26. L’unità individuata come al LOTTO UNICO (appartamento al piano terra e primo) individuato al foglio catastale 158 particella 4 subalterno 1 e garage al piano terra individuato al subalterno 2 al momento del sopralluogo risulta occupato da:
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nato a***************
, cod. fiscale***************
,***************
nato a***************
, cod. fiscale***************
27. Non risulta nulla in tal senso
28. Le quote di proprietà dell’immobile sono in capo a persone fisiche. L’immobile è del tipo residenziale, la vendita sarà assoggettata applicando le norme e circolari vigenti al momento della cessione con imposta di registro
29. Per la redazione del presente Elaborato Peritale, non si è proceduto a richiedere proroga del termine inizialmente concesso.
30. L’Esperto Stimatore provvede a depositare per via telematica alla Cancelleria del Tribunale di Forlì, nel rispetto del termine indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’Allegato “A”) allegando le planimetrie, la documentazione fotografica, planimetrie catastali, autorizzazioni, licenze, concessioni, stato di famiglia, certificati pubblicità immobiliare ed una copia depurata nel rispetto della Privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti), l’allegato “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza.
31. L’Esperto Stimatore provvede a inviare nel rispetto del medesimo termine, una copia del presente elaborato peritale all’Esecutato, al/ai creditore/i procedente/i ed al/i creditore/i intervenuto/i.
I documenti relativi alla presente pratica, depositati presso il Tribunale di Forlì sono stati scaricati e verificati con gli attuali strumenti informatici. Si allega alla presente la nota professionale dei compensi redatta secondo le specifiche indicate da questo GE ed copie di certificati APE e CDU.
Forlì 14 novembre 2021
Con osservanza
L’Esperto Stimatore Arch. Elio FIORINI
(firmato digitalmente)
- 26 - RIEPILOGO
Procedura Esec. Imm.re n. 207/2018 R.G.
Giudice Dott. Fabio SANTORO
Creditore Procedente:
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Debitore/i:
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e***************
Diritto: proprietà 1/2 (un mezzo) ciascuno, complessivamente 1/1 (uno su uno)
E’ pignorata l’intera proprietà di
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e***************
1/1 (uno susono proprietari per l'immobile individuato al foglio catastale del comune di Forlì 158 part.
4 subalterno 1, categoria catastale A/3 piano terra e primo e subalterno 2, categoria catastale C/6 piano terra
Identificazione dell’immobile oggetto di esecuzione individuato come risulta dal verbale di pignoramento:
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:
Visura per soggetto Catasto fabbricati di Forlì (FC) via Armellino 25 località San Leonardo N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz
a
Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011 per il numero 1 piano T
Denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 23/4/2006 protocollo n. FO0138117 in atti dal 31/10/2006 Registrazione: UU sede Forlì volume 740 n. 91 del 30/10/2006 Denuncia Successione (n. 7367.1/2006)
Il terreno sul quale insiste il fabbricato è così identificato:
Catasto terreni di Forlì
Tipo mappale del 29/10/1997 in atti dal 2/10/1998 (n. 89802/1983)
fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €.
Ha a ca dominicale Agrario 1 158 4 Ente Urbano 21 63
Gli immobili oggetto della presente si trovano in Forlì (FC) – via Cervese 204
Codice catastale D704. Zona sismica: sismicità media. Zona climatica D, Gradi Giorno (GG) 2087
Dati catastali dei beni immobili indicati nella Procedura esecutiva a carico di
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nato a Forlì 4/4/1973 c.f. .***************
proprietà per 1/2 e***************
nato a***************
c.f.***************
proprietà per ½.Pignoramento immobiliare del 20/7/2018, rg 15142 e rp 9952, repertorio n. 2373 a favore della
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Per l’unità sopracitata si formula un Lotto Unico costituiti dal fabbricato residenziale con una autorimessa da quanto descritto nel pignoramento immobiliare:
L'immobile oggetto della presente per come è composto permette un LOTTO UNICO come sotto descritto:
Descrizione del fabbricato dove oggetto di esecuzione immobiliare
il fabbricato si trova al di fuori del centro di Forlì, in una zona in zona agricola nei pressi della frazione di San Leonardo
Il fabbricato è costituito da un corpo di vecchia edificazione posto a ridosso di una strada agricola che collega la via Cervese con la periferia di Forlimpopoli, passando al di sotto della autostrada Bologna - Rimini.
