T R I B U N A L E D I B A R I

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TRIBUNALE DI BARI

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. COSTANTINI MICHELE, nell'Esecuzione Immobiliare 40/2018 del R.G.E.

Giudice dell’Esecuzione : Dott.sa LAURA FAZIO

promossa da

MASSARO GIOVANNI FRANCESCO Codice fiscale: MSSGNN71T03A225Q

VIA MARONCELLI N. 3 70022 - ALTAMURA (BA)

Contro

ROSSANO FRANCESCO

Codice fiscale: RSSFNC71H01A225Q Via Praga n. 35

70022 - ALTAMURA (BA)

Creditori intervenuti :

- ROSSANO GABRIELLA, cod. fisc. RSSGRL74P58A225B;

- AGENZIA DELLE ENTRATE - RISCOSSIONE, cod. fisc. 13756881002

- ROSSANO LILIANA, cod.fisc. RSSLLN65H59A225T

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SOMMARIO

Incarico...5

Premessa...5

Descrizione ...5

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1°...5

Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 1°...5

Bene N° 3 - Lastrico solare ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4°...5

Lotto Unico...6

Completezza documentazione ex art. 567 ...6

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1° ...6

Bene N° 3 - Lastrico solare ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4° ...6

Titolarità ...7

Confini...8

Consistenza...8

Cronistoria Dati Catastali ... 10

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1° ... 10

Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 1°... 10

Bene N° 3 - Lastrico solare ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4° ... 11

Dati Catastali ... 11

Precisazioni... 13

Patti... 13

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Stato conservativo...13

Parti Comuni... 14

Servitù, censo, livello, usi civici... 14

Caratteristiche costruttive prevalenti... 15

Stato di occupazione ... 16

Provenienze Ventennali... 16

Formalità pregiudizievoli... 20

Normativa urbanistica... 24

Regolarità edilizia...25

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Vincoli od oneri condominiali ... 27

Stima / Formazione lotti ... 27

Riepilogo bando d'asta... 32

Lotto Unico ...32

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento... 34

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1°... 34

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INCARICO

In data 16/05/2018, il sottoscritto Ing. Costantini Michele, con studio in Viale Luigi Einaudi, 4 palazzo D/11 - 70125 - Bari (BA), e-mail ing.costantini@alice.it, PEC : michele.costantini7569@pec.ordingbari.it, Tel. 080 54 28 210, Fax 080 54 28 210 , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 12/06/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1°

 Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 1°

 Bene N° 3 - Lastrico solare ubicato a Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4°

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA TIVOLI N. 39, PIANO 1°

Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 39 di via Tivoli. L'appartamento,costituito da tre vani oltre accessori è sito in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di esercizi commerciali nelle vicinanze.

BENE N° 2 - APPARTAMENTO UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA UDINE N. 42, PIANO 1°

Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 42 di via Udine. L'appartamento è ad esposizione angolare ed è costituito da tre vani oltre accessori. L'immobile ricade in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.

BENE N° 3 - LASTRICO SOLARE UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA UDINE N. 42, PIANO 4°

Il bene oggetto di esecuzione è un lastrico solare ubicato nel comune di Altamura, al piano quarto del civico n. 42 di via Udine. Il lastrico è ad esposizione angolare e sono presenti due vani tecnici di differente altezza, di cui uno adibito a centrale termica ormai dismessa da

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presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA TIVOLI N. 39, PIANO 1°

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Il creditore procedente, avv. Massaro Giovanni Francesco, ha infatti prodotto certificato catastale storico e certificazione ipocatastale relativa agli immobili oggetto di esecuzione. Il sottoscritto, a supporto della documentazione prodotta, ha acquisito presso l'ufficio anagrafe del comune di Altamura sia il certificato anagrafico di stato civile che l'estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio dai quali risulta che il debitore, sig. Rossano Francesco, ha contratto matrimonio con la sig.ra D'Auria Giovanna ad Altamura in data 19.08.1997, scegliendo il regime patrimoniale di separazione dei beni.

