T R I B U N A L E D I C A S S I N O

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TRIBUNALE DI CASS INO

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Gentile Luigi, nell'Esecuzione Immobiliare 127/2015 del R.G.E.

promossa da **** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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INCARICO

Con udienza del 19/10/2016, il sottoscritto Ing. Gentile Luigi, con studio in Via Pascoli, 137 - 03043 - Cassino (FR), email inggentile@tiscali.it, PEC luigi.gentile4@ingpec.eu, Tel. 339 4783935, Fax 0776 1930613, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/10/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Ciuffi Maria Rosaria presso il Tribunale di Cassino.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Alvito (FR) - VIA FOSSO VOLACE - PROV. CERRETO S.

ONOFRIO

DESCRIZIONE

DATI GENERALI E UBICAZIONE

L’immobile pignorato è ubicato nel Comune di Alvito (FR) in via Fosso Volace snc– provinciale Cerreto S. Onofrio, catastalmente Foglio 20 particella 415 sub. 1, sub. 2 e sub. 5.

Trattasi di un fabbricato che si sviluppa su tre piani fuori terra avente struttura portante in muratura e copertura a falde in laterocemento, suddiviso in due subalterni, sub 2 e sub 5.

- Il sub. 1 comprende l’androne al piano terra che dà accesso al sub. 5, la corte ed il terreno antistante l’ingresso dell’immobile fino al confine con la strada provinciale (bene non censibile). La corte è delimitata in parte da muro di cinta e in parte da recinzione in ferro con cancello carraio; la zona carrabile risulta pavimentata in piastrelle di cemento mentre la restante parte è adibita ad aiuole, (la recinzione presente sconfina in parte anche nel mappale 594 intestato ad altra ditta e non soggetto a pignoramento). Il terreno antistante l’ingresso dell’immobile risulta ricoperto da vegetazione spontanea, è gravato da servitù di passaggio relativamente alla strada interpoderale che, tra l’altro, dà accesso all’immobile.

-Il sub 2 è composto da 5 vani abitativi a piano terra, destinati a cucina, due camere, ripostiglio e bagno; vi sono poi un’autorimessa, un locale caldaia e due locali deposito situati nella parte posteriore dell’edificio con accesso dal cortile. I suddetti vani abitativi sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e le persiane sono in legno con monovetro. La cucina ed il bagno presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 160 e cm 260. In un angolo della cucina è presente un camino a legna rivestito in mattoncini. Tutte le stanze sono tinteggiate ma nel bagno ed in cucina nella pare alta sono presenti annerimenti dovuti a condensa.

-Il sub 5 (al quale si accede tramite androne al piano terra, sub. 1) è composto da 13 vani abitativi distribuiti su due piani, al piano primo vi sono il vano scala, cucina, soggiorno, due camere, disimpegno, due bagni e ripostiglio, al piano secondo, vi sono il vano scala, cucina, due camere, disimpegno e un bagno. I suddetti vani sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e le persiane sono in legno con monovetro. Al piano primo, la cucina ed i due bagni presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 220, cm 280, cm 240. In un angolo della cucina al piano primo è presente un camino a legna rivestito in pietra levigata. Al piano secondo l’angolo cottura ed il bagno risultano rivestiti con piastrelle smaltate rispettivamente fino a cm 180 ed a tutt’altezza. Tutte le stanze sono tinteggiate e senza macchie di

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umidità apprezzabili. Al piano primo una camera ed il bagno grande hanno accesso su un balcone di 8,11 mq mentre il soggiorno affaccia su un balcone di 6,20 mq, al piano secondo una camera accede ad un balcone di 8,11 mq; i balconi hanno tutti pavimentazione e battiscopa in ceramica smaltata, gocciolatoi in pietra naturale.

Le superfici interne nette dei vani pignorati sono riepilogate nella seguente tabella:

TAB. 1

SUPERFICI INTERNE FABBRICATO COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO Foglio 20 mapp. 415 sub. 1*

PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra

(abitazione)Androne19,08 TOTALE ABITAZIONE19,08 Terra

(accessori)Vano scala7,60

TOTALE LOCALI ACCESSORI7,60 Foglio 20 mapp. 415 sub. 2

PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra

(abitazione)Disimpegno13,21

=Cucina22,71

=Letto15,30

=Letto12,06

=Ripostiglio9,18

=Bagno6,53

TOTALE ABITAZIONE78,99 Terra

(Accessori)Autorimessa26,69

=Disimpegno3,15

=Locale caldaia6,17

=Sgombero21,74

=Sgombero28,32

TOTALE LOCALI ACCESSORI86,07

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Foglio 20 mapp. 415 sub. 5

PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Primo (abitazione)Disimpegno10,15

=Cucina14,25

=Soggiorno 24,93

=Letto15,40

=Letto15,33

=Bagno3,25

=Bagno7,30

=Ripostiglio5,40

Secondo (abitazione)Disimpegno7,68

=Cucina14,65

=Letto12,25

=Letto12,73

=Bagno4,46

TOTALE ABITAZIONE147,78 Primo

(Accessori)Vano scala12,37

=Terrazzo6,20

=Terrazzo8,11 Secondo

(Accessori)Vano scala12,07

=Terrazzo8,11

TOTALE LOCALI ACCESSORI46,86

La superficie commerciale è stata ottenuta sommando alle superfici utili lorde della parte abitabile quota parte della corte di pertinenza, del vano scala, dei terrazzi e delle pertinenze, applicando opportuni coefficienti riduttivi in dipendenza della tipologia dell’elemento considerato.

