TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE IV FALLIMENTARE
G. D. DOTT. GIUSEPPE RINI
FALL. N. 124/2018
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
SULLA STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI ACQUISITI ALL'ATTIVO DEL FALLIMENTO
IMMOBILE SITO IN STROMBOLI (COMUNE DI LIPARI), VIA ROMA
FG 24 DEL N.C.E.U. SEZ 4 P.LLA 582 suo 1, P.LLA 582 SUB 2, P.LLA 1385 (PIENA PROPRIETÀ)
FG 24 DEL N.C.T. SEZ 4 P.LLA 586, P.LLA 587, P.LLA 1381 (PIENA PROPRIETÀ)
FG 24 DEL N.C.T. SEZ 4 P.LLA 588(1/5 INDIVISO PIENA PROPRIETÀ)
CURATORE: AVV. MARINO TORRE
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TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV FALLIMENTARE
G. D.
DOTT. GIUSEPPE RINI
CURATORE: Avv. MARINO TORRE FALL. N. 124/18
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA SULLA STIMA DEL VALORE DI MERCATO DELL'IMMOBILE SITO IN STROMBOLI, COMUNE DI LIPARI, VIA ROMA SNC E DEI CONFINANTI LOTTI DI TERRENO
1. PREMESSA
Con il provvedimento del 24 ottobre 2018 il Giudice Delegato al Fallimento n.
124-18 ha autorizzato l'Avv. Marino Torre, n.q. di Curatore, ad avvalersi dello scrivente per la stima del valore di mercato degli immobili acquisiti all'attivo della procedura.
La presente relazione riepiloga le attività svolte e le conclusioni cui sono pervenuto, dopo avere ultimato il reperimento e lo studio dei documenti, gli accertamenti catastali e quelli sopralluogo, relativamente all'immobile sito in Stromboli, Comune di Lipari, Via Roma snc.
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2. BENE OGGETTO DEGLI ACCERTAMENTI
Il bene oggetto di stima è un immobile a destinazione residenziale, ubicato in Stromboli, Comune di Lipari, sito in via Roma snc, oggi identificato, nel fg 24 sez 4 del N.C.E.U. di Lipari, dalla p.Ila 582 sub 1, 582 sub 2 e 1385 e. nel fg 24 sez 4 del N.C.T. di Lipari, dalla p.IIa 586, p.IIa 587, p.IIa 588 e pila 1381
3. ACCERTAMENTI CATASTALI. SULLA PROVENIENZA. SULLA REGOLARITÀ EDILIZIA E SULLA DESTINAZIONE URBANISTICA DEL LOTTO DI TERRENO
3.1 - ACCERTAMENTI CATASTALI
All'esito degli accertamenti effettuati presso l'Agenzia delle Entrate è emerso quanto di seguito.
I beni oggetto della presente sono annotati catastalmente, nel fg 24 del N.C.E.U.
di Lipari, Sezione urbana 4:
I. dalla p.11a 582 sub 1, che identifica un bene in categoria A17 (ville e villini), con una consistenza di 6,5 vani, una superficie catastale di mq 169 ed indirizzo "... Via Roma snc piano T ...", in testa al fallito per la "...
proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
2. dalla p.IIa 582 sub 2, che identifica un bene in categoria C/2 (magazzini), con una consistenza di mq 24, una superficie catastale di mq 54 cd indirizzo "... Via Roma snc piano T-S1 ...", in testa al fallito per la "... per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
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3. dalla p.IIa 1385, che identifica un bene in categoria C/2 (magazzini), con una consistenza di mq 20, una superficie catastale di mq 23 ed indirizzo
"... Via Roma piano T ...", in testa al fallito per la ti••• proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
e nel fg 24 del N.C.T. di Lipari, Sezione urbana 4:
4. dalla p.11a 586, che identifica un terreno classato come "... vigneto ..." di classe 1, con una superficie catastale di are 1.20 (mq 120), in testa al
fallito per la "... proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
5. dalla p.Ila 587, che identifica un terreno classato come "... vigneto ..." di classe 1, con una superficie catastale di are 0.89 (mq 89), in testa al fallito
per la "... proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
6. dalla p.Ha 588, che identifica un terreno classato come "... semin arbor ..."
di classe 1, con una superficie catastale di are 0.99 (mq 99), in testa al fallito per la "... proprietà per 1/1 ...";
7. dalla p.lIa 1381, che identifica un terreno classato come "... vigneto ..." di classe 1, con una superficie catastale di are 2.52 (mq 252), in testa al
fallito per la proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni ...";
8. dalla p.lIa 1259, che identifica un terreno classato come "... vigneto ..." di classe 2, con una superficie catastale di are 0.55 (mq 55), ancora in testa al fallito per la "... nuda proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni
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,,.
(cfr. visure all.ti da i a 8 e stralcio fg mappa 24 all.to 9).
3.2 - PROVENIENZA DEI BENI
I beni elencati nel paragrafo precedente sono pervenuti al fallito in forza dei seguenti titoli.
