Superficie commerciale Immobile
Appartamento piano primo interno 2 Sup. lorda (mq) Ragguagliamento
(DPRn138/1998) Sup. ragguagliata
mq 60.68 100% muri perimetrali
50% muri confinanti mq 78,50
Accessori
Balcone lato mare mq 17,11 mq 4,28 mq 4,28
Balcone lato monte mq 14,30 mq 3,58 mq 3,58
Locale lavanderia mq 5,06 mq 1,77 mq 4,48
Superficie commerciale Mq 90,84
Metodo utilizzato per l’individuazione del più probabile Valore di mercato -Descrizione metodo:
Si è tenuto conto delle caratteristiche e condizioni tutte del terreno sul quale il compendio edilizio si trova,le caratteristiche costruttive, finiture lo stato di manutenzione, consistenza dell’immobile, epoca di costruzione e vetustà, aspetto esterno dell’immobile, tipo di orientamento e luminosità, affacci, disponibilità di parcheggi, le caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare nelle quali l’edificio è diviso, la zona circostante, le condizioni di degrado, sia sul piano della funzionalità, integrità ed efficienza, dell’andamento attuale dei prezzi in generale e delle attuali condizioni di mercato,la consistenza globale, desunta dai rilievi plano-altimetrici, la conformità urbanistica e sanabilità edilizia;la commerciabilità. Si è tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze), Agenzia del Territorio tabelle OMI, Borsino Immobiliare e agenzie Immobiliari della zona.
La comparazione è stata fatta, ovviamente, con beni aventi stesse caratteristiche, metratura e in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.
Per l’individuazione del più probabile Valore di mercato si è proceduto attraverso il confronto dell’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzi noti e ricadenti nella stessa zona di mercato. Il metodo si è basato sulla rilevazione dei dati reali di mercato, considerando una percentuale di media di sconto, e delle caratteristiche degli immobili.
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La zona di mercato, considerata per l’immobile, è costituita per lo più da ville e villini ubicati in una zona nominata
“Xxxxx Xxxxxxxx”, zona considerata di notevole pregio.
La zona OMI di riferimento di Civitavecchia è la zona centro abitato, codice zona E1, tipologia abitazioni di tipo civile destinazione residenziale periodo, 1° sem 2020 All. n. 25 Borsino immobiliare, zona Civitavecchia, periodo di riferimento febbraio 2021, abitazioni in stabili di prima fascia,
appartamenti di qualità superiore alla media di zona All. n. xx Attualmente il mercato, visto il momento storico che stiamo vivendo, è instabile, da indagini di mercato effettuate sono
state individuati immobili in vendita nelle vicinanze dell’immobile pignorato, con caratteristiche simili, al piano primo, con ascensore, si sono identificati i seguenti comparabili:
Equiparabile A, vendita appartamento in Via X. Xxxxx n. 7, a 190 m da Via Xxxxx, appartamento ristrutturato di mq.
128, al piano 1° di un fabbricato datato, senza ascensore, XXxx XXXXX prezzo €. 325.000,00
All. n. 27 Equiparabile B, appartamento in Via XXXxxx, a 1.300 m da Via Xxxxx, di 108 mq, 3 locali due bagni, con ascensore
doppia esposizione prezzo €. 259.000,00 Xxxxx .it rif annuncio di settembre n. ek81595919, All. n. 28 Equiparabile C, vendita appartamento in Xxxx della XXX 3, a 700 m . da Via Xxxxx , di mq. 125 1° piano con
ascensore, 3 camere due bagni cucina abitabile, stato buono, prezzo €. 350.000,00 XXxxx.it, All. n. 29
Tipologia immobile Valori di mercato €/mq Valore medio
€/mq
Prezzo unitari con arrotondamenti Appartamento sub 30 Val. locali Min. 2.300,00 ÷ Max. 2.800,00 €/mq 2.550,00
€/mq 1.800,00 OMI Min. 1.150,00 ÷ Max. 1.650,00 €/mq 1.400,00
BI Min. 1.146,85 ÷ Max. 1.782,20 €/mq 1.464,52
Adeguamenti e correzione del valore di mercato -Descrizione metodo:
Il valore è stato adeguato tenendo conto che l’appartamento non è locato,( coeff di merito 100%) è posto al piano primo con ascensore (coeff di merito -10%) nuova costruzione, (coeff di merito 10%) luminoso, (coeff di merito +5%) ha l’esposizione all’esterno verso Roma, (coeff di merito +5%) l’edificio è stato dichiarato abitabile nel 2005 (coeff di merito 0%) il riscaldamento è autonomo (coeff di merito +5%).
