Tribunale di Milano Sezione Fallimenti. R.G. Fall. 259 del Giudice Delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina. Curatore: Dott.

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Tribunale di Milano Sezione Fallimenti

R.G. Fall. 259 del 2019

Giudice Delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina

Curatore: Dott. Serenella Rossano

Relazione Peritale

di Trecordi p.a. Mauro - Esperto valutazioni immobiliari Certificato 989 ENIC

FALLIMENTO Immobiliare Estrella srl in liquidazione

Premessa:

In riferimento alla procedura fallimentare in epigrafe il curatore Dott.ssa Serenella Rossano indicava al punto tre del programma di liquidazione, atto del 30/09/2019, beni posti in comune di Milano consistenti in cinque appartamenti e quattro autorimesse.

Descrizione dei beni posti in Milano via Valvassori Peroni 81 angolo via Averardo Buschi :

- Lotto n° 1 comprende : appartamento posto al terzo piano composto da soggiorno, cucina due bagni e due camere da letto e cantina al piano secondo interrato censito al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 26 categoria A/2-Abitazioni di tipo civile e autorimessa posta al piano secondo interrato individuata al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 61 categoria C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).

- Lotto n° 2 comprende: appartamento posto al terzo piano composto da soggiorno, cucina due bagni e una camera da letto, e cantina al piano primo interrato, censito al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 30 categoria A/2-Abitazioni di tipo civile e autorimessa posta al piano secondo interrato individuata al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 64 categoria C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).

- Lotto n° 3 comprende: appartamento posto al quarto piano composto da soggiorno, cucina due bagni e due camere da letto e cantina al piano primo interrato, censito al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 34 categoria A/2-Abitazioni di tipo civile e autorimessa posta al piano secondo interrato individuata al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 72 categoria C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).

- Lotto n° 4 comprende: appartamento posto al quarto piano composto da soggiorno con angolo cottura, due bagni e due camere da letto, e cantina al piano primo interrato, censito al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 35 categoria A/2-Abitazioni di tipo civile; e autorimessa posta al piano secondo interrato individuata al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 73 categoria C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).

- Lotto n° 5 comprende: appartamento posto al quarto e quinto piano, composto al piano quarto da soggiorno, cucina due bagni ed una camera da letto, ed al quinto piano da ampio terrazzo raggiungibile da scala interna all'appartamento; censito al catasto fabbricati del comune di Milano al foglio 278 mappale 785 subalterno 703 categoria A/2-Abitazioni di tipo civile, l'appartamento risulta privo di autorimessa o posto auto.

Gli immobili sopra descritti originano dalla fusione e soppressione del mappali 430 sub 1 e sub 2 per demolizione e ricostruzione ed al catasto terreni ai terreni il mappale 785 deriva dal mappale 430 soppresso.

Provenienza beni

La società Immobiliare Pirsani srl con sede in Milano acquistava con atto notaio Enrico Bevilacqua repertorio 31507/5482 in data 23/12/1993, dalla ditta Vogel W.

Spa con sede in Milano gli immobili identificati al nuovo catasto terreni al foglio 278 mappale 430 di are 19.90 ed al catasto Fabbricati al foglio 278 ai numeri 430 sub 1 e sub 2; in seguito provvedeva alla realizzazione degli immobili oggetto di valutazione e con atto Notaio Mariconda Elzida repertorio 16866/7400 del 13/11/2009 trascritto a Milano 1 RG 66378 e RP 42882 in data 19/11/2009 la immobiliare Pirsani vendeva alla immobiliare Estella tra gli altri anche i mappali interessati dalla presente valutazione, censiti al catasto fabbricati di Milano, al foglio 278 mappale 785 subalterni, 26, 30 e 64; l'immobiliare Estrella a parziale pagamento si accollava quote relative all'ipoteca 2438 del 17 febbraio 2004, precisamente: mappale 785 sub 26 lotto 25 per la originaria quota di € 370.000,00;

mappale 785 sub 30 lotto 29 per la originaria quota di € 300.000,00; mappale 785 sub 64 lotto 55 per la originaria quota di € 32.000,00.

I restanti mappali interessati dalla presente valutazione e censiti al catasto fabbricati di Milano, al foglio 278 mappale 785 subalterni, 61, 34, 35, 72, 73 e 703, risultano aver subito i seguenti passaggi: acquisto da parte dell'Immobiliare Pirsani avvenuto con atto notaio Enrico Bevilacqua repertorio 31507/5482 in data 23/12/1993 conseguente realizzazione degli immobili e successiva vendita da parte dell'immobiliare Pirsani alla Costruzioni Caronno Prima srl con sede in Monza, vendita avvenuta con atto Notaio Mariconda Elzida repertorio 16865/7399 del 13/11/2009 trascritto a Milano 1 RG 66377 e RP 42881 in data 19/11/2009.

Successivamente la società Costruzioni Caronno Prima srl vendeva con atto Notaio Mariconda Elzida repertorio 20412/9371 del 09/05/2012 trascritto a Milano 1 RG 24234e RP 17512 in data 15/05/2012 alla immobiliare Estella.la quale a parziale pagamento si accollava quote relative all'ipoteca 2438 del 17 febbraio 2004, precisamente: mappale 785 sub 34 lotto 33 per la originaria quota di € 308.000,00; mappale 785 sub 35 lotto 34 per la originaria quota di € 350.000,00; mappale 785 sub 703 lotto 37 per la originaria quota di € 320.000,00; mappale 785 sub 61 lotto 52 per la originaria quota di € 25.000,00; mappale 785 sub 72 lotto 60 per la originaria quota di € 25.000,00; mappale 785 sub 73 lotto 61 per la originaria quota di € 26.000,00.

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Sintesi complessiva

Tipo Perizia: Esecuzione Immobiliare

Committente: Tribunale Di Milano

Giudice delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina Curatore: Dott. Serenella Rossano

Riferimento pratica: Fallimento Immobiliare Estrella Srl Perito: Trecordi Mauro

Oggetto: 1 - MILANO (MI) Via Valvassori Peroni, 81 [Fabbricato, f. 278, m. 785, s. 26] cat. A2, vani: 0, mq: 0 2 - MILANO (MI) Via Valvassori Peroni [Fabbricato, f. 278, m. 785, s. 30] cat. A2, vani: 0, mq: 0

Lotto 1) Perizia num. 5185594: Appartamento

Indirizzo: MILANO - VIA CARLO VALVASSORI PERONI, 81

Descrizione Immobili lotto immobiliare

Sunto Dati Catastali Superf. commerciale

mq. Valore di mercato alla data della perizia €

F Sez. Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 26 Cat. A/2 F Sez. Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 61 Cat. C/6

103.98 457.000,00

** Considerazioni riduzione valore

(Riduzione del 8 %) per: Si riduce il valore del 8% pari ad € 39741,18 per mancanza di garanzie della cosa venduta

98.28 422.000,00

109.22 472.000,00

(Riduzione del 8 %) per: Si riduce il valore del 8% pari ad € 41034,8 per mancanza di garanzie della cosa venduta

108.74 478.000,00

(Riduzione del 8 %) per: Si riduce il valore del 8% pari ad € 41.532,5 per mancanza di garanzie della cosa venduta

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F Sez. Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 703 Cat. A/2 72.68 321.000,00

(Riduzione del 8 %) per: Si riduce il valore del 8% pari ad € 27.888,9 per mancanza di garanzie della cosa venduta

Riepilogo generale

La presente Richiesta si compone di 5 Lotti di valutazione

Progressivo Perizia Num.

