Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un unico lotto così costituito:
***
LOTTO UNICO
Bene n. 1 – unità immobiliare ad uso commerciale con accesso da Via Salaria, n. 755, articolata in un solo livello fuori terra, con area scoperta circostante, identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 8, consistenza 141 m2, superficie catastale totale 268 m2, rendita Euro 3.408,00, Via Salaria Km n. 7500 pianto T.
Bene n. 2 – area scoperta con accesso da Via Gaiole in Chianti, identificata in maggior consistenza presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 479, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 5, consistenza 47 m2, superficie catastale totale 48 m2, rendita Euro 718,49, Via Gaiole in Chianti snc piano T.
I beni oggetto di pignoramento si trovano nel quadrante nord del territorio comunale, all’interno del perimetro del Municipio 3 (ex IV Municipio), in un ambito delimitato ad est da Via Salaria, a sud da Via del Foro Italico e dalla Circonvallazione Salaria, ad est dall’ansa del Fiume Tevere e a nord dall’Aeroporto Roma Urbe.
Nel corso del sopralluogo si è inoltre preso atto che l’area limitrofa a disposizione dei manufatti ha una consistenza maggiore di quella rappresentata nelle planimetrie catastali depositate presso il Catasto dei Fabbricati oltre al fatto che i due immobili indicati nel pignoramento non sono contigui:
infatti risultano divisi dalla particella 361 del foglio 260 che è intestata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Terreni di Roma al “Demanio Pubblico dello Stato – Ramo Idrico”; la posizione della particella 361, posta tra i due immobili pignorati, meglio si evince dall’estratto dalle mappe catastali precedentemente riportato.
Il tessuto edilizio in cui sono inseriti gli immobili pignorati è composto per lo più da edilizia di tipo commerciale, costituita da fabbricati per lo più adibiti alla rivendita di auto e che dispongono ampie superfici scoperte dove vengono esposti i veicoli.
Il collegamento con la mobilità pubblica viene garantito, oltrechè dalla strada consolare, dalle linee 135 e 235 del trasposrto pubblico su gomma mentr a poca distanza in linea d’aria è presente anche la fermata “Nuovo Salario” della linea ferroviaria regionale.
Gli immobili che costituiscono il lotto unico sono censiti presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma come sopra indicato.
Gli immobili sono posti in vendita per la quota di 1/1 del diritto di proprietà.
Gli Standards Internazionali di Valutazione (IVS – International Valuation Standards) definiscono per valore di mercato l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente ed un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo una adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. All'interno della definizione sono contenuti dei riferimenti al principio dell’ordinarietà. Il venditore e l’acquirente devono essere soggetti non condizionati che hanno agito con eguale capacità e con interessi contrapposti, ed il prezzo deve formarsi sul mercato dopo una adeguata attività di marketing, proprio come avviene in condizioni ordinarie. Nel caso in questione,
per addivenire alla determinazione del valore di mercato delle porzioni immobiliari in argomento è stato adottato il metodo della stima sintetico-comparativa monoparametrica, adottando quale parametro tecnico per la comparazione il mq di superficie commerciale. Sul sito www.immobiliare.it non sono state rinvenute inserzioni aventi ad oggetto la compravendita di immobili a destinazione commerciale nella stessa zona di quelle oggetto della presente relazione; nelle immediate vicinanze sono presenti grandi strutture di vendita che fanno riferimento a marchi automobilistici di primaria importanza, che con tutta probabilità occupano immobili di proprietà, motivo per il quale succede raramente che detti immobili siano messi sul mercato per vendita o locazione. Conseguentemente è stata effettuata una ricerca sul sito dell’Agenzia delle Entrate che Gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e che registra i valori di mercato delle transazioni in ambiti definiti del territorio, denominati appunto “Fascia/Zona OMI”.
Gli immobili oggetto della presente relazione ricadono nella zona D71 “Nuovo Salario – Prati Fiscali”: in detta zona l’Osservatorio ha registrato per i negozi, nel 1° semestre 2019, l’ultimo disponibile, valori di mercato che vanno da un minimo di €/mq 1.900 ad un massimo di €/mq 2.850, in uno stato conservativo normale, come risulta dall’immagine di seguito riportata.
In considerazione delle caratteristiche intrinseche degli immobili che costituiscono il lotto unico, riconducibili alla superficie tutto sommato modesta a cui corrisponde un valore di mercato riferito al mq più elevato, alla presenza di un accesso carrabile e di una ampia area per la sosta, alla posizione in una strada interessata da ampi volumi di traffico e non ultimo il fatto che l’unità commerciale costituisce essa stessa un edificio autonomo, si ritiene opportuno attribuire agli immobili un valore di mercato medio-alto tra quelli registrati dall’Osservatorio, determinabile in ragione di €/mq 2.600,00;
detto valore, applicato alla superficie commerciale come sopra determinata in ragione di mq 229 circa, individua un valore di mercato pari ad € 595.400,00.
