TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA

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TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA

CAUSA R.G. ES. IMM. N°201/2016

Giudice: Dott. Claudio CARUSO

RELAZIONE PERITALE

C.T.U. Ing. Alessandro DIMUNNO

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TRIBUNALE CIVILE di FOGGIA G. E. Dr. CARUSO CLAUDIO

Procedura esecutiva immobiliare n. 201/2016 R.G. Es. Imm.

C.T.U. Ing. ALESSANDRO DIMUNNO

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1. PREMESSA

Il G.E. Dott.ssa Filomena MARI, poi sostituito dal Dott. Claudio CARUSO, in riferimento alla procedura n. 201/2016 R.G. Es. Imm., con ordinanza del 08/02/2018, ritenuta la necessità di avvalersi dell’ausilio di un C.T.U. per redigere la relazione di stima ordina allo stesso:

1) Il controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art.

567, comma 2, c.p.c., (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione pignormamento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei; -bis:

alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relatione alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto) e dando atto delle

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eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo; -ter: alla verifica della corrispondenza dei dati catastali nella nota di trascrizione, specificando – per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali – se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, ect.) abbiano determinato modifiche sul piano consistenza dell’immobile; -quater:alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali; -quinques: alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

2) All’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; - bis: alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satelittari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene staggito;

3) Alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo

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e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche interne ed esterne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento;

4) Alla stima dei beni in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli elementi e le correzioni della stima, ivi compreso la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi; - bis: alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile;

5) Alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante al’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della

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maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;

6) Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;

7) All’individuazione dello stato di possesso dei beni (ad es. verificando l’intestazione dei contratti luce, gas e acqua ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU), con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, III comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;

8) All’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravante sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l’incidenza sul valore di stima;

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9) All’accertamento dell’esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10) Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq anche se pertinenza di fabbricati;

11) Alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria.

12) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1-quater della legge 18 dicembre 2008, n.199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita;

Nominava C.T.U. il sottoscritto ing. Alessandro Dimunno, fissando per il conferimento dell’incarico l’udienza del 05/07/2018.

2. GIURAMENTO E PROPOSIZIONE DEI QUESITI

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All’udienza del 05/07/2018, dopo l’accettazione dell’incarico ed il giuramento di rito prestato dal sottoscritto C.T.U., il G.E. Dott.ssa Filomena MARI, poi sostituito dal Dott. Claudio CARUSO, proponeva i quesiti come formulati nella Ordinanza del 05/07/2018; fissava il termine previsto per il deposito della relazione di C.T.U., sino al 31/12/2018, fissava il 10/04/2019 per la successiva udienza e lo autorizzava ad avvalersi di mezzo proprio.

3. STUDIO ATTI DI CAUSA

Dal fascicolo di causa, lo scrivente CTU ha preso visione dei seguenti Atti : - Istanza di vendita;

- Nota di iscrizione al ruolo;

- Certificato storico immobile;

- Certificato ipotecario (iscrizioni e trascrizioni);

- Nota di trascrizione del pignoramento immobiliare;

- Istanza di riunione procedure esecutive;

Dalla lettura degli atti precedenti, risulta che i beni oggetto di causa sono :

 Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.

 Immobile in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5.

4. ACCESSO SOPRALLUOGO

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Il giorno 28/03/2019 alle ore 11:00 si dava inizio alle operazioni peritali, a seguito di contatto telefonico col Sig. , il quale comunicava al CTU la propria disponibilità. Sul luogo oggetto di pignoramento, precisamente presso l’immobile sito in Via C. Marchesi n°5 in Foggia (FG) piano 1, erano presenti lo scrivente CTU ing. Alessandro DIMUNNO e il Sig. Esaminati i fascicoli ed effettuate le indagini necessarie per rispondere ai quesiti del Giudice, il CTU procedeva ad effettuare rilievi fotografici e planimetrici dell’immobile oggetto del pignoramento. Successivamente i presenti si recavano presso l’altro immobile oggetto di pignoramento, precisamente in Via Eolo n°9 in Foggia (FG) piano terra. Il CTU effettuava rilievi fotografici e planimetrici.

Effettuate le indagini peritali sugli immobili oggetto della presente controversia, il CTU dichiarava concluse le operazioni peritali alle ore 12:30.

