elio fiorini architetto via nove febbraio n. 7 - 47121 forlì (fc)
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studio FIORINI architettura + urbanistica
N. Gen. Repertorio 206/2018
DEPURATA
TRIBUNALE CIVILE DI FORLI’
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA CON ALLEGATI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 206 /2018 R.G. Es.
data udienza ex art. 569 c.p.c. 25/5/2021
Giudice dell’Esecuzione Dott. FABIO SANTORO
Promossa da
:
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Contro
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Forlì 23 aprile 2021
Esperto Designato
Arch. Elio FIORINI
R.G.Es. 206/2018 INDICE
RISPOSTA A QUESITO N.
DESCRIZIONE PAGINA
1 Avviso al debitore data e orario del sopralluogo 3
2 Identificazione beni oggetto di pignoramento 3
2.1 Descrizione immobile 4
3 Proprietà dei beni pignorati e loro provenienza 13
4 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli 14
5 Planimetrie, visure catastali 14
6 Eventuali omesse denunce 15
7 Stato di possesso degli immobili in capo a esecutato/i 15 8 Vincoli paesaggistici, idrogeologici, storico-artistici 15
9 Esistenza di formalità, vincoli ed oneri 15
10 Spese di gestione, eventuali spese condominiali insolute 15
11 Destinazione urbanistica immobile pignorato 16
12 Certificato di destinazione urbanistica - CDU 16
13 Regolarità edilizia e urbanistica 17
14 Opere abusive –possibilità di sanatoria 17
15 Gravami di censo, livello o uso civico 17
16 Dotazione di attestazione della prestazione energetica (APE) 18
17 Esenzione obbligo di certificazione energetica 18
18 Mancanza di denuncia di accatastamento 18
19 Rilievo di variazioni colturali o cambi d’uso 18
20 Stima degli immobili 18
21 Individuazione quota pignorate ed eventuali comproprietari 21
22 Elementi per operazioni di vendita 21
23 Individuazione di lotto unico o più lotti 25
24 Codice fiscale debitore/i esecutato/i 25
25 Certificato stato civile debitore/i 25
26 Certificato storico di residenza degli occupanti 26
27 Pendenza di cause presso la cancelleria civile 26
28 Regime fiscale di vendita dell’immobile 26
29 Eventuale istanza di proroga 26
30 Deposito via telematica dell’elaborato ed allegati 26 31 Comunicazione del deposito al debitore, creditori, custode 26
Riepilogo relazione di stima 27
Note – allegati 32
R.G. ES n. 2067/2018
TRIBUNALE DI FORLI’
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott. FABIO SANTORO
Contro
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Immobile in comune di Forlì (FC) corso della Repubblica n. 19
In data 3/12/2020 si assegnava l’incarico al sottoscritto Arch. Elio FIORINI, con studio professionale in Forlì via Nove Febbraio n. 7, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì Cesena al n. 168 ed all’Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale sezione delle Esecuzioni Immobiliari, per adempiere fedelmente all’incarico, gli venivano posti i quesiti con l’invito a rispondere agli stessi con relazione scritta con invio telematico (elaborato con formato PDF):
Dopo aver eseguito le relative visure ai vari uffici, in data 25/2/2021 e successivamente il 3/3/2021 alle ore 11,00 è stato effettuato il sopralluogo dell'immobile posto in Forlì (FC) corso della Repubblica n. 19
RISPOSTA AI QUESITI
1. E’ stata data comunicazione alla proprietà dell’immobile il sopralluogo del 25/2/2021
2. LOTTO UNICO
FORLI’ (FC) – C.so della Repubblica n. 19
L’immobile viene trattato in un lotto unico, descrivendo di seguito la composizione e le caratteristiche oggetto della presente esecuzione immobiliare:
Identificazione dell’immobile oggetto di esecuzione individuato come risulta dal verbale di pignoramento:
Immobile posto in Forlì (codice: D704) - FC – c.so della Repubblica n. 19, costituito da porzione di edificio con destinazione catastale Uffici e studi privati (A/10) – piano primo - e quote millesimali su alloggio del custode posto all’ultimo piano dell’edificio (piano sottotetto).
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:
LOTTO UNICO Catasto fabbricati di Forlì (FC) corso della Repubblica n. 19 piano primo N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz
a
Superficie catastale * Rendita catastale €.
1 178 205 8 A/10 4 5,5 vani Totale: mq. 125 2.144,59 Dati derivanti da:
Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011 Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)
Intestazione della Unità Immobiliare indicata al LOTTO UNICO Proprietà:
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* - proprietà per 1/1
Relativamente alla unità abitativa del custode si ha la seguente situazione:
Catasto Fabbricati di Forlì (FC) corso della Repubblica piano 6
N. fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz a
Superficie catastale * Rendita catastale €.
1 178 205 36 A/3 5 4 vani Totale: mq. 68 Totale escluse aree scoperte: 68 mq
402,84
Dati derivanti da:
Variazione del 14/10/2015 – superf. art. 14 DL201/2011
Proprietà:
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 19,841/1000 della piena proprietà.
Dati derivanti da:
Istrumento (Atto Pubblico) del 21/12/2011. Nota presentata con Modello Unico in atti dal 10/1/2012 Repertorio n. 20489 Rogante *******************. Sede Forlì il 23/4/1975 Registrazione: Sede Compravendita (n. 381.1/2012)
Il terreno sul quale insiste il fabbricato è così identificato:
Catasto terreni di Forlì
Variazione geometrica del 22/03/2010 protocollo n. FO0053430 in atti dal 22/3/2010 Varia graficamente per coll. NCEU (n. 53142.1/2010)
Gli immobili oggetto della presente si trova in Forlì (FC) – corso della Repubblica n. 19
Codice catastale D704. Zona sismica: sismicità media. Zona climatica D, Gradi Giorno (GG) 2087
Dati catastali dei beni immobili indicati nella Procedura esecutiva a carico di
******************* con sede in ******************* cod. fisc. ******************* Pignoramento immobiliare del 31/7/2018 e trascritto in data 9/10/2018 ai nn. 16593/10904, a favore di
*******************con sede in *******************, cod. fisc. *******************
Per le unità sopracitate si formula un Lotto Unico costituito da quanto descritto nel pignoramento immobiliare:
Per 1/1 della piena proprietà di immobile di tipo A/10 in Forlì, corso delle Repubblica n. 19, in catasto foglio 178 particella 205 subalterno 8 di vani 5,5
Per 19,841/1000 della piena proprietà di abitazione di tipo economico (A/3) in Forlì, corso delle Repubblica n. 19, in catasto foglio 178 particella 205 subalterno 36 di vani 4
2.1. LOTTO UNICO corso della Repubblica n. 19 comune di Forlì
Descrizione del fabbricato Il fabbricato nel quale si trovano le unità oggetto di esecuzione è posto nel centro storico di Forlì sulla via pubblica principale della città a pochi metri dalla piazza Saffi, fulcro di Forlì e dalla residenza municipale del capoluogo.
E’ un fabbricato destinato prevalentemente ad attività commerciali (piano terra) ed attività terziarie-direzionali per i piani superiori con porzioni destinate a residenza.
