Localizzazione Lotto Immobiliare Zona: Italia Nord Ovest
Regione: Lombardia Provincia: Milano
Dati del Comune Comune: Milano Cap:20100
Indirizzo principale: VIA CARLO VALVASSORI PERONI,81 Posizione geografica: Pianura
Fascia Demografica: superiore a 250000 Pericolosità sismica: Molto Bassa
Num. Famiglie ultimo censimento: 694.222 Num. Abitazioni ultimo censimento: 633.145 Reddito medio€: 20.922,00
Viabilita': Autostrada Presente, Strade Extraurbane principali Trasporti: Aeroporto piu' vicino Entro 15 km
Stazione ferroviaria Platinum (Stazioni grandi, ad elevata frequentazione, con alta media di treni, con servizi a lunga percorrenza e alta velocita')
Mezzi pubblici: Presente Autobus extraurbano Servizi Sanitari: Ospedale con pronto soccorso Farmacie: Presenti
Scuole: Scuole di ogni ordine e grado fino alle superiori Strutture ricreative: Presenti
Dati Microzona
In particolare l'immobile oggetto di valutazione è sito nella Microzona:
D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA Tipo Zona Tessuti urbani consolidati
Localizzazione periferica Contesto Residenziale
Destinazione d'uso prevalente Residenziale Tipologia prevalente Palazzi ad alta densita' Intensita' traffico Alta
Elementi inquinamento , Strade Strade extraurbane assenti
Descrizione circondario Edificio Mezzi pubblici: Autobus, Tram/filobus e Metropolitana Uffici Pubblici: Assenti
Ospedale: Assente Farmacie: Presenti Scuole: Assenti
Negozi: Presenti Ristoranti: Presenti
Descrizione Edificio
(Condominio residenziale): Gli Immobili oggetto di perizia sono parte di un edificio condominiale elevato cinque piani fuori terra e due interrati.
Complessivamente composto da 38 appartamenti, 44 garage ed undici posti auto scoperti.
Dati dell'edificio Caratteristiche esterne dell'edificio
Tipo: Condominio Facciate: Tinteggiato
Periodo di costruzione: 1971 Conservaz. Facciate: Buono
Anno ristrutturazione: 2004 Strutture Portanti: Misto Cemento armato e muratura
Piani fuori terra: 5 Conservazione Strutture: Discreto
Piani entro terra: 2 Ingresso: Normale con portone di Metallo
N° Appartamenti: 38 Tipo Falde Copertura: Piane
Classe energetica edificio: Non disponibile Materiale struttura Copertura: Solaio in LateroCemento
Ascensore: Presente Manto Copertura:
Parcheggi condominiali: Assenti Conservazione Copertura: Normale
Aree verdi condominiali: Presenti
Edificio Antisismico: ND
Materiali tossici nella struttura: NO
Servizi Condominiali Pertinenze condominiali
Assenti Assenti
Descrizione Unita' immobiliare e sua composizione
Immobile: Appartamento posto al quarto piano composto da ingresso, soggiorno con accesso al terrazzo, cucina, disimpegno zona notte dal quale si accede a due bagni e a due camere da letto una con accesso a terrazzino esclusivo e l'altra con accesso a terrazzo comune con il soggiorno. Completa la proprietà box auto al piano secondo interrato
Prog. Piano Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni Infissi esterni Pareti Manutenzione Impianto elettrico
1.1 4 Ingresso Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale
1.2 4 Soggiorno Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale
1.3 3 Bagno Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia Normale
1.4 4 Bagno di servizio Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia Normale
1.5 4 Camera Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale
1.6 4 Camera Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale
Accessori annessi
Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Manutenzione
1.7 04 13.13 Terrazzo comunicante entro 25 mq Gres porcellanato
1.8 04 19.88 Terrazzo comunicante entro 25 mq Gres porcellanato
Pertinenze
Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni Infissi esterni Pareti Manutenzione
1.9 S2 2.87 Cantina non comunicante Cemento Ferro Assente Tinteggiati Normale
2.3 S2 16.87 Box auto Cemento Assente Metallo Grezzi
Impianti
Nome Descrizione Conformità Livello
Manut.