BENE N° 2 - APPARTAMENTO UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA UDINE N. 42, PIANO 1°

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Il creditore procedente, avv. Massaro Giovanni Francesco, ha infatti prodotto certificato catastale storico e certificazione ipocatastale relativa agli immobili oggetto di esecuzione. Il sottoscritto, a supporto della documentazione prodotta, ha acquisito presso l'ufficio anagrafe del comune di Altamura sia il certificato anagrafico di stato civile che l'estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio dai quali risulta che il debitore, sig. Rossano Francesco, ha contratto matrimonio con la sig.ra D'Auria Giovanna ad Altamura in data 19.08.1997, scegliendo il regime patrimoniale di separazione dei beni.

BENE N° 3 - LASTRICO SOLARE UBICATO A ALTAMURA (BA) - VIA UDINE N. 42, PIANO 4°

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Il creditore procedente, avv. Massaro Giovanni Francesco, ha infatti prodotto certificato catastale storico e certificazione ipocatastale relativa agli immobili oggetto di esecuzione. Il sottoscritto, a supporto della documentazione prodotta, ha acquisito presso l'ufficio anagrafe del comune di Altamura sia il certificato anagrafico di stato civile che l'estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio dai quali risulta che il debitore, sig. Rossano Francesco, ha contratto matrimonio con la sig.ra D'Auria Giovanna ad Altamura in data 19.08.1997,

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scegliendo il regime patrimoniale di separazione dei beni.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 ROSSANO FRANCESCO (Proprietà 1/1) Codice fiscale: RSSFNC71H01A225Q

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 ROSSANO FRANCESCO (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

Dal certificato anagrafico l'esecutato risulta coniugato con D'Auria Giovanna, in regime patrimoniale di separazione dei beni.

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CONFINI

L'immobile confina a Nord con via Tivoli, a Est in parte con l'unità immobiliare al foglio 157, p.lla 1319, sub 6 proprietà Cannito Nicola (nato ad Altamura il 18/01/1953) e in parte con l'unità immobiliare al foglio 157, p.lla 1267, sub 2 proprietà Labarile Pasquale per 10/20 (nato ad Altamura il 2/2/1952) e Vicenti Giovanna per 10/20 (nata ad Altamura il 07/01/1961), a Sud con l'unità immobiliare al foglio 155, p.lla 1424, sub 3 proprietà Patella Giuseppe (nata ad Altamura il 21/03/1966) e a Ovest con unità immobiliare al foglio 157, p.lla 1318 sub 2 proprietà stessa ditta.

L'immobile confina a Nord con via Tivoli, a Est in parte con via Udine, a Sud con unità immobiliare al foglio 157, p.lla 1424 sub 3 di proprietà Patella Giuseppe (nato ad Altamura il 21/03/1966) e a Ovest con unità immobiliare al foglio 157, p.lla 1432, sub 2, di proprietà stessa ditta.

L'immobile confina partendo da Nord con proprietà Tafuni Onofrio e Cannito Annunziata, proprietà Vicenti Giuseppe e altri, via Udine.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano sup. utile vani e

muri divisori 99,00 mq 99,00 mq 1,00 99,00 mq 3,00 m 1°

muri perimetrali 13,00 mq 13,00 mq 0,50 6,50 mq 3,00 m 1°

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Balcone scoperto 12,00 mq 12,00 mq 0,25 3,00 mq 3,00 m 1°

pozzo luce 1,00 mq 1,00 mq 0,25 0,25 mq 3,00 m 1°

Totale superficie convenzionale: 108,75 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 108,75 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'immobile si trova in una zona semi-centrale di Altamura, con presenza di servizi commerciali e parcheggi nelle immediate vicinanze.

