Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Viale Leonardo da Vinci 226, scala F, interno 12, piano 5
Trattasi di immobile ad uso residenziale porzione di edificio di tipo edilizia residenziale intensiva, ubicato nel quartiere Ostiense, nel Municipio 8 del Comune di Roma. L'immobile risulta in comproprietà tra **** Omissis **** per la quota di 9/10 e **** Omissis **** per la quota di 1/10. L'acceso avviene da Viale Leonardo da Vinci 226 e da Via Gabriello Chiabrera 115. L'area di ubicazione, ad alta densità abitativa, risulta ben servita da mezzi pubblici (metropolitana, autobus), da numerosi esercizi commerciali e servizi.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 841, Part. 41, Sub. 240, Zc. 4, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 223.450,00
Lo scrivente Esperto è pervenuto alla determinazione del valore commerciale dei beni
pignorati per mezzo di un giudizio di stima, espressione motivata di un valore attribuibile ad un immobile tramite l’utilizzo di criteri e procedimenti estimativi.
Per il caso di specie si è ritenuto idoneo adottare il procedimento della stima sintetico-comparativa, basato sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con altri di analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, di cui si conoscono gli apprezzamenti del mercato.
Nel procedimento di stima utilizzato, si sono considerate una pluralità di variabili: ubicazione e caratteristiche estrinseche, caratteristiche intrinseche e lo stato di conservazione dell’immobile, la consistenza, la regolarità geometrica della forma, la sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive ed infine l’indagine di mercato in merito alla domanda e all'offerta.
Tutti questi elementi, unitamente allo studio della documentazione reperita nel corso delle indagini, hanno concorso a determinare il più probabile valore di mercato da attribuire all’attualità all’immobile oggetto della stima, tenendo conto di eventuali adeguamenti e correzioni della stima.
Per il procedimento di stima utilizzato, si è fatto uso delle seguenti fonti (banche dati) dalle quali si sono tratte le quotazioni di mercato riscontrabili nella zona:
- banche dati tratte dal portale Borsinoimmobiliare.it con valori aggiornati a dicembre 2019;
- OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Agenzia delle Entrate, con valori aggiornati al 1° semestre 2019;
- indagine di mercato conseguente dallo studio di annunci e proposte di vendita di società di intermediazione immobiliare, riferite all’attualità, riguardanti la zona in cui insiste l'immobile oggetto di stima.
1) Per la banca dati dell’OMI, l’immobile ricade nella Fascia OMI “Periferica”, Zona D5 – “SAN PAOLO (VIA TULLIO LEVI CIVITA)”, microzona “53”. Per tale zona la banca dati OMI pubblica il seguente intervallo di prezzi: minimo 2.300,00 €/mq – massimo 3.300,00 €/mq, riferito alla tipologia residenziale "Abitazioni di tipo economico" con stato conservativo “normale”.
2) Per la banca dati di Borsinoimmobiliare.it, l’immobile ricade nella Zona “Marconi San Paolo (Via Pincherle – Via Chiabrera)”. Per tale zona la banca dati di Borsinoimmoibliare.it pubblica il seguente intervallo di prezzi: minimo 1.858,00 €/mq – massimo 2.237,00 €/mq, riferito alla tipologia residenziale "Abitazioni di tipo economico" con stato conservativo “buono”
3) Agli esiti dell’indagine di mercato, che ha riguardato lo studio degli annunci/proposte di vendita di immobili residenziali ricadenti nella zona in cui insiste l'immobile oggetto di stima, si è pervenuti ad un valore medio per i “prezzi richiesti”, pari a circa 3.300,00 €/mq.
Sulla base dei dati analizzati e della natura e conservazione del bene, si ritiene congruo considerare un prezzo di 2.500,00 €/mq. Considerato che le difformità riscontrate per l'immobile sono sanabili mediante una C.I.L.A. a sanatoria, ex art. 6-bis, comma 5, DPR 380/2001 e s.m.i., si ritiene congruo considerare l'importo di € 3.000,00 per sanzioni e spese tecniche da decurtare al valore di stima dell'immobile.
• Bene N° 2 - Soffitta ubicata a Roma (RM) - Viale Leonardo da Vinci 226, scala F, interno 12, piano 8
Trattasi di soffitta (locale accastato C/2) porzione di edificio di tipo edilizia residenziale intensiva, ubicato nel quartiere Ostiense, nel Municipio 8 del Comune di Roma. L'immobile risulta in comproprietà tra **** Omissis **** per la quota di 9/10 e **** Omissis **** per la quota di 1/10. L'acceso avviene da Viale Leonardo da Vinci 226 e da Via Gabriello Chiabrera 115. L'area di ubicazione, ad alta densità abitativa, risulta ben servita da mezzi pubblici (metropolitana, autobus), da numerosi esercizi commerciali e servizi.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 841, Part. 41, Sub. 249, Zc. 4, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 3.250,00
Lo scrivente Esperto è pervenuto alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati per mezzo di un giudizio di stima, espressione motivata di un valore attribuibile ad un immobile tramite l’utilizzo di criteri e procedimenti estimativi.
Per il caso di specie si è ritenuto idoneo adottare il procedimento della stima sintetico-comparativa, basato sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con altri di analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, di cui si conoscono gli apprezzamenti del mercato.
Nel procedimento di stima utilizzato, si sono considerate una pluralità di variabili: ubicazione e caratteristiche estrinseche, caratteristiche intrinseche e lo stato di conservazione dell’immobile, la consistenza, la regolarità geometrica della forma, la sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive ed infine l’indagine di mercato in merito alla domanda e all'offerta.
Tutti questi elementi, unitamente allo studio della documentazione reperita nel corso delle indagini, hanno concorso a determinare il più probabile valore di mercato da attribuire all’attualità all’immobile oggetto della stima, tenendo conto di eventuali adeguamenti e correzioni della stima.
Per il procedimento di stima utilizzato, si è fatto uso delle seguenti fonti (banche dati) dalle quali si sono tratte le quotazioni di mercato riscontrabili nella zona:
- banche dati tratte dal portale Borsinoimmobiliare.it con valori aggiornati a dicembre 2019;
- OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Agenzia delle Entrate, con valori aggiornati al 1° semestre 2019;
- indagine di mercato conseguente dallo studio di annunci e proposte di vendita di società di intermediazione immobiliare, riferite all’attualità, riguardanti la zona in cui insiste l'immobile oggetto di stima.
Nelle banche dati assunte a riferimento, non sono presenti valori per la tipologia
"soffitte/magazzini" (categoria C/2).
Sulla base dei dati di mercato analizzati, delle caratteristiche del bene e della natura e stato di conservazione, si ritiene congruo considerare un prezzo di 650,00 €/mq.
Identificativo
89,38 mq 2.500,00 €/mq € 223.450,00 100,00% € 223.450,00
Bene N° 2 - Soffitta Roma (RM) - Viale Leonardo da Vinci 226, scala F, interno 12, piano 8
5,00 mq 650,00 €/mq € 3.250,00 100,00% € 3.250,00
Valore di stima: € 226.700,00
Valore di stima: € 226.700,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Oneri di regolarizzazione urbanistica 3000,00 €
Altro 350,00 €
Valore finale di stima: € 223.350,00
Considerato che le difformità riscontrate per l'immobile Bene N. 1 sono sanabili mediante una C.I.L.A. a sanatoria, ex art. 6-bis, comma 5, DPR 380/2001 e s.m.i., si ritiene congruo considerare quale deprezzamento l'importo di € 3.000,00 per sanzioni e spese tecniche da decurtare al valore di stima dell'immobile.
Il CTU, confermando che per entrambi gli immobili pignorati (Bene N. 1 e Bene N. 2) è necessario procedere al deposito di un'istanza di “Allineamento Mappe”, con cui la particella 432 del catasto terreni verrà accorpata alla particella 41 assumendone la medesima numerazione, ritiene congruo considerare quale deprezzamento le spese tecniche per l'effettuazione di tale procedura, che stima pari ad € 350,00.