TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO 972/2019

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TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO

NUOVO RITO FALLIMENTARE

972/2019

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

Dott. Luca GIani

CURATORE:

Dott. Simone Allodi

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 02/02/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

UMBERTO STEFANO EMANUELE NICOLINI

CF:NCLMRT75A31F205K

con studio in MILANO (MI) VIA CAMPANIA, 33 telefono: 003902733573

fax: 00397490845 email: progettazione@sn-milano.com

PEC: nicolini.16048@oamilano.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 972/2019

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A laboratorio industriale a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 835,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Complesso produttivo/artigianale composto da più edifici oltre ad aree cortilizie e di ricovero.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di varie, vedi descrizione dettagliata.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 70 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita 3.666,84 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: A ovest alzaia del naviglio, a nord mappale 113, a est mapale 78, a sud mappali 8 e 69

L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile ristrutturato nel 1999.

B ufficio a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 105,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Unità ad uso ufficio su due piani - attualmente in disuso dopo utilizzo come abitazione - con ingresso autonomo dal cortile comune e scala interna di collegamento.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano t-1, ha un'altezza interna di 2,90/3,00.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 70 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 4,5 vani, rendita 929,62 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a nord e ovest sub 5, a est e sud cortile comune

C ufficio a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 200,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Unità ad uso ufficio su trepiani - attualmente in disuso - con ingresso autonomo dal giardino di pertinenzae scala interna di collegamento.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano t-1-s1, ha un'altezza interna di 4,10/3,60/2,40.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 113 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 9,5 vani, rendita 1.962,24 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: S1-T-1, intestato a ***

DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a nord, ovest ed est area scoperta di pertinenza, a sud foglio 70 sub 5

D terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 1.306,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Lotto di terreno incolto in forma di striscia ad L Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a ovest e sud Cavo Ospitale, a nord ed est Conca Cascinina

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Presenta una forma ad L, un'orografia piano, i seguenti sistemi irrigui: circondato da canali di irrigazione, le seguenti sistemazioni agrarie: incoltoIl terreno

E terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 4.219,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Lotto di terreno incolto.

Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 8 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Seminativo, superficie 3556, reddito agrario 22,96 €, reddito dominicale 29,38 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a ovest alzaia naviglio, a nord mapp 69 e 113, a est cavo ospitale, a sud altro mapp.

l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO

*** , derivante da Visura

Coerenze: a nord mapp. 113, a ovest e sud mapp. 8, a est cavo Ospitale

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

.

L'immobile è in stato di non utilizzo ma occupato dai beni del debitore. in particolare si evidenzia la presenza di una notevole quantità di materiale scenico per spetttacoli teatrali e di attrezzature/costumi oltre a documentazione cartacea ed alcune strumentazioni informatiche.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 6.666,40 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 435.761,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 326.820,75

Data della valutazione: 02/02/2021

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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 31/03/2013 a firma di Notaio Borri Roberto in Pavia ai nn. rep.

58925/24073 di repertorio, iscritta il 15/02/2013 a Pavia ai nn. gen. 2229 part. 309, a favore di ***

DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo.

Importo ipoteca: 5950000.

Importo capitale: 3400000.

Durata ipoteca: 10 anni

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

sentenza di fallimento, stipulata il 05/12/2019 a firma di Tribunale di Milano ai nn. rep. 972 di repertorio, trascritta il 11/06/2020 a Pavia ai nn. gen. 7438 part. 4773, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Sentenza dichiarativa di Fallimento tribunale II sez. civile Fallimentare di Milano

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Ulteriori avvertenze:

Gli immobili non sono parte di un condominio quindi non esistono spese condominiali da considerare

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Fusione di società per incorporazione (dal 20/06/2014), con atto stipulato il 20/06/2014 a firma di Notaio Borri Roberto in Pavia ai nn.

60381/25184 di repertorio, trascritto il 07/07/2014 a Pavia ai nn. gen. 9049 part. 6490.

Fusione delle società L.V. Spettacoli srl e So.Ge.Te. srl

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Conferimento in società (dal 29/10/1999 fino al 24/12/2003), con atto stipulato il 29/10/1999 a firma di Notaio Capasso inRoma ai nn. rep. 39935 di repertorio, trascritto il 29/11/1999 a Pavia ai nn. gen. 15640 part. 10656.

