DI CUI AL PUNTO A
terreno agricolo a POZZOLENGO LOCALITA' PRENDAINO SOTTO, della superficie commerciale di 111.591,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Terreni agricoli catastalmente destinati a seminativo e coltivati in parte a mais e in parte a vivaio di piante di mele.
Identificazione catastale:
l foglio 23 particella 106 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 0, reddito agrario 2,91 €, reddito dominicale 2,66 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreni di cui al Foglio 23 Particelle 102-103-105 facenti capo alla medesima proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particella 102-103-105 facente capo alla medesima proprietà; terreni ricadenti in altro foglio di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 107 facente capo alla medesima proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 107 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 20570, reddito agrario 122,17 €, reddito dominicale 11,55 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particella 100 di altrui proprietà e terreno di cui al Foglio 23 Particella 108 facente capo alla medesima proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particelle 105-103-102 facenti capo alla medesima proprietà; terreni ricadenti in altro foglio di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 79 di altrui proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 108 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 5600, reddito agrario 33,26 €, reddito dominicale 30,37 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particella 114 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 105 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 107 facenti capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 100 di altrui proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 114 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 40271, reddito agrario 239,18 €, reddito dominicale 218,38 €, intestato a *** DATO OSCURATO
*** , derivante da Tipo mappale del 25/05/2012 protocollo n. BS0150433 in atti dal 25/05/2012 presentato il 24/05/2012 (n. 150433.1/2012)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreni di cui al Foglio 23 Particelle 28-31-32 di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 44 di altrui proprietà; terreno con fabbricati di cui al Foglio 23 Particella 46 facente capo alla medesima proprietà e inserito in Lotto 1; terreni e fabbricati di cui al Foglio 23 Particella 49 di altrui proprietà e terreno di cui al Foglio 23 Particella 96 di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 54 facente capo alla medesima proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particelle 105 e 108 facenti capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 100 di altrui proprietà; strada per Carriana; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 54 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 3600, reddito agrario 21,38 €, reddito dominicale 19,52 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Tabella di variazione del 12/12/2007 protocollo n. BS0541069 in atti dal 12/12/2007 TRASMISSIONE DATI AGEA AI SENSI DEL DL 3.10.2006 N.262 (n.
44154.1/2007)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particella 96 di altrui proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particelle 55 e 56 di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 105 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 114 facente capo alla medesima proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 102 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 5020, reddito agrario 29,82 €, reddito dominicale 27,22 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particelle 107 e 103 facenti capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 105 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 106 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 107 facente capo alla medesima proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 105 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 33504, reddito agrario 198,99 €, reddito dominicale 181,69 €, intestato a *** DATO OSCURATO
*** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
l foglio 23 particella 105 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 33504, reddito agrario 198,99 €, reddito dominicale 181,69 €, intestato a *** DATO OSCURATO
*** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreni di cui al Foglio 23 Particelle 114 e 54 facenti capo alla medesima proprietà e terreno di cui al Foglio 23 Particella 56 di altrui proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particelle 58 e 73 di altrui proprietà; terreni ricadenti in altro foglio di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 106 facente capo alla medesima proprietà; terreni di cui al Foglio 23 Particella 102-103-107 facenti capo alla medesima proprietà;il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 103 (catasto terreni), superficie 2430, reddito agrario 14,43 €, reddito dominicale 13,18 €, indirizzo catastale: SEMINATIVO, intestato a *** DATO OSCURATO
*** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal 16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particella 105 facente capo alla medesima proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 106 facente capo alla medesima proprietà, terreno e laghetto di cui al Foglio 23 Particella 102 facente capo alla medesima proprietà; terreno e capezzagna di cui al Foglio 23 Particella 107 facente capo alla medesima proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
l foglio 23 particella 104 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 106, reddito agrario 0,63 €, reddito dominicale 0,57 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO del 16/11/2011 protocollo n. BS0535753 in atti dal
16/11/2011 presentato il 15/11/2011 (n. 535753.1/2011)
Coerenze: Da Nord procedendo in senso orario: terreno di cui al Foglio 23 Particelle 56 e58 di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 58 di altrui proprietà; terreno di cui al Foglio 23 Particella 105 facente capo alla medesima proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Terreni agricoli catastalmente destinati a seminativo e coltivati in parte a mais e in parte a vivaio di piante di mele. I terreni sono irrigati da bocchettoni collegati con impianto consortile e presentano andamento prevalentemente pianeggiante, lievemente in declivio.
L’accesso ai terreni avviene da strada per Carriana e per strada insistente sulla particella 114. I lotti interni sino accessibili da capezzagna posta a confine tra le particelle 108 e 114, 108 e 105, 107 e 103/102.
Su parte della particella 102 e a confine con la particella 103 è un laghetto circondato da alberi ad alto fusto.
Sulla porzione di particella 114 a confine con la particella 108 è presente terreno di riporto, presumibilmente derivante dalla ristrutturazione con ampliamento dell’adiacente porzione di azienda agricola inserita nel Lotto 1.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
terreno di cui al Foglio 23
Particella 54 3.600,00 x 100 % = 3.600,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 102 5.020,00 x 100 % = 5.020,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 103 2.430,00 x 100 % = 2.430,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 104 106,00 x 100 % = 106,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 105 33.504,00 x 100 % = 33.504,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 106 490,00 x 100 % = 490,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 107 20.570,00 x 100 % = 20.570,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 108 5.600,00 x 100 % = 5.600,00
terreno di cui al Foglio 23
Particella 114 40.271,00 x 100 % = 40.271,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto/rilevazione: 31/12/2018
Fonte di informazione: Provincia di Brescia-Valori Agricoli Medi valevoli per il 2019 Descrizione: terreno seminativo
Indirizzo: Regione agraria 11-Pozzolengo Superfici principali e secondarie: 1000 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 4.400,00 pari a 4,40 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/08/2019
Fonte di informazione: Agenzia immobiliare Mincio Descrizione: terreno agricolo in corpo unico fronte straa Indirizzo: Mozambano
Superfici principali e secondarie: 210000 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 1.400.000,00 pari a 6,67 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/08/2019
Fonte di informazione: Agenzia immobiliare Casa Mia
Descrizione: terreno agricolo irriguo misto pianeggiante collinare Indirizzo: Pozzolengo
Superfici principali e secondarie: 220000 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 1.125.000,00 pari a 5,11 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/08/2019
Fonte di informazione: Agenzia immobiliare Mincio
Totale: 111.591,00 111.591,00
Descrizione: osizione leggermente collinare, arieggiata e panoramica irrigato da bocchette di presa consortili
Indirizzo: Castellaro Lagusello
Superfici principali e secondarie: 178000 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 890.000,00 pari a 5,00 Euro/mq
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Metodo Sintetico Comparativo Parametrico.
“Il valore di mercato è l’Importo stimato per il quale l’immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la qua-le le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione “[1].
Le consistenze commerciali sono state desunte dalle visure e planimetrie catastali se coerenti con lo stato dei luoghi.
Le unità immobiliari sono state valutate con il Metodo Comparativo, che si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.
I valori unitari utilizzati sono stati desunti dal mercato immobiliare locale di riferimento adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà con opportuni coefficienti, (in quanto non esistono due beni immobili perfettamente identici), tenendo conto di alcune caratteristiche generali, relative sia agli edifici che alle aree di pertinenza che possono influenzare il valore degli immobili.
Ai comparativi, ovvero i prezzi richiesti riscontrati nel territorio di competenza, sono stati attribuiti dei coefficienti correttivi in relazione a: appeal architettonico, posizione, piano, condizioni manutentive, aggiungendo poi un coefficiente di deprezzamento relativo alla trattativa commerciale (-10%), per poter paragonare i prezzi richiesti con il valore determinato.
[1] International Valuation Standards IVS VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
Valore superficie principale: 111.591,00 x 5,50 = 613.750,50
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 613.750,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 613.750,50
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A terreno
agricolo 111.591,00 0,00 613.750,50 613.750,50
613.750,50 € 613.750,50 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 15/08/2019
il tecnico incaricato GIUSEPPINA BISICCHIA
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 613.750,50
Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 613.750,50