La stima totale dei beni oggetto di pignoramento è:
80.635,80 €
( 14.632,00 € + 66.003,80 € )
5) Alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato.
L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;
A seguito degli accertamenti effettuati, gli immobili oggetto di stima consistono in:
1) Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al
catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.
Superficie catastale 21,00 mq, Rendita Euro 95,54.
2) Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°54, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub.
24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5, Superficie catastale 88,00 mq, Rendita Euro 724,33.
L’immobile 1) è intestato catastalmente al Sig.
proprietario per 1/1 in
regime di separazione dei beni.
L’immobile 2) è intestato catastalmente al Sig.
proprietario per ½ in
regime di comunione dei beni, e alla Sig.ra proprietaria per
½ in regime di comunione dei beni,
Gli immobili oggetto di causa non sono divisibili perché:
l'abitazione 1) in Via Eolo n°9 in Foggia (FG) non può essere ridotta in vani più piccoli perché non è in grado di generare unità immobiliari più piccole per la sua ridotta superficie.
l'abitazione 2) in Via Concetto Marchesi n°5 non è divisibile perché i costi per l'apertura di nuove divisioni e quelli tecnico amministrativi non ne giustificano l'intervento.
A seguito di ciò lo scrivente CTU individua il valore di stima dell’intero e della sola quota:
1- Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4.
Stima intero immobile e quota del debitore:
14.632,00 €
2- Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°54, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub.
24, cat. A/3.
Stima intero immobile:
66.003,80 €
Quota del debitore (1/2):
33.001,90 €
6) Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;
Come già richiamato ai punti precedenti gli immobili oggetto di pignoramento da porre in vendita sono:
Immobile in in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1. Superficie catastale 21,00 mq. Confinante con Via Eolo a Est, e con altre unità proprietà privata sui restanti tre lati. L’immobile si trova in zona centrale di Foggia.
Prezzo base di
14.632,00 €
Immobile in Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5. Confinante con pianerottolo condominiale e vano ascensore, proprietà privata, Via Marchesi e rampa di accesso al cantinato. L’immobile si trova in zona semicentrale di Foggia.
Prezzo base di
66.003,80 €
Totale stima prezzo base di
80.635,80 €
Totale stima del debitore di
47.633,90 €
7) All’individuazione dello stato di possesso dei beni (ad es. verificando l’intestazione dei contratti luce, gas e acqua ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU), con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio.
Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, III comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;
Il CTU durante il sopralluogo verificava che l’immobile 1) in Eolo n°9 risulta disabitato ma nel possesso del
i contratti di luce e acqua risultano intestati al Sig.
così come lo stesso si occupa del pagamento di
ICI/IMU. L’immobile non risulta essere dotato di fornitura di gas.
L’immobile identificato al 2) in Via Concetto Marchesi n°5 risulta essere abitato dal debitore e da sua moglie
entrambi comproprietari. Il
contratto di luce è intestato al debitore così come lo
stesso si occupa del pagamento di ICI/IMU. La fornitura di acqua è del tipo condominiale. L’immobile non risulta essere dotato di fornitura di gas. Per il riscaldamento di acqua e per l’utilizzo della cucina, viene utilizzata una bombola a gas. Sono presenti i radiatori a parete nell’immobile ma non risultano collegati. Il riscaldamento dell’immobile avviene mediante
climatizzatori split a parete.
8) All’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravante sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l’incidenza sul valore di stima;
Sulla scorta dell’ispezione ipotecaria telematica ed i successivi approfondimenti svolti presso la Conservatoria dei RR. II. di Foggia, a carico dell’immobile oggetto di pignoramento non risultano altre formalità oltre alle già citate in precedenza. Esiste un debito condominiale per l’immobile di Via Concetto Marchesi n°5 pari a circa 3.000,00 €.
9) Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq anche se pertinenza di fabbricati;
- LOCALE IN VIA EOLO N°9, FOGGIA (FG):
Il fabbricato non è di recente costruzione, difatti è stato costruito anteriormente al 2 settembre 1967 e, nell’Ufficio Tecnico di Foggia non risultava esserci alcuna documentazione circa la costruzione
dell’immobile. L’immobile risulta regolarmente accatastato. La planimetria catastale in atti corrisponde allo stato attuale dell’immobile.
- APPARTAMENTO IN VIA C. MARCHESE N°5, FOGGIA (FG):
L’immobile identificato, oggetto di pignoramento, è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 75/1985 del 13/09/1985 e Variante n. 52/87 del 27/01/1987 con cui la ditta
veniva autorizzata a costruire “un fabbricato per civili abitazioni e varie in Foggia tra Via Lucera e Via Concetto Marchesi”. Lo scrivente CTU ha rilevato il certificato di ultimazione lavori rilasciato in data 30/07/1987 e il certificato di abitabilità con prot. N°53146/9245.
La planimetria catastale in atti corrisponde allo stato attuale dell’immobile. Il fabbricato è stato costruito a regola d’arte e in piena conformità alle concessioni suddette. L’immobile risulta regolarmente accatastato.
Entrambi gli immobili risultano conformi alle leggi urbanistiche, normative e regolamenti comunali vigenti.
10) Alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessario.
Causa inesistenza del certificato energetico per entrambe le abitazioni oggetto di pignoramento, lo stesso è stato prodotto dallo scrivente CTU in quanto abilitato per la redazione del certificato energetico, (allegato
10-11).
11) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1-quater della legge 18 dicembre 2008, n.199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita;
Non si trattano di immobili di proprietà dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia.
La presente relazione, composta da 49 pagine e 12 allegati, viene depositata presso la cancelleria del Tribunale di FOGGIA, unitamente ai fascicoli di causa per i quali era stato autorizzato dal Giudice il prelievo.
Il sottoscritto, ritenendo di aver assolto l’incarico ricevuto, ringrazia la S.
V. I.ma per la fiducia accordatami e resta a disposizione del Giudice per qualsiasi necessità.
Foggia, 02.05.2019
Il C.T.U.
Ing. Alessandro Dimunno
ALLEGATI
All. 1 Visura storica immobili
All. 2 Mappa catastale immobili oggetto di pignoramento
All. 3 Planimetria catastale immobili oggetto di pignoramento
All. 4 Ortofoto immobili
All. 5 Planimetrie, sezioni e prospetti immobile Via Marchesi presenti nel Comune di Foggia
All. 6 Concessione edilizia n°75/1985 e Certificato di abitabilità
All. 7 Ispezione ordinaria immobile Via Eolo
All. 8 Ispezione ordinaria immobile Via Marchesi
All. 9 Documentazione fotografica
All. 10 Attestato prestazione energetica Via Eolo
All. 11 Attestato prestazione energetica Via Marchesi
All. 12 Verbale di sopralluogo