TRIBUNALE DI ROM A
SEZION E ESECU ZION I IMMOB ILIAR I
Perizia dell'Esperto ex art. 568 CPC Geom. Marco D'Alesio, nell'Esecuzione Immobiliare RGE 1757/2018. Giudice dell’Esecuzione Dott. Romolo Ciufolini.
Promossa da
Cassa di Risparmio di Fermo Spa Codice fiscale: 00112540448
Rappresentata e difesa dal prof. Avv. Gianfranco Graziadei e dall’avv. Matteo Ghisalberti Via Antonio Gramsci, n. 54
00197 – Roma (RM)
PEC: gianfrancograziadei@ordineavvocatiroma.org (prof. Avv. Gianfranco Graziadei) PEC: matteoghisalberti@ordineavvocatiroma.org (Avv. Matteo Ghisalberti)
Contro
Codice fiscale:
Intervenuti
Agenzia delle Entrate – Riscossione Partita IVA: 13756881002
Rappresentata dal procuratore speciale sig. Antonio Pignataro Via G. Grezar, 14
00132 - Roma (RM)
e-mail: laz.procedure.cautelari.immob@pec.agenziariscossione.gov.it Custode
Dott. Camillo Verde, notaio in Roma
PEC: camillo.verde@postacertificata.notariato.it
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SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto unico ... 6
Completezza documentazione ex art. 567 ... 6
Titolarità ... 6
Confini ... 7
Consistenza ... 8
Cronistoria Dati Catastali ... 12
Dati Catastali ... 12
Precisazioni ... 13
Patti ... 13
Stato conservativo ... 14
Parti Comuni ... 14
Servitù, censo, livello, usi civici ... 15
Caratteristiche costruttive prevalenti... 15
Stato di occupazione ... 15
Provenienze Ventennali ... 15
Formalità pregiudizievoli ... 17
Normativa urbanistica ... 19
Regolarità edilizia ... 21
Vincoli od oneri condominiali ... 23
Stima / Formazione lotti ... 23
Lotto unico ... 24
riduzione per l’assenza di garanzia per vizi ... 26
Oneri per la regolarizzazione urbanistica ... 26
Stato d’uso e manutenzione ... 28
Stato di possesso ... 28
Vincoli od oneri giuridici non eliminabili ... 28
Spese condominiali insolute ... 28
Conclusioni ... 28
Limiti dell’incarico ... 29
Elenco degli allegati ... 30
INCARICO
Durante il corso dell'udienza del 24 luglio 2019, il sottoscritto Geom. Marco D'Alesio, con studio in Viale della Tecnica, 205 – 00144 – Roma (RM), email: dalesio.nesi@tiscali.it, PEC marco.dalesio@geopec.it, Tel. 0645447366, veniva nominato Esperto ex art. 568 CPC, accettava l'incarico e in pari data prestava giuramento di rito dinanzi al Dott. Raffaele Russo.
PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione consistono nei seguenti immobili:
Bene n. 1 – unità commerciale con annessa area esterna in Roma, Via Salaria, n. 755, identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, piano T, categoria C/1;
Bene n. 2 – unità commerciale in Roma, Via Gaiole in Chianti, snc, identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 479, piano T, categoria C/1.
DESCRIZIONE
Il pignoramento che ha dato luogo alla Procedura Esecutiva RGE 1757/2018 ha ad oggetto l’“…
immobile sito in Comune di Roma Via Salaria n. 755 e precisamente: unità censita al Catasto Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, piano T, C/1, corte urbana già censita al Catasto Terreni, foglio 260, particella 479, Ente Urbano, oltre all’unità censita al Catasto Fabbricati, foglio 260, particella 479, C/1, quest’ultima in Via Gaiole in Chianti s.n.c., il tutto confinante a corpo con Via salaria e con le particella 327, 326 e 478 del foglio 26, come meglio descritto nel contratto di finanziamento sopra indicato. Il suddetto immobile viene pignorato con i relativi accessori, comunioni, pertinenze, dipendenze, nulla escluso anche se successivamente introdotto … “.
A seguito del sopralluogo del 9 ottobre 2019 è emerso che il bene sopra descritto al n. 1, consiste in un manufatto articolato in un solo livello fuori terra con annessa corte scoperta ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 8, consistenza 141 m2, superficie catastale totale 268 m2, rendita Euro 3.408,00, Via Salaria Km n. 7500 piano T. Il manufatto indicato con il n. 2 ed identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 479, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 5, consistenza 47 m2, superficie catastale totale 48 m2, rendita Euro 718,49, Via Gaiole in Chianti snc piano T, non è più presente in sito e rimangono pertanto solamente l’area di sedime sul quale insisteva e la corte esterna che ne costituiva pertinenza.
I beni oggetto di pignoramento si trovano nel quadrante nord del territorio comunale, all’interno del perimetro del Municipio 3 (ex IV Municipio), in un ambito delimitato ad est da Via Salaria, a sud da Via del Foro Italico e dalla Circonvallazione Salaria, ad est dall’ansa del Fiume Tevere e a nord dall’Aeroporto Roma Urbe: il tutto meglio si evince dall’inquadramento territoriale e dal relativo ingrandimento, di seguito riportati.
Inquadramento territoriale
Ingrandimento del precedente inquadramento territoriale
Nel corso del sopralluogo si è inoltre preso atto che l’area limitrofa a disposizione dei manufatti ha una consistenza maggiore di quella rappresentata nelle planimetrie catastali depositate presso il Catasto dei Fabbricati, oltre al fatto che i due immobili indicati nel pignoramento non sono contigui:
infatti risultano divisi dalla particella 361 del foglio 260 che è intestata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Terreni di Roma al “Demanio Pubblico dello Stato – Ramo Idrico”; la posizione della particella 361, posta tra i due immobili pignorati, meglio si evince dall’estratto dalle mappe catastali di seguito riportato.
Stralcio dalla mappa catastale (foglio 260 – non in scala)
Il tessuto edilizio in cui sono inseriti gli immobili pignorati è composto per lo più da edilizia di tipo commerciale, costituita da fabbricati principalmente adibiti alla rivendita di auto e che dispongono di ampie superfici scoperte dove vengono esposti i veicoli. Di seguito si riportano le fotografie scattate all’unico manufatto presente e alla Via Salaria in prossimità del manufatto.
Il manufatto presente
Via Salaria
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Via Gaiole in Chianti (l’imbocco da Via Salaria a sinistra e verso Via Salaria a destra)
Il collegamento con la mobilità pubblica viene garantito, oltrechè dalla strada consolare, dalle linee 135 e 235 del trasposrto pubblico su gomma, mentre a poca distanza in linea d’aria è presente anche la fermata “Nuovo Salario” della linea ferroviaria regionale.
LOTTO UNICO
In considerazione del fatto che il secondo manufatto non è più presente sul lotto di terreno il sottoscritto ha ritenuto opportuna la formazione di un unico lotto formato dai seguenti beni:
Bene n. 1 – unità immobiliare ad uso commerciale con accesso da Via Salaria, n. 755, articolata in un solo livello fuori terra, con area scoperta circostante, identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 8, consistenza 141 m2, superficie catastale totale 268 m2, rendita Euro 3.408,00, Via Salaria Km n. 7500 pianto T.