Vetustà Anni
Idrico Presente collegato a rete pubblica
Alimentazione
riscaldamento Presente Presente Gas metano
Riscaldamento Presente Autonomo con Termosifoni, Caldaia
posizionata Locale caldaia Non
rilevabile Non
descrivibile 15 Condizionamento Presente Autonomo in piu' stanze, alimentazione
elettrica Normale
Elettrico Presente Sottotraccia Si' Normale 15
Citofonico Presente videocitofono
Antincendio Assente
Tv Presente in tutte
le stanze
Telefonico Presente in tutte
le stanze
Caratteristiche qualitative immobile Valori
Tipologia edilizia Appartamento
Stato manutenzione immobile: Buono
Stato manutenzione edificio Buono
Taglio Medio ( > 70 mq e < =120 mq )
Classe energ. Immobile Non disponibile
SEZIONE 4 DATI CATASTALI
Catasto Fabbricati - Comune di MILANO
Prog. Sezione Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Descrizione Superficie
Rendita catastale
€
Piano
1 278 785 34 A/2 - APPARTAMENTO DI
TIPO CIVILE 06 Vani 5.5 1.335,04 S1-4
2 278 785 72 C/6 - AUTORIMESSA O
RIMESSA 6 Mq 15 126,27 S2
Intestazione catastale alla data del sopralluogo
IMMOBILIARE ESTRELLA S.R.L. sede MILANO P.iva 03728970967 Quota: Intera - Proprieta'
***Per maggiori dettagli su quote e diritti consultare le visure catastali allegate
Confini
Appartamento: In circondario Scala e corridoio condominiale sub 1; altra unità abitativa sub 33; distacco su area; altra unità abitativa sub 35. Salvo se altri
Fonte: Planimetria di dimostrazione dei subalterni
Cantina: In circondario corridoio comune sub 1; altra unità sub 33; interrato; altra unità sub 35. Salvo se altri.
Fonte: Planimetria di dimostrazione dei subalterni
Box: In circondario corridoio condominiale sub 1; altra unità sub 71 interrato; altra unità
sub 73. Salvo se altri Fonte: Planimetria di dimostrazione
dei subalterni
Accessibilita' al bene:Accesso pedonale e carraio condominiali da strada pubblica.
Superficie rilevata da: Planimetria catastale rilevata dal tecnico Tipo Superficie: Superficie esterna Lorda (SEL)
Consistenze Immobile
Prog. Tipologia Consistenza
mq Coefficiente di ragguaglio % Superficie commerciale (SCV) mq
1 Appartamento 90.16 100 90.16
1 Terrazzo comunicante entro 25 mq 13.13 30 3.94
1 Terrazzo comunicante entro 25 mq 19.88 30 5.96
1 Cantina non comunicante 2.87 25 0.72
2 Box 16.87 50 8.44
Totale 109.22
Definizione
Superficie Esterna Lorda (SEL) : Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra, includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori.Non sono inclusi i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc.
Superficie Convenzionale Vendibile, (SCV) : Superficie, basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera: a)la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura b)le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c)le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,soffitte-sottotetto, box, ecc.)
Atti di provenienza
Prog. Data Atto Repertorio/Generale Fascicolo/Particolare Notaio Tipo Atto Fonte
1.1 09/05/2012 20412 9371 Mariconda
Ezilda Compravendita Copia Fotostatica Nota di Trascrizione
SEZIONE 5 URBANISTICA
Presenza Elementi di pregiudizio
Prog. Descrizione Elementi di pregiudizio
1) Appartamento
NO
In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Non si ravvisano elementi di pregiudizio
2) Box
NO
In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Nulla osta alla libera circolazione del bene e alla sua ipotecabilità
Prog. Descrizione Conformità
1) Appartamento Si', conforme Si', conforme Si', conforme
2) Box Si', conforme Si', conforme Si', conforme
Verifica conformità
N.4.3.1.5 Si tratta di un accertamento finalizzato alla verifica della conformità tra lo stato dei luoghi (il costruito) e lo stato autorizzato. Oltre a ciò il perito verifica che l’immobile sia correttamente ubicato nell’area oggetto di ipoteca.
R.4.2.6 Audit documentale L’attività finalizzata a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi.
R.4.3.1 Il perito deve procedere alla verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile offerto in garanzia secondo le vigenti leggi. La verifica deve essere motivata con espresso riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità; in ipotesi negativa il perito illustra le motivazioni.
