PERIZIA DI STIMA LOTTO N. 225 AREE EDIFICABILI PER USI PREVALENTEMENTE RESIDEZIALE IN LOCALITA BISSUOLA SUD, MESTRE (VE)

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PERIZIA DI STIMA LOTTO N. 225

AREE EDIFICABILI PER USI PREVALENTEMENTE RESIDEZIALE IN LOCALITA’ BISSUOLA SUD, MESTRE

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Il Commissario Liquidatore di CO.I.P.E.S. S. C. p. A. in LCA, Dott. Antonio Venturini in data 15/01/2018, incaricava Società Arketipo – Architettura &

Urbanistica, P.IVA e C.F. 03538141205, con sede a Imola (BO) in via Fanin, 22/C, che per svolgere questo incarico si avvale del Socio Arch. Francesco Remondini, iscritto all’Ordine degli Architetti di Bologna col n. 2746, di procedere alla redazione di perizia di stima di aree edificabili per usi prevalentemente residenziali in località Bissuola sud Mestre – Venezia, di proprietà CO.I.P.E.S. in LCA.

L’arch. Francesco Remondini, dopo aver preso visione dei documenti catastali, aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, aver avuto i necessari contatti con l'ufficio tecnico del Comune di Venezia, espone quanto segue.

* * * PREMESSA

I beni oggetto di perizia saranno presi in considerazione specificando:

1. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

3. CONFINI 4. PROPRIETÀ

5. DESCRIZIONE DEL BENE 6. PROVENIENZA DEL BENE 7 INDAGINE AMMINISTRATIVA

LOTTO N. 225 Bissuola sud (VE)

Aree edificabili per usi prevalentemente

residenziali

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8. ATTI PREGIUDIZIEVOLI – VINCOLI, ONERI ED ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITU’

9. REGIME FISCALE

10. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE 11. CONFORMITA’ IMPIANTI 12. STIMA DEL BENE.

* * *

1. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE

Trattasi di aree edificabili non urbanizzate (in seguito per brevità “asset”) per usi prevalentemente residenziali siti in Comune di Venezia – località Mestre (VE) all’interno di un più vasto comparto urbanistico denominato Programma integrato Nucleo n. 3 Bissuola sud (ZTO C2/9) P.E.E.P., collocata al margine dell’urbano consolidato di Mestre (quartieri Bissuola e Pertini), attraversata dalla via Vallenari bis e confinante, in parte, ad ovest dalla Bissagola e a su dal canale Osellino.

L’orografia del terreno si presenta pianeggiante; alla data attuale l’area è utilizzata come terreno agricolo (Allegato 8).

L’area complessiva afferente il comparto urbanistico consta di 176.900,00 mq. circa di Superficie Territoriale e 59.500,00 mq di Superficie lorda di pavimento (Sp) per usi residenziali e per attività connesse alla residenza (Sp).

Le aree edificabili di pertinenza della società diverranno, sulla base della delibera assunta dall’assemblea dal Consorzio delle opere di urbanizzazione denominato “*”

in data 28/02/2013 (Allegato 10), in seguito alla stipula della convenzione urbanistica e all’atto di ricomposizione fondiaria, i lotti n. 2 (insieme all’attuatore

*), n. 4 (insieme all’attuatore *), n. ri 9 e 11, per un totale di 6.753,40 mq. Sp dei quali 6.623,40 mq. di Sp per usi residenziali e 130,00 mq. si Sp per usi connessi alla

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residenza.

2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni attualmente in proprietà sono stati accatastati così come segue:

Comune di Venezia, sezione Mestre:

NCT:

Foglio 141, particella 34, qualità prato, classe 2, 9.670 mq., Redd. Dom. € 58,93 Redd. Agr. € 24,97;

(successivamente anche definiti “immobili di cui alla lettera A”) intestato a:

C.O.I.P.E.S – Consorzio di iniziative e promozione dell’edilizia sociale – società a responsabilità limitata, con sede a Venezia (VE), codice fiscale 01460900275 per 1/1;

Foglio 136, particella 198, qualità seminativo, classe 1, 9.060 mq., Redd. Dom. € 83,29 Redd. Agr. € 60,83;

(successivamente anche definiti “immobili di cui alla lettera B”);

intestato a:

C.O.I.P.E.S – Consorzio di iniziative e promozione dell’edilizia sociale – società cooperativa per azioni, con sede a Venezia (VE) codice fiscale 01460900275 per la quota di 1.612/10.000;

*- società cooperativa, con sede a *, codice fiscale * per la quota di 1.551/10.000;

Cooperativa *., con sede a *, codice fiscale * per la quota di 1.837/10.000;

*., con sede a *, codice fiscale *, per la quota di 50/100;

Foglio 141, particella 2600, qualità seminativo., classe 1, 1.300 mq., Redd. Dom. € 11,95 Redd. Agr. € 8,73;

Foglio 141, particella 2602, qualità seminativo, classe 1, 2.060 mq., Redd. Dom. €

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18,94 Redd. Agr. € 13,83;

(successivamente anche definiti “immobili di cui alla lettera B”);

intestati a:

C.O.I.P.E.S – Consorzio di iniziative e promozione dell’edilizia sociale – società cooperativa per azioni, con sede a Venezia (VE) codice fiscale 01460900275 per la quota di 1.612/10.000;

* società cooperativa, con sede a *, codice fiscale * per la quota di 1.551/10.000;

Cooperativa *, con sede a *, codice fiscale * per la quota di 1.837/10.000;

*, con sede a *, codice fiscale *, per la quota di 5.000/10.000;

Foglio 141, particella 2597, qualità seminativo, classe 1, 277 mq., Redd. Dom. € 2,55 Redd. Agr. € 1,86;

(successivamente anche definiti “immobili di cui alla lettera C”);

intestati a:

C.O.I.P.E.S – Consorzio di iniziative e promozione dell’edilizia sociale – società cooperativa per azioni, con sede a Venezia (VE) codice fiscale 01460900275 per la quota di 1.612/10.000; (per i mappali 2597 e 2599 risulta errata l’indicazione della sede ad Annone Veneto)

*, con sede a *, codice fiscale *, per la quota di 50/100;

Foglio 141, particella 323, porzione AA, qualità seminativo., classe 1, 3.000 mq.,

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Redd. Dom. € 27,58 Redd. Agr. € 20,14; , porzione BB, qualità prato., classe 2, 2.170 mq., Redd. Dom. € 13,22 Redd. Agr. € 5,60;

(successivamente anche definiti “immobili di cui alla lettera D”);

intestati a:

C.O.I.P.E.S – Consorzio di iniziative e promozione dell’edilizia sociale – società cooperativa per azioni, con sede a Venezia (VE) codice fiscale 01460900275 per la quota di 1.612/10.000; (per il mappale 323 risulta errata l’indicazione della sede ad Annone Veneto)

*, con sede a *, codice fiscale *, per la quota di 50/100 (5.000/10.000 per il solo mappale 323).