Bene n. 2 – area scoperta con accesso da Via Gaiole in Chianti, identificata in maggior consistenza presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 749, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 5, consistenza 47 m2, superficie catastale totale 48 m2, rendita Euro 718,49, Via Gaiole in Chianti snc pianto T.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
La documentazione prevista dall'art. 567 CPC risulta costituita dalla certificazione notarile sottoscritta dal Notaio Cesare Vocaturo di Marino, attestante le risultanze delle visure effettuate presso il Catasto dei Fabbricati e la Conservatoria dei RR. II. di Roma: il tutto è stato certificato fino alla data del 28 dicembre 2018.
TITOLARITÀ
Le porzioni immobiliari comprese nel lotto n. 1 appartengono al seguente soggetto:
• per la quota di 1/1 del diritto di proprietà
C.F. e Partita IVA
Gli immobili vengono posti in vendita per i seguenti diritti:
• per la quota di 1/1 del diritto di proprietà
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Gli immobili compresi nel lotto n. 1 sono pervenuti nella disponibilità della società esecutata in virtù dell’atto di compravendita a rogito del dott. Luigi La Gioia, notaio in Roma, repertorio 88391, raccolta 23701, stipulato in data 6 giugno 2013 e registrato a Roma, Ufficio delle Entrate Roma 5, il 10 giugno 2013 al n. 8666 Serie 1T. Con il citato atto di compravendita la ha acquistato dalla , con sede legale in “… il seguente complesso immobiliare attualmente oggetto di lavori di cui alla S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) di cui al successivo articolo 2, sito in Comune di Roma, Via Salaria n. 755, costituito da: - fabbricato da cielo a terra con corte annessa, censito in Catasto Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, VIA SALARIA KM n. 7500, piano T, z.c. 6, categoria C/1, classe 8, mq. 141, rendita catastale Euro 3.408,00: - ulteriore corte urbana di metri quadrati catastali 141 (centoquarantuno) già censita in Catasto Terreni di Roma - Sezione A – al foglio 260, particella 34, qualità seminativo di classe 1 di are 01 e ca 41, deduz.
<A4, reddito dominicale euro 2,07, reddito agrario euro 0,91, ad oggi censita al Catasto Terreni di Roma al foglio 260, particella 479, qualità ENTE URBANO di are 01 e ca 41, senza redditi; - con insistente corpo di fabbrica, costituito da un locale commerciale al piano terra, di metri quadrati catastali 47 (quarantasette), censito in Catasto Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 479, VIA GAIOLE IN CHIANTI n. SN, piano: T, z.c. 6, categoria C/1, classe 5, mq. 47, rendita catastale Euro 718,49; Il tutto confina, a corpo, con Via Salaria e con le particelle 327, 326 e 478 del foglio 260, salvi altri e/o diversi confini …”.
Copia dell’atto di compravendita a rogito del notaio Luigi La Gioia di Roma, rep. 88391, racc.
23701, del 6 giugno 2013 è allegata alla presente sotto la lettera “A”.
Nel citato atto viene fatto riferimento alla concessione edilizia in sanatoria già rilasciata per il manufatto che insiste sulla particella 40 ed alla domanda di condono che riguarda il manufatto che insisteva sulla particella 479: oltre al riferimento alla domanda di condono vengono anche indicate le modalità con cui sono stati versati gli importi dovuti a titolo di oblazione, oblazione regionale e oneri concessori come previsto dal comma 58 dell’art. 2 della Legge 23 dicembre 1996, n. 662, mentre non è fatto riferimento alla l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere per il vincolo paesaggistico che insiste sull’area sin dal 1992, in seguito alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 25 del 31 gennaio 1992, della Delibera di Giunta Regionale del Lazio del 5 dicembre 1989, recante “Dichiarazione di notevole interesse pubblico nel territorio delle province di Roma, Viterbo, Rieti, interessato dalla località "Valle del Tevere"”,; nel caso di mancata allegazione all’atto notarile della richiesta di parere la norma sopra citata prevede la nullità dell’atto stesso.
CONFINI
A seguito del sopralluogo del 9 ottobre 2019 si può affermare che i beni che costituiscono il lotto unico confinano, nell’insieme, con Via Salaria e con le particelle 542, 451, 478, 326 e 327 del foglio 260; si rammenta altresì che i due beni che costituiscono il lotto unico sono divisi dalla particella 361 del medesimo foglio.
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CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzionale
Altezza Piano
Locale commerciale 126,80 mq 155,50 mq 1,00 155,50 mq 3,50 media T
Area scoperta annessa (particella 40)
593,50 mq 593,50 mq 0,10 59,35 mq - T
Area scoperta (particella 479)
141,00 mq 141,00 mq 0,10 14,10 mq - T
Superficie convenzionale complessiva: 228,95 mq
La superficie commerciale sopra determinata è stata calcolata, con riferimento alle aree esterne, sulla base della superficie catastale non essendo prevista un’attività di riconfinazione, visto altresì che i confini che dividono le particelle 40 e 479 rispettivamente dalle particelle 327 e 326, non sono materializzati in sito. La superficie della particella 479 è stata determinata sottraendo dalla superficie catastale la superficie lorda del manufatto presente sulla particella stessa. I coefficienti usati per ragguagliare l’area esterna sono stati desunti del DPR 138/1998.
Il manufatto che insiste sulla particella 40 si articola su di un solo livello fuori terra ed è caratterizzato dalla presenza di ampie superfici vetrate, che lasciano vedere l’interno, ed è costituito da un unico grande ambiente, oltre ad un bagno e al disimpegno che lo precede; le ampie vetrate sono installate tra elementi verticali di legno che costituiscono la struttura portante. L’ampio ambiente è coperto da una falda inclinata, anch’essa sorretta da travi di legno, che ha l’imposta a m 3,00 e la parte del colmo a circa m 4,10: all’interno è presente un controsoffitto che non ha
facilitato il rilievo delle altezze interne, motivo per il quale potrebbero risultare diverse da quelle descritte. L’ampio ambiente presenta una pavimentazione di tipo industriale di colore grigio e le poche pareti interne non interessate dalle vetrate sono rivestite con elementi in materiale ceramico. Nel disimpegno e nel bagno è presente la stessa pavimentazione, mentre le pareti sono rifinite con intonaco tinteggiato di colore bianco e rivestite in minima parte con materiale ceramico. Quanto sopra meglio si evince dalla restituzione del rilievo eseguito e dalla documentazione fotografica di seguito riportata.
Il bagno
Il disimpegno
Come accennato in precedenza, l’area scoperta intorno al manufatto ha un’estensione maggiore rispetto a quella indicata nella planimetria catastale dell’unità immobiliare, articolata in due schede;
tale circostanza è da ascrivere al fatto che, con tutta probabilità, nell’area esterna presa in visione nel corso del sopralluogo del 9 ottobre 2019 sono ricomprese, almeno in parte, anche le aree identificate catastalmente con la particella 327. Quanto sopra trova oggettivo riscontro confrontando la planimetria catastale dell’unità immobiliare e la documentazione fotografica di seguito riportata: lo spazio compreso tra il manufatto e la recinzione in essere in prossimità di Via Gaiole in Chianti è di gran lunga maggiore rispetto a quanto indicato nella planimetria catastale. L’area esterna è per la maggior parte della consistenza pavimentata con asfalto e risulta delimitata con una recinzione costituita da elementi in calcestruzzo ed in parte sormontati da rete metallica sul fronte sinistro per chi guarda l’immobile da Via Salaria, mentre sulla citata via la recinzione è costituita da elementi scatolari in metallo annegati in un cordolo in calcestruzzo che fuoriesce di pochi centimetri dalla quota del terreno; come accennato i confini tra la particella 40 e la particella 361, intestata al Demanio dello Stato, così come quello con la particella 327 non sono materializzato in sito. Di seguito si riportano le foto dell’area esterna sopra decritta.
