Si precisa che il mercato immobiliare a livello "nazionale e locale" è ancora caratterizzato da una sostanziale fragilità, dovuta al perdurare della difficoltà di un incontro tra offerta attendista e una domanda debole, influenzata negativamente dalle difficoltà di accesso al credito. Per quanto riguarda i
25 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
tempi medi di vendita si registra un ulteriore allungamento anche se tendenzialmente, gli sconti medi praticati risultano più forti rispetto al passato (15% - 30%), probabilmente giustificati da quotazioni già ridimensionate al ribasso.
-Lo scopo della stima è prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di mercato del bene prodotto;
-L’Aspetto economico del bene – è il valore di trasformazione, cioè il valore di scambio ricavato stimando il più probabile valore che verrebbe ad assumere quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio.
Il Criterio della stima: Vtr= (Vmp – Ktr ancora da sostenere)/qn Vtr = valore di trasformazione;
Vmp = valore di mercato post trasformazione;
Ktr = costi di trasformazione ancora da sostenere;
qn = fattore di attualizzazione.
Vmp
Il Vmp rappresenta il valore finale (stato attuale dell’immobile ad uso residenziale) del prodotto edilizio in seguito all’operazione di trasformazione.
Il Vmp = il valore di mercato delle superfici a destinazione residenziale.
Lo scrivente ha eseguito:
- indagini di mercato presso fonti indirette e dirette
- assunzione di un valore unitario di riferimento ritenuto il più vicino al più probabile valore di mercato del bene da stimare.
Con riferimento particolare alla composizione ed alle dinamiche di un
26 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
mercato come quello del Comune di Bologna, l’Ufficio Provinciale di Bologna, con L’Ufficio Statistiche e Studi del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate-Territorio, pubblica semestralmente la Nota Territoriale.
Zona OMI di appartenenza
I valori unitari adottati costituiscono, l’espressione sintetica dell’immagine di mercato effettuata con operatori del settore immobiliare ed accedendo ad altre fonti informative indirette di cui è noto il sistema operativo, in specifico:
Banca dati delle quotazioni immobiliari – comune di Anno 2017 - Semestre 2
Provincia: BOLOGNA Comune: BOLOGNA
Fascia/zona: Pedecollinare e semicollinare Codice di zona D17
Microzona catastale n. 3
Tipologia Stato Conserv. Valore Mercato (E/mq.) Sup.L/N Valori Locaz.
mesi
MIN - MAX Abitazioni civili ottimo 3700 5200 Abitazioni civili normale 2800 4000 Abitazioni civili tipo econ. 2500 3800 Box normale 2500 3800 Ville e villini normale 4000 5200 Ville e villini ottimo 5200 5800
27 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
-Osservatorio dei Valori degli immobili FIAIP anno 2019,report dicembre 2019 Abitazioni - 27 Colli Toscana San Ruffillo
- da ristrutturare : min. Euro 1600 max Euro 1900 - buono stato: min. Euro 2000 max Euro 2300 - ristrutturati internamente min. Euro 2600 max Euro 3100 - nuovi o ristrutturati internamente min. Euro 3300 max Euro 3700
*
In considerazione di quanto sopra scritto, della sua ubicazione, distribuzione esposizione, tipo di ristrutturazione, datazione dell’edificio, stato d’uso e di conservazione l’ausiliario del Giudice ha determinando un valore a metro quadrato pari a circa Euro 3.200,00 (tremila duecento/00), per metro quadrato di superficie commerciale, valore di primo realizzo che tiene conto del particolare momento del mercato immobiliare, della localizzazione dell’immobile, della sua tipologia e ridotto mediante abbattimento di circa un 10%, a metro quadrato, causa la regolarizzazione urbanistico edilizia del bene, gli oneri sanzionatori a titolo di oblazione o contributi aggiuntivi anche in merito all’accertamento di conformità richiesti dal comune (oltre a sanatoria sismica se necessaria) sempre a carico del futuro aggiudicatario, ciò con le seguenti risultanza
Euro/mq. 3.200,00 x 0,10 (abbattimento) = Euro/mq.2.880,00 valore unitario assunto a metro quadrato.
Valore attuale dell’unità immobiliare ad opere ultimate pari a :
Euro/mq.2.880,00 x mq.219,00 (sup. ragguagliata) = Euro 630.000,00 (seicento trenta mila/00).
Il Criterio della stima: Vtf= (Vmp – Ktr costi ancora da sostenere)/qn
28 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
Vmp = Euro 630.000,00 (comprensivo dell’area)
Cc= Euro 92.000,00 (lavori rimanenti circa 30%opere di finitura) (Euro/mq.1400,00 x 30% lavori eseguiti) x mq.219,00 di sup. ragguagliata);
Cc+ U1-U2 = (già pagati)
St = Euro 8.000,00 (competenze tecniche)
Ktr = Cc+ St = totale costi ancora da sostenere Euro100.000,00
L'approccio estimativo è stato quindi individuato nel procedimento del valore di trasformazione che si connota in via generale come differenza tra il valore di mercato del prodotto finito ed il costo necessario per la trasformazione.
La stima del valore di trasformazione, intesa come stima del valore di mercato di un bene suscettivo di essere trasformato, può essere espressa dal seguente algoritmo di calcolo:
Vtf = Vmp (C- St - Op- U1-U2 - Cc – PL) -Ktr (costi ancora da sostenere)=
qn Euro 630.000,00 – Euro 100.000,00 (1+r) n
r = saggio medio di redditività dei fabbricati a 4,0%;
n = Periodo intercorrente tra la valutazione e la vendita del fabbricato anni 2, data dalla fine lavori a seguito di acquisizione;
*
Vtf = Euro 630.000,00 – 100.000,00 = Euro 491.000,00 1,08
In caso di vendita forzosa dell’intero bene si precisa che al valore di trasformazione di detta porzione edilizia al grezzo avanzato, causa la tipologia dell’intervento, l’articolazione del costruito su più piani, lo stato di abbandono del cantiere, le opere che l’aggiudicatario deve sostenere, la
29 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
verifica dell’impiantistica già presente, la conclusione della pratica edilizia, oltre il fine che guida la stima (limitazione in quanto vendita giudiziaria), lo scrivente ha ritenuto corretto applicare un abbattimento di circa un 15% ciò con le seguenti risultanze:
Euro 491.000,00 x 15% (fattore di riduzione) = Euro 98.200,00
Euro 491.000,00 - Euro 98.200,00 = Euro 392.800,00 (valore arrotondato per eccesso ad Euro 393.000,00 (trecento novanta tremila/00).
La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell’Ausiliario del GE, con criterio sintetico.
-la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportate in perizia.
Anche l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo o di arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene
“non alterano il valore complessivo di stima indicato”.
Riassumendo nel caso di vendita forzosa il più probabile valore di mercato del bene oggetto di procedura esecutiva da porre A BASE D’ASTA risulta pari ad Euro 393.000,00 (trecento novantatre mila/00).
*
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore
30 di 30
Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti
Architetto
chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza
Bologna 24 marzo 2020
L’Ausiliario del Giudice Arch. Stefano Masotti