TRIBUNALE DI FROSINONE

(1)

T R I B U N A L E D I F R O S I N O N E

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia versione privacy dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Minotti Alessandro, nell'Esecuzione Immobiliare 346/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico...

Premessa...

Descrizione ...

Lotto n. 1 ...

Lotto n. 2 ...

Stima / Formazione lotti ...

Riserve e particolarita da segnalare...

Elenco allegati...

Riepilogo bando d'asta...

Schema riassuntivo...

(3)

INCARICO

In data 09/05/2018, il sottoscritto Ing.Minotti Alessandro, con studio in Via Marittima, 329 - 03100 - Frosinone (FR), email minotti.alex@libero.it, PEC alessandro.minotti@ingpec.eu, Tel. 339 754 06 01, Fax 0775 20 00 76, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

x Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano T x Bene N° 2 - Deposito ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano S1

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A FROSINONE (FR) - SS 155 PER FIUGGI, PIANO T

Appartamento posto al piano terra di un immobile ante '67, ubicato lungo la strada statale 155 alla periferia di Frosinone, oggetto di una recente ristrutturazione (ampliamento balconi, variazioni dei prospetti e modifiche interne) da regolarizzare con SCIA in sanatoria - i cui costi sono stati detratti dal valore di stima. L'appartamento, raggiungibile dall'esterno tramite un vano scala comune ad altri subalterni, è attualmente composto da soggiorno/ingresso, cucina, disimpegno, tre camere da letto, bagno, ripostiglio e balcone perimetrale, così come riportato nella planimetria catastale aggiornata dal CTU.

BENE N° 2 - DEPOSITO UBICATO A FROSINONE (FR) - SS 155 PER FIUGGI, PIANO S1

Locale deposito posto al piano S1 di un immobile ante '67, ubicato lungo la strada statale 155 alla periferia di Frosinone, attualmente trasformato in abitazione non sanabile - i cui costi di ripristino a deposito (così come riportato nella planimetria catastale) sono stati detratti dal valore di stima. Il locale deposito è accessibile direttamente dall'esterno o tramite un vano scala comune ad altri subalterni.

LOTTO 1

Il lotto è formato dai seguenti beni:

x Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano T

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

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Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

x **** Omissis **** (Proprietà 5/6) x **** Omissis **** (Proprietà 1/6)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

La Debitrice **** Omissis **** è separata dal Debitore **** Omissis ****, come da verbale di separazione del Tribunale di Frosinone22.1.2014 trascritto il 14.8.2014 gen. 13422 part. 10998.

Il Debitore **** Omissis **** è deceduto il. Sino alla data del 18.9.2018 non risulta presentata alcuna successione.

CONFINI

Il deposito confina con scala e corte comune su più lati. La corte comune confina con strada SS 155 x Fiuggi, mapp. 532, 265, 205 e 1059 dello stesso foglio

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 118,00 mq 142,50 mq 1,00 142,50 mq 3,20 m T

Balcone 31,00 mq 34,00 mq 0,25 8,50 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 151,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 151,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

(5)

Le misure sono state rilevate, per quanto possibile, durante il sopralluogo e successivamente verificate anche sulla base dei dati e delle planimetrie catastali. I dati numerici sono stati approssimati all'unità.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal30/06/1987 al 28/08/1997 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 531, Sub. 1, Zc. 2 Categoria A4

Cl.4, Cons. 5 Rendita 296,96 Piano T

Dal 28/08/1997 al 28/04/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 1, Part. 531, Sub. 1, Zc. 2 Categoria A4

Cl.4, Cons. 5

Superficie catastale 157 Rendita 296,96 Piano T

Cl.4, Cons. 6,5

Superficie catastale 151 Rendita 386,05 Piano T

Attualmente i titolari catastali non corrispondono a quelli reali in quanto non c'è stata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il.

La data del 30.6.1987 è quella dell'impianto meccanografico mentre quella del 19.10.2018 è dell'ultima visura catastale.

Il Debitore **** Omissis ****, riportato nella ditta catastale, è deceduto il e sino al 19.9.2018 non è stata presentata alcuna denuncia di successione

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

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Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

1 531 1 2 A4 4 6,5 151 386,05 T

Corrispondenza catastale

Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed i dati catastali in quanto oggetto da parte del CTU, su autorizzazione del GE, di adeguamento catastale effettuato il 08.10.2018

Attualmente il titolare catastale non corrisponde a quello reale in quanto non c'è stata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il

PRECISAZIONI

Attualmente il titolare catastale non corrisponde a quello reale in quanto non c'è stata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il.

Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed i dati catastali in quanto oggetto da parte del CTU, su autorizzazione del GE, di adeguamento catastale effettuato il 08.10.2018

La Debitrice **** Omissis **** è separata dal Debitore **** Omissis ****, come da verbale di separazione del Tribunale di Frosinone 22.1.2014 trascritto il 14.8.2014 gen. 13422 part. 10998.

PATTI

L'immobile pignorato non è soggetto a regole condominiali, in quanto fa parte di un immobile privo di condominio.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile presenta un grado di rifiniture e conservazione sufficiente (pavimenti in monocottura/ceramica/marmette, pareti tinteggiate e/o maiolicate, infissi in legno, tapparelle in pvc, impianto di riscaldamento con termosifoni in ghisa, quadro elettrico, camino, etc). Durante le operazioni peritali non sono state consegnate al CTU le certificazioni degli impianti.

PARTI COMUNI

L'immobile ha in comune con altre unità immobiliari la corte ed il vano scale. Le parti comuni non sono oggetto di un regolamento di condominio.

(7)

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non risultano, per quanto è stato possibile accertare, servitù gravanti sul bene pignorato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'appartamento, facente parte di un fabbricato costruito negli anni 60 con una struttura portante mista (c.a. e muratura), copertura a tetto e facciata in tinta con rifiniture in cortina, è composto da soggiorno/ingresso, cucina, disimpegno, tre camere da letto, bagno, ripostiglio e balcone perimetrale.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

x Registrazione contratto: 27/12/2016 x Scadenza contratto: 31/12/2020

Stato della causa in corso per il rilascio

Il Custode ha inviato al conduttore **** Omissis **** lettera di disdetta del contratto e rilascio dell'immobile a fine locazione.

Canoni di locazione

Canone mensile: 300,00

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal06/02/1961 al 29/04/2000

**** Omissis **** Donazione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Marini 29/01/1961

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Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria Registri Frosinone

06/02/1961 979 897

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal29/04/2000 al 29/04/2000

**** Omissis **** Accettazione tacita eredità

Notaio Raponi 28/04/2000

Trascrizione

29/04/2000 6061 4538

Registrazione

Dal29/04/2000 al 01/06/2000

**** Omissis **** Compravendita

Trascrizione

29/04/2000 6062 4539

Registrazione

Dal01/06/2000 al 16/08/2000

**** Omissis **** Cessione diritti reali a titolo oneroso

Trascrizione

01/06/2000 7964 6054

Registrazione

(9)

Dal 16/08/2000 al 14/03/2002

**** Omissis **** Certificato di denunciata successione

Trascrizione

16/08/2000 12650 9909

Registrazione

Frosinone 23/02/1998

Dal 14/03/2002 al 04/08/2013

**** Omissis **** Atto rettifica errata indicazione diritto proprietà in nuda proprietà nell'atto trascr. 01/02/2000 n. part. 6064

Notaio Raponi

Trascrizione

14/03/2002 4359 3303

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

x Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

La data del è la data in cui è deceduta la sig.ra **** Omissis **** e pertanto dal 04/08/2013

sino all'ultima visura effettuata in data 19.10.2018 la titolarità dell'immobile è del sig. **** Omissis ****

proprietario per 2/3 + 1/6 e **** Omissis **** proprietaria per 1/6.

Il Debitore **** Omissis **** è deceduto il.

Sino alla data del 18.9.2018 non risulta presentata alcuna successione.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

(10)

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 19/10/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

x Ipoteca volontaria derivante da GARANZIA MUTUO Fondiario Iscritto a Frosinone il 09/09/2010

Reg. gen. 18998 - Reg. part. 3352 Quota: 1/1

Importo: 400.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: L'iscrizione interessa anche la sig.ra **** Omissis ****, quale usufruttuaria dei beni, deceduta il.

x Ipoteca giudiziaria derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Frosinone il 24/06/2016

Trascrizioni

x Pignoramento

Trascritto a Frosinone il 15/12/2017 Reg. gen. 19729 - Reg. part. 15143 Quota: 1/1

(11)

A favore di **** Omissis ****

Oneri di cancellazione

Non è stato possibile determinare in maniera certa gli oneri delle cancellazioni.

Il CTU ha verificato le trascrizioni e iscrizioni contro con ispezioni ipotecarie.

