TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA

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R.G. xx/2020

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TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA

ESECUZIONI IMMOBILIARI

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PROCEDURA ESECUTIVA:

R.G.E. XX/2020

PROMOSSA DA

:

XXXXXXXXXXX VIA XXXXX N. X

CONTRO: XXXX XXXXX

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GIUDICE:

DOTT. FRANCESCO VIGORITO

C.T.U.:

ANTONELLA ANTIMI

CUSTODE: AVV. RENATO ARSENI

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

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CAPITOLO 1 - QUESITI POSTI DAL G.E.

CAPITOLO 2 - PREMESSA

CAPITOLO 3 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI CAPITOLO 4 - RISPOSTE AI QUESITI POSTI DAL G.E.

CAPITOLO 5 - ALLEGATI

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2 CAPITOLO 1

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QUESITI POSTI DAL G.E.

1.

Esame della documentazione catastale e della pubblicità immobiliare del bene pignorato (provenienza, trascrizioni, iscrizioni, ecc.)

A) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma c.p.c.

(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;

B) Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) e sulla base dei documenti in atti l’elenco sintetico dei differenti trasferimenti di proprietà nel ventennio (es. Tizio ha acquistato il bene da Caio con atto di compravendita/donazione/eredità-accettazione trascritta o meno); Caio ha acquistato il bene da Sempronio con atto trascritto il…)

Effettui di concerto con il custode, l’esame preliminare della documentazione di cui all’art 567, co.2°, c.p.c., avendo cura di precisare:

C) In primo luogo,

- c1- se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato. In questo caso deve indicare, con riferimento a ciascuno degli immobili pignorati se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;

se la certificazione delle trascrizione (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto deXxxxtivo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno 20 anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.

oppure:

- c2 - se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.

In questo caso l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati se questa risalga sino ad un atto di acquisto deXxxxtivo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.

D) In secondo luogo,

- d1 - se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivato od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento).

- d2 - Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.

E) In terzo luogo,

- e1 - l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato. In difetto, l’esperto deve procedere all’immediata acquisizione dello stesso.

- e2 - Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare l’esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine. Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al grande G.E.

F) acquisisca, l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti);

G) verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato

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2.

Descrizione dell’immobile pignorato

A) descXxxx, previo necessario accesso insieme al custode, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.),

B) avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R.

633/1972(esenzione dall’imposta) e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione IVA per l’imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino;

3.

Storia e identificazione catastale

A) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:

- a1 - se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;

- a2 - se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;

- a3- se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

B) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

C) acquisisca ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene.

4.

Situazione urbanistica

A) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale

B) acquisisca, ove non depositati i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;

C) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative;

D) indichi l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità.

E) In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descXxxx dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell’art.36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n380 e gli eventuali costi della stessa;

verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, legge 28 febbraio1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

5.

Vincoli e oneri condominiali

A) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;

B) indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

C) rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

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6.

Occupazione dell’immobile pignorato

A) accerti se l’immobile è libero o occupato;

B) acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;

C) verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

D) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

E) valuti la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo la differenza rispetto a tale valore.

7.

Identificazione dei lotti

A) appuri, sulla scorta della comunicazione della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento la parte esecutata era intestataria degli immobili pignorati in forza di un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali proprietari indivisi. Indichi, in questo caso, se l’immobile è pignorato solo pro quota.

B) Valuti se lo stesso sia suscettibile di separazione in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione del progetto di divisione, individuando i singoli lotti e il valore di ciascuno di essi (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In caso contrario, proceda alla stima dell’intero compendio pignorato esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla L.3 giugno 1940, n. 1078;

C) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

8.

Stima

A) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);l’esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;

Dispone, altresì che l’esperto estimatore:

 invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso si lui note di osservazione al proprio elaborato;

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 depositi, in forma telematica, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati di seguito elencati. A tal fine, della cd

“busta telematica” che sarà depositata dall’esperto, l’atto principale sarà costituito dalla perizia di stima in versione integrale firmata digitalmente e come allegati dovranno essere inseriti:

a) le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;

b)una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del 7.2.2008 (G.U. n. 47 del 25.2.2008), ossia una copia dell’elaborato senza l’indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rivelare l’identità di quest’ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali i proprietari di porzioni immobiliari confinanti con il bene dell’esecutato ovvero comproprietari) non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di vendita;

c) un foglio riassuntivo di tutti gli identificativi catastali dei beni periziati, in formato .rtf o word.zip;

d) una separata e succinta descrizione del lotto ovvero dei lotti formati (con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare) in formato .rtf. o word.zip;

e), f) ecc… altri atti eventualmente acquisiti, indicandone il nome del file di che tipo di atto si tratta (es: atto di provenienza;

certificato di agibilità).

 Intervenga all’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico e depositi in quell’occasione copia cartacea della perizia e dei relativi allegati.

CAPITOLO 2 - PREMESSA

Descrizione:

La sottoscritta, geom. ANTIMI ANTONELLA, nata a Civitavecchia (RM) il 22.06.1963, con studio in Civitavecchia (RM) in Via Carlo Calisse, n. 58a, iscritta all’Albo dei Geometri e dei Geometri Laureati di Roma e Provincia al n.

6669, era nominata dal Tribunale di Civitavecchia, Sezione esecuzioni immobiliari, nell’udienza del 03/07/2020 nella persona della Dott.ssa ALESSANDRA DOMINICI, quale consulente tecnico estimatore nel procedimento esecuzioni immobiliari, iscritto al ruolo generale al n. xx/2020 (accettazione incarico effettuato il 22/08/2020).

La scrivente ha svolto tutte le indagini necessarie presso i pubblici uffici, quali ufficio Edilizia, ufficio Condono, ufficio Anagrafe di Civitavecchia e Agenzia del Territorio, ed ha fatto un primo tentativo di sopralluogo presso l’immobile in data 25/11/2020 ore 15:30, come indicato nel verbale, alla presenza del Custode Giudiziario avv. Renato Arseni, sopralluogo svoltosi solo per individuare gli immobili poiché l’esecutato pur essendo stato avvertito non era presente.

