SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N. 13/2018
xxxxxxxx S.R.L.
C.F. xxxxxxxx
GIUDICE DELEGATO: Dr.ssa Claudia Frosini CURATORE: Rag. Enrico Bargagli
C.T.U.: Dott. Ing. Pierluigi Melchionna
Collaboratore C.T.U.: Pianificatore Roberto Picchianti
PRIMO STRALCIO RELAZIONE PERITALE
relativa alla stima di beni immobili
09 marzo 2020
DOTT. ING. PIERLUIGI MELCHIONNA Via Adamello 47 - 58100 Grosseto cell 347-5953250 e-mail [email protected]
SVOLGIMENTO DELL’INCARICO - QUESITI
Il sottoscritto Ingegnere Pierluigi Melchionna, libero professionista con Studio in Grosseto, Via Adamello 47, iscritto all'Albo degli Ingegneri della Provincia di Grosseto al n.784, iscritto all’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Grosseto al n.166/2013, veniva incaricato dal Tribunale di Grosseto di eseguire una valutazione dei beni di proprietà della Società xxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxx, Società dichiarata fallita dal Tribunale di Grosseto e veniva nominato curatore il sott. Enrico Bargagli.
In data 30/01/2011 lo scrivente accettava l’incarico per il quale veniva segnalato in qualità di stimatore dal Curatore Fallimentare, Rag. Enrico Bargagli.
Le operazioni peritali sono iniziate il giorno 16.07.2019 in cui è stato effettuato il primo sopralluogo presso gli immobili oggetto di stima congiuntamente al CURATORE nominato per la procedura, Rag. Enrico BARGAGLI e del collaboratore dello scrivente il Pianificatore Territoriale Roberto PICCHIANTI. Le operazioni peritali del sottoscritto C.T.U. sono state completate in date successive.
PREMESSA
I beni immobili oggetto della presente perizia di stima sono costituiti da n.5 immobili ubicati all’interno del complesso edilizio sito in via Ernesto Balducci nel Comune di Follonica (GR), oltre a n.1 immobile sito in via dei Serragli 46 nel Comune di Firenze.
I sopracitati beni immobili siti nel Comune di Follonica sono censiti al N.C.E.U. di detto Comune come segue:
- Negozio al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 19, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.216,77.
- Negozio al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 20, ctg. C/1, classe 1, rendita catastale 1.836,52.
- Negozio al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 97, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.236,40.
- Negozio al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 99, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 765,39.
- Autorimessa al piano sottostrada censita al foglio 26, part 1691, sub 80, ctg. C/6, classe 3, rendita catastale 38,84.
I suddetti immobili risultano intestati a:
- xxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxx, per il diritto di proprietà superficiaria per 1/1.
- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritt o di proprietà per l’area.
L’unità immobiliare sita nel Comune di Firenze è censita al N.C.E.U. di detto Comune come segue:
- Magazzino al piano terra di via dei Serragli n.46, censito al foglio 169, part 479 (e 658 graffata alla precedente), sub 2, ctg. C/2, classe 8, rendita catastale 697,99.
Il suddetto immobile risulta intestato a:
- xxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxx, per il diritto di piena proprietà per 1/1.
La presente memoria costituisce lo STRALCIO n.1 che ha come oggetto il Magazzino al piano terra di via dei Serragli n.46, censito al foglio 169, part 479 (e 658 graffata alla precedente), sub 2, ctg. C/2, classe 8, rendita catastale 697,99.
Di seguito si riassumono i dati necessari per rispondere ai quesiti formulati e per individuare il più probabile valore dei beni di cui si tratta.
1. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI
Effettuata opportuna indagine di aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Firenze, relativamente all’unità immobiliare in oggetto, risulta quanto segue:
(si veda Allegato n.3 – Ispezione Ipotecaria)
ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE GRAVANTI SULL’IMMOBILE
- Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo di cui all’atto del Pubblico Ufficiale GRAZIOSI Sergio del 18.06.2002 rep. n.21329 inscritta al reg. part. 5513 e reg.
gen. 22472 del 26.06.2002.
Comunicazione n.4332 del 30.07.2012 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta in data 06.07.2012.
Cancellazione totale eseguita in data 06.08.2012 (Art.13, comma 8-decies DL 7/2007 – Art.40 bis D. Lgs 385/1993).
- Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo di cui all’atto del Pubblico Ufficiale del Tribunale di Grosseto del 22.05.2018 rep. n.233 inscritta al reg. part. 712 e reg. gen.
4459 del 13.02.2015, a favore di “CONDOMINIO DI VIA DEI SERRAGLI 46 DI FIRENZE”, con sede in Firenze (FI) c.f. 93182030481, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene in oggetto.
ELENCO DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
- Verbale di pignoramento immobili di cui alla nota di trascrizione al reg. part. 1878 e al reg. gen. 2627 dell’atto giudiziario del 28.01.2015 notificato dall’UFFICIALE GIUDIZIARIO del Tribunale di Grosseto in data 29.12.2014 rep. n.18718, a favore di xxxxxxxx nato a Firenze il xxxxxx c.f.xxxxxxxxx x, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene in oggetto.
- Atto giudiziario – sentenza dichiarativa di fallimento di cui alla nota di trascrizione al reg. part. 30045 e al reg. gen. 42631 dell’atto giudiziario del 17.10.2018 notificato dall’UFFICIALE GIUDIZIARIO del Tribunale di Grosseto in data 22.05.2018 rep. n.233, a favore di “MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA xxxxxxxxx S.R.L.”, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene in oggetto.
PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE Provenienza:
L’unità immobiliare oggetto dell’esecuzione risulta di proprietà della società “xxxxxxxx s.r.l.”, con sede in Follonica (GR), c.f. xxxxxxxx, e risulta così pervenuta:
- Alla suddetta società “xxxxxxxx s.r.l.” il bene in oggetto è pervenuto per atto di compravendita del 18.06.2002 rep. n.21328 di cui all’atto del notaio GRAZIOSI Sergio, trascritto in data 26.06.2002 al reg. part. 14844 e reg. gen. n. 22471, venditore xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.
- Precedentemente il bene in oggetto è pervenuto per atto di compravendita del 10.10.1988 rep. n.4752 di cui all’atto del notaio BERETTA a favore della società
“xxxxxxxS.R.L.”, con sede in Firenze c.f. xxxxxxxx, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.
- Anteriormente il bene in oggetto era di proprietà di xxxx xxxxxxxxx, nato a xxxx il xxxxxxxxxxxxxxx, fin dall’Impianto meccanografico del 30.06.1987.
2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE Caratteristiche generali
Il bene oggetto della presente memoria è costituito da un immobile destinato a magazzino sito in via dei Serragli, 46, nel centro storico del Comune di Firenze.
Il fabbricato, realizzato antecedentemente al 1 settembre 1967, si compone di 4 piani terra con destinazione prevalentemente residenziale in cui al piano terra sono ubicati fondi commerciali e/o depositi e ai piani superiori sono ubicate le unità residenziali.
La facciata principale è intonacata e tinteggiata di colore giallo ocre dal piano primo fino alla copertura, il piano terreno è rivestito in pietra di colore grigio. Gli infissi esterni sono dotati di persiane color verde. Il tetto è realizzato a falda.
Al magazzino si accede dal vano scala condominiale tramite porta posta lato destro di fronte il portone; l’ingresso è costituito da un lungo disimpegno che conduce ai locali interni i quali si affacciano su un cortile esclusivo interno al fabbricato. Sono inoltre presenti due locali igienico sanitari e un angolo cottura realizzato in muratura.
Il soffitto del magazzino è realizzato in travi di legno e travetti a vista, la pavimentazione è in piastrelle color cotto, intonaci di muri di tipo civile tinteggiati di colore chiaro. La superficie utile calpestabile è pari a circa 71 mq con altezza utile interna variabile dai 2,40 ai 2,70 ml.
Pertinenze
Costituiscono pertinenze esclusive dell’unità immobiliare tutti i proporzionali diritti di comproprietà spettanti al proprietario di una porzione di fabbricato sulle parti comuni.
Finiture interne
Il soffitto del magazzino è realizzato in travi di legno e travetti a vista, la pavimentazione è in piastrelle color cotto, intonaci di muri di tipo civile tinteggiati di colore chiaro; la zona cottura è rivestita in piastrelle multicolore per un’altezza di circa 100 cm dal piano di calpestio; il rivestimento del bagno è realizzato con mattonelle in ceramica monocolore grigio per un’altezza di circa 200 cm a filo porta; i sanitari sono di tipo commerciale di colore bianco con box doccia; gli infissi e le porte interne sono in legno color marrone.
Impianti
Al momento del sopralluogo le utenze risultavano non attive. Da un esame visivo risultano presenti l’impianto elettrico e idrico. Sono presenti radiatori a parete per la distribuzione dell’impianto di riscaldamento.
Stato di manutenzione
L’unità immobiliare necessita di opere di manutenzione ordinaria oltre a la pulizia degli ambienti.
Indici metrici - I dati e gli indici metrici sono i seguenti:
Parametro Totale
- Superficie utile calpestabile magazzino piano terra (al netto delle
murature) mq 71,28
- Superficie cortile interno mq 9,14
- Altezza interna del solaio
da pavimento a soffitto locali magazzino piano terra Varia da 2,40 – 3,00 ml
SUPERFICIE COMMERCIALE unità immobiliare
Parametro coefficiente Superficie commerciale
Sup. lorda magazzino piano terra Mq 86,15 1 mq 86,15
Sup. cortile interno Mq 9,14 1/3 mq 3,05
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq 89,20
(si veda Allegato n.5 – Elaborato planimetrico) 3. DATI CATASTALI E CONFINI
L’unità immobiliare risulta censita al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze come segue:
Magazzino
Dati Identificativi Dati Classamento note
Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita
Variazione del 09.11.2015 Inserimento in visura dei
dati di superficie
169 479
658
2 C/2 8 85 m2 € 697,99
Indirizzo: VIA DEI SERRAGLI n.46 piano: T
Intestato a: xxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxx, per il diritto di piena proprietà per 1/1.
Confini: via dei Serragli; vano scala condominiale; altra u.i.u. s.s.a.;
4. INDAGINE E CORRISPONDENZA CATASTALE
INDAGINE CATASTALE
L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Firenze al foglio 169, part.lla 479 e 658 graffata alla precedente) sub 2, ctg. C/2, classe 8, cons. 85mq, rendita 697,99 (magazzino al - SUPERFICIE COMMERCIALE (magazzino) Consistenza calcolata
tenendo conto di muri interni, muri perimetrali, metà delle murature confinanti con le parti condominiali o di altra proprietà adiacente, incluso le superfici lorde dei vani accessori e delle pertinenze ridotte con applicazione dei debiti coefficienti.
mq 89,20
piano terra), deriva da Variazione Toponomastica del 25.10.2002 prot. n.370266 (n.47936.1/2002) in atti dal 25.10.2002.
Precedentemente l’immobile subiva Variazione per Migliore Rappresentazione Catastale del 20.09.1988 prot. n.17203 in atti dal 17.01.2001 (n.57555.1/1988).
In precedenza l’immobile subiva Variazione della Destinazione da Abitazione a Magazzino del 04.03.1988 prot. n.17202 in atti dal 17.01.2001 (n.37718.1/1988).
L’immobile subiva Variazione nella Qualità del 13.03.1989 in atti dal 27.05.1991 (n.47261/1989).
L’unità immobiliare de quo deriva dall’unita censita al foglio 169 part 479 sub 2, ctg. A/4 cl.1, cons. 5,5 vani, dall’Impianto Meccanografico del 30.06.1987
CORRISPONDENZA CATASTALE
Confrontando la situazione catastale in essere alla data del conferimento dell’incarico con lo stato dei luoghi, si rileva che il bene in oggetto risulta censito come segue:
- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Firenze al foglio 169, part.lla 479 e 658 graffata alla precedente) sub 2, ctg. C/2, classe 8, cons. 85mq, rendita 697,99 (magazzino al piano terra) risulta PARZIALMENTE CONFORME alla raffigurazione grafica catastale presente in atti in quanto:
- 1) non è presente in planimetria il piano di lavoro in muratura di separazione dell’angolo cottura.
(si veda Allegato n.1 – Documentazione Catastale)
La difformità descritta è sanabile da un punto di vista Catastale mediante rilascio di attestazione di Avvenuta Variazione Catastale con il pagamento di € 50,00 per diritti Catastali oltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica. N.B.: Nell’attribuzione del valore di mercato si terrà conto delle suddette spese.
5. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE Dalla documentazione reperita presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Firenze si certifica:
Che gli immobili, ubicati nel Comune di Firenze, via dei Serragli, 46, piano terreno, censiti al N.C.E.U. del suddetto Comune al foglio 169 - part. 479, sub. 2 sono disciplinati dal Regolamento Urbanistico approvato con DCC n. 2015/C/00025 del 02.04.2015 e contestuale Variante al Piano Strutturale.
Le suddette aree ed immobili ricadono secondo le Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico nell’ambito del nucleo storico (Zona A).
In particolare, i suddetti immobili sono normati dall'art. 13 delle NTA del Regolamento Urbanistico che li classifica nell’ambito del “Tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale – spazio edificato” che ne disciplinano l'attività edilizia attraverso i seguenti interventi consentiti:
“art.13 - lo spazio edificato - classificazione 1.
Generalità. Lo spazio edificato costituito dal patrimonio edilizio esistente viene classificato in maniera trasversale sull’intero territorio comunale ai sensi dell’art.55 della LR 1/2005 in:
- emergenze di valore storico-architettonico;
- emergenze di interesse documentale del moderno;
- tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale;
- edifici singoli o aggregati di interesse documentale;
- edificato recente/edificato recente elementi incongrui.
In base allo statuto del territorio del Piano Strutturale i tipi di intervento ammessi per classe di edificio sono soggetti a ulteriori limitazioni riferite ai diversi sub- sistemi e ambiti (Parte 4), fatte salve le particolari casistiche disciplinate nelle Parti 2 e 5 delle presenti norme.
[…] 4. Definizioni. Il tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale.
Si intende per tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale, quello in cui è riconoscibile il principio insediativo delle successive fasi di accrescimento della città compresi gli edifici o insiemi di edifici risalenti al secondo dopo-guerra correttamente integrati nel tessuto di matrice storica.
4.1 Individuazione. Il tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale è individuato con apposita grafia nella tavola “Disciplina del suolo e degli insediamenti” del Regolamento Urbanistico in scala 1:2000.
4.2 Disciplina degli interventi. Gli interventi consentiti sono manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con le limitazioni di cui al successivo comma 6.1, nonché con le limitazioni della disciplina della Parte 4 relativa a sub-sistemi ed ambiti. Gli ampliamenti di VL e SUL fuori sagoma sono consentiti esclusivamente per servizi pubblici o privati di uso pubblico, nelle particolari casistiche disciplinate nella Parte 2 delle presenti norme, nel rispetto delle relative condizioni e prescrizioni.
[…] 6. Norme comuni.
La redazione del progetto di restauro e risanamento conservativo per gli edifici classificati come emergenze deve essere preceduta e accompagnata, al fine dell’accertamento di tutti i valori urbanistici, morfologici, architettonici, ambientali, tipologici, costruttivi, decorativi e artistici, da attente analisi e letture storico-critiche. Gli studi devono riguardare l’opera originaria e le eventuali aggiunte o modifiche e devono essere costituiti da: - ricerche bibliografiche, iconografiche e archivistiche (catasti storici, antiche stampe, fotografie, rilievi, ecc.);
- rilievo grafico e fotografico che comprenda le finiture interne ed esterne, con indicazione dei materiali usati per pavimentazioni, infissi, ringhiere, soglie, davanzali e per le strutture portanti. La redazione del progetto di restauro e risanamento conservativo per gli edifici classificati tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale e gli edifici singoli o aggregati di interesse documentale deve essere preceduta e accompagnata, al fine dell’accertamento di tutti i valori urbanistici, morfologici, architettonici, ambientali, tipologici, costruttivi, decorativi e artistici, da attente analisi e letture storico-critiche. Gli studi devono riguardare l’opera originaria e le eventuali aggiunte o modifiche e devono essere costituiti da:
- ricerche iconografiche e di archivio;
- rilievo grafico e fotografico comprensivo di indicazione dei materiali utilizzati per i vari componenti edilizi.
In ogni caso per gli edifici soggetti a oggetto di intervento di restauro e risanamento conservativo (esclusi quelli di cui DLgs 42/2004) è prescritto il mantenimento:
- della consistenza dell’unità immobiliare legittimamente esistente, salvo i casi di recupero di quella originaria e documentata in relazione alla possibilità di frazionamento o fusione di unità immobiliari;
- delle superfici degli orizzontamenti strutturali esistenti, con la sola eccezione di puntuali ricostituzioni di porzioni crollate;
- della distribuzione dei locali legittimamente esistente, salvo i casi di recupero di quella originaria e documentata;
- degli elementi tipologici;
- della composizione dei prospetti sulla via pubblica, salvo il recupero di originari e documentati elementi o assetti.
Tali limitazioni devono intendersi estese anche agli interventi di manutenzione straordinaria.
6.1 Limitazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
L'intervento di ristrutturazione edilizia su immobili classificati come:
- emergenze di valore storico-architettonico;
- emergenze di interesse documentale del moderno;
- tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale;
- edifici singoli o aggregati di interesse documentale;
è soggetto alle seguenti limitazioni:
- non sia prevista la demolizione dell’edificio esistente ad eccezione delle superfetazioni;
- non sia incrementato il volume lordo complessivo;
- non sia modificata la sagoma ad esclusione della eliminazione delle superfetazioni e di modeste modifiche necessarie a migliorare la funzionalità delle coperture;
- non sia modificata sostanzialmente la composizione dei prospetti sulla via pubblica;
- non sia modificata la distribuzione principale interna (androni, corpi scale, ecc);
- non siano modificati l’imposta e i materiali (salvo quando si operi su elementi privi di interesse) degli orizzontamenti strutturali;
- non sia modificata la quota di imposta della copertura fatte salve modeste modifiche necessarie a soddisfare esigenze di consolidamento non altrimenti conseguibili, da attuarsi con tecniche e materiali compatibili;
- siano mantenuti gli apparati decorativi ove presenti.
La redazione del progetto di ristrutturazione edilizia con il limiti di cui presente comma deve essere preceduta e accompagnata da uno studio che evidenzi le caratteristiche di interesse storico-architettonico e documentale presenti nonché le manomissioni o alterazioni intervenute rispetto all’originale consistenza o le difformità rispetto al progetto originale per gli edifici di interesse documentale del moderno. Nel caso di dimostrate alterazioni, non sono da rispettare le limitazioni di cui sopra per le porzioni di edificio già oggetto di manomissione.
Nel rispetto delle limitazioni di cui sopra sono ammessi i seguenti interventi:
- mutamento di destinazione d’uso come individuato all’art.19 purché compatibile con le limitazioni sopra evidenziate;
- recupero della SUL all'interno della sagoma e del volume lordo di cui al successivo comma 8;
- recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti di cui al successivo comma 9;
- frazionamento.
Tali interventi sono altresì consentiti negli interventi di ristrutturazione edilizia su immobili notificati ai sensi della Parte II del DLgs 42/04, nei limiti del progetto autorizzato ai sensi degli art. 21 e 22 del Decreto medesimo e nel rispetto delle relative prescrizioni.”
Estratto del Regolamento Urbanistico
Nell’ambito in cui ricade l’unità immobiliare oggetto della presente relazione insiste Vincolo Paesaggistico ai sensi dell’art.136, “Immobili ed Aree di notevole interesse pubblico”, del D.Lgs. n.42 del 22.01.2004 – Decreto per i Beni e le Attività Culturali. In particolare insiste Vincolo Paesaggistico derivante da Decreto Legge – DM n. 218 del 23 settembre 1953 -
“Sponde Nord e Sud dell’Arno nell’Ambito del Comune di Firenze”. Si riporta motivazione sintetica e testo del Decreto:
Motivazione
“[…] le zone predette formano un complesso di cose immobili che compongono un caratteristico ambiente avente valore estetico e tradizionale, costituendo inoltre una successione di quadri naturali e di punti di vista accessibili al pubblico dai quali si gode uno spettacolo di rara bellezza;”
Testo del provvedimento
“DECRETO MINISTERIALE 31 AGOSTO 1953
Dichiarazione di notevole interesse pubblico delle due zone delle rive dell'Arno, site nell'ambito del comune di Firenze.
Il ministro per la pubblica istruzione vista la legge 29 giugno 1939, n. 1497, sulla protezione delle bellezze naturali;
visto il regolamento approvato con regio decreto 3 giugno 1940, n. 1357, per l'applicazione della legge predetta;
considerato che la commissione provinciale di Firenze per la protezione delle bellezze naturali, nella adunanza del 17 giugno 1952 includeva nell'elenco delle cose da sottoporre alla tutela paesistica, compilato ai sensi dell'art. 2 della legge sopracitata, le due zone delle rive dell'Arno site nell'ambito del comune di Firenze;
considerato che l'elenco di tali immobili è stato pubblicato ai sensi del citato art. 2 della legge sulle bellezze naturali, per un periodo di tre mesi all'albo del comune di Firenze;
viste le due opposizioni presentate dall'Ordine degli architetti della Toscana e dall'Ordine degli ingegneri della provincia di Firenze, contro la proposta di vincolo;
considerato che le ragioni esposte dagli opponenti contro la detta proposta di vincolo sono destituite di fondamento;
riconosciuto che le zone predette formano un complesso di cose immobili che compongono un caratteristico ambiente avente valore estetico e tradizionale, costituendo inoltre una successione di quadri naturali e di punti di vista accessibili al pubblico dai quali si gode uno spettacolo di rara bellezza;
decreta:
le due zone in riva al fiume Arno, site nel territorio del comune di Firenze, così delimitate:
Lato nord (da ovest ad est) fiume Arno fino al torrente Mugnone (Indiano) - torrente Mugnone fino alla ferrovia Firenze-Pisa (Barco) - sede ferrovia all'ex stazione di Porta al Prato - viale Fratelli Rosselli: dalla Porta al Prato a via Montebello - via Montebello fino alla piazza Ognissanti - Borgognissanti fino alla piazza Goldoni - via Parione - piazza Santa Trinita - via Porta Rossa - via Calzaiuoli (da via Porta Rossa a piazza Signoria) - piazza Signoria - via della Ninna - via dei Neri - corso dei Tintori - piazza Cavalleggeri - via Tripoli - piazza Piave - viale Giovane Italia - piazza Beccaria - viale Giovanni Amendola fino a via Arnolfo - torrente Africo (fino a via Santorre Santa Rosa). Confine a sud della zona panoramica di Fiesole dal torrente Africo a via Loretino - via Sant'Andrea a Rovezzano - via della Mulina di Sant'Andrea, vincolo di paesaggio fino alla riva dell'Arno.
Lato sud (da ovest ad est) tratto del fiume Greve dalla foce all'acquedotto sotterraneo di Mantignano - acquedotto sotterraneo di Mantignano (via del Poderaccio) fino a via Torcicoda - via Torcicoda fino a via Palazzo dei Diavoli - via del Palazzo dei Diavoli fino a via Monticelli - confine nord della zona panoramica di Marignolle - Bellosguardo da via Monticelli al piazzale di porta romana - confine nord della zona panoramica del viale dei colli dal piazzale di Porta Romana alla località Cinque Vie (angolo tra via delle Cinque Vie e via Benedetto Fortini) - via del Paradiso fino al Bandino - via di Ripoli fino alla piazza di Badia - via di Badia fino a via delle Lame - via delle Lame fino a via del Crocefisso del Lume - via Crocefisso del Lume fino a Villamagna - via Villamagna fino al fiume Arno - tratto del fiume Arno (limite comunale fra Firenze e Fiesole) fino alla via della Mulina di Sant'Andrea e confine nord della zona, hanno notevole interesse pubblico ai sensi della legge 29 giugno 1939, n. 1497 e sono quindi, sottoposte a tutte le disposizioni contenute nella legge stessa.
Il presente decreto sarà pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del regolamento 3 giugno 1940, n. 1357, nella gazzetta ufficiale insieme con il verbale della commissione provinciale per la tutela delle bellezze naturali di Firenze.
La soprintendenza ai monumenti di Firenze curerà che il comune di Firenze provveda all'affissione della gazzetta ufficiale contenente il presente decreto all'albo comunale entro un mese dalla data della sua pubblicazione, e che il comune stesso tenga a disposizione degli interessati, altra copia della gazzetta ufficiale con la planimetria della zona vincolata, giusta l'art. 4 della legge sopracitata.
La soprintendenza comunicherà al ministero la data della effettiva affissione della gazzetta ufficiale stessa.
Roma, addì 31 agosto 1953 Il Ministro: Resta”
Nell'ambito non insiste Vincolo Idrogeologico ai sensi del Regio Decreto n. 3267/1923.
6. REGOLARITA’ EDILIZIA-AGIBILITA’/ABITABILITA’
REGOLARITA’ EDILIZIA
A seguito degli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Firenze (FI) è stata riscontrata l’esistenza delle pratiche edilizie, di seguito elencate, che determinano lo stato legittimo dell’unità immobiliare e del fabbricato in cui la stessa è inserita:
(si veda Allegato n.2)
o Pratica edilizia n. 1985/33546 – Condono Edilizio del 24/05/1986
Cambio di destinazione d’Uso (da civile abitazione a magazzino) senza opere murarie rilasciata dal Comune di Firenze in data 12.10.2005 al n.19525/S - richiedente il Sig. xxxxxxxxx.
o Pratica edilizia n. 1988/348
Richiesta ripristino della destinazione d’uso ad abitazione e realizzazione di un bagno per adeguamento igienico - richiedente il Sig. xxxxxxxx; in data 02.09.1988 il Comune di Firenze rispondeva come segue: “si tratta di opere interne in quanto esse non comportano alcuna variazione di destinazione; peraltro si ravvisa la non possibilità di tale utilizzazione, per la non corrispondenza ai requisiti igienici e regolamentari. I lavori possono comunque essere eseguiti”.
o Pratica edilizia n. 2006/4834 – Accertamento di conformità
Opere edili interne rilasciata dal Comune di Firenze in data 18.11.2008 al n.2008/13 – richiedente la Soc. xxxxxxxx Srl
Per quanto sopra riportato si certifica che l’unità immobiliare oggetto della presente relazione peritale non è realizzato abusivamente. e risulta CONFORME allo stato dei luoghi ad eccezione di piccola difformità interna rappresentata da una spalletta presente in atti e non riscontrata nello stato di fatto al momento del sopralluogo.
N.B. Il CTU ritiene che detta difformità non sia pregiudicante la vendita del bene in quanto trattasi di opera interna facilmente ripristinabile dal futuro avente titolo.
N.B.: non sono state riscontrate in atti né Attestazioni di Agibilità, né Dichiarazioni di Inizio/Fine Lavori.
7. VINCOLI, DIRITTI, SERVITU’ - STATO LOCATIVO
Contattato l’Amministratore del CONDOMINIO SERRAGLI 46, è risultato che alla data odierna l’immobile risulta gravato di oneri di natura condominiale relativi agli esercizi per l’anno 2018 e 2019 per un importo pari a:
€ 1.302,33 (Euro milletrecentodue/33)
Nell’ambito in cui ricade l’unità immobiliare oggetto della presente relazione insiste Vincolo Paesaggistico ai sensi dell’art.136, “Immobili ed Aree di notevole interesse pubblico”, del D.Lgs. n.42 del 22.01.2004 – Decreto per i Beni e le Attività Culturali. In particolare insiste Vincolo Paesaggistico derivante da Decreto Legge – DM n. 218 del 23 settembre 1953 -
“Sponde Nord e Sud dell’Arno nell’Ambito del Comune di Firenze”.
Nell'ambito non insiste Vincolo Idrogeologico ai sensi del Regio Decreto n. 3267/1923.
8. CRITERIO DI STIMA ADOTTATO
Nel caso di cui si tratta, dal mandato conferito si evince che l’aspetto economico da determinare è quello del più probabile valore di mercato, cioè il rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene e la moneta che in una libera contrattazione di compravendita, ipotizzata in riferimento all’epoca della stesura della presente memoria, cioè marzo 2020, si potrebbe verificare.
Il criterio di stima adottato in questo caso è quello sintetico (detto anche empirico), tenuto conto che la valutazione dell’immobile è supportata da parametri urbanistici certi, forniti dallo strumento urbanistico vigente.
Individuato un certo numero di dati storici e cioè di prezzi effettivamente riscontrati o richiesti in operazioni di compravendita di beni analoghi, in questa scala di prezzi si inserirà il bene da stimare, in corrispondenza dello scalino che presenta maggiori analogie con lo stesso. In mancanza del riconoscimento di precisa analogia, i procedimenti consentiranno comunque di pervenire al più probabile valore di mercato.
Valutazioni e Motivazioni:
Le variabili che incidono nella determinazione del più probabile valore venale sono state individuate nei precedenti paragrafi e riguardano le caratteristiche della zona, l'ubicazione dell’immobile, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e manutenzione, la regolarità edilizia, lo stato locativo, la consistenza dei beni, lo scopo della stima ed il mercato della domanda e dell'offerta.
In applicazione del metodo comparativo sopra descritto, si può riferire che attualmente nelle zone limitrofe a quella oggetto di esecuzione, per immobili aventi consistenza e caratteristiche pressoché analoghe a quello oggetto della presente valutazione, per edifici con tipologia simile a quello analizzato, possono essere ritenuti attendibili:
-IMMOBILE A DESTINAZIONE MAGAZZINO valori compresi tra € 1.000,00 e € 2.000,00 al metro quadro di superficie commerciale.
Tenuto ora conto che:
- Lo stato di Manutenzione del Lotto come descritto al precedente paragrafo 2;
- Sull’immobile grava vincolo paesaggistico come descritto al precedente paragrafo 5;
- Sono presenti gravami di natura condominiale;
- Non sono presenti difformità sostanziali catastali e urbanistiche come descritto ai punti 5 e 6;
- L’unità immobiliare individuata nel Lotto Unico si considera libera;
- Lo scopo della stima è quello di determinare un valore venale, ma per una vendita giudiziale;
ai fini della presente valutazione, si ritiene che per l’immobile in questione possa essere congruo un valore unitario al metro quadro di superficie commerciale come segue:
MAGAZZINO€ 1.500,00 al mq lordo.
9. VALORE DEGLI IMMOBILI
Premesso quanto sopra, e conoscendo la rispettiva Superficie Commerciale complessiva del bene immobiliare riportata al § 2, si stima il più probabile valore attuale del bene oggetto di esecuzione:
MAGAZZINO al piano terra, via dei Serragli n.46, Comune di Firenze (FI):
mq 89,20 x 1.100,00 €/mq = € 133.800,00 arrotondabili a € 133.800,00
In tale valutazione è compresa ogni pertinenza comune ed esclusiva
10. CONCLUSIONI – PREZZO BASE LOTTO n.1
Porzione di Fabbricato costituita da MAGAZZINO e diritti sulle parti comuni sito in Comune di Firenze (FI), in via dei Serragli n.46, al piano terra.
Il fabbricato, realizzato antecedentemente al 1 settembre 1967, si compone di 4 piani terra con destinazione prevalentemente residenziale in cui al piano terra sono ubicati fondi commerciali e/o depositi e ai piani superiori sono ubicate le unità residenziali. La facciata principale è intonacata e tinteggiata di colore giallo ocre dal piano primo fino alla copertura, il piano terreno è rivestito in pietra di colore grigio. Gli infissi esterni sono dotati di persiane color verde. Il tetto è realizzato a falda.
Al magazzino si accede dal vano scala condominiale tramite porta posta lato destro di fronte il portone; l’ingresso è costituito da un lungo disimpegno che conduce ai vari locali che si affacciano su un cortile esclusivo interno al fabbricato. Sono inoltre presenti due locali igienico sanitari e un angolo cottura realizzato in muratura. Il soffitto del magazzino è realizzato in travi di legno e travetti a vista, la pavimentazione è in piastrelle color cotto, intonaci di muri di tipo civile tinteggiati di colore chiaro. La superficie utile calpestabile è pari a circa 71 mq con altezza utile interna variabile dai 2,40 ai 2,70 ml. Il fondo risulta disabitato e necessita di opere di manutenzione ordinaria oltre a la pulizia degli ambienti.
Completano le pertinenze esclusive tutti i proporzionali diritti di comproprietà spettanti al proprietario di una porzione di edificio sulle parti comuni del fabbricato.
L’unità immobiliare distinto al foglio 169, particella 479 (a 658 graffata alla precedente), sub 2, categoria C/2 (magazzino al piano terra), rendita euro 697,99, via dei Serragli n.46.
Confini catastali: via dei Serragli; vano scala condominiale; altra u.i.u. s.s.a.;
Stato d'uso: libero
N.B. L’unità immobiliare è gravata da Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 22.05.2018 rep. 233, reg part 712 e reg gen 4459 del 13.02.2015; da Verbale di Pignoramento Immobili del 28.01.2015, reg part 1878 e reg gen 2627; da Atto giudiziario – Sentenza dichiarativa di Fallimento del 17.10.2018, reg part 30045 e reg gen 42631;
N.B. L’unità immobiliare è gravata da Oneri di natura Condominiale per un importo pari a
€ 1.302,33 (Euro milletrecentodue/33)
N.B. Nell’ambito in cui ricade il lotto insiste Vincolo Paesaggistico.
PREZZO BASE DEL LOTTO n.1:
€ 133.800,00
diconsi: euro centotrentatremilaottocento/00
In tale valutazione è compresa ogni pertinenza comune ed esclusiva
--- Alla presente relazione si allegano
- ALLEGATO 1: Documentazione catastale;
- ALLEGATO 2: Documentazione urbanistica;
- ALLEGATO 3: Ispezione Ipocatastale;
- ALLEGATO 4: Elaborati grafici;
- ALLEGATO 5: Documentazione fotografica.
Grosseto, li 09 marzo 2020
Il Consulente Tecnico d'Ufficio Ing. Pierluigi Melchionna
SOMMARIO
Pag
SVOLGIMENTO DELL’INCARICO – QUESITI ... 1
PREMESSA ... 1
1. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ... 2
2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE ... 3
3. DATI CATASTALI E CONFINI ... 5
4. INDAGINE E CORRISPONDENZA CATASTALE ... 5
5. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO 6. REGOLARITA’ EDILIZIA ... 11
7. VINCOLI, DIRITTI, SERVITU’- STATO LOCATIVO ... ………11
8. CRITERIO DI STIMA ADOTTATO ... 12
9. VALORE DEGLI IMMOBILI ... 12
10. CONCLUSIONI – PREZZO BASE ... 13