Rettificato in data 24/12/2003 da stesso notaio al rep. 58533 trascritto a Pavia il 2/3/2004 gen. 3804 part. 2260 e altre

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Conferimento in società (dal 24/12/2003 fino al 06/12/2004), con atto stipulato il 24/12/2003 a firma di Notaio Capasso in Roma ai nn. rep.

58535 di repertorio, trascritto il 02/03/2004 a Pavia ai nn. gen. 3805 part. 2261

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Scissione Parziale (dal 06/12/2004 fino al 01/12/2006), con atto stipulato il 06/12/2004 a firma di Notaio Carlo Marchetti in Rho ai nn. rep. 16 di repertorio, trascritto il 22/12/2004 a Pavia ai nn. gen. 25608 part. 15290

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Fusione di società per incorporazione (dal 06/12/2004 fino al 06/12/2004), con atto stipulato il 06/12/2004 a firma di Notaio MArchetti in Rho ai nn. rep. 15 di repertorio, trascritto il 22/12/2004 a Pavia ai nn. gen. 25607 part. 15289

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Scissione parziale (dal 01/12/2006 fino al 20/04/2007), con atto stipulato il 01/12/2006 a firma di Notaio Carlo Marchetti in RHO ai nn. rep. 2407 di repertorio, trascritto il 28/12/2006 a Pavia ai nn. gen. 30825 part. 17514

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 20/04/2007 fino al 28/12/2007), con atto stipulato il 20/04/2007 a firma di Notaio Capasso in Roma ai nn.

72394/26458 di repertorio, trascritto il 26/04/2007 a Pavia ai nn. gen. 9977 part. 5563

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 28/12/2007 fino al 17/04/2008), con atto stipulato il 28/12/2007 a firma di Notaio Capasso Vladimiro in Roma ai nn.

74587/27590 di repertorio, trascritto il 07/01/2008 a Pavia ai nn. part. 270 gen. 150.

Attenzione: questo passaggio di proprietà non risulta nelle visure catastali probabilmente perchè nell'atto sono ancora identificati gli immobili con i precedenti estremi catastali

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1//1, in forza di atto di compravendita (dal 17/04/2008 fino al 31/01/2013), con atto stipulato il 17/04/2008 a firma di Notaio Vladimiro Capasso in Roma ai nn.

75433/28005 di repertorio, trascritto il 22/04/2008 a Pavia ai nn. gen. 8854 part. 5117

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 31/01/2013 fino al 20/06/2014), con atto stipulato il 31/01/2013 a firma di Notaio Roberto Borri in Pavi ai nn.

58923/24071 di repertorio, trascritto il 15/02/2013 a Pavia ai nn. gen 2228 part. 1450

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Vincolo ambientale di tutela paesaggistica art. 142 DL 42/2004 Area di prima approssimazione rispetto alle linee elettriche.

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Pratica edilizia N. M00243, per lavori di Ampliamento, demolizione parziale, diversa distribuzione degli spazi interni, ristrutturazione e frazionamento, presentata il 19/01/1999 con il n. M00243.1/1999 di protocollo.

Trattasi dell'unica pratica edilizia insistente sugli immobili riscontrata attraverso atti di trasferimento.

al momento del deposito la ricerca della pratica, che rappresenta con tutta probabilità l'ultimo stato assentito degli immobili, era ancora in corso.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale nr 33 del 15/07/2013 e successiva variante con delibera CC nr 22 del 16/05/2017, l'immobile ricade in zona Tessuto delle attività miste, art. 26 NTA. Norme tecniche di attuazione ed indici: Rapporto di copertura: 60% massimo o esistente se superiore; b) Distanze minime tra fabbricati: m 10; m 7,50 per pareti non finestrate; sono ammesse costruzioni in aderenza, o a confine con l’assenso della proprietà confinante; c) Distanza minima degli edifici da confini m 5; sono ammesse costruzioni in aderenza, o confine con l’assenso della proprietà confinante; d) Per le nuove costruzioni si applicano le disposizioni previsto dal DM 1444/68; e) Altezza massima degli edifici: m 12; esistente, se superiore a m 12,00, nel caso di demolizione e ricostruzione o ampliamento; agli impianti tecnologici e volumi tecnici non si applicano limiti di altezza. f) In caso di interventi finalizzati al cambio di destinazione funzionale sarà necessario svolgere un’indagine ambientale preliminare sul sito da effettuarsi in contradditorio con gli Enti territorialmente competenti, al fine di accertare la