I coefficienti riduttivi della superficie adoperati sono i seguenti:

Per la corte + terreno……0,01 Per il vano scala……….0,50 Per il terrazzo……….0,25

(5)

Per le pertinenze………0,50 Per l’abitazione………..1,00

TAB. 2

SUPERFICI COMMERCIALI COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO DESCRIZIONEPIANOTIPOLOGIASup. mqCoeff.Sup. mq

Mapp. 415 sub. 1*TERRACORTE+TERRENO724,000,017.24 Mapp. 415 sub. 1*TERRAANDRONE 23,001,0023,00 Mapp. 415 sub. 1*TERRAVANO SCALA9,050.504,52 Mapp. 415 sub. 2TERRAPERTINENZE104,330,5052,16 Mapp. 415 sub. 2TERRAABITAZIONE104,651,00104,65 Mapp. 415 sub. 5PRIMOABITAZIONE123,671,00123,67 Mapp. 415 sub. 5PRIMOVANO SCALA14,910,507,45 Mapp. 415 sub. 5PRIMOTERRAZZO14,310,253,58 Mapp. 415 sub. 5SECONDOABITAZIONE60,031,0060,03 Mapp. 415 sub. 5SECONDOVANO SCALA14,620,507,31 Mapp. 415 sub. 5SECONDOTERRAZZO8,110,252,03

*Va precisato che il sub. 1 non risulta nell’elenco dei beni sottoposti a pignoramento in quanto catastalmente individuato come “bene non censibile” ma di fatto incluso nel compendio in quanto al momento del sopralluogo trattasi di parti imprescindibili dal reso del fabbricato essendo composto da androne, corte e terreno.

Dalle indagini effettuate non risulta costituito alcun condominio.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

ONOFRIO

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

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 **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

In data 15/12/1977, i coniugi **** Omissis **** ed **** Omissis ****, hanno acquistato in solido ed in parti uguali da **** Omissis ****, la piena proprietà del terreno sito in Alvito, Foglio 20 mappale 415, esteso are 10,00. (atto notar Enrico Corsetti Notaio in Atina rep. N. 38881 raccolta n. 4515 trascritto a Sora il 03/01/1978 al n. 27).

Su tale appezzamento di terreno è stato realizzato successivamente l’immobile oggetto del pignoramento (mappale 415 sub. 1, sub. 2 e sub. 5).

Dalle ispezioni effettuate dal sottoscritto CTU presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Frosinone, sugli immobili pignorati in Alvito sono risultate le seguenti formalità):

a nome di **** Omissis ****:

1.ISCRIZIONE CONTRO del 14/01/1993 – Registro Particolare 52 Registro Generale 644 Pubblico ufficiale ORTOLAN ANNAMARIA Repertorio 45582 del 07/01/1993

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI ALTRA OBBLIGAZIONE Immobili siti in ALVITO (FR)

SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato immagine Documenti successivi correlati:

1.Annotazione n. 1972 del 05/12/1994 (CANCELLAZIONE TOTALE)

2.ISCRIZIONE CONTRO del 07/12/1993 – Registro Particolare 1953 Registro Generale 16869 Pubblico ufficiale LABATE ROBERTO Repertorio 120639 del 06/12/1993

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Immobili siti in ALVITO (FR)

SOGGETTO DEBITORE

1.Annotazione n. 1339 del 04/08/1995 (EROGAZIONE A SALDO)

2.Annotazione n. 459 del 23/03/2000 (VARIAZIONE TASSO DI INTERESSE)

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3.ISCRIZIONE CONTRO del 21/03/2003 – Registro Particolare 1115 Registro Generale 5017

Pubblico ufficiale SERV. RISC.NE TRIBUTI CONC.NE DI FROSINONE Repertorio 12036 del 24/02/2003 IPOTECA LEGALE derivante da ART.77 DPR 602/73

Immobili siti in ALVITO (FR), CAMPOLI APPENNINO (FR) SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati:

4.ISCRIZIONE CONTRO del 29/09/2003 – Registro Particolare 3563 Registro Generale 19181 Pubblico ufficiale S.R.T. CONCESSIONE DI FROSINONE Repertorio 30004/2003 del 19/09/2003 IPOTECA LEGALE derivante da ART.77 DPR 602/73

Immobili siti in ALVITO (FR), CAMPOLI APPENNINO (FR) SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati:

5.ISCRIZIONE CONTRO del 11/01/2007 – Registro Particolare 226 Registro Generale 796 Pubblico ufficiale FROSINONE RISCOSSIONE S.P.A. Repertorio 105411/47 del 22/12/2006

IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01

Immobili siti in ALVITO (FR) SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato elettronico

6.TRASCRIZIONE CONTRO del 27/07/2015 – Registro Particolare 9835 Registro Generale 12506 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI CASSINO Repertorio 2161/2015 del 12/06/2015

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in ALVITO (FR)

Nota disponibile in formato elettronico a nome di **** Omissis ****:

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1)ISCRIZIONE CONTRO del 14/01/1993 – Registro Particolare 52 Registro Generale 644 Pubblico ufficiale ORTOLAN ANNAMARIA Repertorio 45582 del 07/01/1993

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI ALTRA OBBLIGAZIONE Immobili siti in ALVITO (FR)

SOGGETTO DEBITORE

2)ISCRIZIONE CONTRO del 07/12/1993 – Registro Particolare 1953 Registro Generale 16869 Pubblico ufficiale LABATE ROBERTO Repertorio 120639 del 06/12/1993

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Immobili siti in ALVITO (FR)

SOGGETTO DEBITORE

1.Annotazione n. 1339 del 04/08/1995 (EROGAZIONE A SALDO)

2.Annotazione n. 459 del 23/03/2000 (VARIAZIONE TASSO DI INTERESSE) 3.Annotazione n. 879 del 08/03/2007 (CANCELLAZIONE TOTALE)

3)TRASCRIZIONE CONTRO del 27/07/2015 – Registro Particolare 9835 Registro Generale 12506 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI CASSINO Repertorio 2161/2015 del 12/06/2015

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in ALVITO (FR)

Nota disponibile in formato elettronico

Dalla nota di Iscrizione di cui al precedente punto 5. in nome di **** Omissis ****:

Nota di iscrizione

Registro generale n. 796

Registro particolare n. 226 Presentazione n. 13 del 11/01/2007 Sezione A - Generalità

Dati relativi al titolo

DescrizioneATTO AMMINISTRATIVO

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Data22/12/2006Numero di repertorio 105411/47

Pubblico ufficiale o Autorità emittenteFROSINONE RISCOSSIONI S.P.A.Codice fiscale 09132791006 SedeFROSINONE (FR)

Dati relativi all’ipoteca o al privilegio

Specie dell’ipoteca o del privilegio IPOTECA LEGALE

Derivante da300 IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01

Capitale € 41.950,79Tasso interesse annuo -Tasso interesse semestrale - Interessi -Spese - Totale € 83.901,58

Presenza di condizione risolutiva - Durata - Altri dati

Non sono presenti nella sezione D parti libere relative alle sezioni A, B e C Dati riepilogativi

Unità negoziali 1Soggetti a favore 1Soggetti contro 1 Sezione B - Immobili

Unità negoziale n. 1 Immobile n. 1

ComuneA244 - ALVITO(FR) CatastoFABBRICATI

Sezione urbana - Foglio 20Particella 415Subalterno 1 NaturaCO – CORTE O RESEDEConsistenza -

IndirizzoNON REPERITAN. civico - Immobile n. 2

Sezione urbana - Foglio 20Particella 415Subalterno 2 NaturaA2 – ABITAZIONE DI TIPO CIVILEConsistenza -

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IndirizzoNON REPERITAN. civico - Sezione C - Soggetti

A Favore

Soggetto n. 1 In qualità di -

Denominazione o ragione socialeFROSINONE RISCOSSIONE S.P.A.

SedeFROSINONE(FR)

Codice fiscale09132791006Domicilio ipotecario elettoFROSINONE – VIA PONTE LA FONTANA, SNC Relativamente all’unità negoziale n. 1Per il diritto di PROPRIETA’

Per la quota di 1/2 Contro

Cognome **** Omissis **** Nome **** Omissis ****

Nato **** Omissis **** a **** Omissis ****

Sesso **** Omissis **** Codice fiscale **** Omissis ****

Relativamente all’unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA’

Per la quota di 1/2

Sezione D – Ulteriori informazioni

Descrizione della condizione risolutiva cui è sottoposta l’ipoteca e/o dei titoli di credito allegati (ovvero altri prospetti che si ritiene utile pubblicare)

Dalla nota di Trascrizione di cui al precedente punto 6. in nome di **** Omissis **** e dalla nota di Trascrizione di cui al precedente punto 3. in nome di **** Omissis ****:

Nota di trascrizione

Registro generale n. 12506

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Registro particolare n. 9835 Presentazione n. 12 del 27/07/2015 Sezione A - Generalità

Dati relativi al titolo

DescrizioneATTO GIUDIZIARIO

Data12/06/2015Numero di repertorio 2161/2015

Pubblico ufficialeUFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI CASSINOCodice fiscale 81004330601 SedeCASSINO (FR)

Dati relativi alla convenzione

Specie ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

Descrizione 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Voltura catastale automaticaNO

Altri dati

Sono presenti nella sezione D parti libere relative a sezione A RichiedenteCECILIA FINANCE S.R.L.

IndirizzoMILANO Dati riepilogativi

Unità negoziali 1Soggetti a favore 1Soggetti contro 2 Sezione B - Immobili

Unità negoziale n. 1 Immobile n. 1

Sezione urbana - Foglio 20Particella 415Subalterno 2 NaturaA2 – ABITAZIONE DI TIPO CIVILEConsistenza 5 vani

IndirizzoVIA FOSSO VOLACEN. civico - PianoT

Immobile n. 2

Sezione urbana - Foglio 20Particella 415Subalterno 5

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NaturaA2 – ABITAZIONE DI TIPO CIVILEConsistenza 8,5 vani IndirizzoVIA FOSSO VOLACEN. civico -

PianoT12

Sezione C - Soggetti A Favore

Denominazione o ragione socialeCECILIA FINANCE S.R.L.

SedeMILANO(MI)

Codice fiscale09369601001

Relativamente all’unità negoziale n. 1Per il diritto di PROPRIETA’

Per la quota di 1/1 Contro

Nato il **** Omissis **** a **** Omissis ****

Per la quota di 1/2

Nato il **** Omissis **** a **** Omissis ****

Per la quota di 1/2

Sezione D – Ulteriori informazioni

Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare

SI PRECISA CHE L’ATTO DI PIGNORAMENTO E’ STATO ESEGUITO PER LA SOMMA DI EURO 1.112.550,73, OLTRE INTERESSI E SPESE.

CONFINI CONFINI

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a nord della proprietà: Strada provinciale Cerreto S. Onofrio;

a sud della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 593);

ed est della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 414);

ad ovest della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 594).

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Androne sub 8 19,08 mq 23,00 mq 1,00 23,00 mq 2,80 m TERRA

Vano scala sub 8 7,60 mq 9,04 mq 0,50 4,52 mq 2,80 m TERRA

Corte + terreno sub 6 724,20 mq 724,20 mq 0,01 7,24 mq 0,00 m TERRA

Abitazione sub 7 78,99 mq 104,65 mq 1,00 104,65 mq 2,80 m TERRA

Pertinenze sub 7 37,74 mq 45,52 mq 0,50 22,76 mq 2,55 m TERRA

Abitazione sub 5 96,01 mq 123,67 mq 1,00 123,67 mq 2,95 m PRIMO

Vano scala sub 8 12,37 mq 14,90 mq 0,50 7,45 mq 2,95 m PRIMO

Terrazzo sub 8 14,31 mq 14,31 mq 0,25 3,58 mq 0,00 m PRIMO

Abitazione sub 8 51,77 mq 60,03 mq 1,00 60,03 mq 2,65 m SECONDO

Vano scala sub 8 12,07 mq 14,62 mq 0,50 7,31 mq 2,65 m PIANO

SECONDO

Terrazzo sub 8 8,11 mq 8,11 mq 0,25 2,03 mq 0,00 m SECONDO

Pertinenze sub 8 50,04 mq 58,80 mq 0,50 29,40 mq 2,55 m TERRA

Terrazzo non praticabile

sub 6 100,20 mq 100,20 mq 0,01 1,00 mq 0,00 m PRIMO

Totale superficie convenzionale: 396,64 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 396,64 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 12/03/1971 al 06/09/1972 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 20, Part. 415 Qualità Oliveto Cl.1