E’ un fabbricato di tipo isolato, di vecchia edificazione, costituito da un corpo lungo e stretto destinato ad abitazione, che ha avuto un inizio dei lavori di demolizione-ricostruzione e ristrutturazione negli anni 2008 che non si sono mai completati e che allo stato attuale determinano una situazione di precarietà per i lavori iniziati e mai completati ed anzi abbandonati da tempo.
Il fabbricato, al momento del sopralluogo, è costituito da una unica abitazione
L’edificio è costituito da due piani: terra e primo oltre ad un ampliamento sul fianco ovest, non completato ed allo stato grezzo.
Nonostante l’ottenimento del perrmesso di costruire, l’inizio dei lavori, la presentazione di SCIA di variante e l’ottenimento di proroga dei lavori, gli stessi non sono mai stati completati ed oggi anche quanto realizzato è in uno stato precario di esecuzione con la realizzazione quasi completa del manufatto destinato a deposito a servizio del fabbricato principale.
L’edificio di vecchia edificazione versa in uno stato igienico sanitario e di sicurezza strutturale precaria, con evidenti segni di dissesto statico per la presenza di forti lesioni su varie parti delle facciate e la precarietà della copertura con evidenti ammaloramenti sullo sporto di gronda e sul manto ci copertura, dissesti e danneggiamenti evidenziati anche negli elaborati grafici depositati in comune al momento della richiesta del permesso di costruzione e probabilmente aggravati nel corso degli anni.
Di prima impressione sembra un fabbricato in fase di ristrutturazione per la presenza all’intorno di materiali da costruzione e di una gru e installata al momento dell’inizio dei lavori da una idea di edificio abbandonato; in realtà al momento del sopralluogo risulta occupato anche dai documenti demografici comunali.
L’edificio che aveva ottenuto il titolo abilitativo per porzione di demolizione e ricostruzione e ristrutturazione si presenta al momento del sopralluogo con una parte che non è stata
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soggetta a nessun intervento e pertanto invariato nelle destinazioni e nelle condizioni strutturali ed igienico funzionale mentre è stato demolito il corpo posto sul prospetto posteriore al solo piano terra che era destinato a cantina – pollaio – porcile; si è provveduto inoltre a demolire e ricostruire parzialmente lasciando il tutto allo stato grezzo e sprovvisto di copertura il corpo sul fianco ovest dove era previsto nello stato di progetto la cucina pranzo di un alloggio.
Il fabbricato ha struttura portante in mattoni come evidenziato per lo scrostamento di ampie zone di intonaco esterno. Il tetto ha due falde (tipo a capanna) e sporto di gronda in mensole di legno e assito in pessimo stato strutturale con il manto di copertura in coppi curvi in stato instabile per la sicurezza stessa delle persone residenti.
Per raggiungere il fabbricato dalla pubblica via occorre superare l’ampio canale di scolo Elledena parallelo alla via attraverso una opera d’arte in cattivo stato di manutenzione migliorato sotto l’aspetto statico con l’inserimento sul piano di scorrimento di lastre metalliche di ampio spessore. Si raggiunge l’area esterna sul fronte dell’edificio (aia).
Si raggiunge l’area esterna sul fronte dell’edificio (aia). L’ingresso al fabbricato avviene dal vano cantina del piano terra e da questo si raggiunge la cucina posta a destra, un ampio locale con la presenza di una camino, una parete scherma la scala di accesso al piano primo. Allo stesso livello si trova un vano che nelle planimetrie catastali è individuato garage accessibile dalla cucina e con porta carraia dal fronte sud, mentre negli elaborati depositati in comune per l’ottenimento del titolo abilitativo è descritto come cantina e nei vani descritti come stalla e garage mentre nelle planimetrie catastali i vani sono descritti come ripostigli.
Al piano superiore si trovano tre camere da letto (tutte con affaccio sul prospetto sud) ed un servizio igienici posto sul fondo del disimpegno-zona di sbarco delle scale.
La zona a ovest oggetto di demolizione e ricostruzione oggi si trova in una fase di ricostruzione parziale, senza copertura, in uno stato molto precario ed abbandonata da tempo evidenziato dalla presenza di erbe infestanti all’interno del perimetro della ricostruzione.
Il fronte nord dove si trovavano le pertinenze della casa agricola (pollaio, cantina, porcilaia) è stata abbattuto ed il progetto depositato presso il comune di Forlì prevedeva in quella zona la formazione di due lavanderie e due piccoli portici (una lavanderia e un portico per ogni appartamento.
Il fabbricato prevedeva la realizzazione di due appartamenti indipendenti che si sviluppavano su due piani ognuno con la propria scala interna e con una diversa distribuzione degli spazi interni.
Ad oggi si presenta con una serie di aperture tamponate con mattoni in laterizio senza il proseguimento di nessuna opera.
Nelle immediate vicinanze del corpo principale è stato realizzato un corpo destinato a servizi utilizzato ora per il ricovero di materiale da costruzione e attrezzi, al solo piano terra con tetto a due acque, in muratura di mattoni portanti e solaio di copertura in latero cemento con manto di copertura in guaina bituminosa ardesiata e due ingressi
Il fabbricato principale è in cattive condizioni igienico funzionali oltre che strutturali.
Si dovrà mettere in sicurezza il fabbricato con adeguate opere di consolidamento e miglioramento strutturale oltre alle norme igienico funzionali.
Concludendo si dovranno realizzare una serie di opere, oltre a quanto descritto sopra a livello impiantistico, di finiture esterne ed interne di sostituzione degli infissi e delle porte interne
Finiture e impianti
L’abitazione si presenta in pessime condizioni igienico-funzionali e di sicurezza strutturale.
Le finestre e gli sportelloni esterni sono in cattive condizioni o mancanti.
Al piano terra il vano cucina che funge anche da ingresso all’abitazione ha pavimento in piastrelle di ceramica del tipo decorato. Nello stesso vano è presente un camino a legna, il l’intradosso del soffitto rivestito con pannelli di faesite tinteggiata. Da questo locale si accede con una scala interna al piano superiore. La scala ha gradini in mattoni. Le camere poste al piano superiore hanno pavimenti in piastrelle rettangolari di cotto inserite al momento della costruzione del fabbricato. Nel servizio igienico posto al piano primo il pavimento è in piastrelle di ceramica con sanitari compreso vasca da bagno.
Le finestre sono in legno con vetro semplice, le porte esterne sono in legno le porte interne sono le originali, sulla cucina a protezione della scala è stata realizzata una porta con pannelli d’’armo per getti di calcestruzzo.
Gli impianti presenti: elettrico, idrico dovranno essere verificati da personale specializzato per le conformità alle vigenti norme.
La struttura portante è composta da muratura di mattoni con solai in travi di legno, la copertura è costituita da solaio in travi di legno con arcarecci e tavelle in laterizio tinteggiato con manto di copertura in coppi curvi piuttosto ammalorati.
Sono evidenti, nella parte alta del fabbricato, tiranti metallici e chiavi di bloccaggio (capo chiave) come presidi provvisori o definitivi, utilizzati in molti edifici storici, con il capo chiave che ha lo scopo di bloccare il ferro; le catene impediscono alle murature di
“strapiombiare” verso l’esterno fissano la travi maestre di solai e coperture alla muratura.