Il giorno 09/12/2020, alle ore 13:00 è stato possibile effettuare l’accesso presso gli immobili, si è proceduto al rilievo metrico e fotografico, alla presenza del Custode Giudiziario avv. Renato Arseni e della signora incaricata dal signor Xxxx XXXXX; così come relazionato nel verbale redatto dal dott. ARSENI e sottoscritto dai presenti. Trattasi d’immobile sito in Civitavecchia, località “Xxxxx Xxxxxxxx” precisamente appartamento facente parte di una palazzina di cinque piani oltre il piano interrato; il fabbricato è di recente costruzione (2005) costituito di sei unità abitative, nove box auto, sei cantine, otto posti auto scoperti. La struttura è architettonicamente di stile moderno, ben rifinita, i balconi hanno una forma a semicerchio con vasi in cemento, i balconi sono molto ampi e tutti sono provvisti di tende da sole. L’area interna è curata, c’è anche una piccola zona giochi per i bambini, la sicurezza è garantita da una recinzione in muratura con sovrastante ringhiera. Al fabbricato si arXxxx percorrendo Via Xxxxxxxx sino in Via Xxxxx al civico 5. La zona è residenziale ed è caratterizzata dalla presenza di ville e villini circondati da verdi giardini, ricordo che siamo nelle vicinanze della famosa “Villa xx xxxx”.Per accedere alle proprietà ci sono due ingressi, un cancelletto pedonale e un cancello carrabile, che porta al piano interrato, con apertura automatica. Il vano scale è ampio, molto luminoso, realizzato con materiali di qualità.

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6 CAPITOLO 3 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

ATTIVITA’ SVOLTE RICERCHE O

DEPOSITI TELEMATICI

ATTIVITÀ DATA ESITO Allegato

(Eventuale)

PST GIUSTIZIA

Giuramento 22/08/2020 accettazione nomina

Fascicolo telematico

22/08/2020 22/12/2020 08/02/2021 09/03/2021

Consultazione periodica

Deposito perizia 03/04/2021

SISTER (Telematico)

Catasto 01/02/2021

02/02/2021 03/02/2021

planimetria, visura catastale

stampata ricevuta All. n. 1

Conservatoria

GOOGLE Inquadramento

Territoriale Località Xxxxx Xxxxxxxx Via Xxxxx

n. 5 All. n. 2

REGIONE LAZIO

Tipo Ricerca vincoli

territoriali TAV A All. n. 3

Tipo Ricerca vincoli

territoriali TAV B (Tipo dati in relazione) All. n. 4

ACCESSO AGLI ATTI

UFFICI UFFICIO/ATTIVITÀ ESITO (Eventuale)^Allegato

COMUNE DI

CIVITAVECCHIA Edilizia Documentazione acquisita nella precedente

procedura UNIV. AGRARIA

AGENZIA ENTRATE

Catasto

Pubblicità Immobiliare Ispezione di verifica per immobile All. n.5 Locazioni Verificato, non ci sono contratti.

ANAGRAFE Stato civile Certificato di Matrimonio All. n.6

ARCHIVIO NOTARILE

Atto Compravendita Atto Ultraventennale DATI DI INTERESSE

RIUNIONI/INCONTRI MOTIVO DATA/ORA ESITO (Eventuale)^Allegato

COMUNE DI

CIVITAVECCHIA

Sopralluogo immobile 25/11/2020 Esito negativo Sopralluogo immobile 09/12/2020 Esito positivo

TRIBUNALE DI

CIVITAVECCHIA Udienza

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SEGNALAZIONI AL

GIUDICE (Tipo Deposito telematico) No

CASI DI

OPPONIBILITA’

Contratti di locazione No

Assegnazione della casa coniugale No

CAPITOLO 4 - RISPOSTE AI QUESITI POSTI DAL G.E.

1. ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE CATASTALE E DELLA PUBBLICITA’ IMMOBILIARE DEL BENE PIGNORATO (PROVENIENZA, TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI, ECC.)

Quesito 1.A)

Completezza della documentazione art. 567, 2° comma c.p.c.

Presente in atti Data indagine Non presente in

atti Completezza

(d1 e d2) Certificato ipotecario - vedi quesito

1.C)-c1 Non presente

Certificato notarile - vedi quesito

1.C)-c2 Non presente

Segnalazioni al Giudice:

Quesito 1.B) 1.G)

 Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli

- Immobile 1 - Tipo :

Appartamento, in Civitavecchia (Rm) Via Xxxxx n.5 , località Xxxxx Xxxxxxxx, distinto catastalmente al foglio al foglio xx alla particella xxx sub 30, zona censuaria 3, categoria A/2 classe 5 consistenza 6 m² rendita €. 39,04

Box auto in Civitavecchia (Rm) Via Xxxxx n. 5, località Xxxxx Xxxxxxxx, piano interrato, distinto catastalmente al foglio xx alla particella xxx sub 10, zona censuaria 3, categoria C/6 classe 5 consistenza 20 m² rendita €. 123,64

Cantina in Civitavecchia (Rm) Via Xxxxx n. 5, località Xxxxx Xxxxxxxx, piano interrato, distinto catastalmente al foglio xx alla particella xxx sub 15, zona censuaria 3, categoria C/2 classe 5 consistenza 7 m² rendita €. 39,04

Cantina in Civitavecchia (Rm) Via Xxxxx n. 5, località Xxxxx Xxxxxxxx, piano interrato, distinto catastalmente al foglio xx alla particella xxx sub 16, zona censuaria 3, categoria C/2 classe 5 consistenza 6 m² rendita €. 32,54

Cantina in Civitavecchia (Rm) Via Xxxxx n. 5, località Xxxxx Xxxxxxxx, piano interrato, distinto catastalmente al foglio xx alla particella xxx sub 17, zona censuaria 3, categoria C/2 classe 5 consistenza 7 m² rendita €. 39,04

TRASCRIZIONI 15/05/1953

Atto notarile, dott. XXXXXXXXXXX XXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio n. xxxx del 18/04/ xxxx, acquisto piena proprietà terreno in Civitavecchia

a favore:

