Il più probabile valore di mercato di un bene immobiliare può essere determinato se-condo diversi criteri di valutazione (di comparazione, di capitalizzazione del reddito, di
trasformazione, di surrogazione, di ricostruzione, di complementarietà, ecc.).
La scelta del criterio di valutazione, con la relativa procedura, deve rispondere nel modo più pertinente allo scopo.
Il criterio del valore di comparazione (metodo diretto) si differenzia dagli altri in quanto utilizza nella comparazione un parametro globale, che sintetizza in sé le caratteristiche del bene e lo pone a confronto con beni analoghi a quello da stimare, in modo da acquisire una scala di valori entro la quale collocare il bene oggetto della valutazione che sarà tanto più attendibile quanto più il bene sarà collocabile nella specifica posizione di una scala di valori omogenea, cioè di beni analoghi.
I prezzi di riferimento, sufficientemente numerosi e attendibili, dovranno riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione ed essersi verificati in tempi non lontani dalla data della valutazione.
Nel caso degli altri criteri di valutazione (metodi indiretti) si utilizzano vari parametri disaggregati, le cui analisi, valutazioni (anche per confronto specifico) e riaggregazione con opportuni algoritmi in funzione dei parametri assunti, portano alla determinazione conclusiva del valore del bene immobiliare.
Le procedure, materialmente, risultano condizionate dalla conoscenza dei valori e dei coefficienti attribuiti a tutti i parametri utilizzati nella valutazione.
Quando le informazioni di mercato sono numericamente scarse, il tecnico valutatore deve scegliere con attenzione quelle più utili per avere comunque una rappresentatività ragionevolmente significativa del bene e dei dati parametrici oggetto delle informazioni stesse.
Anche a tale fine è indispensabile la conoscenza delle caratteristiche dei beni che si assumono per il confronto dei prezzi di mercato e la conoscenza delle caratteristiche del bene oggetto della valutazione.
Se non fosse possibile o si ritenesse non sufficiente procedere con la comparazione diretta, per inesistenza del mercato o per scarsità dei prezzi parametrici rappresentativi di beni analoghi sul mercato, che rendano possibile esprimere il giudizio sintetico del valore di mercato del bene, è opportuno ed utile adottare procedure di tipo indiretto, analizzando e valutando più parametri.
La procedura di valutazione va scelta in relazione allo scopo da perseguire verifican-done l'applicabilità al caso specifico.
A volte, in casi complessi, è utile e possibile l'adozione di più procedure, previa verifica di applicabilità, al fine di meglio raggiungere e concludere la valutazione.
La valutazione dell’asset viene effettuata con procedimento analitico, consistente nell’attualizzazione della differenza tra il valore del prodotto finito e il costo di tra-sformazione.
L’ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che il più probabile valore di mercato di un’area edificabile coincida con il massimo prezzo che un imprenditore/trasformatore può essere disposto ad accettare in condizioni di “ordinarietà”, per l‘acquisto dell’area.
In termini matematici, detto procedimento è così formulato:
V = [Vpf – (Kc + St + OOUU + Sg + Sc + I + P + Imp)] : (1 + r)n
dove:
Vpf = valore di mercato del prodotto edilizio finito al momento del suo completa-mento;
Kc = costo di costruzione degli edifici comprensivo dell’utile del costruttore;
St = spese tecniche;
OOUU= oneri di urbanizzazione primaria (OOUU1) + oneri perequativi (OOUUper) + oneri di urbanizzazione secondaria (OOUU2) + contributo sul costo di costruzione di costruzione (Cc);
Sg = spese generali;
Sc= spese di commercializzazione;
I = interessi passivi sul capitale impegnato;
P = profitto dell’imprenditore/trasformatore;
Imp = imposte;
r = saggio di attualizzazione;
n = numero di anni intercorrenti tra il tempo della stima e il termine della trasforma-zione edilizia.
