TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE

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TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE

PROCEDURA n° 309/2007 R.G.Es.

Giudice Esecuzione: Dott. Franco DE RISI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Ing. Angelo CALLIGARO

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INDICE

Pag. 3…..……...………...…………...………...PREMESSA

Pag. 5………...SVOLGIMENTO DELL’INCARICO

Pag. 6………..RISPOSTA AI QUESITI

Pag. 27..……….CONCLUSIONI

ALLEGATI:

ALLEGATO A – VERBALI DI SOPRALLUOGO E VARIE

ALLEGATO B – RIPARTIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELLA PROCEDURA IN PIU’ LOTTI PER LA VENDITA

ALLEGATO C – DOCUMENTAZIONE CATASTALE ALLEGATO D – DOCUMENTAZIONE TECNICA

ALLEGATO E – ESTRATTO RIASSUNTO DI ATTO DI MATRIMONIO ALLEGATO F – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

ALLEGATO G – NOTA DI TRASMISSIONE DELLA CTU ALLE PARTI COINVOLTE NELLA PROCEDURA

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• PREMESSA

Con ordinanza depositata in cancelleria in data 09/11/2009, l’Ill.mo G.d.E. Dott. Franco DE RISI nominava lo scrivente, dott. ing. Angelo Calligaro, con studio in Benevento alla via Antonio Lepore n.1, Consulente Tecnico d'Ufficio nel procedimento esecutivo n. 309/2007 R.G.Es..

In data 11/12/2009, previo giuramento di rito, il sottoscritto riceveva l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti, nell’ambito del processo:

“…provveda il perito:

a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provveda all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);

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d. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

e. all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’esistenza disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura;

g. ad acquisire ogni informazione concernente:

¾ l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

¾ eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

¾ eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di perizia;

¾ eventuali cause in corso;

¾ la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, delle superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili della procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni;

i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti

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comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura.”

• SVOLGIMENTO DELL’INCARICO

In relazione all’incarico conferitomi, il sottoscritto ha effettuato commissioni presso l’Ufficio del Territorio di Benevento, gli Uffici Tecnici dei Comuni di Ponte, San Lorenzo Maggiore e Casalduni in provincia di Benevento, per l’acquisizione di documenti ed atti necessari all’espletamento dell’incarico.

In data 29 dicembre 2009, lo scrivente, ha effettuato il primo sopralluogo presso gli immobili ubicati alla località Ferrarise e alla località Piana nel Comune di Ponte (All.to A).

Le operazioni di sopralluogo hanno avuto inizio alle ore 9.30 alla presenza del debitore esecutato Sig. Omissis.

Unitamente al convenuto, il sottoscritto ha effettuato una ricognizione sui terreni oggetto di pignoramento ed un rilievo fotografico (All.to F).

Le operazioni peritali si concludevano alle ore 11.45.

Successivamente, in data 13 gennaio 2010, il sottoscritto ha effettuato un secondo ed ultimo sopralluogo presso gli immobili ubicati nel Comune di San Lorenzo Maggiore e nel Comune di Casalduni (All.to A).

Le operazioni di sopralluogo hanno avuto inizio alle ore 9.00 alla presenza del debitore esecutato Sig. Omissis.

Unitamente al convenuto, il sottoscritto ha effettuato una ricognizione sui terreni oggetto di pignoramento ed un rilievo fotografico (All.to F).

Le operazioni peritali si concludevano alle ore 11.30.

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• RISPOSTA AI QUESITI

Quesito lett. a

Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.

I beni oggetto della presente procedura di pignoramento consistono in 28 terreni di cui:

ventuno ubicati nel Comune di Ponte (BN), sei nel Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) ed uno nel Comune di Casalduni (BN).

Detti immobili sono identificati al Nuovo Catasto Terreni:

¾ del Comune di Ponte al 1. Foglio 1 particella n. 171;

2. Foglio 1 particella n. 172;

¾ del Comune di Ponte al 20. Foglio 13 particella n. 12;

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21. Foglio 13 particella n. 43.

¾ del Comune di San Lorenzo Maggiore al 22. Foglio 10 particella n. 87;

27. Foglio 10 particella n. 267.

¾ del Comune di Casalduni al 28. Foglio 17 particella n. 21.

I terreni identificati catastalmente al foglio 1 del Comune di Ponte (BN) sono ubicati a nord- ovest del centro urbano del paese alla contrada Ferrarise. Queste 19 particelle di terreno, così come si evince dall’estratto del foglio di mappa (All.to C, n. 3 – foglio di mappa n. 1), risultano per la maggior parte contigue tra di loro e attualmente sono coltivate a vigneto.

Nella procedura in esame, il sottoscritto ha considerato tutti questi terreni, individuati precedentemente dal n. 1 al n. 19, ed identificati al N.C.T. del Comune di Ponte al foglio 1 particelle nn. 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247 come un unico lotto nella vendita – LOTTO n. 1 (All.to B).

