TRIBUNALE CIVILE DI FORLI

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elio fiorini architetto via nove febbraio n. 7 - 47121 forlì (fc)

mobile 349 1826299 e-mail: fioriniprogetti@virgilio.it

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studio FIORINI architettura + urbanistica

N. Gen. Repertorio 207/2018

DEPURATA

TRIBUNALE CIVILE DI FORLI’

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA CON ALLEGATI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 165/2019 R.G. Es.

data udienza ex art. 569 c.p.c. 14/12/2021ù

Giudice dell’Esecuzione Dott. FABIO SANTORO

Promossa da

:

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Contro

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Forlì 14 novembre 2014

Esperto Designato

Arch. Elio FIORINI

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- 2 -

R.G. ES n. 207/2018

TRIBUNALE DI FORLI’

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott. FABIO SANTORO

Contro

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Immobile in comune di Forlì (FC) Armellino San Leonardo 25

In data 24/1/2021 si assegnava l’incarico al sottoscritto Arch. Elio FIORINI, con studio professionale in Forlì via Nove Febbraio n. 7, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì Cesena al n. 168 ed all’Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale sezione delle Esecuzioni Immobiliari, per adempiere fedelmente all’incarico, gli venivano posti i quesiti con l’invito a rispondere agli stessi con relazione scritta con invio telematico (elaborato con formato PDF):

Dopo aver eseguito le relative visure ai vari uffici, è stato effettuato il sopralluogo dell'immobile posto in Forlì (FC) via Armellino 25

RISPOSTA AI QUESITI

1. E’ stata data comunicazione alla proprietà dell’immobile ed è stato eseguito il sopralluogo alla presenza della dott. Mariani Costanza (custode del Tribunale di Forlì)

2. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE FORLI’ (FC) – via Armellino

L’immobile viene trattato in un unico lotto essendo costituito da una fabbricato di abitazione e pertinenza oltre all’area scoperta descrivendo di seguito la composizione e le caratteristiche oggetto della presente esecuzione immobiliare:

Identificazione dell’immobile oggetto di esecuzione individuato come risulta dal verbale di pignoramento:

Immobile posto in Forlì (codice: D704) - FC – via Armellino, costituito da un edificio con destinazione residenziale (A/3) a due piani post sul fronte strada comprensivo di una autorimessa (C/6) – piano terra Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:

Visura per soggetto Catasto fabbricati di Forlì (FC) via Armellino 25 località San Leonardo N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz

a

Superficie catastale * Rendita catastale.

1 158 4 1 A/3 2 6.5 vani Totale 159 mq totale escluse aree scoperte 159 mq

€. 402,84

2 158 4 2 C/6 2 21 mq Totale 93,27 €. 93,27

Dati derivanti da:

Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011 per il numero 1 piano T

per il n. 2 piano T

Intestazione delle Unità Immobiliari indicata Proprietà:

-

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^{nato a}

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^il

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^c.f.

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proprietà per 1/2

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-

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^{nato a}

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^il

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^c.f.

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proprietà per 1/2

Dati derivanti da:

Denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 23/4/2006 protocollo n. FO0138117 in atti dal 31/10/2006 Registrazione: UU sede Forlì volume 740 n. 91 del 30/10/2006 Denuncia Successione (n. 7367.1/2006)

Il terreno sul quale insiste il fabbricato è così identificato:

Catasto terreni di Forlì

Tipo mappale del 29/10/1997 in atti dal 2/10/1998 (n. 89802/1983)

Gli immobili oggetto della presente si trovano in Forlì (FC) – via Armellino n. 25 località San Leonardo.

Codice catastale D704. Zona sismica: sismicità media. Zona climatica D, Gradi Giorno (GG) 2087

Dati catastali dei beni immobili indicati nella Procedura esecutiva a carico di

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^{nato a}

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^c.f.

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proprietà per 1/2 e

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Pignoramento immobiliare del 20/7/2018, rg 15142 e rp 9952, repertorio n. 2373 a favore della

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^-

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Per l’unità sopracitata si formula un Lotto Unico costituito dal fabbricato residenziale con una autorimessa da quanto descritto nel pignoramento immobiliare:

Per 1/1 (uno su uno) della proprietà di immobili di tipo C/6 (autorimessa, subalterno 2 di mq. 21) e di tipo A/3 di subalterno 1 appartamento al piano terra – primo) in Forlì, via Armellino n. 25, al foglio catastale 158 particella 4

L'immobile oggetto della presente per come è composto permette un LOTTO UNICO come sotto descritto:

LOTTO UNICO Catasto fabbricati di Forlì (FC) via Armellino 25 N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz

a

€. 402,84

2 158 4 2 C/6 2 21 mq Totale 93,27 €. 93,27

Dati derivanti da:

Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011

Descrizione del fabbricato dove oggetto di esecuzione immobiliare

il fabbricato si trova al di fuori del centro di Forlì, in una zona in zona agricola nei pressi della frazione di San Leonardo.

Il fabbricato è costituito da un corpo di vecchia edificazione posto a ridosso di una strada agricola che collega la via Cervese con la periferia di Forlimpopoli, passando al di sotto della autostrada Bologna - Rimini.

E’ un fabbricato di tipo isolato di vecchia edificazione costituito da un corpo lungo e stretto destinato ad abitazione, che ha avuto un inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione e ristrutturazione negli anni 2008 che non si sono mai completati e che allo stato attuale

fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €.

Ha a ca dominicale Agrario 1 158 4 Ente Urbano 21 63

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determinano una situazione di precarietà per i lavori iniziati e mai completati ed anzi abbandonati da tempo.

Il fabbricato, al momento del sopralluogo, è costituito da una unica abitazione

Il fabbricato è costituito da due piani: terra e primo oltre ad un ampliamento sul fianco ovest, non completato ed allo stato grezzo.

L’edificio è stato oggetto della richiesta di permesso di costruire nel 2008 ed ha ottenuto PdC n. 119 del 18/6/2009 e variante nel 2011 per la formazione di due alloggi con previsione di una ampliamento e creazione di portico con la creazione di un manufatto destinato a servizi per le abitazioni.

Nonostante l’ottenimento del permesso di costruire, l’inizio dei lavori, la presentazione di SCIA di variante e l’ottenimento di proroga dei lavori, gli stessi non sono mai stati completati ed oggi anche quanto realizzato è in uno stato precario di esecuzione con la realizzazione quasi completa del manufatto staccato dal corpo principale, a servizio del fabbricato principale.