L’area circostante il manufatto
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La parte più prossima a Via Salaria dispone di due accessi carrabili: uno posto proprio sulla strada consolare e l’altro posto sul lato lungo dell’area stessa, dal quale tra l’altro si è avuto accesso nel corso del sopralluogo del 9 ottobre scorso, ma per quanto sopra esposto in merito all’area effettivamente nella disponibilità dell’immobile l’ingresso su Via Gaiole in Chianti insiste sulla particella 327 che non è oggetto del pignoramento.
L’ingresso su Via Gaiole in Chianti (a sinistra) e quello su Via Salaria (a destra)
L’area identificata con la particella 479 è ubicata nella parte più lontana dalla strada consolare e si presenta come un’area libera per lo più interessata da una pavimentazione in asfalto; nella porzione d’area interessata dal sedime del manufatto desumibile dalla mappa catastale, ora rimane solo una pavimentazione in cemento. La recinzione sul lato sinistro presenta le stesse caratteristiche di quella descritta in precedenza, trattandosi del suo naturale prolungamento che non trova interruzione nemmeno in prossimità della particella 361 che, come già indicato, risulta intestata catastalmente al Demanio dello Stato, mentre sul lato corto la recinzione è costituita da una rete metallica a rombi sorretta da esili paletti in ferro; nella recinzione è presente un cancello scorrevole che costituisce l’unico accesso alla particella, se non si considera il fatto che al momento del sopralluogo l’accesso è avvenuto transitando sulla particella 40 e poi sulla citata particella 361; il confine tra la particella in questione e quella identificata con il n. 326 non è materializzato e pertanto non si può escludere che una parte del citato cancello che consente l’accesso all’area scoperta possa ricadere all’interno della citata particella 326.
Quanto sopra descritto meglio si evince dalla documentazione fotografica scattata nel corso del sopralluogo e di seguito riportata.
L’area identificata con la particella 479
Il cancello d’accesso visto dall’esterno (a sinistra) e dall’interno (a destra)
L’area di sedime in cui insisteva il manufatto rappresentato nella mappa catastale (a sinistra) e l’area che è identificata con la particella 361 (a destra)
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 9 novembre 2015
all’attualità detentrice della quota di 1/1 del
diritto di proprietà
Catasto Fabbricati Fg. 260, Part. 40, Sub. -, Zc 6
Categoria C/1 –Cl. 8, Cons. 141 m2, Superficie catastale totale 268 m2, Rendita € 3.408,00, Via Salaria Km n. 7500, piano T
Dal 9 novembre 2015
all’attualità detentrice della quota di 1/1 del
diritto di proprietà
Catasto Fabbricati Fg. 260, Part. 479, Sub. -, Zc 6
Categoria C/1 –Cl. 5, Cons. 47 m2, Superficie catastale totale 48 m2, Rendita € 718,49, Via Gaiole in Chianti n. SN, piano T
Si segnala la corrispondenza tra i titolari indicati nella visura storica catastale e quelli risultanti dai Registri Immobiliari.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.
Categoria Classe Consistenza Superficie catastale
Rendita Piano
260 40 - 6 C/1 8 141 m2 268 mq € 3.408,00 T
260 479 - 6 C/1 5 47 m2 48 mq € 718,49 T
Corrispondenza catastale
Dal raffronto tra il rilievo e la scheda catastale n. 1 che rappresenta l’unità immobiliare identificata con la particella 40 si notano delle incongruenze relative soprattutto al posizionamento
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delle bucature presenti sulle pareti esterne visto altresì che l’immobile si presenta come un ampio locale privo anche di pilastri all’interno e nel quale è presente il citato bagno preceduto da un disimpegno; altra differenza degna di nota è riferibile all’altezza interna indicata, pari a m 3,00, che differisce da quella rilevata che va da un minimo di m 3,00 ad un massimo di m 4,10 circa.
Il raffronto del rilievo con la scheda n. 2 mette invece in evidenza la già citata difformità relativa all’area esterna annessa al manufatto: quella presente sul luogo ha un’estensione maggiore rispetto a quella graficizzata e che comunque rappresenta la sola particella 40. Le citate schede catastali che rappresentano l’unità immobiliare identificata con la particella 40 sono allegate alla presente, unitamente alla visura catastale, sotto la lettera “B”.
Dall’esame della planimetria catastale relativa alla particella 479 si evince quanto già citato in precedenza: il manufatto graficizzato nella planimetria non è più presente in sito ed anche in questo caso l’area annessa risulta di consistenza maggiore rispetto a quella graficizzata: come già indicato l’area presa in visione comprende, almeno in parte, la particella 326.
La planimetria catastale che rappresenta l’unità immobiliare identificata con la particella 479 è allegata alla presente, unitamente alla visura catastale, sotto la lettera “C”; nella planimetria abbinata all’unità immobiliare è indicata la particella 749 in luogo della particella 479.
Per le motivazioni fin qui esposte e quindi per rappresentare coerentemente lo stato dei luoghi si rende opportuna una denuncia di variazione catastale.
PRECISAZIONI
Si precisa che quanto sopra rappresentato nella documentazione fotografica comprende, a giudizio del sottoscritto, non solo le aree di proprietà a contorno delle unità immobiliari pignorate ma anche altre porzioni di area che sono quindi escluse dal pignoramento. Pertanto, la documentazione fotografica sopra riportata deve essere ricondotta alle sole porzioni immobiliari oggetto del presente elaborato peritale.
PATTI
Nell’atto a rogito del notaio Luigi La Gioia di Roma del 6 giugno 2013, rep. 88391, racc. 23701, e più precisamente all’art. 3, è indicato che “… le porzioni sopra descritte vengono vendute e, rispettivamente, acquistate a corpo; con tutti i diritti e le servitù attive e passive inerenti, pertinenze, accessori, accessioni, impianti, usi, azioni e ragioni; con quanto in esse esiste che sia o possa essere ritenuto immobile a norma di legge, nulla escluso o eccettuato; nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e così come dalla Società venditrice si possiedono e si ha diritto di possedere pe racquisto fattone con atto di compravendita a mio rogito in premessa menzionato. Atto al quale le parti contraenti fanno pieno ed espresso riferimento per tutte le clausole in esso contenute e/o richiamate e che, per patto espresso fra le parti medesime ed aventi causa, debbono intendersi qui integralmente riportate e trascritte e costituenti del presente atto parte integrale e sostanziale …”.