Si Xxxxluta il prezzo unitario in €/mq = 2.070,00
Valore di mercato compendio pignorato
-Bene Mq €/mq Valore di mercato
Appartamento sub 30 90,00 2.070,00 € 186.300,00
Valore di Mercato in cifra tonda € 186.300,00
Detrazione per sanatoria edilizia – vedi quesito 4.E) -Immobile … - Appartamento, ecc.
Costo Regolarizzazione abuso €
- Altri tipi di detrazione - (tipo scarsa redditività del bene) Descrizione:
Stima del valore di mercato (Valore di mercato detratto l’eventuale valore della sanatoria)
-Lotto n. 1 € Euro/00
Appartamento, A/2 fg xx p.lla xxx
sub 30 €. 186.000,00 Eurocentottantasemila/00
R.G. xx/2020
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Superficie commerciale
Immobile
Box auto, piano S1 sub 10 Sup. lorda (mq) Ragguagliamento
(DPRn138/1998) Sup. ragguagliata
100% muri perimetrali 50% muri confinanti
box mq 19,00 mq 20,00
Superficie commerciale Mq 20,00
Metodo utilizzato per l’individuazione del più probabile Valore di mercato -Descrizione metodo:
Si è tenuto conto delle caratteristiche e condizioni tutte del terreno sul quale il compendio edilizio si trova,le caratteristiche costruttive, finiture lo stato di manutenzione, consistenza dell’immobile, epoca di costruzione e vetustà, aspetto esterno dell’immobile, tipo di orientamento e luminosità, affacci, disponibilità di parcheggi, le caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare nelle quali l’edificio è diviso, la zona circostante, le condizioni di degrado, sia sul piano della funzionalità, integrità ed efficienza, dell’andamento attuale dei prezzi in generale e delle attuali condizioni di mercato,la consistenza globale, desunta dai rilievi plano-altimetrici, la conformità urbanistica e sanabilità edilizia;la commerciabilità. Si è tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze), Agenzia del Territorio tabelle OMI, Borsino Immobiliare e agenzie Immobiliari della zona.
La comparazione è stata fatta, ovviamente, con beni aventi stesse caratteristiche, metratura e in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.
Per l’individuazione del più probabile Valore di mercato si è proceduto attraverso il confronto dell’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzi noti e ricadenti nella stessa zona di mercato. Il metodo si è basato sulla rilevazione dei dati reali di mercato, considerando una percentuale di media di sconto, e delle caratteristiche degli immobili.
La zona di mercato, considerata per l’immobile, è costituita per lo più da ville e villini ubicati in una zona nominata
“Xxxxx Xxxxxxxx”, zona considerata di notevole pregio.
La zona OMI di riferimento di Civitavecchia è la zona centro abitato, codice zona E1, tipologia abitazioni di tipo civile destinazione residenziale periodo, 1° sem 2020 All. n. 30 Borsino immobiliare, zona Civitavecchia, periodo di riferimento febbraio 2021, destinazione “box”
indica come valori un minimo di €./mq 598,50 ad un massimo di €/mq 910,10 All. n. 31 Da indagini di mercato effettuate sono state individuati immobili con caratteristiche simili, al piano S1 ubicati in zone
con scarse possibilità di trovare parcheggio; si sono identificati i seguenti comparabili.
Equiparabile A, vendita box auto di mq. 25 in Via X. XXXX al piano S1, immobiliare Xxxxxx prezzo €. 50.000,00
All. n. 32 Equiparabile B, vendita box auto di 42 mq. , in Via Xxxxx prezzo €. 42,000 Xxxxxx immobiliare srl, annuncio TC
38589695 All. n. 33
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Adeguamenti e correzione del valore di mercato -Descrizione metodo:
Il valore è stato adeguato tenendo conto che il box è al piano S1 , dove arriva anche l’ascensore, in uno stabile di nuova costruzione, di facile accesso e con ampio spazio di manovra e in una zona dove c’è carenza di parcheggio.
Valore di mercato compendio pignorato
-Bene Mq €/mq Valore di mercato
Box auto sub 10 20,00 €. 1118,00 € 22.360,00
Valore di Mercato in cifra tonda €. 22.000,00
- Stima del valore di mercato
Lotto n. 1 € Euro/00
Box , C/6 fg. xx p.lla xxx sub 10 €. 22.000,00 Euroventiduemila/00
Superficie commerciale
Immobile
Cantina, piano S1, sub 15 Sup. lorda (mq) Ragguagliamento
(DPRn138/1998) Sup. ragguagliata
100% muri perimetrali 50% muri confinanti
CANTINA mq 7,00 mq 7,00
Superficie commerciale Mq 7,00
Metodo utilizzato per l’individuazione del più probabile Valore di mercato -Descrizione metodo:
il criterio di valutazione è come sopra .