All’intorno dell’immobile si trovano una serie di fabbricati a destinazione mista (residenziale, ma in particolare commerciale e direzionale).
Il fabbricato è stato realizzato antecedentemente al 1 settembre 1967. Ha una tipologia modulare con struttura portante in pilatri in cemento armato che formano lesene-costole
fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €.
Ha a ca dominicale Agrario 1 178 205 Ente Urbano 09 91
a vista sul prospetto di corso della Repubblica e sul fronte di via J. Allegretti (affaccio retro). E’ un edificio di pregevole fattura, posto in aderenza ad altro fabbricato mentre sul lato est è adiacente ad una breve via pubblica (via Filopanti).
Il piano terra è destinato ad attività commerciali di varia natura in tutti i vuoti fra i pilastri sono presenti le vetrine delle attività. In uno spazio fra pilastri è stata creata una galleria (area comune ai subalterni) che collega corso della Repubblica con via Allegretti, oltre alle vetrine di alcune attività al centro della galleria si trova l’ingresso delle unità dei piani superiori del fabbricato.
I pilastri al piano terra sono rivestiti da lastre lucidate in granito e sulla sommità delle strutture di questo piano vi è un allargamento trapezoidale che costituisce un capitello per il proseguo dei pilastri.
Si presenta con un ordine e con una giusta proporzione di pieni e vuoti e con un equilibrio formale, con alcuni elementi che caratterizzano la facciata e che rendono l’edificio esteriormente significativo.
Le facciate che prospettano su corso della Repubblica e su via Allegretti sono connotate da diversi ordini di finestre.
Al piano primo le finestre hanno architrave come lati di un trapezio e ogni finestra occupa tutta la larghezza da un pilastro all’altro con altezza dal piano del pavimento hanno la parte inferiore fissa e con vetro retinato e la superficie superiore apribile. Sulla sommità dell’architrave è posto un tipo di marcapiano e sopra questo l’ordine delle finestre è composto da due aperture ogni interspazio fra pilastri, le finestre dei piani superiori al primo hanno con tapparelle in legno.
Planimetricamente ha forma pressoché quadrata con alcuni cavedi per gli affacci dei vani posti all’interno delle unità.
Le vetrine delle attività del piano terra, gli infissi posti nell’ingresso alla scala comune per l’accesso ai piani superiori e le finestre del piano primo (prospetti corso della Repubblica e via Allegretti) sono in profilati metallici mentre le finestre che prospettano sui cavedi e le finestre sulle pubbliche vie dei piani superiori al primo sono in legno e con tapparelle.
Nel fabbricato vi sono ampie zone comuni a tutte le unità quali: galleria al piano terra di attraversamento da corso della Repubblica a via Allegretti, ingresso, vano scala ed ascensori, disimpegni ai vari piani, ripostigli, terrazzo sulla sommità, lavanderia, cisterne, vano autoclave e contatori (piano interrato).
Oltre a quanto descritto sopra si ricorda che all’interno dell’edificio, al piano sesto, si trova una abitazione destinata al custode dell’immobile, attualmente non occupato, con la proprietà secondo le quote millesimali delle varie unità.
Nella scala comune alle unità presenti nell’immobile si trovano due ascensori che collegano tutti i piani dell’edificio.
Osservazioni in merito del fabbricato
Le parti comuni costituite dai vani e dai servizi descritti sopra sono nel complesso in discrete condizioni di manutenzione per le parti fra il piano terra ed i piani superiori (rampe scale, pianerottoli di sbarco ed aree di accesso alle unità dei vari piani, ascensori oltre alle parti esterne), in condizioni più precarie sono le parti comuni al piano interrato (sala strumenti di misura della corrente, zona cisterne ed autoclave), in condizioni migliori la centrale termica posta al piano più alto.
Il fabbricato necessita di manutenzioni ordinaria
Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D. Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali).
Parti comuni del fabbricato Le parti comuni del fabbricato sono costituite al piano interrato (raggiungibile da scala comune e da ascensori) da centrale termica, locale contatori per corrente elettrica, vano autoclave, ripostigli e area di sbarco-disimpegno. Al piano terra la superficie comune è costituita dalla galleria che collega corso della Repubblica a via Jacopo Allegretti ed ingresso per l’accesso ai due ascensori presenti e vano scala comune, l’ingresso è accessibile dalla galleria. Al piano primo la parte comune è costituita dalla zona di sbarco/ampio disimpegno per l’accesso alle unità presenti al piano.
La stessa cosa vale per i piani: secondo, terzo, quarto e quinto. Al piano sottotetto si trova una lavanderia e terrazza comune ed un vano comune a tutti i sub, oltre al disimpegno che conduce all’alloggio comune del custode del fabbricato. Al piano terrazza si trovano la sala ascensori e ripostiglio trasformata a centrale termica comune.
Descrizione dell’unità destinata ad ufficio L’unità destinata ad ufficio, interno 4, oggetto della presente procedura si trova al piano primo dell’immobile, con affaccio principale su corso della Repubblica ed alcuni vani interni si affacciano su un cavedio posto all’interno del fabbricato.
Si trova sul lato sul lato sud ovest del fabbricato dove lo stesso è adiacente ad altro edificio.
E’ costituito da un ingresso che confluisce in un ampio disimpegno e quest’ultimo permette di accedere a tutti i vani destinati ad uffici, ripostiglio e servizio igienico.
Gli uffici hanno superfici che variano da oltre 9 metri quadri fino ad oltre 15 metri quadri.
Le tramezzature sono costituite da lastre in cartongesso tinteggiate ancorate ad intelaiatura metallica.
La quota del pavimento si trova su vari livelli, le differenze di quota sono superate con piccole rampe o gradino.
Due uffici limitrofi all’ingresso si affacciano sul cavedio del fabbricato. Il servizio igienico è del tipo cieco con presenza di ricambio d’aria con ventilazione meccanica controllata A ridosso del bano si trova un vano definito sul progetto depositato in comune e sulle planimetrie catastali ripostiglio, accessibile dal disimpegno dell’unità e attraverso una ampia apertura schermata da un elemento che si raccoglie a pacchetto anche con un ufficio che si affaccia su corso della Repubblica.
Gli altri due vani destinati ad ufficio che hanno le dimensioni maggiori, si affacciano su corso della Repubblica
Il soffitto della zona destinata a disimpegno è stata interessata dal collocamento di lastre di cartongesso elaborato che formano zone con vari livelli piani o parzialmente inclinati.
L’unità ha buona funzionalità di dimensioni medie, posta su un solo piano con finiture buone ad esclusione di una zona interessata da un precedente infiltrazione di acqua dal piano superiore. E’ in una posizione buona rispetto al centro della città sulla principale via di Forlì e permette di raggiungere i servizi e le attività terziarie, direzionali e commerciali all’intorno della stessa.
Finiture e impianti
L’unità destinata ad ufficio ha le finestre che si affacciano su corso della Repubblica sono in profilati di alluminio per tutta altezza dal pavimento fino all’intradosso dell’architrave a ginocchio, con la parte inferiore fissa e vetro retinato e parte superiore parzialmente apribile mentre le finestre che si affacciano sul cavedio sono in legno douglas con vetro semplice e tapparella esterna in legno con movimentazione manuale.