XXXXXXX XXXXXXXX, nato a Civitavecchia (RM) il 21/10/xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota 1/2 XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/ xxxx c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota 1/2

contro:

Xxxxxxxx Xxxxxxx, fu Xxxxxxxx, domiciliato a Civitavecchia, Via Xxxxxx n. 3

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Xxxxx Xxxxxx, fu Xxxxxx, domiciliato a Civitavecchia, Via Xxxxxalchi Xxxxxxxx 14, Xxxxx Xxxxxx di Xxxxx, domiciliato a Civitavecchia, Via Xxxxxxxxx, 20

Immobile:

terreno in Civitavecchia (Rm) distinto al foglio xx p.lla xxx di mq. 733

Trascrizione del 15/05/ xxxx, al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx. All. n.7 05/05/1997

Successione mortis causa di XXXXXXX XXXXXXXX, nato a Civitavecchia (RM) il 21/10/xxxx, c.f.

XXXXXXXXXXXXX, deceduto a Tarquinia (VT) il 07/01/ xxxx, rinuncia all’aredità la moglie XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/ xxxx c.f. XXXXXXXXXXXXX, in favore della Figlia XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, verbale di rinuncia del 11/05/ xxxx registrato a Civitavecchia 15/05/ xxxx

a favore:

XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota di ½

Contro:

XXXXXXX XXXXXXXX, nato a Civitavecchia (RM) il 21/10/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, Immobile:

abitazione con corte annessa, immobile in Civitavecchia Via Xxxxx n.5, piano terra, categoria A/2, abitazione di tipo civile, vani 5 vani distinto al foglio xx alla particella xxxx,

Trascrizione del 05/05/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx. All. n. 8

29/09/2003 Accettazione tacita eredità, per morte della signora XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/ xxxx c.f.

XXXXXXXXXXXXX, deceduta il 10/04/ xxxx, atto notarile pubblico, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 20/09/ xxxx;

a favore:

XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/1944, c.f. XXXXXXXXXXXX, quota di ½ piena proprietà bene personale.

contro:

XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/1912 c.f. XXXXXXXXXXXX, quota di ½ immobile:

abitazione con corte annessa, immobile in Civitavecchia Via Xxxxx n.5, piano terra, categoria A/2, abitazione di tipo civile, vani 5 vani distinto al foglio xx alla particella xxx,

Trascrizione del 29/09/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

29/09/2003

Compravendita atto notarile, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 20/09/ xxxx,

a favore:

società XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia, contro:

XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/1944, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota di ½ piena proprietà bene personale.

immobile:

abitazione con corte annessa, immobile in Civitavecchia Via Xxxxx n.5, piano terra, categoria A/2, abitazione di tipo civile, vani 5 vani distinto al foglio xx alla particella xxx,

Trascrizione del 29/09/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx. All. n. 9 17/11/2003

Atto d’obbligo edilizio, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 06/11/ xxxx; vincolata area a parcheggio come da planimetria allegata all’atto sotto alla lettera “A”.

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La XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxx, con sede in Civitavecchia, costituisce atto unilaterale d’obbligo edilizio, vincolo di parte del lotto a parcheggio, subordinato al rilascio di concessione edilizia.

a favore:

comune di Civitavecchia c.f. xxxxxxxxxxxx, proprietà quota 1/1 contro:

società XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia, proprietà quota 1/1 immobili:

area a parcheggio, superficie di mq.215,20 e mq. 733,97 , in Civitavecchia Via Xxxxx n. 5 distinta al foglio xx p.lla xxx

trascritto il 17/11/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

13/07/2005

Atto di compravendita, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 07/07/ xxxx;

a favore:

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/1962, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota 1/1 piena proprietà in separazione di beni

contro:

società XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia, immobili:

appartamento, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano primo, categoria catastale A/2, abitazione di tipo civile, classe 3, vani 5,5 superficie catastale mq. 90,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 30,

box auto, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/6, box auto, classe 5, superficie catastale mq. 20,00 identificato al foglio xx alla particella xxx al sub 10,

cantina, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/2, cantina, classe 5, superficie catastale mq. 7,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 17,

xx/07/2006

Annotazione a iscrizione erogazione a saldo, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 27/10/ xxxx;

a favore:

Cassa di risparmio della provincia di viterbo spa. C.F. xxxxxxxxxxxx Con sede in Viterbo contro:

società XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia, immobili:

appartamento, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano primo, categoria catastale A/2, abitazione di tipo civile, classe 3, vani 5,5 superficie catastale mq. 90,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 30,

Iscrizione, del xx/07/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

01/04/2010

Atto di compravendita, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 25/03/ xxxx;

a favore:

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/1962, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota 1/1 piena proprietà in separazione di beni

contro:

società XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia,

(10)

10

Immobili

magazzino, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/2, magazzino-locale deposito, classe 5, superficie catastale mq. 6,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 16,

trascritto il 01/04/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

15/11/2016

Atto esecutivo, Tribunale di Civitavecchia, c.f. 83005420589 repertorio n. xxxx del 29/10/ xxxx, verbale pignoramento immobili, per €. 3.511,64, richiedente avv. Xxxxxxxxx Xxxxxx c.f. XXXXXXXXXXXXX, con sede in Civitavecchia Via Traiana. 64

A favore:

Xxxxxxxxxxx Via Xxxxx n. 5, c.f. xxxxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia contro:

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, Immobili

immobili:

appartamento, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano primo, categoria catastale A/2, abitazione di tipo civile, classe 3, vani 5,5 superficie catastale mq. 90,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 30,

magazzino, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/2, magazzino-locale deposito classe 5, superficie catastale mq. 7,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 17,

Annotazione n. xxxx 04/08/2020 (cancellazione)

IPOTECHE:

12/03/2005

Ipoteca volontaria, atto notarile, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f. XXXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx / xxxx del 10/03/ xxxx, a garanzia di mutuo per capitale di €. 150,000,00 più interessi , spese per €.

