certifica:
Che gli immobili, ubicati nel Comune di Firenze, via dei Serragli, 46, piano terreno, censiti al N.C.E.U. del suddetto Comune al foglio 169 - part. 479, sub. 2 sono disciplinati dal Regolamento Urbanistico approvato con DCC n. 2015/C/00025 del 02.04.2015 e contestuale Variante al Piano Strutturale.
Le suddette aree ed immobili ricadono secondo le Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico nell’ambito del nucleo storico (Zona A).
In particolare, i suddetti immobili sono normati dall'art. 13 delle NTA del Regolamento Urbanistico che li classifica nell’ambito del “Tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale – spazio edificato” che ne disciplinano l'attività edilizia attraverso i seguenti interventi consentiti:
“art.13 - lo spazio edificato - classificazione 1.
Generalità. Lo spazio edificato costituito dal patrimonio edilizio esistente viene classificato in maniera trasversale sull’intero territorio comunale ai sensi dell’art.55 della LR 1/2005 in:
- emergenze di valore storico-architettonico;
- emergenze di interesse documentale del moderno;
- tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale;
- edifici singoli o aggregati di interesse documentale;
- edificato recente/edificato recente elementi incongrui.
In base allo statuto del territorio del Piano Strutturale i tipi di intervento ammessi per classe di edificio sono soggetti a ulteriori limitazioni riferite ai diversi sub- sistemi e ambiti (Parte 4), fatte salve le particolari casistiche disciplinate nelle Parti 2 e 5 delle presenti norme.
[…] 4. Definizioni. Il tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale.
Si intende per tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale, quello in cui è riconoscibile il principio insediativo delle successive fasi di accrescimento della città compresi gli edifici o insiemi di edifici risalenti al secondo dopo-guerra correttamente integrati nel tessuto di matrice storica.
4.1 Individuazione. Il tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale è individuato con apposita grafia nella tavola “Disciplina del suolo e degli insediamenti” del Regolamento Urbanistico in scala 1:2000.
4.2 Disciplina degli interventi. Gli interventi consentiti sono manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con le limitazioni di cui al successivo comma 6.1, nonché con le limitazioni della disciplina della Parte 4 relativa a sub-sistemi ed ambiti. Gli ampliamenti di VL e SUL fuori sagoma sono consentiti esclusivamente per servizi pubblici o privati di uso pubblico, nelle particolari casistiche disciplinate nella Parte 2 delle presenti norme, nel rispetto delle relative condizioni e prescrizioni.
[…] 6. Norme comuni.
La redazione del progetto di restauro e risanamento conservativo per gli edifici classificati come emergenze deve essere preceduta e accompagnata, al fine dell’accertamento di tutti i valori urbanistici, morfologici, architettonici, ambientali, tipologici, costruttivi, decorativi e artistici, da attente analisi e letture storico-critiche. Gli studi devono riguardare l’opera originaria e le eventuali aggiunte o modifiche e devono essere costituiti da: - ricerche bibliografiche, iconografiche e archivistiche (catasti storici, antiche stampe, fotografie, rilievi, ecc.);
- rilievo grafico e fotografico che comprenda le finiture interne ed esterne, con indicazione dei materiali usati per pavimentazioni, infissi, ringhiere, soglie, davanzali e per le strutture portanti. La redazione del progetto di restauro e risanamento conservativo per gli edifici classificati tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale e gli edifici singoli o aggregati di interesse documentale deve essere preceduta e accompagnata, al fine dell’accertamento di tutti i valori urbanistici, morfologici, architettonici, ambientali, tipologici, costruttivi, decorativi e artistici, da attente analisi e letture storico-critiche. Gli studi devono riguardare l’opera originaria e le eventuali aggiunte o modifiche e devono essere costituiti da:
- ricerche iconografiche e di archivio;
- rilievo grafico e fotografico comprensivo di indicazione dei materiali utilizzati per i vari componenti edilizi.
In ogni caso per gli edifici soggetti a oggetto di intervento di restauro e risanamento conservativo (esclusi quelli di cui DLgs 42/2004) è prescritto il mantenimento:
- della consistenza dell’unità immobiliare legittimamente esistente, salvo i casi di recupero di quella originaria e documentata in relazione alla possibilità di frazionamento o fusione di unità immobiliari;
- delle superfici degli orizzontamenti strutturali esistenti, con la sola eccezione di puntuali ricostituzioni di porzioni crollate;
- della distribuzione dei locali legittimamente esistente, salvo i casi di recupero di quella originaria e documentata;
- degli elementi tipologici;
- della composizione dei prospetti sulla via pubblica, salvo il recupero di originari e documentati elementi o assetti.
Tali limitazioni devono intendersi estese anche agli interventi di manutenzione straordinaria.