I. l'atto di permuta n. 12687 di rep. rogato dal notaio il 26.02.2008 (cfr. all.to 10), registrato a Palermo il 10.03.2008 al n. 2721 e trascritto il successivo giorno 17 ai nn. 10800/7687, con il quale gli è stata trasferita "... a titolo di permuta ... la nuda proprietà', riservandosi [gli alienanti] l'usufrutto vitalizio con accrescimento a favore del sopravvissuto [della] villa sua nel Comune di Lipari, isola di Stromboli, con accesso dalla via Roma snc, costituita da un vano a piano seminterrato e da piano terra di complessivi 7,5 ... vani catastali con locale box e locale ripostiglio distaccati e con terrazzi e con terreno di pertinenza di metri quadrati 715 circa compresa l'area di sedime del fabbricato, confina con detta via, vicolo e restante terreno dei donanti. Censita al catasto fabbricati del Comune di Lipari - Sezione Stromboli al foglio 24 particella 582, via Roma snc
2. l'atto di donazione n. 12688 di rep. rogato dal notaio il 26.02.2008 (cfr. all.to il), registrato a Palermo il 10.03.2008 al n. 2725 e trascritto il successivo giorno 17 ai nn. 10801/7688, con il quale è stata A seguito della morte degli usufruttuari si sono ricongiunti usufrutto e nuda proprietà
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donata al fallito "... la nuda proprietà2, riservandosi [gli alienanti] l'usufrutto vita natural durante con accrescimento a favore del sopravvissuto [di un]
terreno esteso complessivi metri quadrati 356 [confinante con] la villa dei comparenti, proprietà Borgia e torrente Cucco, Censito al catasto terreni del Comune di Lipari (sezione Stromboli) al foglio 24 particelle 589, centiare 95, vigneto, classe 1 ... 1261, centiare 51, vigneto, classe 1 ... 1265, are I centiare 55, vigneto classe I ... 1259, centiare 55, vigneto, classe 2 ...";
3. l'atto di compravendita n. 60323 di rep. autenticato dal notaio
il 23.02.2011 (cfr. all.to 12), trascritto il 21.03.2011 ai nn.
9081/6574, con il quale ha acquistato "... tutto ed intero il tratto di terreno della superficie catastale complessiva di are due e centiare zero nove (are 2,09) sito in Lipari isola di Stromboli, via Roma località Scan, su cui insiste una vecchia cisterna completamente interrata. Individuato al C. T. del detto Comune al foglio 24 dalle particelle 586 vigneto di P are 1,20 ... e 587 vigneto di I' are 0,89 ... confinante nell'insieme con le particelle 582 e 588 del foglio 24, con torrente Cucco, con la via Roma e con proprietà dell'acquirente ...". Il venditore, nell'atto di vendita, ha dichiarato di possedere il bene per averlo acquistato nel 1981 da potere di Renda Francesca e per averlo, comunque, posseduto da quella data, pacificamente e ininterrottamente e per avere quindi maturato i presupposti per l'acquisto per usucapione non accertata
2 A seguito della morte degli usufruttuari si sono ricongiunti usufrutto e nuda proprietà
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giudizialmente.."
4. l'atto di compravendita n. 25895 di rep. rogato dal notaio
il 26.09.2008 (cfr. all.to 13), registrato a Messina il 02.10.2008 al n. 8633 e trascritto il successivo 3.10.2008 ai nn. 36440/24595, con il quale ha acquistato "... la piena proprietà, nei limiti della quota di 1/5 pari anche a 36/180 dell'intero misura [di un] bene immobile sito nel territorio del Comune di Lipari, isola di Stromboli, località Scan, e precisamente un appezzamento di terreno avente la superficie catastale di metri quadrati 99, confinante con immobili di cui alle particelle 587, 582 e 589 del foglio di mappa 24 e con torrente. Nel Catasto Terreni del Comune di Lipari, sezione di Stromboli, risulta censito ... foglio 24 particella 588 di centiare 99 seminativo arborato di I" classe ... ". Nell'atto è stato precisato che il bene è pervenuto al debitore per "... successione legittima al rispettivo coniuge e padre deceduto il 20 giugno 2006... ";
All'esito dell'acquisizione e dell'esame degli atti di provenienza e dei titoli utili per la ricostruzione del ventennio antecedente la data del fallimento, sono emerse le seguenti puntuali circostanze.
[al La continuità delle trascrizioni relative al lotto di terreno identificato, nel fg 24, dalla p.11a 1259, non copre il ventennio antecedente alla data di dichiarazione del fallimento.
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L'atto con cui il bene è pervenuto al dante causa del fallito (atto di permuta del 4.09.1976 rogato dal Notaio trascritto a Messina il 17.09.1976 e successivo atto di
identificazione catastale del 19.10.1988 rogato dal Notaio all.to 14) non indica, la p.11a 1259 tra quelle oggetto di permuta.
Con l'atto di identificazione catastale del Notaio rep. 5910 del 19.10.1988, cui è allegato il "Tipo di Frazionamento" n. 2/88 del 30.06.1988, sono state assegnate al dante causa del fallito le p.11e 1245 e 1246; si tratta però di particelle che non risultano nella banca dati del Catasto, verosimilmente per la mancata meccanizzazione del Tipo di Frazionamento (approvato dall'Ufficio).
Dall'esame dell'elaborato tecnico allegato all'atto di identificazione catastale emerge che la p.11a 1245 corrisponde in massima parte con la p.11a 1260 (costituita con il tipo mappale del 27.02.1998 e unita all'Urbano con la p.11a 582) mentre la p.11a 1246 coincide con l'odierna p.11a 1290 (costituita con il tipo frazionamento del 12.05.2000), ancora in testa al dante causa del fallito per 2/3 della proprietà ed alla S per la restante parte; tale ultima particella, mai di fatto trasferita al fallito e non acquisita all'attivo del fallimento, ricade all'interno del lotto il cui confine è materializzato sui luoghi da un muro ma, non essendo acquisita all'attivo, non sarà oggetto di stima nella presente.