225.000,00 durata 30 anni; tasso interessi importo variabile.

a favore:

Cassa di Risparmio della provincia di Viterbo spa., cf. xxxxxxxxxxx contro:

XXXXXXXX srl, codice fiscale xxxxxxxx, con sede in Civitavecchia, quota 1/1 piena proprietà Debitori non datori di ipoteca

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/1962, c.f. XXXXXXXXXXXXX, quota 1/1 piena proprietà in separazione di beni

immobile:

appartamento, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano primo, categoria catastale A/2, abitazione di tipo civile, classe 3, vani 5,5 superficie catastale mq. 90,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 30,

(11)

R.G. xx/2020

11

box auto, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/6, box auto, classe 5, superficie

catastale mq. 20,00 identificato al foglio xx alla particella xxx al sub 10,

Iscrizione del 12/03/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

18/06/2012

Ipoteca Giudiziale, deXxxxnte da decreto ingiuntivo Tribunale di Viterbo, c.f.xxxxxxx, repertorio xxxx del 07/12/

xxxx, richiedente avv. Xxxxx Xxxxx, Via I. Xxxxxx 59 Xxxxxx €. 74.639,65 con interessi e spese €. 100.000,00 a favore:

Xxxxxx spa, c.f. XXXXxxx con sede in Viterbo contro:

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/1962, c.f. XXXXXXXXXXXX, immobile:

magazzino, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/2, magazzino-locale deposito classe 5, superficie catastale mq. 7,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 17,

Iscrizione del 18/06/ xxxx al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

PIGNORAMENTI:

09/03/2020

Atto esecutivo, Tribunale di Civitavecchia, c.f. xxxxxxxxxx repertorio n. xxxx del 02/02/ xxxx, verbale pignoramento immobili, richiedente avv. Xxxxxxxxx Xxxxxx c.f. XXXXXXXXXXXX, con sede in Civitavecchia Via Xxxxxx. 64 A favore:

Xxxxxxxxxxx Via Xxxxx n. 5, c.f. xxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia contro:

XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXX, Immobili

immobili:

magazzino, in Civitavecchia (RM), Via Xxxxx n. 5, piano S1, categoria catastale C/2, magazzino-locale deposito classe 5, superficie catastale mq. 7,00 identificata al foglio xx alla particella xxx al sub 17,

SEQUESTRI:

(12)

12

DOMANDE GIUDIZIALI:

SENTENZE DICHIARATIVE DI FALLIMENTO:

ALTRO ( es. contratto preliminare ecc.)

 Elenco sintetico dei differenti trasferimenti di proprietà nel ventennio

PROPRIETÀ’ PROPRIETÀ’ AL VENTENNIO

13/07/2005 Atto di compravendita, Aquista il signor Xxxx Xxxxx, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f.

XXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 07/07/ xxxx; Trascrizione del 13/07/2005 al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n.

xxxx. Sub 30-10-17

01/04/2010 Atto di compravendita, Acquista il Signor Xxxx Xxxxx, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, c.f.

XXXXXXXXXXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 25/03/ xxxx;

Trascrizione del 01/04/ xxxx al registro particolare al n.

xxxx, al registro generale al n. xxxx. Sub 15-16

No

PROVENIENZA (1. F):

15/05/1953

Atto notarile, acquista il signor XXXXXXX XXXXXXXX, con atto dott. XXXXXXXXXXX XXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio n. xxxx del 18/04/ xxxx,

acquisto piena proprietà terreno in Civitavecchia

Trascrizione del 15/05/ xxxx, al registro particolare al n. xxxx, al registro generale al n. xxxx.

DANTI CAUSA SUCCEDUTESI AL VENTENNIO ( elenco sintetico di tutti i trasferimenti) ( 1C) : 18/04/1953

I signori XXXXXXX XXXXXXXX, nato a Civitavecchia (RM) il 21/10/1910, c.f. XXXXXXXXXXXX e XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/1912 c.f. XXXXXXXXXXXX, acquistavano il terreno in Civitavecchia, (sul quale hanno costruito la loro abitazione) distinto al foglio n. xx alla particella xxxx, con atto dott. XXXXXXXXXXX XXXX, notaio in Civitavecchia, repertorio n. xxxx del 18/04/ xxxx, l’atto di acquisto è stato trascritto il 15/05/1953 al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx^.

07/01/1990

Successione di XXXXXXX XXXXXXXX, nato a Civitavecchia (RM) il 21/10/ xxxx^{, c.f.}XXXXXXXXXXXX, deceduto a Tarquinia (VT) il 07/01/ xxxx, rinuncia all’aredità la moglie XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/ xxxx c.f.

XXXXXXXXXXXX, in favore della Figlia XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/1944, c.f. XXXXXXXXXXXX, la quale eredita la quota di 1/2 dell’abitazione con corte annessa, immobile in Civitavecchia distinto al foglio xx alla particella xxxx, successione trascritta il 05/05/ xxxx al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx. 10/04/2002

Accettazione tacita eredità, per morte della signora XXXX XXXX, nata a Frosinone (FR) il 13/03/ xxxx^c.f.

XXXXXXXXXXXX, deceduta il 10/04/ xxxx, la signora XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/ xxxx^{, c.f.}XXXXXXXXXXXX, eredita la quota di 1/2 dell’abitazione con corte annessa, immobile in Civitavecchia distinto al foglio xx alla particella xxxx, atto notarile pubblico, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, notaio in Civitavecchia, repertorio 25335 del 20/09/2003; l’atto è stato trascritto il 29/09/ xxxx al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx.

20/09/2003

La XXXXXXXX srl, codice fiscale 7612201009, con sede in Civitavecchia, acquista dalla signora XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, nata a Xxxxxxxx Xxxxxx (VT) il xx/01/1944, c.f. XXXXXXXXXXXX, l’intera quota dell’immobile in

(13)

R.G. xx/2020

13

Civitavecchia, distinto al foglio xx alla particella xxxx, atto notarile, dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 20/09/ xxxx; l’atto è stato trascritto il 29/09/ xxxx al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx.

07/07/2005

Il sig. XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXX, acquista dalla Xxxxxxxx srl codice fiscale 7612201009, con sede in Civitavecchia, gli immobili in Civitavecchia, distinti al foglio xx alla particella xxx al sub 30, al sub 10 e al sub 17, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 07/07/ xxxx; l’atto di acquisto è stato trascritto il 13/07/ xxxx al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx.

25/03/2010

Il sig. XXXXX XXXX, nato a Xxxxxx, il 29/09/ xxxx, c.f. XXXXXXXXXXXX, acquista dalla Xxxxxxxx srl codice fiscale 7612201009, con sede in Civitavecchia, gli immobili in Civitavecchia, distinti al foglio xx alla particella xxx sub 15 e sub 16, con atto dott. Xxxxxxx Xxxxxxxx, notaio in Civitavecchia, repertorio xxxx del 25/03/ xxxx; l’atto di acquisto è stato trascritto il 01/04/ xxxx al registro generale al n. xxxx, al registro particolare al n. xxxx.

Quesito 1.E)

-e1 – Certificato di Stato Civile:

il creditore non ha depositato il certificato di stato civile, acquisito. Divorziato

-e2 – Certificato di matrimonio:

il creditore non ha depositato il certificato di matrimonio, acquisito, con sentenza del Tribunale di Civitavecchia (Rm) n. xxxx /2011 in data 28/09/ xxxx è stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio . All. n. 6

2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO Quesito 2.A)

Descrizione immobile

n. 1

Immobile … Tipo : Appartamento

COMUNE Civitavecchia

VIA / CIVICO Via Xxxxx n. 5

PIANO/INTERNO Piano primo interno 2

UNITÀ AMBIENTALE SUPERF. CALPESTABILE

Soggiorno mq 25,38

Cucina mq 8.41

disimpegno mq 1,50

Camera mq 14,67

Cameretta mq 9,86

Bagno grande mq 4,93

Bagno piccolo mq 4,34

Locale lavanderia mq 5,06

Balcone lato mare mq 17,11

Balcone lato monte mq 14,90

TOTALE SUPERFICIE CALPESTABILE mq 98,00

Accessori dell’immobile SUPERF. CALPESTABILE

RILIEVO E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Tavola/allegato

(14)

14

Rilievo eseguito il 09/12/2020, si allega planimetria dello stato di fatto All. n. 10 Documentazione fotografica eseguita il 09/12/2020 All. n. 11 CONFINI

Confina a nord distacco su Via Xxxxx, ad est distacco su p.lla n. xxxx a sud con vano scala e l’ interno 1 (sub 29), ad ovest distacco su particella xxxx

DATI CATASTALI ATTUALI - N.C.E.U.

Foglio p.lla Sub. Zona cens Categ. Classe Consist. Superficie catastale Rendita

xx xxx 30 3 A/2 3 5,5 Totale: mq 90

Escl. aree scoperte: mq 81

€ 639,12

Indirizzo: via Xxxxxx Xxxxx n. 5 piano 1 interno 2 CARATTERISTICHE INTERNE

L’interno due è al piano primo, uscendo dall’ascensore, subito a sinistra, il vano scale è ampio, molto luminoso, realizzato con materiali di qualità.

Il portoncino d’ingresso è blindato con spioncino.

Entrando si nota il videocitofono vicino agli impianti di allarme e salvavita.

Si accede nell’ampio soggiorno, di mq. 25,38, nel quale affacciano la cucina e un bagno, dal soggiorno si passa ad un piccolo disimpegno per accedere alle due stanze da letto e ad un altro bagno.

La cucina abitabile è di circa mq. 8,41 è piastrellata per un altezza di m. 1,60, è luminosa poiché ha una finestra e una porta finestra, che accede sul balcone di mq. 19,75. Sul Balcone, nella parte più interna si trova un ampio armadio a muro, chiuso con ante scorrevoli in alluminio anodizzato di colore bianco, utilizzato come lavanderia e ripostiglio, di fronte c’è un piccolo barbecue.

Il bagno accanto alla cucina, ha tutti i sanitari e la doccia, un termoarredo alto 1,60 , ed ha le piastrelle fino ad un altezza di m. 2,20, sviluppa una superficie di mq. 4,93.

Il secondo bagno ha le stesse caratteristiche dell’altro, ma con vasca al posto della doccia, sviluppa una superficie di mq. 4,33, anche questo bagno ha il termoarredo.

La camera da letto matrimoniale sviluppa una superficie utile di mq. 14,66, ha una grande porta finestra che accede sul balcone comunicante con il soggiorno; la seconda camera ha dimensioni inferiori, mq. 9,86 e, anche questa ha una porta finestra che accede sul balcone comunicante con la cucina.

E’ presente, in tutte le stanze il riscaldamento oltre l’impianto di condizionamento.

la pavimentazione è uguale in tutta la superficie dell’appartamento, con esclusione dei bagni.

Le pareti ed i soffitti interni sono tutti tinteggiati con tempera di vari colori

Le porte interne sono tutte in legno tamburato colore noce, con doppia specchiatura.

Gli infissi delle finestre sono in legno con doppio vetro, zanzariere e serrande.

L'impianto di riscaldamento è autonomo, a gas, con caldaia, marca Baxi Eco 240 Fi (naturalmente anche per la produzione di acqua calda).

L'approvvigionamento idrico e lo smaltimento refluo è attraverso le condotte del comune.

L'immobile si presenta in ottime condizioni di manutenzione, le finiture sono di buona qualità.

CARATTERISTICHE ESTERNE

Trattasi d’immobile sito in Civitavecchia, località “Xxxxx Xxxxxxxx” precisamente appartamento facente parte di una palazzina di cinque piani oltre il piano interrato; il fabbricato è di recente costruzione (2005) costituito di sei unità abitative, nove box auto, sei cantine, otto posti auto scoperti. La struttura è architettonicamente di stile moderno, ben rifinita, i balconi hanno una forma a semicerchio con vasi in cemento, i balconi sono molto ampi e tutti sono provvisti di tende da sole. L’area interna è curata, c’è anche una piccola zona giochi per i bambini, la sicurezza è garantita da una recinzione in muratura con sovrastante ringhiera. Al fabbricato si arriva percorrendo Via Xxxxxxxx sino in Via Xxxxx al civico 5. La zona è residenziale ed è caratterizzata dalla presenza di ville e villini circondati da verdi giardini, ricordo che siamo nelle vicinanze della famosa “Xxxx xxx Xxxxxx”.

Per accedere alle proprietà ci sono due ingressi, un cancelletto pedonale e un cancello carrabile, che porta al piano interrato, con apertura automatica.

Descrizione immobile n. 2

Immobile … Tipo : Box auto

(15)

R.G. xx/2020

15

PIANO/INTERNO Piano S1

box mq 19,00

Rilievo eseguito il 09/12/2020, si allega planimetria dello stato di fatto All. n. 12 Documentazione fotografica eseguita il 09/12/2020 All. n. 13 CONFINI

Confina con area di manovra sub 1, box sub 9 e box sub 11.

xx xxx 10 3 C/6 5 19 m²

Totale 20 m² € 123,64 Indirizzo: Via Xxxxxx Xxxxx n. 5 piano S1

CARATTERISTICHE INTERNE

sviluppa una superficie calpestabile di mq. 19,00, , è presente la rete elettrica e l’illuminazione, la pavimentazione è in battuto di cemento e le pareti sono in mattoni cellublok a vista ma non sono tinteggiate, è presente una piccola finestra con telaio in metallo ferro e vetro opaco (dimensioni 50cmx50cm) posizionata dalla parte opposta dell’entrata del box, ( in alto a destra ad una altezza di circa m. 1,90), l’areazione è garantita dall’intercapedine.

Si evidenzia la servitù di passaggio di un tubo di scarico dell’acqua.

La manovra per l’accesso di un veicolo è facile, il box ha una grandezza adeguata per ospitare comodamente un “suv”, lo stato di conservazione è buono.

Il box auto si trova al piano interrato, si può raggiungere oltre con l’accesso attraverso la rampa, anche comodamente con il vano scale degli appartamenti e con l’ascensore; è accessoriato di una porta basculante di metallo.

Immobile … Tipo : Cantina

cantina mq 7,00

Rilievo eseguito il 09/12/2020, si allega planimetria dello stato di fatto All. n.14 Documentazione fotografica eseguita il 09/12/2020 All. n.15 CONFINI

Confina con rampa, area di manovra (sub 1) e cantina (sub 16).

xx xxx 15 3 C/6 5 6 m²

Totale 7 m² € 39,04

(16)

16

Indirizzo: Via Xxxxxx Xxxxx n. 5 piano S1 CARATTERISTICHE INTERNE

La cantina sviluppa una superficie calpestabile di mq. 6,00, è accessoriata di una porta metallica, è presente la rete elettrica e l’illuminazione, la pavimentazione è in gres opaco color tortora, le pareti sono in mattoni cellublok tinteggiati di bianco, è presente una finestra affacciante sulla rampa, posizionata ad un altezza di m 1,90 avente telaio di Ferro e vetro opaco, l’areazione è ben garantita; lo stato di conservazione è buono.

La cantina, si trova al piano interrato, si può raggiungere oltre con l’accesso attraverso la rampa, anche comodamente con il vano scale degli appartamenti e con l’ascensore; è posizionata subito a destra dell’entrata della rampa.

Immobile … Tipo : cantina

mq 6,00

Confina con rampa, il sub 1, sub 5 e sub 15.

xx xxx 16 3 C/2 5 5 m² Totale: 6 m² € 32,54

La cantina si trova in fondo ad un corridoio sulla destra, sviluppa una superficie calpestabile di mq. 5,30, attualmente è senza una porta di accesso, l’ingresso è stato modificato, infatti è stata creata una porta posizionata anteriormente nel corridoio condominiale che isola il sub 16 e il 17; lo stato attuale deve essere riportato allo stato originario, così come da DIA del 05/06/ xxxx protocollo urbanistico n. xxxx. E’ presente la rete elettrica e l’illuminazione, la pavimentazione è in battuto di cemento, le pareti sono in mattoni cellublok a vista, è presente una finestra affacciante sulla rampa, posizionata ad un altezza di m 1,90, l’areazione pertanto è ben garantita; lo stato di conservazione è buono.

La cantina, si trova al piano interrato, si può raggiungere oltre con l’accesso attraverso la rampa, anche comodamente con il vano scale degli appartamenti e con l’ascensore; è posizionata nella zona più separata del seminterrato, attraverso una porta metallica si accede ad un corridoio, nominato sub 5 superficie condominiale, dove affacciano il resto delle cantine, dal sub 16 al sub 20.

Immobile … Tipo : Cantina

(17)

R.G. xx/2020

17

Cantina mq 7,00

Confina con il sub 5 il sub 18 e la rampa.

xx xxx 17 3 C/2 5 6 m² Totale 7 m² €. 39,04

Entrando nel corridoio condominiale , la cantina si trova in fondo a sinistra, sviluppa una superficie calpestabile di mq.

6,00, attualmente è senza una porta di accesso, l’ingresso è stato modificato, infatti è stata creata una porta posizionata nel corridoio condominiale, che isola il sub 16 e il 17, lo stato attuale deve essere riportato allo stato originario, così come da DIA del 05/06/ xxxx protocollo urbanistico n. xxxx. E’ presente la rete elettrica e l’illuminazione, la pavimentazione è in battuto di cemento, è stato aggiunto un soppalco, le pareti sono in mattoni cellublok a vista;

lo stato di conservazione è buono.

La cantina, si trova al piano interrato, si può raggiungere oltre con l’accesso attraverso la rampa, anche comodamente con il vano scale degli appartamenti e con l’ascensore; è posizionata nella zona più separata del seminterrato, attraverso una porta metallica si accede ad un corridoio, nominato sub 5 superficie condominiale, dove affacciano il resto delle cantine, dal sub 16 al sub 20.

Quesito 2.B)

Art. 10 D.P.R. 633/1972 – Vendita soggetta/esente dalle imposte

Immobili sub 10 sub 15 sub 16 sub 17 sub 30 del foglio xx particella xxx

Si tratta di immobili abitativi, non costruiti nell’esercizio di impresa, quindi esenti da imposta, ( CFR art.