I terreni identificati catastalmente al foglio 13 del Comune di Ponte (BN) particelle 12 e 43, sono ubicati a nord del centro urbano del paese alla contrada Piana. Queste due particelle di terreno individuate precedentemente ai nn. 20 e 21, risultano separate dalla linea ferroviaria della Valle Telesina (All.to C, n. 4 – foglio di mappa n. 13).

Dal sopralluogo effettuato è risultato che la particella di terreno n. 12 è coltivata a frutteto con piante di ciliegio e la particella di terreno n. 43 a frutteto con piante di Kiwi.

Nella procedura in esame, il sottoscritto ha considerato queste due particelle di terreno, identificate al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio 13 particelle nn. 12 e 43, come un unico lotto nella vendita – LOTTO n. 2 (All.to B).

I terreni identificati catastalmente al foglio 10 del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) particelle nn. 87, 146, 623, 70, 71, 267 ed individuati precedentemente dal n. 22 al n. 27, sono ubicati a sud-est rispetto al centro urbano del paese alla contrada Laurete. Le particelle nn. 87, 146 e 623 risultano contigue tra di loro e separate dalla strada comune di accesso alle particelle di terreno nn. 70, 71 e 267 a loro volta contigue (All.to C, n. 5 – foglio di mappa n. 10).

Dal sopralluogo effettuato è risultato che tutte le particelle di terreno sono coltivate a vigneto.

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Nella procedura in esame, il sottoscritto ha considerato i terreni identificati catastalmente al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 particelle nn. 87, 146, 623, 70, 71, 267 come unico lotto nella vendita – LOTTO n. 3 (All.to B).

Il terreno identificato catastalmente al foglio 17 del Comune di Casalduni (BN) particella n. 21 ed individuato precedentemente al n. 28, è ubicato a sud-est rispetto al centro urbano del paese alla contrada Vaglie.

Dal sopralluogo effettuato è risultato che questa particella di terreno è coltivata ad uliveto.

Nella procedura in esame, il sottoscritto ha considerato questa particella di terreno, identificata al N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio 17 particella n. 21, come unico lotto nella vendita – LOTTO n. 4 (All.to B).

Quesito lett. b

All’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento.

I terreni componenti il lotto n. 1 sono ubicati nel Comune di Ponte in provincia di Benevento alla contrada Ferrarise e risultano identificati al N.C.T. del Comune di Ponte al foglio n. 1 particelle nn. 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247.

L’accesso alle suddette particelle avviene dalla strada comunale Ferrarise in territorio di Ponte.

Allo stato attuale, i terreni costituenti il lotto n. 1 sono coltivati a vigneto (All.to F, foto nn. 1, 2, 3, 4).

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Nella tabella successiva, sono riportate le superfici delle particelle di terreno che costituiscono il lotto n. 1 desunte dalle visure storiche per immobile (All.to C, n. 3) e la corrispondente superficie complessiva del lotto.

LOTTO n. 1 N. Terreni identificati al N.C.T. del

Comune di Ponte (BN) al foglio 1 p.lle

Superficie (mq)

1 171 1.820

2 172 1.220

3 230 3.440

4 231 410

5 232 390

6 233 390

7 234 550

8 235 460

9 236 520

10 237 520

11 238 600

12 239 710

13 241 1.820

14 242 460

15 243 1.550

16 244 1.190

17 245 1.190

18 246 1.810

19 247 145

Superficie complessiva “Lotto n. 1” = 19.195

I terreni componenti il lotto n. 2 sono ubicati nel Comune di Ponte in provincia di Benevento alla contrada Piana e risultano identificati al N.C.T. del Comune di Ponte al foglio n. 13 particelle nn.

12 e 43.

L’accesso alle due particelle di terreno avviene dalla via Stazione in territorio comunale.

Allo stato attuale, i terreni sono coltivati a frutteto con piante di ciliegio sulla particella n. 12 e con piante di Kiwi sulla particella n. 43 (All.to F, foto nn. 5, 6, 9, 10).

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Durante il primo sopralluogo effettuato in data 29/12/2009, il sottoscritto ha riscontrato la presenza di una costruzione sulla particella di terreno n. 43, adibita a deposito di attrezzature agricole (All.to F, foto nn. 7 e 8). Detto immobile di forma rettangolare presenta dimensioni in pianta pari a 10,30 x 6,80 m.

Il deposito agricolo, realizzato con concessione edilizia n. 23 del 1989 (All.to D, n. 1.1) presenta struttura portante in acciaio ancorata a fondazioni in cemento armato con copertura in lamiera di acciaio zincato; la tompagnatura è realizzata con blocchetti in cemento vibro compressi.

Allo stato l’immobile non risulta accatastato.

Comune di Ponte (BN) al foglio 13 p.lle

Superficie (mq)

20 12 1.180

21 43 14.130

Superficie complessiva “Lotto n. 2” = 15.310

I terreni componenti il lotto n. 3 sono ubicati nel Comune di San Lorenzo Maggiore in provincia di Benevento alla contrada Laurete e risultano identificati al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore al foglio n. 10 particelle nn. 87, 146, 623, 70, 71, 267 e sono coltivati a vigneto (All.to F, foto nn. 11, 12, 13, 14 e 15).

L’accesso alle sei particelle di terreno avviene da una delle strade comunali del paese di collegamento alla contrada Laurete.

Durante il secondo sopralluogo effettuato in data 13/01/2010, il sottoscritto ha riscontrato che sulla particella di terreno identificata catastalmente al n. 71 è ancora presente una parte del fabbricato rurale, oggi allo stato di rudere e in completo stato di abbandono (All.to F, foto n. 16).

Dalla visura storica per immobile della particella n. 71 risulta infatti, che in data 13/12/2007 è stata effettuata la variazione catastale da fabbricato rurale ad uliveto (All.to C, n. 5).

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Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 p.lle

Superficie (mq)

22 87 10.460

23 146 3.960

24 623 3.250

25 70 2.570

26 71 30

27 267 2.550

Superficie complessiva “Lotto n. 3”= 22.820

Il terreno del lotto n. 4 è ubicato nel Comune di Casalduni in provincia di Benevento alla frazione Vaglie e risulta identificato al N.C.T. del Comune di Casalduni al foglio n. 17 particella n. 21.

L’accesso alla predetta particella di terreno avviene direttamente dalla strada di ingresso alla frazione Vaglie in territorio di Casalduni.

Allo stato attuale, il terreno è coltivato ad uliveto (All.to F, foto nn. 17 e 18).

Dalla visura storica per immobile (All.to C, n. 6), risulta che la particella n. 21 del foglio 17 costituente il lotto n. 4, presenta una superficie pari a 1.470 mq.

Quesito lett. c

Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provveda all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile).

Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Ponte (All.to D, n. 1.2) in copia conforme a quello rilasciato in data 17/03/2007 al Notaio Vito Antonio Sangiuolo e agli atti del procedimento, si evince che i terreni:

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¾ del LOTTO n. 1 (identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246 e 247) ricadono in parte in “zona agricola – tipo E” e in parte in “zona di completamento (Ferrarise – B3)” dello strumento urbanistico generale (P.R.G.) vigente del Comune.

Nello specifico:

- i terreni identificati catastalmente al foglio 1 particelle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245 ricadono in zona agricola – Tipo E;

- il terreno identificato catastalmente al foglio 1 particella 246 ricade in zona agricola – Tipo E per circa 350 mq e in zona di completamento (Ferrarise – B3) per la restante parte (1.460 mq);

- il terreno identificato catastalmente al foglio 1 particella 247 ricade interamente in zona di completamento (Ferrarise – B3).

¾ del LOTTO n. 2 (identificati al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 13 p.lle 12 e 43), ricadono in zona agricola – Tipo E dello strumento urbanistico generale vigente del Comune.

Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di San Lorenzo Maggiore (All.to D, n. 2), risulta che i terreni del LOTTO n. 3 (identificati al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71 e 267) ricadono in zona “E1 (Territorio rurale agricolo)” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune.

Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Casalduni (All.to D, n. 3), risulta che il terreno del LOTTO n. 4 (identificato al N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio n. 17 p.lla 21) ricade in “zona agricola E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune.

Quesito lett. d

all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione

Come emerge dall’analisi delle visure storiche per immobile (All.to C, nn. 3, 4, 5 e 6), i beni oggetto di accertamento sono censiti al Nuovo Catasto Terreni come segue:

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LOTTO n. 1

SUPERFICIE (mq) N. COMUNE FOGLIO P.LLA QUALITA’ CLASSE

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 171 Vigneto 1 18 20 13,16 12,22

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

1

Annotazioni Variazione colturale ex D.L. 262/06 – Qualità dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

2

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxx C.F.: ****************

3

Annotazioni

Variazione colturale eseguita ai sensi del D.L. 3.10.2006 n. 206, convertito con modificazioni nella legge 24.11.2006 (Anno 2007) – Qualità dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario del Comune

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxx C.F.: ****************

4

Annotazioni

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 232 Vigneto 1 03 90 2,82 2,62 5 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 233 Vigneto 1 03 90 2,82 2,62 6 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 234 Vigneto 1 05 50 3,98 3,69 7 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 235 Vigneto 1 04 60 3,33 3,09 8 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxxx il xxxxxxx C.F.: ****************

(14)

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 236 Vigneto 1 05 20 3,76 3,49 9 Intestato Omissis nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 237 Vigneto 1 05 20 3,76 3,49 10 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 238 Vigneto 1 06 00 4,34 4,03 11 Intestato Omissis nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 1 239 Vigneto 1 07 10 5,13 4,77 12 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxx C.F.: ****************

13

Intestato Omissis nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

14

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

15

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

16

Annotazioni Variazione di qualità su dichiarazione di parte. Parificato a frutteto

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) 17 Ponte (BN) 1 245 Vigneto 1 11 90 8,60 7,99

(15)

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxx C.F.: ****************

SUPERFICIE (mq) N. COMUNE FOGLIO P.LLA PORZ QUALITA’ CLASSE

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) AA Vigneto 1 13 00 9,40 8,73 Ponte (BN) 1 246

AB Semin

Arbor 2 05 10 3,69 2,37 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxx C.F.: ****************

18

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

19

Annotazioni

LOTTO n. 2

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 13 12 Semin

Arbor 1 11 80 10,36 6,70 Intestato Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxxx C.F.: ****************

20

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Ponte (BN) 13 43 Semin

Arbor 1 1 41 30 124,06 80,27 Intestato Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxxx C.F.: ****************

21

LOTTO n. 3

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) A Uliveto 3 14 00 3,98 2,89 San

Lorenzo Maggiore

(BN)

10 87

B Vigneto 2 90 60 126,34 84,22 Omissis nata in xxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

22

Intestati

Omissis nato a xxxxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) A Uliveto 2 19 60 8,60 5,57 San

(BN)

10 146

B Vigneto 2 20 00 27,89 18,59 Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

Intestati

Omissis nato a xxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx C.F.: ****************

23

Annotazioni Variazione di qualità su dichiarazione di parte

(16)

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) AA Vigneto 2 22 02 30,71 20,47 San

(BN)

10 623

AB Uliveto 2 10 48 4,60 2,98 Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxxxxx C.F.: ****************

Intestati

Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxx C.F.: ****************

24

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) AA Uliveto 2 05 00 2,19 1,42 San

(BN)

10 70

AB Vigneto 2 20 70 28,86 19,24 Intestato Omissis nato a xxxxxxxx il xxxxxxx C.F.: ****************

25

Annotazioni

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) San

(BN)

10 71 Uliveto 2 00 30 0,13 0,09

Intestato Omissis nato a xxxxxxxxxxx il xxxxxxx C.F.: ****************

26

Annotazioni

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) AA Uliveto 2 05 00 2,19 1,42 San

(BN)

10 267

AB Vigneto 2 20 50 28,59 19,06 Intestato Omissis nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

27

Annotazioni

LOTTO n. 4

ha are ca R.D.(€) R.A. (€) Casalduni

(BN) 17 21 Uliveto 3 14 70 3,04 2,66

Intestato Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: ****************

28

Annotazioni Variazione di qualità su dichiarazione di parte

Quesito lett. e

All’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’esistenza

(17)

disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.

Dagli atti di causa, risulta che le unità immobiliari costituenti il:

¾ LOTTO n. 1, p.lle 171, 172, 232, 234, 236, 238, 242, 244, 246 del foglio 1 del N.C.T. del Comune di Ponte (BN) sono pervenute a Omissis nato a xxxxxxxx (BN) il xxxxxxx, per l’intero in comunione dei beni con Omissis, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 19 giugno 1997, trascritto in data 25 giugno 1997 al n. 5039 R.P. da xxxxxxxxxx nata a xxxxxx (xx) l’xxxxxxxx, per la quota di 2/6 (due sesti), xxxxxxxx xxxxx nata a xxxx (xx) il xxxxxxx, xxxxxx nato a xxxx (xx) il xxxxxxx, xxxxxxxx xxxxx nato a xxxx (xx) il xxxxx e xxxxx nato a xxxxx (xx) il xxxxxxxx, per la quota di 1/6 (un sesto) ciascuno.

¾ LOTTO n. 1, p.lle 230, 231, 233, 235, 237, 239, 241, 243, 245 e 247 del foglio 1 del N.C.T. del Comune di Ponte (BN) sono pervenute a Omissis nato a xxxxxxxx (BN) il x xxxxx, per l’intero in comunione dei beni con Omissis, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 19 giugno 1997, trascritto in data 25 giugno 1997 al n.

5039 R.P. da xxxxxx nata a xxxxxx (xx) il xxxxxxx, per la quota di 5/15 (cinque quindicesimi), xxxxxxx nata a xxxxxx (xx) il xxxxxxxx, xxxxxxxxx xxxxx Nata a xxxxx (xx) il xxxxxxxx, xxxxxxxxxx nata a xxxxxx (BN) il xxxxxxxxx, xxxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxx e xxxxxxxxx nata a xxxxxxx(BN) il xxxxxxxxx, per la quota di 2/15 (due quindicesimi) ciascuno.

¾ LOTTO n. 2, p.lle 12 e 43 del foglio 13 del N.C.T. del Comune di Ponte (BN) sono pervenute a Omissis nata in xxxxxxx il xxxxxxxx per l’intero come bene personale in quanto acquisto fatto da nubile, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 18 gennaio 1988, trascritto in data 1 febbraio 1988 al n. 876 R.P. da xxxx xxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxxx.