5. RELAZIONE DI STIMA

Al fine di agevolare la lettura della presente relazione, nel seguito verranno riportate, con riferimento al bene oggetto di stima, le risposte richiestemi dal sig. Giudice, elencandole nello stesso ordine di formulazione dei quesiti di cui alla premessa.

1) Il controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c., (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione

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pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei;-bis: alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo; -ter:

alla verifica della corrispondenza dei dati catastali nella nota di trascrizione, specificando – per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali – se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, ect.) abbiano determinato modifiche sul piano consistenza dell’immobile;

-quater: alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali; -quinques:

alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

Dal controllo preliminare degli atti contenuti nel fascicolo processuale è emersa la completezza della documentazione ipo-catastale di cui all’art.

567 comma 2 c.p.c.; lo scrivente CTU, ad integrazione degli atti contenuti

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nel fascicolo processuale, provvedeva all’acquisizione: a) delle visure catastali aggiornate; b) dell’ispezione ordinaria degli immobili presso la Conservatoria dei RR.II. di Foggia.

Dall'impianto meccanografico, gli immobili oggetto di pignoramento venivano identificati:

1. Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.

2. Immobile in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5.

Dall’esame della documentazione agli atti, si è verificato che la stessa risulta completa e risulta la seguente storia ipotecaria:

Storia ipotecaria:

- L’immobile in Foggia all’indirizzo Concetto Marchesi n°5 distinta al Catasto Fabbricati al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, è pervenuta ai signori

proprietaria per

½ in regime di comunione dei beni,

proprietario per ½ in regime di comunione legale dei beni, dalla con sede in Foggia, iscritta al n. 6754 del registro società presso il Tribunale di Foggia, in forza di atto di vendita autenticato dal Notaio in data 07/07/1988 rep. 241391, trascritto a Foggia.

- L’immobile in Foggia all’indirizzo Via Eolo n° 9 distinta al Catasto Fabbricati al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, è pervenuta al Sig.

, dal Sig. nato il

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, in forza di atto di vendita autenticato dal Notaio in data 07/06/2011 rep. 14297, trascritto a Troia (FG).

Al Sig. è pervenuta dai Sig. nato a e nata a Foggia il

in forza di atto di donazione autenticato dal Notaio in data 13/05/1995 rep. 26690, trascritto a Foggia.

Ai Sig. e è pervenuta dalla Sig.ra nata a il , in forza di atto

dal Notaio n data 31/03/1989 rep. 153424, trascritto a Foggia.

FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI

* Per l’immobile di Via C. Marchesi n°5, nel ventennio antecedente, risultano le seguenti formalità:

- ISCRIZIONE del 08/11/2000 – R. Part. 3022 R. Gen. 19915. Pubblico Ufficiale Repertorio 29216 del 06/11/2000 – ipoteca

volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO;

- TRASCRIZIONE del 03/04/2015 – R. Part. 4123 R. Gen. 5330. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1003/2015 del 09/03/2015 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI;

* Per l’immobile di Via Eolo n°9, nel ventennio antecedente, risultano le

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seguenti formalità:

- TRASCRIZIONE del 27/06/2011 – R. Part. 10007 R. Gen. 14748. Pubblico Ufficiale Repertorio 14297/6117 del 07/06/2011 –

ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA;

A seguito di quanto sopra risulta riscontrata la continuità storica delle trascrizioni.

I Signori

risultano essere sposati

in regime di comunione di beni.

2) All’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; - bis: alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od

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ortofoto per la localizzazione del bene staggito;

A seguito degli accertamenti effettuati, gli immobili oggetto di stima consistono in:

1. Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.

2. Immobile in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5.

L’immobile 1) è situato in Foggia (FG), in zona centrale.

L’immobile 2) è situato in Foggia (FG), zona semicentrale Dati catastali

N Foglio Particella Sub Categoria Classe Consist. Rendita

1 2

96 79

124 193

13 24

A/4 A/3

8 5

1 vano 5,5 vani

€ 95,54

€ 724,33

L’immobile 1) è un immobile situato in Foggia (FG) in Eolo n°9, posto al piano terra di uno stabile di due piani fuori terra, avente accesso da Est mediante porta blindata su Via Eolo n°9. E’ composto di due vani suddivisi da una porta. L’immobile confina con Via Eolo a Est, e con altre unità proprietà privata sui restanti tre lati. L’immobile si trova in zona centrale di Foggia.