Perizia Oggetto Superficie

commerciale mq

Valore di mercato alla data della

perizia € 1 Perizia Standard con

sopralluogo 5185594 Beni in MILANO (MI) VIA CARLO

VALVASSORI PERONI, 81 103.98 457.000,00

2 Perizia Standard con

Totale 2.150.000,00

** si rimanda alle singole perizie per visualizzare maggiori dettagli relativi ai dati catastali

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Perizia (num. 5185594)

Oggetto: Beni in MILANO (MI) VIA CARLO VALVASSORI PERONI, 81

SEZIONE 1 DATI INCARICO

Data della richiesta: 25/06/2020 Data accettazione: 25/06/2020 Data del sopralluogo: 02/12/2019 Data di riferimento valutazione: 22/12/2021 Data del rapporto di valutazione: 22/12/2021 Committente: Tribunale Di Milano

Riferimento pratica: Fallimento Immobiliare Estrella Srl

SEZIONE 2 ESTREMI PERITO

Perito: p.a. Mauro TrecordiIscritto al Collegio Periti Agrari della Provincia di Piacenza num. 186 , Esperto valutazioni immobiliari Certificato 989 ENIC

Il sottoscritto Perito: Trecordi Mauro Iscritto al Collegio Periti Agrari della Provincia di Piacenza num. 186 rassegna la presente Relazione di Stima e dichiara rispondente al vero quanto di seguito esposto relativamente all'immobile sotto descritto ed analizzato

Limiti della presente Relazione Estimativa: Non si sono effettuate verifiche strutturali, verifiche inquinamento dei suoli e ricerca della presenza di materiali inquinanti e tossici nelle strutture. Non si sono verificate l'esistenza di liti pendenti aventi per oggetto gli immobili in valutazione. La ricerca della documentazione edilizia ha riguardato le sole pratiche riguardanti gli immobili oggetto di valutazione.

Assunzioni:

La valutazione degli immobili è stata eseguita, con metodo comparativo pluriparametrico MCA Market Comparison Approach.

La Soc. coop. Pro6 e il sottoscritto Perito: Trecordi Mauro sottoscrivendo la presente dichiarano di non essere in conflitto di interessi per lo svolgimento dell'incarico

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INDICE

Sez. 1 DATI RELATIVI ALL'INCARICO Data dell'incarico

Data di accettazione Data sopralluogo Data di esecuzione Data di consegna Committente

Data stima precedente Sez. 2 ESTREMI DEL PERITO

Titolo, Nominativo, Albo, Num. iscrizione

Sez. 3 UBICAZIONE DEL COMPENDIO E DESCRIZIONE GENERALE Regione

Provincia Comune Località

Indirizzo principale

Descrizione generale dell'immobile

Descrizione del contesto in cui l'immobile è collocato Sez. 4 DATI CATASTALI E TAVOLARI

Superficie

Regolarità catastale Titolarità

Provenienza Sez. 5 URBANISTICA Elementi di pregiudizio Conformità

Documenti edilizi

Sez. 6 VINCOLI E SERVITU' Sez. 7 UTILIZZO DEGLI IMMOBILI Sez. 8 CORREDO FOTOGRAFICO

Sez. 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Quesito di stima

Assunzioni Asserzioni

Sez. 10 TERMINI DI COMPARAZIONE Sez. 11 SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE Sez. 12 VALORE DEI BENI

Valore di mercato Sez. ALLEGATI

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SEZIONE 3 UBICAZIONE del COMPENDIO e DESCRIZIONE

Localizzazione Lotto Immobiliare Zona: Italia Nord Ovest

Regione: Lombardia Provincia: Milano

Dati del Comune Comune: Milano Cap:20100

Indirizzo principale: VIA CARLO VALVASSORI PERONI,81 Posizione geografica: Pianura

Fascia Demografica: superiore a 250000 Pericolosità sismica: Molto Bassa

Num. Famiglie ultimo censimento: 694.222 Num. Abitazioni ultimo censimento: 633.145 Reddito medio€: 20.922,00

Viabilita': Autostrada Presente, Strade Extraurbane principali Trasporti: Aeroporto piu' vicino Entro 15 km

Stazione ferroviaria Platinum (Stazioni grandi, ad elevata frequentazione, con alta media di treni, con servizi a lunga percorrenza e alta velocita')

Mezzi pubblici: Presente Autobus extraurbano Servizi Sanitari: Ospedale con pronto soccorso Farmacie: Presenti

Scuole: Scuole di ogni ordine e grado fino alle superiori Strutture ricreative: Presenti

Dati Microzona

In particolare l'immobile oggetto di valutazione è sito nella Microzona:

D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA Tipo Zona Tessuti urbani consolidati

Localizzazione periferica Contesto Residenziale

Destinazione d'uso prevalente Residenziale Tipologia prevalente Palazzi ad alta densita' Intensita' traffico Alta

Elementi inquinamento , Strade Strade extraurbane assenti

Descrizione circondario Edificio Mezzi pubblici: Autobus, Tram/filobus e Metropolitana Uffici Pubblici: Assenti

Ospedale: Assente Farmacie: Presenti Scuole: Assenti

Negozi: Presenti Ristoranti: Presenti

Descrizione Edificio

(Condominio residenziale): Gli Immobili oggetto di perizia sono parte di un edificio condominiale elevato cinque piani fuori terra e due interrati.

Complessivamente composto da 38 appartamenti, 44 garage ed undici posti auto scoperti.

Dati dell'edificio Caratteristiche esterne dell'edificio

Tipo: Condominio Facciate: Tinteggiato

Periodo di costruzione: 1971 Conservaz. Facciate: Buono

Anno ristrutturazione: 2004 Strutture Portanti: Misto Cemento armato e muratura

Piani fuori terra: 5 Conservazione Strutture: Discreto

Piani entro terra: 2 Ingresso: Normale con portone di Metallo

N° Appartamenti: 38 Tipo Falde Copertura: Piane

Classe energetica edificio: Non disponibile Materiale struttura Copertura: Solaio in LateroCemento

Ascensore: Presente Manto Copertura:

Parcheggi condominiali: Assenti Conservazione Copertura: Normale

Aree verdi condominiali: Presenti

Edificio Antisismico: ND

Materiali tossici nella struttura: NO

Servizi Condominiali Pertinenze condominiali

Assenti Assenti

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Descrizione Unita' immobiliare e sua composizione

Immobile: Appartamento posto al terzo piano composto da ingresso, soggiorno con accesso al terrazzo, cucina, disimpegno zona notte dal quale si accede a due bagni e a due camere da letto una con accesso a terrazzo esclusivo e l'altra con accesso a terrazzo comune con il soggiorno. Completa la proprietà box auto e cantina al piano secondo interrato.