Peraltro la p.11a 1259 (costituita con il tipo mappale del 27.02.1998) corrisponde in massima parte con la p.11a 592 che, nel richiamato atto di identificazione catastale, fu attribuito alla per tali motivi, considerato peraltro che nel corso
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dell'accesso sopralluogo il lotto di terreno identificato dalla p.11a 1259 non è risultato nella disponibilità del fallito, ho escluso tale particella di terreno dalla presente relazione.
I confini del lotto di terreno, così come materializzati sui luoghi, escludono il terreno identificato dalla plIa 1259 ed includono il terreno identificato dalla p.11a 1290.
Tale ultimo bene però, non essendo mai pervenuto al fallito`, non è acquisito all'attivo del fallimento e, quindi, non è oggetto della presente; ho tenuto conto della presenza di un cespite intestato a terzi intercluso all'interno dei confini materializzati nella scelta del parametro unitario di stima.
IbJ La continuità delle trascrizioni relative al lotto di terreno identificato, nel fg 24, dalle p.11e 586 e 587, non copre il ventennio antecedente alla data di dichiarazione del fallimento.
Dalla ricostruzione ipotecaria relativa ai due cespiti non risulta un titolo di acquisto trascritto in favore del dante causa del venditore che, infatti, ha precisato di averlo, comunque, posseduto da quella data, pacificamente e ininterrottamente e per avere quindi maturato i presupposti per l'acquisto per usucapione non accertata giudizialmente ...".
Lo stesso limite nella ricostruzione della continuità del ventennio vale per la p.11a 588.
Nella stima del lotto di terreno ho tenuto conto dell'alea determinata dalla soluzione di continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente il fallimento.
Dalle ispezioni ipotecarie non emerge alcun titolo di trasferimento del lotto di terreno in favore del fallito
-
p.11a 1259 acquisita all'attivo del fallimento ma fuori dal confine materializzato sui luoghi e non nella disponibilità del fallito
p.11a 1290 non acquisita all'attivo del fallimento, interclusa all'interno dei muri che materializzano i confini
In rosso il perimetro di confine, così come
L
1terizt0 sui luoghi1 381
588
-
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/
698 694
692
1 385
899
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Riporto di seguito un grafico sinottico che sintetizza quanto prima indicato.
p.11e 586-587-588 per le quali non è stato possibile ricostruire la continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente il fallimento
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3.3 - REGOLARITÀ EDILIZIA DEI MANUFATTI E DESTINAZIONE URBANISTICA DEI TERRENI
Con riferimento alla regolarità edilizia delle costruzioni (di cui ai precedenti punti 3.1.1, 3.1.2 e 3.1) ed alla destinazione urbanistica dei terreni (di cui ai precedenti punti da 3.1.4 a 3.1.7), all'esito degli accertamenti effettuati presso l'Ufficio di Edilizia Privata del Comune di Lipari è emerso quanto di seguito.
Con la Concessione Edilizia in Sanatoria n. 10/2004 del 27 gennaio 2004 (cfr.
all.to 15) il Dirigente del III Settore "... vista l'istanza presentata ai sensi dell'art. 47/85 acquisita al protocollo n. 15571 del 24.07.86 tendente ad ottenere concessione edilizia in sanatoria per l'ampliamento di un fabbricato adibito a civile abitazione [e] l'ulteriore istanza inoltrata ai sensi della legge n. 724/94 ... acquisita al protocollo n. 6655 dell'I .03.95 relativa ad un ampliamento dello stesso immobile ..." ha concesso "... la facoltà di mantenere un fabbricato adibito a civile abitazione sito in località Stromboli ed identificato in catasto alla particella 582 del foglio di mappa 24...".
Con l'autorizzazione prot. 8417 del 29.03.2000 (cfr. all.to 16) il Dirigente del Terzo settore del Comune di Lipari ha autorizzato l'esecuzione "... sull'immobile sito nell'isola di Stromboli catastalmente ricadente sulle part. n. 1265 (ex 600) delfg di mappa 24 del Comune di Lipari ... i lavori di recinzione ... sulla base del progetto ...".
Con l'autorizzazione prot. 3995 del 20 gennaio 2005 (cfr. all.to 17) il Responsabile dell'Area Urbanistica del Comune di Lipari ha autorizzato "... i lavori di
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realizzazione di un locale tecnico a servizio di un fabbricato esistente sito in località S. Vincenzo nell'isola di Stromboli come previsto nel progetto e relazione tecnica allegati ..." da realizzarsi sull'area già identificata catastalmente dalla p.11a 600 del fg 24 (alla p.11a 600 è stato attribuito inizialmente l'identificativo 1265 ed infine è stato effettuato il passaggio al catasto fabbricati, assumendo l'odierno identificativo definitivo 1385).
Dalla relazione tecnica allegata al progetto autorizzato emerge che nel "... localino tecnologico ... vi dovranno trovare sede l'impianto di riscaldamento con relativa caldaia e boiler e le pompe di aspirazione e mandata dell'acqua depositata nella cisterna adiacente ...".
Con l'Ordinanza di demolizione con messa in pristino dei luoghi n. 43 del 7.11.2008 (cfr. all.to 18) il Dirigente del Servizio Illeciti e Sanatoria ha rappresentato la presenza di "... opere abusive consistenti [nel] cambio di destinazione d'uso del locale tecnico, in atto adibito a cucina, con realizzazione di un disimpegno ... un vano bagno di mt 2,50 x 1,60 ... una tettoia in travi di legno e impalcato in legno e tecopan di mt 3,60 x 5,80 x h 3,60 con sottostante massetto battuto in cls ... un vano in muratura di mt 3,60 x 1,55 x h 3,60 con copertura in orditura di legno ... realizzato nelfondo ricadente alla p. Ila 1261 ...".