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato ricadenel territorio del Comune di Frosinone, regolamentato dal PRG del Comune

REGOLARITÀ EDILIZIA

Il fabbricato in cui è ubicato l'appartamento è stato realizzato con licenza di costruzione del 18.06.1964, con progetto di variante approvato il 22.6.1967 n. 67-10/17. Attualmente l'immobile è stato oggetto di ampliamento (balconi) e variazioni planimetriche e prospettiche (finestre) che possono essere sanate con una SCIA in sanatoria, così come emerso dagli incontri avuti con l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone.

Il valore unitario di stima del bene è stato ridotto di una percentuale che permettesse di coprire le spese (lavori adeguamento e spese tecniche - amministrative) occorrenti per il completamento della SCIA in sanatoria del piano T, compreso l'aggiornamento delle certificazioni degli impianti e della vecchia abitabilità rilasciata in data 30.06.1970

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non siè a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

x Bene N° 2 - Deposito ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano S1

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

(12)

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

CONFINI

Il deposito confina con scala e corte comune su più lati. La corte comune confina con strada SS 155 x Fiuggi, mapp. 532, 265, 205 e 1059 dello stesso foglio

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Locale di deposito 130,00 mq 159,00 mq 1,00 159,00 mq 0,00 m 2,70

Totale superficie convenzionale: 159,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 159,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Le misure sono state rilevate, per quanto possibile, durante il sopralluogo e successivamente verificate anche sulla base dei dati e delle planimetrie catastali. I dati numerici sono stati approssimati all'unità.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal30/06/1987 al 28/08/1997 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 531, Sub. 2, Zc. 2

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Categoria C2 Cl.3, Cons. 127 Rendita 321,39 Piano S1

Fg. 1, Part. 531, Sub. 2, Zc. 2 Categoria C2

Cl.3, Cons. 127 Rendita 321,39 Piano S1

Cl.3, Cons. 127 Superficie catastale 159 Rendita 321,39 Piano S1

Attualmente i titolari catastali non corrispondono a quelli reali in quanto non c'è stata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il.

La data del 30.6.1987 è quella dell'impianto meccanografico mentre quella del 19.10.2018 è dell'ultima visura catastale.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

1 531 2 2 C2 3 127 159 321,39 S1

Corrispondenza catastale

Non esiste corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi ed i dati catastali in quanto l'immobile, attualmente destinato abusivamente ad abitazione, per essere conforme alle norme urbanistiche vigenti - così come emerso dagli accertamenti effettuati dal CTU presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone che hanno rilevato che la planimetria e destinazione attuale sono insanabili - deve essere ripristinato conformemente a quanto riportato in catasto (destinazione e planimetria), in quanto conforme alla Licenza di Costruzione rilasciata all'epoca della costruzione.

Tali costi (ripristino destinazione e planimetria) sono stati defalcati dal valore dell'immobile al

(14)

PRECISAZIONI

Non esiste corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi ed i dati catastali in quanto l'immobile, attualmente destinato abusivamente ad abitazione, per essere conforme alle norme urbanistiche vigenti - così come emerso dagli accertamenti effettuati dal CTU presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone che hanno rilevato che la planimetria e destinazione attuale sono insanabili - deve essere ripristinato conformemente a quanto riportato in catasto sia nella destinazione che nella planimetria, essendo le stesse conformi alla Licenza di Costruzione rilasciata all'epoca della costruzione.

Tali costi (ripristino destinazione e planimetria) sono stati defalcati dal valore dell'immobile al momento della stima.

PATTI

L'immobilepignorato non è soggetto a regole condominiali, in quanto fa parte di un immobile privo di condominio.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile, allo stato attuale, è destinato abusivamente ad abitazione, con un buon grado di rifiniture e di conservazione.

Dagli accertamenti effettuati dal CTU presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone è emerso che la planimetria e destinazione attuale sono insanabili e pertanto, per essere regolarizzato urbanisticamente, deve essere ripristinato a deposito, così come riportato in catasto (destinazione e planimetria catastale conformi alla Licenza di Costruzione rilasciata all'epoca della costruzione).

PARTI COMUNI

L'immobile ha in comune con altre unità immobiliari la corte ed il vano scale. Le parti comuni non sono regolamentate da un regolamento di condominio.

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SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non risultano, per quanto è stato possibile accertare, servitù gravanti sul bene pignorato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il piano S1, facente parte di un fabbricato costruito negli anni 60 con una struttura portante mista (c.a.

e muratura), copertura a tetto e facciata in tinta con rifiniture in cortina, è attualmente adibito ad abitazione con un buon grado di rifiniture.