Convenzionale Altezza Piano sup. utile vani e

muri divisori 116,00 mq 116,00 mq 1,00 116,00 mq 3,00 m 1°

muri perimetrali 13,00 mq 13,00 mq 0,50 6,50 mq 3,00 m 1°

Balconi scoperto 19,00 mq 19,00 mq 0,25 4,75 mq 3,00 m 1°

Convenzionale Altezza Piano

sup. utile 130,00 mq 130,00 mq 0,10 13,00 mq 0,00 m 4°

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CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al

28/10/2013 ROSSANO SAVERIO, cf

RSSSVR37C30A225W. Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1432, Sub. 2 Categoria A3

Cl.4, Cons. 4 vani Rendita € 280,18 Piano 1

Dal 28/10/2013 al

03/01/2019 ROSSANO FRANCESCO, cf

RSSFNC71H01A225Q. Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1432, Sub. 2 Categoria A3

Cl.4, Cons. 3,5 vani

Superficie catastale 113 mq Rendita € 280,18

Piano 1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

Dal 30/06/1987 al

RSSSVR37C30A225W. Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1318, Sub. 2 Categoria A3

Cl.4, Cons. 5,5 vani Rendita € 440,28 Piano 1-2 Dal 28/10/2013 al

03/01/2019 ROSSANO FRANCESCO, cf

RSSFNC71H01A225Q. Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1318, Sub. 2 Categoria A3

Cl.4, Cons. 5,5 vani Rendita € 440,28 Piano 1-2

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Dal 05/08/1992 al

RSSSVR37C30A225W. Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1318, Sub. 5 Categoria F5

Piano 4

Graffato foglio 157, p.lla 1432, sub 5 Dal 24/03/1996 al

28/10/2013 ROSSANO FRANCESCO, cf RSSFNC71H01A225Q, per 1/2 e ROSSANO MICHELE, cf

RSSMHL68M17A225B, per 1/2.

Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1318, Sub. 5 Categoria F5

Piano 4

Graffato foglio 157, p.lla 1432, sub 5 Dal 28/10/2013 al

03/01/2019 ROSSANO FRANCESCO, cf RSSFNC71H01A225Q, proprietà per 1/1.

Catasto Fabbricati Fg. 157, Part. 1318, Sub. 5 Categoria F5

Piano 4

Graffato foglio 157, p.lla 1432, sub 5

DATI CATASTALI

Dati identificativi Dati di classamento

Sez. Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Sup.

catastale Rendita Piano

157 1432 2 A3 4 3,5 vani 113 mq 280,18 1

Corrispondenza catastale

Dall'analisi dell'ultima planimetria in atti emergono le seguenti difformità:

- variazione della distributiva interna degli ambienti con la creazione di un ripostiglio nella zona sud-ovest e di un ulteriore vano accanto al predetto ripostiglio; creazione di un modesto pozzo luce con accesso da uno dei due vani prospicienti il pozzo luce.

Per queste modifiche occorrerà presentare un nuovo Docfa presso l'Agenzia delle Entrate di Bari, previa sanatoria presso l'Ufficio Tecnico del comune di Altamura ex art. 36 DPR 380/2001 e s.m.i. I costi per il Docfa sono quantificabili in 1.000,00 € circa comprensivi di tributi catastali e oneri tecnici.

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Dati identificativi Dati di classamento

Sez. Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano

157 1318 2 A3 4 5,5 vani 198 mq 440,28 1

Dall'analisi dell'ultima planimetria in atti non vi sono difformità come distributiva interna.

Pur tuttavia occorrerà aggiornare la planimetria in atti poiché:

- sulla planimetria compaiono anche il sub 1 e il sub 3, di altra proprietà;

- le porte di accesso ai balconi sono segnate in planimetria come finestre;

Per queste modifiche occorrerà presentare un nuovo Docfa presso l'Agenzia delle Entrate di Bari, previa sanatoria presso l'Ufficio Tecnico del comune di Altamura ex art. 36 DPR 380/2001 e s.m.i. I costi per il Docfa sono quantificabili in 700,00 € circa comprensivi di tributi catastali e oneri tecnici.

Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sez. Fg Part. Sub. Zo

naCe ns.

Categ. Classe Consist. Sup.

catastale Rendi

ta Piano Graffato

157 1318 5 F5 4 foglio

157, p.lla 1432, sub

5

Dall'analisi dell'ultima planimetria in atti emergono le seguenti difformità:

- variazione della distribuzione dei vani tecnici realizzati con dimensioni diverse rispetto a quelle denunciate.

Per queste modifiche occorrerà presentare un nuovo Docfa presso l'Agenzia delle Entrate di Bari, previa sanatoria presso l'Ufficio Tecnico del comune di Altamura ex art. 36 DPR 380/2001 e s.m.i. I costi per il Docfa sono quantificabili in 600,00 € circa comprensivi di tributi catastali e oneri tecnici.

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PRECISAZIONI

Si precisa che dal certificato anagrafico acquisito presso il comune di Altamura, il debitore ha contratto matrimonio in data 19.08.1997, in regime di separazione legale dei beni.

PATTI

L'immobile oggetto di esecuzione risulta ad oggi disabitato e in stato di abbandono; non risultano essere in vigore contratti di locazione.

L'immobile oggetto di esecuzione risulta ad oggi in stato di abbandono; non risultano essere in vigore contratti di locazione.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile, come tutto lo stabile condominiale d'altronde, è in stato di abbandono e necessita di lavori di manutenzione ordinaria sia interni che esterni. Sono presenti infatti delle reti di protezione sul frontalino del balcone prospiciente via Tivoli, che indicano la carente manutenzione del solaio di calpestio del balcone. All'interno sono presenti fenomeni di umidità sulle pareti, in particolare nei vani esposti a Nord. Si segnala altresì lo stato di degrado del vano scala e dell'androne, con carenze anche a livello igienico-sanitario.

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L'immobile, come tutto lo stabile d'altronde, è in stato di abbandono e necessita di lavori di manutenzione ordinaria sia interni che esterni. Sono presenti infatti delle reti di protezione sui frontalini dei balcone prospicienti via Udine e via Tivoli, che indicano la carente manutenzione dei solai di calpestio dei balconi. All'interno sono presenti fenomeni di umidità sulle pareti, in particolare nei vani esposti a Nord.

L'immobile, come tutto lo stabile d'altronde, è in stato di abbandono e necessita di lavori di manutenzione ordinaria sia interni che esterni. Sono presenti infatti dei distacchi della guaina bituminosa, che si presenta non perfettamente aderente al supporto. Anche i vani tecnici appaiono in stato di degrado con distacchi di intonaci e tinteggiature sulle pareti e ossidazione delle porte di accesso. In generale lo stato manutentivo è carente.

PARTI COMUNI

L'immobile è inserito in un contesto condominiale, pertanto sono da considerarsi parti comuni l'androne del portone e il vano scala.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nulla da segnalare.

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'immobile è un appartamento costruttivamente realizzato con strutture portanti in cemento armato a telaio (travi, solai, pilastri) intonacate e tinteggiate con pitture di colore chiaro. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con pignatte di alleggerimento. L'appartamento, a cui si accede tramite una porta blindata, ha un altezza utile interna pari a 3,00 m , le murature perimetrali a doppio paramento - tufo/mattoni forati - e i divisori interni in mattoni forati da 12 cm intonacati e tinteggiati con pitture chiare. I pavimenti sono in marmette cementizie di dimensioni 25 x 50 cm in tutti gli ambienti ad eccezione dell'unico w.c. presente, pavimentato e rivestito con piastrelle in gres ceramico di dimensioni 20 x 33 cm. Anche il vano cucina è rivestito per un altezza di 2,00 m circa con piastrelle ceramiche di colore beige. Il balcone, in stato di degrado, è pavimentato con marmette cementizie di dimensioni 40 x 40 cm. Gli infissi interni sono in essenza di legno scuro mentre per l'esterno sono presenti i doppi infissi - legno all'interno e alluminio singolo vetro all'esterno. Gli impianti elettrici, idrici e termici sono non conformi alla normativa vigente e dismessi ed è presente una caldaia murale (marca Simat) a servizio dell'impianto termico del tipo a radiatori di ghisa, anch'essa non attiva.

L'immobile è un appartamento costruttivamente realizzato con strutture portanti in cemento armato a telaio (travi, solai, pilastri) intonacate e tinteggiate con pitture di colore chiaro. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con pignatte di alleggerimento. L'appartamento, a cui si accede tramite una porta a battente in legno, ha un altezza utile interna pari a 3,00 m, le murature perimetrali a doppio paramento - tufo/mattoni forati - e i divisori interni in mattoni forati da 12 cm intonacati e tinteggiati con pitture chiare. Nelle camere indicate in planimetria come letto 1 e letto 2, le pareti sono rivestite con carta da parati. I pavimenti sono in piastrelle di gres ceramico di dimensioni 30 x 30 cm in tutti gli ambienti ad eccezione della cucina ove sono presenti piastrelle di dimensioni 33x33 cm e del salone ove sono presenti piastrelle di dimensioni 40x40 cm. L'unico w.c. presente, pavimentato e rivestito a tutt'altezza con piastrelle in gres ceramico di dimensioni 20 x 33 cm, è dotato di illuminazione e ventilazione naturale. Anche il vano cucina è rivestito a tutt'altezza con piastrelle ceramiche di colore bianco e giallo. Il balcone, in stato di notevole degrado, è pavimentato con marmette cementizie di dimensioni 40 x 40 cm. Gli infissi interni sono in essenza di legno scuro mentre per l'esterno sono presenti i doppi infissi - legno all'interno e alluminio singolo vetro all'esterno. Gli impianti elettrici, idrici e termici sono non conformi alla normativa vigente e dismessi ed è presente una caldaia murale (marca Saunier Duval) a servizio dell'impianto termico del tipo a radiatori di ghisa, anch'essa non attiva.

L'immobile è un lastrico solare calpestabile realizzato con solaio di calpestio del tipo misto latero-cementizio con pignatte di alleggerimento, con sovrastante massetto cementizio e guaina bituminosa con scaglie di ardesia. Il lastrico, a cui si accede tramite una porta a battente in ferro, ha due vani tecnici di cui uno adibito a centrale termica dismessa da tempo. I vani tecnici hanno un'altezza utile media pari a 1,75 m, per quello posto a est e un'altezza utile

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pari a 2,55 m per quello adibito a centrale termica. I parapetti perimetrali sono in muratura di mattoni di tufo o forati, di spessore 20 cm circa e altezza 1,00 ml, intonacati e tinteggiati con pitture chiare. Il lastrico è in stato di degrado, poichè vi sono punti in cui la guaina bituminosa è sollevata e non aderente al supporto. Anche le murature dei vani tecnici e perimetrali sono in stato di degrado con presenza di distacchi di intonaci e tinteggiature.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

All'atto del primo accesso, avvenuto in data 25.06.2018, l'immobile si presentava libero, privo di arredi e disabitato da molto tempo.

All'atto del primo accesso, avvenuto in data 25.06.2018, l'immobile si presentava libero e disabitato da molto tempo.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 25/06/1974

al 24/03/1996 ROSSANO SAVERIO, nato a ALTAMURA il 30/03/1937, proprietario per 1/1.

COMPRAVENDITA

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

DOTT.

FRANCESCO PATELLA

25/06/1974

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

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Registro di Gioia del Colle Dal 24/03/1996

al 28/10/2013 ROSSANO MICHELE, nato a ALTAMURA il 17.09.1968, proprietario per 1/2; ROSSANO FRANCESCO, nato a ALTAMURA il 01.06.1971, proprietario per 1/2.

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

DOTT.

FORNARO ERNESTO

23/05/1996

Trascrizione

Uffici del

Registro di Bari 14/08/2001 33203 23706 Registrazione

Uffici del Registro di Gioia del Colle

03/06/1996 1587

Dal 28/10/2013

al 03/01/2019 ROSSANO FRANCESCO, nato a ALTAMURA il 01.06.1971, proprietario per 1/1.

DECRETO DI ATTRIBUZIONE QUOTE PER DIVISIONE Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

TRIBUNALE DI

BARI 28/10/2013 1523

Trascrizione

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Si precisa che negli allegati viene inserito il decreto di assegnazione a seguito di divisione.

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Dal 25/06/1974

al 24/03/1996 ROSSANO SAVERIO, nato a ALTAMURA il 30/03/1937, proprietario per 1/1.

COMPRAVENDITA

DOTT.

FRANCESCO PATELLA

25/06/1974

Trascrizione

Registrazione

Ufficio del Registro di Gioia del Colle

05/07/1974 3969 160

Dal 24/03/1996

DOTT.