La porta caposcala di ingresso nell’unità è del tipo a due ante asimmetriche con contorno perimetrale murario in lastre di marmo. All’interno fra alcuni vani e il disimpegno sulla
sommità delle pareti perimetrali sono state realizzate finestre in profilati di alluminio e vetro.
Le porte interne, del tipo ad anta, sono realizzate in profilati metallici di alluminio e vetro opalino; fra il vano ripostiglio (privo di finestra) e l’ufficio che si affaccia su corso della Repubblica è stata realizzata una ampia apertura con l’inserimento di una porta con le caratteristiche come le altre porte interne ma con apertura del tipo a libro.
I pavimenti sono stati realizzati in listoni in legno, ad esclusione del servizio igienico dove sono state collocate piastrelle di ceramica, come ricordato la pavimentazione ha vari livelli superati da piccole rampe o da scalini con inseriti luci segnapasso sulle alzate degli stessi.
Nel bagno è presente un rivestimento in piastrelle di ceramica nelle pareti perimetrali.
Le pareti di tramezzatura fra i locali sono realizzate con lastre in cartongesso su profilati metallici ed il soffitto della zona disimpegno è formata da lastre in cartongesso a vari livelli.
Le pareti sono tinteggiate; la tinteggiatura della zona disimpegno è stata arricchita con tinteggiatura a fasce alternate di colori e soffitto trattato in varie porzioni con spugnature Nell’immediata adiacenza dell’ingresso all’unità si trova in armadio tecnico che ospita il cablaggio degli impianti dell’ufficio.
Ha impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue, impianto di riscaldamento con corpi scaldanti del tipo a radiatori in colonna di acciaio con valvole termostatiche (impianto centralizzato) inoltre sono presenti split in alcuni ambienti e nel bagno vi è un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria.
Le conformità alle vigenti norme per gli impianti presenti dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad ufficio L’unità immobiliare è nel suo complesso in buone condizioni manutentive, inoltre si presenta, per il grado generale di finitura degli elementi, accurata.
Si sottolinea che al momento del sopralluogo l’unità non è occupata.
Nei vani posti sul prospetto di corso della Repubblica, a causa di infiltrazioni di acqua dal piano superiore si sono verificati danni sui soffitti, pareti e sui pavimenti in legno. Sono evidenti chiazze e ammaloramenti sulle murature in particolare sulla tinteggiatura e i pavimenti in legno risultano parzialmente sollevati dal sottostante supporto per l’allagamento dei vani. Si dovrà provvedere al ripristino delle superfici murarie ed al rimessa in pristino delle pavimentazioni sia sulla zona di maggiore danno e una rifinitura generalizzata per i vani interessati.
L’allagamento dei vani ha determinato anche il non funzionamento degli split per il riscaldamento e raffrescamento degli ambienti.
Descrizione dell’unità destinata ad abitazione per il custode. L’unità, interno 31, è posta al sesto piano del fabbricato ed è di proprietà millesimale dei vari condomini.
L’alloggio destinato al custode del fabbricato è al momento del sopralluogo non occupato.
E’ costituito da un ingresso che accede al soggiorno e da quest’ultimo si può raggiungere un disimpegno per il bagno e la camera da letto. Dal soggiorno si accede ad una vano stretto e lungo destinato a ripostiglio. Dalla cucina si accede ad un terrazzo che si affaccia su un cavedio del fabbricato.
Le pareti divisorie sono in muratura in laterizio ed intonacate e tinteggiate. Le pavimentazioni sono costituite da vari materiali, forme e dimensioni. Nel soggiorno e nella camera da letto sono costituiti da lastre in marmo chiaro lucidato in opera, nella cucina si trovano delle piastrelle rettangolari in gres ceramicato di dimensioni piccole con rivestimento in piastrelle di ceramica a forma quadrata, nel bagno le piastrelle del pavimento sono in gres chiaro con piastrelle in ceramica lucida, rettangolare, di piccole dimensioni; nel ripostiglio sono state collocate piastrelle quadrate di graniglia.
Le porte sono del tipo ad anta in pannelli di legno colore naturale. Le finestre sono in legno ad ante per quelle che si affacciano sul cavedio (finestra del bagno e porta finestra della cucina per accesso al terrazzo) mentre le finestre che si affacciano su via Allegretti, orizzontali, con dimensioni ampie, sono in profilati di alluminio. Tutte le aperture hanno tapparelle in legno.
Esiste impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue e impianto di riscaldamento con elementi di emissione ad aria calda (ventilconvettori); nel bagno è presente un boiler scalda acqua.
Le conformità degli impianti presenti alle vigenti norme dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad abitazione del custode L’unità immobiliare nel suo complesso versa in non buone condizioni manutentive. Necessita di profondi interventi manutentivi sia a livello di impianti che di finiture, sanitari, pavimentazioni oltre alle finestre e porte finestre ed elementi oscuranti e degli elementi riscaldanti che si presentano piuttosto ammalorati.
Rappresentazione Fotografica
Per avere una completa rappresentazione del fabbricato e dell’area in cui insiste, oggetto di stima è stato effettuato un dettagliato rilievo allo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione urbanistica edilizia depositata presso gli uffici preposti.
E’ stato compiuto anche un rilievo fotografico degli esterni e degli interni. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative
Viste esterne e comuni del fabbricato
Prospetto su via corso della Repubblica
Scorcio corso della Repubblica - via Quirico Filopanti e particolare finestre dell’unità oggetto di esecuzione su corso della Repubblica
Vista parti comuni
Piano interrato. Locale contatori corrente elettrica e vano cisterne
Autoclave
Sottotetto centrale termica e piano terrazza
Vista alloggio custode (proprietà condominiali in quote millesimali)
Ingresso e porzione soggiorno
Cucina e camera da letto
Bagno e ripostiglio
Terrazza accessibile dalla cucina
Vista alloggio custode
Ingresso e disimpegno
Uffici
Particolari ufficio e zona disimpegno
Zona disimpegno
Uffici e particolare ammaloramento soffitto per infiltrazione di acqua
Particolare danni al pavimento e sfogliamento intonaco tinteggiatura e servizio igienico
3. La proprietà dell’immobile posto in comune di Forlì (FC), corso della Repubblica 19, individuato al catasto fabbricati di detto comune al foglio n. 178 particella 205 subalterno 8 di vani 5,5 per la quota di 1/1 della piena proprietà (A/10 uffici, studi professionali) e per 19,841/1000 della piena proprietà (abitazione di tipo economico – A/3) in catasto foglio 178 particella 205 subalterno 36 di vani 4; oggetto della presente relazione è di
******************* con sede in ******************* cod. fiscale *******************
Alla società *******************, l’immobile fg. 178 particella 205 (per intera piena proprietà) e l’immobile fg. 178 particella 205 subalterno 36 (per 19,841/1000 della piena proprietà) erano pervenuti giusto atto di vendita in notar *******************del 21/12/2011 repertorio n.