Prog. Piano Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni Infissi esterni Pareti Manutenzione Impianto elettrico

1.1 3 Ingresso Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale

1.2 3 Soggiorno Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale

1.3 3 Bagno Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia Normale

1.4 3 Bagno di servizio Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia Normale

1.5 3 Camera Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale

1.6 3 Camera Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia Normale

Accessori annessi

Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Manutenzione

1.7 03 8.38 Terrazzo comunicante entro 25 mq Gres porcellanato

1.8 03 25.4 Terrazzo comunicante entro 25 mq Gres porcellanato

Pertinenze

Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni Infissi esterni Pareti Manutenzione

1.9 S2 12.23 Cantina non comunicante Cemento Ferro Assente Tinteggiati Normale

2.1 S2 18.07 Box auto Cemento Assente Metallo Grezzi

Impianti

Nome Descrizione Conformità Livello

Manut.

Vetustà Anni

Idrico Presente collegato a rete pubblica

Alimentazione

riscaldamento Presente Presente Gas metano

Riscaldamento Presente Autonomo con Termosifoni, Caldaia

posizionata Locale caldaia Non

rilevabile Non

descrivibile 15 Condizionamento Presente Autonomo in piu' stanze, alimentazione

elettrica Normale

Elettrico Presente Sottotraccia Si' Normale 15

Citofonico Presente videocitofono

Antincendio Assente

Tv Presente in tutte

le stanze

Telefonico Presente in tutte

le stanze

Antifurto Presente

Serramenta Antintrusione Assente

Domotico Assente

Ventilazione Meccanica

Controllata Assente

Accessori

Zanzariere Assente

Tende parasole Assente

Camino Assente

Caratteristiche qualitative immobile Valori

Tipologia edilizia Appartamento

Qualità finiture Civili

Num. Affacci Vista

Panoramicita' Normale

Luminosita' Buona

Stato manutenzione immobile: Buono

Stato manutenzione edificio Buono

Taglio Medio ( > 70 mq e < =120 mq )

Classe energ. Immobile Non disponibile

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SEZIONE 4 DATI CATASTALI

Catasto Fabbricati - Comune di MILANO

Prog. Sezione Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Descrizione Superficie

Rendita catastale

€

Piano

1 278 785 26 A/2 - APPARTAMENTO DI

TIPO CIVILE 6 Vani 5.5 1.335,04 S2-3

2 278 785 61 C/6 - AUTORIMESSA O

RIMESSA 06 Mq 17 143,11 S2

Intestazione catastale alla data del sopralluogo

IMMOBILIARE ESTRELLA S.R.L. sede MILANO P.iva 03728970967 Quota: Intera - Proprieta'

***Per maggiori dettagli su quote e diritti consultare le visure catastali allegate

Confini

Appartamento: In circondario Scala e corridoio condominiale sub 1; altra unità abitativa sub 25; distacco su area sub 4; altra unità abitativa sub 27. Salvo se altri

Fonte: Planimetria di dimostrazione dei subalterni

Cantina: In circondario corridoio e scala comune sub 1 su più lati; altra unità immobiliare sub 66. Salvo se altri.

Box: In circondario corridoio condominiale sub 1; altra unità sub 60 rampa sub 1; altra unità

sub 62. Salvo se altri Fonte: Planimetria di dimostrazione

dei subalterni

Accessibilita' al bene:Accesso pedonale e carraio condominiali da strada pubblica.

Superficie rilevata da: Planimetria catastale rilevata dal tecnico Tipo Superficie: Superficie esterna Lorda (SEL)

Consistenze Immobile

Prog. Tipologia Consistenza

mq Coefficiente di ragguaglio % Superficie commerciale (SCV) mq

1 Appartamento 81.75 100 81.75

1 Terrazzo comunicante entro 25 mq 8.38 30 2.51

1 Terrazzo comunicante entro 25 mq 25.40 30 7.62

1 Cantina non comunicante 12.23 25 3.06

2 Box 18.07 50 9.04

Totale 103.98

Definizione

Superficie Esterna Lorda (SEL) : Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra, includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori.Non sono inclusi i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc.

Superficie Convenzionale Vendibile, (SCV) : Superficie, basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera: a)la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni- criteri di misura b)le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c)le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,soffitte-sottotetto, box, ecc.)

Atti di provenienza

Prog. Data Atto Repertorio/Generale Fascicolo/Particolare Notaio Tipo Atto Fonte

1.1 13/11/2009 16866 7400 Mariconda

Ezilda Compravendita Copia Fotostatica Nota di Trascrizione

2.1 09/05/2012 20412 9371 Mariconda

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SEZIONE 5 URBANISTICA

Presenza Elementi di pregiudizio

Prog. Descrizione Elementi di pregiudizio

1) Appartamento

NO

In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Non si ravvisano elementi di pregiudizio

2) Box

NO

In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Nulla osta alla libera circolazione del bene e alla sua ipotecabilità

Prog. Descrizione Conformità

catastale

Conformità planimetria

Conformità Urbanistica

Eventuale abuso e

ripristino Note

1) Appartamento Si', conforme Si', conforme Si', conforme

2) Box Si', conforme Si', conforme Si', conforme

Verifica conformità

N.4.3.1.5 Si tratta di un accertamento finalizzato alla verifica della conformità tra lo stato dei luoghi (il costruito) e lo stato autorizzato. Oltre a ciò il perito verifica che l’immobile sia correttamente ubicato nell’area oggetto di ipoteca.

R.4.2.6 Audit documentale L’attività finalizzata a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi.

R.4.3.1 Il perito deve procedere alla verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile offerto in garanzia secondo le vigenti leggi. La verifica deve essere motivata con espresso riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità; in ipotesi negativa il perito illustra le motivazioni.

R.4.3.2 Presenza di irregolarità Nell’ipotesi in cui il perito rilevi la presenza di opere eseguite in difformità o senza i prescritti titoli abilitativi, deve evidenziare tali circostanze fornendo un’opportuna motivazione ed esprimendo un parere sulla commerciabilità, tenuto conto che la normativa vigente prevede che, al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione e licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti. In tali ipotesi il perito deve valutare l’ammontare dei costi per la rimessa in pristino e/o per l’eventuale sanatoria edilizia e/o il minor valore.

Immobile ultimato in data anteriore al 1 Settembre 1967: NO Anno di costruzione 1971 Anno di ristrutturazione: 2004

Descrizione documento Descrizione Opere Fonte

Licenza edilizia Num: 715 n° 178589/3423/70 del 29/04/1971 documento

Agibilita' Num: 156198/13896/1975 del 23/02/1976 Altro

Licenza edilizia Num: 196165/23669/EP. 75 del 23/11/1976 documento

DIA Num: PG 746061/2003 del 05/11/2003 documento

DIA in variante Num: PG 728863/2004 del 08/07/2004 documento

Fine lavori Num: PG 1184517/2006 del 20/12/2006 documento

DIA Num: PG 217671/2010 del 17/03/2010 Altro

Edilizia convenzionata: No

SEZIONE 6 VINCOLI e SERVITU'

Servitu': Non rilevabili da Atto di Provenienza

Vincoli esistenti:

Gravami: presenti e specificati nel rapporto, data di aggiornamento della Conservatoria

Situazione Ipotecaria

Prog. Tipo

Formalita' Data

Iscrizione Reg. Gen./

Part. Somma

iscritta € Capitale € Durata (aa

mm gg) Creditore Descrizione

1 I volontaria 17/02/2004 10542/2438 14.475.000,00 9.650.000,00 aa 15 Cassa di risparmio di Parma e Piacenza

Si accolla mappale 785 sub 26 lotto 25 per la originaria quota di€ 370.000,00 e mappale 785 sub 61 lotto 52 per la originaria quota di€

25.000,00

SEZIONE 7 UTILIZZO degli IMMOBILI

Stato occupazione dell'unità: Locata a terzi

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SEZIONE 8 CORREDO FOTOGRAFICO

Fotografie sopralluogo immobile valutato

Soggiorno: Camera:

Camera singola: Bagno di servizio:

Bagno: Terrazzo:

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Box: Box auto

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SEZIONE 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Premessa

A seguito di vostro incarico abbiamo effettuato la valutazione con sopralluogo relativa agli immobili in oggetto. E' stato quindi definito il valore di mercato degli immobili al 02/12/2019, individuati nell'oggetto della presente.