Dagli accertamenti effettuati dal CTU presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone è emerso che la planimetria e destinazione attuale sono insanabili e pertanto, per essere regolarizzato urbanisticamente, deve essere ripristinato a deposito, così come riportato in catasto (destinazione e planimetria catastale conformi alla Licenza di Costruzione rilasciata all'epoca della costruzione).

STATO DI OCCUPAZIONE

Attualmente l'immobile è occupato dalla Debitrice **** Omissis **** e dai suoi due figli **** Omissis ****

e **** Omissis ****

Dalle indagini di mercato effettuate, applicando il metodo di calcolo comparativo, è emerso che l'immobile pignorato, nello stato in cui si trova, potrebbe essere affittato ad un canone mensile di .

300,00.

Si evidenzia però che la destinazione e la distribuzione planimetrica attuale sono abusive ed insanabili, pertanto dovrà essere ripristinato a deposito, come da destinazione e planimetria catastale, al fine di essere di nuovo conforme alle norme urbanistiche vigenti.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal06/02/1961 al 29/04/2000

**** Omissis **** Donazione

Notaio Marini 29/01/1961

Trascrizione

06/02/1961 979 897

Registrazione

(16)

Dal29/04/2000 al 29/04/2000

**** Omissis **** Accettazione tacita eredità

Trascrizione

29/04/2000 6061 4538

Registrazione

Dal29/04/2000 al 01/06/2000

**** Omissis **** Compravendita

Trascrizione

29/04/2000 6062 4539

Registrazione

Dal01/06/2000 al 16/08/2000

**** Omissis **** Cessione diritti reali a titolo oneroso

Trascrizione

01/06/2000 7964 6054

Registrazione

Dal16/08/2000 al 14/03/2002

**** Omissis **** Certificato di denunciata successione

(17)

Trascrizione

16/08/2000 12650 9909

Registrazione

Dal14/03/2002 al 04/08/2013

**** Omissis **** Atto rettifica errata indicazione diritto proprietà in nuda proprietà nell'atto trascr. 01/02/2000 n. part. 6064

Notaio Raponi

Trascrizione

14/03/2002 4359 3303

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

x Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

La data del è la data in cui è deceduta la sig.ra **** Omissis **** e pertanto dal 04/08/2013

sino all'ultima visura effettuata in data 19.10.2018 la titolarità dell'immobile è del sig. **** Omissis ****

proprietario per 2/3 + 1/6 e **** Omissis **** proprietaria per 1/6.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 19/10/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

x Ipoteca volontaria derivante da GARANZIA MUTUO Fondiario Iscritto a Frosinone il 09/09/2010

(18)

Quota: 1/1

Note: L'iscrizione interessa anche la sig.ra **** Omissis ****, quale usufruttuaria dei beni, deceduta il

Trascrizioni

x Pignoramento

Trascritto a Frosinone il 15/12/2017 Reg. gen. 19729 - Reg. part. 15143 Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Oneri di cancellazione

Non è stato possibile determinare in maniera certa gli oneri delle cancellazioni.

(19)

Il CTU ha verificato le trascrizioni e iscrizioni contro con ispezioni ipotecarie.

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato ricadenel territorio del Comune di Frosinone, regolamentato dal PRG del Comune

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Il fabbricato in cui è ubicato il p. S1 è stato realizzato con licenza di costruzione del 18.06.1964 e progetto di variante approvato il 22.6.1967 n. 67-10/17. Attualmente l'immobile è stato oggetto di completa ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso (da deposito ad abitazione) e nuova disposizione planimetrica e prospettica (finestre).

Tale nuova destinazione non è sanabile, così come emerso dagli incontri avuti con l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone, e pertanto il p. S1 può essere regolarizzato solo ripristinando il vecchio locale deposito così come riportato in catasto (destinazione e planimetrie conformi alla licenza di costruzione e variante.

Il valore unitario di stima del bene è stato ridotto di una percentuale che permettesse di coprire le spese di ripristino del p. S1 da abitazione a locale, compreso l'aggiornamento delle certificazioni degli impianti e della vecchia abitabilità rilasciata il 30.06.1970.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non siè a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il criterioutilizzato per la formazione dei lotti è stato quello di ottimizzare le potenzialità di vendita degli immobili, tenendo conto delle loro caratteristiche distributive e del loro stato catastale ed urbanistico.