Si rimanda, per un maggiore dettaglio, alla visura catastale (Allegato 2) e alla planimetria catastale (Allegato 1).

3. CONFINI

Vedasi la descrizione dell’ubicazione dell’asset di cui al precedente Capitolo 1

“Consistenza e ubicazione dell’immobile”.

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4. PROPRIETA’

Vedasi il dettaglio delle proprietà catastali di cui al precedente Capitolo 2

“Identificazione catastale”.

5. DESCRIZIONE DEL BENE

Trattasi di aree edificabili non urbanizzate poste per usi prevalentemente residenziali siti in Comune di Venezia – località Mestre (VE) all’interno di un più vasto comparto urbanistico denominato Programma integrato Nucleo n. 3 Bissuola sud (ZTO C2/9) P.E.E.P., collocata al margine dell’urbano consolidato di Mestre (quartieri Bissuola e Pertini), attraversata dalla via Vallenari bis e confinante, in parte, ad ovest dalla Bissagola e a su dal canale Osellino; l’orografia del terreno è pianeggiante.

6. PROVENIENZA DEL BENE Immobili di cui alla precedente lettera A).

Anteriormente al ventennio l'immobile in oggetto era di piena ed esclusiva proprietà, in quote eguali e pro indiviso, dei signori *, nato a * il *, codice fiscale * e *, nata a * il *, codice fiscale *

Con atto di donazione ricevuto dal notaro * il 21 dicembre 1999 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 10 gennaio 2000 all'art. 365, la signora * ha donato la propria comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 dell'immobile in oggetto ai signori

*, nato a * il *, codice fiscale * e *, nato a * il *, codice fiscale *, tra loro in quote eguali e pro indiviso e, quindi, in ragione della quota indivisa di 1/4 ciascuno.

Con atto di donazione ricevuto dal notaro * il 29 dicembre 1999 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 10 gennaio 2000 all'art. 366, il signor * ha donato la propria

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comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 dell'immobile in oggetto ai signori

*, nato a * il *, codice fiscale * e *, nata a * il *, codice fiscale *, tra loro in quote eguali e pro indiviso e, quindi, in ragione della quota indivisa di 1/4 ciascuno.

Con atto di compravendita ricevuto dal notaro * l'1 giugno 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 3 giugno 2000 all'art. 11526, la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, con sede a Venezia (VE), codice fiscale 01460900275 ha acquistato il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell'immobile in oggetto.

Immobili di cui alla precedente lettera B).

Anteriormente al ventennio gli immobili in oggetto erano di piena ed esclusiva proprietà del signor *, nato a * il *, codice fiscale *, per acquisto fattone con atto ricevuto dal notaro * il * rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 6 novembre 1990 all'art.

14413.

Con atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 23 luglio 1991 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 2 agosto 1991 all'art. 11904, il signor * ha venduto alla *, con sede a *, codice fiscale *, la comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 degli immobili in oggetto.

Con atto di donazione ricevuto dal notaro * il 28 giugno 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 10 luglio 2000 all'art. 13966, il signor * ha donato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 dell'immobile in oggetto ai signori:

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- *, nata a * il *, codice fiscale *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 3/18;

- *, nato a * il *, codice fiscale *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 2/18;

- *, nata a * il *, codice fiscale *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 2/18.

Con atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 14 settembre 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 16 settembre 2000 all'art. 17833, la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, con sede a Venezia (VE), codice fiscale 01460900275 ha acquistato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 16,12/100 dell'immobile in oggetto.

Immobili di cui alla precedente lettera C).

Anteriormente al ventennio gli immobili in oggetto erano di piena ed esclusiva proprietà della signora * per acquisto fattone con atto di compravendita ricevuto dal notaro dottor * il 22 gennaio 1971 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 20 febbraio 1971 all'art. 2369.

Con il citato atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 23 luglio 1991 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 2 agosto 1991 all'art. 11904, la signora * ha venduto alla

* la comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 (un mezzo) degli immobili in

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oggetto.

Con atto di donazione ricevuto dal notaro dottor * il 28 giugno 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 10 luglio 2000 all'art. 13967, la signora * ha donato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 dell'immobile in oggetto ai signori:

- *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 3/18;

- *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 2/18.

Con il citato atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 14 settembre 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 16 settembre 2000 all'art. 17832, la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, con sede a Venezia (VE), codice fiscale 01460900275 ha acquistato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 16,12/100 (sedici virgola dodici centesimi) dell'immobile in oggetto.

Immobili di cui alla precedente lettera D).

Anteriormente al ventennio gli immobili in oggetto erano di piena ed esclusiva proprietà, in quote eguali e pro indiviso, del signor * e della * per acquisto fattone:

- quanto ai mappali 2606 e 2608 (allora distinti, unitamente a maggior consistenza, con il mappale 30), per acquisto fattone con atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 3 luglio 1992 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 16 luglio 1992 all'art. 11570;

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- quanto al mappale 323, con decreto di trasferimento n. * di repertorio emesso il 9 marzo 1994 dal * del Tribunale di Venezia e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare l'11 marzo 1994 all'art. 3630.

Con il citato atto di donazione ricevuto dal notaro * il 28 giugno 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 10 luglio 2000 all'art. 13966, il signor * ha donato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 1/2 dell'immobile in oggetto ai signori:

- *, comproprietà in ragione della quota indivisa di 2/18.