¾ LOTTO n. 3, p.lle 87, 146, 623, del foglio 10 del N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) sono pervenute a Omissis nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxxx e Omissis nata in xxxxxxx il xxxxxxxxx, per la quota di 1/2 (un mezzo) ciascuno in comunione dei beni, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Claudio Cusani del 6 luglio 2005, trascritto in data 25 luglio 2005 al n. 6975 R.P. da xxxxxxxx xxxxxxx nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx.

¾ LOTTO n. 3, p.lla 70 del foglio 10 del N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) è pervenuta a Omissis nato a xxxxxxxxxxx (xx) il xxxxxxxx per l’intero in comunione dei beni con Omissis, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario

(18)

Iannella del 28 agosto 1995, trascritto in data 12 settembre 1995 al n. 7001 R.P. da xx xxxxxxx nata a xxxxxxxxx (xx) il xxxxxxxxxxxx.

¾ LOTTO n. 3, p.lle 71 e 267 del foglio 10 del N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) sono pervenute a Omissis nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxx per l’intero in comunione dei beni con Omissis, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 28 agosto 1995 al n. 7001 R.P. da xxxxxxxx nata a xxxxxxxx xxxxxx (xx) il xxxxxxxx.

¾ LOTTO n. 4, p.lla 17 del foglio 21 del N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) è pervenuta a Omissis nata in xxxxxxx il xxxxxxxx per l’intero in comunione dei beni con Omissis nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxxx, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 9 settembre 1996, trascritto in data 24 settembre 1996 al n. 6929 R.P. da xxxxxxxx nato a xxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx e xxxxxxxx xxxxxxxxxxxx nata a xxxxxxxxx (xx) il xxxxxxxxxxx.

Dalle informazioni acquisite è risultato che:

• i terreni del lotto n. 1 sono coltivati a vigneto dal debitore esecutato Sig. Omissis;

• i terreni del lotto n. 2 sono coltivati a frutteto con piante di ciliegio sulla particella n. 12 e con piante di Kiwi sulla particella n. 43 dalla debitrice esecutata Sig.ra Omissis;

• i terreni del lotto n. 3 sono coltivati a vigneto dal debitore esecutato Sig. Omissis;

• il terreno del lotto n. 4 è coltivato ad uliveto dalla debitrice esecutata Sig.ra Omissis.

Quesito lett. f

Alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura.

Sugli immobili oggetto della procedura gravano le seguenti formalità pregiudizievoli:

TRASCRIZIONI CONTRO

Immobili costituenti il LOTTO n. 1 (identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n.

1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247)

- Costituzione di vincolo di inedificabilità trascritto in data 25 giugno 1997 al n. 5040 R.P., giusto atto a rogito Notaio Mario Iannella del 19 giugno 1997 a favore della Regione Campania e contro Omissis nato a xxxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx gravante per trenta anni sulle unità immobiliari di cui sopra;

(19)

- Divieti trascritti in data 27 giugno 1997 al n. 5104 R.P. giusto atto a rogito Notaio Mario Iannella del 19 giugno 1997 a ICCREA S.P.A. e contro Omissis nato a xxxxxxxx (BN) il xxxxxx di mantenere in buono stato, non cambiare la destinazione, la consistenza, non locare, non vendere prima di un decennio le unità immobiliari di cui sopra;

- Verbale di pignoramento immobili trascritto in data 19 novembre 2008 al n. 10804 R.P.

per Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento in data 03 ottobre 2008 a favore di ICCREA Banca S.P.A. Istituto Centrale del Credito Cooperativo con sede in Roma e contro Omissis nato a xxxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxx, gravante per la quota di 1/2 (un mezzo) sulle unità immobiliari di cui sopra.

Su tutti gli immobili della procedura (LOTTO n. 1, LOTTO n. 2, LOTTO n. 3, LOTTO n. 4) - Verbale di pignoramento immobili trascritto in data 11 gennaio 2008 al n. 350 R.P. per

Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento in data 18 dicembre 2007 a favore della Banca di Credito Popolare società cooperativa per azioni con sede in Torre del Greco (NA) contro Omissis nato a xxxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx e Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxxxx gravante per l’intero su tutte le unità immobiliari della procedura.

ISCRIZIONI CONTRO

1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247)

- Ipoteca volontaria iscritta in data 25 giugno 1997 al n. 397 R.P. di Lire 245.000.000 pari a Euro 126.531,94 a favore di ICCREA S.P.A. con sede in Roma e contro Omissis nato a xxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxxx a garanzia di un finanziamento originario di Lire 98.000.000 pari ad Euro 50.612,78 concesso giusto atto di mutuo a rogito Notaio Mario Iannella del 19 giugno 1997 gravante per l’intero sulle unità immobiliari di cui sopra.

13 p.lle 12 e 43) il LOTTO n. 3 (identificati nel N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267) e il LOTTO n. 4 (identificato nel N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio 17 p.lla 21)

- Ipoteca volontaria iscritta in data 30 maggio 2006 al n. 1940 R.P. di Euro 340.000,00 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a. con sede in Siena e contro Omissis nato a xxxxxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx e Omissis nata in xxxxxxx il xxxxxxxx a garanzia di un finanziamento originario di Euro 170.000,00 concesso giusto atto di mutuo rogito Notaio Claudio Cusani del 25 maggio 2006 gravante per l’intero sulle unità immobiliari di cui sopra.

(20)

13 p.lle 12 e 43) il LOTTO n. 4 (identificato nel N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio 17 p.lla 21), e sugli immobili identificati al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) foglio n. 10 p.lle nn. 87, 146 e 623 costituenti il LOTTO n. 3 (identificati nel N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267)

- Ipoteca legale iscritta in data 22 marzo 2007 al n. 1108 R.P. di Euro 7.546,12 a favore della SESTRI S.P.A. con sede in Novara e contro Omissis nata in xxxxxxxx il xxxxxxxx a garanzia di un debito originario di Euro 3.773,06 gravante per l’intero sulle unità immobiliari di cui sopra.

Quesito lett. g

Ad acquisire ogni informazione concernente:

¾ l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

¾ eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

¾ eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di perizia;

¾ eventuali cause in corso;

¾ la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile.

Sulla scorta delle certificazioni notarili agli atti del procedimento, risulta che i precedenti proprietari nel ventennio:

• degli immobili identificati al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 1 particelle nn. 171, 172, 232, 234, 236, 238, 242, 244 e 246 facenti parte del lotto n. 1, erano i Sigg.

xxxxxxxxx nata a xxxxxxx (BN) l’xxxxxxxxx, per la quota di 2/6 (due sesti), xxxxxxxx nata a xxxxxxx (BN) il xxxxxxx, xxxxxxxxxx nato a xxxxxxx (xx) il xxxxxxx, xxxxxxxxxxx nato a xxxxx (BN) il xxxxxxxxxx e xxxxxxxxx nato a xxxxxxx (LT) il xxxxxxxxxxx, per la quota di 1/6 (un sesto) ciascuno.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxx per la quota di 2/6 (due sesti), xxxxxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxxxx e xxxxxxxxxx, per la quota di 1/6 (un sesto) ciascuno, per successione legittima di xxxxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxxx e deceduto il xxxxxxxxxx, den. n. 86, vol. n.

187, trascritta in data 8 marzo 1984 al n. 2239 R.P..

(21)

• degli immobili identificati al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 1 particelle nn. 230, 231, 233, 235, 237, 239, 241, 243, 245 e 247, facenti parte del lotto n. 1, erano i Sigg. xxxxxxxxx nata a xxxx (xx) il xxxxxxxx, per la quota di 5/15 (cinque quindicesimi), xxxxxxxxxx nata a xxxxxx (BN) il xxxxxxxx, xxxxxxxxxx nata a xxxxx (xx) il xxxxxxx, xx xxxxxxx nata a xxxxx (xx) il xxxxxxxx, xxxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxxxx e xxxxxxx nata a xxxxxx (xx) il xxxxxxxxx, per la quota di 2/15 (due quindicesimi) ciascuno.

I beni erano pervenuti a xxxxxxx per la quota di 5/15 (cinque quindicesimi), xxxxxxxxx, xxxxxxxxxx, xxxxxxxxxx, xxxxxxxxx e xxxxxxxxx, per la quota di 2/15 (due quindicesimi) ciascuno, per successione legittima di xxxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxx e deceduto il xxxxxxxxx, den. n. 21, vol. n. 236, trascritta in data 15 luglio 1992 al n. 5963 R.P..

• degli immobili identificati al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 particelle nn. 87, 146 e 623 facenti parte del lotto n. 3, era il Sig. xxxxxxxxx xxxxx nato a xxxxxxxxx (xx) il xxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxx giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Maiatico del 13 aprile 1972, trascritto in data 15 aprile 1972 al n. 3708 R.P. da xxxxxxxxxxx.

• dell’immobile identificato al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 particella n. 70 facente parte del lotto n. 3, era la Sig.ra xxxxxxxxxx nata a xxxxx xxxxxxxxxxx (xx) il xxxxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxxx giusto atto di donazione a rogito Notaio Mario Iannella del 14 agosto 1973, trascritto in data 10 settembre 1973 al n. 8382 R.P..

• degli immobili identificati al N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 particelle nn. 71 e 267 facenti parte del lotto n. 3, era la Sig.ra xxxxxxxxx xxxxxxxx nata a xxxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxx giusto atto di donazione a rogito Notaio Vito Antonio Sangiuolo dell’8 giugno 1990, trascritto in data 27 giugno 1990 al n. 5226 R.P. da xxxxxxxxxxx o xxxxxxxxx nata a xxxxxxxxx il xxxxxxxxxxx.

