• Nonostante il numero esorbitante di provvedimenti assunti, sotto varie forme, nell’arco di pochi mesi, il tema delle Locazioni non è stato affrontato se non con qualche sporadico intervento.
• L’articolo 103 comma 6 del decreto-legge in data 17 marzo 2020 n.18 ha intanto stabilito che: “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.
• Ora il termine è stato spostato per due volte sino al 30.6.2021
• Da parte di alcuni si è invocata la “morosità incolpevole”. Inapplicabile. Riguarda stati di morosità già accertati in precedenza, con sfratti convalidati e in fase di esecuzione (esecuzione peraltro sospesa in virtù dell’articolo 103 di cui al punto precedente).
• Nello stesso decreto si è previsto un credito di imposta pari al 60% del canone di affitto per il solo mese di marzo 2020 riservato tuttavia, esclusivamente, ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo.
• Invece, sulle morosità :
• Il D.L. “Cura Italia” ha introdotto, all’art.91, un indirizzo secondo il quale, in caso di inadempimento di un obbligo contrattualmente previsto (come: rilascio dell’immobile a seguito di disdetta o mancato puntuale/integrale pagamento del canone di locazione), il rispetto delle misure di contenimento dovrà essere tenuto in considerazione nel momento in cui il giudicante dovesse essere chiamato a valutare la responsabilità del debitore ai sensi degli articoli 1218 e 1223 c.c.. Tali articoli tuttavia riguardano soltanto la valutazione del risarcimento del danno a fronte dell’inadempimento.
• Il Ministero delle Infrastrutture, in data 2 aprile 2020, ha annunciato di avere destinato alle Regioni italiane risorse pari a 46 milioni di euro da trasferire ai Comuni e, tramite questi, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone di locazione. In realtà, si tratta di un provvedimento predisposto prima dell’emergenza sanitaria e risalente al dicembre dell’anno 2019, al quale si sarebbe deciso di dare ora attuazione, della quale non risulta notizia. Sempre nel mese di aprile 2020 è stata altresì annunciata la destinazione di oltre 60 milioni di euro, contenuti nel “Fondo inquilini morosi incolpevoli”, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone. Anche di tale annunciato provvedimento, che dovrebbe evitare la maturazione di stati di morosità, non è dato reperire, allo stato attuale, alcuna notizia.
• L’articolo 28, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, cd. decreto “Rilancio” introduce un credito d’imposta nella misura del 60 per cento per l'ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili a uso non abitativo.
• Il D.L. 31/2020 “Rilancio" ha dedicato due articoli al tema delle locazioni prevedendo delle agevolazioni.
• Articolo 28 (Locazioni ad uso diverso dall'abitativo)
• Destinatari: strutture alberghiere e agrituristiche, senza condizioni. Esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a cinque milioni di euro nel periodo di imposta “precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto“. Il DL Rilancio aggunge Enti non commerciali quali enti terzo settore o religiosi se civilmente riconosciuti.
• Agevolazione: credito d'imposta nella misura del 60% del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.
• Caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o affitto d'azienda, che comprendano almeno un immobile destinato allo svolgimento della attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.
• Agevolazione: credito d'imposta nella misura del 30% dei relativi canoni.
• Limitazione temporale: l'agevolazione è limitata al periodo d'imposta 2020 per i mesi di aprile, maggio e giugno 2020 per “le strutture turistico ricettive con attività solo
• L’art. 8, comma 1, del decreto “Ristori” stabilisce che alle imprese operanti in alcuni settori (indicati nella tabella dell'Allegato 1), coinvolti dalle ulteriori restrizioni previste dalle disposizioni del DPCM 24 ottobre 2020, spetta il credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda previsto dal sopra citato articolo 28, del decreto-legge n. 34/2020, anche per ciascuno dei mesi di ottobre, novembre e dicembre.
• Il “tax credit locazioni” per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020, già previsto dall’articolo 8, del decreto “Ristori” in favore di determinate categorie di operatori economici, è esteso alle imprese che esercitano le attività individuate nell’allegato 2, nonché a quelle svolgenti le attività di cui ai codici ATECO 79.1, 79.11 e 79.12 (agenzie di viaggio e tour operator), e che hanno la sede operativa in una
“zona rossa”.
• I crediti sono cedibili al locatore o ad altri soggetti autorizzati
• Utilizzo del credito d'imposta: COMPENSAZIONE, successivamente all'avvenuto pagamento del canone.
• Cedibilità del credito: l'avente diritto può cedere, anziché utilizzarlo direttamente, il credito d'imposta al locatore o al concedente a fronte di uno sconto sul canone pari al credito d'imposta.
• Il locatore o il concedente potrà utilizzare il credito d'imposta cedutogli soltanto a titolo di COMPENSAZIONE in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione (decorrenza: dal mese successivo alla cessione).
• L’avente diritto al credito può cederlo anche ad altri soggetti (esempio: istituti di credito, finanziarie).