Il valore così determinato è riconducibile agli immobili se fossero compravenduti in condizioni di ordinarietà; risulta pertanto opportuno operare le dovute aggiunte e detrazioni del caso che, in ottemperanza del disposto dell’art. 568 CPC, come modificato dalla Legge n. 132 del 2015, vengono di seguito analiticamente esposte.
RIDUZIONE PER L’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI
La riduzione per l’assenza di garanzia per vizi può essere quantificata in ragione del 15% del valore di mercato individuato, in considerazione del fatto che l’unico immobile presente è stato edificato in assenza di titolo edilizio e non è dotato del certificato di abitabilità; pertanto, la detrazione da operare al valore precedentemente individuato è pari ad € 89.310,00 (€ 595.400,00 x 15%).
ONERI PER LA REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA
Come esposto nel precedente paragrafo “Regolarità edilizia”, nel manufatto presente sulle aree pignorate sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale indicata nella concessione in sanatoria: dette difformità sono riconducibili ad interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti all’art. 3 del DPR 6 giugno 2001, n. 380. Alcune di dette difformità possono essere oggetto di regolarizzazione attraverso la procedura prevista dall’art. 22 della Legge regionale del Lazio 11 agosto 2008, n. 15, previa acquisizione dei pareri rilasciati dagli enti preposti alla tutela dei vincoli che insistono sull’area, come ad esempio la modifica delle aperture sulle facciate mentre altre difformità, come l’aumento della quota di imposta della copertura, dovranno essere oggetto di interventi finalizzati al ripristino della situazione originaria.
Gli interventi per ripristinare l’altezza di m 3,00 in tutto il locale comprendono la preparazione del cantiere, la rimozione delle opere da lattoniere, delle scossaline e del frangisole, del controsoffitto, dei pannelli che costituiscono la copertura con l’ausilio di un trabattello, dell’orditura in legno con l’ausilio di un’autogrù, il taglio degli elementi verticali in legno fino all’altezza opportuna e il successivo riposizionamento degli elementi smontati ed accantonati nell’area di cantiere: il tutto come meglio risulta dal computo di seguito riportato nel quale è stata inserita una voce per imprevisti ed interventi non computati, oltre alla pulizia finale del cantiere. Il costo complessivo degli interventi è stato quantificato in ragione di € 19.104,41.
Codice Descrizione Unità Quantità Unità Costo Prezzo
REDATTO SULLA BASE DEL PREZZIARIO "TARIFFA DEI PREZZI 2012 - REGIONE LAZIO"
BOLLETTINO UFFICIALE REGIONE LAZIO N. 41/2012 INTERVENTI DI RIPRISTINO
Gli interventi che possono essere oggetto di regolarizzazione comprendono le modifiche ai prospetti e interessano la demolizione di una parte di muratura e la rimozione di alcuni infissi oltre alla realizzazione delle murature sugli spigoli del manufatto e la posa in opera dei cristalli fissi e delle porte che consento l’accesso e l’uscita dall’unità immobiliare oltre alle opere di finitura come la posa in opera degli intonaci e della loro successiva tinteggiatura. L’attività di regolarizzazione prevede la richiesta di un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 22 della Legge regionale Lazio 15/2008 o il deposito di una SCIA in alternativa al Permesso di Costruire in sanatoria; il costo di detti interventi è stato quantificato in ragione di € 30.820,53 come risulta dal computo di seguito riportato.
Codice Descrizione Unità Quantità Unità Costo Prezzo
Nel complesso tutti gli interventi sopra descritti sono individuabili in interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è prevista la corresponsione di una sanzione pari al triplo del costo di costruzione degli interventi: a giudizio del sottoscritto le opere devono essere valutate nel complesso e pertanto anche gli interventi di ripristino, che potrebbero essere individuati negli interventi di restauro e risanamento conservativo, essendo inseriti in un complesso di interventi e vengono assorbiti dall’intervento di categoria maggiore che è quello della ristrutturazione edilizia, appunto; pertanto la sanzione da corrispondere è pari ad € € 149.774,82 (€ 49.924,94 x 3).
Totale interventi di ripristino € 19.104,41
Totale interventi per regolarizzazione € 30.820,53
Totale complessivo € 49.924,94
Agli importi sopra determinati devono essere aggiunti gli onorari professionali, i diritti di segreteria ed il contributo di costruzione da corrispondere all’amministrazione comunale: gli onorari ed i diritti di segreteria sono stati determinati complessivamente in ragione di € 10.000,00 mentre il contributo di costruzione è pari ad € 3.494,75 che è il 7% del costo degli interventi complessivi (7% di
€ 49.924,94).