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presenza o meno di sostanze contaminanti con l’eventuale conseguente necessità di attivare l’iter tecnico amministrativo di bonifica previsto dal d.lgs. 152/2006 e (Parte IV Titolo V). g) La realizzazione dei soppalchi, di cui all’art. 2 co. 25, è sempre ammessa in relazione alle destinazioni d’uso non escluse. Le relative superifici non rilevano ai fini della verifica dei parametri edilizi. h) E’

ammessa la realizzazione di insediamenti aventi destinazione residenziale e turistico ricettiva con SLP fino ad un massimo di 0.1 mq/mq di superficie dell’area oggetto dell’intervento.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Non essendo in possesso della pratica edilizia del 1999 non è possibile stabilire la regolarità edilizia dell'immobile.

L'immobile risulta conforme.

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Il cambio di destinazione d'uso registrato al Catasto nel 2009 non è stato con tutta probabilità preceduto dalla necessaria comunicazione in Comune

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Riallinamento degli atti edilizi con la documentazione catastale tramite presentazione di comunicazione di cambio di destinazione d'uso.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l Pratica comunale per cambio di destinazione d'uso: €.1.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese.

Da verificare al momento della pratica l'eventuale necessità di corresponsione di standard urbanistici.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Questa situazione è riferita solamente a foglio 1 mapp. 113

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Questa situazione è riferita solamente a Foglio 1 mapp 70 sub. 7

CRITICITÀ: BASSA

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica per opere di edilizia libera e variazione catastale

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L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l Pratica CILA a sanatoria (comprensiva di sanzioni €1.000,00): €.2.200,00

l Pratica DOCFA per variazione planimetrica: €.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 10 giorni

Questa situazione è riferita solamente a Foglio 1 mapp. 70 sub 5

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN PAVIA VIA ALZAIA 1477, FRAZIONE CASSININO

LABORATORIO INDUSTRIALE

DI CUI AL PUNTO A

laboratorio industriale a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 835,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Complesso produttivo/artigianale composto da più edifici oltre ad aree cortilizie e di ricovero.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di varie, vedi descrizione dettagliata.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 70 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita 3.666,84 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Stato autorizzato

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Coerenze: A ovest alzaia del naviglio, a nord mappale 113, a est mapale 78, a sud mappali 8 e 69

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Pavia centro città, Milano a circa 30 km). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Certosa di Pavia a 5 km.

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Complesso di edifici a destinazione funzionale produttiva con carattere di laboratorio/officina ed uffici annessi. Il complesso è strettamente interconnesso con gli altri corpi della perizia, costituenti unico corpo di fabbrica con l'edificio principale. L'insieme si articola in:

- edificio industriale/laboratorio/magazzino nel corpo di fabbrica principale diviso in due ampi locali con altezza soffitto di oltre 8 metri ed ingresso e portone di ingresso per veicoli. L'edificio ha tra le ultime destinazioni d'uso la produzione e prova di scenografie per spettacoli teatrali; oltre a numerose oggetti di scena anche diverse strutture di produzione sono ancora presenti. il riscaldamento avviene attraverso macchine ad aria il cui funzionamento non è stato possibile verificare.

- edificio ad uso uffici al piano terra attualmente diviso funzionalmente in due unità in disuso ma utilizzate nel passato anche come abitazione. La planimetria catastale differisce per alcuni particolari

autobus distante 50m nella media

livello di piano: al di sopra della

media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: mediocre

impianti tecnici: scarso

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: scarso

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di suddivisione interna e lo stato dei locali è modesto, con numerosi oggetti tuttora giacenti. Il riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia a gas, i serramenti in legno di vecchia produzione le pavimentazioni in diverse tipologie di piastrelle. In generale tutte le finiture necessitano di opere di ripristino per obsolescenza, pur non sussistendo particolari criticità. Lo stato degli impianti è ignoto data l'impossibilità di provarne il funzionamento.