20489/13114 trascritto il 10/12/2012 ai nn. 522/381 da potere di *******************con sede in ******************* cod. fiscale *******************
Eventuali comproprietari: NESSUNO
4. Per l’immobile in oggetto è stato prodotto il Certificato notarile di cui all’art. 567, comma 2 c.p.c. del Notaio *******************
…omissis……
Dalla verifica presso l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Forlì Ufficio Provinciale – Territorio – Servizi catastali, dell’Esperto Stimatore si evince la seguente situazione al 26/01/2021
Immobile posto in comune di Forlì (codice: D704) corso della Repubblica n. 19, costituito da porzione di edificio a destinazione uffici-studi professionali posto da piano primo, presso Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:
LOTTO UNICO
Catasto fabbricati di Forlimpopoli (FC) via Vittorio Veneto n. 10 fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenz
a
Superficie catastale * Rendita catastale €.
1 178 205 8 A/10 4 5,5 vani Totale: mq. 125 2.144,59 2 178 205 36 A/3 5 4 vani Totale 68 mq – totale
escluse aree scoperte 68 mq
402,84
Dati derivanti da:
per il n. 1 e n. 2: Variazione del 14/10/2015 – superfici art. 14 DL201/2011 Annotazioni: per il n. 1 Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)
Intestazione della Unità Immobiliare indicata sopra Proprietà:
- *******************con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1 – per l’immobile individuato al n. 1
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 19,841/1000 della piena proprietà per l’immobile individuato al n. 2
Dati derivanti da:
Istrumento (Atto Pubblico) del 21/12/2011. Nota presentata con Modello Unico in atti dal 10/1/2012 Repertorio n. 20489 Rogante *******************. Sede Forlì il 23/4/1975 Registrazione: Sede Compravendita (n. 381.1/2012)
Il terreno sul quale insiste il fabbricato è identificato così:
Catasto terreni di Forlimpopoli
Il subalterno 8 confina con il subalterno 55, subalterno 39 (BCNC) e con la pubblica via.
5. Presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione – Territorio Servizi Catastali, l’Esperto Stimatore ha provveduto a prendere visione ed estrarre copia delle planimetrie catastali dell’immobile oggetto di pignoramento.
Le stesse unitamente ad altra documentazione catastale (visure situazione attuale e visure storiche) risultano allegate.
fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €.
Ha a ca dominicale Agrario 1 178 205 Ente Urbano 09 91
6. Visto l’atto di provenienza della unità immobiliare, l’attuale situazione risultante in catasto, per l’immobile in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.
7. Proprietà dell’immobile:
- *******************con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1 – per l’immobile individuato al foglio 178 part 205 sub 8 (ufficio)
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 19,841/1000 della piena proprietà - per l’immobile individuato al foglio 178 part 205 sub 36 (abitazione custode)
L’immobile posto in comune di Forlì (FC) corso della Repubblica n. 19 individuato al fg.
178 part. 205 subalterno 8 (ufficio), al momento del sopralluogo non è occupato.
L’immobile posto in comune di Forlì (FC) corso della Repubblica n. 19 individuato al fg.
178 part. 205 subalterno 36 (abitazione), al momento del sopralluogo non è occupato.
8. Gli immobili in oggetto (Forlì corso della Repubblica n. 19) sono porzioni di un fabbricato condominiale.
Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D. Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali).
Secondo gli attuali strumenti urbanistici si ha la seguente destinazione (descrizione più esaustiva nei successivi paragrafi):
Nello strumento urbanistico vigente, risulta la seguente destinazione urbanistica:
- Sottozona A1.3 – Edifici di origine storica costituenti òla prevalenza del tessuto edilizio (RUE) - art. 29_9 delle norme RUE
- Sottozona PLP – aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) - art. 14 delle norme di RUE sottozona PLP – aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) - art.
29-11 delle norme di RUE
- Sottozona A1.6a (HM12.00 –SUL 3100) –edifici che concorrono alla definizione del tessuto edilizio preesistente, ma che sono con esso incongrui per le caratteristiche planivolumetriche (RUE), con il limite max di altezza pari a 12 mt (SUL massima edificabile pari a 3100 mq) – art. 29_13 delle norme RUE
- Sottozona A1.6° AN – Edifici che concorrono alla definizione del tessuto edilizio preesistente, ma che sono con esso incongrui per le caratteristiche planivolumetriche (RUE) – androne e porticato – art. 29_13 delle norme di RUE
- Sottozona PLPAN – Aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) androne e porticato – art. 14 delle norme RUE sottozona PLPAN - aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) androne e porticato – art. 29_13 delle norme RUE
- Sottozona PLP VE - Aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) vano scala esterno – art. 14 delle norme RUE
- sottozona A1.2 – Edifici di valore storico, artistico, architettonico e documentario (RUE) art. 29_8 delle norme di RUE
- Sottozona A1 – Centro storico della città di Forlì – art. 29_5 delle norme RUE - Sottozona PRO – Profili regolatori obbligatori – art. 3 delle norme RUE
- Sottozona PRMI – Profili regolatori di massimo ingombro – art. 3 delle norme RUE
9. - 10. Il fabbricato essendo porzione di un fabbricato condominiale ha vincoli condominiali.
Le spese condominiali, in ordinaria amministrazione, per l’unità oggetto di procedura esecutiva è di quasi 1.300,00 euro annuali per l’amministrazione ordinaria.
Secondo le indicazioni fornite dall’Amministratore condominiale pro tempore del condominio dove si trova l’unità in oggetto, le spese insolute al momento della redazione della presente il debito, per il condomino esecutato, ammonta ad €. 15.873,20 (si allega stralcio delle spese condominiali).
11. - 12. Si è acquisito presso il comune di Forlì (FC) il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) con la piattaforma Metropolis sistema web, che si allega alla presente.
La destinazione urbanistica, descritta nel C.D.U. è la seguente:
il terreno avente la superficie di mq. 991 distinto al catasto del comune di Forlì al foglio 178 particella 205
Nello strumento urbanistico vigente, risulta la seguente destinazione urbanistica:
- Sottozona A1.3 – Edifici di origine storica costituenti òla prevalenza del tessuto edilizio (RUE) - art. 29_9 delle norme RUE
- Sottozona PLP – aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) - art. 14 delle norme di RUE sottozona PLP – aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) - art.