STATO CONSERVATIVO
Come si evince dalle fotografie riportate nel paragrafo “Consistenza”, il manufatto versa in discreto stato di conservazione, consono per la destinazione d’uso a cui è adibito; in alcune parti della pavimentazione si sono notate delle cavillature dovute, con tutta probabilità, a dei lievi cedimenti del sottofondo. Inoltre, almeno un cristallo che costituisce una delle pareti perimetrali risulta danneggiato;
infine nel disimpegno che precede il bagno sono state notate delle porzioni di intonaco ammalorate con tutta probabilità per la presenza di acqua. Quanto sopra descritto meglio si evince dalla documentazione fotografica di seguito riportata.
Le cavillature riscontrate nella pavimentazione
il cristallo danneggiato (a sinistra) e l’intonaco ammalorato (a destra)
All’interno del locale, che è risultato privo di utenze relative all’energia elettrica e all’acqua, era altresì presente del mobilio e macchine per ufficio mentre nelle aree esterne sono presente dei rifiuti che, come risulta dal verbale di sopralluogo, vengono prodotti da altri e gettati all’interno dell’area scoperta.
PARTI COMUNI
Ancora all’art. 3 dell’atto a rogito del notaio Luigi La Gioia di Roma del 6 giugno 2013, rep.
88391, racc. 23701, è indicato che “… Le porzioni immobiliari di che trattasi vengono inoltre vendute e, rispettivamente, acquistate, con la proporzionale quota indivisa delle cose condominiali e/o comuni del fabbricato di cui esse sono parte nonché con tutti i diritti, gli oneri, gli obblighi e le servitù attive e passive derivanti dalla esistenza del condominio e delle relative norme di legge e di regolamento. Regolamento di
condominio che la parte acquirente per sé e propri aventi causa a qualsiasi titolo, si obbliga ad osservare e far osservare per tutto quanto la riguardi ed il cui testo, per patto espresso fra le parti contraenti, deve considerarsi come qui integralmente riportato e trascritto e formante del presente atto parte integrale e sostanziale …”. Nel corso del sopralluogo effettuato si è invece preso atto che l’unità immobiliare costituisce essa stessa un immobile e nel verbale redatto nel corso del sopralluogo il sig. , legale rappresentante della ha dichiarato che non esiste condominio.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Dalla documentazione presa in visione, consistente nelle risultanze delle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II., nell’atto di compravendita a rogito del Notaio Luigi La Gioia di Roma non si fa espresso riferimento a servitù se non nelle frasi di rito normalmente inserite negli atti notarili; si rileva peraltro che mentre la particella 40 ha un accesso diretto dalla Via Salaria, la particella 479 ha il cancello carrabile posizionato su quello che sembrerebbe il confine con la particella 478 che catastalmente risulta intestata alla ; nella visura storica della CCIAA relativa alla allegata alla presente sotto la lettera “D”, si evince che la è l’unica proprietaria della Si rileva inoltre che la stessa Via Gaiole in Chianti, in parte identificata con la particella 475, è al Catasto dei Terreni intestata alla .
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Per la descrizione delle principali caratteristiche costruttive si rimanda al paragrafo
“Consistenza” sopra riportato ed alla documentazione fotografa in esso contenuta.
STATO DI OCCUPAZIONE
All’atto del sopralluogo il sig. legale rappresentante della ha dichiarato che l’immobile è occupato/detenuto dalla società esecutata che vi ha esercitato l’attività sino a circa tre anni prima, per quanto consta allo stesso sig. che è diventato legale rappresentante della società quando l’attività di concessionario auto plurimarche era già cessata.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 6 giugno 2013
all’attualità detentrice della
quota di 1/1 del diritto di proprietà.
Atto tra vivi – Compravendita
Rogante Data Rep. n. Racc. n.
Notaio Luigi La Gioia di Roma
6 giugno 2013 88391 23701
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1
11 giugno 2013 58433 43962
Registrazione
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Presso Data Reg. N° Vol. N°
Ufficio delle Entrate
di Roma 5 10 giugno 2013 8666 Serie 1T
Dal certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei Registri Immobiliari ex art. 567 CPC, sottoscritto dal notaio Cesare Vocaturo di Marino agli atti della Procedura Esecutiva, si evince che alla l’immobile è pervenuto, con l’atto di compravendita sopra menzionato, per
averlo acquistato dalla , con sede in .
Alla l’immobile è pervenuto per atto di compravendita a rogito dello stesso notaio Luigi La Gioia di Roma del 6 giugno 2013, repertorio n. 88390/23700, trascritto a Roma 1 in data 11 giugno 2013 al n. 43961 di RP per riscatto leasing dalla , codice fiscale
Alla l’immobile era pervenuto per atto del notaio Romolo Rummo di Roma del 9 giugno 2009, repertorio n. 5367/3027, trascritto a Roma 1 in data 2 luglio 2009 al n. 45784 di RP, e successivo atto di conferma a rogito del Notaio Luigi La Gioia di Roma del 6 giugno 2013, repertorio n.
88390/23700, trascritto a Roma 1 in data 11 giugno 2013 al n. 43960 di RP, con il quale la , con sede in , codice fiscale , ha acquistato dalla , con sede in codice fiscale , gli immobili in catasto foglio 260, particella 40 e particella 479 (al fine di concedere gli immobili in locazione finanziaria alla con sede in ).
Alla gli immobili erano pervenuti per atto di compravendita a rogito del Notaio Romolo Rummo di Roma del 9 giugno 2009, repertorio n. 5366/3026, trascritto a Roma 1 in data 2 luglio 2009 al n. 45783 di RP, con il quale la , con sede in codice fiscale , ha acquistato dalla UNICREDIT LEASING Spa, con sede in Bologna, codice fiscale 03648050015, (già CAPITALIA LEASING & FACTORING SOCIETA' PER AZIONI, con sede Roma, codice fiscale 0106634058, poi trasformata in , e successivamente in , ed a seguito di atto di fusione a rogito del Notaio Angelo Busani di Milano del 16 dicembre 2008, repertorio 8295/5202, registrato all’Agenzia delle Entrate di Milano in data 17 febbraio 2018 al n. 31428, la Società
e la Unicredit Global Leasing Spa, si sono fuse per incorporazione nella ed a seguito di detta fusione la ha cambiato denominazione in UNICREDIT LEASING Spa. con sede in Bologna codice fiscale 03648050015), acquista (per riscatto leasing) gli immobili riportati nel catasto fabbricati al foglio 260, particella 40, ed al catasto terreni al foglio 260, particella 34.
Alla CAPITALIA LEASING & FACTORING SOCIETA' PER AZIONI gli immobili erano pervenuti per atto di compravendita a rogito del Notaio Paolo Farinaro di Roma in data 15 dicembre 2004, repertorio n. 181349/26965, trascritto a Roma 1 in data 24 dicembre 2004 al n. 104397 di RP, con il quale la CAPITALIA LEASING & FACTORING SOCIETA' PER AZIONI, con sede Roma, codice fiscale
01066340587, ha acquistato dalla , codice fiscale , gli
immobili in catasto fabbricati al foglio 260, particella 40, ed in catasto terreni al foglio 260, particella 34 (al fine di concedere gli immobili in locazione finanziaria alla medesima
Alla gli immobili erano pervenuti con atto di compravendita a rogito del Notaio Paolo Farinaro di Roma del 10 novembre 2000, repertorio n. 135467, trascritto a Roma 1 in data 18
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novembre 2000 al n. 57240 di RP, con il quale con sede in codice fiscale
ha acquistato da , nato a , codice
fiscale , gli immobili riportati nel catasto terreni al foglio 260, particelle 40 e 34.
Al sig. gli immobili erano pervenuti con l’atto di compravendita a rogito del Notaio Alessandro Mulieri di Roma del 1° dicembre 1986, repertorio n. 15962/1548, trascritto a Roma 1 in data 5 dicembre 1986 al n. 61687 di RP, con il quale il sig. ha acquistato dalla in liquidazione, con sede in , codice fiscale , gli immobili riportati nel catasto terreni al foglio 260, particelle 40 e 34.
Per quanto riguarda gli immobili oggetto di pignoramento:
• Sussiste la continuità delle trascrizioni per il ventennio antecedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
L’esito degli accertamenti effettuati presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1, sul conto della degli altri soggetti che nel corso del ventennio sono stati proprietari delle porzioni immobiliari oggetto del presente elaborato peritale è allegato alla presente sotto la lettera “E”. Le formalità riscontrate sul conto della BILAR Srl sono di seguito riportate.
Trascrizioni
Atto notarile pubblico
Titolo: Atto notarile pubblico del 6 giugno 2013, rep. 88391/23701 Rogante: La Gioia Luigi notaio in Roma
Trascritto a Roma 1 l’11 giugno 2013, reg. gen. 58433, reg. part. 43962
A favore di: , per la quota di 1/1 del diritto di
proprietà sui seguenti immobili;
Contro: , per la quota di 1/1 del
diritto di proprietà sui seguenti immobili.
Immobile n. 1: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 40, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 141 metri quadrati, Via Salaria n. civico 7500, Piano T;
Immobile n. 2: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 479, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 47 metri quadrati, Via Gaiole in Chianti n. civico SN, Piano T;
Identificativo dell’immobile nella formalità precedente:
Comune di Roma, Catasto dei Terreni al foglio 260, particella 34, subalterno -;
Immobile n. 3: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Terreni al foglio 260, particella 479, subalterno -, natura EU – Ente Urbano, consistenza 1 are 41 centiare, indirizzo Roma.
Identificativo dell’immobile nella formalità precedente:
Comune di Roma, Catasto dei Terreni al foglio 260, particella 34, subalterno -.
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Atto giudiziario
Titolo: Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili del 22 ottobre 2018, rep.
45957
Rogante: Tribunale di Roma
Trascritto a Roma 1 il 3 dicembre 2018, reg. gen. 139134, reg. part. 96524
A favore di: Cassa di Risparmio di Fermo Spa, con sede in Fermo, CF 00112540448, per la quota di 1/1 del diritto di proprietà sui seguenti immobili;
contro: , per la quota di 1/1 del diritto di proprietà
sui seguenti immobili.
Immobile n. 1: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 40, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 141 metri quadrati, Via Salaria n. civico 7500, Piano T;
Immobile n. 2: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 479, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 47 metri quadrati, Via Gaiole in Chianti n. civico SNC, Piano T.
Iscrizioni
Ipoteca volontaria – Concessione a garanzia di apertura di credito Titolo: Atto notarile pubblico del 6 giugno 2013, rep. 88392/23702 Rogante: La Gioia Luigi notaio in Roma
Derivante da: concessione a garanzia di apertura di credito
Iscritta a Roma 1 l’11 giugno 2013, reg. gen. 58435, reg. part. 8042
A favore di: Cassa di Risparmio di Fermo Spa, con sede in Fermo, CF 00112540448, per la quota di 1/1 del diritto di proprietà sui seguenti immobili;
Contro: , per la quota di 1/1 del diritto di
proprietà sui seguenti immobili.
Immobile n. 1: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 40, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 141 metri quadrati, Via Salaria n. civico 755, Piano T;
Immobile n. 2: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Terreni al foglio 260, particella 479, subalterno -, natura EU – Ente Urbano, consistenza 1 are 41 centiare.
Immobile n. 3: unità immobiliare sita nel Comune di Roma, identificata presso il Catasto dei Fabbricati al foglio 260, particella 479, subalterno -, natura C/1 – Negozi e botteghe, consistenza 47 metri quadrati, Via Gaiole in Chianti n. civico SCN, Piano T;
Per i contenuti della “Sezione D – Ulteriori informazioni” si rimanda all’allegato “D”.
Nella certificazione notarile sostitutiva redatta dal Notaio Cesare Vocaturo di Marino si fa menzione inoltre di:
- Atto d’obbligo edilizio trascritto a Roma 1 in data 18 novembre 2003 al n. 66122 di RP;
- Atto d’obbligo trascritto a Roma in data 12 luglio 1965 al n. 32460 di RP (provvedimento di occupazione parziale di terreno di proprietà della per messa in sicurezza degli argini del Fiume Tevere.
Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento al già citato allegato “E” che contiene l’esito degli accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
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NORMATIVA URBANISTICA
Con istanza registrata al prot. QI/2019/194721 il sottoscritto ha provveduto a richiedere il certificato di destinazione urbanistica per gli immobili identificati presso il Catasto dei Terreni al foglio 260, particelle 40, 361 e 479: alla data di chiusura del presente elaborato peritale il citato certificato di destinazione urbanistica non è stato ancora rilasciato. Dagli accertamenti effettuati presso il Dipartimento di Attuazione e Programmazione Urbanistica di Roma Capitale in data 30 dicembre 2019 e con l’approssimazione dovuta alla lettura delle tavole urbanistiche ivi depositate, sulla base della documentazione esibitami, secondo le previsioni del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Roma, approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008 nonché della successiva Delibera del Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina n. 48 del 7 giugno 2016, recante, tra l’altro, “… a) Disegno definitivo degli elaborati prescrittivi “Sistemi e regole” e
“Rete ecologica” del PRG ’08 …”, l’immobile identificato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Terreni di Roma Territorio, al foglio 260, con le particelle 40 e 479, ricade in:
1. Sistemi e regole – Città da ristrutturare – Tessuti nei Programmi Integrati prevalentemente per attività, all’interno del Piano Integrato n. 1 “Villa Ada”;
PRG – Città da ristrutturare - Tessuti nei Programmi Integrati prevalentemente per attività, all’interno del Piano Integrato n. 1 “Villa Ada”
2. Carta per la qualità: non individuato;
3. Rete ecologica: non individuato;
4. L’immobile risultava ricompreso all’interno del Piano Particolareggiato n. 10/L “Salaria”
approvato con Delibera di Giunta Regionale del Lazio del 14 dicembre 1979, n. 6153 con destinazione parte viabilità e parte Verde di Rispetto assoluto alla viabilità;
5. Secondo le previsioni del previgente strumento urbanistico comunale, approvato con DPR del 16 dicembre 1965 e sulla base della Delibera di Giunta Regionale del Lazio del 17 maggio 2002, n. 596 e della deliberazione di Giunta Regionale del Lazio del 15 maggio 2004, n. 856, ricadeva in zona N – Verde pubblico e Arterie cittadine di rapido transito, con vincolo archeologico e paesistico.
Inoltre, secondo le indicazioni degli strumenti urbanistici sovraordinati, risulta soggetto a:
6. Mappe di Vincolo – limitazioni relative agli ostacoli ed ai pericoli per la Navigazione Aerea /art.
707 commi 1, 2, 3 e 4 del Codice di Navigazione – Aeroporto Roma Urbe;
7. Piano Territoriale Paesistico Regionale, adottato con Delibere di Giunta Regionale n. 556 e 1025/2007:
- PTPR A – Paesaggio degli insediamenti urbani, proposte comunali di modifica dei PTP vigenti;
PTPR A – Paesaggio degli insediamenti urbani, proposte comunali di modifica dei PTP vigenti
- PTPR B – Aree urbanizzate del PTPR, Aree archeologiche (Via Salaria), Beni d’insieme (c,d)
“Valle del Tevere” DGR Lazio 5 dicembre 1989.
PTPR B – Aree urbanizzate del PTPR, Aree archeologiche (Via Salaria), Beni d’insieme (c,d) “Valle del Tevere”
DGR 5 dicembre 1989
8. L’immobile risulta altresì ricompreso all’interno del Piano Territoriale Paesistico – Ambito Territoriale 15/8 “Valle del Tevere” approvato con Deliberazione del Consiglio Regionale del Lazio del 12 luglio 2006, n. 25.
L’indicazione sopra riportata dell’immobile, in colorazione rossa, è puramente indicativa tenuto altresì conto che i beni sono costituiti da due porzioni non contigue.
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile non risulta regolare per la Legge 28 febbraio 1985, n. 47. La costruzione non è antecedente al 1° settembre
1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.
Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.
L'immobile non risulta dotato
del certificato di
agibilità/abitabilità. Con l’istanza di accesso agli atti presentata presso l’Ufficio di Scopo Condono il 26 agosto 2019, prot.
QI/2019/136445, veniva chiesto di prendere visione ed estrarre copia della domanda di condono prot. 87/138466: in pari data è stato esibito al sottoscritto il fascicolo costituito da n. 3 domande di condono presentate
dal sig. e che
hanno ad oggetto degli immobili siti tra Via Salaria e Via Gaiole in Chianti: l’istanza che riguarda la porzione immobiliare al civico 755 di Via Salaria ed oggetto della presente relazione è quella identificata con il sottonumero 001. La domanda è stata avanzata per ottenere la sanatoria per opere individuate nella tipologia d’abuso n. 1 della tabella allegata alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e realizzate nel 1983, così come si evince dalla stessa istanza di sanatoria; la domanda è stata avanzata per una superficie di mq 141,44 relativa ad attività commerciale. La citata istanza è stata integrata successivamente, in data 1° dicembre 2003 con documentazione registrata al protocollo 152023, con la perizia giurata ed il certificato di idoneità statica redatti entrambe dal Geom. Carlo Mancini, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Roma la n. 6286, oltre alla documentazione fotografica e quella catastale; in pari data è stata rilasciata alla la concessione edilizia in sanatoria n.
308348 che autorizza mq 141,44 ad attività commerciale come risulta dall’accatastamento registrato al prot. 3597/03 (foglio 260, particella 40). La consistenza indicata nella concessione in sanatoria, pari a mq 141,44 è congrua con quella utile rilevata che è risultata pari a mq 126,80. All’interno del fascicolo che costituisce l’istanza di sanatoria non è stata rinvenuta traccia degli eventuali pareri rilasciati ai sensi dell’art. 32 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47. Copia della concessione in sanatoria è
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allegata alla presente relazione sotto la lettera “F”. All’interno del fascicolo che costituisce la domanda di condono è altresì presente una copia dell’atto di compravendita a rogito del notaio Paolo Farinaro di Roma, stipulato in data 10 novembre 2000, rep. 135467, racc. 70863, con la quale la
acquistato dal sig. “… la piena proprietà del seguente immobile sito sito in Comune di Roma e precisamente: - appezzamento di terreno della superficie di circa mq. 890 (ottocentonovanta), confinante con Via Salaria, residua proprietà della parte venditrice per più lati, salvo altri; riportato nel N.C.T. del Comune di Roma al foglio 260, particelle – 34, di Ha. 00,01,41, seminativo di 1° classe, R.D. L.
4.005, R.A. L. 1.762; - 40, di Ha. 00.07.49, semin. irrig. Di 1^ classe, R.D. L. 40.483, R.A. L. 13.107 …”. In un appunto fatto a mano è altresì indicato che “… mancano le particelle 326 e 327 …”: non è dato sapere chi abbia inserito l’indicazione ma questo conferma, almeno in parte, che l’area scoperta presa in visione all’atto del sopralluogo è maggiore di quella effettivamente acquistata. Si rappresenta inoltre che nell’anno 2000 non viene fatto riferimento ad eventuali manufatti presenti nell’area.
In seguito agli accertamenti effettuati presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1, si è avuta conoscenza di un atto unilaterale d’obbligo edilizio stipulato dalla a favore del Comune di Roma, con atto a rogito del notaio Paolo Farinaro di Roma del 12 novembre 2003, rep. 165817, con il quale la citata società, con riferimento all’immobile oggetto di sanatoria edilizia, si è impegnata “… permanentemente ed irrevocabilmente: - a vincolare l'area annessa all'immobile sito in comune di Roma, Via Salaria km. 7,500, distinto nel N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 260, particella 40, destinato ad uso commerciale, detta area è meglio individuata con colore rosso nella planimetria che si allega al presente atto sotto la lettera
"a", in perfetta conformità con le norme e le disposizioni in materia; - a mantenere la destinazione della predetta area a servizio dell'attività commerciale che si svolge nei locali annessi …”; il citato atto unilaterale d’obbligo edilizio è stato trascritto in data 18 novembre 2003 al n. 101301 del Registro Generale ed al n. 66122 del Registro Particolare.
La documentazione catastale citata nella concessione in sanatoria è quella attualmente in atti e che risulta allegata al presente elaborato sotto la lettera “B” e di cui si riporta di sopra uno stralcio:
pertanto, le difformità tra lo stato dei luoghi e quanto autorizzato è tutto sommato quanto già descritto in merito alla conformità catastale.
Conseguentemente, le difformità principali consistono nella posizione delle finestre sulle pareti perimetrali e l’altezza che è stata rilevata da un minimo di m 3,00 ad un massimo di m 4,10 circa: a tal proposito la documentazione fotografica allegata all’istanza di sanatoria non contribuisce a chiarire i dubbi visto che l’immobile non risulta rappresentato nella documentazione fotografica allegata all’istanza e che riguarda anche gli altri edifici oggetto della medesima domanda di sanatoria. Facendo quindi riferimento alla documentazione agli atti si direbbe che il manufatto sia stato oggetto di interventi di ristrutturazione che hanno riguardato la modifica dei prospetti e l’innalzamento della quota della copertura.
Con messaggio di posta elettronica certificata del 12 novembre 2013 è stato chiesto al Municipio 3 l’accesso agli atti per la SCIA in materia edilizia citata all’art. 1 dell’atto a rogito del notaio La Gioia ed allegato alla presente sotto la lettera “A”. La situazione Ante Operam descritta nell’elaborato grafico
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allegato alla citata SCIA è molto simile alla situazione attuale mentre gli interventi previsti consistono nella realizzazione di un servizio igienico per disabili ed uno spogliatoio; anche nel grafico si riscontrano delle incongruenze relativamente all’altezza degli ambienti. Gli interventi oggetto della SCIA non risultano realizzati e nella documentazione che costituisce la citata SCIA non è data giustificazione della differenza rappresentata tra la situazione “ante operam” e quella oggetto della concessione in sanatoria n. 308348.