Secondo quanto si legge nell'Ordinanza di demolizione si tratta di opere realizzate in difformità dalla "... autorizzazione 3995/05 per la realizzazione di un locale tecnico a servizio di un immobile e su un terreno, identificati catastalmente alla part. 582 (fabbricato) del foglio di mappa 24 e partt. 1261 e 1265 (terreni) ...", per le quali ha ordinato di"... provvedere entro 90 giorni ... alla demolizione ... con rimessa in pristino dei luoghi ...".
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Sulla base degli atti forniti dall'Ufficio è emerso che con la domanda di
"Sanatoria ai sensi dell'art. 13 Legge 47/85 di opere pertinenziali ed a servizio di un fabbricato per civile abitazione", assunta al n. 42237 di prot. del 12.12.2008 (cfr. all.to 19) (quindi prima del termine di 90 giorni indicato nell'Ordinanza), è stata chiesta la regolarizzazione delle opere realizzate in difformità dall'autorizzazione n. 3995/05.
In data 4.02.2009 l'Ufficio ha avviato l'istruttoria della domanda di sanatoria (cfr.
all.to 20).
In data 03.03.2009 (cfr. all.to 21) è stato redatto il verbale di accertamento dell'inottemperanza all'ordinanza di demolizione.
Con la nota prot. 7904/09 del 30.09.2009 (cfr. all.to 22) la Soprintendenza Beni Culturali e Ambientali di Messina ha espresso il "... parere favorevole ... ai sensi dell'ari. 167 del D.Lgs 42/02 ... al mantenimento delle opere eseguite in assenza di autorizzazione paesaggistica, limitatamente alla trasformazione del vano cucina in volume tecnico e ad uno dei servizi igienici [a condizione che] sia mantenuto il servizio igienico posto a ridosso del vano tecnico mentre sia rimosso quello a chiusura del terrazzo coperto [e] la copertura del terrazzo sia compatibilizzata mediante la rimozione del manto esistente e la sua sostituzione con doppio strato di cannuccia, con eventuale interposizione di materiale impermeabile trasparente, sostenuto da traversi in legno poggianti su "pulera" ..."
Nella "Scheda di Istruttoria" dell' 1.04.2011 (cfr. all.to 23) il Tecnico Comunale, dopo avere inquadrato le opere oggetto di domanda di sanatoria dal punto di vista
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vincolistico, è giunto alla conclusione che [al la "... realizzazione di due vani w.c. al di sotto della copertura in legno ... risulta non conforme allo strumento urbanistico di riferimento, oltre che in contrasto con quanto disposto dalla Soprintendenza ... con provvedimento 7904 del 30.09.2009
•.."; Ibi per ciò che riguarda "... la realizzazione di una tettoia in legno in aderenza al fabbricato delle dimensioni di mt 3,60 x 5,80 ... si ritiene ammissibile ... il solo mantenimento di detta copertura a condizione che venga resa compatibile allo stile tipico eoliano, secondo quanto espresso dalla
Soprintendenza ..."; cJ è necessario preliminarmente provvedere al "... ripristino della
destinazione d'uso del volume tecnico (autorizzato con A.E. 3995/05) ... [rimuovendo] la finestra lato sud del locale tecnico come previsto nel relativo provvedimento autorizzativo, il quale non contempla neanche la porta realizzata sul lato Ovest dello stesso (di comunicazione con il disimpegno) che pertanto va eliminata ...".
Il successivo 07.04.2011 è stata trasmessa ai danti causa del fallito la
"Comunicazione esito istruttoria" prot 13127 (cfr. all.to 24), con la quale è stato riportato l'esito dell'istruttoria della domanda di sanatoria ed è stato chiesta l'integrazione di alcuni documenti progettuali.
Con la nota prot. 18240 del 12.06.2013 (cfr. all.to 25) l'Ufficio Tecnico, dopo avere
"... preso atto che con le integrazioni pervenute con nota n. 15284/27.04.2011 si è adeguata la
progettazione in sanatoria alle specifiche dettate nella nota prot 13127/11.04.2011 ..." ha chiesto il pagamento di una sanzione pecuniaria e del successivo aggiornamento catastale.
La stessa richiesta è stata reiterata con la successiva nota prot. 15757 del
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17.06.2014, assegnando un termine per l'adempimento, trascorso il quale la pratica sarebbe stata archiviata; dall'esame del fascicolo non risulta espletato nessuno degli adempimenti indicati nelle richiamate note ed anche l'ultimo sollecito in atti, trasmesso
dal Comune il 13.06.2016 (cfr. all.to 26), è rimasto privo di riscontro.
Con la Segnalazione Certiticata di Inizio Attività assunta al prot. n. 29322 del 23.12.2016 (cfr. all.to 27) è stato presentato un frazionamento riguardante l'immobile
identificato, nel fg 24, dalla p.11a 582.
Dall'esame del documento, oltre che della relazione tecnica e dei grafici allegati, emerge che si tratta di "... frazionare catastalmente la proprietà in due unità senza alcuna alterazione o modifica urbanistica [in modo che] una rimarrà solo abitazione e l'altra per quanto già esistente solo magazzino, cisterna e ripostiglio e corte di pertinenza ...".
Agli atti dell'ufficio non risulta la Certificazione di Abitabilità del bene.
Risultano due ulteriori pratiche edilizie riferite ai beni oggetto della presente.
La prima pratica riguarda un "... Progetto per la realizzazione di un garage interrato a servizio di un fabbricato ..." che interessa l'area identificata dalle p.11e 586 e 587.
