Svolgimento operazioni peritali:
Il primo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 7.6.2018.
Durante tale sopralluogo:
1) la debitrice **** Omissis **** ha fatto presente che:
1a) l'altro Debitore esecutato **** Omissis ****, suo marito, è deceduto il;
1b) abita con i due figli al piano S1;
1c) il piano terra è affittato al sig.;
2a) il piano S1 presenta discordanze dalla planimetria catastale oltre che una destinazione diversa (abitazione e non deposito);
2b) il piano terra presenta discordanze dalla planimetria catastale;
2c) al piano S1 insiste anche un garage;
2d) al piano 1° esistono dei locali attualmente non accessibili (mancanza chiavi).
Il secondo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 14.6.2018.
Durante tale sopralluogo:
1a) è stato consegnato copia del contratto di affitto del piano terra, registrato il 27.12.2016;
1b) il CTU ha evidenziato che il garage al piano S1 ed i locali al piano 1° non sono citati nel pignoramento e tantomeno accatastati;
1c) il Custode si è riservato di verificare se tali ulteriori immobili devono o meno essere stimati.
Il terzo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 28.6.2018.
Durante tale sopralluogo il CTU ha potuto ispezionare l'appartamento sottotetto posto al piano 1° e si è riservato di procedere al relativo accatastamento e relativa stima, così come per il garage al piano S1, qualora autorizzato dal G.E.
Il CTU, in data 13.07.2018, ha presentato una istanza al G.E. per essere autorizzato o meno all' accatastamento e stima del garage posto al piano S1 e dell'appartamento sottotetto posto al piano 1°, pur non essendo citati nel pignoramento.
Il G.E. ha autorizzato in data 06.09.2018 sia l'accatastamento e la stima di tali beni.
Il quarto sopralluogo è stato effettuato in data 14.09.2018. Durante tale sopralluogo il CTU, vista l'autorizzazione del G.E., ha effettuato con i suoi collaboratori i rilievi degli immobili non censiti e delle porzioni di fabbricato differenti da quanto riportato in catasto.
Il quinto sopralluogo è stato effettuato in data 18.09.2018. Durante tale sopralluogo:
1a) è stato consegnato dall'Avv. **** Omissis ****, legale della Debitrice sig.ra **** Omissis ****, copia della omologa, della trascrizione e del verbale di separazione tra la sig.ra **** Omissis **** ed il sig. ****
Omissis ****;
1b) la sig.ra **** Omissis ****, in relazione a richieste di chiarimenti del CTU relative agli immobili oggetto di stima, si è riservata di rispondere entro il 30.9.2018, precisando comunque che la sig.ra ****
Omissis **** è deceduta il e che non è stata ancora presentata la successione del defunto Debitore sig. **** Omissis ****.
1c) Il CTU, visto il prolungarsi delle operazioni peritali oltre il termine concessogli dal GE per l'invio della perizia preliminare alle parti, si è riservato di chiedere al GE proroga degli stessi.
Il CTU in data 19.9.2018 ha ricevuto i chiarimenti richiesti alla Debitrice sig.ra **** Omissis ****.
Ulteriori sopralluoghi, alla luce di quanto sopra, sono stati effettuati dal CTU presso il Comune di Frosinone (19.9.2018, 21.09.2018, etc). Durante tale sopralluoghi è emerso che:
1a) il fabbricato in cui sono ubicato gli immobili oggetto di stima, pur essendo stato realizzato prima del 1967, ricade in zona perimetrata e quindi già oggetto all'epoca di licenza edilizia;
1b) La licenza di costruzione del 18.06.1964, il progetto di variante approvato il 22.6.1967 n. 67 - 10/17 ed il permesso di abitabilità del 30.06.1970 sono relativi solo alla realizzazione di un piano S1 destinato a locale deposito, differente dallo stato attuale (destinazione abitazione, divisioni interne, etc) e conforme a quanto riportato in catasto, e di un piano terra destinato ad abitazione, differente dallo stato attuale (balconi, divisioni interne, etc) e conforme a quanto riportato in catasto;
1c) sia il piano S1 (attualmente destinato ad abitazione con divisioni interne, etc) che il piano terra (oggetto di ampliamento dei balconi e di variazioni interne, etc) possono essere regolarizzati mediante il ripristino dello stato precedente per il locale S1 (ripristino a locale deposito senza divisori interni, etc) e mediante la presentazione di una SCIA in sanatoria per il piano terra (regolarizzazione ampliamento balcone, variazioni interne, etc) con pagamento dei relativi oneri;
1d) sia il garage posto al piano S1 che l'appartamento posto al piano 1° sottotetto, completamente abusivi, sono urbanisticamente insanabili e comunque anche se sanabili la loro regolarizzazione avrebbe dei costi, sia per i lavori di adeguamento che per le relative pratiche amministrative e tecniche (art. 15 e art. 22 comma 2 lettera A o art. 19 e art. 22 comma 2 lettera c della L.R. 15 del 2008
-Regolamento edilizio comunale, etc) nettamente superiori al loro valore commerciale.
Alla luce di quanto sopra il CTU:
1a) ha proceduto alla sola variazione catastale del piano terra, sanabile con una SCIA in sanatoria;
1b) alla stima del locale deposito al piano S1 nello stato riportato in catasto, detraendo dalla suo valore i costi di ripristino in quanto attualmente adibito ad abitazione;
1c) alla stima del piano terra nello stato attuale, così come riportato nel catasto dopo la variazione autorizzata dal GE, detraendo dal suo valore i costi della SCIA in sanatoria;
1d) non ha accatastato e stimato il garage posto al piano S1 e l'appartamento posto al piano 1° sottotetto, pur se autorizzato dal GE, in quanto abusivi ed aventi costi di regolarizzazione (costi amministrativi e/o di ripristino), qualora sanabili, nettamente superiori al loro valore.