R.4.3.2 Presenza di irregolarità Nell’ipotesi in cui il perito rilevi la presenza di opere eseguite in difformità o senza i prescritti titoli abilitativi, deve evidenziare tali circostanze fornendo un’opportuna motivazione ed esprimendo un parere sulla commerciabilità, tenuto conto che la normativa vigente prevede che, al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione e licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti. In tali ipotesi il perito deve valutare l’ammontare dei costi per la rimessa in pristino e/o per l’eventuale sanatoria edilizia e/o il minor valore.
Documenti edilizi
Immobile ultimato in data anteriore al 1 Settembre 1967: NO Anno di costruzione 1971 Anno di ristrutturazione: 2004
Descrizione documento Descrizione Opere Fonte
Licenza edilizia Num: 715 n° 178589/3423/70 del 29/04/1971 documento
Agibilita' Num: 156198/13896/1975 del 23/02/1976 Altro
Licenza edilizia Num: 196165/23669/EP. 75 del 23/11/1976 documento
DIA Num: PG 746061/2003 del 05/11/2003 documento
DIA in variante Num: PG 728863/2004 del 08/07/2004 documento
DIA in variante Num: PG 296509/2005 del 25/03/2005 documento
DIA in variante Num: PG 293389/2006 del 24/03/2006 documento
DIA in variante Num: PG 526847/20096 del 30/05/2006 documento
DIA Num: PG 11844421/2006 del 20/12/2006 documento
Fine lavori Num: PG 1184517/2006 del 20/12/2006 documento
DIA Num: PG 217671/2010 del 17/03/2010 Altro
SEZIONE 6 VINCOLI e SERVITU'
Servitu': Non rilevabili da Atto di Provenienza
Vincoli esistenti:
Gravami: presenti e specificati nel rapporto, data di aggiornamento della Conservatoria
Situazione Ipotecaria
mm gg) Creditore Descrizione
1 I volontaria ]]> 10542/2438 14.475.000,00 N.D. aa 15 Cassa di Risparmio di
Parma e Piacenza
Si accolla mappale 785 sub 34 lotto 33 per la originaria quota di€ 308.000,00 e mappale 785 sub 64 lotto 55 per la originaria quota di€ 32.000,00.
SEZIONE 7 UTILIZZO degli IMMOBILI
Stato occupazione dell'unità: Locata a terzi
SEZIONE 8 CORREDO FOTOGRAFICO
Fotografie sopralluogo immobile valutato
Soggiorno: Camera:
Bagno: Bagno di servizio:
Camera singola: Angolo cottura:
Box:
SEZIONE 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Premessa
A seguito di vostro incarico abbiamo effettuato la valutazione con sopralluogo relativa agli immobili in oggetto. E' stato quindi definito il valore di mercato degli immobili al 02/12/2019, individuati nell'oggetto della presente.
La valutazione di ogni singolo cespite è stata eseguita in base alle indicazioni forniteci dalla committenza riguardo a:
- perimetro da valutare - situazione locativa
La presente valutazione è stata eseguita applicando gli standard internazionali(IVS, EVS, RICS) e nazionali( UNI11558,Linea Guda ABI) riconosciuti.
Quesito di stima: Il perito determini il più probabile valore di mercato degli immobili indicati nell'incarico ricevuto.
Limiti della presente Relazione Estimativa: Non si sono effettuate verifiche strutturali, verifiche inquinamento dei suoli e ricerca della presenza di materiali inquinanti e tossici nelle strutture. Non si sono verificate l'esistenza di liti pendenti aventi per oggetto gli immobili in valutazione. La ricerca della documentazione edilizia ha riguardato le sole pratiche riguardanti gli immobili oggetto di valutazione.
Assunzioni:
La valutazione degli immobili è stata eseguita, con metodo comparativo pluriparametrico MCA Market Comparison Approach.
Asserzioni preliminari:: Il tecnico incaricato dichiara di non avere impedimenti all'accettazione
Modalita' del sopralluogo:: Si è eseguito il sopralluogo in data 02/12/2019 ed ha riguardato tutti i beni posti in Milano via Valvassori Peroni 81.