Alla luce di quanto sopra sono stati formati n. 2 lotti (p. S1 e p. T), non accatastando e stimando gli ulteriori due immobili (garage p.S1 e p.1 sottotetto) rilevati durante le operazioni peritali - pur se non riportati nel pignoramento - in quanto, essendo presenti nel lotto ed essendo stati oggetto di istanza del CTU (13.07.2018) e relativa autorizzazione del G.E. all'accatastamento e stima (06.09.2018), sono stati oggetto di accertamenti urbanistici presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone (19/21.9.2018, etc) che hanno evidenziato costi dei lavori di adeguamento e delle relative pratiche amministrative e tecniche necessarie alla loro eventuale regolarizzazione urbanistica (art. 15 e art. 22 comma 2 lettera A o art. 19 e art. 22 comma 2 lettera c della L.R. 15 del 2008 - Regolamento edilizio comunale, etc) nettamente superiori al loro valore commerciale.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

(20)

LOTTO 1

x Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano T

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub. 1, Zc. 2, Categoria A4, cl. 4, consistenza vani 6,5, sup. catastale mq. 151, RC . 386,05

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore finale di stima del bene: 150.000,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1- Appartamento Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano T

151,00 mq 1.000,00 /mq 151.000,00 100,00 151.000,00

Valore di stima: 151.000,00 Valore finale di stima del bene, arrotondato per difetto,

vista l’approssimazione del metodo utilizzato 150.000,00

Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo.

Infatti, a seguito di indagini di mercato effettuate presso le agenzie del posto, è stato determinato il valore unitario del bene pignorato comparandolo con quello di altri immobili venduti di recente ed aventi caratteristiche simili per ubicazione, dimensioni, distribuzione degli spazi, stato di conservazione, finitura, etc.

Tale valore unitario è stato quindi ridotto di una percentuale che permettesse di coprire le spese (lavori adeguamento e spese tecniche - amministrative) occorrenti per la sua regolarizzazione urbanistica mediante una SCIA in sanatoria, oltre che per l'aggiornamento della relativa abitabilità.

Il tutto nel rispetto di quanto emerso dagli accertamenti effettuati presso il l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone (19/21.9.2018, etc).

LOTTO 2

x Bene N° 2 - Deposito ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano S1

(21)

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub. 2, Zc. 2, Categoria C2, cl. 3, consistenza mq. 127, sup. catastale mq. 159, RC . 321,39

Valore finale di stima del bene: 47.000,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 2- Deposito Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano S1

159,00 mq 300,00 /mq 47.700,00 100,00 47.700,00

Valore di stima: 47.700,00 Valore finale di stima del bene, arrotondato per difetto,

vista l’approssimazione del metodo utilizzato 47.000,00

Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo.

Infatti, a seguito di indagini di mercato effettuate presso le agenzie del posto, è stato determinato il valore unitario del bene pignorato comparandolo con quello di altri immobili con stessa destinazione venduti di recente ed aventi caratteristiche simili per ubicazione, dimensioni, distribuzione degli spazi, etc.

Tale valore unitario è stato quindi ridotto di una percentuale che permettesse di coprire le spese necessarie a ripristinare l'immobile, attualmente adibito abusivamente ad abitazione, come deposito, nel rispetto della licenza di costruzione del 19.6.1964-25.2.1967 n. 8468/4 e del suo attuale accatastamento. Il tutto nel rispetto di quanto emerso dagli accertamenti effettuati presso il l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone (19/21.9.2018, etc).

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Svolgimento operazioni peritali:

Il primo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 7.6.2018.

Durante tale sopralluogo:

1) la debitrice **** Omissis **** ha fatto presente che:

1a) l'altro Debitore esecutato **** Omissis ****, suo marito, è deceduto il;

1b) abita con i due figli al piano S1;

1c) il piano terra è affittato al sig.;

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2a) il piano S1 presenta discordanze dalla planimetria catastale oltre che una destinazione diversa (abitazione e non deposito);

2b) il piano terra presenta discordanze dalla planimetria catastale;

2c) al piano S1 insiste anche un garage;

2d) al piano 1° esistono dei locali attualmente non accessibili (mancanza chiavi).

Il secondo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 14.6.2018.

Durante tale sopralluogo:

1a) è stato consegnato copia del contratto di affitto del piano terra, registrato il 27.12.2016;

1b) il CTU ha evidenziato che il garage al piano S1 ed i locali al piano 1° non sono citati nel pignoramento e tantomeno accatastati;

1c) il Custode si è riservato di verificare se tali ulteriori immobili devono o meno essere stimati.

Il terzo sopralluogo è stato effettuato con il Custode in data 28.6.2018.