Con il citato atto di compravendita ricevuto dal notaro * il 14 settembre 2000 rep. * e trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 16 settembre 2000 all'art. 17832, la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, con sede a Venezia (VE), codice fiscale 01460900275 ha acquistato la comproprietà in ragione della quota indivisa di 16,12/100 (sedici virgola dodici centesimi) dell'immobile in oggetto.

Infine si evidenzia che Con delibera dell'assemblea verbalizzata dal notaro * il 13 dicembre 2004 rep. *, non volturato in catasto, né trascritta nei registri immobiliari, la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA ha assunto l'attuale denominazione sociale CO.I.P.E.S. - CONSORZIO

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DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI.

Il tutto come meglio precisato nella relazione notarile ventennale (Allegato 4).

7. INDAGINE AMMINISTRATIVA

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Venezia con PEC in data 14/11/2019 num. reg. 0573067 (Allegato 3) emerge quanto segue.

Per quanto attiene l’area al Foglio 141, (ex Sezione MESTRE, Foglio 20), Mappali 34-2599: sono individuate dal P.R.G. - Variante per la Terraferma approvato con Delibera di G.R.V. n. 3905 del 03/12/2004 e successiva Delibera di G.R.V. n. 2141 del 29/07/2008, per la maggior parte come “Zona territoriale omogenea C – sottozona C2-9” soggetta a “strumento urbanistico attuativo obbligatorio” (di iniziativa pubblica) secondo il Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP) – nuclei 3-4 Bissuola Nord e Sud, approvata con D.G.R.V.n.3905/2004, n.2141/2008 e s.m.i., adottata con Delibera di G.C. n. 226 del 19/05/2011 e successiva Variante parziale approvata con delibera di G.C. n. 230 del 24/05/2012, la restante parte come “Attrezzature di scala urbana e territoriale, zone per attrezzature, spazi pubblici o di uso pubblico territoriale - Is - Istruzione Superiore esistente”.

Per quanto attiene le aree al Foglio 141, (ex Sezione MESTRE, Foglio 20), Mappali 55-323-2597-2600-2602-2606-2608-2609-2611 e al Foglio 136, (ex Sezione MESTRE, Foglio 15) Mappale 198; sono individuate dal P.R.G. - Variante per la Terraferma approvato con Delibera di G.R.V. n. 3905 del 03/12/2004 e successiva Delibera di G.R.V. n. 2141 del 29/07/2008, come “Zona territoriale omogenea C - sottozona C2-9” soggetta a “strumento urbanistico attuativo obbligatorio” (di iniziativa pubblica) secondo il Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP) –nuclei 3-4 Bissuola Nord e Sud, approvata con D.G.R.V.n.3905/2004,

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n.2141/2008 e s.m.i., adottata con Delibera di G.C. n. 226 del 19/05/2011 e successiva Variante parziale approvata con delibera di G.C. n. 230 del 24/05/2012.

Gli interventi su tali aree sono disciplinati dagli articoli 15-16-47-50-68-69-70-71- 78- 81 delle Norme Tecniche Speciali di Attuazione (N.T.S.A) integrati dagli articoli delle Norme Tecniche Generali di Attuazione (N.T.G.A.) del P.R.G. - Variante al P.R.G. per la Terraferma, approvata con Delibera di G.R.V n. 3905 del 03/12/2004, e successiva Delibera di G.R.V n. 2141 del 29/07/2008, come modificate ed integrate dalle Varianti approvate con Delibera di G.R.V o n. 738 del 24/03/2009, con Delibera di Consiglio Comunale n. 6 del 17/01/2011 e con variante n. 4 al P.I.

approvata con Delibera di C.C. n. 45 del 02/04/2015.

L’attuazione degli interventi avviene secondo le disposizioni e prescrizioni del Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.), Nuclei 3 e 4 Bissuola Sud e Nord mediante Programma Integrato di Intervento, sopracitati.

L’area prevista in ampliamento C2-9, dalla Variante per la Terraferma approvato con Delibera di G.R.V. n. 3905 del 03/12/2004 e successiva Delibera di G.R.V. n. 2141 del 29/07/2008, risulta ora normata dal combinato disposto dell’art. 9, del “D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380” e dall’art. 9, del “D.P.R. 6 giugno 2001, n. 327” del Testo Unico in materia di espropriazioni, i vincoli preordinati all’esproprio, hanno durata di anni cinque dalla data di approvazione del piano urbanistico generale, decorso tale periodo il vincolo decade e trova applicazione la disciplina dettata dall’articolo 9 del testo Unico in materia edilizia di cui al “D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”.

Il terreno in questione è ricompreso nel "Vincolo Sismico" di cui l'O.P.C.M n° 3274 del 20/03/2003 e ss. mm. ii.

Detto terreno risulta inoltre idoneo alla Compatibilità Geologica di cui agli artt. 15 e 16 delle Norme Tecniche del P.A.T., come già individuati nella tavola 3 di progetto

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“Carta delle Fragilità” del P.A.T., Area Esondabile o a Ristagno Idrico per insufficienza della rete fognaria e di bonifica.

L’ambito, secondo le sopra richiamate mappe di vincolo individuate ai sensi del Codice della Navigazione Aerea, approvato con Dlg. 151/06 2006, è soggetto a:

- limitazione per la realizzazione di impianti eolici (art. 711);

- limitazione relativa per la navigazione aerea superficie conica quota min. limite:

126,65 m s.l.m., quota max. limite: 146,65 m s.l.m. (art. 707 c. 1,2,3,4);

- limitazione per la realizzazione di manufatti riflettenti, impianti fotovoltaici, ciminiere, antenne e apparati radioelettrici irradianti art. 711;

- limitazione per la realizzazione di discariche o fonti attrattive fauna selvatica (art.

711).

L'area risulta di Interesse Naturalistico in Regime di Salvaguardia di proprietà pubblica in località Bissuola – Bosco dell’Osellino.

L’ambito risulta interessato da un percorso ciclopedonale in sede propria.

Parte dei mappali ricadono parzialmente nella fascia di rispetto degli elettrodotti individuata ai sensi del D.P.C.M. del 08/07/2003.