29-11 delle norme di RUE
- Sottozona A1.6a (HM12.00 –SUL 3100) –edifici che concorrono alla definizione del tessuto edilizio preesistente, ma che sono con esso incongrui per le caratteristiche planivolumetriche (RUE), con il limite max di altezza pari a 12 mt (SUL massima edificabile pari a 3100 mq) – art. 29_13 delle norme RUE
- Sottozona A1.6° AN – Edifici che concorrono alla definizione del tessuto edilizio preesistente, ma che sono con esso incongrui per le caratteristiche planivolumetriche (RUE) – androne e porticato – art. 29_13 delle norme di RUE
- Sottozona PLPAN – Aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) androne e porticato – art. 14 delle norme RUE sottozona PLPAN - aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) androne e porticato – art. 29_13 delle norme RUE
- Sottozona PLP VE - Aree libere prive di particolari valori ambientali (RUE) vano scala esterno – art. 14 delle norme RUE
- sottozona A1.2 – Edifici di valore storico, artistico, architettonico e documentario (RUE) art. 29_8 delle norme di RUE
- Sottozona A1 – Centro storico della città di Forlì – art. 29_5 delle norme RUE - Sottozona PRO – Profili regolatori obbligatori – art. 3 delle norme RUE
- Sottozona PRMI – Profili regolatori di massimo ingombro – art. 3 delle norme RUE
ed inoltre, è soggetto ai seguenti vincoli e alle classificazioni non tematizzate nello strumento urbanistico comunale:
- Area che ricade all’interno del U1000 – Territorio urbanizzato U2 = 100% (per contributo di costruzione previgente – fino al 30/9/2019) art. Delib.C.C. 72/2000 delle norme di DCC - Area che ricade all’interno di M1 – zona centrale – Centro storico (per monetizzazione) – art. Delib. C.C. 65/2004 delle norme DCC
- Area che ricade all’interno del TU – soggetto a riduzioni del contributo di costruzione con DAL 186/18 – art. Delb. C.C. 83/2019 delle norme DCC
- (ST) Tessuti urbani in prevalenza di origine storica – art. 6 delle norme di PSC
- (VA) Zona B – Centro Storico in area a potenzialità archeologica del territorio – art. 36 delle norme di PSC
- (VA) Territorio Urbanizzato – art. 35 delle norme di PSC
- (VA) Elettrodotti esistenti – cabine – corridoi per la difesa e valorizzazione dell’ambiente- impianti media tensione – 15kV – cabine elettriche – art. 56 delle norme di PSC
- (VA) Elettrodotti esistenti – cabine – corridoi per la difesa e valorizzazione dell’ambiente- impianti media tensione – 15kV – cavo interrato – art. 56 delle norme di PSC
- (VN) Area di vulnerabilità estremamente elevata – art. 50 delle norme di PSC
- (VN) Elementi vegetazionali del Paesaggio – Unità di paesaggio – art. 54 delle norme di PSC
- (VA) Settori specifici per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione aerea (settore 4) – art. 45 delle norme di PSC
- (VA) Settori specifici per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione aerea (settore 3) – art. 45 delle norme di PSC
- Invarianza idraulica: compensazioni idrauliche necessarie per le trasformazioni territoriali – art. 33 delle norme PSC;
- (VP) Aree di potenziale allagamento – art. 6 normativa Piano di Bacino – Stralcio per il rischio idrogeologico – art. 32 delle norme diPSC
- Aree di potenziale allagamento – art. 6 del PSRI delle norme di EXT - Tirante idrico convenzionale 20 cm – art. 6 del PSRI delle norme di EXT - Tirante idrico di riferimento 0-50 – art. 6 del PSRI delle norme di EXT
- Centro abitato ai fini del codice della Strada – art. DPR 16/12/1992 n. 495 delle norme EXT
- 03 COTOGNI – art. Del. C.C. 86/15 – L 244/07 delle norme di EXT
- Classe IV intensa attività umana – art. Classifica acustica delle norme di EXT
- Fascia di pertinenza acustica delle infrastrutture viarie (DPR 142/2004) – art. Classifica Acustica delle norme di EXT
L’Ausiliario del Giudice provvederà a Acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) aggiornato non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobiliare pignorato, ove quello precedente avesse perso validità.
13. Dalla ricerca, effettuata presso l’Archivio del Comune di Forlì si sono potuti estratti i documenti ed elaborati relativi al fabbricato:
L’edificio è stato costruito Ante 1/9/1967 Relativamente all’unità destinata ad ufficio:
DIA del 12/4/2006 P.G. 18795/2006
DIA variante del 27/9/2006 P.G. 51730/2006 Fine lavori 11/12/2006
14. L’Esperto Stimatore durante il sopralluogo ha verificato con una serie di misure a campione e con la scorta dei documenti in suo possesso, oltre ad una puntuale verifica presso il proprio studio la regolarità dell’unità descritta, relativamente agli elaborati grafici Sono stati verificati piccoli scostamenti delle misure interne di alcuni vani fra lo stato esistente e gli elaborati presenti nel Comune di Forlì. Si evidenzia inoltre la difformità fra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali con il confronto con gli elaborati presenti in comune per le pareti inclinate. Negli elaborati grafici depositati in comune risultano ad archi di cerchio e non in linee rette inclinate.
15. I beni pignorai non sono gravati da censo, livello o uso civico e non vi è stata affrancazione, quindi liberi da tali pesi. Il diritto di proprietà dell’Esecutato non è di natura concessoria ma in proprietà.
16. – 17. E’ necessario, per l’unità in oggetto, la dotazione dell’Ape
L’immobile era provvisto di certificazione energetica dell’11/2/2021 attestato n. 01403- 127778-2011. Questo certificato è scaduto il 11/2/2021 e pertanto si è provveduto alla sua compilazione.
E’ necessario, per l’unità in oggetto, la dotazione dell’Ape
L’immobile è identificato al foglio 1789 particella 205 subalterno 8; il certificato energetico (APE), allegato alla presente valido fino al 22/4/2031 ha classificato l’unità immobiliare in classe energetica G con EP gl,nren 140.93 kWh/mq anno. Il certificato è il n. 01337- 204729-2021.
Il certificato energetico è stato stilato dalla *******************.
18- 19. L’unità immobiliare descritta, destinata catastalmente a uffici-studi professionali è stata censite al NCEU e al NCT ed è rappresentata in mappa.
Mappa google
20. LOTTO UNICO porzione di immobile in edificio condominiale costituito da unità destinata ad ufficio (proprietà 1/1) piano primo – individuato al foglio 178 catasto fabbricati, particella 205 sub 8 catastalmente individuato con categoria A/10 (uffici, studi privati) e unità destinata ad abitazione del custode del fabbricato (proprietà 19,841/1000) piano sesto - in Forlì (FC) – corso della Repubblica 19
STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI DI STIMA
Il Perito Estimatore, esaminate le finalità dell’incarico, ovvero definire la consistenza ed il più probabile valore di mercato e di realizzo dei beni immobili in capo alla presente esecuzione immobiliare ha ritenuto di procedere, dopo un’attenta indagine e disamina degli aspetti tecnico-urbanistici, alla stima secondo criteri che si vanno ad enunciare.
Per far ciò si è ritenuto preliminarmente espletare ed approfondire quella serie di accertamenti urbanistici che hanno consentito di fornire, nel modo più esaustivo possibile, una corretta individuazione del/i bene/i da stimare. Oltre a questi aspetti di tipo edilizio – urbanistico sono stati considerati anche quelli eventualmente restanti, capaci di fornire il più ampio panorama di informazioni influenti sulla costituzione del giudizio economico (es. stato di conservazione, vizi, ubicazione, vocazione territoriale, servizi infrastrutture, locazioni, incidenza di eventuali costi manutentivi futuri, ecc.)
Attraverso sopralluoghi e confrontando l’immobile/i con le planimetrie in possesso, si è proceduto al calcolo delle consistenze e dei valori.
Altro elemento di valutazione è quello relativo alla destinazione d’uso attestata ad ogni singolo immobile, ed i vincoli a cui risulta legata anche eventualmente da specifiche scritture.
Per la valutazione dei beni oggetto del presente paragrafo, si è ritenuto adottare il criterio ritenuto più congruo ed attualmente riferibile alla specificità dello/gli stesso/i.