10 DPR 633/72 n. 8-bis). Non trattandosi d’impresa, non può sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità dell’IVA.

3. STORIA E IDENTIFICAZIONE CATASTALE Quesito 3.A)

Conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento:

i dati indicati nel pignoramento hanno consentito l’individuazione dei beni pignorati Difformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento

(18)

18

-a1:

-a2:

-a3:

Quesito 3.B)

Aggiornamento del catasto

Le planimetrie presenti nella banca dati dell'Agenzia del Territorio sono aggiornate e conformi all’ultimo titolo autorizzativo edilizio.

Quesito 3.C)

Acquisizione delle mappe censuarie

si allega stralcio di porzione di mappa, per la corretta identificazione del bene.

4. SITUAZIONE URBANISTICA Quesito 4.A) - PRG

Strumento urbanistico comunale:

destinazione urbanistica: zona P4/2 – zone di ampliamento e ristrutturazione edilizia semiestensiva di tipo D, con limitazioni del Piano Regolatore Generale approvato con Decreto del Presidente della Repubblica il 2/10/1967 e protocollato presso il comune di Civitavecchia il 9/02/1968 al n. 1256.

Quesito 4.B) - CDU

Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni):

Quesito 4.C) - Titoli edilizi Regolarità edilizia:

L’immobile è stato costruito con permesso di costruire n. xxxx rilasciato il 17/10/ xxxx All. n.20 D.I.A. ai sensi del D.P.R. 380/2001 protocollo urbanistico n. xxxx del 05/06/ xxxx,

alla società Xxxxxxxx S.r.l. c.f. xxxxxxxxxxx, con sede in Civitavecchia; diversa distribuzione degli spazi interni, inizio lavori del 30/12/ xxxx

e fine lavori del 09/08/ xxxx All. n.21

Quesito 4.D) - Agibilità Dichiarazione di agibilità:

rilasciato certificato di AGIBILITA’ n. xxxx del 20/10/ xxxx All. n.22

Quesito 4.E) – Violazione della normativa urbanistico-edilizia Difformità edilizie, sanabilità e costi

Immobile cantine, sub 16 e sub 17 Difformità edilizie:

Sono state apportate delle modifiche ai progetti approvati, al piano seminterrato, tale opere non si possono sanare, perché le modifiche occupano parte della superficie condominiale, pertanto deve essere ripristinato lo stato del progetto approvato

(19)

R.G. xx/2020

19

Le irregolarità consistono in:

1. creazione di un vano porta prima dei sub 16 e 17 2. assenza della parete di chiusura del sub 16 Sanabilità:

Per le difformità descritte nei punti 1) e 2), saranno computate le sanzioni previste per le opere interne realizzate in assenza di titolo edilizio, da sanare con pratica urbanistica, Cila in sanatoria per ripristino dello stato di progetto come da DIA Prot. Urb. xxxx del 05/06/ xxxx rilasciata alla società Xxxxxxxx SRL.

Costi:

per la sanatoria, per gli onorari del professionista per la redazione della pratica edilizia, sanzioni diritti di

segreteria si stima una spesa complessiva di € 2.500,00 Per i lavori di ripristino, quali:

 demolizione della parete costruita sul corridoio condominiale,

 creazione del tramezzo per chiusura cantina sub 16

 installazione della porta in ferro, riutilizzando quella tolta, per accedere ai sub 16 e sub 17,si quantificano per i materiali, la mano d’opera, ferramenta, trasporto del materiale di risulta alla discarica e quant’altro

per eseguire l’opera a regola d’arte €. 1.500,00

planimetria dell’immobile con indicate le difformità All. n. 23

5. VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI Quesito 5.A) – Vincoli sui beni pignorati

Esistente Non esistente

Vincolo artistico: non esistente

Vincolo storico: non esistente

Vincolo alberghiero di inalienabilità: non esistente

Vincolo di indivisibilità: non esistente

Quesito 5.B) – Oneri condominiali Spese fisse di gestione o manutenzione:

La spesa annua di gestione 1.650,00 €.

Spese straordinarie già deliberate:

Spese condominiali:

spese condominiali non pagate sino alla data del 20 marzo 2021 €. 14.459,06 All.n. 24 Altro:

Quesito 5.C) – Diritti demaniali ed usi civici ( allegare certificato attestante presenza/assenza degli stessi) L’immobile non ricade nel vincolo degli usi civici.

6. OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO Quesito 6.A) – Occupazione dell’immobile

(20)

20

Libero Occupato

Appartamento sub 30 Dall’esecutato

Box auto sub 10 Dall’esecutato

Cantina sub 17 Dall’esecutato

Magazzino sub 15 Dall’esecutato

Magazzino sub 16 Dall’esecutato

Quesito 6.B) – Possesso dell’immobile

Immobile Intestatario Titolo legittimante il possesso Trascrizione del pignoramento

Quesito 6.C) – Atti pXxxxti o contratti di locazione sull’immobile Descrizione:

quesito esito negativo

Contratti Registrazione contratto Trascrizione

pignoramento

Opponibilità

SI NO

Atti pXxxxti NO

Contratti di locazione NO

Quesito 6.D) – Assegnazione della casa coniugale Descrizione:

quesito esito negativo Opponibilità – Acquisizione del provvedimento di assegnazione coniugale

Quesito con esito negativo

Quesito 6.E) – Stima del canone di locazione di mercato

7. INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI Quesito 7.A) – Quota di pignoramento Notifica atto di pignoramento:

Immobile Intestatario/Destin

atario Beni (F., p.lla, sub) Quota Trascrizione del titolo di proprietà Appartamento

Cantina Box auto sub

XXXX XXXXX

Fg. xx p.lla xxx sub 30 Fg xx p.lla xxx sub 17 Fg xx p.lla xxx sub 10

1/1

Trascrizione del 13/07/ xxxx al registro part. n. xxxx registro generale n. xxxx

cantina cantina

XXXX XXXXX

Fg. xx p.lla xxx sub 15

Fg xx p.lla xxx sub 16

1/1 Trascrizione del 01/04/xxxx al registro part. n. xxxx registro generale n. xxxx

