Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Il fabbricato di cui al lotto 2, oltre alla presenza di un terreno circostante, è costituito da due unità immobiliari, la prima a destinazione abitativa e la seconda destinata all'esercizio di attività commerciale destinata alla somministrazione di alimenti e bevande (ristorante) ma tra loro intimamente connesse; il sottoscritto perito ha ritenuto ricomprendere nello stesso lotto le due citate unita immobiliari, pur diverse nella loro destinazione, in quanto il tutto insiste in un unico fabbricato nel quale le due uu.ii. possono coesistere tra loro, sia rimanendo tal quali ma anche nell'ipotesi di un'eventuale riconversione di una delle due destinazioni nell'altra.
Una separazione tra loro avrebbe compromesso la collocazione autonoma sul mercato, in particolare, dell'u.i. a destinazione abitativa.
La vendita di ogni singolo lotto non è soggetta ad I.V.A.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:
LOTTO 1
• Bene N° 1 - Terreno ubicato a Carpineto della Nora (PE) - Contrada Piano Colle
Trattasi di terreni agricoli prevalentemente destinati a seminativo e oliveto con sporadiche presenze di fruttiferi; la giacitura è acclive con pendenza media del 4-5% e con esposizione ad est (vedansi allegate fotografie e verbale di sopralluogo).
Identificato al catasto Terreni - Fg. 10, Part. 795, Porz. AA, Qualità Seminativo arborato - Fg. 10, Part. 795, Porz. AB, Qualità Oliveto - Fg. 10, Part. 1019, Qualità Seminativo - Fg. 10, Part. 1020, Qualità Seminativo - Fg. 10, Part. 1021, Qualità Seminativo
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 10.611,50
La stima dei terreni di cui sopra avviene secondo l'aspetto economico del più probabile valore di mercato al quale applicare un procedimento sintetico di stima sintetico-comparativo utilizzando il parametro tecnico dell'unità di superficie (mq).
Per la ricerca del segmento di mercato è necessario fare le seguenti considerazioni.
Il mercato di questo genere di immobili è quasi sempre in genere tendenzialmente molto statico con la conseguente impossibilità di disporre di elementi di comparazione ampiamente sufficienti, anche esaminando zone agronomicamente simili nell'ambito di un mercato fondiario più ampio che abbracci territori anche di comuni limitrofi.
Pertanto un riferimento cui può farsi parziale affidamento è rappresentato, come base, dai valori agricoli medi che la Regione Abruzzo, come tutte le regioni, aggiorna annualmente, distinti per provincia, regioni agrarie e per qualità di coltura. E' noto che i valori agricoli medi non rispecchiano il mercato, ammesso che ve ne sia uno attivo, poichè rappresentano valori di puro ristoro che non tengono conto in alcune circostanze (espropri) della realtà dei beni.
della Provincia di Pescara, denominata "Versante Orientale del Gran Sasso", in cui ricade il Comune di Carpineto della Nora (PE), si giunge ad una quotazione unitaria media di Euro 0,71/mq.
Altre fonti consultate (Rete Aste.it, Real Estate Agent, Lopez Immobiliare), come domanda di prezzi di terreni agricoli, negli agri di Catignano, Montebello di Bertona, Civitella Casanova e Pietranico, forniscono richieste medie unitarie intorno ad Euro 1,20/mq.
Pertanto, mediando le quotazioni più sopra espresse, si giunge ad una valutazione media attribuibile di Euro 0,95/mq. che, rapportata alla superficie convenzionale (mq. 11.170) fornisce un valore di mercato complessivo del lotto pari ad Euro 10.611,50.
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
11170,00 mq 0,95 €/mq € 10.611,50 100,00 € 10.611,50
Valore di stima: € 10.611,50
Valore di stima: € 10.611,50
Valore finale di stima: € 10.611,50
LOTTO 2
• Bene N° 2 - Terreno ubicato a Carpineto della Nora (PE) - Contrada Piano Colle
Terreni agricoli a leggera acclività con esposizione ad est, destinati ad olivi e seminativo (vedansi allegate fotografie e verbale di sopralluogo).
Identificato al catasto Terreni - Fg. 10, Part. 601, Qualità Oliveto - Fg. 10, Part. 1016, Qualità Seminativo - Fg. 10, Part. 1018, Qualità Seminativo - Fg. 10, Part. 1022, Qualità Oliveto - Fg. 10, Part. 1023, Qualità Oliveto
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 4.928,40
La stima dei terreni di cui sopra, avviene utilizzando l'aspetto economico del più probabile valore di mercato al quale applicare un procedimento di stima sintetico-comparativo utilizzando come parametro tecnico quello dell'unità di superficie (mq.) cui attribuire una quotazione mercantile.
L'individuazione del segmento mercantile richiede alcune considerazioni.
Il mercato fondiario per questo tipo di beni è quasi sempre, nelle zone in cui essi sono ubicati, tendenzialmente statico con la conseguenza dell'impossibilità di disporre elementi di comparazione in numero sufficiente anche considerando un area di ricerca agronomicamente più ampia, che abbracci territori anche di comuni limitrofi.
Un riferimento a cui può farsi parziale riferimento è quello dei valori agricoli medi che la Regione Abruzzo periodicamente aggiorna per qualità di coltura nell'ambito di una regione agraria inserita nello specifico territorio provinciale; è noto che i v.a.m. non rispecchiano il
lontani dalla realtà.
Nella fattispecie, i v.a.m. riferiti alla Regione Agraria n.1 della Provincia di Pescara, denominata
"Versante Orientale del Gran Sasso" in cui ricade il Comune di Carpineto della Nora (PE), omogeneizzati tra le qualità di coltura, si collocano in un valore medio unitario pari ad Euro 0,55/mq.
Altre fonti consultate (Rete Aste.it, Real Estate Agent, Lopez Immobiliare) forniscono richieste medie unitarie (registrate in agro di Catignano, Montebello di Bertona, Civitella Casanova, Pietranico) intorno agli Euro 1,20/mq.
Mediando tra loro le quotazioni più sopra espresse, si giunge ad una valutazione media attribuibile pari ad Euro 0,90/mq. che, rapportata alla superficie convenzionale dei terreni (mq. 5.476), darà luogo ad un valore di mercato complessivo del lotto pari ad Euro 4.928,40.
• Bene N° 3 - Fabbricato civile ubicato a Carpineto della Nora (PE) - Contrada Piano Colle, edificio Unico, scala Unica, interno Unico, piano 2
Unità immobiliare autonoma a due piani a destinazione abitativa insistente su area comune (si vedano le allegate fotografie).
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 842, Sub. 8, Categoria A3, Graffato SI al catasto Terreni - Fg. 10, Part. 842, Qualità Ente urbano, Graffato SI
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 119.337,60
L'unità immobiliare viene stimata, dopo una individuazione del più opportuno segmento di mercato, utilizzando l'aspetto economico del più probabile valore di mercato associato ad un procedimento di stima sintetico-comparativo adottando il parametro tecnico dell'unità di superficie e cioè il mq.
Da un esame di alcune quotazioni in Carpineto della Nora, provenienti da ReteAste.it (Euro 532,00/mq.), Casa.it (Euro 650,00/mq.) ed Immobiliare.it (Euro 619,00/mq.) per fabbricati simili in termini di destinazione e ubicazione, si perviene ad una quotazione media unitaria pari ad Euro 600,00/mq.
In considerazione dello stato manutentivo del fabbricati oggetto di stima con particolare riferimento al loro descritto stato strutturale determinato dagli eventi sismici del 2016 e a ciò che in prospettiva potrebbe nuovamente riverificarsi in una zone che ormai è classificata di fatto ampiamente sismica a tutti gli effetti, il sottoscritto assimilando la quotazione più sopra individuata a detto immobile, ritiene, però doverla abbattere nella misura del 60%, pervenendosi così ad una loro effettiva pari ad Euro quotazione reale di Euro 300,00/mq.
Questa, rapportata alla superficie convenzionale (mq. 467,89), darà luogo ad un valore complessivo dell'immobile pari ad Euro 119.337,60
• Bene N° 4 - Ristorante ubicato a Carpineto della Nora (PE) - Contrada Piano Colle, edificio Unico, interno Unico, piano Terra
Insieme di locali adibiti ad attività ristorative insistente su area comune
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 842, Sub. 12, Categoria C1, Graffato SI al catasto Terreni - Fg. 10, Part. 842, Qualità Ente urbano, Graffato SI
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 76.970,85
L'unità immobiliare viene stimata, dopo l'individuazione del più opportuno segmento di mercato, utilizzando l'aspetto economico del più probabile valore di mercato associato ad un procedimento di stima sintetico-comparativo adottando il parametro tecnico dell'unità di superficie (mq.)
Un'alternativa valutazione in base al reddito non fornirebbe elementi attendibili data l'enorme
Da un esame di alcune quotazioni medie unitarie, tratte da un più ampio mercato rispetto a quello del territorio di Carpineto della Nora, provenienti da Real Cantieri, Studio Habitat, Imm.re Brimm, per immobili simili per destinazione e ubicazione, è stata individuata una quotazione media riferita a mq. pari ad Euro 330,00.
In considerazione dello stato di semiabbandono del fabbricato per gli effetti degli eventi sismici che nel 2016 hanno determinato danni alle strutture laterali già descritte in precedenza (con conseguente chiusura dell'esercizio) oltre alla possibilità del riverificarsi di futuri nuovi episodi, il sottoscritto ritiene di attribuire a questo immobile un abbattimento della succitata quotazione media di mercato del 50% corrispondente ad Euro 165/mq. per un valore complessivo di Euro 76.970,85.
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
5476,00 mq 0,90 €/mq € 4.928,40 100,00 € 4.928,40
Bene N° 3 -
497,24 mq 240,00 €/mq € 119.337,60 100,00 € 119.337,60
Bene N° 4 -
466,49 mq 165,00 €/mq € 76.970,85 100,00 € 76.970,85
Valore di stima: € 201.236,85
Valore di stima: € 201.236,85
Valore finale di stima: € 201.236,85
LOTTO 3
• Bene N° 5 - Terreno ubicato a Carpineto della Nora (PE) - Contrada Coditofoli Trattasi di terreno agricolo.
Identificato al catasto Terreni - Fg. 7, Part. 424, Porz. AA, Qualità Oliveto - Fg. 7, Part. 424, Porz.
AB, Qualità Seminativo arborato
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Diritto del livellario (1/1) Valore di stima del bene: € 2.322,00
Il terreno viene valutato con un procedimento di stima sintetico-comparativo sulla base dell'aspetto economico del più probabile valore di mercato.
Il Listino dei valori immobiliari agricoli per la provincia di Pescara (Exeo Edizioni, Listino 2017), precisa che le quotazioni dei valori di mercato dei terreni agricoli destinati ad oliveto oscillano tra i 42.000 e i 18.000 Euro per ettaro e questa differenza è legata alle caratteristiche tecniche di fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.
Nella fattispecie, precisando e ribadendo che il terreno oggetto della presente stima non è stato possibile accedervi per non conoscenza delle esecutata della sua ubicazione e comunque per inaccessibilità fisica, considerando che lo stesso è catastalmente destinato prevalentemente ad oliveto e che lo stesso da un esame cartografico è collocato in zona poco accessibile, nei pressi del Torrente Nora, si può ipotizzare la quotazione minima di Euro 18.000 ad ettaro (pari ad Euro 1,80/mq.) ritenuta la più aderente alla realtà.
Poichè l'esecutata non risulta proprietaria del terreno ma livellaria nei confronti dell'Arcipretura di Carpineto della Nora, quale concedente e poichè il terreno, da informazioni assunte presso l'Ufficio Tecnico Comunale, non risulta ancora affrancato, diritto esercitabile dal livellario in qualsiasi momento, allora il sottoscritto perito ritiene di dover considerare il dominio utile ipoteticamente permanente all'infinito e, perciò, di fatto coincidente con il diritto di proprietà.
Il valore del dominio utile pertanto, rapportato alla superficie del terreno, corrisponde ad Euro (Euro 1,8/mq. x mq. 1.290,00) = Euro 2.322,00.
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
1290,00 mq 1,80 €/mq € 2.322,00 100,00 € 2.322,00
Valore di stima: € 2.322,00
Valore di stima: € 2.322,00
Valore finale di stima: € 2.322,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Montesilvano, li 13/01/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Dott. Sonni Paolo
ELENCO ALLEGATI:
✓ N° 3 Atto di provenienza - Atto donazione Perri G.-Perri A./Perri V.
✓ N° 2 Atto di provenienza - Nota Trascrizione atto compravendita Rosini vari/Perri G.
✓ N° 1 Certificato destinazione urbanistica - Terreni di Carpineto della Nora (PE), fogli 7 e 10 (Aggiornamento al 19/10/2018)
✓ N° 2 Certificato di agibilità / abitabilità - Locali destinati a ristorante Fg.10, p.lla n.842 sub.12
✓ N° 2 Estratti di mappa - Particelle terreni fg.7 e fg.10 Carpineto della Nora (PE).
(Aggiornamento al 12/09/2018)
✓ N° 10 Foto - Terreni e fabbricati (Aggiornamento al 28/09/2018)
✓ N° 2 Planimetrie catastali - N.2 unità immobiliari Fg.10 p.lla 842 sub.8 e sub.12.
(Aggiornamento al 12/09/2018)
✓ N° 2 Tavola del progetto - Progetto a sanatoria immobile fg.10 p.lla 842 sub.8
✓ N° 3 Tavola del progetto - Progetto realizzazione ristorante fg.10, p.lla n.842 sub.12.
✓ N° 36 Visure e schede catastali - Visure storiche dei terreni e dei fabbricati (Aggiornamento al 12/09/2018)
✓ N° 2 Concessione edilizia - Permesso di costruire u.i. a ristorante. (Aggiornamento al 14/02/2005)
✓ N° 3 Altri allegati - Certificati storici di residenza (Aggiornamento al 09/01/2019)
✓ N° 5 Altri allegati - Decreto nomina esperto (Aggiornamento al 31/08/2018)
✓ N° 1 Altri allegati - Verbale giuramento. (Aggiornamento al 11/09/2018)
✓ N° 3 Altri allegati - Verbale sopralluogo (Aggiornamento al 01/12/2018)
✓ N° 4 Altri allegati - Sentenza divorzio Tribunale di Pescara (Aggiornamento al 11/04/2017)
✓ N° 1 Altri allegati - Estratto dell'atto di matrimonio Rosini A./Perri G. (Aggiornamento al 26/11/2018)
✓ N° 6 Altri allegati - Pratica condono edilizio fabbricato fg.10, p.lla 842 sub.8 (Aggiornamento al 28/03/1986)
✓ N° 2 Altri allegati - Descrizione sintetica dei lotti. (Aggiornamento al 13/10/2018)