L’immobile 2) è un appartamento uso abitazione facente parte di un condominio situato in Foggia (FG) in Via Marchesi n°5, posto al piano primo scala B distinto con il numero interno 3, avente accesso con porta di entrata a destra uscendo dall’ascensore ed a sinistra salendo dalle scale

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sul pianerottolo, composto di tre vani ed accessori, confinante con pianerottolo condominiale e vano ascensore, proprietà privata, Via Marchesi e rampa di accesso al cantinato.

Per l’elaborato grafico circa l’ortofoto si rimanda all’ALL. 4.

3) Alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche interne ed esterne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento;

L’immobile 1) è un’unità abitativa situata in Foggia (FG) in Eolo n°9, posta al piano terra di uno stabile di due piani fuori terra, avente accesso da Est mediante porta blindata su Via Eolo n°9. E’ composto di due vani suddivisi da una porta. L’immobile confina con Via Eolo a Est, e con altre unità proprietà privata sui restanti tre lati. L’immobile si trova in zona centrale di Foggia ed è composto da un ingresso e una camera da letto, ha forma rettangolare la cui dimensione lorda in pianta è di mq 22,30. L’immobile ha soffitto a botte avente altezza massima mt 2,70 e altezza sui lati pari a mt 2,40. Trattasi quindi di un’unità abitativa costruita in struttura portante in tufo con parete di separazione interna in tufo, tinteggiata con finitura civile ed è sprovvisto di finestre. L’immobile è in modesto stato di

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conservazione e manutenzione: pavimenti e rivestimenti sono stati realizzati con materiali economici. L’abitazione è dotata di condutture dell’acqua e impianto elettrico ma è sprovvista di fornitura di gas, è presente un camino per il riscaldamento dell’ambiente.

L’impianto elettrico risulta datato pertanto andrebbe adeguato alla norma CEI 64-8 poiché non rispondenti al D.M. 37/08.

La zona è caratterizzata da tutti i confort necessari, poiché si trova nel centro di Foggia.

L’immobile 2) oggetto di stima è ubicato in una palazzina condominiale di sei piani fuori terra. L’ingresso avviene dal lato Ovest della palazzina, con ingresso su Via Marchesi n°5. L’appartamento è posto al primo piano, avente accesso mediante porta di entrata a destra uscendo dall’ascensore ed a sinistra salendo dalle scale sul pianerottolo, composto di tre vani ed accessori, confinante con pianerottolo condominiale e vano ascensore, proprietà privata, Via Marchesi e rampa di accesso al cantinato.

L’immobile è composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere da letto, corridoio e bagno, con un balcone ad angolo avente affaccio su Via Marchesi. L’appartamento ha una forma irregolare la cui dimensione lorda in pianta è di mq 81,30 più mq 12,50 di balconi. L’altezza dell’immobile è pari a mt 2,90. Trattasi quindi di appartamento costruito in struttura in C.A., le pareti di separazione interne sono costruite in muratura e sono tinteggiate con finitura civile mentre le pareti del bagno e della cucina sono rivestite con piastrelle ceramiche. L’immobile è in discreto stato di conservazione e manutenzione; pavimenti e rivestimenti sono stati realizzati con materiali di qualità sufficiente per la classe di abitazione. Gli

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infissi sono in PVC con vetro semplice e sono provvisti di tapparelle in PVC.

Le porte per le divisioni interne sono in legno. L’abitazione è dotata di condutture dell’acqua, impianto elettrico e condutture del gas ma è sprovvista di fornitura di gas, mentre la fornitura di acqua è di tipo condominiale. L’impianto di riscaldamento avviene mediante climatizzatori split a parete. Sono presenti radiatori a parete disposti per tutto l’immobile ma non risultano funzionanti poiché non collegati. La fornitura di acqua calda e dei fornelli avviene mediante bombola a gas.

L’impianto elettrico risulta adeguato alla norma CEI 64-8, pertanto gli impianti sono regolarmente rispondenti al D.M. 37/08.

Per quanto riguarda il complesso condominiale, l’accesso avviene mediante portone in PVC. La scala che conduce al piano è in graniglia (pianerottoli, pedate, e alzate), parapetto in ferro dipinto colore nero, pareti in misto strullato e piastrelle da esterno, la grondaie in PVC.

La zona è caratterizzata prevalentemente da abitazioni. Il centro cittadino è distante circa 15 minuti a piedi.

Lo stato generale di conservazione dell’immobile è da considerarsi in sufficienti condizioni, non sono presenti lesioni strutturali.

Per foto e planimetrie si rimanda agli allegati.

4) Alla stima dei beni in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli elementi e le correzioni della stima, ivi compreso la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali

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adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi; - bis: alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile.

Il valore degli immobili in trattazione viene ricavato considerando il valore venale dello stesso e cioè il valore di mercato in una libera contrattazione di compravendita e consiste nella composizione di un certo numero di

“classi di valori” ottenuti da beni simili, a cui corrisponde una scala di prezzi di mercato noti, e nella successiva verifica dell'appartenenza del valore dell'immobile da stimare ad una di queste classi, o quanto meno a una classe a cui il bene possa avvicinarsi in modo più attendibile. Si tratta da ciò di formulare un giudizio di equivalenza, che scaturisce dal confronto con una serie di beni analoghi e di prezzi noti.

Il procedimento adottato sarà del tipo sintetico-comparativo e si baserà sui parametri tecnici, quali l’estensione della superficie misurata in mq assumendo il corrispondente prezzo unitario medio di mercato corrente nella zona dell’immobile da stimare.

Per la valutazione dell’immobile, lo scrivente, dopo le necessarie verifiche e indagini di mercato atte a stabilire il più probabile valore del bene

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oggetto di perizia, ha ritenuto necessario procedere, come precedentemente detto, con il metodo sintetico-comparativo, prendendo a riferimento valori di compravendite effettuate per beni di simili caratteristiche siti nella stessa zona, nonché di quanto riportato nella documentazione tecnica disponibile (ultimi numeri dalla pubblicazione specialistica “Consulente Immobiliare”, pubblicazioni di intermediazione a carattere nazionale, pubblicazioni OMI, ecc.). Nella valutazione del valore indicato si è tenuto conto di tutti gli elementi essenziali per la sua determinazione quali l’ubicazione, l’accessibilità, la posizione, la destinazione urbanistica delle aree, senza trascurare l’aspetto non secondario del periodo di forte contrazione dei volumi delle vendite immobiliari innescato dalla crisi generale che investe tutti i settori. Il computo della consistenza della superficie dell’immobile oggetto di stima ha tenuto conto delle norme per il conteggio delle superfici (quote comprensive dei muri esterni e della metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari adiacenti), nonché dell’utilizzo della ponderazione di tutte quelle superfici che facevano riferimento alle pertinenze dell’immobile stesso. In particolare, per il calcolo dei coefficienti di ponderazione delle superfici delle pertinenze si è fatto ricorso alle indicazioni fornite in merito dalla Norma UNI 10750.

Gli immobili oggetto di pignoramento sono:

 Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.

 Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub.

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24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5.

A fronte di queste premesse il calcolo delle superfici si compone come segue:

Si è proceduto come detto con l’individuazione di opportuni coefficienti di ponderazione che sono stati applicati ai vari comparables in confronto con il bene da stimare.

Questi coefficienti sono stati calcolati tenendo conto di:

a. caratteristiche posizionali estrinseche (localizzazione rispetto al centro);

b. caratteristiche intrinseche (età del manufatto e stato conservativo).

Il valore normale degli immobili residenziali è dato dal prodotto tra il valore normale unitario e la superficie espressa in metri quadrati.

Valore normale = Valore normale unitario x superficie (mq)

Il valore normale unitario degli immobili residenziali è determinato dall'applicazione della seguente formula:

Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMI MAX - Val OMI MIN) x K dove Val OMI MIN e Val OMI MAX indicano rispettivamente i valori minimi e massimi espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si colloca l'immobile considerato ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, e con riguardo al periodo di riferimento dell'atto di compravendita. K rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano), ed è calcolato sulla base della seguente formula: K = (K1 + 3 x K2) / 4 dove i valori di K1 e K2 sono dati dalle seguenti tabelle:

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Superficie K1 Piano K2

fino a 45 mq 1 piano seminterrato 0

oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2 oltre 70 mq fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4

oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5

oltre 150 mq 0 piano ultimo 0,8

piano attico 1

Le categorie catastali delle unità immobiliari trovano corrispondenza nelle tipologie edilizie OMI sotto elencate (Tab. 1, col. 2).