In particolare si è proceduto alla determinazione del valore di stima della/e “unità immobiliari” già catastalmente definita/e: questo anche per contribuire ad una diretta individuazione dei cespiti da trasferire, ed una più facile determinazione del loro valore.
Nel caso specifico quello tecnico-comparativo, basato sulla considerazione delle superfici, delle destinazioni secondo i prezzi correnti di mercato.
Quando l’unità immobiliare/i sia/no costituita/e da porzioni a diversa/e destinazione/i, si procederà all’applicazione di eventuali coefficienti correttivi e valori unitari riconducibili all’immobile/i in questione.
L’assunzione di questi elementi, determinati discrezionalmente dal Perito, può essere conseguenza anche di una analisi degli eventuali “usi e costumi” locali (in quanto l’immobile verrà collocato in quella realtà), ed adattabili alla specificità dell’immobile (coefficienti).
Il valore unitario adottato, se non diversamente indicato nell’analisi di calcolo, è comprensivo della incidenza delle parti comuni, fra cui l’area coperta e scoperta, etc.
Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta.
Visto lo scopo della stima che è quello di determinare il prezzo del più probabile valore dell’immobile (identificazione dell’area, il territorio e la zona sul quale sorge l’immobile) evidenziando gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti, al fine di ottenere un’analisi dettagliata che fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il valore di mercato e cioè le caratteristiche di posizione intrinseche e le caratteristiche di posizione estrinseche.
Si considereranno, oltre ai prezzi e/o valori noti, l’ubicazione del/i bene/i immobiliare/ii, il contesto in cui è inserito o sono inseriti, la tipologia del/i fabbricato/i, lo stato di conservazione, l’età, le sue attuali caratteristiche di rifinitura e dell’immobile in generale, le caratteristiche edilizie – urbanistiche (unità difformi e quindi non regolari ai fini urbanistico edilizi) o regolari ai fini urbanistico edilizi, la tipologia costruttiva, la situazione attuale del mercato immobiliare; si ritiene opportuno intervenire sul prezzo al metro quadrato con applicazione di parametri di merito relativi alle condizioni principali, con parametro neutro 1,00, ed altri parametri per servizi, garage, terrazze, magazzini, depositi, cantine, soffitte, archivi, ecc.
Per la determinazione del computo delle superfici i criteri di valutazione sono stati adottati gli INDICI MERCANTILI previsti dal sistema SIM (Sistema Italiano Misurazione del 2018 Codice Valutazioni Immobiliari CVI con coefficienti secondo le destinazioni presenti
LOTTO UNICO porzione di immobile in edificio condominiale costituito da unità destinata ad ufficio (proprietà 1/1) piano primo – individuato al foglio 178 catasto fabbricati, particella 205 sub 8 categoria A/10 (uffici, studi privati) e unità destinata ad abitazione del custode del fabbricato (proprietà 19,841/1000) piano sesto - in Forlì (FC) – corso della Repubblica 19, particella 205 sub 36.
Per determinare Il valore unitario per metro quadrato dell’immobile in oggetto si considera il valore di mercato immobiliare indicato dall’Agenzia del Territorio, tramite la Banca dati delle Quotazioni Immobiliari (O.M.I.) relative al secondo semestre del 2020 suddivise per zone del Comune di Forlì, fascia/zona: zona centrale – commerciale/terziario – stato conservativo normale. Valore di mercato min. (€/mq) 1.450,00 e valore di mercato max (€/mq) 1.700,00.
Le valutazioni per la FIAP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), indica per la zona dove insiste l’immobile in oggetto una valutazione per immobili buono stato un valore da 2.000,00 a 1.200,00
€/mq.
Da un confronto con agenti immobiliari della città il prezzo a metro quadro considerando la zona, la destinazione e la sistemazione dell’unità da un minimo di €. 2.300,00 ad un massimo di 2.900,00
Considerato l’età del fabbricato, lo stato di conservazione, la tipologia dello stesso, la tipologia costruttiva secondo le tecniche del momento, il livello di finiture presenti (all’interno e all’esterno dell’immobile), le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il grado di commerciabilità “normale - discreto” tenendo conto di una scala comparativa sui seguenti stadi di commerciabilità: molto basso – basso – normale – discreto – ottimo; e le caratteristiche dell’immobile: unità abitativa con caratteristica ed uso dell’immobile in oggetto:
uso terziario-direzionale e uso residenza..
Situazione del mercato immobiliare non positiva e con una calo del numero delle compravendite ed affitti in generale.
Per la valutazione finale vengono presi in considerazione anche parametri tecnici quali nello specifico le superfici commerciali compresi i muri dell’immobile. Le superfici prese in considerazione per il calcolo finale comprenderanno anche quelle non regolarmente autorizzate da atti amministrativi. Le superfici lorde delle
varie unità saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente, come descritto in precedenza riferito agli Indici Mercantili.
Caratteristica urbanistica – catastale: non regolarità urbanistica catastale come descritto in apposito capitolo.
Il valore di stima finale, dell’unità in oggetto, sarà determinato in riferimento alla superficie commerciale che è stata calcolato nella tabella sopra, moltiplicata con il più probabile valore di mercato a cui verrà applicata una riduzione percentuale che riassuma i fattori negativi descritti nel tentativo di conferire appetibilità e vendibilità di beni immobili. Il risultato finale così ottenuto comprenderà anche le spese necessarie per compiere le necessarie pratiche amministrative per la regolarizzazione dell’l’immobile in oggetto, imposte dalle norme vigenti, infine come richiesto dal G.E. verrà applicata una riduzione in maniera forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale.
Evidenzio che i criteri ed i coefficienti di ragguaglio della superficie commerciale sono stati determinati in base al Sistema Italiano Misurazione (SIM, dpr n. 139/1998) poi pubblicato nel codice Valutazioni Immobiliari, CVI, del 2018)
Considerato la tipologia costruttiva, le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione (età, qualità e stato di manutenzione), il coefficiente di mercato, di funzionalità e di posizione oltre a quanto descritto sopra, si ritiene che il valore, comparandolo con altri istituti di agenti immobiliari, al metro quadro da considerare sia di €. 2.360,00
Descrizione Superficie Coeff. ragg. Totali mq.
PIANO PRIMO
Vani destinati ad uffici (fg. 178 part. 205 sub 8) 125,00 1,00 125,00
PIANO SESTO
Abitazione custode (B.C.C.) (fg. 178 part. 205 sub 36) 68,00 x 19,841/1000
1.35 0.70 0.951
TOTALE metri quadri commerciali 125,95
Oltre a quanto descritto sopra occorre considerare uno o più coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito relativi a età qualità e stato, ecc.
