La stima viene richiesta per conoscere il più probabile prezzo attribuibile al bene in esame all’attualità e nel mercato immobiliare di riferimento.
Per esprimere un attendibile giudizio possono essere adottati due metodi: quello sintetico-comparativo e quello analitico.
Il primo è senza dubbio da preferire, poiché basato sul diretto confronto degli immobili da stimare con altri di analoghe caratteristiche intrinseche e posizionali.
Ciò premesso, al fine di espletare il mandato della S.V. Ill.ma nel modo più confacente allo scopo ed oggettivo possibile, il sottoscritto ha determinato il valore di mercato dei beni oggetto di stima, facendo riferimento al metodo sintetico-comparativo.
Fonti delle informazioni utilizzate per la stima e valore di mercato a mq
Al fine di determinare il più probabile prezzo di mercato dei terreni oggetto della procedura, lo scrivente ha reperito informazioni presso agenzie immobiliari, basate essenzialmente sulla posizione, l’orografia, il valore delle colture presenti e la destinazione d’uso prevista dagli Strumenti Urbanistici Comunali.
Stima del Lotto n. 1
(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio 1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247)
Il lotto n. 1 è costituito da diciannove particelle di terreno coltivate a vigneto.
Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 1.2) risulta che:
- 17 particelle di terreno (p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244 e 245) ricadono per l’intero in “zona agricola – tipo E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);
- 1 particella (p.lla n. 247) ricade per l’intero in “zona di completamento (Ferrarise – B3)”
dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);
- 1 particella (p.lla n. 246) ricade in parte in “zona agricola – tipo E” e in parte in “zona di completamento (Ferrarise – B3)” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);
Nel caso in esame, poiché su tutte le particelle di terreno costituenti il lotto n. 1 esiste un vincolo di inedificabilità trascritto in data 25 giugno 1997 al n. 5040 R.P. a favore della Regione Campania e contro il debitore Sig. Omissis gravante per 30 anni sulle unità immobiliari, il sottoscritto ha ritenuto opportuno considerare un unico valore di mercato per tutte le particelle, riferito a terreni a destinazione agricola nel Comune di Ponte (BN).
Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 8,00 €/mq.
Pertanto:
il valore di mercato stimato del Lotto n. 1 = (Superficie complessiva “Lotto n. 1” x 8,00 €/mq)
= (19.195 mq x 8,00 €/mq) = € 153.560,00
Stima del Lotto n. 2
(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio 13 p.lle 12 e 43) Il lotto n. 2 è costituito da due particelle di terreno coltivate a frutteto con piante di ciliegio sulla particella n. 12 e con piante di Kiwi sulla particella n. 43.
Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 1.2) risulta che le due particelle di terreno ricadono in “zona agricola – Tipo E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN).
Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), e tenuto conto delle presenza di un deposito agricolo, seppur di modeste dimensioni (70 mq), il sottoscritto ha utilizzato un prezzo di vendita pari a 11 €/mq.
Pertanto:
il valore di mercato stimato del Lotto n. 2 = (Superficie complessiva “Lotto n. 2” x 11 €/mq) = (15.310 mq x 11 €/mq) = € 168.410,00
Stima del Lotto n. 3
(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267)
Il lotto n. 3 è costituito da sei particelle di terreno coltivate a vigneto.
Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 2), risulta che i terreni del lotto n. 3 ricadono in zona “E1 (Territorio rurale agricolo)” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN).
Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 8,00 €/mq.
Di conseguenza:
il valore di mercato stimato del Lotto n. 3 = (Superficie complessiva “Lotto n. 3” x 8,00 €/mq)
= (22.820 mq x 8,00 €/mq) = € 182.560,00
Stima del Lotto n. 4
(Unità immobiliare identificata al N.C.T. del Casalduni (BN) al foglio 17 p.lla 21) Il lotto n. 4 è costituito da una particella di terreno coltivata ad uliveto.
Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 3), risulta che il terreno del lotto n. 4 ricade in “zona agricola E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Casalduni (BN).
Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quello oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 5,00 €/mq.
Di conseguenza:
il valore di mercato stimato del Lotto n. 4 = (Superficie “Lotto n. 4” x 5,00 €/mq) = (1.470 mq x 5,00 €/mq) = € 7.350,00
Tabella riassuntiva Lotti N.C.T.
Foglio e p.lle
Comune Superficie (mq)
Valore di mercato stimato Lotto n. 1 Foglio 1, p.lle 171, 172, 230,
231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243,
244, 245, 246 e 247
Ponte (BN) 19.195 € 153.560,00
Lotto n. 2 Foglio 13, p.lle 12 e 43 Ponte (BN) 15.310 € 168.410,00 Lotto n. 3 Foglio 10, p.lle 87, 146, 623,
70, 71 e 267
San Lorenzo Maggiore
(BN)
22.820 € 182.560,00
Lotto n.4 Foglio 17, p.lla 21 Casalduni (BN)
1.470 € 7.350,00
Quesito lett. i
Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura.
Nella procedura in esame, non ci sono quote indivise, in quanto i beni oggetto di pignoramento sono:
• Lotto n. 1 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247) di piena proprietà del Sig. Omissis in comunione dei beni con la Sig.ra Omissis;
• Lotto n. 2 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 13 p.lle 12 e 43) di esclusiva piena proprietà della Sig.ra Omissis;
• Lotto n. 3 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267), p.lle nn. 87, 146 e 623 di proprietà dei Sigg.
Omissis e Omissis per la quota di un mezzo ciascuno e le particelle nn. 70, 71 e 267 di piena proprietà del Sig. Omissis in comunione dei beni con la Sig.ra Omissis;
• Lotto n. 4 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio n. 17 p.lla n. 21) di piena proprietà della Sig.ra Omissis in comunione dei beni con il Sig.
Omissis.
• CONCLUSIONI
I quesiti posti dalla S.V. Ill.ma sono stati analizzati dettagliatamente nei capitoli precedenti e le relative risposte risultano esplicitamente fornite.
Avendo espletato completamente il mandato conferitomi, ringrazio la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare.
Gli allegati alla presente relazione che ne costituiscono parte integrante sono sotto elencati.
Il C.T.U.
Dott. Ing. Angelo Calligaro
ALLEGATI:
ALLEGATO A – VERBALI DI SOPRALLUOGO E VARIE
ALLEGATO B – RIPARTIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELLA PROCEDURA IN PIU’ LOTTI PER LA VENDITA
ALLEGATO C – DOCUMENTAZIONE CATASTALE ALLEGATO D – DOCUMENTAZIONE TECNICA
ALLEGATO E – ESTRATTO RIASSUNTO DI ATTO DI MATRIMONIO ALLEGATO F – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ALLEGATO G – NOTA DI TRASMISSIONE DELLA CTU ALLE PARTI COINVOLTE NELLA PROCEDURA