Superficie (ha are ca) 10 00 Reddito agrario € 3,87 Dal 06/09/1972 al 15/12/1977 **** Omissis **** Catasto Terreni

Fg. 20, Part. 415 Qualità Orto

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Cl.1

Superficie (ha are ca) 10 00 Reddito agrario € 3,87 Dal 15/12/1977 al 31/12/1987 **** Omissis **** Catasto Terreni

Fg. 20, Part. 415 Qualità Oliveto Cl.1

Superficie (ha are ca) 10 00 Reddito agrario € 3,87 Dal 31/12/1987 al 12/06/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 20, Part. 415 Categoria EU

I dati catastali corrispondono a quelli reali.

La data del 12/06/2015 si riferidce a quella dell'Atto di Pignoramento.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

20 415 6 EU

20 415 7 1 A2 6 5 vani 117 mq 400,25

20 415 8 1 A2 6 10,5 228 mq 840,53

Corrispondenza catastale

L’immobile è stato realizzato in difformità alla Licenza Edilizia n. 215 del 17/06/1972, pertanto il proprietario sig. **** Omissis **** ha presentato Domanda di Costruzione in Sanatoria il 04/06/1986 prot. n. 3405 posizione n. 240.

Il sottoscritto CTU l’11/12/2015 prot. n. 7327 ha richiesto al Comune di Alvito istruttoria preventiva per il rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria. L’Ufficio Tecnico con atto del 13/01/2016 prot. n.

210, richiede, tra l’altro, “ricevuta dell’avvenuto accatastamento dell’opera con copia delle planimetrie relative all’accatastamento”.

Si è proceduto, pertanto, all’elaborazione delle nuove planimetrie relative allo stato di fatto attuale, che differiscono in parte rispetto a quelle presentate a corredo della domanda di condono del 1986. La sagoma dell’immobile è sostanzialmente la stessa tranne per qualche rientranza non riportata e per la posizione nella mappa catastale risulta leggermente ruotata rispetto a quella riportata in origine.

La documentazione necessaria all’accatastamento dell’immobile (Pregeo + Docfa) è stata presentata al Catasto di Frosinone in via telematica il 07/03/2016 ed approvata nella stessa data prot. n 2016/FR0019117 e ne è stata inviata copia al Comune di Alvito tramite PEC il 10/03/2016.

Pertanto, in seguito all’accatastamento effettuato, le nuove denominazioni catastali (particella 415) dei beni pignorati sono di sotto elencati (utilizzate in seguito per la formazione del lotto):

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DENOMINAZIONE DENOMINAZIONE PRECEDENTE ATTUALE

(EX) PIANO TIPOLOGIA PIANO TIPOLOGIA SUP. LORDA mq sub. 1 T CORTE + TERRENO sub. 6 T CORTE + TERRENO 724,00 Nuova costituzione sub. 6 1 TERRAZZO NON PRATICABILE 100,20 sub. 1 T INGRESSO sub. 8 T ABITAZIONE 23,00

sub. 1 T VANO SCALA sub. 8 T VANO SCALA 9,05

sub. 2 T PERTINENZE sub. 7 T PERTINENZE 45,53 sub. 8 T PERTINENZE 58,80

sub. 2 T ABITAZIONE sub. 7 T ABITAZIONE 104,65 sub. 5 1 ABITAZIONE sub. 8 1 ABITAZIONE 123,67 sub. 5 1 VANO SCALA sub. 8 1 VANO SCALA 14,91 sub. 5 1 TERRAZZO sub. 8 1 TERRAZZO 14,31 sub. 5 2 ABITAZIONE sub. 8 2 ABITAZIONE 60,03 sub. 5 2 VANO SCALA sub. 8 2 VANO SCALA 14,62 sub. 5 2 TERRAZZO sub. 8 2 TERRAZZO 8,11

Come risulta dal precedente schema riepilogativo, sono stati soppressi i sub. 1-2-5 ed al loro posto sono stati creati:

-il sub. 6 (bene comune non censibile) che ricomprende al piano terra tutta la corte recintata ed il terreno (ex sub. 1), mentre al piano primo il terrazzo non praticabile;

-il sub. 7 è composto da unità abitativa + pertinenze al piano terra (ex sub. 2);

-il sub. 8 infine, è composto al piano terra dall’ingresso e vano scala (ex sub. 1) e dalle pertinenze (ex sub. 2), al piano primo e secondo da unità abitativa + vano scala e terrazzi (ex sub. 5).

I dati catastali aggiornati dei beni pignorati risultano essere:

Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 6 - bene comune non censibile;

Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 7 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 5 vani, Rendita Euro 400,25;

Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 8 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 10,5 vani, Rendita Euro 840,53.

per le planimetrie e le visure catastali aggiornate vedasi Allegato n. 6

(16)

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

sulla particella 415 sub. 6 Foglio 20 esiste una servitù di passaggio e di accesso all'immobile oggetto di esecuzione, su una stada interpoderale che serve più fondi, non formalizzata da nessun atto.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'immobile è costituito da un fabbricato che si eleva su tre piani fuoriterra.

- Per quanto riguarda le fondazioni non è stato possibile ispezionarle pertanto non si è in grado di valutarne la struttura ne le dimensioni.

- Il fabbricato ha due ingressi separati, uno su facciata esposta a sud-est ed uno su facciata esposta a nord-est.