Quesito 7.B) –Progetto di divisione e/o giudizio di indivisibilità del bene pignorato - Separazione in natura e progetto di divisione:

non necessita progetto di divisione

(21)

R.G. xx/2020

21

Lotto 1: appartamento, box auto e cantina ( sub 30 - sub 10, sub 15, sub 16 e sub 17 )

- Giudizio di indivisibilità ( indicare le ragioni specifiche):

Quesito 7.C) –Vendita beni pignorati Unico lotto:

Più lotti:

Lotto 1: appartamento, box auto e cantina (sub 30 - sub 10, sub 15, sub 16 e sub 17)

8. STIMA

Quesito 8.A) –Stima degli immobili pignorati

 Superficie commerciale Immobile

Appartamento piano primo interno 2 Sup. lorda (mq) Ragguagliamento

(DPRn138/1998) Sup. ragguagliata

mq 60.68 100% muri perimetrali

50% muri confinanti mq 78,50

Accessori

Balcone lato mare mq 17,11 mq 4,28 mq 4,28

Balcone lato monte mq 14,30 mq 3,58 mq 3,58

Locale lavanderia mq 5,06 mq 1,77 mq 4,48

Superficie commerciale Mq 90,84

- Metodo utilizzato per l’individuazione del più probabile Valore di mercato - Descrizione metodo:

Si è tenuto conto delle caratteristiche e condizioni tutte del terreno sul quale il compendio edilizio si trova,le caratteristiche costruttive, finiture lo stato di manutenzione, consistenza dell’immobile, epoca di costruzione e vetustà, aspetto esterno dell’immobile, tipo di orientamento e luminosità, affacci, disponibilità di parcheggi, le caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare nelle quali l’edificio è diviso, la zona circostante, le condizioni di degrado, sia sul piano della funzionalità, integrità ed efficienza, dell’andamento attuale dei prezzi in generale e delle attuali condizioni di mercato,la consistenza globale, desunta dai rilievi plano-altimetrici, la conformità urbanistica e sanabilità edilizia;la commerciabilità. Si è tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze), Agenzia del Territorio tabelle OMI, Borsino Immobiliare e agenzie Immobiliari della zona.

La comparazione è stata fatta, ovviamente, con beni aventi stesse caratteristiche, metratura e in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.

Per l’individuazione del più probabile Valore di mercato si è proceduto attraverso il confronto dell’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzi noti e ricadenti nella stessa zona di mercato. Il metodo si è basato sulla rilevazione dei dati reali di mercato, considerando una percentuale di media di sconto, e delle caratteristiche degli immobili.

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La zona di mercato, considerata per l’immobile, è costituita per lo più da ville e villini ubicati in una zona nominata

“Xxxxx Xxxxxxxx”, zona considerata di notevole pregio.

La zona OMI di riferimento di Civitavecchia è la zona centro abitato, codice zona E1, tipologia abitazioni di tipo civile destinazione residenziale periodo, 1° sem 2020 All. n. 25 Borsino immobiliare, zona Civitavecchia, periodo di riferimento febbraio 2021, abitazioni in stabili di prima fascia,

appartamenti di qualità superiore alla media di zona All. n. xx Attualmente il mercato, visto il momento storico che stiamo vivendo, è instabile, da indagini di mercato effettuate sono

state individuati immobili in vendita nelle vicinanze dell’immobile pignorato, con caratteristiche simili, al piano primo, con ascensore, si sono identificati i seguenti comparabili:

Equiparabile A, vendita appartamento in Via X. Xxxxx n. 7, a 190 m da Via Xxxxx, appartamento ristrutturato di mq.

128, al piano 1° di un fabbricato datato, senza ascensore, XXxx XXXXX prezzo €. 325.000,00

All. n. 27 Equiparabile B, appartamento in Via XXXxxx, a 1.300 m da Via Xxxxx, di 108 mq, 3 locali due bagni, con ascensore

doppia esposizione prezzo €. 259.000,00 Xxxxx .it rif annuncio di settembre n. ek81595919, All. n. 28 Equiparabile C, vendita appartamento in Xxxx della XXX 3, a 700 m . da Via Xxxxx , di mq. 125 1° piano con

ascensore, 3 camere due bagni cucina abitabile, stato buono, prezzo €. 350.000,00 XXxxx.it, All. n. 29

Tipologia immobile Valori di mercato €/mq Valore medio

€/mq

Prezzo unitari con arrotondamenti Appartamento sub 30 Val. locali Min. 2.300,00 ÷ Max. 2.800,00 €/mq 2.550,00

€/mq 1.800,00 OMI Min. 1.150,00 ÷ Max. 1.650,00 €/mq 1.400,00

BI Min. 1.146,85 ÷ Max. 1.782,20 €/mq 1.464,52

- Adeguamenti e correzione del valore di mercato - Descrizione metodo:

Il valore è stato adeguato tenendo conto che l’appartamento non è locato,( coeff di merito 100%) è posto al piano primo con ascensore (coeff di merito -10%) nuova costruzione, (coeff di merito 10%) luminoso, (coeff di merito +5%) ha l’esposizione all’esterno verso Roma, (coeff di merito +5%) l’edificio è stato dichiarato abitabile nel 2005 (coeff di merito 0%) il riscaldamento è autonomo (coeff di merito +5%).

Si Xxxxluta il prezzo unitario in €/mq = 2.070,00

-Valore di mercato compendio pignorato -

Bene Mq €/mq Valore di mercato

Appartamento sub 30 90,00 2.070,00 € 186.300,00

Valore di Mercato in cifra tonda € 186.300,00

- Detrazione per sanatoria edilizia – vedi quesito 4.E) - Immobile … - Appartamento, ecc.

Costo Regolarizzazione abuso €

- Altri tipi di detrazione - (tipo scarsa redditività del bene) Descrizione:

- Stima del valore di mercato (Valore di mercato detratto l’eventuale valore della sanatoria) -

Lotto n. 1 € Euro/00

Appartamento, A/2 fg xx p.lla xxx

sub 30 €. 186.000,00 Eurocentottantasemila/00