Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Criteri di formazione lotti
Il compendio dei beni pignorati costituisce un unico lotto, anche se suddiviso in più unita immobiliari, (piano terra, primo piano e secondo piano) ed è utilizzato come unico immobile completamente recintato, che allo stato attuale risulta non divisibile per i sottoelencati motivi:
1)E’ stata presentata una richiesta di costruzione in sanatoria che riguarda l’intero edificio come unica unità immobiliare;
2)La suddetta pratica ha già ricevuto il “nulla osta” per il vincolo paesaggistico;
3)Il competente Ufficio Tecnico ha elaborato il calcolo degli oneri concessori per il rilascio della concessione in sanatoria secondo gli elaborati presentati come unica unità immobiliare;
4)Sarebbe difficile una eventuale equa ripartizione dei suddetti oneri qualora si formassero più lotti;
5)Risulterebbe non agevole anche l’attribuzione dei costi sostenuti per l’accatastamento resosi necessario per formalizzare al NCEU le variazioni riscontrate durante le operazioni peritali;
6)Lo stesso dicasi per il deprezzamento dovuto ai costi da sostenere per rilascio del certificato di idoneità statica.
LOTTO UNICO
I beni pignorati risultano essere di proprietà di:
D’Eramo Rocco nato ad Alvito (FR) il 17/03/1954 (codice fiscale DRMRCC54C17A244U) e residente in Campoli Appennino (FR) via Colle di Sora snc;
Eramo Maria nata ad Alvito (FR) il 25/05/1957 (codice fiscale RMEMRA57E65A244L) e residente in Campoli Appennino (FR) via Colle di Sora snc:
•appartamento (A/2), piano terra, di n. 5 vani catastali, distinto al N.C.E.U. al Foglio 20, particella 415, sub 2 nel Comune di Alvito;
•appartamento (A/2), piano terra, primo e secondo, di n. 8,5 vani catastali, distinto al N.C.E.U. al Foglio 20, particella 415, sub 5 nel Comune di Alvito;
in seguito ad accatastamento del 07/03/2016 i dati catastali aggiornati dei beni pignorati risultano essere:
•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 6 bene comune non censibile;
•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 7 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 5 vani, Rendita Euro 400,25;
•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 8 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 10,5 vani, Rendita Euro 840,53.
CONFINI
a nord della proprietà: Strada provinciale Cerreto S. Onofrio;
a sud della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 593);
ed est della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 414);
ad ovest della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 594).
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Alvito (FR) - VIA FOSSO VOLACE - PROV. CERRETO S.
ONOFRIO
DATI GENERALI E UBICAZIONE L’immobile pignorato è ubicato nel Comune di Alvito (FR) in via Fosso Volace snc– provinciale Cerreto S. Onofrio, catastalmente Foglio 20 particella 415 sub. 1, sub. 2 e sub. 5. Trattasi di un fabbricato che si sviluppa su tre piani fuori terra avente struttura portante in muratura e copertura a falde in laterocemento, suddiviso in due subalterni, sub 2 e sub 5. - Il sub. 1 comprende l’androne al piano terra che dà accesso al sub.
5, la corte ed il terreno antistante l’ingresso dell’immobile fino al confine con la strada provinciale (bene non censibile). La corte è delimitata in parte da muro di cinta e in parte da recinzione in ferro con cancello carraio; la zona carrabile risulta pavimentata in piastrelle di cemento mentre la restante parte è adibita ad aiuole, (la recinzione presente sconfina in parte anche nel mappale 594 intestato ad altra ditta e non soggetto a pignoramento). Il terreno antistante l’ingresso dell’immobile risulta ricoperto da vegetazione spontanea, è gravato da servitù di passaggio relativamente alla strada interpoderale che, tra l’altro, dà accesso all’immobile. -Il sub 2 è composto da 5 vani abitativi a piano terra, destinati a cucina, due camere, ripostiglio e bagno; vi sono poi un’autorimessa, un locale caldaia e due locali deposito situati nella parte posteriore dell’edificio con accesso dal cortile. I suddetti vani abitativi sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e le persiane sono in legno con monovetro. La cucina ed il bagno presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 160 e cm 260. In un angolo della cucina è presente un camino a legna rivestito in mattoncini. Tutte le stanze sono tinteggiate ma nel bagno ed in cucina nella pare alta sono presenti annerimenti dovuti a condensa. -Il sub 5 (al quale si accede tramite androne al piano terra, sub. 1) è composto da 13 vani abitativi distribuiti su due piani, al piano primo vi sono il vano scala, cucina, soggiorno, due camere, disimpegno, due bagni e ripostiglio, al piano secondo, vi sono il vano scala, cucina, due camere, disimpegno e un bagno. I suddetti vani sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e
le persiane sono in legno con monovetro. Al piano primo, la cucina ed i due bagni presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 220, cm 280, cm 240. In un angolo della cucina al piano primo è presente un camino a legna rivestito in pietra levigata. Al piano secondo l’angolo cottura ed il bagno risultano rivestiti con piastrelle smaltate rispettivamente fino a cm 180 ed a tutt’altezza. Tutte le stanze sono tinteggiate e senza macchie di umidità apprezzabili. Al piano primo una camera ed il bagno grande hanno accesso su un balcone di 8,11 mq mentre il soggiorno affaccia su un balcone di 6,20 mq, al piano secondo una camera accede ad un balcone di 8,11 mq; i balconi hanno tutti pavimentazione e battiscopa in ceramica smaltata, gocciolatoi in pietra naturale. Le superfici interne nette dei vani pignorati sono riepilogate nella seguente tabella: TAB. 1 SUPERFICI INTERNE FABBRICATO COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO Foglio 20 mapp. 415 sub. 1* PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra (abitazione)Androne19,08 TOTALE ABITAZIONE19,08 Terra (accessori)Vano scala7,60 TOTALE LOCALI ACCESSORI7,60 Foglio 20 mapp. 415 sub. 2 PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra (abitazione)Disimpegno13,21 =Cucina22,71 =Letto15,30 =Letto12,06 =Ripostiglio9,18
=Bagno6,53 TOTALE ABITAZIONE78,99 Terra (Accessori)Autorimessa26,69 =Disimpegno3,15
=Locale caldaia6,17 =Sgombero21,74 =Sgombero28,32 TOTALE LOCALI ACCESSORI86,07 Foglio 20 mapp. 415 sub. 5 PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Primo (abitazione)Disimpegno10,15 =Cucina14,25 =Soggiorno 24,93 =Letto15,40 =Letto15,33
=Bagno3,25 =Bagno7,30 =Ripostiglio5,40 Secondo (abitazione)Disimpegno7,68 =Cucina14,65
=Letto12,25 =Letto12,73 =Bagno4,46 TOTALE ABITAZIONE147,78 Primo (Accessori)Vano scala12,37 =Terrazzo6,20 =Terrazzo8,11 Secondo (Accessori)Vano scala12,07 =Terrazzo8,11 TOTALE LOCALI ACCESSORI46,86 La superficie commerciale è stata ottenuta sommando alle superfici utili lorde della parte abitabile quota parte della corte di pertinenza, del vano scala, dei terrazzi e delle pertinenze, applicando opportuni coefficienti riduttivi in dipendenza della tipologia dell’elemento considerato. I coefficienti riduttivi della superficie adoperati sono i seguenti: Per la corte + terreno……0,01 Per il vano scala……….0,50 Per il terrazzo……….0,25 Per le pertinenze………0,50 Per l’abitazione………..1,00 TAB. 2 SUPERFICI COMMERCIALI COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO DESCRIZIONEPIANOTIPOLOGIASup. mqCoeff.Sup. mq Mapp. 415 sub.
1*TERRACORTE+TERRENO724,000,017.24 Mapp. 415 sub. 1*TERRAANDRONE 23,001,0023,00 Mapp. 415 sub. 1*TERRAVANO SCALA9,050.504,52 Mapp. 415 sub.
2TERRAPERTINENZE104,330,5052,16 Mapp. 415 sub. 2TERRAABITAZIONE104,651,00104,65 Mapp. 415 sub. 5PRIMOABITAZIONE123,671,00123,67 Mapp. 415 sub. 5PRIMOVANO SCALA14,910,507,45 Mapp. 415 sub. 5PRIMOTERRAZZO14,310,253,58 Mapp. 415 sub.
5SECONDOABITAZIONE60,031,0060,03 Mapp. 415 sub. 5SECONDOVANO SCALA14,620,507,31 Mapp. 415 sub. 5SECONDOTERRAZZO8,110,252,03 *Va precisato che il sub. 1 non risulta nell’elenco dei beni sottoposti a pignoramento in quanto catastalmente individuato come “bene non censibile” ma di fatto incluso nel compendio in quanto al momento del sopralluogo trattasi di parti imprescindibili dal reso del fabbricato essendo composto da androne, corte e terreno. Dalle indagini effettuate non risulta costituito alcun condominio.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 415, Sub. 6, Categoria EU - Fg. 20, Part. 415, Sub.
7, Zc. 1, Categoria A2 - Fg. 20, Part. 415, Sub. 8, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 201.758,01
Il valore dei beni pignorati sono stati ricavati con metodo analitico in base alle superfici commerciali del fabbricato e della corte. È stato ricercato il più probabile prezzo, in regime ordinario, a cui il bene può essere scambiato, attraverso una comparazione con i più frequenti prezzi sul mercato di beni consimili. È stato stabilito un prezzo di riferimento unitario di
€.600,00 per mq. di superficie commerciale, tenendo conto dell’ubicazione dei beni, della vetustà, del grado di finitura, della tipologia dei servizi, prestazione energetica, ecc. La
superficie commerciale è stata ottenuta sommando alle superfici utili lorde della parte abitabile quota parte della corte di pertinenza, dei locali accessori, vano scale e terrazzi applicando opportuni coefficienti riduttivi in dipendenza della tipologia dell’elemento considerato. I coefficienti riduttivi della superficie adoperati sono i seguenti: Per la corte + terreno...0,01 Per il vano scala...0,50 Per il terrazzo...0,25 Per le pertinenze...0,50 Per l’abitazione...1,00 Al valore lordo ottenuto per prodotto fra le superfici commerciali ed il prezzo di riferimento sono state poi applicate le decurtazioni richieste nel quesito, ove ricorrenti, e quelle derivanti dalle considerazioni più sopra illustrate. DECURTAZIONI Decurtazione per cattivo stato di manutenzione...€8.000,00 Decurtazione bene per titolo opponibile al pignoramento...€--- Decurtazione per oneri o vincoli gravanti sul bene...€5.000,00 Decurtazione per oneri condominiali...€--- Decurtazione per oneri da sostenere per la sanatoria degli abusi...€21.807,99 Decurtazione per oneri da sostenere per il
rilascio del certificato di idoneità sismica...€1.418,00 SOMMA DECURTAZIONI...€36.225,99 Precisazioni sulle decurtazioni effettuate: -Il fabbricato
risulta complessivamente in sufficiente stato di manutenzione, ma necessita di alcuni interventi sugli intonaci esterni, in particolare sui cornicioni e balconi aggrediti da umidità.
Anche sugli infissi in legno si rendono necessari interventi di riverniciatura cosi come sulle ringhiere dei terrazzi. Per quanto detto si stima a corpo, un ammontare di € 10.000,00 per gli interventi di cui sopra. -L’area in cui sorge l’immobile è soggetta a vincolo sismico, paesaggistico ed idrogeologico ed inoltre esiste sul terreno una servitù di passaggio a servizio di altri fondi, pertanto si ritiene congruo un deprezzamento di € 5.000,00. -Per concludere l’iter autorizzativo per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria (subordinata al rilascio del certificato di idoneità sismica) occorre versare oneri concessori per un ammontare di € 21.807,99. -Il costo per il rilascio del Certificato di idoneità sismica ammonta ad € 1.418,00.
Valore totale netto: € 237.984,00 – € 36.225,99 = € 201.758,01
396,64 mq 600,00 €/mq € 237.984,00 100,00 € 201.758,01
Totale lotto: € 201.758,01
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Cassino, li 24/03/2016
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Gentile Luigi ELENCO ALLEGATI:
N° 1 Altri allegati - GIURAMENTO E QUESITI (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - RICEVUTE COMUNICAZIONI (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - OPERAZIONI PERITALI (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - RICERCHE CATASTALI (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - ACCATASTAMENTO (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - NUOVE VISURE CATASTALI AGGIORNATE (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - CONTRATTO DI LOCAZIONE (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - ATTO DI COMPRAVENDITA (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - RICERCHE IPOTECARIE (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - CORRISPONDENZA CON IL COMUNE DI ALVITO (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - RILIEVO FOTOGRAFICO (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - RILIEVO ESEGUITO DALL'ESPERTO-TAVOLE GRAFICHE (Aggiornamento al 18/03/2016)
N° 1 Altri allegati - ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA (Aggiornamento al 18/03/2016)