- altezze utili:

Piano Terra: abitazione h= ml 2,80 locali accessori h= ml 2,55 Piano Primo: abitazione h= ml 2,95 Piano Secondo/sottotetto: h media = ml 2,65

La struttura portante verticale è costituita da blocchetti di cemento con solai in laterocemento.

Il tetto è formato da solai inclinati in laterocemento con manto di copertura con tegole in cotto non coibentate.

Le pareti interne ed esterne risultano intonacate e tinteggiate in sufficiente stato di manutemnzione.

Le pavimentazioni interne dei vari piani, sono in ceramica smaltata.

Gli infissi esterni e le persiane sono in legno con monovetro; gli infissi interni sono in legno massello ed alcuni con vetro.

Le scale interne che collegano i tre piani sono in muratura e rivestite con lastre di marmo.

L'immobile possiede impianto elettrico sottotraccia, idrico e di riscaldamento separati, uno per ogni unità abitativa.

Vi sono inoltre tre locali accessori adibiti a garage e7o cantina, oltre ad un locale caldaie.

Il fabbricato è circondato da una corte chiusa perimetralmente da recinzione in muratura, oltre ad un terreno antistante per un totale di mq. 724,00.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

 Registrazione contratto: 04/10/2012

(17)

 Scadenza contratto: 30/09/2016

Stato della causa in corso per il rilascio

il sub. 8 è occupato dal sig. **** Omissis ****, nato a **** Omissis **** il **** Omissis **** in forza di contratto di locazione con validità dal 01/10/2012 al 30/09/2020 con formula 4+4, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Sora il 04/10/2012 al n. 1620.

Il suddetto contratto di locazione risulta in scadenza il prossimo 30/09/2016 con l’opzione di rinnovo per altri quattro anni. (vedi allegato n. 7)

Canoni di locazione Canone mensile: € 500,00

L'immobile risulta parzialmente occupato da terzi, con regolare contratto di locazione per il piano primo e secondo sottotetto, con accesso laterale dal piano terra. rif. sub 8.

Il sub 7 Piano Terra è attualmente occupato dall'esecutato.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 15/12/1977 al 12/06/2015

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

notar Corsetti Enrico

15/12/1977 38881 4515

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Frosinone 03/01/1978 88 80

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Sora 03/01/1978 27 184

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

(18)

La data del 12/06/2015 si riferidce a quella dell'Atto di Pignoramento.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di FROSINONE aggiornate al 18/03/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS 193/01

Iscritto a FROSINONE il 11/01/2007 Reg. gen. 796 - Reg. part. 226

Importo: € 83.901,58 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 41.950,79 Trascrizioni

 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a FROSINONE il 27/07/2015

Reg. gen. 12506 - Reg. part. 9835 Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Il pignoramento è stato eseguito contro **** Omissis **** per la quota di 1/2, e contro

**** Omissis **** per la quota di 1/2.

NORMATIVA URBANISTICA

L’area sulla quale è stato realizzato l’immobile oggetto di pignoramento è sottoposta a vincolo sismico, paesaggistico ed idrogeologico.

Nello specifico ricade in zona agricola ove è prevista l’applicazione della legge n. 38/99 e successive modificazioni ed integrazioni. L’area è individuata nell’ambito Piano Territoriale Paesistico – Ambito Territoriale n. 12 – Sora Valle del Liri (approvato con LL.RR. 6 luglio 1998 n. 24 e 25 suppl ord. N. 1 al BUR n. 21 del 30/07/98) e disciplinato dal Testo coordinato delle Norme Tecniche di Attuazione (art.

20 comma 2 della L.R. 06/07/1998 n. 24)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Da ricerche effettuate presso il Comune di Alvito in data 11/12/15, è emersa l’esistenza di una domanda di costruzione in sanatoria presentata dall’esecutato in data 04/06/86 e contestualmente il sottoscritto CTU richiedeva al competente Ufficio Tecnico istruttoria preventiva dello stato del procedimento al fine di valutarne lo stato di avanzamento e gli atti mancanti per la definizione del condono.

(19)

Dalla suddetta istruttoria datata 13/01/16 prot. n. 210, (vedi allegato n. 10) è emerso che:

“trattasi di fabbricato a triplice elevazione ad uso abitazione, realizzato con muratura di blocchetti di calcestruzzo di forma parallelepipeda dello spessore di cm. 45 e 30, con copertura a tetto e per la porzione a semplice elevazione con copertura a terrazzo non praticabile, suddiviso in n. 2 unità immobiliari, in Catasto al Foglio n. 20, mappale n. 415, sub. 2 e 5.

Inoltre in base ai documenti presentati ed in possesso al Comune di Alvito, risulta che:

-Il sig. **** Omissis ****, insieme al coniuge sig.ra **** Omissis ****, sono venuti in possesso del solo terreno su cui insiste il fabbricato in data 15/12/1977 giusto atto di compravendita Notaio dott.

Enrico Antonini, Notaio in Atina (FR) del 15/12/1977, rep. n. 38881, registrato a Sora (FR) il 03/01/1978 al n. 27, Mod.I;

-Il sig. **** Omissis ****, richiedente la concessione edilizia in sanatoria, ha dichiarato nella stessa che il fabbricato oggetto di condono è stato ultimato nell’anno 1976, ma non vi è alcuna traccia nell’atto di compravendita;

-Lo stesso richiedente ha fatto riferimento ad una licenza edilizia n. 215 del 17/06/1972 intestata ****

Omissis ****, mentre l’atto di vendita del solo terreno risulta effettuato dalla sig.ra **** Omissis ****

che dovrebbe esserne venuta in possesso con atto Notaio D’Amelio di Alvito in data 06/09/1972 rep n.

20538;

alla luce di quanto sopra detto, il fabbricato oggetto di condono risulta essere realizzato in data posteriore al 15/12/1977 e non nell’anno 1976 come dichiarato”.

