al catasto fabbricati del Comune di Forli (FC), al foglio n. 178:
Catasto fabbricati:
a) particella n. 205 sub 8, cat. A/10, classe 4 - piano 1; consistenza vani 5.5
oltre alle quote di comproprietà millesimali del condominio Risulta pignorata l’intera proprietà di:
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1
Dalle visure presso l’agenzia delle Entrate Ufficio Prov.le - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva quanto segue:
ATTO GIUDIZIARIO del 31/7/2018
Registro generale n. 16593 - Registro particolare 10904 Tribunale di Forlì Repertorio 2483/2018
Atto esecutivo o cautelare – 726 Verbale di Pignoramento immobili Richiedente: avv. *******************– via Diaz 47- Ravenna
Dati riepilogativi:
Unità negoziali 1; soggetti a favore 1; soggetti contro 1 Unità Negoziale n. 1
Immobile n. 1
Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 178 particella 205 subalterno 8, natura A/10 – uffici, studi privati, consistenza 5,5 vani, corso della Repubblica 19, piano 1
Unità negoziale n. 2 Immobile n. 1
Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 178 particella 205 subalterno 36, natura A/3 – Abitazione di tipo economico, consistenza 4 vani, corso della Repubblica 19, piano 6, per il diritto di proprietà di 1/1
Sezione C – soggetti A favore
Soggetto 1: *******************- ******************* cod. fiscale *******************
Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1
Relativamente all’unità negoziale n. 2, per il diritto di proprietà per la quota di 19,841/1000 Contro
*******************con sede in ******************* cod. fiscale *******************
Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1
Relativamente all’unità negoziale n. 2, per il diritto di proprietà per la quota di 19,841/1000 Sezione D - ulteriori informazioni
Quadro A: il credito per cui si procede è quello dell’atto di precetto notificato in data 24/5/2018 a ******************* e ******************* quali soci, amministratori e legali rappresentanti della società, con il quale la *******************intimava il pagamento della somma di €. 263.682,72 oltre a interessi dal 31/12/2017
22. PROPRIETA’ OGGETTO DI PIGNORAMENTO.
- *******************con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1
Descrizione del fabbricato Il fabbricato nel quale si trova l’unità oggetto di esecuzione è posto nel centro storico di Forlì a pochi metri dalla piazza della città, sulla strada pubblica più importante della città mercuriale
E’ un fabbricato in muratura portante a due piani con il fronte a confine con il marciapiede della via pubblica.
E’ un fabbricato destinato prevalentemente ad attività commerciali (piano terra) ed attività terziarie-direzionali per i piani superiori con porzioni destinate a residenza.
All’intorno dell’immobile si trovano una serie di fabbricati a destinazione mista (residenziale, ma in particolare commerciale e direzionale).
Il fabbricato è stato realizzato antecedentemente al 1 settembre 1967. Ha una tipologia modulare con struttura portante in pilatri in cemento armato che formano lesene-costole a vista sul prospetto di corso della Repubblica e sul fronte di via J. Allegretti (affaccio retro). E’ un edificio di pregevole fattura, posto in aderenza ad altro fabbricato mentre sul lato est è tangente ad una breve via pubblica (via Filopanti).
Osservazioni in merito del fabbricato
Le parti comuni costituite dai vani e dai servizi descritti sopra sono nel complesso in discrete condizioni di manutenzione per le parti fra il piano terra ed i piani superiori (rampe scale, pianerottoli di sbarco ed aree di accesso alle unità dei vari piani, ascensori oltre alle parti esterne), in condizioni più precarie sono le parti comuni al piano interrato (sala strumenti di misura della corrente, zona cisterne ed autoclave), in condizioni migliori la centrale termica posta al piano più alto.
Il fabbricato necessita di manutenzioni ordinaria
Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D. Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali).
Parti comuni del fabbricato Le parti comuni del fabbricato sono costituite al piano interrato (raggiungibile da scala comune e da ascensori) da centrale termica, locale contatori per corrente elettrica, vano autoclave, ripostigli e area di sbarco-disimpegno. Al piano terra la superficie comune è costituita dalla galleria che collega corso della Repubblica a via Jacopo Allegretti ed ingresso per l’accesso agli ascensori (due) e vano scala comune, l’ingresso è accessibile dalla galleria. Al piano primo la parte comune è costituita dalla zona di sbarco/ampio disimpegno per l’accesso alle unità presenti al piano.
La stessa cosa vale per i piani: secondo, terzo, quarto e quinto. Al piano sottotetto si trova una lavanderia e terrazza comune ed un vano comune a tutti i sub, oltre al disimpegno che conduce all’alloggio comune del custode del fabbricato. Al piano terrazza si trovano la sala ascensori e ripostiglio trasformata a centrale termica comune.