• dell’immobile identificato al N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio n. 17 particella n. 21 costituente il lotto n. 4, erano i Sigg. xxxxxxxxx nato a xxxxxxxxx (xx) il xxxxxxx e xxxxxxxxxx nata a xxxxxxxx (xx) il xxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxxxx, per la quota di 5/7 (cinque settimi) in comunione dei beni con xxxxxxxxx, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 2 agosto 1989, trascritto in data 1 settembre 1989 al n. 6946 R.P. da xxxxxxxxxxxxxx nato a xxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxx, per la quota di 1/7 (un settimo) in comunione dei beni con xxxxxxxxxxx, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 7 agosto

(22)

1985, trascritto in data 24 agosto 1985 al n. 5938 R.P. da xxxxxxxxx nato a xxxxxx (BN) il xxxxxxxxxx, xxxxxxxx nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxx, xxxxxxxxxx nata a xxxxxxx (BN) il xxxxxxxxx, xxxxxxxxxx nata a xxxxxxxxxi (xx) il xxxxxxxxxx, xxxxxxxx nato a xxxxxxxx (BN) il xxxxxxxx e xxxxxxxx nato a xxxxxxxxx (BN) il xxxxxxxxxxx.

I beni erano pervenuti a xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxxx, xxxxxxxxx, xxxxxxxxx e xxxxxxxxx, per la quota di 1/7 (un settimo) ciascuno per successione legittima di xxxxxxxxxxxxxx deceduto il xxxxxxxx, den. n. 1, vol. 254, trascritta in data 16 ottobre 1973 al n. 9624 R.P..

I terreni del lotto n. 2 (identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 13 p.lle 12 e 43) risultano di proprietà della debitrice Sig.ra Omissis da oltre un ventennio, giusto atto di compravendita a rogito Notaio Mario Iannella del 18 gennaio 1988, trascritto in data 1 febbraio 1988 al n. 876 R.P. da xxxxxxxx nato a xxxxxx (xx) il xxxxxxxxxx.

Quesito lett. h

Alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, delle superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili della procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni.

STIMA DEGLI IMMOBILI Criterio di stima utilizzato

La stima viene richiesta per conoscere il più probabile prezzo attribuibile al bene in esame all’attualità e nel mercato immobiliare di riferimento.

Per esprimere un attendibile giudizio possono essere adottati due metodi: quello sintetico- comparativo e quello analitico.

Il primo è senza dubbio da preferire, poiché basato sul diretto confronto degli immobili da stimare con altri di analoghe caratteristiche intrinseche e posizionali.

Ciò premesso, al fine di espletare il mandato della S.V. Ill.ma nel modo più confacente allo scopo ed oggettivo possibile, il sottoscritto ha determinato il valore di mercato dei beni oggetto di stima, facendo riferimento al metodo sintetico-comparativo.

Fonti delle informazioni utilizzate per la stima e valore di mercato a mq

(23)

Al fine di determinare il più probabile prezzo di mercato dei terreni oggetto della procedura, lo scrivente ha reperito informazioni presso agenzie immobiliari, basate essenzialmente sulla posizione, l’orografia, il valore delle colture presenti e la destinazione d’uso prevista dagli Strumenti Urbanistici Comunali.

Stima del Lotto n. 1

(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio 1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247)

Il lotto n. 1 è costituito da diciannove particelle di terreno coltivate a vigneto.

Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 1.2) risulta che:

- 17 particelle di terreno (p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244 e 245) ricadono per l’intero in “zona agricola – tipo E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);

- 1 particella (p.lla n. 247) ricade per l’intero in “zona di completamento (Ferrarise – B3)”

dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);

- 1 particella (p.lla n. 246) ricade in parte in “zona agricola – tipo E” e in parte in “zona di completamento (Ferrarise – B3)” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN);

Nel caso in esame, poiché su tutte le particelle di terreno costituenti il lotto n. 1 esiste un vincolo di inedificabilità trascritto in data 25 giugno 1997 al n. 5040 R.P. a favore della Regione Campania e contro il debitore Sig. Omissis gravante per 30 anni sulle unità immobiliari, il sottoscritto ha ritenuto opportuno considerare un unico valore di mercato per tutte le particelle, riferito a terreni a destinazione agricola nel Comune di Ponte (BN).

Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 8,00 €/mq.

Pertanto:

il valore di mercato stimato del Lotto n. 1 = (Superficie complessiva “Lotto n. 1” x 8,00 €/mq)

= (19.195 mq x 8,00 €/mq) = € 153.560,00

(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio 13 p.lle 12 e 43) Il lotto n. 2 è costituito da due particelle di terreno coltivate a frutteto con piante di ciliegio sulla particella n. 12 e con piante di Kiwi sulla particella n. 43.