La valutazione di ogni singolo cespite è stata eseguita in base alle indicazioni forniteci dalla committenza riguardo a:

- perimetro da valutare - situazione locativa

La presente valutazione è stata eseguita applicando gli standard internazionali(IVS, EVS, RICS) e nazionali( UNI11558,Linea Guda ABI) riconosciuti.

Quesito di stima: Il perito determini il più probabile valore di mercato degli immobili indicati nell'incarico ricevuto.

Assunzioni:

Asserzioni preliminari:: Il tecnico incaricato dichiara di non avere impedimenti all'accettazione

Modalita' del sopralluogo:: Si è eseguito il sopralluogo in data 02/12/2019 ed ha riguardato tutti i beni posti in Milano via Valvassori Peroni 81.

Accertamenti: Ricerca presso l' Agenzia delle Entrate Servizi catastali e di pubblicità immobiliare di Milano 1, per la verifica della proprietà e della regolarità delle trascrizioni e l'esistenza di gravami. Si è proceduto ad effettuare una stampa storica catastale dei beni. Si è eseguito accesso presso gli uffici del comune di Milano per valutare la regolarità edilizia dei beni oggetto dell'incarico. Si è effettuato sopralluogo delle proprietà nel corso dei quali si sono eseguiti alcuni rilievi metrici, la verifica dei luoghi con quanto riportato nelle planimetrie catastali e si è proceduto a rilevare fotograficamente i luoghi ed il loro stato manutentivo.

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SEZIONE 10 TERMINI di COMPARAZIONE

Valutazione dell'immobile

Segmento di mercato: Usato Destinazione d'uso: Appartamento Tipologia edilizia: Appartamento Tipo proprietà: Prima Casa

Fase ciclo immobiliare: RECUPERO

Forma mercato: CONCORRENZA MONOPOLISTICA Livello degli scambi: MEDIO

Grado competizione mercato: ALTO

Domanda commerciale di immobili nella zona: DISCRETA Soggetti acquirenti: PRIVATI Offerta commerciale di immobili nella zona: SUFFICIENTE Soggetti venditori: PRIVATI Tipo di contratto: COMPRAVENDITA

Stima tempi di realizzo: da 4 a 8 mesi

Dati relativi ai Comparabili utilizzati

Parametri Comparabile 1 Comparabile 2 Comparabile 3

Comune MILANO MILANO MILANO

MicroZona D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA

D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA

Descrizione

Appartamento a uso abitazione, posto al piano terzo, composto da ingresso, soggiorno, disimpegno, cucina, due camere di cui una con cabina armadio, due servizi e due terrazzi, unitamente a

pertinenziale vano di cantina posto al piano primo interrato.

Vendesi ampio open space Via Ampere (zona Casoretto): In stabile d'epoca in ottimo stato

manutentivo, soluzione abitativa uso loft di 67 mq con struttura letto soppalcata. Altezza soffitto 3.53 metri. Affaccio su un grazioso giardino condominiale che lo rende estremamente silenzioso.

Nella storica via Andre-Marie Ampe're, appartamento di 69 mq, Composto da ingresso che suddivide alla sinistra il soggiorno e la camera da letto, proseguendo infondo al corridoio un ripostiglio ed infine sulla destra ritroviamo il bagno e la cucina.

Tipologia

commerciale Residenziale: Appartamento civile Residenziale: Appartamento civile Residenziale: Appartamento di tipo economico

Valore € 445.000,00 260.000,00 265.000,00

Data 26/11/2021 12/07/2021 12/07/2021

Fonte

Agenzia delle entrate - Conservatoria RR.II.

Rif.: TR RG 88853 RP 60666 del 27/11/2019

Immobiliare.it

Rif.: vendesi via Ampere - 15/06/2021

Immobiliare.it

Rif.: 40421453 - 12/07/2021

Foto

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Il posizionamento dei Comparabili è approssimato

(14)

SEZIONE 11 SVILUPPO VALUTAZIONE

Metodo di Stima: Market Comparison Approach (MCA)

Essendo stati reperiti i dati immobiliari relativi al segmento di mercato al quale appartiene l'asset da valutare, si utilizza, per la stima del valore di mercato, il metodo del confronto di mercato in quanto è da ritenersi il più diretto e appropriato per la valutazione del valore di mercato.

Definizione metodo di stima MCA

Il market comparison approach è una procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell’immobile da valutare. N. 1.3.1 ABI Valutazione immobili Linee Guida 30 novembre 2018

Tabella dati

Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1) Target

Prezzo € 445.000,00 260.000,00 265.000,00

Data mesi 11/2021 07/2021 07/2021 12/2021

Sup Principale mq 81.00 67.00 69.00 81.75

Sup Balcone comunicante mq 31.00 0.00 0.00 0.00

Sup Terrazzo comunicante mq 0.00 0.00 0.00 33.78

Sup Box mq 0.00 0.00 0.00 18.07

Sup Cantina non comunicante mq 3.00 0.00 0.00 12.23

Manutenzione interna N° 1 0 -2 1

Manutenzione edificio N° 1 1 0 1

Piano N° 3 0 0 3

Servizi N° 2 1 1 2

Camere da letto N° 2 1 2 0

Impianto Antifurto N° 0.00 0.00 0.00 1.00

Analisi del segmento di mercato

Caratteristica Rapporto mercantile

Data 1,000 %

Sup Principale 1,000

Sup Balcone comunicante 0,300

Sup Terrazzo comunicante 0,300

Sup Box 0,500

Sup Cantina non comunicante 0,250

Manutenzione interna

-2= Pessimo € 25000,00

-1= Mediocre € 25000,00

0= Normale/In costruzione € 25000,00

+1= Buono € 25000,00

+2= Ottimo € 25000,00

Manutenzione edificio

-2= Pessimo € 10000,00

-1= Mediocre € 10000,00

+1= Buono € 10000,00

+2= Ottimo € 10000,00

Incidenza Piano 1,000 %

Valore costruzione a nuovo Servizi Vita media anni 20 € 6000,00

Camere da letto 0,000 %

Impianto antifurto € 2000,00

Tabella Prezzi marginali

Caratteristica Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)

P marginale Data 370,83 216,67 220,83

P marginale Sup Principale 3.840,58 3.840,58 3.840,58

P marginale Sup Balcone comunicante 1.152,17 1.152,17 1.152,17

P marginale Sup Terrazzo comunicante 1.152,17 1.152,17 1.152,17

P marginale Sup Box 1.920,29 1.920,29 1.920,29

P marginale Sup Cantina non comunicante 960,15 960,15 960,15

P marginale Manutenzione interna 0,00 25.000,00 25.000,00

P marginale Manutenzione edificio 0,00 0,00 10.000,00

P marginale Piano 4.450,00 2.600,00 2.650,00

P marginale Servizi 1.500,00 1.500,00 1.500,00

P marginale Camere da letto 57.370,16 57.370,16 57.370,16

P marginale Impianto Antifurto 2.000,00 2.000,00 2.000,00

(15)

Tabella Aggiustamenti

Comparabile 1 (Teorema 1) Comparabile 2 (Teorema 1) Comparabile 3 (Teorema 1)

Caratteristica (dato Target - dato^Differenze Compar.)

Aggiustamento € (Diff. x P. marginale)

Differenze (dato Target - dato

Compar.)

Aggiustamento

€ (Diff. x P.

marginale)

Compar.)

Aggiustamento

€ (Diff. x P.

marginale)

Data -0 0,00 -5 1.083,35 -5 1.104,15

Sup Principale 0.75 2.880,43 14.75 56.648,56 12.75 48.967,39

Sup Balcone comunicante -31 -35.717,39 0 0,00 0 0,00

Sup Terrazzo comunicante 33.78 38.920,44 33.78 38.920,44 33.78 38.920,44

Sup Box 18.07 34.699,64 18.07 34.699,64 18.07 34.699,64

Sup Cantina non comunicante 9.23 8.862,14 12.23 11.742,57 12.23 11.742,57

Manutenzione interna 0 0,00 1 25.000,00 3 75.000,00

Manutenzione edificio 0 0,00 0,00 0,00 1 10.000,00

Piano 0 0,00 3 7.800,00 3 7.950,00

Servizi 0 0,00 1 1.500,00 1 1.500,00

Camere da letto 0 0,00 1 57.370,16 0 0,00

Impianto Antifurto 1 2.000,00 1 2.000,00 1 2.000,00

Tabella di valutazione

Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)

Prezzo € 445.000,00 260.000,00 265.000,00

Data € 0,00 1.083,35 1.104,15

Sup Principale € 2.880,43 56.648,56 48.967,39

Sup Balcone comunicante € -35.717,39 0,00 0,00

Sup Terrazzo comunicante € 38.920,44 38.920,44 38.920,44

Sup Box € 34.699,64 34.699,64 34.699,64

Sup Cantina non comunicante € 8.862,14 11.742,57 11.742,57

Manutenzione interna € 0,00 25.000,00 75.000,00

Manutenzione edificio € 0,00 0,00 10.000,00

Piano € 0,00 7.800,00 7.950,00

Servizi € 0,00 1.500,00 1.500,00

Camere da letto € 0,00 57.370,16 0,00

Impianto Antifurto € 2.000,00 2.000,00 2.000,00

Prezzo aggiustato € 496.645,26 496.764,72 496.884,19

Peso comparabile 100,00 100,00 100,00

Prezzo corretto (Prezzo aggiustato x peso) 496.645,26 496.764,72 496.884,19

Tabella di riconciliazione

Formula Calcolo Risultato

Divergenza assoluta (D%)= (PCC max - PCC min) : PCC min (496.884,19-496.645,26):496.645,26 0.05 % Prezzo finale= media Prezzi corretti dei Comparabili (496.645,26+496.764,72+496.884,19) :3 € 496.764,72

Legenda

SEZIONE 12 VALORE dei BENI

Definizioni

VALORE DI MERCATO

La Banca d’Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il valore di mercato come: “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Note sul grado di commerciabilità del bene: Medio

Conclusioni valori immobiliari

(16)

Valore calcolato€ 496.764,72 Riduzione del valore **

€ -39.741,18 Si riduce il valore del 8% pari ad€ 39741,18 per mancanza di garanzie della cosa venduta Valore di mercato alla data della Perizia€ 457.023,54

Valore di mercato alla data della Perizia€ 457.000,00

Valore di mercato dei singoli immobili che compongono il lotto di stima:

(i progressivi corrispondono con la tabella consistenze)

Progressivo Dati Catastali Valore di mercato alla

data della perizia€ 1 Appartamento, Terrazzo comunicante entro 25 mq, Cantina non

comunicante

Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 26 Cat. A/2 -

APPARTAMENTO DI TIPO CIVILE 417.289,35

2 Box Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 61 Cat. C/6 -

AUTORIMESSA O RIMESSA 39.710,65

(17)

SEZIONE ALLEGATI

Elenco Documenti Allegati

Prog. Tipo di documento Disponibilità N./Rep./Prot. Data Note Link file

1 Planimetrie immobile SI Visualizza

3 Planimetrie immobile superfici SI Visualizza

5 Tavole di progetto SI Visualizza

7 Titoli di provenienza SI Nota

proveninza Visualizza

8 Titoli di provenienza SI Visualizza

9 Visure Catasto urbano e terreni SI Visualizza

(18)

Perizia (num. 5209441)

Assunzioni:

(19)

INDICE

Sez. 1 DATI RELATIVI ALL'INCARICO Data dell'incarico

Data di accettazione Data sopralluogo Data di esecuzione Data di consegna Committente

Data stima precedente Sez. 2 ESTREMI DEL PERITO

Titolo, Nominativo, Albo, Num. iscrizione

Sez. 3 UBICAZIONE DEL COMPENDIO E DESCRIZIONE GENERALE Regione

Provincia Comune Località

Indirizzo principale

Descrizione generale dell'immobile

Descrizione del contesto in cui l'immobile è collocato Sez. 4 DATI CATASTALI E TAVOLARI

Superficie

Regolarità catastale Titolarità

Provenienza Sez. 5 URBANISTICA Elementi di pregiudizio Conformità

Sez. 6 VINCOLI E SERVITU' Sez. 7 UTILIZZO DEGLI IMMOBILI Sez. 8 CORREDO FOTOGRAFICO

Sez. 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Quesito di stima

Assunzioni Asserzioni

Sez. 10 TERMINI DI COMPARAZIONE Sez. 11 SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE Sez. 12 VALORE DEI BENI

Valore di mercato Sez. ALLEGATI

(20)

SEZIONE 3 UBICAZIONE del COMPENDIO e DESCRIZIONE

Localizzazione Lotto Immobiliare Zona: Italia Nord Ovest

Regione: Lombardia Provincia: Milano

Dati del Comune Comune: Milano Cap:20100

Indirizzo principale: VIA CARLO VALVASSORI PERONI,81 Posizione geografica: Pianura

Fascia Demografica: superiore a 250000 Pericolosità sismica: Molto Bassa

Num. Famiglie ultimo censimento: 694.222 Num. Abitazioni ultimo censimento: 633.145 Reddito medio€: 20.922,00

Viabilita': Autostrada Presente, Strade Extraurbane principali Trasporti: Aeroporto piu' vicino Entro 15 km

Stazione ferroviaria Platinum (Stazioni grandi, ad elevata frequentazione, con alta media di treni, con servizi a lunga percorrenza e alta velocita')

Mezzi pubblici: Presente Autobus extraurbano Servizi Sanitari: Ospedale con pronto soccorso Farmacie: Presenti

Scuole: Scuole di ogni ordine e grado fino alle superiori Strutture ricreative: Presenti

Dati Microzona

In particolare l'immobile oggetto di valutazione è sito nella Microzona:

D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA Tipo Zona Tessuti urbani consolidati

Localizzazione periferica Contesto Residenziale

Destinazione d'uso prevalente Residenziale Tipologia prevalente Palazzi ad alta densita' Intensita' traffico Alta

Elementi inquinamento , Strade Strade extraurbane assenti

Descrizione circondario Edificio Mezzi pubblici: Autobus, Tram/filobus e Metropolitana Uffici Pubblici: Assenti

Ospedale: Assente Farmacie: Presenti Scuole: Assenti

Negozi: Presenti Ristoranti: Presenti

Descrizione Edificio

(Condominio residenziale): Gli Immobili oggetto di perizia sono parte di un edificio condominiale elevato cinque piani fuori terra e due interrati.