Descrizione dell’unità destinata ad ufficio L’unità destinata ad ufficio, interno 4, oggetto della presente procedura si trova al piano primo dell’immobile, con affaccio principale su corso della Repubblica. Alcuni vani interni si affacciano su un cavedio posto all’interno del fabbricato.
Si trova sul lato sud ovest del fabbricato dove lo stesso è adiacente ad altro edificio.
E’ costituito da un ingresso che confluisce in un ampio disimpegno e quest’ultimo permette di accedere a tutti i vani destinati ad uffici, ripostiglio e servizio igienico.
Gli uffici hanno superfici che variano da oltre 9 metri quadri fino ad oltre 15 metri quadri.
Le tramezzature sono costituite da lastre in cartongesso ancorate ad intelaiatura metallica tinteggiata.
La quota del pavimento si trova su vari livelli, le differenze di quota sono superate con piccole rampe o gradino.
Due uffici limitrofi all’ingresso si affacciano sul cavedio del fabbricato. Il servizio igienico è del tipo cieco con presenza di ricambio d’aria con ventilazione meccanica controllata A ridosso del bagno si trova un vano definito sul progetto depositato in comune e sulle planimetrie catastali: ripostiglio, accessibile dal disimpegno dell’unità e attraverso una ampia apertura schermata da un elemento che si raccoglie a pacchetto anche con un ufficio che si affaccia su corso della Repubblica.
Gli altri due vani destinati ad ufficio che hanno le dimensioni maggiori, si affacciano su corso della Repubblica
Il soffitto della zona destinata a disimpegno è stata interessata dal collocamento di lastre di cartongesso
L’unità ha buona funzionalità di dimensioni medie, posta su un solo piano con finiture buone ad esclusione di una zona interessata da un precedente infiltrazione di acqua dal piano superiore.
In buona posizione rispetto al centro della città, sulla principale via di Forlì, si raggiungono i servizi e le attività terziarie, direzionali e commerciali all’intorno della stessa.
Finiture e impianti
L’unità destinata ad ufficio ha le finestre che si affacciano su corso della Repubblica in profilati di alluminio per tutta altezza dal pavimento fino all’intradosso dell’architrave a ginocchio, con la parte inferiore fissa e vetro retinato e parte superiore parzialmente apribile mentre le finestre che si affacciano sul cavedio sono in legno douglas con vetro semplice e tapparella esterna in legno con movimentazione manuale.
La porta caposcala di ingresso nell’unità è del tipo a due ante asimmetriche con contorno perimetrale murario in lastre di marmo. All’interno fra alcuni vani e il disimpegno sulla sommità delle pareti perimetrali sono state realizzate finestre in profilati di alluminio e vetro.
Le porte interne, del tipo ad anta, sono state realizzate in profilati metallici di alluminio e vetro opalino; fra il vano ripostiglio (privo di finestra) e l’ufficio che si affaccia su corso della Repubblica è stata realizzata una ampia apertura con l’inserimento di una porta con le caratteristiche dei materiali come le altre porte interne ma con apertura del tipo a libro.
I pavimenti sono stati realizzati in listoni in legno, ad esclusione del servizio igienico dove sono state collocate piastrelle di ceramica; come ricordato la pavimentazione ha vari livelli superati da piccole rampe o da scalini con inseriti luci segnapasso sulle alzate degli stessi.
Nel bagno è presente un rivestimento in piastrelle di ceramica nelle pareti perimetrali.
Le pareti di tramezzatura fra i locali sono realizzate con lastre in cartongesso su profilati metallici ed il soffitto della zona disimpegno è formata da lastre in cartongesso a vari livelli.
Le pareti sono tinteggiate; la tinteggiatura della zona disimpegno è stata arricchita con tinteggiatura a fasce alternate di colori e soffitto trattato in varie porzioni con spugnature Nell’immediata adiacenza dell’ingresso all’unità si trova in armadio tecnico che ospita il cablaggio degli impianti dell’ufficio.
Ha impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue, impianto di riscaldamento con corpi scaldanti del tipo a radiatori in colonna di acciaio con valvole termostatiche (impianto centralizzato) inoltre sono presenti split in alcuni ambienti e nel bagno vi è un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria.
Le conformità alle vigenti norme per gli impianti presenti dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad ufficio L’unità immobiliare è nel suo complesso in buone condizioni manutentive, inoltre si presenta, per il grado generale di finitura degli elementi, accurata.
Si sottolinea che per al momento del sopralluogo l’unità non è occupata.
Nei vani posti sul prospetto di corso della Repubblica, a causa di infiltrazioni di acqua dal piano superiore si sono verificati danni sui soffitti, pareti e sui pavimenti in legno. Sono
evidenti chiazze e ammaloramenti sulle murature in particolare sulla tinteggiatura e i pavimenti in legno risultano parzialmente sollevati dal sottostante supporto per l’allagamento dei vani. Si dovrà provvedere al ripristino delle superfici murarie ed al posta al sesto piano del fabbricato ed è di proprietà millesimale dei vari condomini.
L’alloggio destinato al custode del fabbricato è al momento del sopralluogo non occupato.
E’ costituito da un ingresso, soggiorno e da quest’ultimo si può raggiungere un disimpegno per il bagno e la camera da letto. Dal soggiorno si accede ad una vano stretto e lungo destinato a ripostiglio. Dalla cucina si accede ad un terrazzo che si affaccia su un cavedio del fabbricato.
Le pareti sono in muratura in laterizio ed intonacate e tinteggiate. Le pavimentazioni sono costituite da vari materiali, forme e dimensioni. Le porte sono del tipo ad anta in pannelli di legno colore naturale. Le finestre sono in legno ad ante per quelle che si affacciano sul cavedio (finestra del bagno e porta finestra della cucina per accesso al terrazzo) mentre le finestre che si affacciano su via Allegretti, orizzontali, con dimensioni ampie, sono in profilati di alluminio. Tutte le aperture hanno tapparelle in legno.
Esiste impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue e impianto di riscaldamento con elementi di emissione ad aria calda (ventilconvettori); nel bagno è presente un boiler scalda acqua.
Le conformità degli impianti presenti alle vigenti norme dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad abitazione del custode L’unità immobiliare nel suo complesso versa in non buone condizioni manutentive. Necessita di profondi interventi manutentivi sia a livello di impianti che di finiture, sanitari, pavimentazioni oltre alle finestre e porte finestre ed elementi oscuranti e degli elementi riscaldanti che si presentano piuttosto ammalorati.
Informazioni generali
L’edificio è stato realizzato Ante 1/9/1967
L’unità, che è una porzione di un edificio condominiale, oggetto di procedura è stata interessata da opere di modifiche e ristrutturazione nel 2006
Stato di manutenzione generale fabbricato: discreta
Condizioni generali dell’immobile: necessità di lavori di ordinaria manutenzione.
Stato di manutenzione dell’unità destinata ad ufficio (oggetto di procedura esecutiva):
buona/ottima ad esclusione della zona dei locali che sono stati oggetto di allagamento con evidenti danni sui soffitti, su alcune murature perimetrali e sul pavimento in listoni di legno che risultano in parte sollevati dal sottostante supporto e che necessitano di sistemazione per tutta la superficie dei vani interessati. L’allagamento ha determinato anche la fine del funzionamento degli split presenti, inoltre si dovrà verificare l’impianto elettrico.
CARATTERISTICHE DESCRITTIVE DELLA UNITA’ DESTINATA AD UFFICIO:
infissi esterni: discreti (necessitano di manutenzione e/o sostituzione delle tapparelle esterne)
infissi interni discreti
pareti interne e soffitti: le pareti di tramezzatura sono in buone condizioni, come i soffitti ad eslusione delle aree interessate da allagamento (come descritto sopra) pavimenti buoni ad esclusione delle aree interessate da allegamento (vale quanto descritto sopra)
abitabilità-usabilità l’immobile non è immediatamente utilizzabile a causa dell’allagamento già descritto
Impianti:
condizionamento: presente (vale quanto detto sopra per
l’allagamento di alcuni vani)
elettrico: presente vale quanto detto sopra per
l’allagamento di alcuni vani)
idrico: presente
termico: presente (riscaldamento centralizzato con valvole contacalorie negli elementi scaldanti))
ascensori e montacarichi
l’immobile dispone di ascensori o
montacarichi si (due ascensori nel vano scala)
scarichi si
unità immobiliare non occupata al momento del sopralluogo
Per l’unità destinata ad alloggio del custode (B.C.C.) di proprietà secondo le quote condominiale in millesimi, vale quanto descritto sopra. Sono necessarie profonde opere di manutenzione
Il valore locativo dell’unità immobiliare in oggetto ad uso ufficio-studi professionali, risulta dal confronto tra i valori definiti presso l’Agenzia del Territorio, dall’indagine di mercato eseguita presso le agenzie immobiliari consultate e che tiene in considerazione anche il l’andamento del mercato immobiliare. Prese in considerazioni le superfici commerciali come indicato sopra e moltiplicato per il valore di mercato si considera il valore per l’affitto in €. 950,00 mensili.
Si potrà affittare l’unità immobiliare dopo la sistemazione dei vani interessati dal danno per allagamento e dopo avere verificato la conformità degli impianti presenti da idoneo personale ed alla conformità edilizia ed urbanistica, ai sensi delle normative vigenti (Vedi D.M. 22.1/2008 n. 37 e s.m.i.)