Accertamenti: Ricerca presso l' Agenzia delle Entrate Servizi catastali e di pubblicità immobiliare di Milano 1, per la verifica della proprietà e della regolarità delle trascrizioni e l'esistenza di gravami. Si è proceduto ad effettuare una stampa storica catastale dei beni. Si è eseguito accesso presso gli uffici del comune di Milano per valutare la regolarità edilizia dei beni oggetto dell'incarico. Si è effettuato sopralluogo delle proprietà nel corso dei quali si sono eseguiti alcuni rilievi metrici, la verifica dei luoghi con quanto riportato nelle planimetrie catastali e si è proceduto a rilevare fotograficamente i luoghi ed il loro stato manutentivo.
SEZIONE 10 TERMINI di COMPARAZIONE
Valutazione dell'immobile
Segmento di mercato: Usato Destinazione d'uso: Appartamento Tipologia edilizia: Appartamento Tipo proprietà: Prima Casa
Fase ciclo immobiliare: RECUPERO
Forma mercato: CONCORRENZA MONOPOLISTICA Livello degli scambi: MEDIO
Grado competizione mercato: ALTO
Domanda commerciale di immobili nella zona: DISCRETA Soggetti acquirenti: PRIVATI Offerta commerciale di immobili nella zona: SUFFICIENTE Soggetti venditori: PRIVATI Tipo di contratto: COMPRAVENDITA
Stima tempi di realizzo: da 4 a 8 mesi
Dati relativi ai Comparabili utilizzati
Parametri Comparabile 1 Comparabile 2 Comparabile 3
Comune MILANO MILANO MILANO
MicroZona D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA
D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA
D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA
Descrizione
Appartamento ad uso abitazione posto al quarto piano, composto da soggiorno/cucina, camera,
disimpegno, servizio e due terrazzi, con pertinenziali vano cantina al piano primo interrato e vano autorimessa al piano secondo interrato.
Appartamento a uso abitazione, posto al piano terzo, composto da ingresso, soggiorno, disimpegno, cucina, due camere di cui una con cabina armadio, due servizi e due terrazzi, unitamente a
pertinenziale vano di cantina posto al piano primo interrato.
Nella storica via Andre-Marie Ampe're, appartamento di 69 mq, Composto da ingresso che suddivide alla sinistra il soggiorno e la camera da letto, proseguendo infondo al corridoio un ripostiglio ed infine sulla destra ritroviamo il bagno e la cucina.
Tipologia
commerciale Residenziale: Appartamento civile Residenziale: Appartamento civile Residenziale: Appartamento di tipo economico
Valore € 275.000,00 445.000,00 265.000,00
Data 26/11/2021 26/11/2021 12/07/2021
Fonte
Agenzia delle entrate -Conservatoria RR.II.
Rif.: TR RG 75008 RP 50672 del 09/10/2019
Agenzia delle entrate -Conservatoria RR.II.
Rif.: TR RG 88853 RP 60666 del 27/11/2019
Immobiliare.it
Rif.: 40421453 - 12/07/2021
Foto
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SEZIONE 11 SVILUPPO VALUTAZIONE
Metodo di Stima: Market Comparison Approach (MCA)
Essendo stati reperiti i dati immobiliari relativi al segmento di mercato al quale appartiene l'asset da valutare, si utilizza, per la stima del valore di mercato, il metodo del confronto di mercato in quanto è da ritenersi il più diretto e appropriato per la valutazione del valore di mercato.
