TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE GIUDICE DELL ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI

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Es n.255/2019 Udienza del

19ottobre 20 LOTTO UNICO

Arch. Stefano Masotti

R.G.Es.n.255/2019 Lotto Unico Stefano Masotti

Architetto Tel 051-6238380

e-mail: stefanomasotti26@gmail.com

TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE GIUDICE DELL’ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI Promosso da:

Creditore Procedente Contro

Società esecutata

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L’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione convocava in data 12/12/2019 lo scrivente Arch. Stefano Masotti con studio in Bologna, in qualità di Ausiliario del Giudice delle Esecuzioni dandogli l’incarico di rispondere al seguente quesito:

1) Provvedere prima di ogni altra attività al controllo della completezza dei documenti di cui agli art. 567 II co. C.p.c. (es. relazione notarile, c.d.u., o documentazione ipocatastale, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei;

2) Descrivere i beni oggetto dell’espropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati del Nuovo Catasto ./.

DATI DI PIGNORAMENTO

Atto esecutivo trascritto il 08/07/2019 ai n.ri34069/23179 in forza di verbale di pignoramento emesso dall’Ufficiale Giudiziario al Tribunale di Bologna in data 11/06/2019, n.6344, sui beni in oggetto, a favore di contro ./.per l'intero diritto di piena proprietà.

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Arch. Stefano Masotti Stefano Masotti

Architetto

CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO UNICO

Piena proprietà di una porzione di fabbricato da cielo a terra al grezzo avanzato (privo di finiture interne), del tipo villetta a schiera ad uso abitativo, posta in comune di Bologna (Bo), via della Frasca n.10, costituita da un appartamento articolato su più livelli(piano seminterrato ,terra, primo e secondo sottotetto), in fascia pedecollinare che si sviluppa più a valle rispetto alla strada di accesso(via della Frasca), con annessa area cortiliva al piano terra e posto auto scoperto al piano primo, in particolare:

-appartamento composta al piano seminterrato da due locali cantina della superficie lorda di circa mq. 89,00; con scala di collegamento interna verso il piano terra dove si trova un locale soggiorno pranzo con zona cottura, una loggia in ingresso ed una che apre sul soggiorno.

Al piano terra è presente una scala di collegamento ai vari piani primo e secondo/sottotetto inoltre risulta predisposto in adiacenza al vano scala interno un vano per alloggiare la cabina ascensore/montacarichi.

Il piano primo è composto da due camere, un bagno e due terrazzi, il piano secondo sottotetto da un vano (camera) ed un bagno.

L’appartamento ad uso abitativo ai vari piani (terra-primo-secondo/

sottotetto) copre una superficie lorda di circa mq.143,00 e di circa mq.18,00 per le due logge al piano terra e di circa mq. 9,00 per i terrazzi del piano primo.

Unità immobiliare di testa aperta su tre lati con area cortiliva esclusiva che degrada dalla strada principale verso valle (pedecollinare) della superficie lorda di circa mq.170,00.

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Architetto

Annesso all’appartamento è presente al piano primo (fronte strada) un posto auto scoperto della superficie catastale di circa mq.13,00.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il bene oggetto di procedura esecutiva risulta intestato al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna alla società:

(società esecutata) per l'intero diritto di piena proprietà.

Le unità immobiliari risultano denunciate all’’Agenzia delle Entrate- Direzione Provinciale di Bologna, Ufficio Provinciale Territorio Servizi Catastali -Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al:

Foglio 291

-Mappale 966 Sub.12, Via della Frasca n.10, PS1-T-1-2, Cat. A/2, ZC.2, Cl.2, Consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq.189 mq. Totale escluse aree scoperte mq.166, Rendita Catastale Euro 1.326,00 (appartamento ed area esclusiva di proprietà);

-Mappale 966 Sub.9, Via della Frasca n.10, P.1, Cat.C/6, ZC.2, Cl.6, Consistenza mq.13,00, superficie catastale mq.13, Rendita Catastale Euro 100,71 (posto auto scoperto).

Dati derivanti :

-Mappale 966 Sub.12: Variazione del 09/11/2015, inserimento in visura dei dati di superficie; Variazione nel classamento (n.1596.1/2013) del 24/01/2013 protocollo n.BO0011277 in atti dal 24/01/2013; Variazione per diversa distribuzione degli spazi interni – frazionamento e fusione (n.1615.1/2012), del 24/01/2012 protocollo n. BO0015027 in atti dal 24/01/2012.

-Mappale 966 Sub.9,Variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei

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Architetto

dati di superficie; Variazione nel classamento (n.151088.1/2011), del 29/11/2011 protocollo n.BO0375958 in atti dal 29/11/2011; Variazione relativa ad unità afferenti edificate su area urbana (n.83689.1/2011) in data 15/04/2011 protocollo n.BO0160238 in atti dal 15/04/2011; Variazione per demolizione totale – variazione di toponomastica (n.24874.1/2006) del 12/12/2006 protocollo n.BO0217829 in atti dal 12/12/2006.

Catasto terreni

L'area di sedime e cortiliva del fabbricato di cui fa parte la porzione in oggetto risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Bologna al:

- Foglio 291

Mappale 966 (ente urbano di are 07 ca 15); si precisa che la particella 966 risulta originata dalla soppressione della particella 575 in forza di Tipo Mappale del 12 dicembre 2006 n.213076; e seguente Tipo Mappale del 18/03/2011 protocollo n. BO0128796 in atti dal 18/03/2011 per nuova costruzione (n.128769.1/2011).