Nel piano di Classificazione Acustica approvato con Delibera di C.C. n. 39 del 10.02.2005, l'area è posta per la maggior parte in classe II " Aree prevalentemente residenziali", la restante parte in classe I "Aree particolarmente protette".

L'ambito risulta interno alla "Delimitazione del Centro Urbano" individuata con Delibera di Giunta Comunale n. 707 del 20/12/2013, ai sensi della L.R. n. 50 del 28/12/2012, e risulta interno alla "Delimitazione del Centro abitato" individuata con Delibera di Giunta Comunale n. 115 del 28/03/2013, ai sensi dell'art. 4 del Decreto Lgs. n. 285 del 30/04/1992, "Nuovo Codice della Strada".

Ai sensi dell’art. 48 comma 5 bis della L.R. n. 11/2004, la destinazione urbanistica

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dell’area in questione risulta compatibile con il P.A.T. e pertanto mantiene la propria efficacia come Piano degli interventi.

Si specifica inoltre che il Comune con deliberazione di C. C. n. 184 del 28/10/2002, ha approvato il Piano di Zona P.E.E.P, in attuazione della Variante al P.R.G. per la Terraferma (approvata con D.G.R.V. n. 531 del 23/02/1998) che ha interessato ventidue Z.T.O. di tipo C2, organizzate in sedici Nuclei, ed un Nucleo localizzato a Murano, definito dalla V.P.R.G. per l’isola di Murano (approvata con D.G.R.V. n. 4037 del 15/12/2000).

Il Comune con deliberazione di C. C. n. 94 del 27/05/2002, esecutiva per decorso del termine il 18/06/2002, così come modificata ed integrata con delibera di C. C. n.

20 del 10/02/2003 esecutiva per decorso del termine il 28/02/2003, ha approvato le direttive e i criteri per l’assegnazione delle aree del Piano di Zona ai sensi della Legge 18 aprile 1962, n. 167 (P.E.E.P) e dell’art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modifiche ed integrazioni.

Il Comune ha poi, con deliberazione di C. C. n. 23 del 10/02/2003, approvato il primo Programma Pluriennale di Attuazione del Comune di Venezia (ex art. 38 della L. 865/1971 e smi.) che disponeva, in particolare, ai sensi dell’art. 16 della L. 179/92 e alle direttive e criteri per l’assegnazione delle aree del Piano di Zona, di cui alle succitate deliberazioni C.C. n. 94 del 27/05/2002 e n. 20 del 10/02/2003, l’attuazione dei Nuclei 3 e 4 mediante Programma Integrato di Intervento.

Con deliberazione di G. C. n. 125 del 02/04/2012 lo stesso Comune ha approvato il Progetto Preliminare denominato “Vallenari bis – 2^° lotto, Viabilità Bissuola”, e successivamente con delibera di G. C. n. 156 del 04/04/2014 ha approvato il Progetto Definitivo, che sarà realizzata dalla A. C.,

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costituirà anche l’asse viario principale per i nuclei n^° 3 Bissuola Sud (ZTO C2/9) e n^° 4 Bissuola Nord (ZTO C2/10).

Successivamente a ciò il Comune con deliberazione di G. C. n. 230 del 24/05/2012, ha approvato la Variante parziale al Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P) per i Nuclei n^° 3 Bissuola Sud (ZTO C2/9) e n^° 4 Bissuola Nord

(ZTO C2/10) ai sensi dell’art. 5 comma 13 della L. 106/2011, che, nel confermare i perimetri previsti dal P.E.E.P vigente, ha previsto per il nucleo Sud l’adeguamento ai parametri edificatori definiti dalla V.P.R.G. per la Z.T.O C2-9, mentre per il Nucleo Nord, la conferma dei parametri edificatori previsti dal piano P.E.E.P. vigente.

Il Comune con delibera di G. C. n. 537 del 19/11/2012, esecutiva per decorso del termine, ha approvato l’avviso di selezione pubblica per l’individuazione dei soggetti attuatori del Nucleo n. 3 Bissuola Sud e del Nucleo n. 4 Bissuola Nord, in conformità agli artt. 9 e 10 dell’allegato alla succitata delibera di C. C.

n. 20 del 10/02/2003 e successiva deliberazione del C. C. n. 94 del 27/05/2002.

In seguito a ciò il Comune ha pubblicato, il relativo Bando P.G. 538039 del 18/12/2012 (di cui all’avviso P. G. 538220 del 18/12/2012) per l’individuazione dei soggetti attuatori del Nucleo n. 3 Bissuola Sud e del Nucleo n. 4 Bissuola Nord, all’Albo Pretrorio dal 19/12/2013 al 17/02/2013, e stabiliva la possibilità di inviare eventuali domande di partecipazione entro e non oltre le ore 12,00 di 19/03/2013.

In data 19/03/2013 con prot. 2013/130964 hanno presentato domanda di partecipazione al Programma Integrato di intervento per la sola Z.T.O. C2/9 –

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Nucleo N. 3 P.E.E.P. (Bissuola Sud), in qualità di DITTE PROPONENTI, una pluralità di soggetti, tra i quali "COIPES coop. SPA" società cooperativa, con sede legale in Mestre (VE) via Torino n^° 186.

E’ pertanto stata approvata la Variante parziale al Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P) per i Nuclei n° 3 Bissuola Sud (ZTO C2/9) e n° 4 Bissuola Nord (ZTO C2/10), ai sensi dell’art. 5 comma 13 della L. 106/2011, approvata con deliberazione di G. C. n. 230 del 24/05/2012, limitatamente per il Nucleo n° 3 Bissuola Sud (ZTO C2/9).