Valore dell'immobile ultimato (Vpf). Il valore del prodotto finito è determinato in metodo sintetico comparativo. Per la determinazione del valore dell’immobile ultimato, in assenza di un progetto ed alla luce della vigente normativa urbanistica, stante la conformazione del lotto, le distanze dai confini e dalle strade, nonché la potenzialità edificatoria teorica, si ipotizza la realizzazione fabbricati condominiali multi-piano. Preliminarmente è necessario calcolare la Superficie Lorda Vendibile (SLV) in quanto il dato urbanistico fornisce solo la superficie edificabile espressa in mq. di Sp (comprensiva dei muri) mentre la superficie commerciale, che costituisce il parametro di riferimento della stima per comparazione, comprende anche le altre
superfici accessorie (balconi, cantine, autorimesse).
Trattandosi inoltre di edilizia convenzionata (PEEP) ai sensi dell’art. 2 della L.R.
42/99 occorre inoltre calcolare la Sc (Superficie convenzionale); da indagini effettuate in loco presso società immobiliari e di costruzione ed in seguito ad un confronto con i progettisti del Piano, appare congruo applicare un correttivo sulla SLV pari al parametro di 0,90 ai fini del calolo della Sc.
Tenendo conto di quanto verificato all’interno del capitolo 7 “Indagine amministrativa”, ai fini del calcolo delle superfici, considerando che la quota di usi per attività connesse alla residenza assomma a una percentuale inferiore al 2,00% del totale, si considererà, l’un per l’altro, che la Sp complessiva sia individuata in complessivi 6.753,40 per usi residenziali.
Pertanto:
Sp = 6.753,40 mq.
SLV = Sp X 1,40 = mq. 6.753,40 x 1,40 = mq. 9.454,76 arrotondato a 9.450,00 mq.
SLV.
Sc = SLV X 0,90 = 9.450,00 mq. X 0,9 = 8.505,00 mq. arrotondato a 8.500,00 mq.
Sc.
In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenuto conto dell’ubicazione, della possibile appetibilità complessiva degli immobili finiti, con parti-colare riferimento alla tipologia ipotizzata, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e infine, dell’attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di potere considerare i valori unitari che seguono in considerazione che il prezzo massimo di vendita stabilito dall’art. 14 comma 1 dello schema di convenzione urbanistica è fissato in max € 2.128,39 €/mq Sc (Allegato 5).
Fabbricati finiti (Vpf) mq. 8.500,00 x €/mq. 2.128,39 = € 18.091.315,00 (Euro
diciottomilioninovantunomilatrecentoquindici/00).
Costi di trasformazione. I costi della trasformazione sono dati dalla somma del costo di costruzione, comprensivo dell’utile di impresa costruttrice (Kc), delle spese tec-niche (St), degli oneri di urbanizzazione (OOUU), delle spese generali e di commercializzazione (S), degli oneri finanziari (I), del profitto dell’imprenditore (P) e delle relative imposte (Imp).
Costo di costruzione. Sono stati esaminati i costi parametrici di immobili similari a quelli ipotizzati, desunti da indagini effettuate presso imprese edili operanti nella zona:
Costo di costruzione comprensivo dell’utile del costruttore = mq. SLV 9.450,00 x
€/mq. 1.200,00 = € 11.340.000,00 (Euro undicimilionitrecentoquarantamila/00).
Le spese tecniche sono relative al progetto e direzione lavori (architettonica, strutturale ed impiantistica) degli edifici, agli oneri dovuti ai tecnici della sicurezza ecc.. Con riferimento alla Tariffa Ingegneri e Architetti si ritiene di potere considerare un costo globale pari al 5,00% (cinque/00 per cento) dell’importo dei lavori sopra determinati; pertanto:
Spese tecniche (St) = € 11.340.000,00 x 0,05 = € 567.000,00 (Euro cinquecentosessantasettemila/00).