Durante tale sopralluogo il CTU ha potuto ispezionare l'appartamento sottotetto posto al piano 1° e si è riservato di procedere al relativo accatastamento e relativa stima, così come per il garage al piano S1, qualora autorizzato dal G.E.

Il CTU, in data 13.07.2018, ha presentato una istanza al G.E. per essere autorizzato o meno all' accatastamento e stima del garage posto al piano S1 e dell'appartamento sottotetto posto al piano 1°, pur non essendo citati nel pignoramento.

Il G.E. ha autorizzato in data 06.09.2018 sia l'accatastamento e la stima di tali beni.

Il quarto sopralluogo è stato effettuato in data 14.09.2018. Durante tale sopralluogo il CTU, vista l'autorizzazione del G.E., ha effettuato con i suoi collaboratori i rilievi degli immobili non censiti e delle porzioni di fabbricato differenti da quanto riportato in catasto.

Il quinto sopralluogo è stato effettuato in data 18.09.2018. Durante tale sopralluogo:

1a) è stato consegnato dall'Avv. **** Omissis ****, legale della Debitrice sig.ra **** Omissis ****, copia della omologa, della trascrizione e del verbale di separazione tra la sig.ra **** Omissis **** ed il sig. ****

Omissis ****;

1b) la sig.ra **** Omissis ****, in relazione a richieste di chiarimenti del CTU relative agli immobili oggetto di stima, si è riservata di rispondere entro il 30.9.2018, precisando comunque che la sig.ra ****

Omissis **** è deceduta il e che non è stata ancora presentata la successione del defunto Debitore sig. **** Omissis ****.

1c) Il CTU, visto il prolungarsi delle operazioni peritali oltre il termine concessogli dal GE per l'invio della perizia preliminare alle parti, si è riservato di chiedere al GE proroga degli stessi.

Il CTU in data 19.9.2018 ha ricevuto i chiarimenti richiesti alla Debitrice sig.ra **** Omissis ****.

Ulteriori sopralluoghi, alla luce di quanto sopra, sono stati effettuati dal CTU presso il Comune di Frosinone (19.9.2018, 21.09.2018, etc). Durante tale sopralluoghi è emerso che:

1a) il fabbricato in cui sono ubicato gli immobili oggetto di stima, pur essendo stato realizzato prima del 1967, ricade in zona perimetrata e quindi già oggetto all'epoca di licenza edilizia;

1b) La licenza di costruzione del 18.06.1964, il progetto di variante approvato il 22.6.1967 n. 67 - 10/17 ed il permesso di abitabilità del 30.06.1970 sono relativi solo alla realizzazione di un piano S1 destinato a locale deposito, differente dallo stato attuale (destinazione abitazione, divisioni interne, etc) e conforme a quanto riportato in catasto, e di un piano terra destinato ad abitazione, differente dallo stato attuale (balconi, divisioni interne, etc) e conforme a quanto riportato in catasto;

1c) sia il piano S1 (attualmente destinato ad abitazione con divisioni interne, etc) che il piano terra (oggetto di ampliamento dei balconi e di variazioni interne, etc) possono essere regolarizzati mediante il ripristino dello stato precedente per il locale S1 (ripristino a locale deposito senza divisori interni, etc) e mediante la presentazione di una SCIA in sanatoria per il piano terra (regolarizzazione ampliamento balcone, variazioni interne, etc) con pagamento dei relativi oneri;

1d) sia il garage posto al piano S1 che l'appartamento posto al piano 1° sottotetto, completamente abusivi, sono urbanisticamente insanabili e comunque anche se sanabili la loro regolarizzazione avrebbe dei costi, sia per i lavori di adeguamento che per le relative pratiche amministrative e tecniche (art. 15 e art. 22 comma 2 lettera A o art. 19 e art. 22 comma 2 lettera c della L.R. 15 del 2008 -

(23)

Regolamento edilizio comunale, etc) nettamente superiori al loro valore commerciale.

Alla luce di quanto sopra il CTU:

1a) ha proceduto alla sola variazione catastale del piano terra, sanabile con una SCIA in sanatoria;

1b) alla stima del locale deposito al piano S1 nello stato riportato in catasto, detraendo dalla suo valore i costi di ripristino in quanto attualmente adibito ad abitazione;

1c) alla stima del piano terra nello stato attuale, così come riportato nel catasto dopo la variazione autorizzata dal GE, detraendo dal suo valore i costi della SCIA in sanatoria;

1d) non ha accatastato e stimato il garage posto al piano S1 e l'appartamento posto al piano 1° sottotetto, pur se autorizzato dal GE, in quanto abusivi ed aventi costi di regolarizzazione (costi amministrativi e/o di ripristino), qualora sanabili, nettamente superiori al loro valore.

Attualmente i titolari catastali dei lotti stimati non corrispondono a quelli reali in quanto non è stata effettuata la riunione dell'usufrutto, pur essendo l'usufruttuaria **** Omissis **** deceduta il .

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Il CTU, in data 22.10.2018 ha inviato ai debitori, al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed al Custode giudiziario copia della presente perizia completa degli allegati, regolarmente ricevuta dai soggetti suddetti.

Il CTU, ha seguito dell’udienza svoltasi in data 24.10.2018, ha redatto la presente versione finale della perizia.

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Frosinone, li 25/10/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Minotti Alessandro

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ELENCO ALLEGATI:

9 N° 1 Atto di provenienza - Trascrizione del 06.02.1961 gen. 979 part. 897 9 N° 2 Atto di provenienza - Trascrizione del 29.04.2000 gen. 6061 part. 4538 9 N° 3 Atto di provenienza - Trascrizione del 29.04.2000 gen. 6062 part. 4539 9 N° 4 Atto di provenienza - Trascrizione del 01.06.2000 gen. 7964 part. 6054 9 N° 5 Atto di provenienza - Trascrizione del 14.06.2000 gen. 12650 part. 9909 9 N° 6 Atto di provenienza - Trascrizione del 14.03.2002 gen. 4359 part. 3303 9 N° 7 Concessione edilizia - Licenza di costruzione del 18.06.1964

9 N° 8 Concessione edilizia - Variante progetto approvata il 22.6.1967 n. 67 -10/17 9 N° 9 Certificato di agibilità / abitabilità - Permesso abitabilità rilasciato il 30.06.1970 9 N° 10 Estratti di mappa - F. 1 map. 531

9 N° 11 Planimetrie catastali - Lotto n. 1 (sub 1)

9 N° 12 Planimetrie catastali - Lotto n. 2 (sub 2) - da ripristinare

9 N° 13 Altri allegati - Rilievo stato attuale Lotto n. 2 da ripristinare come da planimetria catastale

9 N° 14 Altri allegati - Rilievo piano sottotetto - non stimato e non accatastato 9 N° 15 Altri allegati - Rilievo garage piano S1 - non stimato e non accatastato 9 N° 16 Visure e schede catastali - Lotto n. 1 (sub 1)

9 N° 17 Visure e schede catastali - Lotto n. 2 (sub 29

9 N° 18 Altri allegati - variazione catastale Lotto n. 1(sub 1) 9 N° 19 Altri allegati - Ispezione ipotecaria Debitore esecutato 9 N° 20 Altri allegati - Ispezione ipotecaria Debitrice esecutata

9 N° 21 Altri allegati - Iscrizione contro del 09.09.2010 gen. 18998 part. 3352 9 N° 22 Altri allegati - Iscrizione contro del 26.03.2014 gen. 5219 part. 401

9 N° 23 Altri allegati - Trascrizione separazione del 14.08.2014 gen. 13422 part. 10998 9 N° 24 Altri allegati - Iscrizione contro del 19.09.2014 gen. 14452 part. 1295

9 N° 25 Altri allegati - Iscrizione contro del 24.06.2016 gen. 10600 part. 1656 9 N° 26 Altri allegati - Iscrizione contro del 12.12.2017 gen. 19537 part. 2483

9 N° 27 Altri allegati – Trascrizione, con copia pignoramento, pignoramento del 15.12.2017 gen.

19729 part. 15143

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9 N° 28 Altri allegati - Atto intervento banca Poipolare del Frusinate 9 N° 29 Altri allegati - Atto di intervento UnipolReC spa

9 N° 30 Altri allegati - Atto di intervento Unipol Banca spa

9 N° 31 Altri allegati - Comunicazione inizio lavori con allegato nomina CTU 9 N° 32 Altri allegati - Ricevuta consegna comunicazione inizio lavori 9 N° 33 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 7.6.2018, con allegato

9 N° 34 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 14.6.2018, con allegato contratto di affitto 9 N° 35 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 28.6.2018

9 N° 36 Altri allegati - Istanza CTU x accatastamento beni non pignorati, etc 9 N° 37 Altri allegati - Autorizzazione GE accatastamenti

9 N° 38 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 14.9.2018

9 N° 39 Altri allegati - Verbale sopralluogo del 18.9.2018 con allegato verbale separazione 9 N° 40 Altri allegati - Verbale sopralluogo Ufficio Tecnico del 19.9.2018