Coefficienti di età, qualità e stato di manutenzione, effic. impianti = 0.95
Altri coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito che vengono considerati:
Coefficiente di Mercato (richiesta stabile al ribasso) = 0.95
Coefficiente di Funzionalità = 1.00
Coefficiente per posizione, ecc. = 1.10
Fattori eccezionali di differenziazione quali vincoli di piano regolatore o storici architettonici sono quelli descritti precedentemente
Si determinerà pertanto il valore applicato nelle unità immobiliari della presente esecuzione:
- Comune di Forlì (FC) immobile posto in corso della Repubblica 19
Moltiplicando il valore di mercato con il coefficiente globale di merito avremo il valore commerciale relativo al nostro bene:
Kt = 0.95 x 0,95 x 1.00 x 1,10 = 0,99 V = 2.360,00 x 0.99= €/ mq 2.336,00
Valore = mq. 125,95 x 2.336,00 = €. 294.219,20
Dall’importo sopra descritto si decurteranno €. 5.000,00 per il disagio per l’allagamento di porzione dell’unità destinata ad ufficio dal piano superiore. Si ricorda che per il pagamento dei danni provvederà la assicurazione d condominiale
Dall’importo restante si decurterà, come richiesto dal G.E. una riduzione, per assenza dalla garanzia per vizi del bene venduto, in misura forfettaria predeterminata nella percentuale del 10%.
Il valore a base d’asta della unità oggetto della presente per l’intera proprietà è di €.
260.297,28 arrotondato ad €. 260.000,00 (diconsi Euro duecentosessantamila/00)
Il compendio immobiliare sopra descritto, attualmente risulta formalmente intestato a:
- *******************con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1 – oltre alle quote di comproprietà ai sensi di legge ed in particolare considerando
anche la quota dei millesimi condominiali di 19,841/1000 sull’alloggio del custode del fabbricato (B.C.C.)
21. Nel caso in specie risulta pignorata l’intera quota di proprietà 1/1 (uno su uno) dell’unità sita in comune di Forlì (FC), corso della Repubblica 19, in particolare:
al catasto fabbricati del Comune di Forli (FC), al foglio n. 178:
Catasto fabbricati:
a) particella n. 205 sub 8, cat. A/10, classe 4 - piano 1; consistenza vani 5.5
oltre alle quote di comproprietà millesimali del condominio Risulta pignorata l’intera proprietà di:
- ******************* con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1
Dalle visure presso l’agenzia delle Entrate Ufficio Prov.le - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva quanto segue:
ATTO GIUDIZIARIO del 31/7/2018
Registro generale n. 16593 - Registro particolare 10904 Tribunale di Forlì Repertorio 2483/2018
Atto esecutivo o cautelare – 726 Verbale di Pignoramento immobili Richiedente: avv. *******************– via Diaz 47- Ravenna
Dati riepilogativi:
Unità negoziali 1; soggetti a favore 1; soggetti contro 1 Unità Negoziale n. 1
Immobile n. 1
Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 178 particella 205 subalterno 8, natura A/10 – uffici, studi privati, consistenza 5,5 vani, corso della Repubblica 19, piano 1
Unità negoziale n. 2 Immobile n. 1
Comune di Forlì (D704), catasto fabbricati, fg. 178 particella 205 subalterno 36, natura A/3 – Abitazione di tipo economico, consistenza 4 vani, corso della Repubblica 19, piano 6, per il diritto di proprietà di 1/1
Sezione C – soggetti A favore
Soggetto 1: *******************- ******************* cod. fiscale *******************
Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1
Relativamente all’unità negoziale n. 2, per il diritto di proprietà per la quota di 19,841/1000 Contro
*******************con sede in ******************* cod. fiscale *******************
Relativamente all’unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1
Relativamente all’unità negoziale n. 2, per il diritto di proprietà per la quota di 19,841/1000 Sezione D - ulteriori informazioni
Quadro A: il credito per cui si procede è quello dell’atto di precetto notificato in data 24/5/2018 a ******************* e ******************* quali soci, amministratori e legali rappresentanti della società, con il quale la *******************intimava il pagamento della somma di €. 263.682,72 oltre a interessi dal 31/12/2017
22. PROPRIETA’ OGGETTO DI PIGNORAMENTO.
- *******************con sede in ******************* cod. fiscale ******************* proprietà per 1/1
Descrizione del fabbricato Il fabbricato nel quale si trova l’unità oggetto di esecuzione è posto nel centro storico di Forlì a pochi metri dalla piazza della città, sulla strada pubblica più importante della città mercuriale
E’ un fabbricato in muratura portante a due piani con il fronte a confine con il marciapiede della via pubblica.
E’ un fabbricato destinato prevalentemente ad attività commerciali (piano terra) ed attività terziarie-direzionali per i piani superiori con porzioni destinate a residenza.
All’intorno dell’immobile si trovano una serie di fabbricati a destinazione mista (residenziale, ma in particolare commerciale e direzionale).
Il fabbricato è stato realizzato antecedentemente al 1 settembre 1967. Ha una tipologia modulare con struttura portante in pilatri in cemento armato che formano lesene-costole a vista sul prospetto di corso della Repubblica e sul fronte di via J. Allegretti (affaccio retro). E’ un edificio di pregevole fattura, posto in aderenza ad altro fabbricato mentre sul lato est è tangente ad una breve via pubblica (via Filopanti).
Osservazioni in merito del fabbricato
Le parti comuni costituite dai vani e dai servizi descritti sopra sono nel complesso in discrete condizioni di manutenzione per le parti fra il piano terra ed i piani superiori (rampe scale, pianerottoli di sbarco ed aree di accesso alle unità dei vari piani, ascensori oltre alle parti esterne), in condizioni più precarie sono le parti comuni al piano interrato (sala strumenti di misura della corrente, zona cisterne ed autoclave), in condizioni migliori la centrale termica posta al piano più alto.
Il fabbricato necessita di manutenzioni ordinaria
Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D. Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali).
Parti comuni del fabbricato Le parti comuni del fabbricato sono costituite al piano interrato (raggiungibile da scala comune e da ascensori) da centrale termica, locale contatori per corrente elettrica, vano autoclave, ripostigli e area di sbarco-disimpegno. Al piano terra la superficie comune è costituita dalla galleria che collega corso della Repubblica a via Jacopo Allegretti ed ingresso per l’accesso agli ascensori (due) e vano scala comune, l’ingresso è accessibile dalla galleria. Al piano primo la parte comune è costituita dalla zona di sbarco/ampio disimpegno per l’accesso alle unità presenti al piano.
La stessa cosa vale per i piani: secondo, terzo, quarto e quinto. Al piano sottotetto si trova una lavanderia e terrazza comune ed un vano comune a tutti i sub, oltre al disimpegno che conduce all’alloggio comune del custode del fabbricato. Al piano terrazza si trovano la sala ascensori e ripostiglio trasformata a centrale termica comune.
Descrizione dell’unità destinata ad ufficio L’unità destinata ad ufficio, interno 4, oggetto della presente procedura si trova al piano primo dell’immobile, con affaccio principale su corso della Repubblica. Alcuni vani interni si affacciano su un cavedio posto all’interno del fabbricato.
Si trova sul lato sud ovest del fabbricato dove lo stesso è adiacente ad altro edificio.
E’ costituito da un ingresso che confluisce in un ampio disimpegno e quest’ultimo permette di accedere a tutti i vani destinati ad uffici, ripostiglio e servizio igienico.
Gli uffici hanno superfici che variano da oltre 9 metri quadri fino ad oltre 15 metri quadri.
Le tramezzature sono costituite da lastre in cartongesso ancorate ad intelaiatura metallica tinteggiata.
La quota del pavimento si trova su vari livelli, le differenze di quota sono superate con piccole rampe o gradino.
Due uffici limitrofi all’ingresso si affacciano sul cavedio del fabbricato. Il servizio igienico è del tipo cieco con presenza di ricambio d’aria con ventilazione meccanica controllata A ridosso del bagno si trova un vano definito sul progetto depositato in comune e sulle planimetrie catastali: ripostiglio, accessibile dal disimpegno dell’unità e attraverso una ampia apertura schermata da un elemento che si raccoglie a pacchetto anche con un ufficio che si affaccia su corso della Repubblica.
Gli altri due vani destinati ad ufficio che hanno le dimensioni maggiori, si affacciano su corso della Repubblica
Il soffitto della zona destinata a disimpegno è stata interessata dal collocamento di lastre di cartongesso
L’unità ha buona funzionalità di dimensioni medie, posta su un solo piano con finiture buone ad esclusione di una zona interessata da un precedente infiltrazione di acqua dal piano superiore.
In buona posizione rispetto al centro della città, sulla principale via di Forlì, si raggiungono i servizi e le attività terziarie, direzionali e commerciali all’intorno della stessa.
Finiture e impianti
L’unità destinata ad ufficio ha le finestre che si affacciano su corso della Repubblica in profilati di alluminio per tutta altezza dal pavimento fino all’intradosso dell’architrave a ginocchio, con la parte inferiore fissa e vetro retinato e parte superiore parzialmente apribile mentre le finestre che si affacciano sul cavedio sono in legno douglas con vetro semplice e tapparella esterna in legno con movimentazione manuale.
La porta caposcala di ingresso nell’unità è del tipo a due ante asimmetriche con contorno perimetrale murario in lastre di marmo. All’interno fra alcuni vani e il disimpegno sulla sommità delle pareti perimetrali sono state realizzate finestre in profilati di alluminio e vetro.
Le porte interne, del tipo ad anta, sono state realizzate in profilati metallici di alluminio e vetro opalino; fra il vano ripostiglio (privo di finestra) e l’ufficio che si affaccia su corso della Repubblica è stata realizzata una ampia apertura con l’inserimento di una porta con le caratteristiche dei materiali come le altre porte interne ma con apertura del tipo a libro.
I pavimenti sono stati realizzati in listoni in legno, ad esclusione del servizio igienico dove sono state collocate piastrelle di ceramica; come ricordato la pavimentazione ha vari livelli superati da piccole rampe o da scalini con inseriti luci segnapasso sulle alzate degli stessi.
Nel bagno è presente un rivestimento in piastrelle di ceramica nelle pareti perimetrali.
Le pareti di tramezzatura fra i locali sono realizzate con lastre in cartongesso su profilati metallici ed il soffitto della zona disimpegno è formata da lastre in cartongesso a vari livelli.
Le pareti sono tinteggiate; la tinteggiatura della zona disimpegno è stata arricchita con tinteggiatura a fasce alternate di colori e soffitto trattato in varie porzioni con spugnature Nell’immediata adiacenza dell’ingresso all’unità si trova in armadio tecnico che ospita il cablaggio degli impianti dell’ufficio.
Ha impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue, impianto di riscaldamento con corpi scaldanti del tipo a radiatori in colonna di acciaio con valvole termostatiche (impianto centralizzato) inoltre sono presenti split in alcuni ambienti e nel bagno vi è un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria.
Le conformità alle vigenti norme per gli impianti presenti dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad ufficio L’unità immobiliare è nel suo complesso in buone condizioni manutentive, inoltre si presenta, per il grado generale di finitura degli elementi, accurata.
Si sottolinea che per al momento del sopralluogo l’unità non è occupata.
Nei vani posti sul prospetto di corso della Repubblica, a causa di infiltrazioni di acqua dal piano superiore si sono verificati danni sui soffitti, pareti e sui pavimenti in legno. Sono
evidenti chiazze e ammaloramenti sulle murature in particolare sulla tinteggiatura e i pavimenti in legno risultano parzialmente sollevati dal sottostante supporto per l’allagamento dei vani. Si dovrà provvedere al ripristino delle superfici murarie ed al ripristino delle pavimentazioni sia sulla zona di maggiore danno e una rifinitura generalizzata per i vani interessati.
L’allagamento dei vani ha determinato anche il non funzionamento degli split per il riscaldamento e raffrescamento degli ambienti.
Descrizione dell’unità destinata ad abitazione per il custode. L’unità, interno 31, è posta al sesto piano del fabbricato ed è di proprietà millesimale dei vari condomini.
L’alloggio destinato al custode del fabbricato è al momento del sopralluogo non occupato.
E’ costituito da un ingresso, soggiorno e da quest’ultimo si può raggiungere un disimpegno per il bagno e la camera da letto. Dal soggiorno si accede ad una vano stretto e lungo destinato a ripostiglio. Dalla cucina si accede ad un terrazzo che si affaccia su un cavedio del fabbricato.
Le pareti sono in muratura in laterizio ed intonacate e tinteggiate. Le pavimentazioni sono costituite da vari materiali, forme e dimensioni. Le porte sono del tipo ad anta in pannelli di legno colore naturale. Le finestre sono in legno ad ante per quelle che si affacciano sul cavedio (finestra del bagno e porta finestra della cucina per accesso al terrazzo) mentre le finestre che si affacciano su via Allegretti, orizzontali, con dimensioni ampie, sono in profilati di alluminio. Tutte le aperture hanno tapparelle in legno.
Esiste impianto elettrico del tipo sottotraccia, impianto idrico e di scarico acque reflue e impianto di riscaldamento con elementi di emissione ad aria calda (ventilconvettori); nel bagno è presente un boiler scalda acqua.
Le conformità degli impianti presenti alle vigenti norme dovranno essere verificate da personale idoneo ed autorizzato.
Osservazioni in merito per l’unità destinata ad abitazione del custode L’unità immobiliare nel suo complesso versa in non buone condizioni manutentive. Necessita di profondi interventi manutentivi sia a livello di impianti che di finiture, sanitari, pavimentazioni oltre alle finestre e porte finestre ed elementi oscuranti e degli elementi riscaldanti che si presentano piuttosto ammalorati.
Informazioni generali
L’edificio è stato realizzato Ante 1/9/1967
L’unità, che è una porzione di un edificio condominiale, oggetto di procedura è stata interessata da opere di modifiche e ristrutturazione nel 2006
Stato di manutenzione generale fabbricato: discreta
Condizioni generali dell’immobile: necessità di lavori di ordinaria manutenzione.
Stato di manutenzione dell’unità destinata ad ufficio (oggetto di procedura esecutiva):
buona/ottima ad esclusione della zona dei locali che sono stati oggetto di allagamento con evidenti danni sui soffitti, su alcune murature perimetrali e sul pavimento in listoni di legno che risultano in parte sollevati dal sottostante supporto e che necessitano di sistemazione per tutta la superficie dei vani interessati. L’allagamento ha determinato anche la fine del funzionamento degli split presenti, inoltre si dovrà verificare l’impianto elettrico.
CARATTERISTICHE DESCRITTIVE DELLA UNITA’ DESTINATA AD UFFICIO:
infissi esterni: discreti (necessitano di manutenzione e/o sostituzione delle tapparelle esterne)
infissi interni discreti