FORNARO ERNESTO

23/05/1996

Trascrizione

Uffici del

03/06/1996 1587

Dal 28/10/2013

TRIBUNALE DI

BARI 28/10/2013 1523

Trascrizione

(19)

Registrazione

Dal 24/03/1996

DOTT.

FORNARO ERNESTO

23/05/1996

Trascrizione

Uffici del

03/06/1996 1587

Dal 28/10/2013

TRIBUNALE DI

BARI 28/10/2013 1523

Trascrizione

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Registrazione

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di BARI aggiornate al 03/01/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 IPOTECA IN RIPETIZIONE derivante da DIVISIONE Iscritto a Bari il 09/01/2015

Reg. gen. 448 - Reg. part. 38 Quota: 1/1

Importo: € 130.696,30

A favore di SESIT PUGLIA S.p.A.

Contro ROSSANO FRANCESCO Formalità a carico della procedura Capitale: € 65.348,15

Interessi: € 65.348,15

Percentuale interessi: 8,40 % Data: 10/05/2004

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Quota: 1/1

Importo: € 569.804,28

A favore di EQUITALIA ETR S.P.A.

Interessi: € 284.902,14 Percentuale interessi: 8,40 % Data: 07/07/2009

Importo: € 110.782,36

Trascrizioni

 DOMANDA GIUDIZIALE

Trascritto a Bari il 22/09/1993 Reg. gen. 29715 - Reg. part. 22760 Quota: 1/1

A favore di DIBENEDETTO STEFANO Contro ROSSANO SAVERIO

Formalità a carico dell'acquirente

Note: RELATIVAMENTE ALL'IMMOBILE IN NCEU DI ALTAMURA AL FOGLIO 157, P.LLA 1432, SUB.2 - APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO DI VIA TIVOLI N. 39.

 DOMANDA GIUDIZIALE PER RIDUZIONE DISPOSIZIONE TESTAMENTARIA Trascritto a Bari il 20/03/1997

A favore di ROSSANO LORENZO, ROSSANO ATTILIO, ROSSANO STELLA, ROSSANO LILIANA

Contro ROSSANO FRANCESCO, ROSSANO MICHELE, BELLAZ ANITA, ROSSANO GABRIELLA

Formalità a carico dell'acquirente

Note: RELATIVAMENTE AGLI IMMOBILI AL FOGLIO 157, P.LLA 1432 SUB 2,5 E AL FOGLIO 157, P.LLA 1318 SUB 2.

 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a Bari il 05/02/2018

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Quota: 1/1

A favore di MASSARO GIOVANNI FRANCESCO Contro ROSSANO FRANCESCO

Iscrizioni

Importo: € 569.804,28

Contro ROSSANO FRANCESCO Capitale: € 284.902,14

Importo: € 110.782,36

Importo: € 130.696,30

(23)

Trascrizioni

Note: RELATIVAMENTE AGLI IMMOBILI AL FOGLIO 157, P.LLA 1432 SUB 2,5 E AL FOGLIO 157, P.LLA 1318 SUB 2.

Iscrizioni

Importo: € 569.804,28

Importo: € 110.782,36

(24)

Capitale: € 55.391,18 Interessi: € 55.391,18

Importo: € 130.696,30

Trascrizioni

Note: REALTIVAMENTE AGLI IMMOBILI AL FOGLIO 157, P.LLA 1432 SUB 2,5 E AL FOGLIO 157, P.LLA 1318 SUB 2.

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile oggetto di esecuzione facente parte della particella al num. 1432 ricade nella zona

"B1 di completamento" secondo le attuali NTA del PRG del Comune di Altamura, che all'art. 11 prevedono un If, indice di fabbricabilità fondiaria pari a 5 mc/mq e un rapporto di copertura pari al 70%. Residue sono le possibilità di incrementi volumetrici legati alla fattibilità di interventi nell'ambito del "Piano Casa", prorogato di recente dalla Regione Puglia, con possibilità di demolizioni e ricostruzioni con bonus volumetrici dal 20 al 35%.