(24)

Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 1.2) risulta che le due particelle di terreno ricadono in “zona agricola – Tipo E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Ponte (BN).

Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), e tenuto conto delle presenza di un deposito agricolo, seppur di modeste dimensioni (70 mq), il sottoscritto ha utilizzato un prezzo di vendita pari a 11 €/mq.

Pertanto:

il valore di mercato stimato del Lotto n. 2 = (Superficie complessiva “Lotto n. 2” x 11 €/mq) = (15.310 mq x 11 €/mq) = € 168.410,00

(Unità immobiliari identificate al N.C.T. del San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267)

Il lotto n. 3 è costituito da sei particelle di terreno coltivate a vigneto.

Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 2), risulta che i terreni del lotto n. 3 ricadono in zona “E1 (Territorio rurale agricolo)” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN).

Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 8,00 €/mq.

Di conseguenza:

il valore di mercato stimato del Lotto n. 3 = (Superficie complessiva “Lotto n. 3” x 8,00 €/mq)

= (22.820 mq x 8,00 €/mq) = € 182.560,00

(Unità immobiliare identificata al N.C.T. del Casalduni (BN) al foglio 17 p.lla 21) Il lotto n. 4 è costituito da una particella di terreno coltivata ad uliveto.

Dal certificato di destinazione urbanistica (All.to D, n. 3), risulta che il terreno del lotto n. 4 ricade in “zona agricola E” dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Casalduni (BN).

Dalle indagini effettuate dal sottoscritto CTU, sui prezzi di mercato dei terreni agricoli aventi caratteristiche similari a quello oggetto di pignoramento (ubicazione, orografia e valore delle colture presenti), è risultato un prezzo medio di vendita pari a 5,00 €/mq.

Di conseguenza:

(25)

il valore di mercato stimato del Lotto n. 4 = (Superficie “Lotto n. 4” x 5,00 €/mq) = (1.470 mq x 5,00 €/mq) = € 7.350,00

Tabella riassuntiva Lotti N.C.T.

Foglio e p.lle

Comune Superficie (mq)

Valore di mercato stimato Lotto n. 1 Foglio 1, p.lle 171, 172, 230,

231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243,

244, 245, 246 e 247

Ponte (BN) 19.195 € 153.560,00

Lotto n. 2 Foglio 13, p.lle 12 e 43 Ponte (BN) 15.310 € 168.410,00 Lotto n. 3 Foglio 10, p.lle 87, 146, 623,

70, 71 e 267

San Lorenzo Maggiore

(BN)

22.820 € 182.560,00

Lotto n.4 Foglio 17, p.lla 21 Casalduni (BN)

1.470 € 7.350,00

Quesito lett. i

Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

Nella procedura in esame, non ci sono quote indivise, in quanto i beni oggetto di pignoramento sono:

• Lotto n. 1 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 1 p.lle 171, 172, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247) di piena proprietà del Sig. Omissis in comunione dei beni con la Sig.ra Omissis;

• Lotto n. 2 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Ponte (BN) al foglio n. 13 p.lle 12 e 43) di esclusiva piena proprietà della Sig.ra Omissis;

• Lotto n. 3 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di San Lorenzo Maggiore (BN) al foglio n. 10 p.lle 87, 146, 623, 70, 71, 267), p.lle nn. 87, 146 e 623 di proprietà dei Sigg.

Omissis e Omissis per la quota di un mezzo ciascuno e le particelle nn. 70, 71 e 267 di piena proprietà del Sig. Omissis in comunione dei beni con la Sig.ra Omissis;

(26)

• Lotto n. 4 (Immobili identificati nel N.C.T. del Comune di Casalduni (BN) al foglio n. 17 p.lla n. 21) di piena proprietà della Sig.ra Omissis in comunione dei beni con il Sig.

Omissis.

• CONCLUSIONI

I quesiti posti dalla S.V. Ill.ma sono stati analizzati dettagliatamente nei capitoli precedenti e le relative risposte risultano esplicitamente fornite.

Avendo espletato completamente il mandato conferitomi, ringrazio la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare.

Gli allegati alla presente relazione che ne costituiscono parte integrante sono sotto elencati.

Il C.T.U.

Dott. Ing. Angelo Calligaro

ALLEGATI:

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ALLEGATO A – VERBALI DI SOPRALLUOGO E VARIE

ALLEGATO B – RIPARTIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELLA PROCEDURA IN PIU’ LOTTI PER LA VENDITA

ALLEGATO C – DOCUMENTAZIONE CATASTALE ALLEGATO D – DOCUMENTAZIONE TECNICA

ALLEGATO E – ESTRATTO RIASSUNTO DI ATTO DI MATRIMONIO ALLEGATO F – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

ALLEGATO G – NOTA DI TRASMISSIONE DELLA CTU ALLE PARTI COINVOLTE NELLA PROCEDURA