6.1 Limitazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
L'intervento di ristrutturazione edilizia su immobili classificati come:
- emergenze di valore storico-architettonico;
- emergenze di interesse documentale del moderno;
- tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale;
- edifici singoli o aggregati di interesse documentale;
è soggetto alle seguenti limitazioni:
- non sia prevista la demolizione dell’edificio esistente ad eccezione delle superfetazioni;
- non sia incrementato il volume lordo complessivo;
- non sia modificata la sagoma ad esclusione della eliminazione delle superfetazioni e di modeste modifiche necessarie a migliorare la funzionalità delle coperture;
- non sia modificata sostanzialmente la composizione dei prospetti sulla via pubblica;
- non sia modificata la distribuzione principale interna (androni, corpi scale, ecc);
- non siano modificati l’imposta e i materiali (salvo quando si operi su elementi privi di interesse) degli orizzontamenti strutturali;
- non sia modificata la quota di imposta della copertura fatte salve modeste modifiche necessarie a soddisfare esigenze di consolidamento non altrimenti conseguibili, da attuarsi con tecniche e materiali compatibili;
- siano mantenuti gli apparati decorativi ove presenti.
La redazione del progetto di ristrutturazione edilizia con il limiti di cui presente comma deve essere preceduta e accompagnata da uno studio che evidenzi le caratteristiche di interesse storico-architettonico e documentale presenti nonché le manomissioni o alterazioni intervenute rispetto all’originale consistenza o le difformità rispetto al progetto originale per gli edifici di interesse documentale del moderno. Nel caso di dimostrate alterazioni, non sono da rispettare le limitazioni di cui sopra per le porzioni di edificio già oggetto di manomissione.
Nel rispetto delle limitazioni di cui sopra sono ammessi i seguenti interventi:
- mutamento di destinazione d’uso come individuato all’art.19 purché compatibile con le limitazioni sopra evidenziate;
- recupero della SUL all'interno della sagoma e del volume lordo di cui al successivo comma 8;
- recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti di cui al successivo comma 9;
- frazionamento.
Tali interventi sono altresì consentiti negli interventi di ristrutturazione edilizia su immobili notificati ai sensi della Parte II del DLgs 42/04, nei limiti del progetto autorizzato ai sensi degli art. 21 e 22 del Decreto medesimo e nel rispetto delle relative prescrizioni.”
Estratto del Regolamento Urbanistico
Nell’ambito in cui ricade l’unità immobiliare oggetto della presente relazione insiste Vincolo Paesaggistico ai sensi dell’art.136, “Immobili ed Aree di notevole interesse pubblico”, del D.Lgs. n.42 del 22.01.2004 – Decreto per i Beni e le Attività Culturali. In particolare insiste Vincolo Paesaggistico derivante da Decreto Legge – DM n. 218 del 23 settembre 1953 -
“Sponde Nord e Sud dell’Arno nell’Ambito del Comune di Firenze”. Si riporta motivazione sintetica e testo del Decreto:
Motivazione
“[…] le zone predette formano un complesso di cose immobili che compongono un caratteristico ambiente avente valore estetico e tradizionale, costituendo inoltre una successione di quadri naturali e di punti di vista accessibili al pubblico dai quali si gode uno spettacolo di rara bellezza;”
Testo del provvedimento
“DECRETO MINISTERIALE 31 AGOSTO 1953
Dichiarazione di notevole interesse pubblico delle due zone delle rive dell'Arno, site nell'ambito del comune di Firenze.
Il ministro per la pubblica istruzione vista la legge 29 giugno 1939, n. 1497, sulla protezione delle bellezze naturali;
visto il regolamento approvato con regio decreto 3 giugno 1940, n. 1357, per l'applicazione della legge predetta;
considerato che la commissione provinciale di Firenze per la protezione delle bellezze naturali, nella adunanza del 17 giugno 1952 includeva nell'elenco delle cose da sottoporre alla tutela paesistica, compilato ai sensi dell'art. 2 della legge sopracitata, le due zone delle rive dell'Arno site nell'ambito del comune di Firenze;
considerato che l'elenco di tali immobili è stato pubblicato ai sensi del citato art. 2 della legge sulle bellezze naturali, per un periodo di tre mesi all'albo del comune di Firenze;
viste le due opposizioni presentate dall'Ordine degli architetti della Toscana e dall'Ordine degli ingegneri della provincia di Firenze, contro la proposta di vincolo;
considerato che le ragioni esposte dagli opponenti contro la detta proposta di vincolo sono destituite di fondamento;
riconosciuto che le zone predette formano un complesso di cose immobili che compongono un caratteristico ambiente avente valore estetico e tradizionale, costituendo inoltre una successione di quadri naturali e di punti di vista accessibili al pubblico dai quali si gode uno spettacolo di rara bellezza;
decreta:
le due zone in riva al fiume Arno, site nel territorio del comune di Firenze, così delimitate:
Lato nord (da ovest ad est) fiume Arno fino al torrente Mugnone (Indiano) - torrente Mugnone fino alla ferrovia Firenze-Pisa (Barco) - sede ferrovia all'ex stazione di Porta al Prato - viale Fratelli Rosselli: dalla Porta al Prato a via Montebello - via Montebello fino alla piazza Ognissanti - Borgognissanti fino alla piazza Goldoni - via Parione - piazza Santa Trinita - via Porta Rossa - via Calzaiuoli (da via Porta Rossa a piazza Signoria) - piazza Signoria - via della Ninna - via dei Neri - corso dei Tintori - piazza Cavalleggeri - via Tripoli - piazza Piave - viale Giovane Italia - piazza Beccaria - viale Giovanni Amendola fino a via Arnolfo - torrente Africo (fino a via Santorre Santa Rosa). Confine a sud della zona panoramica di Fiesole dal torrente Africo a via Loretino - via Sant'Andrea a Rovezzano - via della Mulina di Sant'Andrea, vincolo di paesaggio fino alla riva dell'Arno.
