Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali
indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1°
Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 39 di via Tivoli.
L'appartamento,costituito da tre vani oltre accessori è sito in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di esercizi commerciali nelle vicinanze.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1432, Sub. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 107.988,75
Sono stati presi in considerazione n. 3 comparabili (immobili simili in condizioni simili):
- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore unitario pari a 1.080,00 €/mq;
- Appartamento in via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;
- Appartamento in via Udine, a piano terra, con superficie commerciale 70 mq e valore di mercato 65.000,00 € e con un valore unitario pari a 929,00 €/mq.
Ne deriva un prezzo medio di mercato pari a 993,00 €/mq.
La regolarizzazione dell'unità immobiliare potrà avvenire tramite una pratica di accertamento di conformità ex art. 34-36 del DPR 380/2001 e s.m.i. con oneri pari a circa 14.000,00 € comprensivi di oneri tecnici (si considera a titolo di oblazione il pagamento del doppio degli oneri di costruzione pari, per le zone B1, a 48 €/mq x 2 = 96 €/mq).
Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 1°
Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 42 di via Udine. L'appartamento è ad esposizione angolare ed è costituito da tre vani oltre accessori. L'immobile ricade in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1318, Sub. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 126.359,25
Sono stati presi in considerazione n. 3 comparabili (immobili simili in condizioni simili):
- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore
- Appartamento in via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;
- Appartamento in via Udine, a piano terra, con superficie commerciale 70 mq e valore di mercato 65.000,00 € e con un valore unitario pari a 929,00 €/mq.
Ne deriva un prezzo medio di mercato pari a 993,00 €/mq.
La regolarizzazione dell'unità immobiliare potrà avvenire tramite una pratica di accertamento di conformità ex art. 34-36 del DPR 380/2001 e s.m.i. con oneri pari a circa 15.000,00 € comprensivi di oneri tecnici (si considera a titolo di oblazione il pagamento del doppio degli oneri di costruzione pari, per le zone B1, a 48 €/mq x 2 = 96 €/mq).
Bene N° 3 - Lastrico solare ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4°
Il bene oggetto di esecuzione è un lastrico solare ubicato nel comune di Altamura, al piano quarto del civico n. 42 di via Udine. Il lastrico è ad esposizione angolare e sono presenti due vani tecnici di differente altezza, di cui uno adibito a centrale termica ormai dismessa da tempo. L'immobile ricade in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1318, Sub. 5, Categoria F5, Graffato foglio 157, p.lla 1432, sub 5
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 12.909,00
Sono stati presi in considerazione n. 3 comparabili (immobili simili in condizioni simili):
- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore unitario pari a 1.080,00 €/mq;
- Appartamento via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;
- Appartamento in via Udine, a piano terra, con superficie commerciale 70 mq e valore di mercato 65.000,00 € e con un valore unitario pari a 929,00 €/mq.
Ne deriva un prezzo medio di mercato pari a 993,00 €/mq.
La regolarizzazione dell'unità immobiliare potrà avvenire tramite una pratica di accertamento di conformità ex art. 34-36 del DPR 380/2001 e s.m.i. con oneri pari a circa 7.000,00 € comprensivi di oneri tecnici (si considera a titolo di oblazione il pagamento del doppio degli oneri di costruzione pari, per le zone B1, a 48 €/mq x 2 = 96 €/mq).
Bene N° 1 - 108,75 mq 993,00€/mq € 107.988,75 100,00 € 107.988,75
Altamura (BA) -via Tivoli n. 39, piano 1°
Bene N° 2 -Appartamento Altamura (BA) -via Udine n. 42, piano 1°
127,25 mq 993,00€/mq € 126.359,25 100,00 € 126.359,25
Bene N° 3 -Lastrico solare Altamura (BA) -via Udine n. 42, piano 4°
13,00 mq 993,00€/mq € 12.909,00 100,00 € 12.909,00
Valore di stima (senza deprezzamento): € 247.257,00
Valore di stima (senza deprezzamento): € 247.257,00
Al presente valore di stima, oltre al deprezzamento forfetario del 15%, viene applicato un ulteriore deprezzamento del 35% per gli appartamenti e del 55 % per il lastrico solare. Si ha così un deprezzamento totale del 50% per gli appartamenti e del 70% per il lastrico solare.
Tale deprezzamento è giustificato per tutti e tre gli immobili:
- Per il degrado e lo stato di abbandono in cui versano gli immobili, che necessitano di lavori di manutenzione ordinaria sia interni che esterni oltre ad un adeguamento impiantistico per un importo pari a 28.000,00 € per ogni appartamento e 5.000,00 € per il lastrico solare;
- Per la regolarizzazione urbanistica degli stessi, tramite sanatoria ex art 34-36 DPR 380/2001 e s.m.i. che comporta il pagamento di 14.000,00 € circa per ogni appartamento e 7.000,00 € per il lastrico solare, allo stato attuale totalmente abusivo;
- Per la conseguente regolarizzazione catastale che comporta oneri pari a circa 1.000,00 € per ogni appartamento e 600,00 € per il lastrico solare
Si ottiene pertanto un valore di stima finale pari a :
€ 107.988,75 x 0,50 (appartamento in via Tivoli n. 39, p. primo) + € 126.359,25 x 0,50 (appartamento in via Udine n. 42, p. primo) + € 12.909,00 x (1-0,70) (lastrico solare in via Udine n. 42, p. quarto) = € 53.994,38 + € 63.179,63 + € 3.872,70 =
Valore finale di stima:€ 121.046,71
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Bari, li 08/01/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Costantini Michele ELENCO ALLEGATI:
ALLEGATO N. 1 : CHECK LIST DEI CONTROLLI FORMALI
ALLEGATO N. 2 : LICENZE EDILIZIE RELATIVE AGLI IMMOBILI E PLANIMETRIE ALLEGATE
ALLEGATO N. 3: FOTO DEI LUOGHI
ALLEGATO N. 4 : ESTRATTO DI MAPPA e PLANIMETRIE CATASTALI
ALLEGATO N. 5 : PLANIMETRIE DA RILIEVO
ALLEGATO N. 6 : DECRETO DI ASSEGNAZIONE A SEGUITO DI DIVISIONE
ALLEGATO N. 7 : ISPEZIONE IPOTECARIA SUI BENI ESECUTATI
ALLEGATO N. 8 : CERTIFICATO ANAGRAFICO E ESTRATTO ATTI DI MATRIMONIO DEL
DEBITORE