• Articolo 29 (locazioni ad uso abitativo)
• Strumento: Fondo Nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, previsto dall'articolo
11
della Legge 431/98• Sostegno: incremento del Fondo di 140 (centoquaranta) milioni di euro per l'anno 2020.
• Osservazione: l’ipotesi accennata nella diapositiva 9) aveva originariamente trovato spazio nella bozza del decreto-legge,prevedendo un incremento di 20 milioni di euro del “Fondo inquilini morosi incolpevoli” destinato a inquilini in difficoltà per evitare azioni di sfratto da parte dei proprietari. Il contributo sarebbe stato del 70%
dell’importo complessivo di canone e spese accessorie per una durata massima di sei mensilità da erogare direttamente al proprietario.
• Tale disposizione non è stata poi inserita nel D.L.
• PRIMI CASI IN GIURISPRUDENZA
• - Ordinanza Tribunale Venezia del 14.04.2020 GU Dr.ssa Daniela Bruni RG 3071/2020
• - Ordinanza Tribunale Bologna del 12.05.2020 GU Dr.Marco Gattuso RG 5503/2020
• Trattasi di ordinanze inibitorie su ricorso d’urgenza presentato dal conduttore che ancora, pur paralizzando temporaneamente l’incasso del canone da parte del locatore, non hanno espresso alcuna pronuncia di merito.
• Di seguito vedremo le principali decisioni rese finora dai tribunali. Prima però ricordiamo rapidamente le più importanti disposizioni introdotte dal legislatore per far fronte alle conseguenze derivanti dalla chiusura forzata degli esercizi commerciali[1]:
• - l’art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 (Decreto Cura Italia) sancisce che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;
• - l’art. 103 comma 6 del Decreto Cura Italia ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020;
• - l’art. 216 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (Decreto Rilancio) ha previsto che “la sospensione delle attività sportive è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 c.c. e … quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati”. Di conseguenza ha disposto una riduzione del 50% del canone, “salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata”, limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020.
• Le decisioni dei tribunali
• Tra le prime pronunce si segnala l’ordinanza del Tribunale di Roma del 29 maggio 2020, resa in una controversia sorta per il mancato pagamento dei canoni di affitto di ramo d’azienda comprensivo del diritto di utilizzo di alcuni locali per la vendita di beni al dettaglio.
• Secondo il tribunale, le misure restrittive hanno determinato un’ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale (perché la prestazione è divenuta impossibile quanto all'obbligo di consentire all'affittuario, nei locali aziendali, l'esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile e utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione
• Quindi, alla luce degli artt. 1256 e 1464 c.c., il giudice ha determinato una riduzione del canone di affitto del 70% nei due mesi di blocco dell’attività di vendita.
• Pressoché contemporaneamente alla decisione sopra ricordata, con provvedimento del 1° giugno 2020 il Tribunale di Genova ha ordinato al locatore di astenersi dalla presentazione all'incasso dei titoli cambiari in suo possesso emessi dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dell'azienda e del canone di affitto dei locali, astenendosi altresì dal compiere girate delle cambiali a favore di terzi. Secondo il giudice il conduttore ha dimostrato l'impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità, atteso che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia, è stata ordinata la chiusura dell'attività imprenditoriale (di discoteca) a far data dal 23 febbraio 2020.
• Con ordinanza del 27 agosto 2020 il Tribunale di Roma ha ribadito la configurabilità di un’impossibilità parziale temporanea nell’esecuzione del contratto da parte del locatore, ha ritenuto non sufficienti i benefici fiscali introdotti dal legislatore a fronte della riduzione dei ricavi registrata dal conduttore e ha aggiunto che la rinegoziazione del contratto al fine di riportare l’equilibrio negoziale entro la sua normale alea costituisce un obbligo delle parti alla luce del principio di buona fede e del dovere di solidarietà sancito dall’art. 2 della Costituzione. Il giudice, riscontrando il mancato accordo tra le parti, ha quindi disposto:
• - la riduzione del 40% del canone per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021;
• - la sospensione parziale della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’obbligazione di pagamento dei canoni.
• Il Tribunale di Venezia, con la pronuncia del 30 settembre 2020, ha rigettato l’istanza del locatore di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c. e ha ritenuto necessario, in applicazione dell’art. 1464 c.c., che le parti raggiungessero un accordo sulla quota di riduzione del canone di locazione relativo ai mesi del lockdown.
• Altri due tribunali hanno negato la concessione dell’ordinanza di rilascio degli immobili, rilevando la sussistenza dei “gravi motivi in contrario” prescritti dall’art. 665 c.p.c.: (i) “nella particolare situazione economica sociale dovuta alla Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile” (Tribunale di Napoli 15 luglio 2020), e (ii) nell’art. 91 del Decreto Cura Italia, ritenuto incidente nella valutazione della gravità dell’inadempimento che ha determinato la risoluzione del contratto tra le parti (Tribunale di Catania 30 luglio 2020).