La Debitrice **** Omissis **** è separata dal Debitore **** Omissis ****, come da verbale di separazione del Tribunale di Frosinone22.1.2014 trascritto il 14.8.2014 gen. 13422 part. 10998.
Il Debitore **** Omissis **** è deceduto il. Sino alla data del 18.9.2018 non risulta presentata alcuna successione.
Attualmente i titolari catastali dei lotti stimati non corrispondono a quelli reali in quanto non è stata effettuata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il .
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Il CTU, in data 22.10.2018 ha inviato ai debitori, al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed al Custode giudiziario copia della presente perizia completa degli allegati, regolarmente ricevuta dai soggetti suddetti.
Il CTU, ha seguito dell’udienza svoltasi in data 24.10.2018, ha redatto la presente versione finale della perizia.
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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Frosinone, li 25/10/2018
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Minotti Alessandro
ELENCO ALLEGATI:
9 N° 1 Atto di provenienza - Trascrizione del 06.02.1961 gen. 979 part. 897 9 N° 2 Atto di provenienza - Trascrizione del 29.04.2000 gen. 6061 part. 4538 9 N° 3 Atto di provenienza - Trascrizione del 29.04.2000 gen. 6062 part. 4539 9 N° 4 Atto di provenienza - Trascrizione del 01.06.2000 gen. 7964 part. 6054 9 N° 5 Atto di provenienza - Trascrizione del 14.06.2000 gen. 12650 part. 9909 9 N° 6 Atto di provenienza - Trascrizione del 14.03.2002 gen. 4359 part. 3303 9 N° 7 Concessione edilizia - Licenza di costruzione del 18.06.1964
9 N° 8 Concessione edilizia - Variante progetto approvata il 22.6.1967 n. 67 -10/17 9 N° 9 Certificato di agibilità / abitabilità - Permesso abitabilità rilasciato il 30.06.1970 9 N° 10 Estratti di mappa - F. 1 map. 531
9 N° 11 Planimetrie catastali - Lotto n. 1 (sub 1)
9 N° 12 Planimetrie catastali - Lotto n. 2 (sub 2) - da ripristinare
9 N° 13 Altri allegati - Rilievo stato attuale Lotto n. 2 da ripristinare come da planimetria catastale
9 N° 14 Altri allegati - Rilievo piano sottotetto - non stimato e non accatastato 9 N° 15 Altri allegati - Rilievo garage piano S1 - non stimato e non accatastato 9 N° 16 Visure e schede catastali - Lotto n. 1 (sub 1)
9 N° 17 Visure e schede catastali - Lotto n. 2 (sub 29
9 N° 18 Altri allegati - variazione catastale Lotto n. 1(sub 1) 9 N° 19 Altri allegati - Ispezione ipotecaria Debitore esecutato 9 N° 20 Altri allegati - Ispezione ipotecaria Debitrice esecutata
9 N° 21 Altri allegati - Iscrizione contro del 09.09.2010 gen. 18998 part. 3352 9 N° 22 Altri allegati - Iscrizione contro del 26.03.2014 gen. 5219 part. 401
9 N° 23 Altri allegati - Trascrizione separazione del 14.08.2014 gen. 13422 part. 10998 9 N° 24 Altri allegati - Iscrizione contro del 19.09.2014 gen. 14452 part. 1295
9 N° 25 Altri allegati - Iscrizione contro del 24.06.2016 gen. 10600 part. 1656 9 N° 26 Altri allegati - Iscrizione contro del 12.12.2017 gen. 19537 part. 2483
9 N° 27 Altri allegati – Trascrizione, con copia pignoramento, pignoramento del 15.12.2017 gen.
19729 part. 15143
9 N° 28 Altri allegati - Atto intervento banca Poipolare del Frusinate 9 N° 29 Altri allegati - Atto di intervento UnipolReC spa
9 N° 30 Altri allegati - Atto di intervento Unipol Banca spa
9 N° 31 Altri allegati - Comunicazione inizio lavori con allegato nomina CTU 9 N° 32 Altri allegati - Ricevuta consegna comunicazione inizio lavori 9 N° 33 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 7.6.2018, con allegato
9 N° 34 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 14.6.2018, con allegato contratto di affitto 9 N° 35 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 28.6.2018
9 N° 36 Altri allegati - Istanza CTU x accatastamento beni non pignorati, etc 9 N° 37 Altri allegati - Autorizzazione GE accatastamenti
9 N° 38 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 14.9.2018
9 N° 39 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 18.9.2018 con allegato verbale separazione 9 N° 40 Altri allegati - Verbale sopralluogo Ufficio Tecnico del 19.9.2018
9 N° 41 Altri allegati - Email avvocato Debitrice con allegato dichiarazioni periodo costruzione immobili e relativa occupazione
9 N° 42 Altri allegati - Istanza CTU proroga termini
9 N° 43 Altri allegati - Autorizzazione GE proroga termini CTU
9 N° 44 Altri allegati - Richiesta accesso atti Comune Frosinone del 21.9.2018 9 N° 45 Altri allegati - Lettera Custode disdetta contratto locazione
9 N° 46 Altri allegati - Allegato fotografico
9 N° 47 Altri allegati - Lettera/email trasmissione perizia preliminare 9 N° 48 Altri Allegati - Avviso ricevimento/Ricevute perizia preliminare
9 N° 49 Altri Allegati - Cartella ZIP "Fotografie + Tabella riepilogativa fotografie"
9 N° 50 Altri allegati - Cartella zip "Planimetrie + Tabella riepilogativa planimetrie"
9 N° 51 Altri allegati - Perizia stima - versione privacy