Complessivamente composto da 38 appartamenti, 44 garage ed undici posti auto scoperti.

Dati dell'edificio Caratteristiche esterne dell'edificio

Tipo: Condominio Facciate: Tinteggiato

Periodo di costruzione: 1971 Conservaz. Facciate: Buono

Anno ristrutturazione: 2004 Strutture Portanti: Misto Cemento armato e muratura

Piani fuori terra: 5 Conservazione Strutture: Discreto

Piani entro terra: 2 Ingresso: Normale con portone di Metallo

N° Appartamenti: 38 Tipo Falde Copertura: Piane

Classe energetica edificio: Non disponibile Materiale struttura Copertura: Solaio in LateroCemento

Ascensore: Presente Manto Copertura:

Parcheggi condominiali: Assenti Conservazione Copertura: Normale

Aree verdi condominiali: Presenti

Edificio Antisismico: ND

Materiali tossici nella struttura: NO

Servizi Condominiali Pertinenze condominiali

Assenti Assenti

(21)

Descrizione Unita' immobiliare e sua composizione

Immobile: Appartamento posto al terzo piano composto da ingresso su soggiorno con accesso al terrazzo, cucina, bagno di servizio, disimpegno zona notte dal quale si accede ad altro bagno, cabina armadio e camera da letto con accesso a terrazzo. Completa la proprietà box auto al piano primo interrato

Prog. Piano Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni

Infissi

esterni Pareti Manutenzione Impianto elettrico

1.1 3 Soggiorno Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia

Normale 1.2 3 Cucina non

abitabile Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia

Normale

1.3 3 Bagno Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia

Normale

1.4 3 Bagno di servizio Ceramica Legno Legno Piastrelle Discreto Sottotraccia

Normale

1.5 3 Camera Parquet Legno Legno Tinteggiati Discreto Sottotraccia

Normale Accessori annessi

Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Manutenzione

1.6 03 29.31 Terrazzo comunicante oltre 25 mq Gres porcellanato

1.7 03 14.26 Loggia coperta Gres porcellanato

Pertinenze

Prog. Piano SEL (mq.) Tipologia Descrizione Pavimenti Infissi interni Infissi esterni Pareti Manutenzione

1.8 S1 8.26 Cantina non comunicante Cemento Ferro Assente Tinteggiati Normale

2.2 S2 38.14 Box auto Cemento Assente Metallo Grezzi

Impianti

Nome Descrizione Conformità Livello

Manut.

Vetustà Anni

Idrico Presente collegato a rete pubblica

Alimentazione

riscaldamento Presente Presente Gas metano

Riscaldamento Presente Autonomo con Termosifoni, Caldaia posizionata Locale caldaia

Non rilevabile

Non

descrivibile 15 Condizionamento Presente Autonomo in piu' stanze, alimentazione

elettrica Normale

Elettrico Presente Sottotraccia Si' Normale 15

Citofonico Presente videocitofono

Antincendio Assente

Tv Presente in tutte

le stanze

Telefonico Presente in tutte

le stanze

Antifurto Presente

Serramenta Antintrusione Assente

Domotico Assente

Ventilazione Meccanica

Controllata Assente

Accessori

Zanzariere Assente

Tende parasole Assente

Camino Assente

Caratteristiche qualitative immobile Valori

Tipologia edilizia Appartamento

Qualità finiture Civili

Num. Affacci Vista

Panoramicita' Normale

Luminosita' Buona

Stato manutenzione immobile: Buono

Stato manutenzione edificio Buono

Taglio Medio ( > 70 mq e < =120 mq )

Classe energ. Immobile Non disponibile

(22)

SEZIONE 4 DATI CATASTALI

Catasto Fabbricati - Comune di MILANO

Prog. Sezione Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Descrizione Superficie

Rendita catastale

€

Piano

1 278 785 30 A/2 - APPARTAMENTO DI

TIPO CIVILE 06 Vani 5.0 1.213,67 S1-3

2 278 785 64 C/6 - AUTORIMESSA O

RIMESSA 06 Mq 36 303,06 S2

Intestazione catastale alla data del sopralluogo

IMMOBILIARE ESTRELLA S.R.L. sede MILANO P.iva 03728970967 Quota: Intera - Proprieta'

***Per maggiori dettagli su quote e diritti consultare le visure catastali allegate

Confini

Appartamento: In circondario Scala e corridoio condominiale sub 1; altra unità abitativa sub 29; distacco su area sub 8; altra unità abitativa sub 31. Salvo se altri

Cantina: In circondario corridoio comune sub 1; altra unità sub 34; interrato; altra unità sub 29. Salvo se altri.

Box: In circondario corridoio comune sub 1; altra unità sub 63; rampa sub 1 ; altra unità sub

65. Salvo se altri. Fonte: Planimetria di dimostrazione

dei subalterni

Accessibilita' al bene:Accesso pedonale e carraio condominiali da strada pubblica.

Superficie rilevata da: Planimetria catastale rilevata dal tecnico Tipo Superficie: Superficie esterna Lorda (SEL)

Consistenze Immobile

Prog. Tipologia Consistenza

mq Coefficiente di ragguaglio % Superficie commerciale (SCV) mq

1 Appartamento 67.04 100 67.04

1 Terrazzo comunicante oltre 25 mq 29.31 15 4.40

1 Loggia coperta 14.26 40 5.70

1 Cantina non comunicante 8.26 25 2.07

2 Box 38.14 50 19.07

Totale 98.28

Definizione

Superficie Esterna Lorda (SEL) : Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra, includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori.Non sono inclusi i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc.

Superficie Convenzionale Vendibile, (SCV) : Superficie, basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera: a)la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni- criteri di misura b)le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c)le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,soffitte-sottotetto, box, ecc.)

Atti di provenienza

Prog. Data Atto Repertorio/Generale Fascicolo/Particolare Notaio Tipo Atto Fonte

1.1 13/11/2009 16866 7400 Mariconda

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SEZIONE 5 URBANISTICA

Presenza Elementi di pregiudizio

Prog. Descrizione Elementi di pregiudizio

1) Appartamento

NO

In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Non si ravvisano elementi di pregiudizio

2) Box

NO

In base alla documentazione ricevuta ed esaminata Nulla osta alla libera circolazione del bene e alla sua ipotecabilità

Prog. Descrizione Conformità

catastale

Conformità planimetria

Conformità Urbanistica

Eventuale abuso e

ripristino Note

1) Appartamento Si', conforme

Sono state eseguite variazioni ripristinabili La loggia coperta ad ovest confinante con la camera da letto è stato chiuso con serramenti in alluminio cosi da essere trasformato in veranda.

Sono state riscontrate differenze rispetto all'assentito La loggia coperta ad ovest confinante con la camera da letto è stato chiuso con serramenti in alluminio cosi da essere trasformato in veranda.