Il Borsino immobiliare, zona Civitavecchia, periodo di riferimento febbraio 2021, destinazione d’uso magazzini
Porta come valore da un minimo di €. 363.53 €/mq ad un massimo di 655,85 €. mq
All. n. 35 Da indagini di mercato effettuate non sono state individuate cantine in vendita nella zona, o con caratteristiche simili,
in quanto è difficile trovarle , chi le possiede non le vende poiché sono utilissime per riporre di “tutto un po” . Si sono trovate in vendita cantine in località San Liborio, zona molto distante da via Xxxxx, oltre km , in zona periferica, la loro valutazione è di €. 472,00 €/mq.
Cantina in Via xxx di xx xxxx a km 3.5 da Via Xxxxx, di mq. 5,00 al piano 1° €. 2.362,00, annuncio xxxxxx.it
All. n. 36
Tipologia immobile
Valori di mercato €/mq Valore medio
€/mq
Prezzo unitari con arrotondamenti Cantina, sub 15
Val. locali Min. 472,40 €/mq 472,40
€/mq 500,00
OMI Min. - ÷ Max. - €/mq -
BI Min. 363,53 ÷ Max. 655,85 €/mq 509,71
Adeguamenti e correzione del valore di mercato -Descrizione metodo:
R.G. xx/2020
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Valore di mercato compendio pignorato
-Bene Mq €/mq Valore di mercato
Cantina sub 15 7 €. 500,00 €. 3.500,00
Valore di Mercato in cifra tonda € 3.500,00
Detrazione per sanatoria edilizia – vedi quesito 4.E) -Immobile … - cantina
Costo Regolarizzazione abuso €
- Altri tipi di detrazione - (tipo scarsa redditività del bene) Descrizione:
Stima del valore di mercato (Valore di mercato detratto l’eventuale valore della sanatoria)
-Lotto n. 1 € Euro/00
Cantina , C/2 fg. xx p.lla xxx sub 15 €. 3.500,00 Eurotremilacinquecento/00
Superficie commerciale
Immobile
Cantina, piano S1, sub 16 Cantina, piano S1, sub 17
Sup. lorda (mq) Ragguagliamento
(DPRn138/1998) Sup. ragguagliata
100% muri perimetrali 50% muri confinanti
Cantine piano S1 Sub 16 mq 5,00 mq 6,00
Sub 17 mq 6,00 mq 7,00
Superficie commerciale Mq 13,00
Metodo utilizzato per l’individuazione del più probabile Valore di mercato -Descrizione metodo:
il criterio di valutazione è come per la cantina sub, 15, si riportano i stessi valori
Tipologia immobile
Valori di mercato €/mq Valore medio
€/mq
Prezzo unitari con arrotondamenti Cantine, piano S1,
sub 16 e sub 17
Val. locali Min. 472,40 €/mq 472,40
€/mq 500,00
OMI Min. - ÷ Max. - €/mq -
BI Min. 363,53 ÷ Max. 655,85 €/mq 509,71
Adeguamenti e correzione del valore di mercato -Descrizione metodo:
Valore di mercato compendio pignorato
-Bene Mq €/mq Valore di mercato
Cantina, piano S1, sub 16 e
sub 17 13,00 €. 500,00 €. 6.500,00
Valore di Mercato in cifra tonda €. 6.500,00
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Detrazione per sanatoria edilizia – vedi quesito 4.E)
-Immobile … - cantine al piano seminterrato identificate con sub 16 e sub 17
Costo Regolarizzazione abuso €. 4.000,00
- Altri tipi di detrazione - (tipo scarsa redditività del bene) Descrizione:
Stima del valore di mercato (Valore di mercato detratto l’eventuale valore della sanatoria)
-Lotto n. 1 € Euro/00
Cantina , C/2 fg. xx p.lla xxx sub 16 e
sub 17 €. 2.500,00 Euroduemilacinquecento/00
Calcolo della nuda proprietà (In caso di assegnazione della casa coniugale) Descrizione metodo:
Valore della nuda proprietà
RIEPOLOGO- Stima del valore di mercato (Valore di mercato detratto il valore della sanatoria)
Lotto n. 1 € Euro/00
Appartamento, A/2 fg xx p.lla xx sub 30 €. 186.000,00 Eurocentottantasemila/00 Box , C/6 fg. xx p.lla xx sub 10 €. 22.000,00 Euroventiduemila/00 Cantina , C/2 fg. xx p.lla xx sub 15 €. 3.500,00 Eurotremilacinquecento/00 Cantina , C/2 fg. xx p.lla xx sub 16
(detratto costo regolarizzazione abuso) €. 1.250,00 Euromilleduecentocinquanta/00 Cantina , C/2 fg. xx p.lla xx sub 17
(detratto costo regolarizzazione abuso) €. 1.250,00 Euromilleduecentocinquanta/00 Totale €. 214.000,00
Valore lotto n. 1 €. 214.000,00 Euroduecentoquattordicimila/00