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI.

I dati catastali indicati nella visura catastale e quelli riportati nella nota di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano.

A seguito del sopralluogo eseguito dallo scrivente la planimetria catastale non corrisponde a quanto visionato in sede di sopralluogo causa modifiche della distribuzione interna dell’appartamento e del vano cantina, di conseguenza occorrerà redigere una nuova planimetria catastale e modello Doc.Fa a firma di un tecnico abilitato, a totale cura e spese dell’aggiudicatario per un costo presunto all’attualità (esclusi oneri di legge)

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Architetto

di circa Euro 750,00 oltre a spese per diritti di segreteria.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Parti comuni: porzione di fabbricato avente diritto alla comproprietà pro- quota delle parti dell’edificio comuni a norma di legge, uso e per destinazione.

Servitù attive e passive: sono compresi tutti gli accessori, le pertinenze e le servitù attive e passive se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di condominio in cui si trovano i beni stessi ed in particolare con i patti speciali, servitù se e come esistenti o conseguenti lo stato di condominio.

Si precisa che nell’area destinata a posto auto scoperto di esclusiva proprietà è presente pozzetto con sifone Firenze a servizio di tutto il fabbricato.

CONFINI

L’appartamento(Sub.12) confina con: l’unità immobiliare Sub.13 e corsello comune/camminamento esclusivo dei Subb.4 et 13, box contatori Sub.11, via della Frasca, mappale 745 a nord/ovest, mappali 154 et 153 a sud/est e mappale 488 a sud/ovest, salvo altri più precisi ed aggiornati.

Posto auto scoperto (Sub.9) confina con tutti i quattro lati con il Sub.12 del mappale 966 foglio 291, di proprietà dei soggetti esecutati.

VINCOLI ED ONERI

Da quanto riferito allo scrivente, dal delegato della ./. non è presente la figura dell’amministratore, trattandosi di un fabbricato con sole tre unità immobiliari. Inoltre non sono state mostrate allo scrivente spese condominiali da sostenere a cura dei soggetti esecutati.

PROPRIETA’

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Architetto

La porzione di fabbricato e sue pertinenze ad uso abitativo oggetto di procedura esecutiva risulta in piena proprietà della società:

(società esecutata) con sede in Bologna,.

PROVENIENZA DEL BENE

Anteriormente al ventennio i beni in oggetto erano di proprietà esclusiva del signor ./. in forza di acquisto a rogito M.A.VENTRE in data 23/01/1985 Rep. n.41440, trascritto a Bologna il 24/01/1985 al n.1364.

Con atto a rogito del notaio M.A.VENTRE in data 26/07/2004 Rep.n.84927/17787, trascritto a Bologna il 06/08/2004 ai n.ri43061/30516, i beni oggetto venivano acquistati dalla società ./. per l’intero diritto di piena proprietà.

Con atto a rogito del Notaio Domenico CURIONE, in data 08/03/2005, Rep.n.23157/5060, trascritto a Bologna il 30/03/2005 ai n.ri18379/10952, i beni in oggetto venivano acquistati dalla società:

./. per 1’intero diritto di piena proprietà.

Con atto a rogito del Notaio Federico ROSSI, in data 28/12/2006, "Rep.

n.52414/19856, trascritto a Bologna il 10/01/2007 ai n.ri2110/1406, i beni in oggetto venivano acquistati dalla società ./.

STATO CIVILE SOCIETA’ ESECUTATA AL MOMENTO DELL’ASSEGNAZIONE DEL BENE: per la società esecutata è intervenuto nell’atto di assegnazione il signor ./.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Come da certificazione notarile redatta in data 11 agosto 2019 dal notaio Antonio TROTTA che fa parte integrante e sostanziale di detta relazione, sull’immobile oggetto di procedura esecutiva gravano le formalità come

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Architetto

descritte nella relazione ventennale notarile redatta dal notaio Antonio Trotta allegata agli atti, formalità che verranno cancellate dalla procedura ed in particolare:

Iscrizioni

-ipoteca volontaria iscritta a Bologna 10/01/2007 ai n.ri2111/526, in forza di mutuo a rogito del Notaio Federico ROSSI data 28/12/2006, Rep.n.52415/19857, per la complessiva somma di Euro 2.800.000,00 a garanzia di un capitale di Euro 1.400.000,00 per la durata anni 8, sui beni in oggetto, a favore di ./.,contro ./. per 1^’intero diritto di piena proprietà.

-ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 22/11/2007 ai n.ri72044/17184, in forza di mutuo, a rogito Notaio Federico ROSSI in data 20/11/2007, Rep.n.54765/21148, per la complessiva somma di Euro 1.536.000,00 a garanzia di un capitale di Euro 768.000,00 per la durata di anni 8, sui beni in oggetto, a favore della./.contro ./.per 1'intero diritto di piena proprietà.

-ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 17/04/2013 ai n.ri15524/1957, in forza ./. per la complessiva somma di Euro 720.000, 00 a garanzia di un capitale di Euro 40 0.00 0,00 per la durata di anni 9 e mesi 6, sui beni in oggetto, a favore ./., contro ./. per 1^’intero diritto di piena proprietà.

Trascrizioni

Atto esecutivo trascritto del 08/07/2019 ai n.ri34069/23179 in forza di verbale di pignoramento emesso dall’Ufficiale Giudiziario al Tribunale di Bologna in data 11/06/2019, n.6344, sui beni in oggetto, a favore ./.

contro ./.per l'intero diritto di piena proprietà.

REGIME FISCALE

La vendita del bene sarà soggetta a Tassa di Registro o IVA e secondo la

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normativa fiscale vigente al momento di trasferimento del bene oggetto di procedura esecutiva.

INDAGINE AMMINISTRATIVA

Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico Settore Edilizia Privata del comune di Bologna, sono state rilevate le seguenti indicazioni urbanistiche ed edilizie inerenti il bene di cui all’oggetto, in specifico:

Il bene oggetto della presente perizia è interessato dalla vigente normativa urbanistica del Comune di Bologna:

-Con Deliberazione del C.C. n.133 del 14/07/2008 è stato approvato il Piano Strutturale Comunale P.S.C. del comune di Bologna;

-Con Deliberazione del C.C. n.137 del 20/04/2009 è stato approvato il Regolamento Urbanistico Edilizio RUE, del Comune di Bologna, e successiva Variante di adeguamento normativo anno 2014 Delibera del C.C. n.201 approvato il 20/04/2015, in vigore dal 03/06/2015, è stato approvato l'adeguamento all'art.

28 del RUE a seguito delle modifiche introdotte dalla L.R. 9/2015 all'art.28

“Mutamento di destinazione d'uso” della L.R. 15/2013. Le nuove categorie funzionali sono operative dal 28 gennaio 2016, come previsto dalla Legge di modifica.

Destinazione Urbanistica:

Il bene oggetto della presente perizia è interessato dalla vigente normativa urbanistica in specifico per il:

PSC (Piano Strutturale Comunale), il bene di cui all’oggetto risulta nel

“Territorio urbano strutturato”- art.21. Il Territorio urbano strutturato comprende le parti che, per la presenza di alcune aree o attività dismesse, richiedono una riorganizzazione spaziale (Ambiti da riqualificare); quelle

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relativamente stabili che ammettono interventi leggeri di qualificazione (Ambiti consolidati di qualificazione diffusa); quelle che si vanno consolidando attraverso il completamento dell'attuazione di strumenti urbanistici preventivi (Ambiti invia di consolidamento); quelle consolidate per impianto, attrezzature e stato di conservazione (Ambiti pianificati consolidati); quelle caratterizzate da impianti ed edifici di valore storico (Ambiti storici).detto bene è posto in ambito territoriale per funzioni prevalentemente residenziali.

RUE: il bene di cui all’oggetto risulta in Ambito consolidato di qualificazione diffusa misto (Ambito n.102, Toscana Alta - Art. 62);

Zona di vincolo paesaggistico - DL 42/04 art.136 (già L.1497/1939).

La situazione urbanistica sopradescritta è indicativa, è sempre possibile prima dell’ASTA da parte del futuro aggiudicatario consultare e verificare presso il comune di Bologna, la situazione urbanistico-edilizia attuale del compendio immobiliare oggetto di procedura esecutiva. Si fa presente inoltre che tutti gli elaborati costituenti la strumentazione citata è consultabile sul sito del comune di Bologna dru.iperbole.bologna.it

REGOLARITA’ EDILIZIA

(Concessione, Abitabilità e/o Usabilità, Legge 47/85 e Legge 724/94e successive modifiche ed integrazioni).

Si precisa che le opere di costruzione del fabbricato in cui è posto il bene oggetto di perizia sono iniziate in data posteriore al 01 settembre 1967.

Premesso che:

- con provvedimento P.G.n.225357/2004 del 07 Dicembre 2004 per il fabbricato in cui è posta la porzione oggetto di procedura esecutiva, era

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Architetto

stato rilasciato alla ./. il “permesso di costruire” per la demolizione di fabbricato esistente e la nuova costruzione di immobile plurifamiliare in via della Frasca n.10 ad uso U01- Abitazione insistente in zona soggetta a vincolo di cui all’art. 136 del DLgs 22 gennaio 2004 n.42- Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio;

- contestualmente al suddetto provvedimento era stata rilasciata autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art.159 del D.Lgs42/04 e trasmessa alla Soprintendenza, la quale con successiva nota del 21febbraio 2005, vista l’integrazione documentale prodotta dal richiedente in data 15/02/05, ha ritenuto di non esercitare i poteri di cui all’art.159 comma 3 del D.Lgs 42/04.

- considerato che il comune ha verificato che il richiedente il permesso di costruire non ha provveduto nei termini previsti dall’art.38 delle Norme di Dettaglio del R.E. e dell’art.14 della L.R.31/02 ,a dare inizio entro un anno dalla data di rilascio del titolo abilitativo, ha emanato un provvedimento in data 07/04/06 P.G.n.75108/06 di annullamento del permesso di costruire Pg.n.225357/2004;

- con nuova istanza in data 31/03/2006 P.G.n.69164/2006, la proprietà Edificatrice “Città Futura S.C.” in qualità di nuova proprietaria dell’immobile chiedeva il rilascio del Permesso di Costruire per le medesime opere già oggetto del permesso di costruire P.G.

n.225357/2004 e corredata da nuovi elaborati grafici presentati il 31/03/2006;

- il comune di Bologna, dato atto dell’acquisizione del parere della Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio ha rilasciato

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Architetto

il Permesso di Costruire in data 06 luglio 2006, P.G.n.69164;

- Richiesta di preparere P.G.n.277353/2006 del 18 dicembre 2006 alla Commissione di Qualità Architettonica ed il Paesaggio, per variante in corso d’opera del progetto di un edificio;

- Cambio di Intestazione del titolo Edilizio che passa alla Società EDILSEI S.r.l. del 19/01/2007, P.G.n.14276;

- Deposito progetti impianti in base alla Legge L.10/1991 P.G.n.16982/2007 presentato in data 23/01/2007;

- Rinuncia al procedimento di DIA P.G.33200/2007,(VCO al Permesso di Costruire P.G.n.69164/200), mediante comunicazione in data 14/03/2007 P.g.n.63615;

- Autorizzazione paesaggistica (V.C.O.) P.G.n.70650/2007 del 04 aprile 2007; relativa alla variante in corso d’opera al Permesso di Costruire P.G.n.69164/2006, richiesta dalla ./. in data 22 marzo 2007, per intervento di demolizione e ricostruzione entro la sagoma planivolumetrica di un edifico residenziale composto da n.3unità immobiliari tra cui quella oggetto di perizia;

- D.I.A. (Denuncia di Inizio Attività) P.G. n.70778/2007 del 22 marzo 2007, Variante in corso d’opera al permesso di costruire P.G.

n.225357/2004 e riemanazione P.G.n.69164/2006 per modifica ai prospetti ed alle distribuzioni interne dell’edificio;

- Denuncia di deposito progetto sismica, P.G.n.119253/2007 del 18/05/2007, deposito progetto sismica a titolo edilizio P.G.n.69164/2006 e contestuale nomina del collaudatore ing. ./.

- Deposito cemento armato: P.G.307349 del 23/12/2010 relazione

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Architetto

struttura ultimata (deposito pratica sismica P.G. 119253/2007 e P.G.

n.69164/2006; Verbale di collaudo P.G.n.307364 del 23/12/2010;

- Richiesta di pre-parere normativo P.G.n.57796 del 10/03/2009 in merito alla variante in corso d’opera all’intervento di cui al P.G.n.225357/2004 e successiva variante P.G.n.70778/2007, relativa all’immobile via della Frasca n.10;

- Variante in corso d’opera P.G.n.195667 del 20/10/2009, alla DIA P.G.n.70778/2007, modifiche estetiche con creazione di un velux e modifica alle finestrature ed alla distribuzione interna, manutenzione straordinaria /art.26 c.2-RUE del Fabbricato via Frasca n.10, zona soggetta a Vincolo art.136 d.Lgs42/04;

- P.G.n.74770/2010 del 25/03/2010 in variante alla DIA 70778/07 per modifiche

- D.I.A. onerosa e V.C.O. P.G.n.191201/2010 del 27/07/2010, Modifica aperture finestre sui prospetti in variante alla DIA P.G. n.70778/2007 aumenti di SU entro sagoma e aumento di unità residenziali da tre a quattro;

- Autorizzazione Paesaggistica – P.G.n.310303/2010 rilasciata in data 24/03/2011, con procedura ordinaria per apertura di sue bocche di lupo, modifiche prospettiche all’area cortiliva.

- D.I.A. P.G.n.98465/2011 del 04/05/2011, variante in corso d’opera entro sagoma per piccole modifiche interne ed esterne senza aumento di SU alla DIA P.G.n.191201/2010;

- SCIA in variante P.G.n.139848/2011 del 14/06/2011, Variante a Stralcio della DIA P.G.191201/2010;

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Architetto

- CIL per sole modifiche interne. P.G.n.139848/2011 del 14/06/2011;

- Aggiornamento Autorizzazione Paesaggistica richiesta con P.G.

294133/2011 del 21/12/2911, rilasciata in data 13 febbraio2012 P.G.

n.33284;

- Aggiornamento Autorizzazione Paesaggistica richiesta con P.G.

150688/2016 del 06/05/2016, Richiesta di AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA con procedura ordinaria per intervento IN VARIANTE A ULTIMA AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA (P.G.294133/2011), PER PICCOLE MODIFICHE DELLA

PAVIMENTAZIONE DEL GIARDINO, PARAPETTI A

PROTEZIONE DI CADUTE E INSERIMENTO IN UNA PORTA FINESTRA DI UN CANCELLO in edificio/unità ad uso residenziale, sito/posto in via della Frasca n.10.art. 136 D.Lgs. 42/04 - D.M. 10 ottobre 1960.

- Opere di manutenzione straordinaria (art.3 lett.b - DPR 380/01).In seguito alla richiesta di documentazione integrativa PG N. 162283/2016 inviata in data 13/05/2016, in data 27/05/2016 con P.G.n.184544/2016 del 30/05/2016 è stata integrata la seguente documentazione.

- Intervento: l’intervento previsto in progetto consiste nell'esecuzione di lievi modifiche alla sistemazione dell'area cortiliva consistenti nell'inserimento di alcuni tratti di parapetto in grigliato metallico a maglia quadrata di colore testa di moro nel prospetto ovest e nord a protezione dei dislivelli, la realizzazione di due porzioni di pavimentazione in doghe di legno una in corrispondenza del piano terra ed una al piano primo oltre all'inserimento nella portafinestra del piano

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Architetto

primo prospetto EST di un cancello di sicurezza, in grigliato metallico a maglia quadrata di colore testa di moro, avente le medesime caratteristiche del cancello esistente al piano terra, in variante all'autorizzazione paesaggistica P.G. n.294133/2011;

- CIL ordinaria P.G.n.151709 del 09/05/2016, variante a stralcio per sole opere di manutenzione straordinaria per pere interne e manutenzione ordinaria per opere esterne.

Non risulta per l’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva (Sub.12) ed accessori, la fine lavori, l’unità immobiliare e pertinenze sono al grezzo avanzato e di conseguenza non risulta depositata la Segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità - SCCEA (art.23 L.R. 15/2013), deposito che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell'edificio e dei suoi impianti.

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Durante i sopralluoghi eseguiti il 10 gennaio 2020, il 07 febbraio ed il 20 febbraio 2020 lo scrivente ha riscontrato difformità interne ed esterne rispetto ai progetti legittimati:

Si precisa che l’unità immobiliare è al grezzo avanzato, mancano tutte le rifiniture interne, di conseguenza la misure interne riscontrate nei sopralluoghi eseguiti possono essere suscettibili di piccole variazioni rispetto a quelle indicate nelle tavole dei progetti depositati.

Difformità:

Piano seminterrato: spostamento della porta di accesso al locale cantina 2, locale nel quale si è riscontrata l’altezza interna di m.l.2,50 anziché i m.l.2,40 come indicata nei progetti.

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Architetto

Riduzione della parete di contenimento del vano ascensore.

Realizzazione di una parete posta all’attacco della scala interna di collegamento.

Piano terra: realizzazione di una parete nel lato corto della scala di collegamento ed aumento di un gradino, diminuzione nello spessore e nella forma della parete divisoria tra la zona cottura ed il soggiorno pranzo.

Creazione di spallette nella loggia di accesso all’unità immobiliare.

piano primo: ispessimento nel locale bagno di parete a confine con altra unità immobiliare, in una camera modifica nella parete perimetrale a sud e modifica della parete di confine tra il pianerottolo ed il terrazzo a sud.

piano secondo sottotetto: si sono rilevate difformità nel muro di contenimento della scala di collegamento interna.

Nel locale camera sono state realizzate due spallette aggiuntive in corrispondenza della grande parete vetrata, parete vetrata rilevata di dimensioni inferiori di quelle indicate in progetto.

Inoltre si evidenzia che sono presenti difformità nelle altezze (al tavolato) rispetto ai progetti depositati tali da ipotizzare un (leggero) innalzamento della copertura, considerando che le misure rilevate sono esclusivamente interne poiché all’esterno, essendo ancora parzialmente cantiere non vi sono punti certi di riferimento per misurare l’altezza della porzione di fabbricato oggetto di pignoramento.

Nell’unità abitativa ai vari piani si sono rilevate difformità nelle dimensioni di alcune finestre ed alcuni piccoli spostamenti delle bucature.

Ciò premesso

la regolarizzazione edilizia può avvenire :

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Architetto

-per le modifiche esterne riguardanti le dimensioni delle aperture o piccoli spostamenti senza modificare le caratteristiche previste nello stato legittimo, si configurano per l’Autorizzazione Paesaggistica come opere libere come previsto alla lettera A.2 del DPR n.31/2017 (non essendo immobili vincolati/classificati), mentre per l'edilizia di tratta di opere di ristrutturazione edilizia sanabili con SCIA a Sanatoria.

Anche per le opere di Manutenzione Straordinaria eseguite in difformità all’interno dell’unità abitativa, senza titolo edilizio, non sono soggette al vincolo paesaggistico, sanabili con SCIA in Sanatoria.

Anche se occorrerà verifica la sismica a firma di un tecnico abilitato, poiché alcuni interventi in difformità riguardano strutture portanti della porzione di fabbricato oggetto della presente relazione.

Per quanto riguarda le difformità rilevate nelle altezze al piano secondo sottotetto che in via cautelativa si possono riscontrare nell’ordine di circa una ventina di centimetri (20 cm) in aumento a quelle indicate nei progetti, tale da modificare la sagoma planivolumetrica in zona di Vincolo Paesaggistico, occorrerà successivamente calcolare il volume legittimo fuori terra e il volume esistente fuori terra.

A questo punto se il volume esistente rientra nel 2% delle misure progettuali legittime, l’intervento opere sono escluse dall’Autorizzazione Paesaggistica poiché opere che non alterano l’aspetto esteriore (All. A art.2 comma1- lettera A.31 del DPR n.31/2017), opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il 2%

delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime)_. Mentre se le opere non rientrano

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nella tolleranza del 2% l'immobile è sanabile solo se rientra nel 10% del volume legittimo (All.B art.3, comma1 - punto B.1 del DPR n. 31/2017) in caso contrario le opere in difformità non sono sanabili.

Se il volume in aumento è tra il 2% ed il 10% si potrà chiedere una Autorizzazione Paesaggistica in Sanatoria, contestualmente alla SCIA a Sanatoria (prima descritta che riguarda le opere interne), per nuova costruzione, poiché si incorre in una sanzione paesaggistica che va computata come da prospetto di calcolo del Comune in base al doppio del valore venale, all’attualità di difficile quantificazione senza calcoli di volumi e superfici precisi , quantificata dallo scrivente con una sanzione edilizia minima non inferiore ad €.5.000,00. (Tipo di abuso che se viene riscontrato prevede automaticamente la denuncia penale, che verrà cancellata al rilascio della Sanatoria).

Non potendo la procedura quantificare esattamente i costi delle sanatorie o ripristino allo stato legittimato, se non in maniera approssimativa, ricordando inoltre che qualsiasi onere sanzionatorio a titolo di oblazione o contributi aggiuntivi in merito all’accertamento di conformità richiesti dal comune (oltre ad autorizzazione sismica se necessaria) anche se non espressamente indicati in perizia, saranno sempre a carico del futuro aggiudicatario. Così come sono a totale cura e spese dell’aggiudicatario le spese tecniche per la redazione delle pratiche edilizie per la presentazione delle sanatorie.

A seguito di quanto sopra indicato lo scrivente nella determinazione del più probabile valore di mercato a metro quadrato, ha applicando una riduzione mediante abbattimento di circa un 10%.

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA

L’unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al Foglio 291, Mappale 966 Sub. 12 oggetto di perizia è posta in classe energetica “E”.

Come risulta da Attestato di Prestazione Energetica redatta dall’ing.Garelli Luca n.00493-004532-2020 rilasciato il 23/01/2020 valido fino al 23/01/2030.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

Alla data del sopralluogo l’unità immobiliare al grezzo avanzato, oggetto di esecuzione immobiliare, risulta libera da persone e cose.

DESCRIZIONE DEL BENE

L’immobile in cui è posto il bene oggetto di procedura esecutiva è ubicato in via della Frasca, periferia sud di Bologna, inserito in una zona edificata parzialmente, soggetta ai vincoli di tutela di cui all’art.136 del Dlgs42/04 (apposto con apposito decreto ministeriale del 10 ottobre 1960).

Fabbricato localizzato nel RUE (regolamento urbanistico edilizio) nell’ambito consolidato di qualificazione diffusa misto, nel territorio edificato pedecollinare, in un contesto paesaggistico fortemente antropizzato posto nella prima periferia a sud-est, tra la via Toscana ed il versante collinare.

Il fabbricato in cui è posto il bene oggetto di stima è posto in zona edificata principalmente nella fascia lungo la via Toscana, con prevalenza di piccole ed eleganti costruzioni e ville con ampi giardini, presenti anche fabbricati risalenti agli anni ’50 con caratteristiche più tradizionali.

Non si trovano in zona attività commerciali, rimane la vocazione al

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residenziale di pregio.

Buoni i collegamenti con il centro città e con l’esterno, sufficienti i servizi e le infrastrutture.

L’accesso pedonale e carrabile alla porzione di fabbricato avviene dalla via della Frasca. Il posto auto scoperto di pertinenza ha accesso dalla via della Frasca mediante cancello a due ante, è presente sempre sulla via Frasca un cancellino pedonale e percorso pedonale, parte in piano e parte realizzato mediante scale, per raggiunge la schiera di testa posta a valle, oggetto della presente valutazione.

L’edificio nel suo complesso è formato da tre piani fuori terra e da un piano interrato adibito a cantine ed in specifico il manufatto edilizio è composto da due corpi di fabbrica adiacenti ma sfalsati, ciascuno è formato da tre piani e piano interrato.

La struttura di fondazione, in considerazione delle caratteristiche geometriche e dimensionali del fabbricato, è stata progettata come fondazione a platea (piastra alta cm.30) con travi di irrigidimento in corrispondenza dei pilastri. I muri di sostegno contro terra sono formati da pareti prefabbricate (sp=30) progettate specificatamente per tale funzione e collegate con la fondazione da ferri.

La struttura portante in elevazione è in cemento armato.

La struttura orizzontale del I°-II°-II° impalcato è solaio a pannelli di latero cemento posti in opera con getto di completamento (latero cemento prefabbricati)..

Descrizione desunta esclusivamente dal verbale di collaudo statico delle strutture del 30/11/2010 dell’ing. ./. e depositato in comune in data

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23/12/2010 P.G.307364.

Il complesso di cui fa parte la porzione di villetta a schiera aperta su tre lati, ha i paramenti esterni intonacati e tinteggiati, coperto a falde inclinate con orditura principale e secondaria in legno lamellare, tavolato in legno, manto di copertura in coppi di laterizio.

L’area esterna che degrada a valle, di proprietà esclusiva presenta ancora le caratteristiche di incompletezza del cantiere.

Unità immobiliare al piano seminterrato, terra, primo e secondo sottotetto.

Finiture interne:

L’unità immobiliare oggetto di procedura esecuzione all’attualità al grezzo avanzato, risulta ferma da alcuni anni, completata la struttura in elevazione e la struttura portante con le strutture piane solai, così come i muri perimetrali portanti ed i tramezzi interni.

E’ stato creato all’interno dell’unità abitativa un vano che dovrà ospitare la cabina ascensore di collegamento ai vari piani.

Completamente ultimata risulta la copertura a falde inclinate in struttura lignea portante (primaria e secondaria) con gronde e pluviali in rame in parte realizzati.

Sono già predisposti gli impianti di civile abitazione (elettrico-gas-idrico- sanitario) e ultimata la posa risultano coperti da uno strato di calcestruzzo già tirata in parte in piano per la posa dei pavimenti, così come sono ancora al grezzo le scale interne di collegamento che presentano una struttura in c.a.

Le pareti sia interne che esterne sono intonacate e tinteggiati solo i paramenti esterni.

Principalmente mancano tutte le opere di finitura interna ed esterna,

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risultano solo presenti gli infissi esterni porte e porte finestre sia in alluminio elettrocolarato con vetro camera che in legno mordenzato con vetrocamera.

Come già evidenziato l’unità immobiliare risulta al grezzo avanzato non completata ed in stato di abbandono da alcuni anni, quindi necessita di una revisione completa dello stato di fatto della struttura edificata comprensiva degli impianti.

Quindi per detta unità immobiliare mancano le opere di finitura e gli interventi a corredo degli spazi esterni destinati a verde e di collegamento e finitura esterna all’unità immobiliare.

Tutto ciò meglio descritto nella documentazione fotografica allegata alla presente relazione così da farne parte integrante.

Non è stata consegnata allo scrivente nessuna Certificazione di Conformità secondo le Normative Vigenti in Materia degli impianti presenti nel bene oggetto di procedura esecutiva, e lo scrivente per detti impianti non certifica nessuna Conformità alle Vigenti Normative in Materia.

CONFORMITÀ IMPIANTI

Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.

CONSISTENZA SUPERFICIALE

La consistenza in superficie commerciale è stata determinata con metodo

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abitudinario, computando l’intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità o d’ambito con il vano scala.

Riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n°138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all’art. 3 commi 154-155 della legge 23 dicembre 1996 n°662. In particolare l’Allegato “C”: Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R.P.T.).

Consistenza superficiale

La consistenza in superficie commerciale è stata determinata con metodo

abitudinario, computando l’intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità o d’ambito con il vano scala.

Riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n°138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all’art. 3 commi 154-155 della legge 23 dicembre 1996 n°662. In particolare l’Allegato “C”: Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R.P.T.).

La superficie commerciale è stata determinata computando:

- Per intero la superficie dell’immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e

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perimetrali con spessore massimo fino a cm.50;

- Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti;

- Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente;

- Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali;

- Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali;

- Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili, non siano comunicanti, con i vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili;

- La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superfici aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata.

La superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Appartamento P.T-1-2 circa mq. 143,00 Locali Cantine S1 circa mq. 89,00 Logge PT circa mq. 18,00 Balconi 1° P circa mq. 9,00 Posto auto scoperto . circa. mq. 13,00 Area di proprietà PT circa. mq.170,00

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Con riferimento ai criteri generali sopra enunciati per la misurazione della consistenza sopraccitata e specificando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, la superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Applicando i dettami degli usi e delle consuetudini locali si può addivenire ad una superficie commerciale ragguagliata applicando opportuni coefficienti di destinazione d’uso, con arrotondamenti al metro quadrato come in appresso.

Superficie Coeff. di destinazione Sup. commerciale Appartamento P.T-1-2 mq. 143,00 x 1,00=mq. 143,00 Locali Cantine PS 1 mq. 89,00 x 0,50=mq. 44,00

Logge PT mq. 18,00 x 0,30=mq. 5,00

Balconi P 1° mq. 9,00 x 0,30=mq. 3,00 Posto auto scoperto mq. 13,00 x 0,50=mq. 7,00 Area di proprietà PT mq.170,00 x 0,10=mq. 17,00 Superficie commerciale circa Mq. 219,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l’unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura

STIMA DEL BENE - Analisi del mercato immobiliare:

Si precisa che il mercato immobiliare a livello "nazionale e locale" è ancora caratterizzato da una sostanziale fragilità, dovuta al perdurare della difficoltà di un incontro tra offerta attendista e una domanda debole, influenzata negativamente dalle difficoltà di accesso al credito. Per quanto riguarda i

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tempi medi di vendita si registra un ulteriore allungamento anche se tendenzialmente, gli sconti medi praticati risultano più forti rispetto al passato (15% - 30%), probabilmente giustificati da quotazioni già ridimensionate al ribasso.

-Lo scopo della stima è prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di mercato del bene prodotto;

-L’Aspetto economico del bene – è il valore di trasformazione, cioè il valore di scambio ricavato stimando il più probabile valore che verrebbe ad assumere quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio.

Il Criterio della stima: Vtr= (Vmp – Ktr ancora da sostenere)/qⁿ Vtr = valore di trasformazione;

Vmp = valore di mercato post trasformazione;

Ktr = costi di trasformazione ancora da sostenere;

q^{n =} fattore di attualizzazione.

Vmp

Il Vmp rappresenta il valore finale (stato attuale dell’immobile ad uso residenziale) del prodotto edilizio in seguito all’operazione di trasformazione.

Il Vmp = il valore di mercato delle superfici a destinazione residenziale.

Lo scrivente ha eseguito:

- indagini di mercato presso fonti indirette e dirette

- assunzione di un valore unitario di riferimento ritenuto il più vicino al più probabile valore di mercato del bene da stimare.

Con riferimento particolare alla composizione ed alle dinamiche di un

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mercato come quello del Comune di Bologna, l’Ufficio Provinciale di Bologna, con L’Ufficio Statistiche e Studi del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate-Territorio, pubblica semestralmente la Nota Territoriale.

Zona OMI di appartenenza

I valori unitari adottati costituiscono, l’espressione sintetica dell’immagine di mercato effettuata con operatori del settore immobiliare ed accedendo ad altre fonti informative indirette di cui è noto il sistema operativo, in specifico:

Banca dati delle quotazioni immobiliari – comune di Anno 2017 - Semestre 2

Provincia: BOLOGNA Comune: BOLOGNA

Fascia/zona: Pedecollinare e semicollinare Codice di zona D17

Microzona catastale n. 3

Tipologia Stato Conserv. Valore Mercato (E/mq.) Sup.L/N Valori Locaz.

mesi

MIN - MAX Abitazioni civili ottimo 3700 5200 Abitazioni civili normale 2800 4000 Abitazioni civili tipo econ. 2500 3800 Box normale 2500 3800 Ville e villini normale 4000 5200 Ville e villini ottimo 5200 5800

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-Osservatorio dei Valori degli immobili FIAIP anno 2019,report dicembre 2019 Abitazioni - 27 Colli Toscana San Ruffillo

- da ristrutturare : min. Euro 1600 max Euro 1900 - buono stato: min. Euro 2000 max Euro 2300 - ristrutturati internamente min. Euro 2600 max Euro 3100 - nuovi o ristrutturati internamente min. Euro 3300 max Euro 3700

*

In considerazione di quanto sopra scritto, della sua ubicazione, distribuzione esposizione, tipo di ristrutturazione, datazione dell’edificio, stato d’uso e di conservazione l’ausiliario del Giudice ha determinando un valore a metro quadrato pari a circa Euro 3.200,00 (tremila duecento/00), per metro quadrato di superficie commerciale, valore di primo realizzo che tiene conto del particolare momento del mercato immobiliare, della localizzazione dell’immobile, della sua tipologia e ridotto mediante abbattimento di circa un 10%, a metro quadrato, causa la regolarizzazione urbanistico edilizia del bene, gli oneri sanzionatori a titolo di oblazione o contributi aggiuntivi anche in merito all’accertamento di conformità richiesti dal comune (oltre a sanatoria sismica se necessaria) sempre a carico del futuro aggiudicatario, ciò con le seguenti risultanza

Euro/mq. 3.200,00 x 0,10 (abbattimento) = Euro/mq.2.880,00 valore unitario assunto a metro quadrato.

Valore attuale dell’unità immobiliare ad opere ultimate pari a :

Euro/mq.2.880,00 x mq.219,00 (sup. ragguagliata) = Euro 630.000,00 (seicento trenta mila/00).

Il Criterio della stima: Vtf= (Vmp – Ktr costi ancora da sostenere)/qⁿ

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Vmp = Euro 630.000,00 (comprensivo dell’area)

Cc= Euro 92.000,00 (lavori rimanenti circa 30%opere di finitura) (Euro/mq.1400,00 x 30% lavori eseguiti) x mq.219,00 di sup. ragguagliata);

Cc+ U1-U2 = (già pagati)

St = Euro 8.000,00 (competenze tecniche)

Ktr = Cc+ St = totale costi ancora da sostenere Euro100.000,00

L'approccio estimativo è stato quindi individuato nel procedimento del valore di trasformazione che si connota in via generale come differenza tra il valore di mercato del prodotto finito ed il costo necessario per la trasformazione.

La stima del valore di trasformazione, intesa come stima del valore di mercato di un bene suscettivo di essere trasformato, può essere espressa dal seguente algoritmo di calcolo:

Vtf = Vmp (C- St - Op- U1-U2 - Cc – PL) -Ktr (costi ancora da sostenere)=

qⁿ Euro 630.000,00 – Euro 100.000,00 (1+r) ⁿ

r = saggio medio di redditività dei fabbricati a 4,0%;

n = Periodo intercorrente tra la valutazione e la vendita del fabbricato anni 2, data dalla fine lavori a seguito di acquisizione;

*

Vtf = Euro 630.000,00 – 100.000,00 = Euro 491.000,00 1,08

In caso di vendita forzosa dell’intero bene si precisa che al valore di trasformazione di detta porzione edilizia al grezzo avanzato, causa la tipologia dell’intervento, l’articolazione del costruito su più piani, lo stato di abbandono del cantiere, le opere che l’aggiudicatario deve sostenere, la

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verifica dell’impiantistica già presente, la conclusione della pratica edilizia, oltre il fine che guida la stima (limitazione in quanto vendita giudiziaria), lo scrivente ha ritenuto corretto applicare un abbattimento di circa un 15% ciò con le seguenti risultanze:

Euro 491.000,00 x 15% (fattore di riduzione) = Euro 98.200,00

Euro 491.000,00 - Euro 98.200,00 = Euro 392.800,00 (valore arrotondato per eccesso ad Euro 393.000,00 (trecento novanta tremila/00).

La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell’Ausiliario del GE, con criterio sintetico.

-la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportate in perizia.

Anche l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo o di arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene

“non alterano il valore complessivo di stima indicato”.

Riassumendo nel caso di vendita forzosa il più probabile valore di mercato del bene oggetto di procedura esecutiva da porre A BASE D’ASTA risulta pari ad Euro 393.000,00 (trecento novantatre mila/00).

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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore

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chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza

Bologna 24 marzo 2020

L’Ausiliario del Giudice Arch. Stefano Masotti