Pertanto alla luce di quanto sopra descritto, allo stato attuale risulta già rilasciato il parere favorevole alla richiesta di nulla osta ai sensi dell’art. 32 della legge 28/02/1985 n.47 e art. 39 legge 724/94 Vincolo Paesaggistico ambito n. 12 zona C.E. espresso con atto n° 03/2007 del 11/08/2007 prot. n°

5135.

Il 03-02-2016 prot. n. 671 (vedi allegato n. 10) il sottoscritto esperto depositava la documentazione aggiornata allo stato di fatto attuale (relazione tecnica ed elaborati grafici) per il completamento della domanda di sanatoria.

Da istruttoria del Comune di Alvito del 23/02/2016 prot. n. 1175 (vedi allegato n. 10) risultava mancante la sottoelencata documentazione:

1)ricevuta dell’avvenuto accatastamento dell’opera con copia delle planimetrie relative all’accatastamento;

2)certificato di Idoneità Sismica redatta da Tecnico abilitato.

Relativamente al punto 1) (già autorizzato nell’Atto di nomina), in seguito a rilievo plano-altimetrico dell’immobile, constatandone le difformità rispetto allo stato di fatto attuale, il sottoscritto esperto provvedeva ad effettuarne le variazioni catastali, depositando nuove planimetrie e correggendone sia la sagoma che l’orientamento in mappa, depositate al Catasto in data 07/03/2016 e successivamente presso il Comune di Alvito in data 10/03/2016 (vedi risposta al quesito n. 3) effettuando le seguenti operazioni:

-Rilievo planimetrico con idonea strumentazione per l’esatta individuazione dell’immobile sul territorio;

-Rilievo grafico, rideterminazione dei subalterni e cambio destinazione d’uso di due vani;

-Trasmissione dei dati al Comune di Alvito.

(20)

Per quanto sopra i costi sostenuti ammontano a:

-Rilievo plano-altimetrico sia dell’immobile che dell’intera area con la seguente strumentazione:

-Stazione totale Leica tipo GDF 121;

-GPS Leica CS15;

pari ad € 1.088,85

-Estratto di mappa per tf tm con wegis € 44,00;

-Redazione e trasmissione DOCFA all’Agenzia del Territorio per la rideterminazione dei subalterni e cambio destinazione d’uso pari ad € 1.000,00

Per quanto concerne il punto 2) il sottoscritto ha inoltrato istanza informativa ed autorizzativa al G. E.

(vedi allegato 2) per rilascio del Certificato di Idoneità Sismica (obbligatorio per il completamento della pratica di condono), il quale ha recepito l’Istanza ed ha disposto: “Letto. Specifichi il CTU le spese vive da sostenere, per l’onorario si provvederà con liquidazione in base alle tariffe applicabili”.

Tale adempimento prevede da parte di tecnico abilitato la redazione dei seguenti documenti:

-elaborati planimetrici dell’edificio;

-relazione strutturale;

-istanza per il rilascio del certificato.

L’onorario previsto è pari ad € 1.300,00 oltre a costi fissi di € 102,00 per spese di istruttoria + € 16,00 per bollo, per un totale di € 1.418,00.

Nel caso in cui il certificato di cui sopra non venisse rilasciato dalla competente autorità (Genio Civile) per la non rispondenza del fabbricato alle attuali norme antisismiche, si renderebbe necessaria la redazione di un progetto di adeguamento sismico, con conseguenti opere strutturali sull’edificio, con costi al momento non quantificabili.

Dal ricalcolo delle superfici da condonare in base alla nuova epoca degli abusi, ed agli elaborati grafici presentati, l’ammontare degli oneri da corrispondere risulta essere:

IMPORTO TOTALE DEGLI ONERI DOVUTI €23.151,24 IMPORTO DEGLI ONERI GIA’ VERSATI €1.343,25

IMPORTO DEGLI ONERI ANCORA DA CORRISPONDERE €21.807,99

Pertanto gli abusi realizzati, alla luce di quanto esposto, risultano essere sanabili*

*(a condizione del rilascio del certificato di idoneità sismica).

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

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 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Criteri di formazione lotti

Il compendio dei beni pignorati costituisce un unico lotto, anche se suddiviso in più unita immobiliari, (piano terra, primo piano e secondo piano) ed è utilizzato come unico immobile completamente recintato, che allo stato attuale risulta non divisibile per i sottoelencati motivi:

1)E’ stata presentata una richiesta di costruzione in sanatoria che riguarda l’intero edificio come unica unità immobiliare;

2)La suddetta pratica ha già ricevuto il “nulla osta” per il vincolo paesaggistico;

3)Il competente Ufficio Tecnico ha elaborato il calcolo degli oneri concessori per il rilascio della concessione in sanatoria secondo gli elaborati presentati come unica unità immobiliare;

4)Sarebbe difficile una eventuale equa ripartizione dei suddetti oneri qualora si formassero più lotti;

5)Risulterebbe non agevole anche l’attribuzione dei costi sostenuti per l’accatastamento resosi necessario per formalizzare al NCEU le variazioni riscontrate durante le operazioni peritali;

6)Lo stesso dicasi per il deprezzamento dovuto ai costi da sostenere per rilascio del certificato di idoneità statica.

LOTTO UNICO

I beni pignorati risultano essere di proprietà di:

D’Eramo Rocco nato ad Alvito (FR) il 17/03/1954 (codice fiscale DRMRCC54C17A244U) e residente in Campoli Appennino (FR) via Colle di Sora snc;

Eramo Maria nata ad Alvito (FR) il 25/05/1957 (codice fiscale RMEMRA57E65A244L) e residente in Campoli Appennino (FR) via Colle di Sora snc:

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•appartamento (A/2), piano terra, di n. 5 vani catastali, distinto al N.C.E.U. al Foglio 20, particella 415, sub 2 nel Comune di Alvito;

•appartamento (A/2), piano terra, primo e secondo, di n. 8,5 vani catastali, distinto al N.C.E.U. al Foglio 20, particella 415, sub 5 nel Comune di Alvito;

in seguito ad accatastamento del 07/03/2016 i dati catastali aggiornati dei beni pignorati risultano essere:

•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 6 bene comune non censibile;

•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 7 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 5 vani, Rendita Euro 400,25;

•Catasto Fabbricati, Comune di Alvito Foglio 20, particella 415, sub 8 Categoria A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 6, Consistenza 10,5 vani, Rendita Euro 840,53.