Lato sud (da ovest ad est) tratto del fiume Greve dalla foce all'acquedotto sotterraneo di Mantignano -acquedotto sotterraneo di Mantignano (via del Poderaccio) fino a via Torcicoda - via Torcicoda fino a via Palazzo dei Diavoli - via del Palazzo dei Diavoli fino a via Monticelli - confine nord della zona panoramica di Marignolle - Bellosguardo da via Monticelli al piazzale di porta romana - confine nord della zona panoramica del viale dei colli dal piazzale di Porta Romana alla località Cinque Vie (angolo tra via delle Cinque Vie e via Benedetto Fortini) - via del Paradiso fino al Bandino - via di Ripoli fino alla piazza di Badia - via di Badia fino a via delle Lame - via delle Lame fino a via del Crocefisso del Lume - via Crocefisso del Lume fino a Villamagna - via Villamagna fino al fiume Arno - tratto del fiume Arno (limite comunale fra Firenze e Fiesole) fino alla via della Mulina di Sant'Andrea e confine nord della zona, hanno notevole interesse pubblico ai sensi della legge 29 giugno 1939, n. 1497 e sono quindi, sottoposte a tutte le disposizioni contenute nella legge stessa.
Il presente decreto sarà pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del regolamento 3 giugno 1940, n. 1357, nella gazzetta ufficiale insieme con il verbale della commissione provinciale per la tutela delle bellezze naturali di Firenze.
La soprintendenza ai monumenti di Firenze curerà che il comune di Firenze provveda all'affissione della gazzetta ufficiale contenente il presente decreto all'albo comunale entro un mese dalla data della sua pubblicazione, e che il comune stesso tenga a disposizione degli interessati, altra copia della gazzetta ufficiale con la planimetria della zona vincolata, giusta l'art. 4 della legge sopracitata.
La soprintendenza comunicherà al ministero la data della effettiva affissione della gazzetta ufficiale stessa.
Roma, addì 31 agosto 1953 Il Ministro: Resta”
Nell'ambito non insiste Vincolo Idrogeologico ai sensi del Regio Decreto n. 3267/1923.
6. REGOLARITA’ EDILIZIA-AGIBILITA’/ABITABILITA’
REGOLARITA’ EDILIZIA
A seguito degli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Firenze (FI) è stata riscontrata l’esistenza delle pratiche edilizie, di seguito elencate, che determinano lo stato legittimo dell’unità immobiliare e del fabbricato in cui la stessa è inserita:
(si veda Allegato n.2)
o Pratica edilizia n. 1985/33546 – Condono Edilizio del 24/05/1986
Cambio di destinazione d’Uso (da civile abitazione a magazzino) senza opere murarie rilasciata dal Comune di Firenze in data 12.10.2005 al n.19525/S -richiedente il Sig. xxxxxxxxx.
o Pratica edilizia n. 1988/348
Richiesta ripristino della destinazione d’uso ad abitazione e realizzazione di un bagno per adeguamento igienico - richiedente il Sig. xxxxxxxx; in data 02.09.1988 il Comune di Firenze rispondeva come segue: “si tratta di opere interne in quanto esse non comportano alcuna variazione di destinazione; peraltro si ravvisa la non possibilità di tale utilizzazione, per la non corrispondenza ai requisiti igienici e regolamentari. I lavori possono comunque essere eseguiti”.
o Pratica edilizia n. 2006/4834 – Accertamento di conformità
Opere edili interne rilasciata dal Comune di Firenze in data 18.11.2008 al n.2008/13 – richiedente la Soc. xxxxxxxx Srl
Per quanto sopra riportato si certifica che l’unità immobiliare oggetto della presente relazione peritale non è realizzato abusivamente. e risulta CONFORME allo stato dei luoghi ad eccezione di piccola difformità interna rappresentata da una spalletta presente in atti e non riscontrata nello stato di fatto al momento del sopralluogo.
N.B. Il CTU ritiene che detta difformità non sia pregiudicante la vendita del bene in quanto trattasi di opera interna facilmente ripristinabile dal futuro avente titolo.
N.B.: non sono state riscontrate in atti né Attestazioni di Agibilità, né Dichiarazioni di Inizio/Fine Lavori.