Sul soffitto delle camere da letto sono evidenti in varie zone di vaste macchie per le infiltrazione delle acque meteoriche.
Esternamente il fabbricato presenta in varie zone lesioni, dissesti e fessurazioni anche importanti sulla parte strutturale. L’intonaco esterno è spesso mancante.
Anche all’interno del fabbricato l’intonaco è assente in varie porzioni delle pareti
Nel fabbricato di abitazione non vi sono sugli sporti di gronda canali per la raccolta delle acque piovane.
Il manufatto destinato a deposito è in discrete condizioni di manutenzione anche perché realizzato recentemente. Non sono presenti elementi di lattoneria e manto di copertura in coppi di cemento o cotto o altro materiale
Su una falda del tetto dell’edificio destinato a deposito, staccato dal corpo principale sono stati inseriti pannelli fotovoltaici.
Osservazioni in merito per l’unità di abitazione e per il manufatto destinato a deposito
Il fabbricato di abitazione nel suo complesso è in pessime condizioni di manutenzione e necessita di opere di profonde opere e di consolidamento oltre all’inserimento di impianti rispondenti alle vigenti norme.
Del progetto presentato nel 2008 e successiva variante è stata realizzata la demolizione di un corpo a ovest e la costruzione parziale al grezzo con mancanza di copertura, con costruzione in tempi non recenti che hanno permesso di proliferare all’interno del perimetro costruito si erbe infestanti.
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Si è realizzata la demolizione dei servizi posti al piano terra sul prospetto posteriore (pollaio, porcile e cantina) oltre al tamponamento di alcune aperture.
N.B. fra il progetto depositato in comune per la richiesta di permesso di costruire (2008) e le planimetrie estratte dall’Agenzia del Territorio vi sono delle difformità sulla destinazione di alcuni vani del piano terra. Nella planimetria catastale al piano terra il vano a fianco alla cucina è definito garage mentre gli altri vani più a ovest sono destinati a ripostigli, negli elaborati grafici depositati in comune le destinazioni sono l diverse, nel vano a fianco della cucina è descritto cantina ed inoltre c’è la presenza di un piccolo ripostiglio sulla stessa superficie mentre i locali più a ovest sono destinati a stalla e il garage è individuato nella parte estrema del fabbricato.
Il corpo di recente realizzazione utilizzato come deposito di materiali da costruzione e per attrezzi vari è in buone condizioni, sui fianchi del fabbricato sono state realizzate strutture precarie in materiale vario.
Per la conformità ed idoneità degli impianti alle vigneti norme le certificazioni dovranno essere rilasciate da apposito personale preposto
Nel complesso la situazione del fabbricato è al limite di una abitabilità-usabilità oltre alla carenza di sicurezza per lo stato strutturale complessivo.
Al momento del sopralluogo, anche con la scorta dei documenti rilasciati dall’ufficio demografico del comune di Forlì il fabbricato risulta occupato.
Condizioni generali dell’unità: necessità di lavori edili, strutturali impiantistiche e di finitura .