Le Ditte Proponenti hanno altresì congiuntamente sottoscritto, registrato ed allegato alla domanda di partecipazione, atto d’obbligo rep. * e rep. * del 15/10/2013 notaio * registrato a Mestre il 16/10/2013, con effetto indivisibile e solidale anche per gli aventi causa, ad adempiere a tutte le obbligazioni richieste dall’avviso pubblicato per la selezione, limitatamente al comparto Sud, di assumere, e nella fattispecie:

- cessione immediata, volontaria e gratuita al Comune (come sopra specificata con la lettera di risposta del 11/09/2013) con atto di rinuncia ad ogni azione avversa al procedimento espropriativo delle aree od immobili ricompresi nel perimetro di progetto della viabilità principale denominata "Vallenari bis – 2° lotto”, oggi realizzata a cura e spese della Direzione Progettazione ed Esecuzione Lavori del Comune di Venezia e di AVM spa;

- integrale esecuzione, a propria cura e spese, a solo scomputo degli oneri tabellari di urbanizzazione primaria e secondaria, e gratuitamente per le parti eccedenti gli importi computabili delle opere di urbanizzazione.

In data 03/07/2019 il Comune di Venezia ha approvato il Programma integrato e deliberato lo schema di convenzione urbanistica (Allegato 5): si segnala che al comma 10 delle premesse dello schema di convenzione la Sp totale dell’intervento

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viene indicata in 56.200,00 mq. Sp per usi residenziali e 8.210,00 mq. Sp per usi connessi alla residenza, diversamente da quanto stabilito dalle tavole del Programma integrato che fissa in complessivi 59.500,00 mq. Sp la capacità edificatoria totale dell’intero comparto urbanistico.

Detto Porgramma integrato individua il progetto planivolumetrico di sviluppo immobiliare dell’intero compendio immobiliare (Allegati 7 e 7bis).

Si sottolinea l’attuazione di alcuni dei lotti di pertinenza della Procedura (lotto n. 9 e n. 11/parte) sono condizionati dall’interramento dell’elettrodotto, che è opera indispensabile allo sviluppo immobiliare dell’area.

Con l’atto di cessione a rogito Notaio * in Mestre-Venezia in data 18/09/2019 COIPES in LCA ha ultimato la cessione delle aree afferenti la viabilità di cui sopra (Allegato 6).

Al fine di completare la procedura amministrativa ed urbanistica occorre ora addivenire alla sottoscrizione della convenzione urbanistica comportante la ricomposizione fondiraia, unitamente a tutti gli altri Attuatori, al fine di individuare i lotti di pertinenza della Procedura.

8. ATTI PREGIUDIZIEVOLI-VINCOLI, ONERI ED ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITU’

Alla data del 17 ottobre 2019, e nel ventennio ispezionato, dai registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare risultano i seguenti gravami:

1) della servitù perpetua di condotta trascritta all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 3 dicembre 1977 all'art. 14182, a favore del COMUNE DI VENEZIA, costituita con scrittura privata autenticata nelle ultime sottoscrizioni dal notato * il 30

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novembre 1977 rep *, a carico di parte delle aree allora distinte con i mappali 29 e 30; OSSERVAZIONI: nella nota di trascrizione è precisato che è stato concesso al COMUNE DI VENEZIA "di mantenere a titolo di servitù perpetua: - la condotta del diametro interno di mm. 2000 costruita nel sottosuolo del terreno distinto nel Catasto Terreni - COMUNE DI VENEZIA - SEZ. MESTRE - FOGLIO 20 (venti): mappali 30 (trenta) e 29 (ventinove), servitù che si intende costituita con una fascia di terreno che risulta colorata in verde nella planimetria allegata sub A) al trascrivendo atto; - i manufatti necessari al servizio della condotta quali, in quanto esistenti, pozzetti, ponti-canali, palli di sfiato, scarichi affioranti sopra il piano campagna, blocchi saracinesche. La ditta proprietaria [...] si è impegnata a non eseguire mai sulla suddetta fascia di terreno costruzioni di sorta, né piantare alberti di qualunque specie né creare depositi di materiale di sorta, di letame o altro materiale comunque incompatibile con la presenza di una condotta d'acqua nel sottosuolo". Il Comune ha altresì diritto di accedere al fondo per le attività d'ispezione, riparazione e/o sostituzione.

2) dell'ipoteca volontaria iscritta all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 6 febbraio 2009 all'art. 704, a favore *, con sede a *, codice fiscale *, domicilio ipotecario eletto *, per la somma euro 675.000,00, a garanzia della restituzione della somma capitale d'originari euro 450.000,00, concessa a mutuo per la durata 1 anno e 7 mesi, con atto ricevuto dal notaro * il 4 febbraio 2009 rep. *. Quest'ipoteca grava esclusivamente sull'immobile di cui alla precedente lett. A).

Quest'ipoteca risulta poi annotata il 24 ottobre 2012 all'art. 4225 giusta atto

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ricevuto dal notaro * il 26 settembre 2012 rep. * dandosi atto che dalla "Sezione D - Ulteriori informazioni" risulta che "LA * HA CONSENTITO, DI

PROROGARE LA DURATA DEL RIMBORSO DELLA

SOVVENZIONE MEDIANTE RATE SEMESTRALI DI CUI L'ULTIMA SCADENTE IL GIORNO 31 (TRENTUNO) MARZO 2017 (DUEMILADICIASSETTE) [...]";

3) dell'ipoteca giudiziale iscritta all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 21 marzo 2014 all'art. 937, a favore * con sede *, codice fiscale *, domicilio ipotecario eletto a * presso *, per la somma di euro 1.250.000,00, a garanzia della restituzione della somma capitale d'originari euro 831.677,92, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Venezia del 27 gennaio 2014 n. *. Quest'ipoteca grava su tutti gli immobili in oggetto. L'ipoteca grava anche altri immobili;

4) dell'ipoteca giudiziale iscritta all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare l'8 luglio 2015 all'art. 3163, a favore della *., con sede a *, codice fiscale *, senz'indicazione del domicilio ipotecario eletto, per la somma di euro 400.000,00, a garanzia della restituzione della somma capitale d'originari euro 191.037,98, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Venezia del 20 novembre 2014 n. *. Quest'ipoteca grava su tutti gli immobili in oggetto. L'ipoteca grava anche altri immobili;

5) del pignoramento immobiliare trascritto all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Venezia - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 28 settembre 2015 all'art. 18671, a favore *., con sede *, codice fiscale *, in forza di verbale di pignoramento immobiliare dell'Ufficiale Giudiziario presso la Corte d'Appello di Venezia del 16 settembre 2015 n. *.

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OSSERVAZIONI: ancorché non risultino trascritti nei registri immobiliari, si segnalano inoltre:

- atto unilaterale d'obbligo autenticato nelle sottoscrizioni dal notaro * il 15 ottobre 2013 rep. * e registrato a Mestre il 16 ottobre 2013 al n. 9704 portante impegno all'integrale esecuzione, a cura e spese dei soggetti attuatori, delle opere d'urbanizzazione primaria e secondaria stabilite dal Piano, limitatamente al comparto Z.T.O. C2/9 del Nucleo 3 (Bissuola Sud) comprensiva, tale integrale esecuzione, d'ulteriori opere nel caso d'eventuali supplementari interventi infra-strutturali con l'impegno altresì delle previste cessioni patrimoniali; allo scopo venne costituito il "*", con sede *, via *, codice fiscale

*;

- atto unilaterale d'obbligo autenticato nelle sottoscrizioni dal notaro * il 15 ottobre 2013 rep. * e registrato a Mestre il 16 ottobre 2013 al n. *, con cui i soggetti attuatori si dichiaravano disposti alla cessione immediata, volontaria e gratuita, al COMUNE DI VENEZIA - con rinuncia a ogni azione avversa al procedimento espropriativo - delle aree e immobili ricompresi nel perimetro di progetto della viabilità principale denominata "VALLENARI BIS - SECONDO LOTTO".

Il tutto come meglio precisato nella relazione notarile ventennale (Allegato 4).

9. REGIME FISCALE

La vendita dei beni immobili sarà soggetta ad IVA e/o imposta di registro secondo il regime fiscale vigente all’atto del trasferimento dei beni e secondo la disciplina fiscale da assoggettarsi la parte acquirente.

10. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

I beni immobili oggetto di Perizia risultano liberi e nella piena disponibilità del

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Commissario.

11. CONFORMITA’ IMPIANTI

Trattandosi di area edificabile non urbanizzata, non sono presenti impianti.

12. STIMA DEI BENI

Il più probabile valore di mercato di un bene immobiliare può essere determinato secondo diversi criteri di valutazione (di comparazione, di capitalizzazione del reddito, di

trasformazione, di surrogazione, di ricostruzione, di complementarietà, ecc.).

La scelta del criterio di valutazione, con la relativa procedura, deve rispondere nel modo più pertinente allo scopo.

Il criterio del valore di comparazione (metodo diretto) si differenzia dagli altri in quanto utilizza nella comparazione un parametro globale, che sintetizza in sé le caratteristiche del bene e lo pone a confronto con beni analoghi a quello da stimare, in modo da acquisire una scala di valori entro la quale collocare il bene oggetto della valutazione che sarà tanto più attendibile quanto più il bene sarà collocabile nella specifica posizione di una scala di valori omogenea, cioè di beni analoghi.

I prezzi di riferimento, sufficientemente numerosi e attendibili, dovranno riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione ed essersi verificati in tempi non lontani dalla data della valutazione.

Nel caso degli altri criteri di valutazione (metodi indiretti) si utilizzano vari parametri disaggregati, le cui analisi, valutazioni (anche per confronto specifico) e riaggregazione con opportuni algoritmi in funzione dei parametri assunti, portano alla determinazione conclusiva del valore del bene immobiliare.

Le procedure, materialmente, risultano condizionate dalla conoscenza dei valori e dei coefficienti attribuiti a tutti i parametri utilizzati nella valutazione.

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Quando le informazioni di mercato sono numericamente scarse, il tecnico valutatore deve scegliere con attenzione quelle più utili per avere comunque una rappresentatività ragionevolmente significativa del bene e dei dati parametrici oggetto delle informazioni stesse.

Anche a tale fine è indispensabile la conoscenza delle caratteristiche dei beni che si assumono per il confronto dei prezzi di mercato e la conoscenza delle caratteristiche del bene oggetto della valutazione.

Se non fosse possibile o si ritenesse non sufficiente procedere con la comparazione diretta, per inesistenza del mercato o per scarsità dei prezzi parametrici rappresentativi di beni analoghi sul mercato, che rendano possibile esprimere il giudizio sintetico del valore di mercato del bene, è opportuno ed utile adottare procedure di tipo indiretto, analizzando e valutando più parametri.

La procedura di valutazione va scelta in relazione allo scopo da perseguire verifican- done l'applicabilità al caso specifico.

A volte, in casi complessi, è utile e possibile l'adozione di più procedure, previa verifica di applicabilità, al fine di meglio raggiungere e concludere la valutazione.

La valutazione dell’asset viene effettuata con procedimento analitico, consistente nell’attualizzazione della differenza tra il valore del prodotto finito e il costo di trasformazione.

L’ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che il più probabile valore di mercato di un’area edificabile coincida con il massimo prezzo che un imprenditore/trasformatore può essere disposto ad accettare in condizioni di “ordinarietà”, per l‘acquisto dell’area.

In termini matematici, detto procedimento è così formulato:

V = [Vpf – (Kc + St + OOUU + Sg + Sc + I + P + Imp)] : (1 + r)ⁿ

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dove:

Vpf = valore di mercato del prodotto edilizio finito al momento del suo completa- mento;

Kc = costo di costruzione degli edifici comprensivo dell’utile del costruttore;

St = spese tecniche;

OOUU= oneri di urbanizzazione primaria (OOUU1) + oneri perequativi (OOUUper) + oneri di urbanizzazione secondaria (OOUU2) + contributo sul costo di costruzione di costruzione (Cc);

Sg = spese generali;

Sc= spese di commercializzazione;

I = interessi passivi sul capitale impegnato;

P = profitto dell’imprenditore/trasformatore;

Imp = imposte;

r = saggio di attualizzazione;

n = numero di anni intercorrenti tra il tempo della stima e il termine della trasformazione edilizia.