Smontaggio serramenti in alluminio con conseguente ripristino situazione assentita. con costo di ripristino: € 1500

2) Box Si', conforme Si', conforme Si', conforme

Verifica conformità

N.4.3.1.5 Si tratta di un accertamento finalizzato alla verifica della conformità tra lo stato dei luoghi (il costruito) e lo stato autorizzato. Oltre a ciò il perito verifica che l’immobile sia correttamente ubicato nell’area oggetto di ipoteca.

R.4.2.6 Audit documentale L’attività finalizzata a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi.

R.4.3.1 Il perito deve procedere alla verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile offerto in garanzia secondo le vigenti leggi. La verifica deve essere motivata con espresso riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità; in ipotesi negativa il perito illustra le motivazioni.

R.4.3.2 Presenza di irregolarità Nell’ipotesi in cui il perito rilevi la presenza di opere eseguite in difformità o senza i prescritti titoli abilitativi, deve evidenziare tali circostanze fornendo un’opportuna motivazione ed esprimendo un parere sulla commerciabilità, tenuto conto che la normativa vigente prevede che, al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione e licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti. In tali ipotesi il perito deve valutare l’ammontare dei costi per la rimessa in pristino e/o per l’eventuale sanatoria edilizia e/o il minor valore.

Immobile ultimato in data anteriore al 1 Settembre 1967: NO Anno di costruzione 1971 Anno di ristrutturazione: 2004

Descrizione documento Descrizione Opere Fonte

Licenza edilizia Num: 715 n° 178589/3423/70 del 29/04/1971 documento

Agibilita' Num: 156198/13896/1975 del 23/02/1976 Altro

Licenza edilizia Num: 196165/23669/EP. 75 del 23/11/1976 documento

Fine lavori Num: PG 1184517/2006 del 20/12/2006 documento

DIA Num: PG 217671/2010 del 17/03/2010 Altro

SEZIONE 6 VINCOLI e SERVITU'

Servitu': Non rilevabili da Atto di Provenienza

Vincoli esistenti:

Gravami: presenti e specificati nel rapporto, data di aggiornamento della Conservatoria

Situazione Ipotecaria

Prog. Tipo

Formalita' Data Iscrizione

Reg. Gen./

Part.

Somma

iscritta € Capitale € Durata (aa

mm gg) Creditore Descrizione

1 I volontaria 17/02/2004 10542/2438 14.475.000,00 9.650.000,00 aa 15 Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza

Si accolla mappale 785 sub 30 lotto 29 per la originaria quota di€ 300.000,00 e mappale 785 sub 72 lotto 60 per la originaria quota di€

25.000,00

SEZIONE 7 UTILIZZO degli IMMOBILI

Stato occupazione dell'unità: Locata a terzi

(24)

SEZIONE 8 CORREDO FOTOGRAFICO

Fotografie sopralluogo immobile valutato

Soggiorno: Cucina:

Bagno: Logge coperte:

Camera: Bagno di servizio:

(25)

Cantina: Terrazzo:

(26)

SEZIONE 9 CARATTERISTICHE E LIMITI DELL'INCARICO Premessa

A seguito di vostro incarico abbiamo effettuato la valutazione con sopralluogo relativa agli immobili in oggetto. E' stato quindi definito il valore di mercato degli immobili al 02/12/2019, individuati nell'oggetto della presente.

La valutazione di ogni singolo cespite è stata eseguita in base alle indicazioni forniteci dalla committenza riguardo a:

- perimetro da valutare - situazione locativa

La presente valutazione è stata eseguita applicando gli standard internazionali(IVS, EVS, RICS) e nazionali( UNI11558,Linea Guda ABI) riconosciuti.

Quesito di stima: Il perito determini il più probabile valore di mercato degli immobili indicati nell'incarico ricevuto.

Assunzioni:

Asserzioni preliminari:: Il tecnico incaricato dichiara di non avere impedimenti all'accettazione

Modalita' del sopralluogo:: Si è eseguito il sopralluogo in data 02/12/2019 ed ha riguardato tutti i beni posti in Milano via Valvassori Peroni 81.

Accertamenti: Ricerca presso l' Agenzia delle Entrate Servizi catastali e di pubblicità immobiliare di Milano 1, per la verifica della proprietà e della regolarità delle trascrizioni e l'esistenza di gravami. Si è proceduto ad effettuare una stampa storica catastale dei beni. Si è eseguito accesso presso gli uffici del comune di Milano per valutare la regolarità edilizia dei beni oggetto dell'incarico. Si è effettuato sopralluogo delle proprietà nel corso dei quali si sono eseguiti alcuni rilievi metrici, la verifica dei luoghi con quanto riportato nelle planimetrie catastali e si è proceduto a rilevare fotograficamente i luoghi ed il loro stato manutentivo.

(27)

SEZIONE 10 TERMINI di COMPARAZIONE

Valutazione dell'immobile

Segmento di mercato: Usato Destinazione d'uso: Appartamento Tipologia edilizia: Appartamento Tipo proprietà: Prima Casa

Fase ciclo immobiliare: RECUPERO

Forma mercato: CONCORRENZA MONOPOLISTICA Livello degli scambi: MEDIO

Grado competizione mercato: ALTO

Domanda commerciale di immobili nella zona: DISCRETA Soggetti acquirenti: PRIVATI Offerta commerciale di immobili nella zona: SUFFICIENTE Soggetti venditori: PRIVATI Tipo di contratto: COMPRAVENDITA

Stima tempi di realizzo: da 4 a 8 mesi

Dati relativi ai Comparabili utilizzati

Parametri Comparabile 1 Comparabile 2 Comparabile 3

Comune MILANO MILANO MILANO

MicroZona D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA

D12, Periferica, PIOLA, ARGONNE, CORSICA

Descrizione

In contesto anni '30, nella via del famoso medico Gabriele Falloppio, appartamento di 42 mq, in ottimo stato. L'immobile è sito al piano interrato in palazzina d'epoca signorile. Entrando abbiamo l'ingresso con subito alla sinistra il bagno, proseguendo sulle scale la sala da pranzo che suddivide alla destra la cucina e alla sinistra la camera da letto.

Appartamento composto da camera, cucina, balcone e terrazzo.

cantina al piano interrato

Appartamento composto da camera, cucina, balcone e terrazzo.

cantina al piano interrato

Tipologia commerciale

Residenziale: Appartamento di tipo

economico Residenziale: Bilocale Residenziale: Monolocale

Valore € 180.000,00 178.000,00 170.000,00

Data 12/07/2021 07/01/2020 02/07/2021

Fonte Immobiliare.it

Rif.: 40414401 - 12/07/2021

Rif.: TR RG 21526 RP 14738 del 23/03/2021

Rif.: TR RG 54789 RP 38401 del 06/07/2021

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Il posizionamento dei Comparabili è approssimato

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SEZIONE 11 SVILUPPO VALUTAZIONE

Metodo di Stima: Market Comparison Approach (MCA)

Essendo stati reperiti i dati immobiliari relativi al segmento di mercato al quale appartiene l'asset da valutare, si utilizza, per la stima del valore di mercato, il metodo del confronto di mercato in quanto è da ritenersi il più diretto e appropriato per la valutazione del valore di mercato.