- tettoia a due falde di ricovero con struttura in traliccio metallico, rivestimenti parziali in pannellature di diverse tipologie e copertura in lastre di fibrocemento. La struttura metallica si presenta in buone condizioni con altezza variabile tra circa 5 metri lungo i lati maggiori e circa 6,2 in corrispondenza del colmo. Si ritiene che le pannelature laterali non facciano parte della struttura nel suo stato assentito.

Non si è in grado di deteminare eventuale presenza di fibre di amianto nelle lastre di copertura, alcune delle quali mancanti, che si presentano comunque in buono stato di conservazione ad un esame da terra.

- cortile con spazio di manovra per veicoli, pavimentato in autobloccanti per la parte tra gli edifici.

- la tettoia più piccola, indicata nella mappa catastale a sud del lotto, è in stato di abbandono; rimane solo la struttura metallica in condizioni di forte degrado.

Nell'insieme l'immobile, che nasce dalla trasformazione di una costruzione Enel, è di buona qualità, costruttiva, soprattutto per quanto riguarda l'edificio maggiore che presenta anche alcuni dettagli architettonici interessanti, pur risentendo della scarsa manutenzione degli anni più recenti.

Delle Componenti Edilizie:

cancello: realizzato in Metallo con apertura elettrica

al di sotto della media

infissi esterni: Varie realizzati in Legno e metallo al di sotto della media

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CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

Uffici 263,00 x 100 % = 263,00

Cortile 1.900,00 x 5 % = 95,00

Tettoia 125,00 x 30 % = 37,50

Laboratorio 440,00 x 100 % = 440,00

Totale: 2.728,00 835,50

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 30/06/2020

Fonte di informazione: Quotazioni Immobiliari Agenzia Descrizione: Capannoni industriali in normale stato di usco Superfici principali e secondarie: 1

Superfici accessorie:

Prezzo: 332,00 pari a 332,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 06/01/2021

Fonte di informazione: Portale vendite pubbliche - immobile non ancora aggiudicato Descrizione: Edificio con capannoni a laboratorio e uffici, antistante l'oggetto della perizia Superfici principali e secondarie: 5200

Prezzo: 158.000,00 pari a 30,38 Euro/mq Valore Ctu: 620.000,00 pari a: 119,23 Euro/mq Prezzo Base d'Asta: 158.000,00 pari a: 30,38 Euro/mq Distanza: 150.00 m

Numero Tentativi: 4

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: Agenzia Essedi Descrizione: Capannone industriale Indirizzo: Strada Comunale Certosa di Pavia Superfici principali e secondarie: 555 Superfici accessorie: 78

Prezzo richiesto: 360.000,00 pari a 568,72 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

Prezzo: 324.000,00 pari a 511,85 Euro/mq

SVILUPPO VALUTAZIONE:

La valutazione è svolta tenendo conto della particolarità dell'immobile, per la sua tipologia e collocazione geografica, oltre che - per quanto possibile - della estrema incertezza dettata dalle condizioni di mercato influenzate dalla pandemia da covid-19 in corso. Questo ultimo fattore incide in

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maniera particolare su questa tipologia di immobili, rendendo estremamente arduo attribuire il valore reale del bene. Gli osservatori del mercato gungono in alcuni casi ad azzardare che, data la paralisi delle transazioni e l'elevata incertezza sugli immobili non residenziali e fuori dai centri abitati, in questa fase il valore reale non sia attribuibile. Cionostante si è proceduto attraverso una analisi per similitudine - dei pochissimi beni in zone differenti ma confrontabili poichè in un raggio al alcuni chilometri il mercato non offre in vedita complessi di pari genere - alla attribuzione di un valore realistico in una fase di mercato non alterata dalla pandemia.

Analizzando il contesto si è potuto rilevare come un immobile posto nelle vicinanze, anch'esso composto da capannoni industriali a parti ad ufficio ma di dimensioni molto più rilevanti e qualità architettonica ben più scarsa, sia stato posto in asta da lungo tempo arrivando ormai al quarto esperimento con quotazioni di partenza decisamente risibili ad indicare la scarsa appetibilità della zona e di questa tipologia di immobile.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

UFFICIO

DI CUI AL PUNTO B

ufficio a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 105,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Unità ad uso ufficio su due piani - attualmente in disuso dopo utilizzo come abitazione - con ingresso autonomo dal cortile comune e scala interna di collegamento.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano t-1, ha un'altezza interna di 2,90/3,00.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 70 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 4,5 vani, rendita 929,62 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a nord e ovest sub 5, a est e sud cortile comune