Oneri di urbanizzazione (OOUU= OOUU1 + OOUUper + OOUU2 + Cc). Dal preventivo sommario delle opere di urbanizzazione allegato al Programma integrato (Allegato 9) si evince che gli oneri urbanizzativi primari di pertinenza della società, inclusi agli oneri perequativi afferenti il cosiddetto “beneficio pubblico aggiuntivo”, ammontano ad un incidenza pari a 149,80 €/mq. Sp circa e così per un onere complessivo pari a € 1.011.691,79 circa; dal Quadro economico allegato al Programma integrato (Allegato 11) gli oneri di urbanizzazione secondaria di
pertinenza della società ammontano a complessivi € 138.804,81 e così per un incidenza pari a € 20,55 €/mq. Sp: da informazioni rese dai progettisti del Programma integrato, non verificate dalla scrivente, emerge che le opere afferenti le urbanizzazioni secondarie da realizzarsi a scomputo totale, sono superiori all’onere dovuto; da informazioni rese dai progettisti del Programma integrato, non verificate dalla scrivente, emerge che il contributo sul costo di costruzione, trattandosi di edilizia PEEP, non è dovuto.
Tutto ciò considerato, l’onere afferente le urbanizzazioni (OOUU) totale ammonta a:
€ 1.011.691,79 (OOUU1+OOUUper) + € 138.804,81 (OOUU2) + 0,00 (Cc) = € 1.150.496,61 circa (Euro un milione centocinquantamila quattrocentonovanta sei/sessantuno).
Spese generali (Sg). In tale voce sono compresi i costi interni amministrativi dell’operatore immobiliare, spese professionali (commercialista, legale, notaio) e costi per le richieste di allacciamento alle pubbliche utenze. Si assume pari al 2,00%
(due/00 per cento) del costo complessivo della produzione dato dalla somma del costo di costruzione, spese tecniche e oneri di urbanizzazione:
Sg = 0,02 x € 13.057.496,61 = € 261.149,93 circa (Euro duecentosessantunomilacentoquarantanove/novantatre).
Spese di commercializzazione (Sc). Considerati i costi medi di intermediazione si con-sidera il 2,00% (due/00 per cento) del valore del prodotto edilizio finito:
Sc = 0,02 x € 18.091.315,00 = € 361.826,30 (Euro trecentosessantunomilaottocentoventisei/trenta).
Interessi (I). Gli oneri finanziari sono calcolati con la nota formula di matematica fi-nanziaria I = C x (qn – 1), dove C è il capitale su cui devono essere calcolati gli interes-si e q = 1 + r1, con “r1” tasso applicato dalla banca, ed “n” durata del periodo
di esposizione. Si distingue “r1” da “r” che invece rappresenta il tasso di utilizzazione per allineare cronologicamente i diversi importi.
In considerazione dell’attuale difficoltà di ottenere linee di credito, si ipotizza una quota di debito del 25,00% (venticinque/00 per cento), un tasso passivo del 6,00%
(sei/00 per cento = Eur Irs 10 anni + 5,50% circa). La durata complessiva dell’operazione si assume pari a 4 anni corrispondenti al tempo di edificazione e vendita. In conclusione l’ammontare degli oneri finanziari risulta:
I = € 13.680.472,84 x 0,25 x [(1,06)4 – 1] = € 897.702,23 circa (Euro ottocentonovantasettemilasettecentodue/ventitre).
Il profitto dell’imprenditore/trasformatore (P) è correttamente valutabile solo al ter-mine dell’operazione come differenza tra costi e ricavi, allineati cronologicamente.
In via preventiva non si possono fare considerazioni approssimate tenendo conto, inoltre, che nell’edilizia il profitto è di norma più limitato rispetto ad altre attività industriali.
Si potrebbe procedere per successive approssimazioni ma, tuttavia, si preferisce trala-sciare il calcolo analitico, tenendone conto nella determinazione di un tasso di profitto lordo atteso dall’imprenditore/trasformatore cosi come rilevato sulla base di indagini di mercato svolte presso imprese del settore.
Per analogia, non essendo nota al tecnico estimatore l’operazione di dismissione dell’asset (compravendita dell’area ovvero share/deal), anche le imposte (Imp) si ritiene che esse siano ricomprese nella percentuale parametrica che segue. Tenuto conto di tutto ciò si reputa congruo assumere una percentuale del 15,00%, (quindici/00 per cento) calcolata sul totale dei costi e relativi interessi passivi, rappresentativa del pro-fitto lordo dell’imprenditore/trasformatore + le imposte afferenti la vendita:
P + Imp = 0,15 x € 14.578.175,07 = € 2.186.726,26 circa (Euro duemilionicentoottantaseimilasettecentoventisei/ventisei).