CONFINI

a nord della proprietà: Strada provinciale Cerreto S. Onofrio;

a sud della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 593);

ed est della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 414);

ad ovest della proprietà: **** Omissis **** (mapp. 594).

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

ONOFRIO

DATI GENERALI E UBICAZIONE L’immobile pignorato è ubicato nel Comune di Alvito (FR) in via Fosso Volace snc– provinciale Cerreto S. Onofrio, catastalmente Foglio 20 particella 415 sub. 1, sub. 2 e sub. 5. Trattasi di un fabbricato che si sviluppa su tre piani fuori terra avente struttura portante in muratura e copertura a falde in laterocemento, suddiviso in due subalterni, sub 2 e sub 5. - Il sub. 1 comprende l’androne al piano terra che dà accesso al sub.

5, la corte ed il terreno antistante l’ingresso dell’immobile fino al confine con la strada provinciale (bene non censibile). La corte è delimitata in parte da muro di cinta e in parte da recinzione in ferro con cancello carraio; la zona carrabile risulta pavimentata in piastrelle di cemento mentre la restante parte è adibita ad aiuole, (la recinzione presente sconfina in parte anche nel mappale 594 intestato ad altra ditta e non soggetto a pignoramento). Il terreno antistante l’ingresso dell’immobile risulta ricoperto da vegetazione spontanea, è gravato da servitù di passaggio relativamente alla strada interpoderale che, tra l’altro, dà accesso all’immobile. -Il sub 2 è composto da 5 vani abitativi a piano terra, destinati a cucina, due camere, ripostiglio e bagno; vi sono poi un’autorimessa, un locale caldaia e due locali deposito situati nella parte posteriore dell’edificio con accesso dal cortile. I suddetti vani abitativi sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e le persiane sono in legno con monovetro. La cucina ed il bagno presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 160 e cm 260. In un angolo della cucina è presente un camino a legna rivestito in mattoncini. Tutte le stanze sono tinteggiate ma nel bagno ed in cucina nella pare alta sono presenti annerimenti dovuti a condensa. -Il sub 5 (al quale si accede tramite androne al piano terra, sub. 1) è composto da 13 vani abitativi distribuiti su due piani, al piano primo vi sono il vano scala, cucina, soggiorno, due camere, disimpegno, due bagni e ripostiglio, al piano secondo, vi sono il vano scala, cucina, due camere, disimpegno e un bagno. I suddetti vani sono pavimentati con ceramica smaltata e battiscopa in legno, gli infissi e

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le persiane sono in legno con monovetro. Al piano primo, la cucina ed i due bagni presentano pareti rivestite con piastrelle smaltate rispettivamente fino ad un’altezza di cm 220, cm 280, cm 240. In un angolo della cucina al piano primo è presente un camino a legna rivestito in pietra levigata. Al piano secondo l’angolo cottura ed il bagno risultano rivestiti con piastrelle smaltate rispettivamente fino a cm 180 ed a tutt’altezza. Tutte le stanze sono tinteggiate e senza macchie di umidità apprezzabili. Al piano primo una camera ed il bagno grande hanno accesso su un balcone di 8,11 mq mentre il soggiorno affaccia su un balcone di 6,20 mq, al piano secondo una camera accede ad un balcone di 8,11 mq; i balconi hanno tutti pavimentazione e battiscopa in ceramica smaltata, gocciolatoi in pietra naturale. Le superfici interne nette dei vani pignorati sono riepilogate nella seguente tabella: TAB. 1 SUPERFICI INTERNE FABBRICATO COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO Foglio 20 mapp. 415 sub. 1* PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra (abitazione)Androne19,08 TOTALE ABITAZIONE19,08 Terra (accessori)Vano scala7,60 TOTALE LOCALI ACCESSORI7,60 Foglio 20 mapp. 415 sub. 2 PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Terra (abitazione)Disimpegno13,21 =Cucina22,71 =Letto15,30 =Letto12,06 =Ripostiglio9,18

=Bagno6,53 TOTALE ABITAZIONE78,99 Terra (Accessori)Autorimessa26,69 =Disimpegno3,15

=Locale caldaia6,17 =Sgombero21,74 =Sgombero28,32 TOTALE LOCALI ACCESSORI86,07 Foglio 20 mapp. 415 sub. 5 PianoDestinazioneSup. Netta mq.Totale Primo (abitazione)Disimpegno10,15 =Cucina14,25 =Soggiorno 24,93 =Letto15,40 =Letto15,33

=Bagno3,25 =Bagno7,30 =Ripostiglio5,40 Secondo (abitazione)Disimpegno7,68 =Cucina14,65

=Letto12,25 =Letto12,73 =Bagno4,46 TOTALE ABITAZIONE147,78 Primo (Accessori)Vano scala12,37 =Terrazzo6,20 =Terrazzo8,11 Secondo (Accessori)Vano scala12,07 =Terrazzo8,11 TOTALE LOCALI ACCESSORI46,86 La superficie commerciale è stata ottenuta sommando alle superfici utili lorde della parte abitabile quota parte della corte di pertinenza, del vano scala, dei terrazzi e delle pertinenze, applicando opportuni coefficienti riduttivi in dipendenza della tipologia dell’elemento considerato. I coefficienti riduttivi della superficie adoperati sono i seguenti: Per la corte + terreno……0,01 Per il vano scala……….0,50 Per il terrazzo……….0,25 Per le pertinenze………0,50 Per l’abitazione………..1,00 TAB. 2 SUPERFICI COMMERCIALI COME SUSSISTENTI IN SEDE DI SOPRALLUOGO DESCRIZIONEPIANOTIPOLOGIASup. mqCoeff.Sup. mq Mapp. 415 sub.

1*TERRACORTE+TERRENO724,000,017.24 Mapp. 415 sub. 1*TERRAANDRONE 23,001,0023,00 Mapp. 415 sub. 1*TERRAVANO SCALA9,050.504,52 Mapp. 415 sub.

2TERRAPERTINENZE104,330,5052,16 Mapp. 415 sub. 2TERRAABITAZIONE104,651,00104,65 Mapp. 415 sub. 5PRIMOABITAZIONE123,671,00123,67 Mapp. 415 sub. 5PRIMOVANO SCALA14,910,507,45 Mapp. 415 sub. 5PRIMOTERRAZZO14,310,253,58 Mapp. 415 sub.

5SECONDOABITAZIONE60,031,0060,03 Mapp. 415 sub. 5SECONDOVANO SCALA14,620,507,31 Mapp. 415 sub. 5SECONDOTERRAZZO8,110,252,03 *Va precisato che il sub. 1 non risulta nell’elenco dei beni sottoposti a pignoramento in quanto catastalmente individuato come “bene non censibile” ma di fatto incluso nel compendio in quanto al momento del sopralluogo trattasi di parti imprescindibili dal reso del fabbricato essendo composto da androne, corte e terreno. Dalle indagini effettuate non risulta costituito alcun condominio.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 415, Sub. 6, Categoria EU - Fg. 20, Part. 415, Sub.

7, Zc. 1, Categoria A2 - Fg. 20, Part. 415, Sub. 8, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)

Valore di stima del bene: € 201.758,01

Il valore dei beni pignorati sono stati ricavati con metodo analitico in base alle superfici commerciali del fabbricato e della corte. È stato ricercato il più probabile prezzo, in regime ordinario, a cui il bene può essere scambiato, attraverso una comparazione con i più frequenti prezzi sul mercato di beni consimili. È stato stabilito un prezzo di riferimento unitario di

€.600,00 per mq. di superficie commerciale, tenendo conto dell’ubicazione dei beni, della vetustà, del grado di finitura, della tipologia dei servizi, prestazione energetica, ecc. La

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superficie commerciale è stata ottenuta sommando alle superfici utili lorde della parte abitabile quota parte della corte di pertinenza, dei locali accessori, vano scale e terrazzi applicando opportuni coefficienti riduttivi in dipendenza della tipologia dell’elemento considerato. I coefficienti riduttivi della superficie adoperati sono i seguenti: Per la corte + terreno...0,01 Per il vano scala...0,50 Per il terrazzo...0,25 Per le pertinenze...0,50 Per l’abitazione...1,00 Al valore lordo ottenuto per prodotto fra le superfici commerciali ed il prezzo di riferimento sono state poi applicate le decurtazioni richieste nel quesito, ove ricorrenti, e quelle derivanti dalle considerazioni più sopra illustrate. DECURTAZIONI Decurtazione per cattivo stato di manutenzione...€8.000,00 Decurtazione bene per titolo opponibile al pignoramento...€--- Decurtazione per oneri o vincoli gravanti sul bene...€5.000,00 Decurtazione per oneri condominiali...€--- Decurtazione per oneri da sostenere per la sanatoria degli abusi...€21.807,99 Decurtazione per oneri da sostenere per il

rilascio del certificato di idoneità sismica...€1.418,00 SOMMA DECURTAZIONI...€36.225,99 Precisazioni sulle decurtazioni effettuate: -Il fabbricato

risulta complessivamente in sufficiente stato di manutenzione, ma necessita di alcuni interventi sugli intonaci esterni, in particolare sui cornicioni e balconi aggrediti da umidità.

Anche sugli infissi in legno si rendono necessari interventi di riverniciatura cosi come sulle ringhiere dei terrazzi. Per quanto detto si stima a corpo, un ammontare di € 10.000,00 per gli interventi di cui sopra. -L’area in cui sorge l’immobile è soggetta a vincolo sismico, paesaggistico ed idrogeologico ed inoltre esiste sul terreno una servitù di passaggio a servizio di altri fondi, pertanto si ritiene congruo un deprezzamento di € 5.000,00. -Per concludere l’iter autorizzativo per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria (subordinata al rilascio del certificato di idoneità sismica) occorre versare oneri concessori per un ammontare di € 21.807,99. -Il costo per il rilascio del Certificato di idoneità sismica ammonta ad € 1.418,00.

Valore totale netto: € 237.984,00 – € 36.225,99 = € 201.758,01

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Valore lotto Bene N° 1 -

Fabbricato Civile Alvito (FR) - VIA FOSSO VOLACE - PROV. CERRETO S.

ONOFRIO

396,64 mq 600,00 €/mq € 237.984,00 100,00 € 201.758,01

Totale lotto: € 201.758,01

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Cassino, li 24/03/2016

(25)

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Gentile Luigi ELENCO ALLEGATI:

 N° 1 Altri allegati - GIURAMENTO E QUESITI (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - RICEVUTE COMUNICAZIONI (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - OPERAZIONI PERITALI (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - RICERCHE CATASTALI (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - ACCATASTAMENTO (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - NUOVE VISURE CATASTALI AGGIORNATE (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - CONTRATTO DI LOCAZIONE (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - ATTO DI COMPRAVENDITA (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - RICERCHE IPOTECARIE (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - CORRISPONDENZA CON IL COMUNE DI ALVITO (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - RILIEVO FOTOGRAFICO (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - RILIEVO ESEGUITO DALL'ESPERTO-TAVOLE GRAFICHE (Aggiornamento al 18/03/2016)

 N° 1 Altri allegati - ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA (Aggiornamento al 18/03/2016)