Poiché queste ultime accorpano talvolta più categorie catastali, occorre in tal caso adeguare il valore normale moltiplicandolo o dividendolo per i coefficienti correttivi indicati (Tab. 1, col. 4).

Tabella 1 /Conversione da categoria catastale a tipologia edilizia OMI)

Categoria catastale delle unità

immobiliari Descrizione

Tipologia edilizia OMI

corrispondente

Coefficiente correttivo A/1 Abitazione di tipo signorile Abitazioni signorili -

A/2 Abitazioni di tipo civile Abitazioni civili -

A/3 Abitazioni di tipo economico

Abitazioni

economiche -

A/4 Abitazioni di tipo popolare

Abitazioni

economiche ÷ 1,05

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A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

Abitazioni

economiche ÷ 1,10

A/6 Abitazioni di tipo rurale

Abitazioni

economiche ÷ 1,20

A/7 Abitazioni in villini Ville e villini -

A/8 Abitazioni in ville Ville e villini x 1,10

A/9

Castelli, palazzi di eminenti pregi

artistici e storici Abitazioni signorili x 1,50

A/10 Uffici e studi privati

Uffici - Uffici strutturati - A/11 Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi Abitazioni tipiche -

C/1 Negozi e botteghe Negozi -

C/2

Magazzini e locali di deposito, cantine e soffitte se non unite

all'unità abitativa Magazzini -

C/3 Laboratori per arti e mestieri Laboratori -

C/6

Stalle, scuderie, rimesse ed

autorimesse Box -

D/1 Opifici Capannoni tipici -

D/2 Alberghi e pensioni

Pensioni e

assimilati -

D/7

Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

Capannoni

industriali -

In questo modo si è individuato il giudizio di stima del valore del bene immobile per via sintetico – comparativa. In casi di edifici che presentino

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età superiori ai 20 anni, si applicano coefficienti “di vetustà” correttivi che possono variare dal 10% al 20% in ragione dell’età e dello stato manutentivo dell’edificio.

- IMMOBILE VIA EOLO N°9, FOGGIA (FG):

L’anno di costruzione dell’immobile è antecedente al 1967. L’immobile non mostra problemi di natura strutturale non essendo presenti manifesti di dissesto statico.

Descrizione Superf. lorda coeff. ponderaz. superficie

Vani e servizi mq. 22,00 1 mq. 22,00

tot mq. 22,00

Categoria A/4, piano T. Semestre: 2 – 2018, Fascia: Centrale/VIA TRIESTE, TRENTO, GORIZIA, ZARA, MANZONI. Codice di zona: B2,

Val OMI MIN 850 €/mq Val OMI MAX 1.100 €/mq K1 (Taglio superficie) = 1

K2 (Livello di piano) = 0,2 K = (1 + 3 x 0,2) / 4 = 0,4

Valore normale unitario = [850 + (1.100 – 850) x 0,4] ÷ 1,05 = 904,76 € Al valore nomale unitario va moltiplicato un coefficiente di ponderazione in base all’età dell’edificio e allo stato dello stesso. Per l’immobile di Via Eolo n°9 è pari a 0,80 quindi:

Valore normale = 904,76 € x 0,80 = 723,80 €/mq ≃ 724,00 €/mq Il valore dell’immobile di Via Eolo n°9 in Foggia (FG) oggetto di pignoramento è:

724,00 €/mq x 22,00 mq = 15.928,00 €

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ADEGUAMENTI E CORREZIONE DELLA STIMA

 Abbattimento forfettario del 5% per assenza della garanzia per vizi del bene venduto: 796,00 €

 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: nessuna

 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente: nessuna

 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: decurtazione forfettaria pari ad € 500,00;

Valore finale di stima: 14.632,00 €

- APPARTAMENTO VIA CONCETTO MARCHESI N°5, FOGGIA (FG):

L’anno di costruzione dell’immobile è il 1985. L’immobile non mostra problemi di natura strutturale.

Descrizione Superf. lorda coeff. ponderaz. superficie Vani e servizi

Balconi

mq. 83,00 mq. 12,00

1 0,25

mq. 83,00 mq. 3,00

tot mq. 86,00 Categoria A/3, piano 1. Semicentrale/VIA VITTIME CIVILI, CANDELARO, SANT’ALFONSO DE’LIGUORI. Codice di zona: C4

Val OMI MIN 800 €/mq Val OMI MAX 1.000 €/mq K1 (Taglio superficie) = 0,5

K2 (Livello di piano) = 0,4 K = (0,5 + 3 x 0,4) / 4 = 0,425

Valore normale unitario = 800 + (1.000 – 800) x 0,425 = 885,00 € Al valore nomale unitario va moltiplicato un coefficiente di ponderazione in base all’età dell’edificio e allo stato dello stesso. Per l’immobile di Via

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Marchesi n°5 è pari a 0,92 quindi:

Valore normale = 885,00 € x 0,92 = 814,20 €/mq ≃ 814,00 €/mq Il valore dell’appartamento di Via Marchesi n°5 in Foggia (FG) oggetto di pignoramento è:

814,00 €/mq x 86,00 mq = 70.004,00 €

ADEGUAMENTI E CORREZIONE DELLA STIMA

 Abbattimento forfettario del 5% per assenza della garanzia per vizi del bene venduto: 3.500,20 €

 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: nessuna

 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente: nessuna

 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: decurtazione forfettaria pari ad € 500,00;

Valore finale di stima: 66.003,80 €

La stima totale dei beni oggetto di pignoramento è:

80.635,80 €

( 14.632,00 € ⁺ 66.003,80 € ⁾

5) Alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato.

L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;

A seguito degli accertamenti effettuati, gli immobili oggetto di stima consistono in:

1) Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al

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catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1.

Superficie catastale 21,00 mq, Rendita Euro 95,54.

2) Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°54, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub.

24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5, Superficie catastale 88,00 mq, Rendita Euro 724,33.

L’immobile 1) è intestato catastalmente al Sig.

proprietario per 1/1 in

regime di separazione dei beni.

L’immobile 2) è intestato catastalmente al Sig.

proprietario per ½ in

regime di comunione dei beni, e alla Sig.ra proprietaria per

½ in regime di comunione dei beni,

Gli immobili oggetto di causa non sono divisibili perché:

 l'abitazione 1) in Via Eolo n°9 in Foggia (FG) non può essere ridotta in vani più piccoli perché non è in grado di generare unità immobiliari più piccole per la sua ridotta superficie.

 l'abitazione 2) in Via Concetto Marchesi n°5 non è divisibile perché i costi per l'apertura di nuove divisioni e quelli tecnico amministrativi non ne giustificano l'intervento.

A seguito di ciò lo scrivente CTU individua il valore di stima dell’intero e della sola quota:

1- Immobile in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4.

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Stima intero immobile e quota del debitore:

14.632,00 €

2- Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°54, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub.

24, cat. A/3.

Stima intero immobile:

66.003,80 €

Quota del debitore (1/2):

33.001,90 €

6) Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;

Come già richiamato ai punti precedenti gli immobili oggetto di pignoramento da porre in vendita sono:

Immobile in in Foggia (FG), in Via Eolo n°9, piano terra, censito al catasto urbano al Fg. 96 p.lla 124, Sub. 13, cat. A/4, di classe 8, vani 1. Superficie catastale 21,00 mq. Confinante con Via Eolo a Est, e con altre unità proprietà privata sui restanti tre lati. L’immobile si trova in zona centrale di Foggia.

Prezzo base di

14.632,00 €

Immobile in Appartamento in Foggia (FG), in Via Concetto Marchesi n°5, piano uno interno 3 scala B, censito al catasto urbano al Fg. 79 p.lla 193, Sub. 24, cat. A/3, di classe 5, vani 5,5. Confinante con pianerottolo condominiale e vano ascensore, proprietà privata, Via Marchesi e rampa di accesso al cantinato. L’immobile si trova in zona semicentrale di Foggia.

Prezzo base di

66.003,80 €

Totale stima prezzo base di

80.635,80 €

Totale stima del debitore di

47.633,90 €

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7) All’individuazione dello stato di possesso dei beni (ad es. verificando l’intestazione dei contratti luce, gas e acqua ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU), con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio.

Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, III comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;

Il CTU durante il sopralluogo verificava che l’immobile 1) in Eolo n°9 risulta disabitato ma nel possesso del

i contratti di luce e acqua risultano intestati al Sig.

così come lo stesso si occupa del pagamento di

ICI/IMU. L’immobile non risulta essere dotato di fornitura di gas.