Valore superficie principale: 835,50 x 430,00 = 359.265,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 359.265,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 359.265,00

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COLLEGAMENTI

Unità immobiliare a destinazione ufficio ma utilizzata in tempi recenti come abitazione (peraltro probabile uso tuttora assentito da pratiche comunali e non catastali, vedi apposita sezione).

l'immobile ha ingresso diretto dal cortile comune e si sviluppa con un locale ufficio, due servizi igienici incompleti, una stanza di ingresso e un ripostiglio sottoscala al piano terreno e due locali al piano primo. Lo stato di conservazione è modesto come il livello delle finiture ma senza particolari criticità, necessitand quindi di un ripristino di impianti e finiture. L'acqua calda sanitaria è fornita da boiler elettrico mentre non si è riscontrata presenza di impianto di riscaldamento.

media

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: scarso

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CONSISTENZA:

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 30/06/2020 Fonte di informazione: Quotazioni immobiliari

Descrizione: Uffici in normale stato di manutenzione, prezzo medio Indirizzo: zona Policlinico Pavia (più centrale, stessa direttrice) Superfici principali e secondarie: 1

Prezzo: 1.030,00 pari a 1.030,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Uffici e locali accessori pt 58,00 x 100 % = 58,00

Uffici e locali accessori P1 47,00 x 100 % = 47,00

Totale: 105,00 105,00

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Fonte di informazione: Agenzia IS Group Descrizione: Ufficio a Giussago

Indirizzo: giussago

Superfici principali e secondarie: 43 Superfici accessorie:

Prezzo richiesto: 45.000,00 pari a 1.046,51 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

COMPARATIVO 3

Numero Tentativi: 4

COMPARATIVO 4

Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 14/01/2021 Fonte di informazione: Agenzia

Descrizione: Ufficio ristrutturato in zona centrale Certosa di Pavia Indirizzo: Vicinanze stazione

La valutazione è svolta tenendo conto della particolarità dell'immobile, per la sua tipologia e collocazione geografica, oltre che - per quanto possibile - della estrema incertezza dettata dalle condizioni di mercato influenzate dalla pandemia da covid-19 in corso. Questo ultimo fattore incide in maniera particolare su questa tipologia di immobili, rendendo estremamente arduo attribuire il valore reale del bene. Gli osservatori del mercato gungono in alcuni casi ad azzardare che, data la paralisi delle transazioni e l'elevata incertezza sugli immobili non residenziali e fuori dai centri abitati, in questa fase il valore reale non sia attribuibile. Cionostante si è proceduto attraverso una analisi per similitudine - dei pochissimi beni in zone differenti ma confrontabili poichè in un raggio al alcuni chilometri il mercato non offre in vedita complessi di pari genere - alla attribuzione di un valore realistico in una fase di mercato non alterata dalla pandemia.

(18)

UFFICIO

DI CUI AL PUNTO C

ufficio a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 200,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Unità ad uso ufficio su trepiani - attualmente in disuso - con ingresso autonomo dal giardino di pertinenzae scala interna di collegamento.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano t-1-s1, ha un'altezza interna di 4,10/3,60/2,40.Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 113 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 9,5 vani, rendita 1.962,24 Euro, indirizzo catastale: Via Alzaia 1477, piano: S1-T-1, intestato a ***

DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a nord, ovest ed est area scoperta di pertinenza, a sud foglio 70 sub 5

COLLEGAMENTI

(19)

Unità immobiliare a destinazione ufficio in disuso. L'immobile ha ingresso diretto dal giardino di pertinenza, con cancello sulla via pubblica e tramite un passaggio verso gli altri immobili del complesso; si sviluppa in tre locali ufficio, servizio igienico e ripostiglio al piano terreno, quattro locali ufficio e servizio igienico al primo piano e due locali cantina oltre vani tecnici al primo piano interrato. Non è stato possibile accedere per il sopralluogo al piano interrato a causa di una massiccia infestazione di ragni

Lo stato di conservazione è mediocre, segnato soprattutto dall'inutilizzo, così come il livello delle finiture ma senza particolari criticità, necessitando quindi di un ripristino di impianti e finiture.L'impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda è termoautonomo con caldaia a gas.

Esternamente l'edificio mostra una facciata con decorazione a finto bugnato ed una tettoia di ingresso davanti al portoncino.

media

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: scarso

(20)

CONSISTENZA:

Uffici piano Terra 98,00 x 100 % = 98,00

(21)

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 30/06/2020 Fonte di informazione: Quotazioni immobiliari

Descrizione: Uffici in normale stato di manutenzione, prezzo medio Indirizzo: zona Policlinico Pavia (più centrale, stessa direttrice) Superfici principali e secondarie: 1

Prezzo: 1.030,00 pari a 1.030,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Uffici primo piano 98,00 x 100 % = 98,00

Cantina piano s1 98,00 x 5 % = 4,90

Totale: 294,00 200,90

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Fonte di informazione: Agenzia IS Group Descrizione: Ufficio a Giussago

Indirizzo: giussago

Prezzo richiesto: 45.000,00 pari a 1.046,51 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

COMPARATIVO 3

Numero Tentativi: 4

COMPARATIVO 4

Numero Tentativi: 4

COMPARATIVO 5

Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 14/01/2021 Fonte di informazione: Agenzia

Descrizione: Ufficio ristrutturato in zona centrale Certosa di Pavia Indirizzo: Vicinanze stazione

(23)

La valutazione è svolta tenendo conto della particolarità dell'immobile, per la sua tipologia e collocazione geografica, oltre che - per quanto possibile - della estrema incertezza dettata dalle condizioni di mercato influenzate dalla pandemia da covid-19 in corso. Questo ultimo fattore incide in maniera particolare su questa tipologia di immobili, rendendo estremamente arduo attribuire il valore reale del bene. Gli osservatori del mercato gungono in alcuni casi ad azzardare che, data la paralisi delle transazioni e l'elevata incertezza sugli immobili non residenziali e fuori dai centri abitati, in questa fase il valore reale non sia attribuibile. Cionostante si è proceduto attraverso una analisi per similitudine - dei pochissimi beni in zone differenti ma confrontabili poichè in un raggio al alcuni chilometri il mercato non offre in vedita complessi di pari genere - alla attribuzione di un valore realistico in una fase di mercato non alterata dalla pandemia.

TERRENO AGRICOLO

DI CUI AL PUNTO D

terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 1.306,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Lotto di terreno incolto in forma di striscia ad L Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a ovest e sud Cavo Ospitale, a nord ed est Conca Cascinina

COLLEGAMENTI

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Lotto di terreno incolto ed al momento del sopralluogo inaccessibile

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare

Fonte di informazione: Prestige Immobiliare

Descrizione: Lotto di terreno edificabile con indice edificabilità 0,4 Indirizzo: Quartiere Cà della Terra

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: La madonnina srl

Descrizione: Lotto di terreno edificabile residenziale Indirizzo: zona Madonnina

livello di piano: ottimo

panoramicità: molto scarso

Terreno 1.306,00 x 100 % = 1.306,00

Totale: 1.306,00 1.306,00

(25)

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: IntermediaRE Descrizione: Trrendo edificabile residenziale Indirizzo: Via Orefici, Certosa di Pavia Superfici principali e secondarie: 25000 Superfici accessorie:

La zona in cui insiste il lotto di terreno ricade in ambito art. 26 delle NTA del Piano di Governo del Territorio vigente relativa al tessuto delle attività miste. Ciò indica la possibilità di rendere edificabili i terreni compresi in tale ambito. Tuttavia, la forma e disposizione del lotto in questione, unitamente alla ridotta appetibilità della zona, non consente di ipotizzare un valore di mercato pari a quello di terreni pienamente edificabili.

TERRENO AGRICOLO

DI CUI AL PUNTO E

terreno agricolo a PAVIA Via Alzaia 1477, frazione Cassinino, della superficie commerciale di 4.219,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Lotto di terreno incolto.

Identificazione catastale:

l foglio 1 particella 8 (catasto terreni), sezione urbana g, partita 35, qualita/classe Seminativo, superficie 3556, reddito agrario 22,96 €, reddito dominicale 29,38 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Visura

Coerenze: a ovest alzaia naviglio, a nord mapp 69 e 113, a est cavo ospitale, a sud altro mapp.

l foglio 1 particella 69 (catasto terreni), sezione urbana g, qualita/classe Pascolo, superficie 663, reddito agrario 0,27 €, reddito dominicale 0,41 €, intestato a *** DATO OSCURATO

Valore superficie principale: 1.306,00 x 8,00 = 10.448,00

(26)

*** , derivante da Visura

Coerenze: a nord mapp. 113, a ovest e sud mapp. 8, a est cavo Ospitale

COLLEGAMENTI

Lotto di terreno incolto ed al momento del sopralluogo inaccessibile, a forma di rettangolo costituito daimappali 8 e 69 del foglio 1

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

livello di piano: ottimo

panoramicità: molto scarso

Terreno 3.556,00 x 100 % = 3.556,00

Terreno mapp. 69 663,00 x 100 % = 663,00

Totale: 4.219,00 4.219,00

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare

Fonte di informazione: Prestige Immobiliare

Descrizione: Lotto di terreno edificabile con indice edificabilità 0,4 Indirizzo: Quartiere Cà della Terra

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/01/2021 Fonte di informazione: La madonnina srl

Descrizione: Lotto di terreno edificabile residenziale Indirizzo: zona Madonnina

COMPARATIVO 3

(28)

Fonte di informazione: IntermediaRE Descrizione: Trrendo edificabile residenziale Indirizzo: Via Orefici, Certosa di Pavia Superfici principali e secondarie: 25000 Superfici accessorie:

La zona in cui insiste il lotto di terreno ricade in ambito art. 26 delle NTA del Piano di Governo del Territorio vigente relativa al tessuto delle attività miste. Ciò indica la possibilità di rendere edificabili i terreni compresi in tale ambito. Il tutto tramite piano attuativo, se congiuntamente al terreno al mappale 69 e previa verifica con gli uffici tecnici. Data l'incertezza della situazione, la scarsa appetibilità e la collocazione del contesto, oltre alla tipologia di insediamento realizzabile, si ritiene congrua una valutazione inferiore rispetto ad altri terreni edificabili di tipo residenziale ed in zone più valide per il mercato.

DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima è stata redatta secondo criteri di valutazioni per comparazione diretta di immobili disponibili alla vendita nell'intorno con caratteristiche e tipologia affini. Si è considerato uno scarto di circa il 15% per il valore a fine trattativa e le peculiarità dell'immobile oggetto di perizia.

La particolare congiuntura del mercato, caratterizzata da stasi ed immobilismo, penalizza in maniera particolare gli immobili a destinazione non residenziale e in zone non centrali. Questo rende l'immobile oggetto della perizia molto difficilmente collocabile sul mercato. Il tema dell'appetibilità è quindi considerato nella valutazione pur cercando di non penalizzare oltremisura il bene. La vendita ad un prezzo significativo potrebbe però richiedere tempistiche elevate.

Anche l'edificabilità residua dei terreni è valutata in maniera prudenziale richiedendo approfondimenti progettuali.

Si è considerata anche l'incertezza relativa ad alcuni fattori quali ad esempio la possibile presenza di amianto nella copertura della tettoia.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pavia, ufficio del registro di Pavia, conservatoria dei registri immobiliari di Pavia, ufficio tecnico di Pavia, agenzie: Pavia e dintorni, ed inoltre: Tecnici (geometri, architetti, periti) della zona di Pavia

Valore superficie principale: 4.219,00 x 15,00 = 63.285,00

descrizione importo

0,00

(29)

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A laboratorio

industriale 835,50 0,00 359.265,00 359.265,00

B ufficio 105,00 0,00 52.500,00 52.500,00

C ufficio 200,90 0,00 100.450,00 100.450,00

D terreno

agricolo 1.306,00 0,00 10.448,00 10.448,00

E terreno

agricolo 4.219,00 0,00 63.285,00 63.285,00

585.948,00 € 585.948,00 €

descrizione importo

Riduzione globale per la congiuntura di mercato legata alla pandemia, con particolare riguardo per la tipologia del bene

-25% -146.487,00

146.487,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 3.700,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 435.761,00

Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 108.940,25

(30)

data 02/02/2021

il tecnico incaricato

UMBERTO STEFANO EMANUELE NICOLINI

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 326.820,75