Per quanto sopra esposto gli oneri da sostenere per la regolarizzazione urbanistica sono pari ad
€ 182.373,98 come di seguito indicato.
L’immobile, come indicato nel testo dell’elaborato peritale, versa in uno stato manutentivo consono per la destinazione d’uso a cui è adibito. La rottura del cristallo sulla parete perimetrale e l’ammaloramento di una piccola porzione dell’intonaco è tutto sommato ininfluente ai fini della determinazione del valore di mercato; per tale motivo non si opereranno aggiunte o detrazioni al valore in precedenza individuato.
STATO DI POSSESSO
Come esposto nel precedente paragrafo “Stato di occupazione”, l’immobile è nella disponibilità della società esecutata, motivo per cui non si ritiene opportuno operare correzioni in tal senso al valore precedentemente individuato.
VINCOLI OD ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI
Poiché, a seguito delle ricerche effettuate, non sono stati rinvenuti vincoli od oneri giuridici non eliminabili o che non siano quelli ordinariamente presenti negli immobili, non si ritiene opportuno operare detrazioni in tal senso al valore precedentemente individuato. Si ricorda che il bene n. 2 ha accesso attraverso Via Gaiole in Chianti che, almeno catastalmente, risulta intestata ad un soggetto privato.
SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE
Come accennato nel corso dell’elaborato peritale gli immobili oggetto della presente relazione non sono gestiti in condominio, motivo per cui non si ritiene opportuno operare correzioni in tal senso al valore precedentemente individuato.
CONCLUSIONI
Il valore di mercato del manufatto con area scoperta annessa avente accesso da Via Salaria n.
755 e dell’area scoperta avente accesso da Via Gaiole in Chianti, come sopra meglio descritti ed
identificati con bordatura rossa nella planimetria di seguito riportata, sulla base delle considerazioni fin qui esposte, è determinato in ragione di € 323.716,02 come di seguito specificato:
Indicazione dei beni posti in vendita (non in scala)
Valore di mercato individuato: € 595.400,00 -
Riduzione per l’assenza di garanzia per vizi: € 89.310,00 - Oneri per la regolarizzazione urbanistica: € 182.373,98 -
Stato d’uso e manutenzione: € 0,00 -
Stato di possesso: € 0,00 -
Vincoli e oneri giuridici non eliminabili: € 0,00 -
Spese condominiali insolute: € 0,00 =
Valore di mercato € 323.716,02
Pari in cifra tonda ad € 324.000,00 (trecentoventiquattromila/00).
LIMITI DELL’INCARICO
Ai fini dello svolgimento del presente incarico non sono stati eseguiti accertamenti sulle strutture, se non quelli desumibili a vista al momento del sopralluogo effettuato, né sulla conformità delle dotazioni impiantistiche degli immobili. Le verifiche circa la legittimità edilizia hanno riguardato esclusivamente il manufatto presente sull’area scoperta annessa al Bene n. 1 e sono stati effettuati sulla sola base della documentazione rinvenuta all’interno della pratica di sanatoria edilizia messa a disposizione dall’Ufficio di Scopo Condono di Roma Capitale. Gli interventi di cui alla SCIA rinvenuta presso il competente Municipio non hanno avuto corso. La determinazione della sanzione per regolarizzare e/o ripristinare la situazione edilizia è stata individuata come sopra riportato: tale determinazione può essere oggetto di diversa interpretazione da parte dell’organo dell’amministrazione comunale deputato al ricevimento della SCIA in alternativa al Permesso di Costruire o dell’istanza di accertamento di conformità; pertanto le considerazioni conclusive sono rimesse all’interessato in fase di formulazione dell’offerta. Ancora all’interessato in fase di formulazione dell’offerta sono rimesse le considerazioni circa i costi per il ripristino che sono stati
desunti sulla base della Tariffa delle Opere Edili della Regione Lazio e non sui prezzi correnti di mercato che spesso, soprattutto per interventi minori, si discostano da quelli desumibili attraverso la citata Tariffa. Non sono stati effettuati accertamenti per verificare se Via Gaiole in Chianti sia di proprietà comunale o privata. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 CPC deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla SV e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, 24 gennaio 2020 L’Esperto ex art. 568 CPC
Geom. Marco D’Alesio
ELENCO DEGLI ALLEGATI
A. Atto a rogito del notaio Luigi La Gioia di Roma, rep. 88391, racc. 23701, del 6 giugno 2013;
B. Documentazione catastale relativa alla particella 40;
C. Documentazione catastale relativa alla particella 479;
D. Visura storica della CCIAA della BILAR Srl;
E. Esito degli accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei RR II sul conto della BILAR Srl e degli altri soggetti che nel corso del ventennio sono stati proprietari delle porzioni immobiliari;
F. Copia della concessione edilizia in sanatoria n. 308348 del 1° dicembre 2003.