Definizione metodo di stima MCA

Il market comparison approach è una procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell’immobile da valutare. N. 1.3.1 ABI Valutazione immobili Linee Guida 30 novembre 2018

Tabella dati

Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1) Target

Prezzo € 180.000,00 178.000,00 170.000,00

Data mesi 07/2021 01/2020 07/2021 12/2021

Sup Principale mq 42.00 34.49 33.51 67.04

Sup Balcone comunicante mq 0.00 1.31 1.88 0.00

Sup Terrazzo comunicante mq 0.00 13.12 0.00 0.00

Sup Terrazzo comunicante oltre 25 mq mq 0.00 0.00 0.00 29.31

Sup Box mq 0.00 0.00 0.00 38.14

Sup Cantina non comunicante mq 0.00 3.29 0.00 8.26

Sup Logge coperte mq 0.00 0.00 0.00 14.26

Manutenzione edificio N° 0 0 0 1

Piano N° -1 4 1 3

Servizi N° 1 1 1 2

Impianto Antifurto N° 0.00 0.00 0.00 2.00

Analisi del segmento di mercato

Caratteristica Rapporto mercantile

Data 1,000 %

Sup Principale 1,000

Sup Balcone comunicante 0,300

Sup Terrazzo comunicante 0,300

Sup Terrazzo comunicante oltre 25mq 0,150

Sup Box 0,500

Sup Cantina non comunicante 0,250

Sup Logge coperte 0,400

Manutenzione edificio

-2= Pessimo € 20000,00

-1= Mediocre € 20000,00

+1= Buono € 20000,00

+2= Ottimo € 20000,00

Incidenza Piano 1,000 %

Valore costruzione a nuovo Servizi Vita media anni 20 € 6000,00

Impianto antifurto € 2000,00

Tabella Prezzi marginali

Caratteristica Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)

P marginale Data 150,00 148,33 141,67

P marginale Sup Principale 4.285,71 4.285,71 4.285,71

P marginale Sup Balcone comunicante 1.285,71 1.285,71 1.285,71

P marginale Sup Terrazzo comunicante 1.285,71 1.285,71 1.285,71

P marginale Sup Terrazzo comunicante oltre 25 mq 642,86 642,86 642,86

P marginale Sup Box 2.142,86 2.142,86 2.142,86

P marginale Sup Cantina non comunicante 1.071,43 1.071,43 1.071,43

P marginale Sup Logge coperte 1.714,28 1.714,28 1.714,28

P marginale Manutenzione edificio 20.000,00 20.000,00 20.000,00

P marginale Piano 1.800,00 1.762,38 1.700,00

P marginale Servizi 1.500,00 1.500,00 1.500,00

P marginale Impianto Antifurto 2.000,00 2.000,00 2.000,00

Teoremi MCA

Teorema1

Tabella Aggiustamenti

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Caratteristica (dato Target - dato^Differenze Compar.)

Aggiustamento € (Diff. x P. marginale)

Compar.)

Aggiustamento

€ (Diff. x P.

marginale)

Compar.)

Aggiustamento

€ (Diff. x P.

marginale)

Data -5 750,00 -23 3.411,59 -5 708,35

Sup Principale 25.04 107.314,18 32.55 139.499,86 33.53 143.699,86

Sup Balcone comunicante 0 0,00 -1.31 -1.684,28 -1.88 -2.417,14

Sup Terrazzo comunicante 0 0,00 -13.12 -16.868,55 0 0,00

Sup Terrazzo comunicante oltre

25 mq 29.31 18.842,12 29.31 18.842,12 29.31 18.842,12

Sup Box 38.14 81.728,49 38.14 81.728,49 38.14 81.728,49

Sup Cantina non comunicante 8.26 8.849,99 4.97 5.324,99 8.26 8.849,99

Sup Logge coperte 14.26 24.445,69 14.26 24.445,69 14.26 24.445,69

Manutenzione edificio 1 20.000,00 1,00 20.000,00 1 20.000,00

Piano 4 7.200,00 -1 -1.762,38 2 3.400,00

Servizi 1 1.500,00 1 1.500,00 1 1.500,00

Impianto Antifurto 2 2.000,00 2 2.000,00 2 2.000,00

Tabella di valutazione

Caratteristica u.m. Compar1 (Teorema 1) Compar2 (Teorema 1) Compar3 (Teorema 1)

Prezzo € 180.000,00 178.000,00 170.000,00

Data € 750,00 3.411,59 708,35

Sup Principale € 107.314,18 139.499,86 143.699,86

Sup Balcone comunicante € 0,00 -1.684,28 -2.417,14

Sup Terrazzo comunicante € 0,00 -16.868,55 0,00

Sup Terrazzo comunicante oltre 25 mq € 18.842,12 18.842,12 18.842,12

Sup Box € 81.728,49 81.728,49 81.728,49

Sup Cantina non comunicante € 8.849,99 5.324,99 8.849,99

Sup Logge coperte € 24.445,69 24.445,69 24.445,69

Manutenzione edificio € 20.000,00 20.000,00 20.000,00

Piano € 7.200,00 -1.762,38 3.400,00

Servizi € 1.500,00 1.500,00 1.500,00

Impianto Antifurto € 2.000,00 2.000,00 2.000,00

Prezzo aggiustato € 452.630,47 454.437,53 472.757,36

Peso comparabile 100,00 100,00 100,00

Prezzo corretto (Prezzo aggiustato x peso) 452.630,47 454.437,53 472.757,36

Tabella di riconciliazione

Formula Calcolo Risultato

Divergenza assoluta (D%)= (PCC max - PCC min) : PCC min (472.757,36-452.630,47):452.630,47 4.45 % Prezzo finale= media Prezzi corretti dei Comparabili (452.630,47+454.437,53+472.757,36) :3 € 459.941,79

Legenda

SEZIONE 12 VALORE dei BENI

Definizioni

VALORE DI MERCATO

La Banca d’Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il valore di mercato come: “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Note sul grado di commerciabilità del bene: Medio

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Riduzione del valore **

€ -36.795,34Si riduce il valore del 5% pari ad€ 36.795,34 per mancanza di garanzie della cosa venduta e € 1.500,00 per ripristino difformità riscontrate. .

Valore di mercato alla data della Perizia€ 423.146,45

Costi di ripristino€ -1.500,00

Valore di mercato alla data della perizia€:

(arrotondato) 422.000,00Dal Valore di mercato di€ 422.000,00 e' già detratto il costo di ripristino delle conformita' di € 1.500,00

Valore di mercato alla data della perizia€

(Arrotondato) : 422.000,00

Valore di mercato dei singoli immobili che compongono il lotto di stima:

(i progressivi corrispondono con la tabella consistenze)

Progressivo Dati Catastali Valore di mercato alla

data della perizia€ 1 Appartamento, Terrazzo comunicante oltre 25 mq, Loggia coperta, Cantina

non comunicante

Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 30 Cat. A/2 -

APPARTAMENTO DI TIPO CIVILE 340.112,92

2 Box Fgl. 278 Mapp. 785 Sub. 64 Cat. C/6 -

AUTORIMESSA O RIMESSA 81.887,08

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SEZIONE ALLEGATI

Elenco Documenti Allegati

Prog. Tipo di documento Disponibilità N./Rep./Prot. Data Note Link file

7 Titoli di provenienza SI Nota

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Perizia (num. 5209472)

Assunzioni: