Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico, considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. È stata effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per l’immobile oggetto di perizia pari a 1.301 €/mq. L’immobile si colloca nella fascia inferiore del campione, i cui prezzi unitari oscillano da 1.250 €/mq a 1.500 €/mq, con un valore medio di 1.411 €/mq. Il prezzo unitario di 1.301
€/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 230.105.
Si è poi proceduto a detrarre da tale valore l’importo per i costi amministrativi e tecnici per regolarizzare le difformità riscontrate,
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quantificati in € 104 (diritti amministrativi comunali) + € 1.000 (sanzione) +
€ 516 (sanzione) + € 267 (sanzione) + € 2.000 (spese tecniche per pratica edilizia e di aggiornamento catastale) + € 2.500 per demolizioni / rimozioni
= € 6.387. Il valore di stima dell'immobile oggetto di perizia è dunque pari a
€ 230.105 - € 6.387 = € 223.718.
Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:
- Riduzione del 15%, trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva:
€ 223.718 x 0,15 = € 33.557
- Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione dell’immobile oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.
Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 223.718 - € 33.557 = € 190.161 = € 190.000 in cifra tonda.
LOTTO 2
Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico, considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. È stata effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per
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l’immobile oggetto di perizia pari a 1.047 €/mq. L’immobile si colloca all’estremo inferiore del campione, i cui prezzi unitari oscillano da 1.250
€/mq a 1.500 €/mq, con un valore medio di 1.411 €/mq. Il prezzo unitario di 1.047 €/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 165.535.
Si è poi proceduto a detrarre da tale valore l’importo per i costi amministrativi e tecnici per la pratica per l’abitabilità / agibilità dell’immobile, quantificati in € 52 (diritti amministrativi comunali) +
€ 2.000 (spese tecniche per pratica edilizia e di aggiornamento catastale) =
€ 2.052. Il valore di stima dell'immobile oggetto di perizia è dunque pari a
€ 165.535 - € 2.052 = € 163.483.
Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:
- Riduzione del 15%, trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva:
€ 163.483 x 0,15 = € 24.522.
- Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione dell’immobile oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.
Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 163.483 - € 24.522
= € 138.961 = € 139.000 in cifra tonda.
LOTTO 3
In merito alla stima dell’immobile, sono state fatte le considerazioni
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illustrate a seguire. Nella situazione attuale l’immobile, così come terreni limitrofi, è utilizzato per la coltivazione con impianto irriguo, e risulta accatastato come terreno agricolo seminativo irriguo: Particella 181 Foglio 40 – Qualità Seminativo Irriguo, Classe 3, Superficie ca. 894 mq, Reddito Dominicale Euro 7,62, Reddito Agrario Euro 5,08; Particella 265 Foglio 40, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie ca. 3.341 mq, Reddito Dominicale Euro 31,06, Reddito Agrario Euro 18,98. In base alle indagini di mercato effettuate nell’area, il valore unitario di mercato massimo rilevato per terreni simili a uso agricolo è pari a ca. €/mq 12,00. Si è assunto detto valore come base di riferimento per la stima del bene, dal momento che è quello che si ritiene adeguato a un terreno che ha una destinazione urbanistica diversa dall’uso attuale, che prevede un futuro sviluppo immobiliare per la creazione di “aree attrezzate a parco, gioco, sport e aggregazione”. Moltiplicando il valore unitario massimo del terreno agricolo rilevato di cui sopra, pari a €/mq 12,00, assunto qui come base per la stima di un bene la cui destinazione urbanistica è diversa, per la superficie complessiva del terreno, il valore del lotto risulta pari a € 50.820. Questo valore costituisce una quotazione coerente con l’attuale canone di affitto dell’immobile di cui al contratto di locazione in atto, pari a € 1.000 annui.
Per tenere conto dell’ulteriore suscettività e possibilità di futuro sviluppo dell’immobile oggetto di perizia, considerato l’uso agricolo attuale prevalente dei terreni limitrofi, dove al momento non appaiono segnali di prospettive di sviluppo quali quelle previste dall’attuale destinazione urbanistica, considerato inoltre che tali suscettività scontano da una parte la probabilità che esse si realizzino effettivamente, e inoltre i tempi in cui
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questo sviluppo possa effettivamente realizzarsi, si considera che detta suscettività possa rappresentarsi nel prezzo con un incremento di ca. il 20 % del valore indicato come termine di riferimento: € 50.820 x 1,20 = € 60.984.
Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:
- Riduzione del 15%, trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva:
€ 60.984 x 0,15 = € 9.147.
Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 60.984 - € 9.147
= € 51.837 = € 52.000 in cifra tonda.
L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in tre lotti.
Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi di:
Lotto 1: intera proprietà di abitazione a schiera di testa con piano terra rialzato, primo piano, piano interrato, con area scoperta di pertinenza, e magazzino – autorimessa al piano interrato, in via Tagliamento n. 8, nel Comune di Castelfranco Veneto (TV).
Lotto 2: proprietà per 1/9 di abitazione a schiera di testa con piano terra, primo piano, corpo di fabbrica di servizio con piano terra e piano interrato, con autorimessa al piano terra, tettoia, area scoperta di pertinenza, in via Cristoforo Colombo n. 2, Castelfranco Veneto (TV).
Lotto 3: proprietà per 1/9 di terreno nel Comune di Castelfranco Veneto (TV).
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, delle loro destinazioni, delle caratteristiche posizionali intrinseche ed estrinseche, delle caratteristiche tecnologiche e qualitativo - architettoniche, e delle risultanze delle indagini di mercato effettuate, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni oggetto di
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perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva:
VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO 1) € 190.000,00 VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO 2) € 139.000,00
VALORE DELLA QUOTA PIGNORATA DI 1/9 DEL BENE (LOTTO