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REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

L'immobile oggetto di esecuzione è stato realizzato in virtù delle seguenti Licenze Edilizie:

- L.E. n. 199 del 5/4/1973 per la costruzione di un pianterreno, con richiedente Signorelli Antonio;

- L.E. n, 671 del 16/11/1973 per la costruzione di un primo piano alla via Udine angolo via Tivoli, con richiedente Signorelli Antonio.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Dal sopralluogo effettuato presso l'immobile nonchè dall'analisi delle planimetrie allegate alle relative licenze edilizie sono emerse le seguenti difformità:

- diversa ubicazione del vano scala condominiale dal lato sud-ovest al lato nord-est all'interno della particella 1432;

- chiostrina di dimensioni inferiori rispetto a quelle riportate in progetto;

- diversa distributiva interna degli ambienti.

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37/2008 e s.m.i., e pertanto dovranno essere adeguati con un costo indicativo di 8.000,00/9.000,00 €.

Sono altresì necessari e urgenti lavori di manutenzione ordinaria degli ambienti interni con particolare riferimento alle finiture (intonaci e pitturazioni) notevolmente degradate e alle pavimentazioni dei balconi. Il costo di tali lavori è indicativamente pari a 7.000,00 €.

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

L'immobile oggetto di esecuzione è stato realizzato in virtù delle seguenti Licenze Edilizie:

- L.E. n. 199 del 5/4/1973 per la costruzione di un pianterreno, con richiedente Signorelli Antonio;

- L.E. n, 671 del 16/11/1973 per la costruzione di un primo piano alla via Udine angolo via Tivoli, con richiedente Signorelli Antonio.

Dal sopralluogo effettuato presso l'immobile nonchè dall'analisi delle planimetrie allegate alle relative licenze edilizie sono emerse le seguenti difformità:

- diversa ubicazione del vano scala condominiale dal lato nord-est al lato sud-est all'interno della particella 1318;

- eliminazione della chiostrina riportata in progetto, con conseguente aumento di volume;

- diversa distributiva interna degli ambienti.

Gli impianti elettrici, termici e idrico - fognanti non sono conformi alla normativa vigente, DM 37/2008 e s.m.i., e pertanto dovranno essere adeguati con un costo indicativo di 8.000,00/9.000,00 €.

Sono altresì necessari e urgenti lavori di manutenzione ordinaria degli ambienti interni con particolare riferimento alle finiture (intonaci e pitturazioni) notevolmente degradate e alle pavimentazioni dei balconi. Il costo di tali lavori è indicativamente pari a 9.000,00 €.

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile oggetto di esecuzione non è regolare da un punto di vista urbanistico, poiché sprovvisto di autorizzazioni edilizie.

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Sono altresì necessari e urgenti lavori di manutenzione ordinaria della guaina bituminosa e delle pareti dei vani tecnici. Il costo di tali lavori è indicativamente pari a 2.000,00 €.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Tuttavia appaiono improcrastinabili lavori di manutenzione delle facciate condominiali con posa in opera di nuove finiture (intonaci e pitturazioni) ormai notevolmente degradate oltre a lavori di pulizia e igienizzazione del vano scala condominiale con costo procapite indicativo pari a 10.000,00 €.

Tuttavia appaiono improcrastinabili lavori di manutenzione delle facciate condominiali con posa in opera di nuove finiture (intonaci e pitturazioni) ormai notevolmente degradate, con costo procapite indicativo pari a 10.000,00 €.

Tuttavia appaiono improcrastinabili lavori di manutenzione delle facciate condominiali con posa in opera di nuove finiture (intonaci e pitturazioni) ormai notevolmente degradate, con costo procapite indicativo pari a 3.000,00 €.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali

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indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 39 di via Tivoli.

L'appartamento,costituito da tre vani oltre accessori è sito in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di esercizi commerciali nelle vicinanze.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1432, Sub. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 107.988,75

Sono stati presi in considerazione n. 3 comparabili (immobili simili in condizioni simili):

- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore unitario pari a 1.080,00 €/mq;

- Appartamento in via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;

- Appartamento in via Udine, a piano terra, con superficie commerciale 70 mq e valore di mercato 65.000,00 € e con un valore unitario pari a 929,00 €/mq.

Ne deriva un prezzo medio di mercato pari a 993,00 €/mq.

La regolarizzazione dell'unità immobiliare potrà avvenire tramite una pratica di accertamento di conformità ex art. 34-36 del DPR 380/2001 e s.m.i. con oneri pari a circa 14.000,00 € comprensivi di oneri tecnici (si considera a titolo di oblazione il pagamento del doppio degli oneri di costruzione pari, per le zone B1, a 48 €/mq x 2 = 96 €/mq).

Il bene oggetto di esecuzione è un appartamento ad uso civile abitazione ubicato nel comune di Altamura, al piano primo del civico n. 42 di via Udine. L'appartamento è ad esposizione angolare ed è costituito da tre vani oltre accessori. L'immobile ricade in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1318, Sub. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 126.359,25

- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore

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- Appartamento in via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;

Il bene oggetto di esecuzione è un lastrico solare ubicato nel comune di Altamura, al piano quarto del civico n. 42 di via Udine. Il lastrico è ad esposizione angolare e sono presenti due vani tecnici di differente altezza, di cui uno adibito a centrale termica ormai dismessa da tempo. L'immobile ricade in una zona semicentrale di Altamura, fortemente urbanizzata con presenza di parcheggi ed esercizi commerciali nelle vicinanze.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 157, Part. 1318, Sub. 5, Categoria F5, Graffato foglio 157, p.lla 1432, sub 5

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene (senza deprezzamento): € 12.909,00

- Appartamento in via s. Giuseppe, al piano primo in stabile condominiale, con superficie commerciale 250,00 mq e valore di mercato 270.000,00 € e con un valore unitario pari a 1.080,00 €/mq;

- Appartamento via Parisi, al piano quinto in stabile condominiale con superficie commerciale 133,00 mq e valore di mercato 129.000,00 € e con un valore unitario pari a 970,00 €/mq;

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore

unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - 108,75 mq 993,00€/mq € 107.988,75 100,00 € 107.988,75

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Altamura (BA) - via Tivoli n. 39, piano 1°

Bene N° 2 - Appartamento Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 1°

127,25 mq 993,00€/mq € 126.359,25 100,00 € 126.359,25

Bene N° 3 - Lastrico solare Altamura (BA) - via Udine n. 42, piano 4°

13,00 mq 993,00€/mq € 12.909,00 100,00 € 12.909,00

Valore di stima (senza deprezzamento): € 247.257,00

Al presente valore di stima, oltre al deprezzamento forfetario del 15%, viene applicato un ulteriore deprezzamento del 35% per gli appartamenti e del 55 % per il lastrico solare. Si ha così un deprezzamento totale del 50% per gli appartamenti e del 70% per il lastrico solare.

Tale deprezzamento è giustificato per tutti e tre gli immobili:

- Per il degrado e lo stato di abbandono in cui versano gli immobili, che necessitano di lavori di manutenzione ordinaria sia interni che esterni oltre ad un adeguamento impiantistico per un importo pari a 28.000,00 € per ogni appartamento e 5.000,00 € per il lastrico solare;

- Per la regolarizzazione urbanistica degli stessi, tramite sanatoria ex art 34-36 DPR 380/2001 e s.m.i. che comporta il pagamento di 14.000,00 € circa per ogni appartamento e 7.000,00 € per il lastrico solare, allo stato attuale totalmente abusivo;

- Per la conseguente regolarizzazione catastale che comporta oneri pari a circa 1.000,00 € per ogni appartamento e 600,00 € per il lastrico solare

Si ottiene pertanto un valore di stima finale pari a :

€ 107.988,75 x 0,50 (appartamento in via Tivoli n. 39, p. primo) + € 126.359,25 x 0,50 (appartamento in via Udine n. 42, p. primo) + € 12.909,00 x (1-0,70) (lastrico solare in via Udine n. 42, p. quarto) = € 53.994,38 + € 63.179,63 + € 3.872,70 =

Valore finale di stima:€ 121.046,71