Valutazioni conclusive sul funzionamento del sistema

Nella prima parte di questo lavoro il sistema posto a tutela delle tran- sazioni immobiliari è stato descritto cercando di evidenziare le sue varia- bili caratterizzanti, tenendo conto del dato di fondo, ossia il grande valo- re della ricchezza immobiliare e della sicurezza dei traffici.

Una riflessione sul tema è oggi resa fondamentale dalla crisi dei mu- tui subprime che ha colpito il mercato finanziario globale alla quale è se- guita, senza soluzione di continuità, l’attuale crisi economica; un’analisi meramente economica dell’accaduto sarebbe tuttavia insufficiente se non accompagnata dal filtro del dettato costituzionale e in particolare il diritto all’abitazione, la tutela del risparmio, l’eguaglianza sostanziale dei cittadini. Queste garanzie sono tra loro inevitabilmente legate, proprio perché l’accesso al credito e all’abitazione consentono di fatto il supera- mento degli ostacoli reali alla realizzazione del diritto di ciascuno di vi- vere una vita libera e dignitosa. Ciò è ancora più rilevante se si conside- ra che, nel mercato immobiliare americano, “dagli anni Novanta l’acces- so alla proprietà degli immobili, prima riservato a fasce privilegiate o co- munque medio-alte o infine a coloro di minor reddito (limitato alle quo- te di edilizia popolare riservata in proprietà), si accresce a dismisura at- traverso una politica indiscriminata nella concessione dei mutui, anche privi di garanzia sostanziale”21_.

In quest’ottica, lo studio di un sistema che sia posto a tutela delle fa- sce sociali più deboli, quelle più a rischio di subire gli effetti delle crisi, è un’operazione necessaria per coglierne punti di forza e debolezze.

Da un punto di vista economico, l’incertezza rappresenta un costo ag-

giuntivo, motivo per cui la sua eliminazione e la garanzia di sicurezza assu- me essa stessa un valore economico e una funzione produttiva, dal mo- mento che riduce i costi che le parti sostengono nella conclusione di una transazione, con un vantaggio generalizzato per tutti gli attori sul mercato. È dunque evidente che uno dei parametri per valutare l’efficienza del sistema è proprio quello della capacità di generare sicurezza e, sotto que- sto punto di vista, l’interazione dei diversi attori descritti produce certa- mente dei risultati positivi: da una parte, organismi pienamente pubblici assicurano la corretta tenuta dei registri immobiliari, dall’altro il notaria- to svolge quel ruolo di gatekeeper, ormai ampliamente riconosciuto in dot- trina. A ciò si aggiunga la public responsibility garantita da tale attore, con- siderata l’attendibilità che viene riconosciuta alle certificazioni rilasciate.

Accanto a questo importante contributo del notariato, non è certo me- no rilevante la presenza nel nostro ordinamento dei pubblici registri che, come abbiamo visto, rendono opponibili erga omnes le operazioni com- piute dai privati, garantendo l’affidamento dei terzi. Inoltre, il fatto che nei registri confluiscano informazioni contenute in atti autentici, dotati di pubblica fede, assicura la correttezza e l’integrità delle informazioni.

La combinazione di questi fattori rende nel nostro ordinamento la cir- colazione di diritti reali immobiliari dotata di certezza assoluta, renden- do il sistema immune da frodi, senza la necessità di ricorrere a sistemi as- sicurativi diffusi nei paesi di common law.

In sostanza, il meccanismo che si attiva evita che siano avviati com- portamenti scorretti anche in forza di quel contatto diretto che si deter- mina con chi vuole concludere una operazione immobiliare e che è pro- duttivo di un maggior flusso di informazioni e più idoneo a garantire un intervento tempestivo, oltre che a rappresentare un controllo del merca- to che manifesta ancor più la sua utilità in un periodo di crisi, quando l’autoregolamentazione dello stesso ha dimostrato la sua fallibilità.

Del resto, l’esistenza di un sistema simile consente di determinare ri- spetto all’autonomia contrattuale riconosciuta ai privati dall’art. 1322 c.c. un contrappeso fondato sull’art. 41 della Costituzione e ai limiti che tale norma pone all’iniziativa economica privata.

In particolare il notariato gioca in questo caso su due posizioni: da una parte è uno dei principali garanti della libertà di contrarre, dall’altra pre- sidia l’equilibrio degli interessi, documentando la volontà delle parti, vi- gilando sul loro comportamento, verificando che queste si comportino se- condo lo standard di correttezza richiesto dal nostro ordinamento22_.

L’introduzione poi di processi informatici e telematici ha consentito di offrire un’adeguata risposta all’aumento del numero delle contrattazioni, velocizzazione dei traffici (essenziale in un contesto di globalizzazione) e alleggerimento della macchina statale.

In questo quadro, che garantisce un ordinato sviluppo delle relazioni economiche, l’autorità statale resta sullo sfondo, nel senso che solo in ul- tima fase interviene per farsi garante delle contrattazioni.

Il sistema descritto facilita di gran lunga la circolazione della ricchez- za immobiliare, favorisce la domanda e, contemporaneamente, contribui- sce alla valorizzazione del bene.

Gli effetti di questo meccanismo efficiente si riverberano altresì sul si- stema bancario, considerato che l’immobile rappresenta spesso uno stru- mento universale di garanzia, diventando quindi una fonte di credito e di sviluppo economico.

Da sottolineare, infine, che l’uniformità del sistema descritto su tutto il territorio nazionale consente una distribuzione della ricchezza, consi- derato che tutti i soggetti che partecipano al mercato immobiliare si tro- vano nelle stesse condizioni di partenza: è evidente che in assenza di una garanzia uniforme gli unici a trarne vantaggio sarebbero gli attori forti del mercato.

Vedremo nel capitolo che segue il funzionamento del sistema ameri- cano, al fine di evidenziare, attraverso lo strumento della comparazione, ulteriori elementi del sistema.