CARATTERISTICHE DESCRITTIVE DELLA UNITA’ DESTINATA AD UFFICIO:
infissi esterni: pessimi in legno
infissi interni pessimi in legno con vetro semplice
pareti interne e soffitti: le pareti di tramezzatura sono cattive condizioni condizioni, come i soffitti
pavimenti in cattive condizioni in ceramica e in cotto
abitabilità-usabilità l’immobile non è utilizzabile immediatamente Impianti:
condizionamento: non presente
idrico: presente
termico: presente con camino e stufa a pellet
ascensori e montacarichi
l’immobile dispone di ascensori o
montacarichi no
scarichi si
unità immobiliare occupata al momento del sopralluogo
Situazione urbanistica edilizia:
Dalla ricerca, effettuata presso l’Archivio del comune di Forlì si sono potuti estrarre i documenti ed elaborati relativi al fabbricato:
L’edificio è stato costruito Ante 1/9/1967
- richiesta di Permesso di costruire prot. 83675 del 5/12/2008
- PdC n. 119 del 18/6/2009 PG. 83675/2008 anno 2009 “Demolizione e ricostruzione demolizione in via Armellino n. 25 località San Leonardo”
- Comunicazione inizio lavori del 30/6/2009 prot. 52386 del 26/6/2009
- SCIA di completamento PG. 56608/2012 del 17/7/2012
- comunicazione di rinuncia all’incarico professionale ai tecnici all’incarico affidato protoc 66024/2015 del 31/7/2015
- n. 60435 del 14/7/2014 richiesta proroga per la SCIA di completamento per ristrutturazione edilizia civile abitazione in via Armellino n. 25. PG 56608 del 17/2/2012 - Concessione proroga di 36 mesi (fino al 17/7/2020) per l’ultimazione dei lavori riferimento PG 60435/2017 del 21/7/2017
- n. 60435 del 14/7/2014 richiesta proroga per la SCIA di completamento per ristrutturazione edilizia civile abitazione in via Armellino n. 25. PG 56608 del 17/2/2012 - Concessione proroga di 36 mesi (fino al 17/7/2020) per l’ultimazione dei lavori riferimento PG 60435/2017 del 21/7/2017
LOTTO UNICO Forlì via Armellino n.25 località San Leonardo foglio catastale 158 particella 34 subalterno 1 (abitazione e servizi pertinenziali piano terra e primo) e subalterno 2 (garage) oltre corpo destinato a servizi
Il valore della unità oggetto del presente lotto per l’intera proprietà è di €. 76.797,92 arrotondato ad €. 77.000,00 (diconsi Euro settantasettemila/00) della unità in oggetto
Vendibilità: non facile
Occupazione:
L’unità individuata come LOTTO UNICO (appartamento al piano terra e primo) individuato al foglio catastale 158 particella 4 subalterno 1 e garage al piano terra individuato al subalterno 2 al momento del sopralluogo risulta occupato da:
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nato a***************
, cod. fiscale***************
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nato a***************
, cod. fiscale***************
Attestazione Prestazione energetica (APE) L’unità in oggetto non è dotata di certificazione energetica (Ape)
Si è provveduto a formulare il certificato energetico
- 32 - NOTE.
Si precisa che l’Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;
L’Esperto ha ispezionato personalmente gli immobili oggetto di stima;
La data della valutazione e delle descrizioni coincidono con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena conoscenza;
E’ vietata la pubblicazione totale o parziale del presente documento o farne uso diverso sa quello per il quale lo stesso è stato redatto;
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell’Esperto Stimatore;
Espletato l’incarico ricevuto, deposito la presente relazione rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Allegati :
descrizione Allegato “A”
Documentazione fotografica
Visure catastali (attuali e storiche), piante planimetria estratte Atto di successione
Visure ipocatastali
Certificato residenza, stato di famiglia, estratto di matrimonio C.D.U.
Elaborati grafici e descrittivi depositati al comune di Forlì Attestati di prestazione energetica
La presente relazione di stima si compone di n. 33 pagine dattiloscritte e numerate e degli allegati:
A completamento dell’incarico si deposita in Cancelleria:
- Originale del presente elaborato, con relativi allegati, e l’ALLEGATO “A”, dalle fotografie e dalle planimetrie
- Elaborato depurato (redatte nel rispetto dei dettami previsti dalla legge sulla privacy), e ALLEGATO
“A”,
- attestazione degli invii effettuati;
- nota professionale per richiesta liquidazione compensi.
Tanto doveva il sottoscritto ad espletamento dell’incarico affidatogli.
Forlì 14 novembre 2021
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L’Esperto Stimatore Arch. Elio FIORINI