Il saggio di attualizzazione r rappresenta il costo opportunità del capitale ovvero la somma del tasso di rendimento di investimento privo di rischio più un premio legato alla possibilità di non ricevere le somme alla data prevista. Considerando il rendimen-to medio offerto da Titoli di Stato con scadenza omogenea all’orizzonte temporale dell’investimento, più un premio per il rischio si assume il tasso di attualizzazione r = 6,00% (sei/00 per cento).
Il periodo che si determina è riferito ai tempi tecnici standard per una simile iniziativa ovvero elaborazione, presentazione e approvazione del progetto, lavori di
costruzione e vendita degli edifici finiti. Tenuto conto dell’entità complessiva dell’operazione, della dimensione dell’intervento e del tempo necessario alla commercializzazione degli immobili si assume che in circa n. 4 (quattro) anni si completi l’intervento (n=4). Sostituendo gli importi sopra determinati alla seguente espressione algebrica del valore di trasformazione, si ottiene:
V area edif. = €: 1.326.413,67 (1 + 0,06)4 = € 1.050.643,86 circa (unmilionecinquantamilaseicentoquarantatre/ottantasei).
Tale importo, in realtà, rappresenta il valore dell’area se l’operazione immobiliare fosse immediatamente implementabile.
Invece, come si è detto, occorre stipulare la convenzione urbanistica contestualmente all’atto di ricomposizione fondiaria con tutti gli Attuatori.
Alla luce di tutto ciò è presumibile che l’operazione non possa, pertanto, avere inizio prima di 1 anno. Prudenzialmente si ritiene necessario “scontare” il predetto importo all’attualità mediante il coefficiente di anticipazione 1/qn dove:
q=1+ r2 con r2 = tasso di anticipazione finanziaria che si assume pari al tasso di ren-dimento medio di Titoli di Stato di pari orizzonte temporale, più un premio per il ri-schio; si assume pertanto il tasso di attualizzazione pari al 6,00% (sei/00 per cento).
n = 1 anno.
Pertanto si ha:
V area edif. = € 1.050.643,86 : (1 + 0,06)1 = € 991.173,46 circa che si arrotonda a 990.000,00 (Euro novecentonavantamila/00).
Pertanto si ottiene:
VALORE DI MERCATO ARROTONDATO: €. 990.000,00
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento ad oggi, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.
VALORE DI MERCATO A BASE D’ASTA: €. 990.000,00
* * *
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l'incarico affidatogli, la scrivente si dichiara a disposizione per ogni eventuale ed ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza Imola, 03/12/2019
IL TECNICO INCARICATO (Arch. Francesco Remondini) Allegati:
1) Planimetria catastale;
2) Visure catastali;
3) Certificato di Destinazione Urbanistica;
4) Relazione notarile ventennale;
5) Schema di convenzione e delibera di approvazione;
6) Cessione aree viabilità pubblica;
7) Assetto normativo;
7bis) Zonizzazione;
8) Documentazione fotografica;
9) Preventivo sommario OOUU;
10) Delibera Assemblea Consorzio Bissuola sud del 28/02/2013;
11) Quadro economico.
UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI IMOLA VERBALE DI ASSEVERAZIONE DI PERIZIA
(art. 5 R.D. 9 ottobre 1922 n.1366)
RG N………..
Oggi _________________ nella Cancelleria dell’Ufficio del Giudice di Pace intestato, avanti al Cancelliere sottoscritto è personalmente presente il\la sig Francesco Remondini.nato a Imola (BO) il 25/10/1970, .C. F. :RMNFNC 70R25E289P identificata\o a mezzo carta d’identità nr 1655115AA rilasciata dal Comune di Imola in data 13/01/2011, il quale, nella sua qualità di perito, chiede di asseverare con giuramento l'allegata relazione di perizia. Il sottoscritto Cancelliere, previa le ammonizioni di legge, deferisce al perito il giuramento di rito, che egli presta pronunciando la formula:
"Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto all'incarico affidatomi al solo scopo di far conoscere a chi spetti la verità". Letto confermato e sottoscritto.
IL PERITO IL CANCELLIERE