Valore dell'immobile ultimato (Vpf). Il valore del prodotto finito è determinato in metodo sintetico comparativo. Per la determinazione del valore dell’immobile ultimato, in assenza di un progetto ed alla luce della vigente normativa urbanistica, stante la conformazione del lotto, le distanze dai confini e dalle strade, nonché la potenzialità edificatoria teorica, si ipotizza la realizzazione fabbricati condominiali multi-piano. Preliminarmente è necessario calcolare la Superficie Lorda Vendibile (SLV) in quanto il dato urbanistico fornisce solo la superficie edificabile espressa in mq. di Sp (comprensiva dei muri) mentre la superficie commerciale, che costituisce il parametro di riferimento della stima per comparazione, comprende anche le altre

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superfici accessorie (balconi, cantine, autorimesse).

Trattandosi inoltre di edilizia convenzionata (PEEP) ai sensi dell’art. 2 della L.R.

42/99 occorre inoltre calcolare la Sc (Superficie convenzionale); da indagini effettuate in loco presso società immobiliari e di costruzione ed in seguito ad un confronto con i progettisti del Piano, appare congruo applicare un correttivo sulla SLV pari al parametro di 0,90 ai fini del calolo della Sc.

Tenendo conto di quanto verificato all’interno del capitolo 7 “Indagine amministrativa”, ai fini del calcolo delle superfici, considerando che la quota di usi per attività connesse alla residenza assomma a una percentuale inferiore al 2,00% del totale, si considererà, l’un per l’altro, che la Sp complessiva sia individuata in complessivi 6.753,40 per usi residenziali.

Pertanto:

Sp = 6.753,40 mq.

SLV = Sp X 1,40 = mq. 6.753,40 x 1,40 = mq. 9.454,76 arrotondato a 9.450,00 mq.

SLV.

Sc = SLV X 0,90 = 9.450,00 mq. X 0,9 = 8.505,00 mq. arrotondato a 8.500,00 mq.

Sc.

In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenuto conto dell’ubicazione, della possibile appetibilità complessiva degli immobili finiti, con parti-colare riferimento alla tipologia ipotizzata, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e infine, dell’attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di potere considerare i valori unitari che seguono in considerazione che il prezzo massimo di vendita stabilito dall’art. 14 comma 1 dello schema di convenzione urbanistica è fissato in max € 2.128,39 €/mq Sc (Allegato 5).

Fabbricati finiti (Vpf) mq. 8.500,00 x €/mq. 2.128,39 = € 18.091.315,00 (Euro

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diciottomilioninovantunomilatrecentoquindici/00).

Costi di trasformazione. I costi della trasformazione sono dati dalla somma del costo di costruzione, comprensivo dell’utile di impresa costruttrice (Kc), delle spese tec-niche (St), degli oneri di urbanizzazione (OOUU), delle spese generali e di commercializzazione (S), degli oneri finanziari (I), del profitto dell’imprenditore (P) e delle relative imposte (Imp).

Costo di costruzione. Sono stati esaminati i costi parametrici di immobili similari a quelli ipotizzati, desunti da indagini effettuate presso imprese edili operanti nella zona:

Costo di costruzione comprensivo dell’utile del costruttore = mq. SLV 9.450,00 x

€/mq. 1.200,00 = € 11.340.000,00 (Euro undicimilionitrecentoquarantamila/00).

Le spese tecniche sono relative al progetto e direzione lavori (architettonica, strutturale ed impiantistica) degli edifici, agli oneri dovuti ai tecnici della sicurezza ecc.. Con riferimento alla Tariffa Ingegneri e Architetti si ritiene di potere considerare un costo globale pari al 5,00% (cinque/00 per cento) dell’importo dei lavori sopra determinati; pertanto:

Spese tecniche (St) = € 11.340.000,00 x 0,05 = € 567.000,00 (Euro cinquecentosessantasettemila/00).

Oneri di urbanizzazione (OOUU= OOUU1 + OOUUper + OOUU2 + Cc). Dal preventivo sommario delle opere di urbanizzazione allegato al Programma integrato (Allegato 9) si evince che gli oneri urbanizzativi primari di pertinenza della società, inclusi agli oneri perequativi afferenti il cosiddetto “beneficio pubblico aggiuntivo”, ammontano ad un incidenza pari a 149,80 €/mq. Sp circa e così per un onere complessivo pari a € 1.011.691,79 circa; dal Quadro economico allegato al Programma integrato (Allegato 11) gli oneri di urbanizzazione secondaria di

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pertinenza della società ammontano a complessivi € 138.804,81 e così per un incidenza pari a € 20,55 €/mq. Sp: da informazioni rese dai progettisti del Programma integrato, non verificate dalla scrivente, emerge che le opere afferenti le urbanizzazioni secondarie da realizzarsi a scomputo totale, sono superiori all’onere dovuto; da informazioni rese dai progettisti del Programma integrato, non verificate dalla scrivente, emerge che il contributo sul costo di costruzione, trattandosi di edilizia PEEP, non è dovuto.

Tutto ciò considerato, l’onere afferente le urbanizzazioni (OOUU) totale ammonta a:

€ 1.011.691,79 (OOUU1+OOUUper) + € 138.804,81 (OOUU2) + 0,00 (Cc) = € 1.150.496,61 circa (Euro un milione centocinquantamila quattrocentonovanta sei/sessantuno).

Spese generali (Sg). In tale voce sono compresi i costi interni amministrativi dell’operatore immobiliare, spese professionali (commercialista, legale, notaio) e costi per le richieste di allacciamento alle pubbliche utenze. Si assume pari al 2,00%

(due/00 per cento) del costo complessivo della produzione dato dalla somma del costo di costruzione, spese tecniche e oneri di urbanizzazione:

Sg = 0,02 x € 13.057.496,61 = € 261.149,93 circa (Euro duecentosessantunomilacentoquarantanove/novantatre).

Spese di commercializzazione (Sc). Considerati i costi medi di intermediazione si con-sidera il 2,00% (due/00 per cento) del valore del prodotto edilizio finito:

Sc = 0,02 x € 18.091.315,00 = € 361.826,30 (Euro trecentosessantunomilaottocentoventisei/trenta).

Interessi (I). Gli oneri finanziari sono calcolati con la nota formula di matematica finanziaria I = C x (qⁿ – 1), dove C è il capitale su cui devono essere calcolati gli interes-si e q = 1 + r₁, con “r₁” tasso applicato dalla banca, ed “n” durata del periodo

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di esposizione. Si distingue “r₁” da “r” che invece rappresenta il tasso di utilizzazione per allineare cronologicamente i diversi importi.

In considerazione dell’attuale difficoltà di ottenere linee di credito, si ipotizza una quota di debito del 25,00% (venticinque/00 per cento), un tasso passivo del 6,00%

(sei/00 per cento = Eur Irs 10 anni + 5,50% circa). La durata complessiva dell’operazione si assume pari a 4 anni corrispondenti al tempo di edificazione e vendita. In conclusione l’ammontare degli oneri finanziari risulta:

I = € 13.680.472,84 x 0,25 x [(1,06)⁴ – 1] = € 897.702,23 circa (Euro ottocentonovantasettemilasettecentodue/ventitre).

Il profitto dell’imprenditore/trasformatore (P) è correttamente valutabile solo al termine dell’operazione come differenza tra costi e ricavi, allineati cronologicamente.

In via preventiva non si possono fare considerazioni approssimate tenendo conto, inoltre, che nell’edilizia il profitto è di norma più limitato rispetto ad altre attività industriali.

Si potrebbe procedere per successive approssimazioni ma, tuttavia, si preferisce trala-sciare il calcolo analitico, tenendone conto nella determinazione di un tasso di profitto lordo atteso dall’imprenditore/trasformatore cosi come rilevato sulla base di indagini di mercato svolte presso imprese del settore.

Per analogia, non essendo nota al tecnico estimatore l’operazione di dismissione dell’asset (compravendita dell’area ovvero share/deal), anche le imposte (Imp) si ritiene che esse siano ricomprese nella percentuale parametrica che segue. Tenuto conto di tutto ciò si reputa congruo assumere una percentuale del 15,00%, (quindici/00 per cento) calcolata sul totale dei costi e relativi interessi passivi, rappresentativa del pro-fitto lordo dell’imprenditore/trasformatore + le imposte afferenti la vendita:

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P + Imp = 0,15 x € 14.578.175,07 = € 2.186.726,26 circa (Euro duemilionicentoottantaseimilasettecentoventisei/ventisei).

Il saggio di attualizzazione r rappresenta il costo opportunità del capitale ovvero la somma del tasso di rendimento di investimento privo di rischio più un premio legato alla possibilità di non ricevere le somme alla data prevista. Considerando il rendimen-to medio offerto da Titoli di Stato con scadenza omogenea all’orizzonte temporale dell’investimento, più un premio per il rischio si assume il tasso di attualizzazione r = 6,00% (sei/00 per cento).

Il periodo che si determina è riferito ai tempi tecnici standard per una simile iniziativa ovvero elaborazione, presentazione e approvazione del progetto, lavori di

costruzione e vendita degli edifici finiti. Tenuto conto dell’entità complessiva dell’operazione, della dimensione dell’intervento e del tempo necessario alla commercializzazione degli immobili si assume che in circa n. 4 (quattro) anni si completi l’intervento (n=4). Sostituendo gli importi sopra determinati alla seguente espressione algebrica del valore di trasformazione, si ottiene:

V area edif. = €: 1.326.413,67 (1 + 0,06)⁴ = € 1.050.643,86 circa (unmilionecinquantamilaseicentoquarantatre/ottantasei).

Tale importo, in realtà, rappresenta il valore dell’area se l’operazione immobiliare fosse immediatamente implementabile.

Invece, come si è detto, occorre stipulare la convenzione urbanistica contestualmente all’atto di ricomposizione fondiaria con tutti gli Attuatori.

Alla luce di tutto ciò è presumibile che l’operazione non possa, pertanto, avere inizio prima di 1 anno. Prudenzialmente si ritiene necessario “scontare” il predetto importo all’attualità mediante il coefficiente di anticipazione 1/qⁿdove:

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q=1+ r₂ con r₂ = tasso di anticipazione finanziaria che si assume pari al tasso di rendimento medio di Titoli di Stato di pari orizzonte temporale, più un premio per il rischio; si assume pertanto il tasso di attualizzazione pari al 6,00% (sei/00 per cento).

n = 1 anno.

Pertanto si ha:

V area edif. = € 1.050.643,86 : (1 + 0,06)¹ = € 991.173,46 circa che si arrotonda a 990.000,00 (Euro novecentonavantamila/00).

Pertanto si ottiene:

VALORE DI MERCATO ARROTONDATO: €. 990.000,00

Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento ad oggi, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.

VALORE DI MERCATO A BASE D’ASTA: €. 990.000,00

* * *

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l'incarico affidatogli, la scrivente si dichiara a disposizione per ogni eventuale ed ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Imola, 03/12/2019

IL TECNICO INCARICATO (Arch. Francesco Remondini) Allegati:

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1) Planimetria catastale;

2) Visure catastali;

3) Certificato di Destinazione Urbanistica;

4) Relazione notarile ventennale;

5) Schema di convenzione e delibera di approvazione;

6) Cessione aree viabilità pubblica;

7) Assetto normativo;

7bis) Zonizzazione;

8) Documentazione fotografica;

9) Preventivo sommario OOUU;

10) Delibera Assemblea Consorzio Bissuola sud del 28/02/2013;

11) Quadro economico.

UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI IMOLA VERBALE DI ASSEVERAZIONE DI PERIZIA

(art. 5 R.D. 9 ottobre 1922 n.1366)

RG N………..

Oggi _________________ nella Cancelleria dell’Ufficio del Giudice di Pace intestato, avanti al Cancelliere sottoscritto è personalmente presente il\la sig Francesco Remondini.nato a Imola (BO) il 25/10/1970, .C. F. :RMNFNC 70R25E289P identificata\o a mezzo carta d’identità nr 1655115AA rilasciata dal Comune di Imola in data 13/01/2011, il quale, nella sua qualità di perito, chiede di asseverare con giuramento l'allegata relazione di perizia. Il sottoscritto Cancelliere, previa le ammonizioni di legge, deferisce al perito il giuramento di rito, che egli presta pronunciando la formula:

"Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto all'incarico affidatomi al solo scopo di far conoscere a chi spetti la verità". Letto confermato e sottoscritto.

IL PERITO IL CANCELLIERE