Nel fascicolo edilizio è presente l'Autorizzazione Paesaggistica prot.
1679/VIII.1972-14 del 17 marzo 2014, con la quale il Dirigente Responsabile dell'U.O. 7 ha autorizzato i lavori descritti nel progetto, imponendo alcune condizioni.
L'Ufficio non ha mai rilasciato alcun titolo edilizio e comunque, essendo trascorso
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il termine di 5 anni dal rilascio dell'Autorizzazione Paesaggistica, l'eventuale iter autonzzativo è da avviare nuovamente.
La seconda pratica si riferisce sia alla richiesta di sostituzione della recinzione in paletti e rete metallica con un muro in conglomerato cementizio sia all'apertura di passaggi lungo la via pubblica, oggetto dell'istanza assunta al prot. n. 4673 del 10.02.2009.
11 fascicolo relativo a questa istanza non è stato rinvenuto dall'Ufficio.
Nel corso della consulenza ho comunque acquisito dal Tecnico progettista dell'intervento la planimetria allegata al progetto; lo stato dei luoghi è risultato sostanzialmente coerente con quanto rappresentato nel grafico ma, in assenza della documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico non mi posso esprimere sulla conformità con quanto autorizzato.
Per ciò che riguarda la destinazione urbanistica dei terreni, con il Certificato di Destinazione Urbanistica prot. 15609 del 8.08.20 19 (cfr. all.to 28) il Dirigente del 30 Settore del Comune di Lipari ha certificato che "... la particella 586 con superficie pari a mq 120, ricade in A3 - Tessuti urbani di particolare interesse ambientale nel Prg per mq 2, ricade in EI - Aree agricole nel Prg per mq 117.2, ricade in RNS - Recupero nuclei Storici Generatori nel PTP per mq 120, ricade in Strada da Prg per mq 0,80, ricade in Aree Archeologiche e di interesse archeologico per mq 120, ricade in Vincolo archeologico da Pd!per mq 120, ricade in ZPS per mq 120 la particella 587 con superficie pari a mq 89, ricade in A3 - Tessuti urbani di particolare interesse ambientale nel Prg per mq 2, ricade in EI - Aree agricole nel Prg per mq 87, ricade in
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RNS - Recupero nuclei Storici Generatori nel PTP per mq 89, ricade in Aree Archeologiche e di interesse archeologico per mq 89, ricade in Vincolo archeologico da Pd!per mq 89, ricade in ZPS per mq 89 ... la particella 588 con superficie pari a mq 99, ricade in A3 - Tessuti urbani di particolare interesse ambientale nel Prg per mq 3.9, ricade in Ei - Aree agricole nel Prg per mq 95.1, ricade in RNS - Recupero nuclei Storici Generatori nel PTP per mq 99, ricade in Aree Archeologiche e di interesse archeologico per mq 99, ricade in Vincolo archeologico da Pdfper mq 99, ricade in ZPS per mq 89 ... la particella 1381 con superficie pari a mq 252, ricade in A3 - Tessuti urbani di particolare interesse ambientale nel Prg per mq 2.9, ricade in EI - Aree agricole nel Prg per mq 249. 1, ricade in RNS - Recupero nuclei Storici Generatori nel PTP per mq 252, ricade in Aree Archeologiche e di interesse archeologico per mq 252, ricade in Vincolo archeologico da Pdfper mq 252, ricade in ZPS per mq 252 ...".
4. CRITERIO DI STIMA
Poiché il fine del presente giudizio di stima è quello di determinare il valore dell'immobile, occorre individuare tra i vari "aspetti economici" quello che, nel caso in esame, appaia il più idoneo.
Nel caso specifico è indubbio che l'aspetto economico da prendere in considerazione è quello del "più probabile valore di mercato", cioè quel valore che il bene assume in un mercato ordinario, in quanto rispondente ad un giudizio di equivalenza tra il suo valore intrinseco ed una certa quantità di denaro.
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La stima dovrà condurre alla determinazione del valore "più probabile", cioè quello che avrebbe maggiori possibilità di attribuzione, allorquando l'immobile venisse posto in vendita rispondendo alle leggi della domanda e dell'offerta in regime di libero mercato.
Conformemente a quanto previsto dalla dottrina dell'estimo, nel caso del bene in esame, è possibile la determinazione del più probabile valore di mercato qualora il tipo di bene considerato abbia un mercato, o comunque abbia la possibilità di crearsi un mercato.
Dovendo stabilire quale sia il prezzo che assumerebbe l'immobile in caso di compravendita si entra nel campo della previsione, in quel regime di "ordinarietà" che esclude tutto ciò che sa di eccezionale, e si riferisce perciò al mercato composto da probabili ed ordinari compratori e da probabili e ordinari venditori.
S.
PROCEDIMENTO DI STIMAIl procedimento di stima utilizzato per la ricerca del più probabile valore di mercato del bene in oggetto è quello sintetico.
Esso si basa sull'individuazione, tramite apposite indagini di mercato, di alcuni parametri, o elementi significativi, e il loro successivo raffronto con altri elementi riferiti a realtà immobiliari note o di caratteristiche analoghe.
L'indagine deve tenere conto, al fine di una corretta applicazione del procedimento sintetico (basato sulla comparazione), delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili, ma anche del contesto immobiliare in cui sono inseriti, e principalmente della
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situazione contingente del mercato immobiliare al momento in cui si procede alla valutazione.
E' evidente che la stima dei valori di mercato, giacché oggetto d'ipotesi, deve tenere conto anche dei fatti storici del mercato immobiliare, cioè dei prezzi.
Fra questi ho fatto riferimento a quelli rilevati nell'ultimo periodo dalle strutture specialistiche, e relativi ad immobili comparabili per ubicazione, stato d'uso e consistenza.
Nell'applicazione del procedimento sintetico, al fine di definire le caratteristiche dell'immobile, ho fatto riferimento al p.to 4.41.1 della norma UNI 10750, in base al quale, i parametri oggetto di valutazione, sono i seguenti:
a) caratteristiche estrinseche di ubicazione, di zona e sotto-zona in riferimento all'andamento delle
quotazioni di mercato:
b) caratteristiche intrinseche del complesso immobiliare e dell'immobile:
- anno di costruzione;
- tipologia della struttura e stato di conservazione e manutenzione;
- livello estetico e qualità architettonica;
- livello di piano, esposizione, luminosità;
- superficie utile, coperta, scoperta ed accessoria;
- razionalità distributiva degli spazi interni;
- servizi ed impianti tecnologici;
-finiture;
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-pertinenze (balconi, terrazzi, cantina, soffitta, box, posto auto, giardino ecc.);
- servizi e comproprietà condominiali;
- destinazione d'uso e capacità di reddito ...".
Dalla stessa norma (p.to 4.4.2) ho tratto i parametri "... per il computo della superficie commerciale ... [secondo i quali si] deve considerare:
a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni eperimetrali;
b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box ecc
4.4.2.1. Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti);
c) 50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliare la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%.
Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
H= M,5
CAffRA CAMERA
rEa.RAzZ0 COPERTO
11=2,70
ALTRA DITTA
PORTICO COPERTO H=3.20 CAMERA
Strada Comunale Via Roma
RP.
CUCINA H-2.85
STESSA DITTA
ALTRA DITTA
PART.LLA 582 SUB 2 Pagina 21 di 31
a) 25% dei balconi e terrazze scoperti;
b) 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
c) 35% dei patii e porticati;
d) 60% delle verande;
e) 15% dei giardini di appartamento;
J) 10% dei giardini di ville e villini ..."
6. ACCERTAMENTI SOPRALLUOGO
Lo scorso 08 agosto 2019 ho effettuato l'accesso sopralluogo, dal quale è emerso quanto di seguito.
Il bene acquisito all'attivo del fallimento è una costruzione unifamiliare ubicata nell'Isola di Stromboli (comune di Lipari), in Via Roma (cfr. fg di mappa alito 9 e alito fotografico).
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L'accesso all'immobile, dalla via pubblica, avviene sia attraverso un portoncino in legno a doppia anta sia attraverso un cancello metallico a doppia anta; tale seconda apertura, rappresentata catastalmente, non risulta nei grafici allegati agli atti autorizzativi.
Dalla pertinenza esterna si passa al primo terrazzo coperto, realizzato nello stile tipico eoliano, dal quale si accede a tre camere, comunicanti tra di loro, e ad un servizio w.c.; a questo livello è presente anche un ambiente di servizio di circa 8 mq adibito a lavanderia/sgombero ed indicato catastalmente come "rip."5.
Percorrendo il primo terrazzo si raggiunge un "portico coperto" a quota inferiore, dal quale si accede alla cucina (realizzata con i piani di lavoro in muratura, rivestiti con piastrelle), ad un servizio w.c. e ad una camera.
Un'apertura ubicata sul lato nord del portico consente l'accesso ad un lotto di terreno di proprietà di terzi; di tale servitù non ho trovato alcuna evidenza tra gli atti esaminati.
Dal "portico coperto", scendendo ulteriormente di quota, si raggiunge un'altra porzione di pertinenza esterna scoperta ed il secondo "terrazzo coperto", il cui piano di calpestio costituisce la copertura della sottostante riserva idrica e di un atro ambiente (indicato come locale deposito negli atti autorizzativi e catastali ma utilizzato, di fatto, come ambiente abitabile).
All'interno di una delle tre camere è stata realizzata una zona soppalcata non rappresentata catastalmente e non indicata nei grafici di progetto; nella stima dei costi a carico dell'aggiudicatario ho tenuto conto dei costi di rimozione del soppalco e ripristino in conformità con l'autorizzato
Di tale manufatto non ho rinvenuto documenti riguardanti la legittimità edilizia nell'attuale consistenza e, pertanto, non posso esprimermi sulla sua legittimità.
ALTRA DITTA
PART.LLA 582 SUB I
ALTRA DITTA
STESSA DITTA
Nel presente paragrafo mi limito a segnalare che tale ambiente dovrà essere Pagina 23 di 31
Il livello inferiore (indicato nella planimetria catastale della p.11a 582 sub 2 come Si) si raggiunge dall'esterno, percorrendo un tratto scoperto ed accedendo da un "terrazzo coperto";
anche a questa quota è presente un passaggio, chiuso da un cancello, che si apre verso la stradina a nord della costruzione del quale non ho trovato alcun titolo che ne legittimi la sussistenza.
In difformità rispetto a quanto autorizzato, l'originario ambiente "deposito" è stato modificato in locale abitabile (pur in assenza dei requisiti) ed è stato unito alla porzione identificata catastalmente dalla p.11a 1385; sull'assenza di regolarità dello stato di fatto rinvio al precedente paragrafo 3.
'I
ALTRA DITTA
STESSA DiTTA
-- I
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riportato in conformità con quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati ai progetti autorizzati (concessione edilizia in sanatoria), sia ripristinando la destinazione d'uso specifico del "deposito" sia ripristinando le aperture autorizzate (ad esempio rimuovendo lapertura sud del
"deposito").
Sulla corte esterna è presente un box metallico di circa 11 mq indicato catastalmente come "rip".
ALTRA DITTA
2 co:c-E
i
Al livello Si è stato realizzato un ulteriore manufatto in aderenza all'abitazione, identificato dalla p.11a 1385.
Si tratta di un manufatto composto da un ambiente con accesso dall'esterno,
Locale Tecnico
1
h= 2.60
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indicato catastalmente come "locale tecnico", due servizi w.c. ed un terrazzo coperto.
Dal sopralluogo è emerso che il "locale tecnico" è utilizzato come locale abitabile, ed è stato unito con il "deposito" identificato catastalmente dalla p.11a 582 sub 2; tali modifiche sono state effettuate in assenza di titoli abilitativi.
La distribuzione interna dell'immobile identificato dalla p.11a 1385 è risultata conforme con quanto rappresentato catastalmente, ad eccezione dell'area frontistante i due lati del "locale tecnico" che, in difformità da quanto rappresentato catastalmente, risulta
L
Terrazzo
coperto
wc
coperta (in continuità con il "terrazzo coperto" dell'immobile 582 sub 2).
Per la stima di tale porzione di immobile ho tenuto conto della richiesta di sanatoria ai sensi dell'art. 13 L. 47/85, ancora pendente, delle prescrizioni della Soprintendenza e delle conclusioni cui è pervenuto l'Ufficio Tecnico nell'istruttoria della domanda, valutando gli oneri per il ripristino delle porzioni non regolarizzabili e per
6 Come già scritto nel paragrafo 3, per tale porzione di immobile è stata emessa una Ordinanza di Demolizione e, prima della scadenza del termine assegnato per la messa in pristino, è stata presentata una richiesta di sanatoria ai sensi dell'art 13 L. 47/85 che, ad oggi non è stata perfezionata
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l'adeguamento della copertura ai criteri indicati dagli Uffici.
Sul lotto di terreno identificato dalla p.11a 1381 è stata realizzata, in assenza di titoli autorizzativi, una struttura in legno di circa 15 mq adibita a sgombero/deposito con adiacente tettoia in legno, mentre sulle p.11e 586 e 587 è stato realizzato un pergolato con struttura principale in legno e copertura in canne di bambù, inserita in alloggi metallici ammarrati ad una piattaforma in calcestruzzo; di tale manufatto ed in particolare della piattaforma in calcestruzzo non ho trovato alcun atto autorizzativo.
Con riferimento all'intero lotto costituito sia dai fabbricati sia dai terreni valgono le seguenti considerazioni.
Pur avendo riscontrato alcune difformità tra la tipologia di recinzione riportata negli atti autorizzativi acquisiti e lo stato dei luoghi (con particolare riferimento al confine lato strada delle p.11e 586, 587 e 588), non posso esprimermi in merito ad eventuali irregolarità tenuto conto che l'Ufficio Tecnico non mi ha mai fornito, sebbene formalmente richiesta, la documentazione relativa alla pratica edilizia 4673 del 10.02.2009, avente ad oggetto proprio le modifiche di muri di confine e la realizzazione di nuove aperture.
L'immobile è dotato di impianto idrico ed elettrico, realizzati sottotraccia ed entrambi funzionanti; agli atti dell'Ufficio non sono presenti le certificazioni di conformità degli impianti.
La pavimentazione è realizzata con piastrelle di cotto e di ceramica buona qualità, differenziata all'interno delle camere e degli ambienti di servizio.
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Le pareti ed i soffitti degli ambienti sono finiti al civile, tinteggiati con idropittura;
Le pareti dei servizi w.c. di piano terra sono rivestite con piastrelle di ceramica fino a metà altezza, così come una delle pareti della cucina.
Gli infissi esterni sono in legno di buona qualità (ed in buono stato manutentivo generale), dotati di scuri e persiane; le porte interne sono in legno.
L'immobile è privo di impianto di riscaldamento ma, alcuni ambienti sono dotati di split a pompa di calore.
Nel complesso le condizioni manutentive dell'immobile sono risultate buone.
Non ho rinvenuto l'Attestazione di Prestazione Energetica dell'appartamento, il cui costo è stimabile pari ad € 500,00.
Nella stima del valore di mercato dell'immobile acquisito all'attivo del fallimento ho tenuto conto:
- della regolarità edilizio/urbanistica e degli oneri di messa in pristino in conformità con quanto autorizzato;
- dell'alea correlata alla mancata continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente il fallimento di alcune porzioni di terreno.
- delle condizioni manutentive accertate sopralluogo;
- della appetibilità dell'immobile legata alla sua ubicazione rispetto al contesto isolano, ed al mercato di fascia medio-alta cui si propone;
L'immobile, alla data del sopralluogo, era nella disponibilità del fallito.
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7.
STIMA DEL VALORE DELL'IMMOBILE DA PORRE A BASE D'ASTAL'immobile in argomento è una costruzione unifamiliare composta da 5 corpi di fabbrica disposti su diversi livelli, serviti da terrazzi coperti e da un ampio spazio esterno, ubicata in Via Roma (senza numero civico) nell'Isola di Stromboli, Comune di Lipari.
È ubicato a circa 500 metri dal porto dell'isola, in una zona caratterizzata dalla presenza di edilizia residenziale e piccole attività commerciali a carattere prettamente stagionale.
Si tratta di una zona che, per la sua ubicazione e per le sue caratteristiche, nel tempo ha destato, e tutt'ora continua a destare, uno buon interesse per la fascia medio-alta del mercato immobiliare a destinazione residenziale.
Sulla base dei criteri tratti dal p.to 4.4.2 della norma UNI 10750-2005, ho determinato la superficie commerciale dell'immobile', che è risultata complessivamente pari a mq 286, dei quali circa mq 122 relativi alla superficie coperta di piano terra, mq 53 relativi alla superficie commerciale dei terrazzi coperti (calcolata con un'incidenza del 35% rispetto alla superficie reale di circa mq 151), mq 19 relativi alla superficie commerciale dei locali a servizio dell'abitazione (deposito, ripostiglio, ecc ... - calcolata con un'incidenza del 50% rispetto alla superficie reale di circa mq 35), mq 92 relativi alla superficie commerciale degli spazi esterni scoperti e del terreno a servizio delle costruzioni' (calcolata con un'incidenza del 10%
Il calcolo della superficie commerciale coperta è stato effettuato tenendo conto delle indicazioni di cui al richiamato p.to 4.4.2.1 della norma UNI e del DPR 138/98
8 Nel calcolo delle superific scoperte ho tenuto conto dell'area di sedime della costruzione identificata dalla p.11a 1385 (per il quale ho previsto i costi di demolizione e messa in pristino) e della proprietà effettiva della p.11a 588 limitata ad 1/5 dell'intero
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rispetto alla superficie reale di circa mq 925).
Per la stima dell'immobile in oggetto, ed in particolare per il reperimento dei parametri di riferimento, ho effettuato indagini dirette sulle proposte di vendita pubblicate dalle agenzie immobiliari ed ho attinto a differenti fonti e pubblicazioni (Banca dati delle quotazioni immobiliari 0Ml— Agenzia delle Entrate, Borsino Immobiliare).
Nella stima del più probabile valore da porre a base d'asta ho tenuto conto delle buone condizioni manutentive dell'immobile, della sua consistenza, della distribuzione planimetrica, dell'appetibilità connessa alla destinazione d'uso ed all'ubicazione nel contesto isolano.
Sulla base delle caratteristiche estrinseche (di ubicazione e zona) ed intrinseche (dei manufatti e dell'immobile nel complesso), come descritte in precedenza, tenuto conto della superficie commerciale, considerata anche la situazione economica generale di stasi economica che interessa anche il mercato delle compravendite immobiliari, sulla scorta sia delle informazioni assunte sia di quanto rilevato nell'ultimo periodo9, il più probabile valore di mercato della piena proprietà dell'immobile da porre a base d'asta può essere stimato pari a[(mq 122 + mq 19 + mq 53) x €/rnq 2.500,0010 x 0,8511 + (mq 4512 + mq 25 + mq
I prezzi specifici per yffle, ricadenti nella fascia costiera nord dell'Isola di Stromboli del Comune di Lipari, in condizioni ordinarie, sono risultati, nel secondo semestre 2019, compresi in un intervallo che va da € 1.950,00 a € 2.850,00 per ogni mq; - quotazioni desunte dalla Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare periodo secondo semestre 2019.
Dalle indagini di mercato effettuate consultando le proposte di vendita pubblicate dalle agenzie immobiliari, riferite ad immobili comparabili per ubicazione, stato d'uso e consistenza è emerso che il prezzo medio richiesto è pari a circa € 2.450,00;
Il Nella scelta del parametro ho tenuto conto dell'ubicazione dell'immobile rispetto al contesto cittadino, del livello di piano, delle condizioni manutentive rilevate sui luoghi, della regolarità edilizia e della sua appetibilità per il mercato a destinazione residenziale/turistico;
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2 1*0,7013 + mq 214*0,8015) x €/mq 2.500,00 x 0,85 - € 15.000,001% € 585.000,00.in c.t.
Coefficiente riduttivo del 15% per tenere conto dell'assenza di garanzie per vizi derivante dal trasferimento giudiziario
12 Superficie commerciale degli spazi indicati come "corte" e dell'area di sedime della p.11a 1385;
' Coefficiente riduttivo per tenere conto dell'alea legata alla ricostruzione della proprietà, nel ventennio antecedente il fallimento, delle p.11e 586 e 587;
14 Superficie commerciale della quota di 1/5 della p.11a 588
15 Coefficiente riduttivo per tenere conto della quota indivisa di 1/5 dell'intero della p.11a 588;
16 Stima dei costi di messa in pristino delle porzioni di immobile difformi dagli atti autorizzativi, compresi gli oneri tecnici anche per l'ottenimento delle certificazioni di conformità impiantistiche e della certificazione finale di agibilità
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8. CONCLUSIONI
Con il provvedimento del 24.10.2018 il Giudice delegato al fallimento in
intestazione ha autorizzato il Curatore, Avv. Marino Torre, ad avvalersi dello scrivente per
la stima dei beni acquisiti all'attivo della procedura.
All'esito degli accertamenti effettuati sono giunto alla conclusione che il più probabile valore di mercato da porre a base d'asta dell'immobile sito in Stromboli, Comune di Lipari, via Roma snc, identificato catastalmente nel foglio 24 del N.C.E.U.
dalla p.11a 582 sub 1, p.11a 582 sub 2, p.Ila 1385, e nel foglio 24 del NCT sez 4 dalla p.11a 586, p.IIa 587, pila 1381 in piena proprietà e da 1/5 indiviso della p.11a 588 è pari ad (' 585.000,00 in c.t.;
In adempimento del mandato conferito rassegno la presente, restando a completa
disposizione della S.V. per ogni eventuale chiarimento o ulteriore accertamento.
Palermo 220112020 il consulente tecnico
(ing. Marco D 'Addelfio cÌ