Definizione metodo di stima MCA
Il market comparison approach è una procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell’immobile da valutare. N. 1.3.1 ABI Valutazione immobili Linee Guida 30 novembre 2018
Tabella dati
Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1) Target
Prezzo € 275.000,00 445.000,00 265.000,00
Data mesi 11/2021 11/2021 07/2021 12/2021
Sup Principale mq 50.00 81.00 69.00 90.16
Sup Balcone comunicante mq 21.50 31.00 0.00 0.00
Sup Terrazzo comunicante mq 0.00 0.00 0.00 33.01
Sup Box mq 19.00 0.00 0.00 16.87
Sup Cantina non comunicante mq 5.00 3.00 0.00 2.87
Manutenzione interna N° 1 1 -2 2
Manutenzione edificio N° 1 1 0 1
Piano N° 4 3 0 4
Servizi N° 1 2 1 2
Camere da letto N° 1 2 2 0
Impianto Antifurto N° 0.00 0.00 0.00 3.00
Analisi del segmento di mercato
Caratteristica Rapporto mercantile
Data 1,000 %
Sup Principale 1,000
Sup Balcone comunicante 0,300
Sup Terrazzo comunicante 0,300
Sup Box 0,500
Sup Cantina non comunicante 0,250
Manutenzione interna
-2= Pessimo € 20000,00
-1= Mediocre € 20000,00
0= Normale/In costruzione € 20000,00
+1= Buono € 20000,00
+2= Ottimo € 20000,00
Manutenzione edificio
-2= Pessimo € 10000,00
-1= Mediocre € 10000,00
0= Normale/In costruzione € 10000,00
+1= Buono € 10000,00
+2= Ottimo € 10000,00
Incidenza Piano 1,000 %
Valore costruzione a nuovo Servizi Vita media anni 20 € 6000,00
Camere da letto 0,000 %
Impianto antifurto € 2000,00
Tabella Prezzi marginali
Caratteristica Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)
P marginale Data 229,17 370,83 220,83
P marginale Sup Principale 3.840,58 3.840,58 3.840,58
P marginale Sup Balcone comunicante 1.152,17 1.152,17 1.152,17
P marginale Sup Terrazzo comunicante 1.152,17 1.152,17 1.152,17
P marginale Sup Box 1.920,29 1.920,29 1.920,29
P marginale Sup Cantina non comunicante 960,15 960,15 960,15
P marginale Manutenzione interna 0,00 0,00 20.000,00
P marginale Manutenzione edificio 0,00 0,00 10.000,00
P marginale Piano 2.750,00 4.450,00 2.650,00
P marginale Servizi 1.500,00 1.500,00 1.500,00
P marginale Camere da letto 73.027,88 73.027,88 73.027,88
P marginale Impianto Antifurto 2.000,00 2.000,00 2.000,00
Teoremi MCA
Teorema1
Tabella Aggiustamenti
Comparabile 1 (Teorema 1) Comparabile 2 (Teorema 1) Comparabile 3 (Teorema 1)
Caratteristica (dato Target - datoDifferenze Compar.)
Aggiustamento € (Diff. x P. marginale)
Differenze (dato Target - dato
Compar.) (dato Target - dato
Compar.)
Aggiustamento
€ (Diff. x P.
marginale)
Data -1 229,17 -1 370,83 -5 1.104,15
Sup Principale 40.16 154.237,69 9.16 35.179,71 21.16 81.266,67
Sup Balcone comunicante -21.5 -24.771,74 -31 -35.717,39 0 0,00
Sup Terrazzo comunicante 33.01 38.033,26 33.01 38.033,26 33.01 38.033,26
Sup Box -2.13 -4.090,22 16.87 32.395,29 16.87 32.395,29
Sup Cantina non comunicante -2.13 -2.045,11 -0.13 -124,82 2.87 2.755,62
Manutenzione interna 1 0,00 1 0,00 4 60.000,00
Manutenzione edificio 0 0,00 0,00 0,00 1 10.000,00
Piano 0 0,00 1 4.450,00 4 10.600,00
Servizi 1 1.500,00 0 0,00 1 1.500,00
Camere da letto 1 73.027,88 0 0,00 0 0,00
Impianto Antifurto 3 2.000,00 3 2.000,00 3 2.000,00
Tabella di valutazione
Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)
Prezzo € 275.000,00 445.000,00 265.000,00
Data € 229,17 370,83 1.104,15
Sup Principale € 154.237,69 35.179,71 81.266,67
Sup Balcone comunicante € -24.771,74 -35.717,39 0,00
Sup Terrazzo comunicante € 38.033,26 38.033,26 38.033,26
Sup Box € -4.090,22 32.395,29 32.395,29
Sup Cantina non comunicante € -2.045,11 -124,82 2.755,62
Manutenzione interna € 0,00 0,00 60.000,00
Manutenzione edificio € 0,00 0,00 10.000,00
Piano € 0,00 4.450,00 10.600,00
Servizi € 1.500,00 0,00 1.500,00
Camere da letto € 73.027,88 0,00 0,00
Impianto Antifurto € 2.000,00 2.000,00 2.000,00
Prezzo aggiustato € 513.120,93 521.586,88 504.654,99
Peso comparabile 100,00 100,00 100,00
Prezzo corretto (Prezzo aggiustato x peso) 513.120,93 521.586,88 504.654,99
Tabella di riconciliazione
Formula Calcolo Risultato
Divergenza assoluta (D%)= (PCC max - PCC min) : PCC min (521.586,88-504.654,99):504.654,99 3.36 % Prezzo finale= media Prezzi corretti dei Comparabili (513.120,93+521.586,88+504.654,99) :3 € 513.120,93
Legenda
SEZIONE 12 VALORE dei BENI
Definizioni
VALORE DI MERCATO
La Banca d’Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il valore di mercato come: “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Note sul grado di commerciabilità del bene: Medio
Valore calcolato€ 513.120,93 Riduzione del valore **
€ -41.049,67 Si riduce il valore del 8% pari ad€ 41034,8 per mancanza di garanzie della cosa venduta Valore di mercato alla data della Perizia€ 472.071,26
Valore di mercato alla data della Perizia€ 472.000,00
Valore di mercato dei singoli immobili che compongono il lotto di stima:
(i progressivi corrispondono con la tabella consistenze)
Progressivo Dati Catastali Valore di mercato alla
data della perizia€ 1 Appartamento, Terrazzo comunicante entro 25 mq, Cantina non
comunicante
Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 34 Cat. A/2
-APPARTAMENTO DI TIPO CIVILE 435.546,07
2 Box Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 72 Cat. C/6
-AUTORIMESSA O RIMESSA 36.453,93
SEZIONE ALLEGATI
Elenco Documenti Allegati
Prog. Tipo di documento Disponibilità N./Rep./Prot. Data Note Link file
1 Planimetrie immobile SI Visualizza
2 Planimetrie immobile SI Visualizza
3 Planimetrie immobile superfici SI Visualizza
4 Planimetrie immobile superfici SI Visualizza
5 Tavole di progetto SI Visualizza
6 Tavole di progetto SI Visualizza
7 Titoli di provenienza SI Nota
provenienza Visualizza
8 Visure Catasto urbano e terreni SI Visualizza
9 Visure Catasto urbano e terreni SI Visualizza
Perizia (num. 5209474)
Tipo Perizia: Esecuzione Immobiliare
Oggetto: Beni in MILANO (MI) VIA CARLO VALVASSORI PERONI, 81
SEZIONE 1 DATI INCARICO
Data della richiesta: 25/06/2020 Data accettazione: 25/06/2020 Data del sopralluogo: 02/12/2019 Data di riferimento valutazione: 22/12/2021 Data del rapporto di valutazione: 22/12/2021 Committente: Tribunale Di Milano
Giudice delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina Curatore: Dott. Serenella Rossano
Riferimento pratica: Fallimento Immobiliare Estrella Srl
SEZIONE 2 ESTREMI PERITO
Perito: p.a. Mauro TrecordiIscritto al Collegio Periti Agrari della Provincia di Piacenza num. 186 , Esperto valutazioni immobiliari Certificato 989 ENIC
Il sottoscritto Perito: Trecordi Mauro Iscritto al Collegio Periti Agrari della Provincia di Piacenza num. 186 rassegna la presente Relazione di Stima e dichiara rispondente al vero quanto di seguito esposto relativamente all'immobile sotto descritto ed analizzato
Limiti della presente Relazione Estimativa: Non si sono effettuate verifiche strutturali, verifiche inquinamento dei suoli e ricerca della presenza di materiali inquinanti e tossici nelle strutture. Non si sono verificate l'esistenza di liti pendenti aventi per oggetto gli immobili in valutazione. La ricerca della documentazione edilizia ha riguardato le sole pratiche riguardanti gli immobili oggetto di valutazione.
Assunzioni:
La valutazione degli immobili è stata eseguita, con metodo comparativo pluriparametrico MCA Market Comparison Approach.
La Soc. coop. Pro6 e il sottoscritto Perito: Trecordi Mauro sottoscrivendo la presente dichiarano di non essere in conflitto di interessi per lo svolgimento dell'incarico
INDICE
Sez. 1 DATI RELATIVI ALL'INCARICO Data dell'incarico
Data di accettazione Data sopralluogo Data di esecuzione Data di consegna Committente
Data stima precedente Sez. 2 ESTREMI DEL PERITO
Titolo, Nominativo, Albo, Num. iscrizione
Sez. 3 UBICAZIONE DEL COMPENDIO E DESCRIZIONE GENERALE Regione
Provincia Comune Località
Indirizzo principale
Descrizione generale dell'immobile
Descrizione del contesto in cui l'immobile è collocato Sez. 4 DATI CATASTALI E TAVOLARI
Superficie
Regolarità catastale Titolarità
Provenienza Sez. 5 URBANISTICA Elementi di pregiudizio Conformità
Documenti edilizi
Sez. 6 VINCOLI E SERVITU' Sez. 7 UTILIZZO DEGLI IMMOBILI Sez. 8 CORREDO FOTOGRAFICO
Sez. 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Quesito di stima
Assunzioni Asserzioni
Sez. 10 TERMINI DI COMPARAZIONE Sez. 11 SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE Sez. 12 VALORE DEI BENI
Valore di mercato Sez. ALLEGATI
SEZIONE 3 UBICAZIONE del COMPENDIO e DESCRIZIONE
Localizzazione Lotto Immobiliare Zona: Italia Nord Ovest
Regione: Lombardia Provincia: Milano
Dati del Comune Comune: Milano Cap:20100
Indirizzo principale: VIA CARLO VALVASSORI PERONI,81 Posizione geografica: Pianura
Fascia Demografica: superiore a 250000 Pericolosità sismica: Molto Bassa
Num. Famiglie ultimo censimento: 694.222 Num. Abitazioni ultimo censimento: 633.145 Reddito medio€: 20.922,00
Viabilita': Autostrada Presente, Strade Extraurbane principali Trasporti: Aeroporto piu' vicino Entro 15 km
Stazione ferroviaria Platinum (Stazioni grandi, ad elevata frequentazione, con alta media di treni, con servizi a lunga percorrenza e alta velocita')
Mezzi pubblici: Presente Autobus extraurbano Servizi Sanitari: Ospedale con pronto soccorso Farmacie: Presenti
Scuole: Scuole di ogni ordine e grado fino alle superiori Strutture ricreative: Presenti
Dati Microzona
In particolare l'immobile oggetto di valutazione è sito nella Microzona:
D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA Tipo Zona Tessuti urbani consolidati
Localizzazione periferica Contesto Residenziale
Destinazione d'uso prevalente Residenziale/Terziaria/Commerciale Tipologia prevalente Edifici plurifamiliari
Intensita' traffico Alta
Elementi inquinamento Altro, Strade Strade extraurbane assenti
Descrizione circondario Edificio Mezzi pubblici: Autobus, Tram/filobus e Metropolitana Uffici Pubblici: Assenti
Ospedale: Assente Farmacie: Presenti Scuole: Assenti
Negozi: Presenti Ristoranti: Presenti
Descrizione Edificio
(Condominio residenziale): Gli Immobili oggetto di perizia sono parte di un edificio condominiale elevato cinque piani fuori terra e due interrati.
Complessivamente composto da 38 appartamenti, 44 garage ed undici posti auto scoperti.
Dati dell'edificio Caratteristiche esterne dell'edificio
Tipo: Condominio Facciate: Tinteggiato
Periodo di costruzione: 1971 Conservaz. Facciate: Buono
Anno ristrutturazione: 2004 Strutture Portanti: Misto Cemento armato e muratura
Piani fuori terra: 5 Conservazione Strutture: Discreto
Piani entro terra: 2 Ingresso: Normale con portone di Metallo
N° Appartamenti: 38 Tipo Falde Copertura: Piane
Classe energetica edificio: Non disponibile Materiale struttura Copertura: Solaio in LateroCemento
Ascensore: Presente Manto Copertura:
Parcheggi condominiali: Assenti Conservazione Copertura: Normale
Aree verdi condominiali: Presenti
Edificio Antisismico: ND
Materiali tossici nella struttura: NO
Servizi Condominiali Pertinenze condominiali
Assenti Assenti
Descrizione Unita' immobiliare e sua composizione
Immobile: Appartamento posto al quarto piano composto da ingresso su soggiorno con accesso al terrazzo, cucina, disimpegno zona notte dal quale si accede a due bagni e a due camere da letto con accesso a terrazzo esclusivo e l'altra con accesso a terrazzo comune con il soggiorno. Completa la proprietà box auto al piano secondo interrato
Prog. Piano Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni
Infissi
esterni Pareti Manutenzione Impianto elettrico
esterni Pareti Manutenzione Impianto elettrico