L’edificio di vecchia edificazione versa in uno stato igienico sanitario e di sicurezza strutturale precaria, con evidenti segni di dissesto statico per la presenza di forti lesioni su varie parti delle facciate e la precarietà della copertura con evidenti ammaloramenti sullo sporto di gronda e sul manto ci copertura, dissesti e danneggiamenti evidenziati anche negli elaborati grafici depositati in comune al momento della richiesta del permesso di costruzione e probabilmente aggravati nel corso degli anni.

Di prima impressione sembra un fabbricato in fase di ristrutturazione per la presenza all’intorno di materiali da costruzione e di una gru installata al momento dell’inizio dei lavori. Un fabbricato che sembra abbandonato; in realtà al momento del sopralluogo risulta occupato, come risulta dai documenti demografici comunali.

L’edificio che aveva ottenuto il titolo abilitativo per porzione di demolizione e ricostruzione e ristrutturazione si presenta al momento del sopralluogo con una parte che non è stata soggetta a nessun intervento e pertanto invariato nelle destinazioni e nelle condizioni strutturali ed igienico funzionale mentre è stato demolito il corpo posto sul prospetto posteriore al solo piano terra che era destinato a cantina – pollaio – porcile; inoltre si è provveduto a demolire e ricostruire parzialmente lasciando il tutto allo stato grezzo e sprovvisto di copertura, sul fianco ovest dove era previsto nello stato di progetto la cucina pranzo di un alloggio.

Il fabbricato ha struttura portante in mattoni come evidenziato per lo scrostamento di ampie zone di intonaco esterno, con tetto a due falde (tipo a capanna) e sporto di gronda in mensole di legno e assito in pessimo stato strutturale con il manto di copertura in coppi curvi in stato instabile per la sicurezza stessa delle persone residenti.

Per raggiungere il fabbricato dalla pubblica via occorre superare l’ampio canale di scolo Elledena parallelo alla via attraverso una opera d’arte in cattivo stato di manutenzione migliorato sotto l’aspetto statico con l’inserimento sul piano di scorrimento di lastre metalliche di ampio spessore. Si raggiunge l’area esterna sul fronte dell’edificio (aia).

L’ingresso al fabbricato avviene dal vano cucina del piano terra, un ampio locale con la presenza di una camino, una parete scherma la scala di accesso al piano primo.

Allo stesso livello si trova un vano che nelle planimetrie catastali è individuato garage (accessibile dalla cucina e con porta carraia dal fronte sud mentre negli elaborati depositati in comune per l’ottenimento del titolo abilitativo e lo stesso vano è descritto come cantina e nei vani descritti come stalla e garage mentre nelle planimetrie catastali i vani sono descritti come ripostigli).

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Al piano superiore si trovano tre camere da letto (tutte con affaccio sul prospetto sud) ed un servizio igienico posto sul fondo del disimpegno-zona di sbarco delle scale.

La zona a ovest oggetto di demolizione e ricostruzione oggi si trova in una fase di ricostruzione parziale, senza copertura, in una fase molto precaria ed abbandonata da tempo evidenziato dalla presenza di erbe infestanti all’interno del perimetro della ricostruzione.

Sul fronte nord dove si trovavano le pertinenze della casa agricola (pollaio, cantina, porcilaia) è stata abbattuto ed il progetto depositato presso il comune di Forlì prevedeva in quella zona la formazione di due lavanderie e due piccoli portici (una lavanderia e un portico per ogni appartamento).

Il fabbricato prevedeva la realizzazione di due appartamenti indipendenti che si sviluppavano su due piani ognuno con la propria scala interna e con una diversa distribuzione degli spazi interni.

Ad oggi si presenta con una serie di aperture tamponate con mattoni in laterizio senza il proseguimento di nessuna opera abbandonata da tempo.

Nelle immediate vicinanze del corpo principale è stato realizzato un corpo destinato a servizi utilizzato ora per il ricovero di materiale da costruzione e attrezzi, al solo piano terra con tetto a due acque, in muratura di mattoni portanti e solaio di copertura in latero cemento con manto di copertura in guaina bituminosa ardesiata e due ingressi

Il fabbricato principale è in cattive condizioni igienico funzionali oltre che strutturali. Per poter procedere nell’esecuzione del completamento dei lavori si dovranno rinnovare i titoli abilitativi secondo le vigenti norme urbanistico edilizie a seconda di quello che si intende realizzare con il completamento delle parti mancanti o non ultimate.

Si dovrà mettere in sicurezza il fabbricato con adeguate opere di consolidamento e miglioramento strutturale oltre alle norme igienico funzionali.

Concludendo si dovranno realizzare una serie di opere, oltre a quanto descritto sopra a livello impiantistico, di finiture esterne ed interne di sostituzione degli infissi e delle porte interne

Finiture e impianti

L’abitazione si presenta in pessime condizioni igienico-funzionali e di sicurezza strutturale.

Le finestre e gli sportelloni esterni sono in cattive condizioni o mancanti.

Al piano terra il vano cucina che funge anche da ingresso all’abitazione ha pavimento in piastrelle di ceramica del tipo decorato. Nello stesso vano è presente un camino a legna, il l’intradosso del soffitto è rivestito con pannelli di faesite tinteggiata. Da questo locale si accede con una scala interna al piano superiore. La scala ha gradini in mattoni. Le camere poste al piano superiore hanno pavimenti in piastrelle rettangolari di cotto inserite al momento della costruzione del fabbricato. Nel servizio igienico posto al piano primo il pavimento è in piastrelle di ceramica con sanitari compreso vasca da bagno.

Le finestre sono in legno con vetro semplice, le porte esterne sono in legno le porte interne sono originali, sulla cucina a protezione della scala è stata realizzata una porta con pannelli d’’armo per getti di calcestruzzo.

Gli impianti presenti: elettrico, idrico dovranno essere verificati da personale specializzato per le conformità alle vigenti norme.

La struttura portante è composta da muratura di mattoni e solai con travi in legno, la copertura è costituita da solaio in travi di legno con arcarecci e tavelle in laterizio tinteggiato con manto di copertura in coppi curvi piuttosto ammalorati.

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Sono evidenti, nella parte alta del fabbricato, tiranti metallici e chiavi di bloccaggio (capo chiave) come presidi provvisori o definitivi, utilizzati in molti edifici storici, con il capo chiave che ha lo scopo di bloccare il ferro; le catene impediscono alle murature di

“strapiombiare” verso l’esterno fissano la travi maestre di solai e coperture alla muratura.

Sul soffitto delle camere da letto sono evidenti in varie zone presenza di vaste macchie per le infiltrazione delle acque meteoriche.

Esternamente il fabbricato presenta in varie zone lesioni, dissesti e fessurazioni anche importanti sulla parte strutturale. L’intonaco esterno è spesso mancante.

Anche all’interno del fabbricato l’intonaco è assente in varie porzioni delle pareti.

Nel fabbricato di abitazione non vi sono sugli sporti di gronda canali per la raccolta delle acque piovane.

Il manufatto destinato a deposito è in discrete condizioni di manutenzione anche perché realizzato in tempi più recenti. Non sono presenti elementi di lattoneria e manto di copertura in coppi di cemento o cotto o altro materiale

Su una falda del tetto dell’edificio destinato a deposito, staccato dal corpo principale sono stati inseriti pannelli fotovoltaici.

Osservazioni in merito per l’unità di abitazione e per il manufatto destinato a deposito

Il fabbricato di abitazione nel suo complesso è in pessime condizioni di manutenzione e necessita di opere di profondi lavori di consolidamento oltre all’inserimento di impianti rispondenti alle vigenti norme.

Del progetto presentato nel 2008 e successiva variante è stata realizzata la demolizione di un corpo a ovest e la costruzione parziale al grezzo con mancanza di copertura, costruzione in tempi non recenti che hanno permesso il proliferare all’interno del perimetro costruito di erbe infestanti.

Si è realizzata la demolizione dei servizi posti al piano terra sul prospetto posteriore (pollaio, porcile e cantina) oltre al tamponamento di alcune aperture.

N.B. fra il progetto depositato in comune per la richiesta di permesso di costruire (2008) e le planimetrie estratte dall’Agenzia del Territorio vi sono delle difformità sulla destinazione di alcuni vani del piano terra. Nella planimetria catastale al piano terra il vano a fianco alla cucina è definito garage mentre gli altri vani più a ovest sono destinati a ripostigli mentre negli elaborati grafici depositati in comune le destinazioni sono leggermente diverse, nel vano a fianco della cucina è descritto cantina ed inoltre c’è la presenza di un piccolo ripostiglio sulla stessa superficie mentre i locali più a ovest sono destinati a stalla e il garage è individuato nella parte estrema del fabbricato.

Il corpo di recente realizzazione utilizzato come deposito di materiali da costruzione e per attrezzi vari è in buone condizioni, sui fianchi del fabbricato sono state realizzate strutture precarie in materiale vario.

Per la conformità ed idoneità degli impianti le certificazioni alle vigenti norme dovranno essere rilasciare da personale preposto

Nel complesso la situazione del fabbricato è al limite di una abitabilità-usabilità oltre alla carenza di sicurezza per lo stato strutturale complessivo.

Al momento del sopralluogo, anche con la scorta dei documenti rilasciati dall’ufficio demografico del comune di Forlì il fabbricato risulta occupato.

Rappresentazione Fotografica

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Per avere una completa rappresentazione del fabbricato e dell’area in cui insiste, oggetto di stima è stato effettuato un dettagliato rilievo allo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione urbanistica edilizia depositata presso gli uffici preposti.

E’ stato compiuto anche un rilievo fotografico degli esterni e degli interni. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative

Scorcio fronte sud e scorcio da sud ovest con la parte demolita e ricostruita parzialmente

Particolari della facciata e dei tamponamenti delle aperture

Particolari lesioni facciata e prospetto posteriore (nord)

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v

Vista generale da via Armellino e scorcio manufatto destinato a deposito

Cucina piano terra

Ripostiglio piano terra e scale interne di accesso al piano superiore

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Disimpegno piano primo e camera piano primo

Camera e vano piano primo

bagno piano primo

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3. La proprietà dell’immobile posto in comune di Forlì (FC), via Armellino 25 località San Leonardo, individuato al catasto fabbricati di detto comune al foglio n. 158 particella 4 subalterno 1 di 6,5 vani (categoria A/3); e subalterno 2 di mq. 21 (categoria C/6) piano terra, sono di:

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nato a

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c.f. .

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proprietà per 1/2 -

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Dati derivanti da:

4. Per l’immobile in oggetto non è stato prodotto il Certificato notarile di cui all’art. 567, comma 2 c.p.c.

PARTE PROPRIETARIA:

-

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Descrizione degli immobili da ipotecare

Quota pari ad 1/1 (uno su uno) di fabbricato di civile abitazione sito in Forlì via Armellino San Leonardo 25 su area pertinenziale riportata all'Ufficio del Territorio competente - sezione catasto - al foglio 1582 particella 4 di mq. 2163 (duemilcentosessantatre) e precisamente

- fabbricato di abitazione, riportato al catasto fabbricati del comune di Forlì foglio 158 p.lla n. 4 sub 1 via Armellino 25 piano T - 1, categoria A/3 cl. 2 vani 6,5 R.C. Euro 402,84

- garage, riportato al catasto fabbricati del comune di Forlì foglio 158 p.lla.n. 4 sub 2 via Armellino 25 piano T, categoria C/6 cl. 2 mq 21 R.C. Euro 93,27;

Quadro sinottico della provenienza dal ventennio e trascrizioni ed iscrizioni

Con atto del notaio

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atto di compravendita del 9/12/1983 voltura in atti dal 21/10/1987, repertorio 44077 registrazione a Forlì UR n. 4831 del 28/12/1983 (n.323/1984) i sigg.

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nato a

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c.f.

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e

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nata a

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c.f.

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, coniugi in comunione legale acquistavano l’immobile dalla sig.ra

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nata a

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c.f.

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La situazione degli intestati per denuncia nei passaggi per causa di morte del 12/2/1997 protocollo n. 119681 in atti dal 1/6/2001 registrazione UR sede Forlì. Volume 603 n. 19 del 23/6/1997 succ.

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(n. 6775.1/1997):

intestati:

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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nato a

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c.f.

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proprietà 1/2

La situazione degli intestati per denuncia nei passaggi per causa di morte del 23/4/2006 protocollo n. FO0138117 in atti dal 31/10/2006 registrazione UU sede Forlì. Volume 740 n.

91 del 30/10/2006 denuncia di successione (n. 7367.1/2006).

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intestati:

-

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nato a

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c.f. .

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^{nato a}

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^c.f.

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proprietà per 1/2

Rg. 11428, rp. 8353 Atto amministrativo del 23/6/1997 numero repertorio 19/603 Atto per causa di morte 305 Certificato di denunciata successione. Atto mortis causa. Data di morte 12/2/1997 successione testamentaria Rinunzia o morte di un chiamato SI

Unità negoziali 1 soggetti a favore 2 soggetti contro 1 Immobili:

comune di Forlì catasto fabbricati fgl 158 p.lla 4

subalterno 1 categoria A/3 abitazioni di tipo economico consistenza 6.5 vani subalterno 2 categoria C/6 rimesse, autorimesse consistenza 21 mq

comune di Forlì catasto terreni fgl 158 part. 4 Terreno

fgl 158 part. 42 soggetto a favore:

-

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/4 Soggetto contro

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nata a

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c.f.

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proprietà per la quota di 1/2 Quadro D

Eredi per legge i 2 figli, il vedovo ha rinunciato con atto notaio

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reg.to Forlì I subb 1 et 2 per duplicazione di accatastamento è censito anche al NCT fgl 158 p.lla 4 la p.lla. 42 trattasi dell’area di pertinenza del fabbricato

Rg. 23791, rp. 14245 Atto amministrativo del 23/10/2006 numero repertorio 91/740 Atto per causa di morte 305 Certificato di denunciata successione. Atto mortis causa. Data di morte 23/4/2006 successione testamentaria Rinunzia o morte di un chiamato NO

subalterno 1 categoria A/3 abitazioni di tipo economico consistenza 6.5 vani subalterno 2 categoria C/6 rimesse, autorimesse consistenza 21 mq

soggetto a favore:

-

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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-

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nato a

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c.f.

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proprietà 1/2 Quadro D

Eredi per legge i 2 figli, L’area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato di cui ai progressivi 1 e 2 è distinta al NCT fgl 158 con la p.lla 4 Ente Urbano di mq. 2163

Rg. 22274, rp. 5435 Atto Notarile pubblico del 14/11/2008 notaio

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sede

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numero repertorio 29938/6264. Ipoteca volontaria 0176 concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario tasso interesse 5.18% capitale €. 150.000,00 durata 25 anni Unità negoziali 1 soggetti a favore 2 soggetti contro 1

Immobili:

subalterno 1 categoria A/3 abitazioni di tipo economico consistenza 6.5 vani

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- 12 -

subalterno 2 categoria C/6 rimesse, autorimesse consistenza 21 mq comune di Forlì catasto terreni

fgl 158 part. 4 Terreno soggetto a favore:

in qualità di Creditore Ipotecario:

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sede

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cod. fiscale

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. Domicilio ipotecario eletto

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relativamente all’unità negoziale n. 1 per il diritto di proprietà per la quota 1/1

Soggetto contro

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Quadro D Il sig.

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(parte finanziata) si obbliga a rimborsare il mutuo in anni 25 dal 14/11/2008 mediante il pagamento senza interruzione e fino alla completa estinzione del capitale erogato di n. 300 rate mensili costanti e posticipate…e al sig.

***************

(parte terza datrice di ipoteca) …

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sede

***************

numero repertorio 29938/6264. Atto per causa di morte 303 accettazione tacita di eredità. Atto mortis causa. Data di morte 12/2/1997 successione testamentaria Rinunzia o morte di un chiamato

subalterno 1 categoria A/3 abitazioni di tipo economico consistenza 6.5 vani via Armellino subalterno 2 categoria C/6 rimesse, autorimesse consistenza 21 mq via Armellino

comune di Forlì catasto terreni fgl 158 part. 4 Terreno via Armellino soggetto a favore:

-

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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nata a

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c.f.

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relativamente all’unità negoziale n. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 2/4

Quadro D

In dipendenza del contratto a rogito

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in data 14/11/2008 repertorio n.

29938/6264 si è verificata l’accettazione tacita dell’eredità della compianta

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da parte degli eredi

***************

e

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eredità devoluta in forza di successione apertesi il 12/2/1997 e registrata al n. 19/603 trascritta il 14/10/1997 articolo 8353

***************

numero repertorio 29938/6264. Atto per causa di morte 303 accettazione tacita di eredità. Atto mortis causa. Data di morte 23/4/2006 successione testamentaria Rinunzia o morte di un chiamato

subalterno 1 categoria A/3 abitazioni di tipo economico consistenza 6.5 vani via Armellino

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subalterno 2 categoria C/6 rimesse, autorimesse consistenza 21 mq via Armellino comune di Forlì catasto terreni

fgl 158 part. 4 Terreno via Armellino soggetto a favore:

-

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nato a

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c.f. .

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^{nato a}

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^c.f.

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nato a

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c.f.

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relativamente all’unità negoziale n. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 2/4

Quadro D

In dipendenza del contratto a rogito Dr.

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in data 14/11/2008 repertorio n.

29938/6264 si è verificata l’accettazione tacita dell’eredità del compianto

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da parte degli eredi

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e

***************

, eredità devoluta in forza di successione apertesi il 23/4/2006 e registrata al n. 91/704 trascritta il 21/11/2006 articolo 14245

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numero repertorio 29939/6265. Ipoteca volontaria 0176 concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario tasso interesse 5.18% capitale €. 100.000,00, durata 25 anni Unità negoziali 1 soggetti a favore 2 soggetti contro 1

Immobili:

comune di Forlì catasto terreni fgl 158 part. 4 Terreno via Armellino soggetto a favore:

***************

sede

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) cod. fiscale

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Domicilio ipotecario eletto

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relativamente all’unità negoziale n. 1 per il diritto di proprietà per la quota 1/1

Soggetto contro debitore ipotecario

-

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nato a

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c.f. .

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proprietà per 1/2 Terzo datore di ipoteca

-

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Quadro D Il sig.

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(parte finanziata) si obbliga a rimborsare il mutuo in anni 25 dal 14/11/2008 mediante il pagamento senza interruzione e fino alla completa estinzione del capitale erogato di n. 300 rate mensili costanti e posticipate…e al sig.

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(parte terza datrice di ipoteca)

Rg. 15142, rp. 9952 Atto giudiziario del 20/7/2018 Ufficiali giudiziari Forlì (FC) numero repertorio 2373. Atto esecutivo o cautelare 726 Verbale di Pignoramento immobili

Richiedente:

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comune di Forlì catasto terreni

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- 14 - fgl 158 part. 4 Terreno via Armellino

soggetto a favore:

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sede

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cod. fiscale

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, relativamente all’unità negoziale n. 1 per il diritto di proprietà per la quota 1/1

Soggetto contro

-

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nato a

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c.f. .

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nato a

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c.f.

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proprietà per 1/2

Dalla verifica presso l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Forlì Ufficio Provinciale – Territorio – Servizi catastali, dell’Esperto Stimatore si evince la seguente situazione al 26/1/2021

Immobile posto in comune di Forlì (codice: D704) via Armellino 25, costituito da un alloggio, un garage, vani pertinenziali di servizio e area esterna comune a tutti i subalterni, presso Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:

Catasto fabbricati di Forlì (FC) via Armellino 25 San Leonardo N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz

a

€. 402,84

2 158 4 2 C/6 2 21 mq Totale 93,27 €. 93,27

Dati derivanti da:

Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011 per il numero 1 piano T

per il n. 2 piano T

Intestazione delle Unità Immobiliari indicata Proprietà:

-

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^{nato a}

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^{c.f. .}

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^{nato a}

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^c.f.

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proprietà per 1/2

Dati derivanti da:

La particella 4 del fgl 158 confina con fosso di scolo Elledena e con le particelle n. 47 – 48 - 51

5. Presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione – Territorio Servizi Catastali, l’Esperto Stimatore ha provveduto a prendere visione ed estrarre copia delle planimetrie catastali dell’immobile oggetto di pignoramento.

Le stesse unitamente ad altra documentazione catastale (visure situazione attuale e visure storiche) risultano allegate.

Verificato la situazione esistente al momento del sopralluogo si evidenzia di formulare un aggiornamento del tipo mappale e aggiornamento-variazione planimetrie catastali

6. Visto l’atto di provenienza delle unità immobiliari, l’attuale situazione risultante in catasto, per l’immobile in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.

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7. Proprietà dell’immobile:

-

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nato a

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c.f. .

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^{nato a}

***************

^c.f.

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proprietà per 1/2

Unità individuata come al LOTTO UNICO (piano terra e piano primo foglio catastale 158 particella 4)

Estratto di mappa foglio 158

8. Gli immobili in oggetto (Forlì via Armellino 25) insistono sulla stessa particella e si trovano al piano terra e al piano primo

Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D. Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali).

Secondo gli attuali strumenti urbanistici si ha la seguente destinazione (descrizione più esaustiva nei successivi paragrafi):

Nello strumento urbanistico vigente, risulta la seguente destinazione urbanistica:

- Sottozona A6.2- complessi edilizi ed edifici con funzione agricole e abitative connesse, di interesse storico-culturale diffusi nel territorio – ambiti di significativo valore ambientale – Edifici conservati integralmente – art. 29 delle norme di RUE

9. - 10. Il fabbricato non ha vincoli condominiali.

11. - 12. Si è acquisito presso il comune di Forlì il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.), che si allega alla presente con protocollo 114826/2021

La destinazione urbanistica, descritta nel C.D.U. è la seguente:

il terreno del comune di Forlì individuato al foglio 158 particella 4

- Sottozona A6.2- complessi edilizi ed edifici con funzione agricole e abitative connesse, di interesse storico-culturale diffusi nel territorio – ambiti di significativo valore ambientale – Edifici conservati integralmente – art. 29 delle norme di RUE

E i seguenti vincoli:

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- 16 -

- Fasce di rispetto dei corsi d’acqua di interesse secondario e di servizio all’appoderamento agricolo art. 48 delle norme di PSC

- Zona A – Territorio comunale in area a potenzialità archeologica del territorio – art 36 delle norme del PSC

- elementi vegetazionali del paesaggio – Siepi – art. 54 delle norme del PSC

- aree di potenziale allagamento – art. 6 normativa Piano di Bacino- Stralcio per il rischio idrogeologico – art. 32 delle norme di PSC

- Settori specifici per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione aerea (Settore 4) art 45 delle norme di PSC

- non risulta essere stato percorso dal fuoco, ai sensi e per gli effetti della Legge 353 del 21/11/2000

In aggiunta a quanto sopra specificato restano fermi i vincoli e prescrizioni previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale e da enti pubblici.

L’Ausiliario del Giudice provvederà a Acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) aggiornato non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobiliare pignorato, ove quello precedente avesse perso validità o nell'eventualità che il delegato alla vendita lo richieda.

13. Dalla ricerca e da quanto comunicato dall’Archivio del comune di Forlì si sono potuti estrarre i documenti ed elaborati relativi al fabbricato:

L’edificio è stato costruito Ante 1/9/1967

- richiesta di Permesso di costruire prot. 83675 del 5/12/2008

- PdC n. 119 del 18/6/2009 PG. 83675/2008 anno 2009 “Demolizione e ricostruzione demolizione in via Armellino n. 25 località San Leonardo”

- Comunicazione inizio lavori del 30/6/2009 prot. 52386 del 26/6/2009 - SCIA di completamento PG. 56608/2012 del 17/7/2012

- comunicazione di rinuncia all’incarico professionale ai tecnici all’incarico affidato protoc 66024/2015 del 31/7/2015

- n. 60435 del 14/7/2014 richiesta proroga per la SCIA di completamento per ristrutturazione edilizia civile abitazione in via Armellino n. 25. PG 56608 del 17/2/2012 - Concessione proroga di 36 mesi (fino al 17/7/2020) per l’ultimazione dei lavori riferimento PG 60435/2017 del 21/7/2017

14. L’Esperto Stimatore durante il sopralluogo ha verificato con una serie di misure a campione e con la scorta dei documenti in suo possesso, oltre ad una puntuale verifica presso il proprio studio la regolarità dell’unità descritta, relativamente agli elaborati grafici

Il fabbricato di vecchia edificazione non ha sostanziali modifiche se non la chiusura provvisoria con mattoni forati di alcune aperture al fine di interdire l’ingresso a seguito della demolizione e non completamento delle opere di ricostruzione.

La parte (ovest) ricostruita solo parzialmente non permette, proprio perché in uno stato grezzo ancora abbastanza abbozzato di determinare la presenza o meno di difformità.

Il manufatto staccato destinato a deposito, pur non essendo terminato nelle finiture risulta eseguito senza difformità sostanziali. Sono stati verificati piccoli scostamenti fra lo stato esistente e gli elaborati presenti nel Comune di Forlì

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N.B. fra il progetto depositato in comune per la richiesta di permesso di costruire (2008) e le planimetrie estratte dall’Agenzia del Territorio vi sono delle difformità sulla destinazione di alcuni vani del piano terra. Nella planimetria catastale al piano terra il vano a fianco alla cucina è definito garage mentre gli altri vani più a ovest sono destinati a ripostigli mentre negli elaborati grafici depositati in comune le destinazioni sono l diverse, nel vano a fianco della cucina è descritto cantina ed inoltre c’è la presenza di un piccolo ripostiglio sulla stessa superficie mentre i locali più a ovest sono destinati a stalla e il garage.

Il corpo di recente realizzazione utilizzato come deposito di materiali da costruzione e per attrezzi vari è in buone condizioni, sui fianchi del fabbricato sono state realizzate strutture precarie in materiale vario.

15. I beni pignorai non sono gravati da censo, livello o uso civico e non vi è stata affrancazione, quindi liberi da tali pesi. Il diritto di proprietà dell’Esecutato non è di natura concessoria ma in proprietà.

16. – 17. L’unità in oggetto non è dotata di certificazione energetica (Ape)

Per l’unità abitativa identificata al foglio 158 particella 4 subalterno 1(piano terra e 1) si è proceduto a redigere il certificato energetico (APE).

18- 19. Le unità immobiliari descritte, destinate catastalmente a abitazioni e garage sono state censite al NCEU e al NCT e sono rappresentate in mappa.

Si dovrà provvedere ad aggiornare il tipo mappale e la variazione catastale

mappa google

20. LOTTO UNICO

Edificio isolato costituito da unità destinata a residenza con vano a servizi pertinenziali e garage) (proprietà 1/1- individuato al foglio 158 catasto fabbricati, particella 4 sub 1 catastalmente individuato con categoria A/3 (abitazione) e sub 2 catastalmente individuato con categoria C/6 (garage) - in Forlì (FC) – via Armellino 25 località San Leonardo

STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI DI STIMA

Il Perito Estimatore, esaminate le finalità dell’incarico, ovvero definire la consistenza ed il più probabile valore di mercato e di realizzo dei beni immobili in capo alla presente esecuzione immobiliare ha ritenuto di procedere, dopo un’attenta indagine e disamina degli aspetti tecnico-urbanistici, alla stima secondo criteri che si vanno ad enunciare.

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- 18 -

Per far ciò si è ritenuto preliminarmente espletare ed approfondire quella serie di accertamenti urbanistici che hanno consentito di fornire, nel modo più esaustivo possibile, una corretta individuazione del/i bene/i da stimare. Oltre a questi aspetti di tipo edilizio – urbanistico sono stati considerati anche quelli eventualmente restanti, capaci di fornire il più ampio panorama di informazioni influenti sulla costituzione del giudizio economico (es. stato di conservazione, vizi, ubicazione, vocazione territoriale, servizi infrastrutture, locazioni, incidenza di eventuali costi manutentivi futuri, ecc.)

Attraverso sopralluoghi e confrontando l’immobile/i con le planimetrie in possesso, si è proceduto al calcolo delle consistenze e dei valori.

Altro elemento di valutazione è quello relativo alla destinazione d’uso attestata ad ogni singolo immobile, ed i vincoli a cui risulta legata anche eventualmente da specifiche scritture.

Per la valutazione dei beni oggetto del presente paragrafo, si è ritenuto adottare il criterio ritenuto più congruo ed attualmente riferibile alla specificità dello/gli stesso/i.

In particolare si è proceduto alla determinazione del valore di stima della/e “unità immobiliari” già catastalmente definita/e: questo anche per contribuire ad una diretta individuazione dei cespiti da trasferire, ed una più facile determinazione del loro valore.

Nel caso specifico quello tecnico-comparativo, basato sulla considerazione delle superfici, delle destinazioni secondo i prezzi correnti di mercato.

Quando l’unità immobiliare/i sia/no costituita/e da porzioni a diversa/e destinazione/i, si procederà all’applicazione di eventuali coefficienti correttivi e valori unitari riconducibili all’immobile/i in questione.

L’assunzione di questi elementi, determinati discrezionalmente dal Perito, può essere conseguenza anche di una analisi degli eventuali “usi e costumi” locali (in quanto l’immobile verrà collocato in quella realtà), ed adattabili alla specificità dell’immobile (coefficienti).

Il valore unitario adottato, se non diversamente indicato nell’analisi di calcolo, è comprensivo della incidenza delle parti comuni, fra cui l’area coperta e scoperta, etc.

Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta.

Visto lo scopo della stima che è quello di determinare il prezzo del più probabile valore dell’immobile (identificazione dell’area, il territorio e la zona sul quale sorge l’immobile) evidenziando gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti, al fine di ottenere un’analisi dettagliata che fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il valore di mercato e cioè le caratteristiche di posizione intrinseche e le caratteristiche di posizione estrinseche.

Si considereranno, oltre ai prezzi e/o valori noti, l’ubicazione del/i bene/i immobiliare/ii, il contesto in cui è inserito o sono inseriti, la tipologia del/i fabbricato/i, lo stato di conservazione, l’età, le sue attuali caratteristiche di rifinitura e dell’immobile in generale, le caratteristiche edilizie – urbanistiche (unità difformi e quindi non regolari ai fini urbanistico edilizi) o regolari ai fini urbanistico edilizi, la tipologia costruttiva, la situazione attuale del mercato immobiliare; si ritiene opportuno intervenire sul prezzo al metro quadrato con applicazione di parametri di merito relativi alle condizioni principali, con parametro neutro 1,00, ed altri parametri per servizi, garage, terrazze, magazzini, depositi, cantine, soffitte, archivi, ecc.

Per la determinazione del computo delle superfici i criteri di valutazione sono stati adottati gli INDICI MERCANTILI previsti dal sistema SIM (Sistema Italiano Misurazione del 2018 Codice Valutazioni Immobiliari CVI con coefficienti secondo le destinazioni presenti

Per determinare Il valore unitario per metro quadrato dell’immobile in oggetto si considera il valore di mercato immobiliare indicato dall’Agenzia del Territorio, tramite la Banca dati delle Quotazioni Immobiliari (O.M.I.) relative al secondo semestre del 2020 suddivise per zone del Comune di Forlì, fascia/zona: zona periferica - forese – residenziale – stato conservativo normale. Valore di mercato min. (€/mq) 1.200,00 e valore di mercato max (€/mq) 1.500,00.

Le valutazioni per la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), indica per la zona dove insiste l’immobile in oggetto una valutazione per immobili da ristrutturare per zona periferica Carpinello – Casemurate un valore da 500/600 minimo a 1.000,00 €/mq.

Dal Borsino immobiliare si rilevano le seguenti valutazioni per immobili di 2° fascia, da un minimo di 1.120,00

€/mq. per condizioni normali

Considerato l’età del fabbricato, lo stato di conservazione, la tipologia dello stesso, la tipologia costruttiva secondo le tecniche del momento, il livello di finiture presenti (all’interno e all’esterno dell’immobile), le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il grado di commerciabilità “normale - discreto” tenendo conto di una scala comparativa sui seguenti stadi di commerciabilità: molto basso – basso – normale – discreto – ottimo; e le caratteristiche dell’immobile: unità abitativa.

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Per la valutazione finale vengono presi in considerazione anche parametri tecnici quali nello specifico le superfici commerciali compresi i muri dell’immobile. Le superfici prese in considerazione per il calcolo finale comprenderanno anche quelle non regolarmente autorizzate da atti amministrativi. Le superfici lorde delle varie unità saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente, come descritto in precedenza riferito agli Indici Mercantili.

Caratteristica urbanistica – catastale: non regolarità urbanistica catastale come descritto in apposito capitolo.

Il valore di stima finale, dell’unità in oggetto, sarà determinato in riferimento alla superficie commerciale che è stata calcolato nella tabella sopra, moltiplicata con il più probabile valore di mercato a cui verrà applicata una riduzione percentuale che riassuma i fattori negativi descritti nel tentativo di conferire appetibilità e vendibilità di beni immobili. Il risultato finale così ottenuto comprenderà anche le spese necessarie per compiere le necessarie pratiche amministrative per la regolarizzazione dell’l’immobile in oggetto, imposte dalle norme vigenti, infine come richiesto dal G.E. verrà applicata una riduzione in maniera forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale.

Evidenzio che i criteri ed i coefficienti di ragguaglio della superficie commerciale sono stati determinati in base al Sistema Italiano Misurazione (SIM, dpr n. 139/1998) poi pubblicato nel codice Valutazioni Immobiliari, CVI, del 2018)

Considerato la tipologia costruttiva, le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione (età, qualità e stato di manutenzione), il coefficiente di mercato, di funzionalità e di posizione oltre a quanto descritto sopra, si ritiene che il valore, comparandolo con altri istituti di agenti immobiliari, al metro quadro da considerare sia di €. 800,00

LOTTO Unico Forlì via Armellino località San Leonardo 25 foglio catastale 158 particella 4 subalterno 1 (abitazione) e subalterno 2 (garage)

Descrizione Superficie Coeff. ragg. Totali mq.

PIANO TERRA

Vani destinati ad abitazione (cucina) 29,70 1,00 29,70

Vano destinato a ripostigli 61.20 0.35 21.42

Vano garage 25.84 0,35 9.04

PIANO PRIMO

Vani di abitazione 99.96 1.00 99.96

PIANO TERRA CORPO STACCATO

Manufatto destinato a deposito 60,48 0.40 24,19

TERRENO

Terreno superf fabbricato 191,72 0.05 9.58

Altro terreno 1778 0.02 35.56

TOTALE metri quadri commerciali 229,45 LOTTO UNICO Forlì via Armellino n.25 località San Leonardo foglio catastale 158 particella 34 subalterno 1 (abitazione e servizi pertinenziali piano terra e primo) e subalterno 2 (garage) oltre corpo destinato a servizi

Oltre a quanto descritto sopra occorre considerare uno o più coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito relativi a età qualità e stato, ecc.

Coefficienti di età, qualità e stato di manutenzione, effic. impianti = 0.70

Altri coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito che vengono considerati:

Coefficiente di Mercato (richiesta stabile al ribasso) = 0.90

Coefficiente di Funzionalità = 0.85

Coefficiente per posizione, ecc. = 0,90

Fattori eccezionali di differenziazione quali vincoli di piano regolatore o storici architettonici sono quelli descritti precedentemente

Si determinerà pertanto il valore applicato nelle unità immobiliari della presente esecuzione:

- Comune di Forlì (FC) immobile posto in via Armellino 25 località San Leonardo

Moltiplicando il valore di mercato con il coefficiente globale di merito avremo il valore commerciale relativo al nostro bene:

Kt = 0.70 x 0,90 x 0.85 x 0,90 = 0,48 V = 800,00 x 0.48 = €/ mq 384,00

Valore = mq. 229,45 x 384,00 = €. 88.108,80

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- 20 -

Dall’importo restante si decurterà, come richiesto dal G.E. una riduzione, per assenza dalla garanzia per vizi del bene venduto, in misura forfettaria predeterminata nella percentuale del 10%.

Si decurterà inoltre €. 2.500,00 per sanatoria per opere non correttamente realizzate, ad esclusione di diritti, spese per opere murari e trasporto a discariche autorizzate.

Il valore della unità oggetto del presente lotto per l’intera proprietà è di €. 76.797,92 arrotondato ad €. 77.000,00 (diconsi Euro settantasettemila/00) della unità oggetto

Il compendio immobiliare sopra descritto, attualmente risulta formalmente intestato a:

- PICCHI EUGENIO nato a Forlì il 4/4/1973 c.f. . PCCGNE73D04D704B proprietà per 1/2 - PICCHI RAFFAELE nato a Forlì il 19/10/1970 c.f. PCCRFL70R19D704X proprietà per 1/2

21. Nel caso in specie risulta pignorata la quota di proprietà 1/1 (uno su uno) delle unità immobiliari poste in comune di Forlì (FC), via Armellino 25 località San Leonardo, in particolare:

al catasto fabbricati del Comune di Forli (FC), al foglio n. 158:

a) particella n. 4 sub 1, cat. A/3, classe 2 - piano T-1; consistenza 6,5 vani;

b) particella n. 4 sub 2, cat. C/6, classe 2 - piano T; consistenza 21 mq;

al catasto terreni del comune di forlì (FC), al foglio n 158 c) particella n. 4 Ente Urbano; consistenza 2163 mq.

Risulta pignorata l’intera proprietà di:

-

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^e

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Dalle visure presso l’agenzia delle Entrate Ufficio Prov.le - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva quanto segue:

ATTO GIUDIZIARIO del 20/7/2018

Registro generale n. 15142 - Registro particolare 9952 Tribunale di Forlì Repertorio 2373

Atto esecutivo o cautelare – 726 Verbale di Pignoramento immobili Richiedente:

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Dati riepilogativi:

Unità negoziali 1; soggetti a favore 1; soggetti contro 1 Unità Negoziale n. 1

Immobile n. 1

Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 158 particella 4 subalterno 2, natura C/6 – autorimessa, consistenza 21 mq,

Immobile n. 2

Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 158 particella 4 subalterno1, natura A/3 – Abitazione di tipo economico, consistenza 6,5 vani,

Sezione C – soggetti A favore

Soggetto 1:

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–

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codice fiscale

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Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Contro

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nato a

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c.f. .

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Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/2

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-

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nato a

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c.f.

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Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/2 22. PROPRIETA’ OGGETTO DI PIGNORAMENTO.

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nato a

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c.f..

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proprietà per la quota di 1/2 -

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nato

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c.f.

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proprietà per la quota di 1/2

Descrizione del fabbricato dove oggetto di esecuzione immobiliare

il fabbricato si trova al di fuori del centro di Forlì, in una zona in zona agricola nei pressi della frazione di San Leonardo

Il fabbricato è costituito da un corpo di vecchia edificazione posto a ridosso di una strada agricola che collega la via Cervese con la periferia di Forlimpopoli, passando al di sotto della autostrada Bologna - Rimini.

E’ un fabbricato di tipo isolato, di vecchia edificazione, costituito da un corpo lungo e stretto destinato ad abitazione, che ha avuto un inizio dei lavori di demolizione- ricostruzione e ristrutturazione negli anni 2008 che non si sono mai completati e che allo stato attuale determinano una situazione di precarietà per i lavori iniziati e mai completati ed anzi abbandonati da tempo.

Il fabbricato, al momento del sopralluogo, è costituito da una unica abitazione

L’edificio è costituito da due piani: terra e primo oltre ad un ampliamento sul fianco ovest, non completato ed allo stato grezzo.

Nonostante l’ottenimento del perrmesso di costruire, l’inizio dei lavori, la presentazione di SCIA di variante e l’ottenimento di proroga dei lavori, gli stessi non sono mai stati completati ed oggi anche quanto realizzato è in uno stato precario di esecuzione con la realizzazione quasi completa del manufatto destinato a deposito a servizio del fabbricato principale.

L’edificio di vecchia edificazione versa in uno stato igienico sanitario e di sicurezza strutturale precaria, con evidenti segni di dissesto statico per la presenza di forti lesioni su varie parti delle facciate e la precarietà della copertura con evidenti ammaloramenti sullo sporto di gronda e sul manto ci copertura, dissesti e danneggiamenti evidenziati anche negli elaborati grafici depositati in comune al momento della richiesta del permesso di costruzione e probabilmente aggravati nel corso degli anni.

Di prima impressione sembra un fabbricato in fase di ristrutturazione per la presenza all’intorno di materiali da costruzione e di una gru e installata al momento dell’inizio dei lavori da una idea di edificio abbandonato; in realtà al momento del sopralluogo risulta occupato anche dai documenti demografici comunali.

L’edificio che aveva ottenuto il titolo abilitativo per porzione di demolizione e ricostruzione e ristrutturazione si presenta al momento del sopralluogo con una parte che non è stata soggetta a nessun intervento e pertanto invariato nelle destinazioni e nelle condizioni strutturali ed igienico funzionale mentre è stato demolito il corpo posto sul prospetto posteriore al solo piano terra che era destinato a cantina – pollaio – porcile; si è provveduto inoltre a demolire e ricostruire parzialmente lasciando il tutto allo stato grezzo e sprovvisto di copertura il corpo sul fianco ovest dove era previsto nello stato di progetto la cucina pranzo di un alloggio.

Il fabbricato ha struttura portante in mattoni come evidenziato per lo scrostamento di ampie zone di intonaco esterno. Il tetto ha due falde (tipo a capanna) e sporto di gronda in

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mensole di legno e assito in pessimo stato strutturale con il manto di copertura in coppi curvi in stato instabile per la sicurezza stessa delle persone residenti.

Per raggiungere il fabbricato dalla pubblica via occorre superare l’ampio canale di scolo Elledena parallelo alla via attraverso una opera d’arte in cattivo stato di manutenzione migliorato sotto l’aspetto statico con l’inserimento sul piano di scorrimento di lastre metalliche di ampio spessore. Si raggiunge l’area esterna sul fronte dell’edificio (aia).

Si raggiunge l’area esterna sul fronte dell’edificio (aia). L’ingresso al fabbricato avviene dal vano cantina del piano terra e da questo si raggiunge la cucina posta a destra, un ampio locale con la presenza di una camino, una parete scherma la scala di accesso al piano primo. Allo stesso livello si trova un vano che nelle planimetrie catastali è individuato garage accessibile dalla cucina e con porta carraia dal fronte sud, mentre negli elaborati depositati in comune per l’ottenimento del titolo abilitativo è descritto come cantina e nei vani descritti come stalla e garage mentre nelle planimetrie catastali i vani sono descritti come ripostigli.

Al piano superiore si trovano tre camere da letto (tutte con affaccio sul prospetto sud) ed un servizio igienici posto sul fondo del disimpegno-zona di sbarco delle scale.

La zona a ovest oggetto di demolizione e ricostruzione oggi si trova in una fase di ricostruzione parziale, senza copertura, in uno stato molto precario ed abbandonata da tempo evidenziato dalla presenza di erbe infestanti all’interno del perimetro della ricostruzione.

Il fronte nord dove si trovavano le pertinenze della casa agricola (pollaio, cantina, porcilaia) è stata abbattuto ed il progetto depositato presso il comune di Forlì prevedeva in quella zona la formazione di due lavanderie e due piccoli portici (una lavanderia e un portico per ogni appartamento.

Il fabbricato prevedeva la realizzazione di due appartamenti indipendenti che si sviluppavano su due piani ognuno con la propria scala interna e con una diversa distribuzione degli spazi interni.

Ad oggi si presenta con una serie di aperture tamponate con mattoni in laterizio senza il proseguimento di nessuna opera.

Nelle immediate vicinanze del corpo principale è stato realizzato un corpo destinato a servizi utilizzato ora per il ricovero di materiale da costruzione e attrezzi, al solo piano terra con tetto a due acque, in muratura di mattoni portanti e solaio di copertura in latero cemento con manto di copertura in guaina bituminosa ardesiata e due ingressi

Il fabbricato principale è in cattive condizioni igienico funzionali oltre che strutturali.

Si dovrà mettere in sicurezza il fabbricato con adeguate opere di consolidamento e miglioramento strutturale oltre alle norme igienico funzionali.

Concludendo si dovranno realizzare una serie di opere, oltre a quanto descritto sopra a livello impiantistico, di finiture esterne ed interne di sostituzione degli infissi e delle porte interne

Finiture e impianti

L’abitazione si presenta in pessime condizioni igienico-funzionali e di sicurezza strutturale.

Le finestre e gli sportelloni esterni sono in cattive condizioni o mancanti.

Al piano terra il vano cucina che funge anche da ingresso all’abitazione ha pavimento in piastrelle di ceramica del tipo decorato. Nello stesso vano è presente un camino a legna, il l’intradosso del soffitto rivestito con pannelli di faesite tinteggiata. Da questo locale si