La rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale per l'emergenza Covid

La rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale per

l'emergenza Covid

A cura dell’Avv. Enrica Caon del Foro di Milano

Webinar 1 febbraio 2021

Mutamento delle condizioni di mercato: a cosa fare riferimento?

Cosa è previsto nel contratto di locazione?

E’ prevista una clausola di forza maggiore?

Il Covid-19 è una causa di forza maggiore?

Come è possibile tutelarsi?

Ci si può svincolare?

E se il contratto non prevede alcunchè?

Cosa prevede la legge?

La clausola di Forza Maggiore

La clausola contrattuale Cosa prevede? Conseguenze

FORZA MAGGIORE Eventi sopravvenuti ed imprevisti che possono ritardare o rendere

impossibile l’esecuzione del contratto

Ritardare l’adempimento o

risolvere il contratto

Definizione di Forza Maggiore

Non esiste una definizione univoca. Il concetto di forza maggiore è individuato per sommi capi dall’art. 1467 c.c. (rubricato "contratto con prestazioni corrispettive"), il quale riconosce al debitore la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto nel momento in cui la prestazione da lui dovuta sia diventata eccessivamente

onerosa per fatti straordinari ed imprevedibili, estranei alla sua sfera d’azione.

Nella prassi internazionale, avvenimenti "straordinari ed imprevedibili" sono definiti come cause di forza

maggiore (esempi di ciò sono i terremoti, gli uragani, le guerre, ecc.).

I rimedi previsti dal Codice Civile

IMPOSSIBILITA’ SOPRAVVENUTA artt. 1256 co 2; 1463 e 1464 c.c.

Impossibilità totale Art. 1463 c.c. Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilita' della prestazione dovuta non puo' chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia gia' ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito

Impossibilità parziale: impossibilità parziale(art. 1464 c.c.) Quando la prestazione di un contraente è divenuta impossibile sono in parte, l'altra ha diritto alla corrispondente riduzione della sua prestazione, ma può anche recedere dal contratto quando non ha un interesse apprezzabile all'adempimento parziale.

Se l’impossibilità è solo temporanea art. 1256 co 2 c.c. autorizza la sospensione delle obbligazioni e non la risoluzione del contratto.

Come si capisce in che ipotesi ci si trova?

Accertamento del singolo caso concreto

Provvedimenti dell’autorità che impediscono le attività sono generalmente cause di forza

maggiore ?

I rimedi previsti dalla legge (2/2)

Eccessiva onerosità art. 1467 c.c.

La prestazione è ancora possibile ma è divenuta eccessivamente onerosa.

Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto

L’altra parte può offrire di modificare equamente le condizioni del contratto.

Accertamento in concreto

• valutazione dello squilibrio

Tabella riassuntiva

Strumento Conseguenza

Clausola di forza maggiore Esclude l’inadempimento

Art. 1256 c.c. I comma: sopravvenuta impossibilità definitiva Risoluzione del contratto

Art. 1256 c.c. II comma: impossibilità sopravvenuta temporanea Sospensione delle obbligazioni - non la risoluzione del contratto Art. 1258 c.c./1464 c.c.: impossibilità sopravvenuta parziale • Adempimento parziale, con rideterminazione del corrispettivo

• Il creditore può chiedere la risoluzione del contratto se non c’è interesse all’adempimento solo parziale

Art. 1467 c.c.: eccessiva onerosità sopravvenuta Risoluzione del contratto, il convenuto ha la possibilità di offrire la riduzione ad equità

Pro e contro dei principali rimedi previsti dalla Legge

PRO CONTRO

Impossibilità temporanea o parziale di eseguire la prestazione (artt. 1256, comma 2 e 1464 cod. civ.)

• Temporanea: il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento

• Parziale: il creditore può ottenere la riduzione della prestazione o recedere dal contratto qualora manchi l’interesse all’adempimento parziale dell’obbligazione

Difficilmente applicabile alla materia delle locazioni poichè la prestazione del conduttore di pagare il canone di locazione non diventa generalmente mai impossibile così come la prestazione del locatore di mettere a disposizione i locali

Eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 cod. civ.) Applicabile alle locazioni • Deve essere accertata in giudizio

• L’onere della prova è a carico di chi la richiede

• Può essere evitata dalla controparte che offra di modificare equamente il contratto

Recesso per gravi motivi (art. 27, comma 6, L. 392/1976) • Non necessita accertamento giudiziale

• Non si può evitare nemmeno offrendo di modificare equamente il contratto

• Generalmente non accettata dai locatori

• Può essere derogato in contratto in caso di grandi locazioni

• Il canone di locazione va pagato integralmente per il periodo (generalmente i 6 mesi del preavviso)

Spunti operativi per la rinegoziazione dei contratti

Principi ispiratori

• Correttezza art. 1175 c.c.

• Buona fede art. 1375 c.c.

Obiettivi

• Mantenimento del rapporto contrattuale

• Rinegoziazione del contratto – anche temporaneamente -

Modalità operative

• Tempestività della comunicazione e della richiesta di rinegoziazione

• Trasparenza della situazione

• Condivisione delle soluzioni – Evitare arbitrarie autoriduzioni dei canoni

Analisi ordinanze emesse dai Tribunali in materia

• Ordinanza Tribunale di Catania 30/07/2020

• Ordinanza Tribunale di Roma 27/08/2020

• Ordinanza Tribunale di Palermo sez. II 25/09/2020

• Ordinanza Tribunale di Venezia 30/09/2020

Ord. Tribunale di Catania 30/07/2020

Il Tribunale di Catania ha rigettato la richiesta di rilascio ex art. 665 c.p.c. sulla base di una interessante

lettura delle disposizioni di cui all'art. 91 del D.L. n. 18/2020 che consente di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell'esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223, della responsabilità del debitore.

In concreto occorre valutare la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.

Ord. Tribunale di Roma 27/08/2020

Il Tribunale di Roma ha statuito che la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid-19 e la chiusura forzata delle attività commerciali - ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione - sono da considerarsi eventi straordinari e imprevedibili che comportano uno squilibrio tra le prestazioni.

Di conseguenza, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle

stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al

dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).

Ord. Tribunale di Palermo 25/09/2020

Il Tribunale di Palermo ha ritenuto che il rispetto delle misure di contenimento va valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore (artt. 1218 e 1223 c.c.)

In particolare, il giudice ha reputato che nella fattispecie oggetto del giudizio non poteva ritenersi sussistente

un inadempimento grave del conduttore. Secondo il Tribunale di Palermo dunque, la chiusura degli esercizi

commerciali rientra nei “gravi motivi” che impediscono l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio ai

sensi dell’art. 665 c.p.c.

Ord. Tribunale di Venezia 30/09/2020

Il Tribunale di Venezia non ha convalidato lo sfratto intimato.

E’ stato ritenuto che a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19, la società intimata non ha potuto utilizzare – o perlomeno ha potuto utilizzare solamente in maniera ridotta - i locali oggetto di locazione attesa la loro destinazione turistico – ricettiva.

Tale mancato godimento è stato determinato, secondo il Tribunale, da una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione a carico del locatore, il quale deve garantire al conduttore il pieno e libero utilizzo degli

immobili locati.

Conseguentemente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1464 cod. civ., il conduttore ha pieno diritto di domandare

la riduzione della propria prestazione e/o il recesso dal contratto.

GRAZIE PER L’ATTENZIONE

Avv. Enrica Caon

avv.enricacaon@gmail.com

02-23174755

Il procedimento di convalida di sfratto nel contesto normativo dettato dalla emergenza sanitaria da Covid-19

Avv. Claudio Santarelli - Studi Associati Milano

Il procedimento di convalida di sfratto nel contesto

normativo dettato dalla emergenza sanitaria da Covid - 19

Il procedimento di convalida

Lo stato delle procedure nel contesto emergenziale con caso pratico.

I provvedimenti “Covid”

Possibili rimedi

Il procedimento di convalida

Si tratta di procedimento speciale, regolamentato dagli artt. 657 c.p.c. e seguenti:

➢promosso con atto di citazione;

➢il termine di comparizione è di soli venti giorni liberi tra la data di notifica e la data di udienza (convalida);

➢l’udienza, fissata in citazione, viene sempre confermata, salvo casi eccezionali;

➢in molti Tribunali vige un sistema di prenotazione telematica delle udienze;

➢il conduttore può comparire in udienza senza l’assistenza di un avvocato;

➢se nessuno compare per il conduttore, il Giudice verifica la regolarità di notifica. In caso di irregolarità ordina la rinnovazione e rinvia l’udienza di un paio di mesi.

➢Per le locazioni ad uso abitativo, se il conduttore si presenta personalmente può chiedere “termine di grazia” per sanare la morosità. Può chiederlo per tre volte nel

➢ Se il conduttore si presenta e contesta la morosità, il Giudice è obbligato a convertire il rito da speciale in ordinario secondo il Rito del Lavoro.

➢ Contestualmente concede, se richiesta e se ne ricorrono i presupposti, una ordinanza di immediato rilascio dell’immobile.

➢ Nel semplice caso in cui il conduttore, regolarmente intimato, non compaia o, comparendo, non si opponga alla convalida, il Giudice convalida lo sfratto. In tale caso concede -per prassi- il termine di un mese (non previsto dalla Legge) prima che lo sfratto divenga eseguibile.

➢ Questo mese distanzia solo il momento della convalida da quello in cui il locatore potrà notificare un atto di precetto intimando il rilascio.

➢ La vera e propria “esecuzione” ha invece inizio soltanto con la notifica dell’avviso di sloggio da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

➢ E bene infine ricordare che il “termine di grazia” non è invocabile nell’ambito dei procedimenti di sfratto che facciano riferimento a contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo.

Lo stato attuale delle procedure (sia di convalida sia di esecuzione) nel contesto emergenziale.

• Nel periodo Covid, uno degli aspetti più frequentemente giunti all’attenzione dei giuristi riguarda le comunicazioni inviate dal conduttore al locatore, con le quali il primo chiede al secondo una sospensione del pagamento del canone di locazione o una sua temporanea riduzione.

• Numerosi sono altresì i casi nei quali il conduttore semplicemente “comunica” al proprio locatore di aver deciso autonomamente una sospensione del pagamento o una riduzione del canone, motivata dallo stato di necessità e di emergenza sopravvenuti.

• La attività giudiziaria, comprendente i procedimenti di convalida di sfratto, è sospesa da oltre due mesi e, allo stato, tutte le udienze fissate sino alla data dell’11 maggio 2020 sono già state o saranno oggetto di rinvio in là nel tempo.

• Centinaia di prime udienze già fissate per la convalida o meno dello sfratto sono state fissate a nuova data dopo il 12 maggio 2020.

• Poiché l’udienza di convalida ha la caratteristica di prevedere la presenza personale del conduttore convenuto, senza avvocato, a tale genere di udienza non sarà applicabile l’utilizzo di strumenti di comunicazione a distanza. Non sarà quindi utilizzabile l’udienza cosiddetta telematica.

• Termini di grazia già concessi al conduttore precedentemente all’entrata in vigore dei provvedimenti di sospensione dell’attività giudiziaria. Taluni si sono domandati se questa sospensione, disposta dall’art.83 del Decreto-Legge 17 marzo 2020 n.18, possa riguardare anche tali termini. La risposta è NO poiché si tratta di termini essenziali concessi quale rimedio speciale all’inadempimento da parte del conduttore e non di termini processuali .

• Nel corso dei mesi di marzo e aprile 2020 si è già di fatto realizzato un, pur parziale, pregiudizio in danno della parte locatrice come da caso che segue.

• CASO PRATICO

• Il locatore citato in giudizio il proprio conduttore moroso, non avendo egli provveduto al pagamento del canone di locazione dovuto per il primo trimestre dell’anno.

• Udienza fissata nel mese di marzo. Procedura già iscritta a ruolo.

• L’udienza di convalida sarà rinviata a data futura.

• In tal modo il conduttore potrà presentarsi a tale nuova udienza e chiedere termine di grazia per sanare la morosità. Morosità, si badi bene, limitata a quella dedotta nell’atto di intimazione e cioè il primo trimestre dell’anno.

• Nel frattempo è tuttavia maturato il successivo trimestre e il locatore, in caso di persistente morosità da parte del conduttore, sarà costretto a notificare un nuovo atto di intimazione di sfratto con riferimento alla nuova morosità.

• Il locatore che, viceversa, non aveva fatto a tempo a notificare l’atto di intimazione di sfratto relativo al primo trimestre, attenderà presumibilmente a notificare un atto nella seconda metà del mese di maggio, nel quale dedurrà due trimestralità non corrisposte.

• Il conduttore potrà quindi beneficiare di un termine di grazia “cumulativo” e così

“risparmiare” un termine di grazia da utilizzare in futuro.

I provvedimenti “Covid”

• Nonostante il numero esorbitante di provvedimenti assunti, sotto varie forme, nell’arco di pochi mesi, il tema delle Locazioni non è stato affrontato se non con qualche sporadico intervento.

• L’articolo 103 comma 6 del decreto-legge in data 17 marzo 2020 n.18 ha intanto stabilito che: “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.

• Ora il termine è stato spostato per due volte sino al 30.6.2021

• Da parte di alcuni si è invocata la “morosità incolpevole”. Inapplicabile. Riguarda stati di morosità già accertati in precedenza, con sfratti convalidati e in fase di esecuzione (esecuzione peraltro sospesa in virtù dell’articolo 103 di cui al punto precedente).

• Nello stesso decreto si è previsto un credito di imposta pari al 60% del canone di affitto per il solo mese di marzo 2020 riservato tuttavia, esclusivamente, ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo.

• Invece, sulle morosità :

• Il D.L. “Cura Italia” ha introdotto, all’art.91, un indirizzo secondo il quale, in caso di inadempimento di un obbligo contrattualmente previsto (come: rilascio dell’immobile a seguito di disdetta o mancato puntuale/integrale pagamento del canone di locazione), il rispetto delle misure di contenimento dovrà essere tenuto in considerazione nel momento in cui il giudicante dovesse essere chiamato a valutare la responsabilità del debitore ai sensi degli articoli 1218 e 1223 c.c.. Tali articoli tuttavia riguardano soltanto la valutazione del risarcimento del danno a fronte dell’inadempimento.

• Il Ministero delle Infrastrutture, in data 2 aprile 2020, ha annunciato di avere destinato alle Regioni italiane risorse pari a 46 milioni di euro da trasferire ai Comuni e, tramite questi, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone di locazione. In realtà, si tratta di un provvedimento predisposto prima dell’emergenza sanitaria e risalente al dicembre dell’anno 2019, al quale si sarebbe deciso di dare ora attuazione, della quale non risulta notizia. Sempre nel mese di aprile 2020 è stata altresì annunciata la destinazione di oltre 60 milioni di euro, contenuti nel “Fondo inquilini morosi incolpevoli”, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone. Anche di tale annunciato provvedimento, che dovrebbe evitare la maturazione di stati di morosità, non è dato reperire, allo stato attuale, alcuna notizia.

• L’articolo 28, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, cd. decreto “Rilancio” introduce un credito d’imposta nella misura del 60 per cento per l'ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili a uso non abitativo.

• Il D.L. 31/2020 “Rilancio" ha dedicato due articoli al tema delle locazioni prevedendo delle agevolazioni.

• Articolo 28 (Locazioni ad uso diverso dall'abitativo)

• Destinatari: strutture alberghiere e agrituristiche, senza condizioni. Esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a cinque milioni di euro nel periodo di imposta “precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto“. Il DL Rilancio aggunge Enti non commerciali quali enti terzo settore o religiosi se civilmente riconosciuti.

• Agevolazione: credito d'imposta nella misura del 60% del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.

• Caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o affitto d'azienda, che comprendano almeno un immobile destinato allo svolgimento della attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.

• Agevolazione: credito d'imposta nella misura del 30% dei relativi canoni.

• Limitazione temporale: l'agevolazione è limitata al periodo d'imposta 2020 per i mesi di aprile, maggio e giugno 2020 per “le strutture turistico ricettive con attività solo

• L’art. 8, comma 1, del decreto “Ristori” stabilisce che alle imprese operanti in alcuni settori (indicati nella tabella dell'Allegato 1), coinvolti dalle ulteriori restrizioni previste dalle disposizioni del DPCM 24 ottobre 2020, spetta il credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda previsto dal sopra citato articolo 28, del decreto-legge n. 34/2020, anche per ciascuno dei mesi di ottobre, novembre e dicembre.

• Il “tax credit locazioni” per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020, già previsto dall’articolo 8, del decreto “Ristori” in favore di determinate categorie di operatori economici, è esteso alle imprese che esercitano le attività individuate nell’allegato 2, nonché a quelle svolgenti le attività di cui ai codici ATECO 79.1, 79.11 e 79.12 (agenzie di viaggio e tour operator), e che hanno la sede operativa in una

“zona rossa”.

• I crediti sono cedibili al locatore o ad altri soggetti autorizzati

• Utilizzo del credito d'imposta: COMPENSAZIONE, successivamente all'avvenuto pagamento del canone.

• Cedibilità del credito: l'avente diritto può cedere, anziché utilizzarlo direttamente, il credito d'imposta al locatore o al concedente a fronte di uno sconto sul canone pari al credito d'imposta.

• Il locatore o il concedente potrà utilizzare il credito d'imposta cedutogli soltanto a titolo di COMPENSAZIONE in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione (decorrenza: dal mese successivo alla cessione).

• L’avente diritto al credito può cederlo anche ad altri soggetti (esempio: istituti di credito, finanziarie).

• Articolo 29 (locazioni ad uso abitativo)

• Strumento: Fondo Nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, previsto dall'articolo

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• Sostegno: incremento del Fondo di 140 (centoquaranta) milioni di euro per l'anno 2020.

• Osservazione: l’ipotesi accennata nella diapositiva 9) aveva originariamente trovato spazio nella bozza del decreto-legge,prevedendo un incremento di 20 milioni di euro del “Fondo inquilini morosi incolpevoli” destinato a inquilini in difficoltà per evitare azioni di sfratto da parte dei proprietari. Il contributo sarebbe stato del 70%

dell’importo complessivo di canone e spese accessorie per una durata massima di sei mensilità da erogare direttamente al proprietario.

• Tale disposizione non è stata poi inserita nel D.L.

• PRIMI CASI IN GIURISPRUDENZA

• - Ordinanza Tribunale Venezia del 14.04.2020 GU Dr.ssa Daniela Bruni RG 3071/2020

• - Ordinanza Tribunale Bologna del 12.05.2020 GU Dr.Marco Gattuso RG 5503/2020

• Trattasi di ordinanze inibitorie su ricorso d’urgenza presentato dal conduttore che ancora, pur paralizzando temporaneamente l’incasso del canone da parte del locatore, non hanno espresso alcuna pronuncia di merito.

• Di seguito vedremo le principali decisioni rese finora dai tribunali. Prima però ricordiamo rapidamente le più importanti disposizioni introdotte dal legislatore per far fronte alle conseguenze derivanti dalla chiusura forzata degli esercizi commerciali[1]:

• - l’art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 (Decreto Cura Italia) sancisce che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;

• - l’art. 103 comma 6 del Decreto Cura Italia ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020;

• - l’art. 216 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (Decreto Rilancio) ha previsto che “la sospensione delle attività sportive è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 c.c. e … quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati”. Di conseguenza ha disposto una riduzione del 50% del canone, “salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata”, limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020.

• Le decisioni dei tribunali

• Tra le prime pronunce si segnala l’ordinanza del Tribunale di Roma del 29 maggio 2020, resa in una controversia sorta per il mancato pagamento dei canoni di affitto di ramo d’azienda comprensivo del diritto di utilizzo di alcuni locali per la vendita di beni al dettaglio.

• Secondo il tribunale, le misure restrittive hanno determinato un’ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale (perché la prestazione è divenuta impossibile quanto all'obbligo di consentire all'affittuario, nei locali aziendali, l'esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile e utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione

• Quindi, alla luce degli artt. 1256 e 1464 c.c., il giudice ha determinato una riduzione del canone di affitto del 70% nei due mesi di blocco dell’attività di vendita.

• Pressoché contemporaneamente alla decisione sopra ricordata, con provvedimento del 1° giugno 2020 il Tribunale di Genova ha ordinato al locatore di astenersi dalla presentazione all'incasso dei titoli cambiari in suo possesso emessi dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dell'azienda e del canone di affitto dei locali, astenendosi altresì dal compiere girate delle cambiali a favore di terzi. Secondo il giudice il conduttore ha dimostrato l'impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità, atteso che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia, è stata ordinata la chiusura dell'attività imprenditoriale (di discoteca) a far data dal 23 febbraio 2020.

• Con ordinanza del 27 agosto 2020 il Tribunale di Roma ha ribadito la configurabilità di un’impossibilità parziale temporanea nell’esecuzione del contratto da parte del locatore, ha ritenuto non sufficienti i benefici fiscali introdotti dal legislatore a fronte della riduzione dei ricavi registrata dal conduttore e ha aggiunto che la rinegoziazione del contratto al fine di riportare l’equilibrio negoziale entro la sua normale alea costituisce un obbligo delle parti alla luce del principio di buona fede e del dovere di solidarietà sancito dall’art. 2 della Costituzione. Il giudice, riscontrando il mancato accordo tra le parti, ha quindi disposto:

• - la riduzione del 40% del canone per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021;

• - la sospensione parziale della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’obbligazione di pagamento dei canoni.

• Il Tribunale di Venezia, con la pronuncia del 30 settembre 2020, ha rigettato l’istanza del locatore di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c. e ha ritenuto necessario, in applicazione dell’art. 1464 c.c., che le parti raggiungessero un accordo sulla quota di riduzione del canone di locazione relativo ai mesi del lockdown.

• Altri due tribunali hanno negato la concessione dell’ordinanza di rilascio degli immobili, rilevando la sussistenza dei “gravi motivi in contrario” prescritti dall’art. 665 c.p.c.: (i) “nella particolare situazione economica sociale dovuta alla Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile” (Tribunale di Napoli 15 luglio 2020), e (ii) nell’art. 91 del Decreto Cura Italia, ritenuto incidente nella valutazione della gravità dell’inadempimento che ha determinato la risoluzione del contratto tra le parti (Tribunale di Catania 30 luglio 2020).

• Così, con ordinanza del 24 luglio 2020 il Tribunale di Milano ha ritenuto legittima l’escussione di una garanzia a prima richiesta da parte del locatore a seguito del mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, poiché non risultava

“evidente, certa ed incontestabile l'avvenuta estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione sul solo presupposto della sospensione dell'attività commerciale del conduttore imposta dalle misure legislative connesse all'emergenza sanitaria da COVID-19”.

• Il Tribunale di Milano ha anche evidenziato che:

• - “la valutazione degli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica sui rapporti contrattuali in corso di esecuzione non può prescindere dall'esame degli interventi legislativi in materia, da

• - l'art. 91 del Decreto Cura Italia, “disciplinando gli effetti giuridici dell'inadempimento in termini di una possibile esclusione della responsabilità del debitore inadempiente, presuppone che inadempimento vi sia stato e che, dunque, l'obbligazione non si sia estinta per effetto delle misure di prevenzione e contenimento citate”;

• - le disposizioni che hanno introdotto in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa dei benefici fiscali (crediti di imposta da calcolare sui canoni) “implicano evidentemente l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore”;

• - l'art. 216 del Decreto Rilancio ha infine attribuito al conduttore il diritto a una

riduzione del canone, ma neppure tale norma “consente di concludere nel senso di

una automatica estinzione delle obbligazioni di pagamento dei canoni di locazione

• Anche il Tribunale di Pisa, con l’ordinanza del 30 giugno 2020, ha rigettato il ricorso dell’affittuario di un ramo d’azienda volto all’inibizione dell’escussione della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’adempimento delle obbligazione dell’affittuario, perché quest’ultimo non ha provato la sussistenza di alcuna eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. e, in particolare, che le misure restrittive avessero causato un peggioramento della sua condizione patrimoniale tale da precludergli il pagamento del canone concordato.

• Il tribunale ha poi ritenuto illegittima l’iniziativa dell’affittuario di sospendere il pagamento del canone di locazione del mese di marzo 2020 alla luce dell’art. 91 del Decreto Cura Italia, dal momento che tale norma “non ha introdotto il diritto del conduttore alla sospensione del pagamento del canone locativo“. In tal senso si è pronunciato anche il Tribunale di Pordenone con ordinanza dell’8 luglio 2020, che ha però invitato le parti a negoziare in via stragiudiziale la riduzione del canone nel rispetto del principio di buona fede.

• Il Tribunale di Rimini, con ordinanza del 28 giugno 2020, ha rigettato il ricorso dell’affittuario di un’azienda alberghiera volto a inibire alla banca il pagamento a favore del locatore di quattro garanzie a prima richiesta, non solo perché non è stata fornita la prova dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ma anche alla luce: (i) delle misure introdotte dal legislatore a sostegno delle imprese, anche alberghiere, e (ii) della ripresa dell’attività alberghiera nel periodo estivo.

• Il giudice ha dunque rilevato che “lo squilibrio tra le prestazioni avrebbe avuto carattere solo temporaneo, non incompatibile con la conservazione del contratto, come dimostrato anche dal contegno tenuto nei mesi scorsi dalle stesse parti, che hanno pattuito il differimento al 1°.6.2020 del termine di pagamento della rata del canone di affitto in scadenza al 1°.4.2020”.

• Di recente il Tribunale di Macerata, con ordinanza del 28 ottobre 2020, ha ordinato al conduttore moroso il rilascio dell’immobile sulla base dei seguenti motivi:

• - la legge non ha introdotto “alcuna automatica causa di giustificazione agli inadempimenti derivati dalle misure di restrizione anti-epidemia”;

• - non sussiste alcun obbligo per il locatore di accettare “riduzioni forzose” del canone poiché la perdurante epidemia non comporta “una condizione di oggettiva impossibilità sopravvenuta idonea ad incidere sul sinallagma contrattuale”;

• - grava sul conduttore l’onere di provare l’esatta incidenza degli eventi pandemici e delle conseguenti restrizioni anti- contagio sull’attività professionale esercitata (invece, nel caso di specie, il conduttore non ha dedotto nulla in merito ad

“eventuali contromisure organizzative prese o all’eventuale accesso alle misure economiche di ristoro nel frattempo introdotte”).

Possibili rimedi

• La miglior soluzione, nel caso in cui il conduttore comunichi la propria difficoltà ad adempiere regolarmente al contratto di locazione, risulta quella di reperire un accordo temporaneo tra le parti, dettato dal buon senso, che rispetti l’equilibrio contrattuale. Il locatore risulta infatti, comunque, adempiente fintantoché il conduttore utilizza e ha a sua disposizione l’immobile.

• Nel caso in cui le parti, pur desiderandolo, non trovino i termini di un accordo soddisfacente per entrambi, potranno ricorrere alla negoziazione assistita attraverso i propri avvocati.

• Potranno inoltre rivolgersi ad un Organismo di Mediazione accreditato. La circostanza che il procedimento di mediazione non sia obbligatorio nella fase che precede l’intimazione di sfratto, infatti, non impedisce che le parti chiedano una mediazione volontaria.

• Se il conduttore non si limita a comunicare la propria difficoltà ad adempiere ma pone il locatore di fronte al fatto compiuto (cioè: scelta di non pagare o di ridursi autonomamente il canone) appare opportuno per il locatore replicare prontamente,

• Il locatore replicherà di non poter accettare tali unilaterali decisioni. Potrà far presente di essere disponibile ad un accordo.

• Potrà altresì dichiararsi disponibile ad accogliere il recesso del conduttore, fermo restando l’obbligo di rispetto del periodo di preavviso (sei mesi) e di pagamento, durante tale periodo, del corrispettivo dovuto.

• In difetto, non resterà altra strada se non quella di procedere con l’intimazione di sfratto per morosità.