9 N° 41 Altri allegati - Email avvocato Debitrice con allegato dichiarazioni periodo costruzione immobili e relativa occupazione

9 N° 42 Altri allegati - Istanza CTU proroga termini

9 N° 43 Altri allegati - Autorizzazione GE proroga termini CTU

9 N° 44 Altri allegati - Richiesta accesso atti Comune Frosinone del 21.9.2018 9 N° 45 Altri allegati - Lettera Custode disdetta contratto locazione

9 N° 46 Altri allegati - Allegato fotografico

9 N° 47 Altri allegati - Lettera/email trasmissione perizia preliminare 9 N° 48 Altri Allegati - Avviso ricevimento/Ricevute perizia preliminare

9 N° 49 Altri Allegati - Cartella ZIP "Fotografie + Tabella riepilogativa fotografie"

9 N° 50 Altri allegati - Cartella zip "Planimetrie + Tabella riepilogativa planimetrie"

9 N° 51 Altri allegati - Perizia stima - versione privacy

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO 1

x Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano T

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub. 1, Zc. 2, Categoria A4, cl. 4, consistenza vani 6,5, sup. catastale mq. 151, RC . 386,05

Valore finale di stima del bene: 150.000,00 (centocinquantamila/00)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO 2

x Bene N° 2 - Deposito ubicato a Frosinone (FR) - SS 155 PER FIUGGI, piano S1

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub. 2, Zc. 2, Categoria C2, cl. 3, consistenza mq. 127, sup. catastale mq. 159, RC . 321,39

Valore finale di stima del bene: 47.000,00 (quanrantasettemila/00)

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 346/2017 DEL R.G.E.

LOTTO 1

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Frosinone (FR)- SS 155 PER FIUGGI, piano T

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub.

1, Zc. 2, Categoria A4, cl. 4, consistenza vani 6,5, sup.

catastale mq. 151, RC . 386,05

Superficie 151,00 mq

Stato conservativo: L'immobile presenta un grado di rifiniture e conservazione sufficiente (pavimenti in monocottura/ceramica/marmette, pareti tinteggiate e/o maiolicate, infissi in legno, tapparelle in pvc, impianto di riscaldamento con termosifoni in ghisa, quadro elettrico, camino, etc). Durante le operazioni peritali non sono state consegnate al CTU le certificazioni degli impianti.

Descrizione: Appartamento posto al piano terra di un immobile ante '67, ubicato lungo la strada statale 155 alla periferia di Frosinone, oggetto di una recente ristrutturazione (ampliamento balconi, variazioni dei prospetti e modifiche interne) da regolarizzare con SCIA in sanatoria - i cui costi sono stati detratti dal valore di stima.

L'appartamento, raggiungibile dall'esterno tramite un vano scala comune ad altri subalterni, è attualmente composto da soggiorno/ingresso, cucina, disimpegno, tre camere da letto, bagno, ripostiglio e balcone perimetrale, così come riportato nella planimetria catastale aggiornata dal CTU.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione opponibile

LOTTO 2

Bene N° 2 - Deposito Ubicazione: Frosinone (FR)- SS 155 PER FIUGGI, piano S1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Deposito

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 531, Sub.

2, Zc. 2, Categoria C2, cl. 3, consistenza mq. 127, sup.

catastale mq. 159, RC . 321,39

Superficie 159,00 mq

Stato conservativo: L'immobile, allo stato attuale, è destinato abusivamente ad abitazione, con un buon grado di rifiniture e di conservazione. Dagli accertamenti effettuati dal CTU presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Frosinone è emerso che la planimetria e destinazione attuale sono insanabili e pertanto, per essere regolarizzato urbanisticamente, deve essere ripristinato a deposito, così come riportato in catasto (destinazione e planimetria catastale conformi alla Licenza di Costruzione rilasciata all'epoca della costruzione). Tali costi (ripristino destinazione e planimetria) sono stati defalcati dal valore dell'immobile al momento della stima.

Descrizione: Locale deposito posto al piano S1 di un immobile ante '67, ubicato lungo la strada statale 155 alla periferia di Frosinone, attualmente trasformato in abitazione non sanabile - i cui costi di ripristino a deposito (così come riportato nella planimetria catastale) sono stati detratti dal valore di stima. Il locale deposito è accessibile direttamente dall'esterno o tramite un vano scala comune ad altri subalterni.

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Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Attualmente l'immobile è occupato dalla Debitrice **** Omissis **** e dai suoi due figli **** Omissis **** e

**** Omissis ****