Parigi intra-muros
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fab-lab
Il parco immobiliare destinato alle attività produttive risulta, dunque, obsoleto per forme e principi insediativi e gli investimenti, sia pubblici che privati, destina-ti alla sua rinnovazione sono minimi, soprattutto entro i confini della Métropole;
la progressiva terziarizzazione dell’economia ha fortemente influenzato anche la produzione immobiliare. Si preferisce, infatti, investire su locali per il terzia-rio, in virtù dei canoni di affitto più elevati, compresi in un range tra 300/400
€/m2, rispetto a quelli delle attività produttive, 120/200 €/m2 5. Per esempio, prendendo in esame il periodo 2008-2016, la costruzione ex-novo di locali a destinazione manifatturiera in tutta la regione d’Île-de-France ha costituito, con i suoi 393 000 m2, appena il 1.6 % del totale dell’immobiliare non residenziale costruito nello stesso arco temporale6.
Da un punto di vista morfologico, attenendosi alla tesi di Bruyelle e Dezert7, gli spazi di produzione s’innestano nel tessuto denso parigino secondo quattro principi insediativi:
» concentrazione lineare; gli spazi di produzione si organizzano lungo assi stradali principali che garantiscono rapidi scambi e visibilità; è il caso dell’allineamento di ateliers lungo la rue de la Villette, nel nord parigino;
» concentrazione intra-urbana; si tratta solitamente di box-factories o di Hôtels industriels che, seppur immersi nel tessuto denso, conservano una certa autonomia; è il caso della Plaine Saint-Denis, con i suoi capannoni industriali;
» quartiere misto; gli spazi di produzione (di piccola taglia) sono inglobati nel tessuto ad uso misto; un esempio è il Faubourg Saint-Antoine, nell’XI arron-dissement, i cui piani terra sono occupati da ateliers.
» isolato; benché più raro, soprattutto a Parigi intra-muros, è il caso in cui gli spazi di produzione non interagiscono con il tessuto urbano, trovandosi in aree scarsamente utilizzate.
5 Trautmann F., Rahmouni F., “Activités «productives» en ville: une espèce en voie de régulation?
Pour trois niveaux d’intervention publique”, in Revue Sur-Mesure, n. 4, 2019.
6 Observatoire Régional du foncier en Île-de-France, Quelle place pour les activités économiq-ues dans les politiqéconomiq-ues foncières et les projets d’aménagement?, Maggio 2018.
7 Bruyelle P., Dezert B., “Les relations entre la ville et l’industrie: formes anciennes et formes nou-velles”, in Hommes et Terres du Nord, n. 1, 1983, pp. 7-12.
isolato concentrazione lineare
quartiere misto
concentrazione intra-urbana
isolato concentrazione lineare
rue de la Villette, Paris XIX Plaine Saint-Denisarea peri-urbana della Métropole
faubourg Saint-Antoine, Paris XI
quartiere misto
concentrazione intra-urbana
[48°52’32.3”N 2°23’14.7”E]
si tratta di ateliers al piano terra di edifici misti non disponendo di aree di ca-rico/scarico, il marciapiede e la strada diventano spazi di logistica
gli ingressi agli ateliers e all’e-dificio sono se-parati
concentrazione lineare
[48°54’08.0”N 2°24’03.4”E]
inglobato in tes-suto stratificatosi tramite operazio-ni di trasforma-zione ordinaria organizzazione orizzontale del costruito, con una percentua-di occupazione compresa tra 40/75% della parcella
corte di servizio per operazioni di logistica (carico/
scarico)
il rapporto in-t e r n o / e s in-t e r n o è definito da dispositivi (rin-ghiere, cancelli) che garantiscono u n’ a u t o n o m i a funzionale
concentrazione intra-urbana
[48°51’01.7”N 2°22’50.3”E]
si tratta di ate-liers cœur d’îlot, che non hanno affaccio diretto su strada
dispongono di una corte interna che può essere usata come area di carico/scarico
gli ingressi agli ateliers e all’edi-ficio sono coinci-denti
quartiere misto
[48°57’28.7”N 2°22’09.4”E]
il rapporto in-t e r n o / e s in-t e r n o è definito da dispositivi (rin-ghiere, cancelli) che garantiscono u n’ a u t o n o m i a funzionale il modello isola-to si trova lungo assi stradali prin-cipali che garan-tiscono il transito dei mezzi pesanti
si tratta di Zo-nes d’Activités É c o n o m i q u e s (ZAE), destinate a box-factories o capannoni logi-stici
dispone di una grande superficie destinata alla lo-gistica
isolato
Riferendosi ora alle tipologie, le attività produttive s’insediano, nel tessuto den-so della Métropole parigina, in tre tipi di locali: atelier-boutique, Hôtel indu-striel e, solo raramente, in box-factory8. Gli ateliers e le box-factories organizza-no il processo produttivo in piaorganizza-no, con
un maggior consumo di suolo, a differenza degli Hôtels industriels in cui può essere organizzato in verticale. La box-factory, operando un arretramento volu-metrico rispetto al filo strada al fine di creare una corte ad uso logistico, perde il rapporto con il pubblico. L’atelier-boutique, invece, garantisce tale rapporto restando a filo strada o, più raramente, in cœur d’îlot (letteralmente all’inter-no del lotto), aprendosi sullo spazio pubblico con grandi aperture espositive;
tuttavia, come testimoniato anche dall’ultimo studio dell’APUR9, tale tipologia risulta manchevole in logistica, non disponendo di aree di carico/scarico e ma-gazzini interni sufficientemente ampi per far fronte alle esigenze di stoccaggio.
Infine, l’Hôtel Industriel: esso costituisce un ibrido tra le due forme preceden-temente descritte. Riesce a mantenere un rapporto con il tessuto circostante tramite delle aperture al pian terreno e, al contempo, dispone di un importante sistema logistico, che si organizza in verticale e in orizzontale e che garantisce la distribuzione di flussi di natura diversa (merci e persone) e di direzione diver-sa (in entrata e in uscita).
Si tratta di un’offerta immobiliare limitata per quantità e forma, di “seconda mano” e per questo non strettamente compatibile con i nuovi processi produtti-vi e le esigenze di “produtti-visibilità” ed apertura al pubblico, spesso segnata da incom-benti vincoli di carattere distributivo, tecnico e geografico che ne comprometto-no la fruizione: nel caso degli ateliers, nel 21% della casistica10, si tratta di locali
8 Observatoire Régional du foncier en Île-de-France, Quelle place pour les activités économiq-ues dans les politiqéconomiq-ues foncières et les projets d’aménagement?, Maggio 2018.
9 APUR, Fabriquer à Paris. Lieux, emplois, perspectives, Gennaio 2020.
10 IAU-IdF, Les lieux de l’industrie en Île-de-France: une industrie sous contrainte mais attachée à