L’immobile identificato al 2) in Via Concetto Marchesi n°5 risulta essere abitato dal debitore e da sua moglie

entrambi comproprietari. Il

contratto di luce è intestato al debitore così come lo

stesso si occupa del pagamento di ICI/IMU. La fornitura di acqua è del tipo condominiale. L’immobile non risulta essere dotato di fornitura di gas. Per il riscaldamento di acqua e per l’utilizzo della cucina, viene utilizzata una bombola a gas. Sono presenti i radiatori a parete nell’immobile ma non risultano collegati. Il riscaldamento dell’immobile avviene mediante

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climatizzatori split a parete.

8) All’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravante sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l’incidenza sul valore di stima;

Sulla scorta dell’ispezione ipotecaria telematica ed i successivi approfondimenti svolti presso la Conservatoria dei RR. II. di Foggia, a carico dell’immobile oggetto di pignoramento non risultano altre formalità oltre alle già citate in precedenza. Esiste un debito condominiale per l’immobile di Via Concetto Marchesi n°5 pari a circa 3.000,00 €.

9) Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq anche se pertinenza di fabbricati;

- LOCALE IN VIA EOLO N°9, FOGGIA (FG):

Il fabbricato non è di recente costruzione, difatti è stato costruito anteriormente al 2 settembre 1967 e, nell’Ufficio Tecnico di Foggia non risultava esserci alcuna documentazione circa la costruzione

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dell’immobile. L’immobile risulta regolarmente accatastato. La planimetria catastale in atti corrisponde allo stato attuale dell’immobile.

- APPARTAMENTO IN VIA C. MARCHESE N°5, FOGGIA (FG):

L’immobile identificato, oggetto di pignoramento, è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 75/1985 del 13/09/1985 e Variante n. 52/87 del 27/01/1987 con cui la ditta

veniva autorizzata a costruire “un fabbricato per civili abitazioni e varie in Foggia tra Via Lucera e Via Concetto Marchesi”. Lo scrivente CTU ha rilevato il certificato di ultimazione lavori rilasciato in data 30/07/1987 e il certificato di abitabilità con prot. N°53146/9245.

La planimetria catastale in atti corrisponde allo stato attuale dell’immobile. Il fabbricato è stato costruito a regola d’arte e in piena conformità alle concessioni suddette. L’immobile risulta regolarmente accatastato.

Entrambi gli immobili risultano conformi alle leggi urbanistiche, normative e regolamenti comunali vigenti.

10) Alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessario.

Causa inesistenza del certificato energetico per entrambe le abitazioni oggetto di pignoramento, lo stesso è stato prodotto dallo scrivente CTU in quanto abilitato per la redazione del certificato energetico, (allegato 10-

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11).

11) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1- quater della legge 18 dicembre 2008, n.199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita;

Non si trattano di immobili di proprietà dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia.

La presente relazione, composta da 49 pagine e 12 allegati, viene depositata presso la cancelleria del Tribunale di FOGGIA, unitamente ai fascicoli di causa per i quali era stato autorizzato dal Giudice il prelievo.

Il sottoscritto, ritenendo di aver assolto l’incarico ricevuto, ringrazia la S.

V. I.ma per la fiducia accordatami e resta a disposizione del Giudice per qualsiasi necessità.

Foggia, 02.05.2019

Il C.T.U.

Ing. Alessandro Dimunno

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ALLEGATI

 All. 1 Visura storica immobili

 All. 2 Mappa catastale immobili oggetto di pignoramento

 All. 3 Planimetria catastale immobili oggetto di pignoramento

 All. 4 Ortofoto immobili

 All. 5 Planimetrie, sezioni e prospetti immobile Via Marchesi presenti nel Comune di Foggia

 All. 6 Concessione edilizia n°75/1985 e Certificato di abitabilità

 All. 7 Ispezione ordinaria immobile Via Eolo

 All. 8 Ispezione ordinaria immobile Via Marchesi

 All. 9 Documentazione fotografica

 All. 10 Attestato prestazione energetica Via Eolo

 All. 11 Attestato prestazione energetica Via Marchesi

 All. 12 Verbale di sopralluogo

TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA