STESSA DiTTA

STESSA DiTTA

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riportato in conformità con quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati ai progetti autorizzati (concessione edilizia in sanatoria), sia ripristinando la destinazione d'uso specifico del "deposito" sia ripristinando le aperture autorizzate (ad esempio rimuovendo lapertura sud del

"deposito").

Sulla corte esterna è presente un box metallico di circa 11 mq indicato catastalmente come "rip".

ALTRA DITTA

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Al livello Si è stato realizzato un ulteriore manufatto in aderenza all'abitazione, identificato dalla p.11a 1385.

Si tratta di un manufatto composto da un ambiente con accesso dall'esterno,

Locale Tecnico

1

h= 2.60

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indicato catastalmente come "locale tecnico", due servizi w.c. ed un terrazzo coperto.

Dal sopralluogo è emerso che il "locale tecnico" è utilizzato come locale abitabile, ed è stato unito con il "deposito" identificato catastalmente dalla p.11a 582 sub 2; tali modifiche sono state effettuate in assenza di titoli abilitativi.

La distribuzione interna dell'immobile identificato dalla p.11a 1385 è risultata conforme con quanto rappresentato catastalmente, ad eccezione dell'area frontistante i due lati del "locale tecnico" che, in difformità da quanto rappresentato catastalmente, risulta

L

Terrazzo

coperto

wc

coperta (in continuità con il "terrazzo coperto" dell'immobile 582 sub 2).

Per la stima di tale porzione di immobile ho tenuto conto della richiesta di sanatoria ai sensi dell'art. 13 L. 47/85, ancora pendente, delle prescrizioni della Soprintendenza e delle conclusioni cui è pervenuto l'Ufficio Tecnico nell'istruttoria della domanda, valutando gli oneri per il ripristino delle porzioni non regolarizzabili e per

6 Come già scritto nel paragrafo 3, per tale porzione di immobile è stata emessa una Ordinanza di Demolizione e, prima della scadenza del termine assegnato per la messa in pristino, è stata presentata una richiesta di sanatoria ai sensi dell'art 13 L. 47/85 che, ad oggi non è stata perfezionata

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l'adeguamento della copertura ai criteri indicati dagli Uffici.

Sul lotto di terreno identificato dalla p.11a 1381 è stata realizzata, in assenza di titoli autorizzativi, una struttura in legno di circa 15 mq adibita a sgombero/deposito con adiacente tettoia in legno, mentre sulle p.11e 586 e 587 è stato realizzato un pergolato con struttura principale in legno e copertura in canne di bambù, inserita in alloggi metallici ammarrati ad una piattaforma in calcestruzzo; di tale manufatto ed in particolare della piattaforma in calcestruzzo non ho trovato alcun atto autorizzativo.

Con riferimento all'intero lotto costituito sia dai fabbricati sia dai terreni valgono le seguenti considerazioni.

Pur avendo riscontrato alcune difformità tra la tipologia di recinzione riportata negli atti autorizzativi acquisiti e lo stato dei luoghi (con particolare riferimento al confine lato strada delle p.11e 586, 587 e 588), non posso esprimermi in merito ad eventuali irregolarità tenuto conto che l'Ufficio Tecnico non mi ha mai fornito, sebbene formalmente richiesta, la documentazione relativa alla pratica edilizia 4673 del 10.02.2009, avente ad oggetto proprio le modifiche di muri di confine e la realizzazione di nuove aperture.

L'immobile è dotato di impianto idrico ed elettrico, realizzati sottotraccia ed entrambi funzionanti; agli atti dell'Ufficio non sono presenti le certificazioni di conformità degli impianti.

La pavimentazione è realizzata con piastrelle di cotto e di ceramica buona qualità, differenziata all'interno delle camere e degli ambienti di servizio.

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Le pareti ed i soffitti degli ambienti sono finiti al civile, tinteggiati con idropittura;

Le pareti dei servizi w.c. di piano terra sono rivestite con piastrelle di ceramica fino a metà altezza, così come una delle pareti della cucina.

Gli infissi esterni sono in legno di buona qualità (ed in buono stato manutentivo generale), dotati di scuri e persiane; le porte interne sono in legno.

L'immobile è privo di impianto di riscaldamento ma, alcuni ambienti sono dotati di split a pompa di calore.

Nel complesso le condizioni manutentive dell'immobile sono risultate buone.

Non ho rinvenuto l'Attestazione di Prestazione Energetica dell'appartamento, il cui costo è stimabile pari ad € 500,00.

Nella stima del valore di mercato dell'immobile acquisito all'attivo del fallimento ho tenuto conto:

- della regolarità edilizio/urbanistica e degli oneri di messa in pristino in conformità con quanto autorizzato;

- dell'alea correlata alla mancata continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente il fallimento di alcune porzioni di terreno.

- delle condizioni manutentive accertate sopralluogo;

- della appetibilità dell'immobile legata alla sua ubicazione rispetto al contesto isolano, ed al mercato di fascia medio-alta cui si propone;

L'immobile, alla data del sopralluogo, era nella disponibilità del fallito.

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7.

L'immobile in argomento è una costruzione unifamiliare composta da 5 corpi di fabbrica disposti su diversi livelli, serviti da terrazzi coperti e da un ampio spazio esterno, ubicata in Via Roma (senza numero civico) nell'Isola di Stromboli, Comune di Lipari.

È ubicato a circa 500 metri dal porto dell'isola, in una zona caratterizzata dalla presenza di edilizia residenziale e piccole attività commerciali a carattere prettamente stagionale.

Si tratta di una zona che, per la sua ubicazione e per le sue caratteristiche, nel tempo ha destato, e tutt'ora continua a destare, uno buon interesse per la fascia medio-alta del mercato immobiliare a destinazione residenziale.

Sulla base dei criteri tratti dal p.to 4.4.2 della norma UNI 10750-2005, ho determinato la superficie commerciale dell'immobile', che è risultata complessivamente pari a mq 286, dei quali circa mq 122 relativi alla superficie coperta di piano terra, mq 53 relativi alla superficie commerciale dei terrazzi coperti (calcolata con un'incidenza del 35% rispetto alla superficie reale di circa mq 151), mq 19 relativi alla superficie commerciale dei locali a servizio dell'abitazione (deposito, ripostiglio, ecc ... - calcolata con un'incidenza del 50% rispetto alla superficie reale di circa mq 35), mq 92 relativi alla superficie commerciale degli spazi esterni scoperti e del terreno a servizio delle costruzioni' (calcolata con un'incidenza del 10%

Il calcolo della superficie commerciale coperta è stato effettuato tenendo conto delle indicazioni di cui al richiamato p.to 4.4.2.1 della norma UNI e del DPR 138/98

8 Nel calcolo delle superific scoperte ho tenuto conto dell'area di sedime della costruzione identificata dalla p.11a 1385 (per il quale ho previsto i costi di demolizione e messa in pristino) e della proprietà effettiva della p.11a 588 limitata ad 1/5 dell'intero

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rispetto alla superficie reale di circa mq 925).

Per la stima dell'immobile in oggetto, ed in particolare per il reperimento dei parametri di riferimento, ho effettuato indagini dirette sulle proposte di vendita pubblicate dalle agenzie immobiliari ed ho attinto a differenti fonti e pubblicazioni (Banca dati delle quotazioni immobiliari 0Ml— Agenzia delle Entrate, Borsino Immobiliare).

Nella stima del più probabile valore da porre a base d'asta ho tenuto conto delle buone condizioni manutentive dell'immobile, della sua consistenza, della distribuzione planimetrica, dell'appetibilità connessa alla destinazione d'uso ed all'ubicazione nel contesto isolano.

Sulla base delle caratteristiche estrinseche (di ubicazione e zona) ed intrinseche (dei manufatti e dell'immobile nel complesso), come descritte in precedenza, tenuto conto della superficie commerciale, considerata anche la situazione economica generale di stasi economica che interessa anche il mercato delle compravendite immobiliari, sulla scorta sia delle informazioni assunte sia di quanto rilevato nell'ultimo periodo9, il più probabile valore di mercato della piena proprietà dell'immobile da porre a base d'asta può essere stimato pari a[(mq 122 + mq 19 + mq 53) x €/rnq 2.500,0010 x 0,8511 + (mq 4512 + mq 25 + mq

I prezzi specifici per yffle, ricadenti nella fascia costiera nord dell'Isola di Stromboli del Comune di Lipari, in condizioni ordinarie, sono risultati, nel secondo semestre 2019, compresi in un intervallo che va da € 1.950,00 a € 2.850,00 per ogni mq; - quotazioni desunte dalla Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare periodo secondo semestre 2019.

Dalle indagini di mercato effettuate consultando le proposte di vendita pubblicate dalle agenzie immobiliari, riferite ad immobili comparabili per ubicazione, stato d'uso e consistenza è emerso che il prezzo medio richiesto è pari a circa € 2.450,00;

Il Nella scelta del parametro ho tenuto conto dell'ubicazione dell'immobile rispetto al contesto cittadino, del livello di piano, delle condizioni manutentive rilevate sui luoghi, della regolarità edilizia e della sua appetibilità per il mercato a destinazione residenziale/turistico;

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2 1*0,7013 + mq 214*0,8015) x €/mq 2.500,00 x 0,85 - € 15.000,001% € 585.000,00.in c.t.

Coefficiente riduttivo del 15% per tenere conto dell'assenza di garanzie per vizi derivante dal trasferimento giudiziario

12 Superficie commerciale degli spazi indicati come "corte" e dell'area di sedime della p.11a 1385;

' Coefficiente riduttivo per tenere conto dell'alea legata alla ricostruzione della proprietà, nel ventennio antecedente il fallimento, delle p.11e 586 e 587;

14 Superficie commerciale della quota di 1/5 della p.11a 588

15 Coefficiente riduttivo per tenere conto della quota indivisa di 1/5 dell'intero della p.11a 588;

16 Stima dei costi di messa in pristino delle porzioni di immobile difformi dagli atti autorizzativi, compresi gli oneri tecnici anche per l'ottenimento delle certificazioni di conformità impiantistiche e della certificazione finale di agibilità

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8. CONCLUSIONI

Con il provvedimento del 24.10.2018 il Giudice delegato al fallimento in

intestazione ha autorizzato il Curatore, Avv. Marino Torre, ad avvalersi dello scrivente per

la stima dei beni acquisiti all'attivo della procedura.

All'esito degli accertamenti effettuati sono giunto alla conclusione che il più probabile valore di mercato da porre a base d'asta dell'immobile sito in Stromboli, Comune di Lipari, via Roma snc, identificato catastalmente nel foglio 24 del N.C.E.U.

dalla p.11a 582 sub 1, p.11a 582 sub 2, p.Ila 1385, e nel foglio 24 del NCT sez 4 dalla p.11a 586, p.IIa 587, pila 1381 in piena proprietà e da 1/5 indiviso della p.11a 588 è pari ad (' 585.000,00 in c.t.;

In adempimento del mandato conferito rassegno la presente, restando a completa

disposizione della S.V. per ogni eventuale chiarimento o ulteriore accertamento.

Palermo 220112020 il consulente tecnico

(ing. Marco D 'Addelfio cÌ