Nel corso del sopralluogo non è stato dato riscontro circa la presentazione di eventuali titoli edilizi per trasformare l’organismo edilizio da quello oggetto della concessione in sanatoria a quello preso in visione all’atto del sopralluogo.
Della possibilità di regolarizzare o meno le difformità fin qui elencate, nonché degli importi da corrispondere per la regolarizzazione e/o per il ripristino, meglio si dirà nel paragrafo “Oneri per la regolarizzazione urbanistica”.
Nel citato atto a rogito del notaio Luigi La Gioia è altresì indicato che il manufatto che insiste sulla particella 479 è stato oggetto della domanda di sanatoria edilizia registrata al prot. 553188 del 9 dicembre 2004: in considerazione del fatto che il citato manufatto non insiste più sull’area non è stato eseguito l’accesso agli atti per prendere visione della citata istanza di sanatoria. Si sottolinea altresì che il citato manufatto è da ritenersi una nuova costruzione e la Legge regionale del Lazio n. 12/2004 sulla sanatoria edilizia non prevedeva la possibilità di regolarizzare nuove costruzioni ad uso diverso da quello residenziale mentre rendeva possibile, entro limiti definiti nella stessa Legge, la regolarizzazione degli ampliamenti. Anche se il manufatto che insiste sulla particella 479 fosse da ritenersi un ampliamento del manufatto presente nella particella 40 si rileva che la stessa Legge regionale pone delle limitazioni alle opere realizzate in aree sottoposto a vincolo paesaggistico: l’area è infatti interessata dalla dichiarazione di notevole interesse pubblico, denominata “Valle del Tevere”, di cui alla Deliberazione di Giunta Regionale del Lazio 5 dicembre 1989. Si deduce conseguentemente che, anche se il manufatto fosse stato ancora presente in sito, le possibilità di ottenere la concessione in sanatoria, e quindi la possibilità di legittimare il bene, erano veramente ridotte.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
Durante il corso del sopralluogo sono stati richiesti i documenti necessari per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica ed i certificati di conformità degli impianti installati.
Nonostante l’impegno assunto nel corso del sopralluogo il sig. non ha fatto pervenire il materiale richiesto; pertanto il sottoscritto non è stato posto in condizione di redigere e depositare l’Attestato di Prestazione Energetica presso la Regione Lazio.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Come indicato in precedenza l’immobile oggetto della presente relazione non sono gestiti in condominio.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un unico lotto così costituito:
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LOTTO UNICO
Bene n. 1 – unità immobiliare ad uso commerciale con accesso da Via Salaria, n. 755, articolata in un solo livello fuori terra, con area scoperta circostante, identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 40, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 8, consistenza 141 m2, superficie catastale totale 268 m2, rendita Euro 3.408,00, Via Salaria Km n. 7500 pianto T.
Bene n. 2 – area scoperta con accesso da Via Gaiole in Chianti, identificata in maggior consistenza presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 260, particella 479, subalterno -, zona censuaria 6, categoria C/1, classe 5, consistenza 47 m2, superficie catastale totale 48 m2, rendita Euro 718,49, Via Gaiole in Chianti snc piano T.
I beni oggetto di pignoramento si trovano nel quadrante nord del territorio comunale, all’interno del perimetro del Municipio 3 (ex IV Municipio), in un ambito delimitato ad est da Via Salaria, a sud da Via del Foro Italico e dalla Circonvallazione Salaria, ad est dall’ansa del Fiume Tevere e a nord dall’Aeroporto Roma Urbe.
Nel corso del sopralluogo si è inoltre preso atto che l’area limitrofa a disposizione dei manufatti ha una consistenza maggiore di quella rappresentata nelle planimetrie catastali depositate presso il Catasto dei Fabbricati oltre al fatto che i due immobili indicati nel pignoramento non sono contigui:
infatti risultano divisi dalla particella 361 del foglio 260 che è intestata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Terreni di Roma al “Demanio Pubblico dello Stato – Ramo Idrico”; la posizione della particella 361, posta tra i due immobili pignorati, meglio si evince dall’estratto dalle mappe catastali precedentemente riportato.
Il tessuto edilizio in cui sono inseriti gli immobili pignorati è composto per lo più da edilizia di tipo commerciale, costituita da fabbricati per lo più adibiti alla rivendita di auto e che dispongono ampie superfici scoperte dove vengono esposti i veicoli.
Il collegamento con la mobilità pubblica viene garantito, oltrechè dalla strada consolare, dalle linee 135 e 235 del trasposrto pubblico su gomma mentr a poca distanza in linea d’aria è presente anche la fermata “Nuovo Salario” della linea ferroviaria regionale.
Gli immobili che costituiscono il lotto unico sono censiti presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma come sopra indicato.
Gli immobili sono posti in vendita per la quota di 1/1 del diritto di proprietà.
Gli Standards Internazionali di Valutazione (IVS – International Valuation Standards) definiscono per valore di mercato l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente ed un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo una adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. All'interno della definizione sono contenuti dei riferimenti al principio dell’ordinarietà. Il venditore e l’acquirente devono essere soggetti non condizionati che hanno agito con eguale capacità e con interessi contrapposti, ed il prezzo deve formarsi sul mercato dopo una adeguata attività di marketing, proprio come avviene in condizioni ordinarie. Nel caso in questione,
per addivenire alla determinazione del valore di mercato delle porzioni immobiliari in argomento è stato adottato il metodo della stima sintetico-comparativa monoparametrica, adottando quale parametro tecnico per la comparazione il mq di superficie commerciale. Sul sito www.immobiliare.it non sono state rinvenute inserzioni aventi ad oggetto la compravendita di immobili a destinazione commerciale nella stessa zona di quelle oggetto della presente relazione; nelle immediate vicinanze sono presenti grandi strutture di vendita che fanno riferimento a marchi automobilistici di primaria importanza, che con tutta probabilità occupano immobili di proprietà, motivo per il quale succede raramente che detti immobili siano messi sul mercato per vendita o locazione. Conseguentemente è stata effettuata una ricerca sul sito dell’Agenzia delle Entrate che Gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e che registra i valori di mercato delle transazioni in ambiti definiti del territorio, denominati appunto “Fascia/Zona OMI”.
Gli immobili oggetto della presente relazione ricadono nella zona D71 “Nuovo Salario – Prati Fiscali”: in detta zona l’Osservatorio ha registrato per i negozi, nel 1° semestre 2019, l’ultimo disponibile, valori di mercato che vanno da un minimo di €/mq 1.900 ad un massimo di €/mq 2.850, in uno stato conservativo normale, come risulta dall’immagine di seguito riportata.
In considerazione delle caratteristiche intrinseche degli immobili che costituiscono il lotto unico, riconducibili alla superficie tutto sommato modesta a cui corrisponde un valore di mercato riferito al mq più elevato, alla presenza di un accesso carrabile e di una ampia area per la sosta, alla posizione in una strada interessata da ampi volumi di traffico e non ultimo il fatto che l’unità commerciale costituisce essa stessa un edificio autonomo, si ritiene opportuno attribuire agli immobili un valore di mercato medio-alto tra quelli registrati dall’Osservatorio, determinabile in ragione di €/mq 2.600,00;
detto valore, applicato alla superficie commerciale come sopra determinata in ragione di mq 229 circa, individua un valore di mercato pari ad € 595.400,00.
Il valore così determinato è riconducibile agli immobili se fossero compravenduti in condizioni di ordinarietà; risulta pertanto opportuno operare le dovute aggiunte e detrazioni del caso che, in ottemperanza del disposto dell’art. 568 CPC, come modificato dalla Legge n. 132 del 2015, vengono di seguito analiticamente esposte.
RIDUZIONE PER L’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI
La riduzione per l’assenza di garanzia per vizi può essere quantificata in ragione del 15% del valore di mercato individuato, in considerazione del fatto che l’unico immobile presente è stato edificato in assenza di titolo edilizio e non è dotato del certificato di abitabilità; pertanto, la detrazione da operare al valore precedentemente individuato è pari ad € 89.310,00 (€ 595.400,00 x 15%).
ONERI PER LA REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA
Come esposto nel precedente paragrafo “Regolarità edilizia”, nel manufatto presente sulle aree pignorate sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale indicata nella concessione in sanatoria: dette difformità sono riconducibili ad interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti all’art. 3 del DPR 6 giugno 2001, n. 380. Alcune di dette difformità possono essere oggetto di regolarizzazione attraverso la procedura prevista dall’art. 22 della Legge regionale del Lazio 11 agosto 2008, n. 15, previa acquisizione dei pareri rilasciati dagli enti preposti alla tutela dei vincoli che insistono sull’area, come ad esempio la modifica delle aperture sulle facciate mentre altre difformità, come l’aumento della quota di imposta della copertura, dovranno essere oggetto di interventi finalizzati al ripristino della situazione originaria.
Gli interventi per ripristinare l’altezza di m 3,00 in tutto il locale comprendono la preparazione del cantiere, la rimozione delle opere da lattoniere, delle scossaline e del frangisole, del controsoffitto, dei pannelli che costituiscono la copertura con l’ausilio di un trabattello, dell’orditura in legno con l’ausilio di un’autogrù, il taglio degli elementi verticali in legno fino all’altezza opportuna e il successivo riposizionamento degli elementi smontati ed accantonati nell’area di cantiere: il tutto come meglio risulta dal computo di seguito riportato nel quale è stata inserita una voce per imprevisti ed interventi non computati, oltre alla pulizia finale del cantiere. Il costo complessivo degli interventi è stato quantificato in ragione di € 19.104,41.
Codice Descrizione Unità Quantità Unità Costo Prezzo
N.P. Attività di preparazione del cantiere € 1.000,00
N.P. Smontaggio scossaline e frangisole e opere da lattoniere a corpo 1,00 600,00 € 600,00
A 3.01.10.e. Rimozione controsoffitto mq 124,24 €/mq 6,20 € 770,29
A 3.02.2.c. Rimozione manto di copertura mq 150,42 €/mq 22,72 € 3.417,54
A 3.02.4 Smontaggio grossa orditura mc 12,88 €/mc 74,89 € 964,58
N.P. Taglio elementi verticali in legno a corpo 1,00 500,00 € 500,00
N.P. Riposizionamento strutture orizzontali in legno a corpo 1,00 1000,00 € 1.000,00
N.P. Rimontaggio dei pannelli di copertura a corpo 1,00 3500,00 € 3.500,00
N.P. Opere provvisionali (trabattello) a corpo 1,00 600,00 € 600,00
A 4.01.22.a. Autogrù telescopica giorni 4,00 €/g 688,00 € 2.752,00
N.P. Rimontaggio scossaline e frangisole e opere da lattoniere a corpo 1,00 1500,00 € 1.500,00
N.P. Ulteriori interventi ed imprevisti a corpo 1,00 2000,00 € 2.000,00
N.P. Attività di pulizia del cantiere € 500,00
Totale € 19.104,41
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
REDATTO SULLA BASE DEL PREZZIARIO "TARIFFA DEI PREZZI 2012 - REGIONE LAZIO"
BOLLETTINO UFFICIALE REGIONE LAZIO N. 41/2012 INTERVENTI DI RIPRISTINO
Gli interventi che possono essere oggetto di regolarizzazione comprendono le modifiche ai prospetti e interessano la demolizione di una parte di muratura e la rimozione di alcuni infissi oltre alla realizzazione delle murature sugli spigoli del manufatto e la posa in opera dei cristalli fissi e delle porte che consento l’accesso e l’uscita dall’unità immobiliare oltre alle opere di finitura come la posa in opera degli intonaci e della loro successiva tinteggiatura. L’attività di regolarizzazione prevede la richiesta di un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 22 della Legge regionale Lazio 15/2008 o il deposito di una SCIA in alternativa al Permesso di Costruire in sanatoria; il costo di detti interventi è stato quantificato in ragione di € 30.820,53 come risulta dal computo di seguito riportato.
Codice Descrizione Unità Quantità Unità Costo Prezzo
N.P. Attività di preparazione del cantiere € 1.000,00
A 3.02.29 Rimozione infissi mq 105,27 €/mq 16,01 € 1.685,37
A 3.01.2 Demolizione muratura mc 6,54 €/mc 101,44 € 663,42
A 9.02.6.c.2. Muratura per opere in elevazione mq 63,11 €/mq 94,43 € 5.959,48
A 12.01.3.a Intonaco civile mq 126,22 €/mq 26,60 € 3.357,45
A 20.01.13.a.1 Tinteggiatura interna mq 63,11 €/mq 5,16 € 325,65
A 20.01.13.b.1 Tinteggiatura esterna mq 63,11 €/mq 6,56 € 414,00
A 19.01.2.a Cristallo fisso di sicurezza stratificato mq 65,46 €/mq 67,03 € 4.387,78 A 17.03.1.b Porta a due ante in alluminio (posteriore) mq 3,61 €/mq 506,71 € 1.829,22 A 17.03.1.i Porta a due ante in alluminio (anteriore) mq 8,01 €/mq 399,27 € 3.198,15
N.P. Automatismo per porta scorrevole a corpo 1,00 1500,00 € 1.500,00
a corpo Carico e trasporto a discariche e/o impianti autorizzati € 2.500,00
a corpo Compenso alle discariche autorizzate € 4.000,00
Totale € 30.820,53
INTERVENTI PER REGOLARIZZAZIONE
Nel complesso tutti gli interventi sopra descritti sono individuabili in interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è prevista la corresponsione di una sanzione pari al triplo del costo di costruzione degli interventi: a giudizio del sottoscritto le opere devono essere valutate nel complesso e pertanto anche gli interventi di ripristino, che potrebbero essere individuati negli interventi di restauro e risanamento conservativo, essendo inseriti in un complesso di interventi e vengono assorbiti dall’intervento di categoria maggiore che è quello della ristrutturazione edilizia, appunto; pertanto la sanzione da corrispondere è pari ad € € 149.774,82 (€ 49.924,94 x 3).
Totale interventi di ripristino € 19.104,41
Totale interventi per regolarizzazione € 30.820,53
Totale complessivo € 49.924,94
