DI CUI AL PUNTO D
terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 1.306,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Lotto di terreno incolto in forma di striscia ad L Identificazione catastale:
l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura
Coerenze: a ovest e sud Cavo Ospitale, a nord ed est Conca Cascinina
Presenta una forma ad L, un'orografia piano, i seguenti sistemi irrigui: circondato da canali di irrigazione, le seguenti sistemazioni agrarie: incoltoIl terreno
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Pavia centro città, Milano a circa 30 km). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Certosa di Pavia a 5 km.
COLLEGAMENTI
Valore superficie principale: 200,90 x 500,00 = 100.450,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 100.450,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 100.450,00
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Lotto di terreno incolto ed al momento del sopralluogo inaccessibile
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: Prestige Immobiliare
Descrizione: Lotto di terreno edificabile con indice edificabilità 0,4 Indirizzo: Quartiere Cà della Terra
Superfici principali e secondarie: 2079 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 110.000,00 pari a 52,91 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 99.000,00 pari a 47,62 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: La madonnina srl
Descrizione: Lotto di terreno edificabile residenziale Indirizzo: zona Madonnina
Superfici principali e secondarie: 660 Superfici accessorie:
autobus distante 50m nella media
livello di piano: ottimo
esposizione: nella media
panoramicità: molto scarso
descrizione consistenza indice commerciale
Terreno 1.306,00 x 100 % = 1.306,00
Totale: 1.306,00 1.306,00
Prezzo richiesto: 210.000,00 pari a 318,18 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 189.000,00 pari a 286,36 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: IntermediaRE Descrizione: Trrendo edificabile residenziale Indirizzo: Via Orefici, Certosa di Pavia Superfici principali e secondarie: 25000 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 700.000,00 pari a 28,00 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 630.000,00 pari a 25,20 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La zona in cui insiste il lotto di terreno ricade in ambito art. 26 delle NTA del Piano di Governo del Territorio vigente relativa al tessuto delle attività miste. Ciò indica la possibilità di rendere edificabili i terreni compresi in tale ambito. Tuttavia, la forma e disposizione del lotto in questione, unitamente alla ridotta appetibilità della zona, non consente di ipotizzare un valore di mercato pari a quello di terreni pienamente edificabili.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
BENI IN PAVIA VIA ALZAIA 1477, FRAZIONE CASSININO
TERRENO AGRICOLO
DI CUI AL PUNTO E
terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 4.219,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Lotto di terreno incolto.
Identificazione catastale:
l foglio 1 particella 8 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Seminativo, superficie 3556, reddito agrario 22,96 €, reddito dominicale 29,38 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura
Coerenze: a ovest alzaia naviglio, a nord mapp 69 e 113, a est cavo ospitale, a sud altro mapp.
l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO
Valore superficie principale: 1.306,00 x 8,00 = 10.448,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 10.448,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 10.448,00
*** , derivante da Visura
Coerenze: a nord mapp. 113, a ovest e sud mapp. 8, a est cavo Ospitale
Presenta una forma ad L, un'orografia piano, i seguenti sistemi irrigui: circondato da canali di irrigazione, le seguenti sistemazioni agrarie: incoltoIl terreno
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Pavia centro città, Milano a circa 30 km). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Certosa di Pavia a 5 km.
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Lotto di terreno incolto ed al momento del sopralluogo inaccessibile, a forma di rettangolo costituito daimappali 8 e 69 del foglio 1
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
autobus distante 50m nella media
livello di piano: ottimo
esposizione: nella media
panoramicità: molto scarso
descrizione consistenza indice commerciale
Terreno 3.556,00 x 100 % = 3.556,00
Terreno mapp. 69 663,00 x 100 % = 663,00
Totale: 4.219,00 4.219,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: Prestige Immobiliare
Descrizione: Lotto di terreno edificabile con indice edificabilità 0,4 Indirizzo: Quartiere Cà della Terra
Superfici principali e secondarie: 2079 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 110.000,00 pari a 52,91 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 99.000,00 pari a 47,62 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: La madonnina srl
Descrizione: Lotto di terreno edificabile residenziale Indirizzo: zona Madonnina
Superfici principali e secondarie: 660 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 210.000,00 pari a 318,18 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 189.000,00 pari a 286,36 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021
Fonte di informazione: IntermediaRE Descrizione: Trrendo edificabile residenziale Indirizzo: Via Orefici, Certosa di Pavia Superfici principali e secondarie: 25000 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 700.000,00 pari a 28,00 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 630.000,00 pari a 25,20 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La zona in cui insiste il lotto di terreno ricade in ambito art. 26 delle NTA del Piano di Governo del Territorio vigente relativa al tessuto delle attività miste. Ciò indica la possibilità di rendere edificabili i terreni compresi in tale ambito. Il tutto tramite piano attuativo, se congiuntamente al terreno al mappale 69 e previa verifica con gli uffici tecnici. Data l'incertezza della situazione, la scarsa appetibilità e la collocazione del contesto, oltre alla tipologia di insediamento realizzabile, si ritiene congrua una valutazione inferiore rispetto ad altri terreni edificabili di tipo residenziale ed in zone più valide per il mercato.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La stima è stata redatta secondo criteri di valutazioni per comparazione diretta di immobili disponibili alla vendita nell'intorno con caratteristiche e tipologia affini. Si è considerato uno scarto di circa il 15% per il valore a fine trattativa e le peculiarità dell'immobile oggetto di perizia.
La particolare congiuntura del mercato, caratterizzata da stasi ed immobilismo, penalizza in maniera particolare gli immobili a destinazione non residenziale e in zone non centrali. Questo rende l'immobile oggetto della perizia molto difficilmente collocabile sul mercato. Il tema dell'appetibilità è quindi considerato nella valutazione pur cercando di non penalizzare oltremisura il bene. La vendita ad un prezzo significativo potrebbe però richiedere tempistiche elevate.
Anche l'edificabilità residua dei terreni è valutata in maniera prudenziale richiedendo approfondimenti progettuali.
Si è considerata anche l'incertezza relativa ad alcuni fattori quali ad esempio la possibile presenza di amianto nella copertura della tettoia.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pavia, ufficio del registro di Pavia, conservatoria dei registri immobiliari di Pavia, ufficio tecnico di Pavia, agenzie: Pavia e dintorni, ed inoltre: Tecnici (geometri, architetti, periti) della zona di Pavia
Valore superficie principale: 4.219,00 x 15,00 = 63.285,00
descrizione importo
0,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 63.285,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 63.285,00
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A laboratorio
industriale 835,50 0,00 359.265,00 359.265,00
B ufficio 105,00 0,00 52.500,00 52.500,00
C ufficio 200,90 0,00 100.450,00 100.450,00
D terreno
agricolo 1.306,00 0,00 10.448,00 10.448,00
E terreno
agricolo 4.219,00 0,00 63.285,00 63.285,00
585.948,00 € 585.948,00 €
descrizione importo
Riduzione globale per la congiuntura di mercato legata alla pandemia, con particolare riguardo per la tipologia del bene
-25% -146.487,00
146.487,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 3.700,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 435.761,00
Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 108.940,25
data 02/02/2021
il tecnico incaricato
UMBERTO STEFANO EMANUELE NICOLINI
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 326.820,75