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j. Stato di possesso att uale dell’immobile
Indicar e lo stato di possesso degli immobili, pr ecisando se occupati dal debitor e o da ter zi, e, in quest’ultimo caso, a che
tit olo. Ove essi s iano occupati in base ad un contr atto di affitt o o locazione, ver if ichi la data di r egistr azione, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di r ilascio f issata o lo stato della causa eventualmente in c or s o per il
r ilascio.
Come dichiarato in sede di accesso, l’immobile oggetto della procedura è occupato dall’esecutata Sig.ra D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) e dalle figlie minori.
Non è stato necessario verificare l'esistenza di contratti di locazione presso l’Ufficio del Registro visto che l’immobile non è locato.
(cfr. Allegato D – Certificati di matrimonio con annotazioni).
K. Ver ificar e se i beni pignor at i r icadono su suolo demaniale
Ver ificar e se i beni pignor at i r icadano su suolo demaniale, pr ec isando se v i sia stato pr ovvediment o di declassamento o s e
sia in cor s o la pr atica per lo stess o.
I beni pignorati non ricadono su suolo demaniale.
Via Rione Fior it o 76 – 8 0 0 14 Giugliano in Campania (NA) tel/ fax 0 8 1.50 6 023 2-33 9 .3 151575 e-mail r .cimmino@t in.it PEC r affaelevincenzo.c immino@ar c hiwor ldpec.it
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l. Ver ifica dell’esist enza di pesi od oner i di alt r o t ipo.
Ver ificar e che i beni pignor ati siano gr avati da censo, livello o uso civico e se vi s ia stata affr ancazione da tali pesi, ovver o
che il dir it to sul bene del debit or e pignor ato s ia di pr opr ietà ovver o der ivante da alcuno dei suddetti t itoli; l’inf or mazione
sull’impor t o annuo delle s pese fisse di ges tione o di manutenzione, su eventuali spese st r aor dinar ie già deliber ate anc he s e il
r elativo debit o non sia ancor a scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anter ior i alla data
della per izia, sul cor so di eventuali pr ocedimenti giudiziar i r elat ivi al bene pignor ato. In par tic olar e, l’es per to ver ific her à
laddove possibile - per il tr amite di oppor tune indagini catastali - il titolo c ostitutivo e la natur a del soggetto a favor e del
quale sia costituito il dir it to di uso civico (se pubblico o pr ivato). All’uopo, laddove il dir itto sia cost ituit o a favor e di soggetto
pr ivato (es. per sone f isic he; ist ituti r eligiosi pr ivati quali mense vescovili e r elativi successor i) l’esper t o ver ific her à -
acquisendo la r elativa documentazione - se sussistano i pr esuppost i per r it ener e che vi sia stato acquisto della piena
pr opr ietà per usucapione (ad es. laddove l’or iginar io enfit euta o livellar io, od un suo successor e, avesse ceduto ad altr i per
atto tr a vivi la piena pr opr ietà del fondo senza far e alcuna menzione degli oner i su di esso gr avanti o comunque garantendo
l’immobile come liber o da qualunque gr avame, e siano decor s i almeno venti anni).
Laddove il dir itt o sia cos tituito a favor e di soggetto pubblic o, l’esper t o ver if icher à se il soggetto concedente sia
un’amministr azione statale o un’azienda autonoma dello Stato (nel qual caso ver ificher à se sussistano i pr esuppost i per
cons ider ar e il dir it to est into ai sensi degli ar tt. 1 della Legge 16 del 1974 o 6 0 della Legge 222 del 198 5) oppur e a favor e di
ente locale in for za di pr ovvedimento di quotizzazione ed assegnazione, eventualment e ai sensi della Legge n. 1766 del 19 27
(acquisendo la r elativa documentazione s ia pr ess o l’ent e locale che pr esso l ‘Uffic io Usi Civ ici del s ett or e BCA della Regione
Campania). In tale ultima ipotes i, laddove dovesse r isultar e l’assenza di atti di affr ancazione del bene, l’esper t o sos pender à le
oper azioni di stima e depositer à nota al GE cor r edata della r elativa documentazione.
Dalle ricerche effettuate non risulta che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico.
- Trascrizione del 18/10/2013 nn. 29040/21966 – atto amministrativo della Regione Campania di delimitazione dei perimetri di contribuenza del comprensorio consortile a favore del Consorzio di bonifica paludi Napoli e Volla e contro, tra gli altri, dell’immobile oggetto di esecuzione.
L’importo del contributo da pagare viene calcolato mediante l’applicazione del vigente Piano di classifica agli immobili di proprietà del contribuente (fabbricati, terreni,
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infrastrutture viarie) ricadenti nel perimetro del comprensorio di contribuenza del Consorzio, inseriti nella Banca Dati catastale consortile.
Il contributo di bonifica rappresenta il corrispettivo dell’attività istituzionale espletata dal Consorzio sul territorio, attraverso la manutenzione delle OO.PP. di bonifica, al fine di assicurare la continua efficienza delle opere stesse a salvaguardia e per la tutela idrogeologica del territorio, a beneficio di tutti gli immobili ricadenti nel comprensorio consortile.
L’imponibile del contributo è calcolato sulla base della rendita catastale per i fabbricati e del reddito dominicale per i terreni e sulla base degli indici di beneficio relativi all’area sulla quale l’immobile è situato. Tali indici sono un moltiplicatore della rendita catastale e del reddito dominicale il cui prodotto è pari al contributo consortile richiesto. A tal fine il Consorzio elabora un Piano di classifica degli immobili che individua i benefici derivanti dalle opere di bonifica, stabilisce i parametri per la quantificazione dei medesimi e determina l’indice di contribuenza di ciascun immobile. Il contributo racchiude le spese (costi) per la manutenzione del sistema idraulico, le spese (costi) per l’attività di bonifica, le spese (costi) di funzionamento del Consorzio.
Se l’immobile viene venduto è opportuno comunicare al Consorzio di Bonifica l’Atto di alienazione o l’avvenuta trascrizione del titolo di proprietà.
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m. Vincoli ed oner i giur idici.
Specificar e i vinc oli ed oner i giur idici gr avanti sul bene, dist inguendo e indicando in sezioni separ ate quelli che r est er anno a
car ico dell’acquir ent e e quelli c he sar anno cancellati o r egolar izzati dalla pr ocedur a. In par ticolar e r es ter anno a car ic o
dell’acquir ent e:
1) domande giudiziali (pr ec isando se la causa sia ancor a in cor s o ed in c he stato) ed altr e tr ascr izioni;
2) atti di asser vimento ur banist ic i e cess ioni di cubatur a;
3 ) convenzioni matr imoniali e pr ovvediment i di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
4) altr i pesi o limitazioni d’uso (es. oner i r eali, obbligazioni pr opter r em, ser vitù, uso, abitazione, ec c.) anche di natura
condominiale;
Saranno invece cancellati o r egolar izzati al momento della vendita iscr izioni di ipoteca e tr ascr izioni di pignor amenti.
ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Oneri condominiali: nessuno
Non è istituita regolare amministrazione condominiali; le spese condominiali ammontano a circa 20/22 €/mese.
ONERI E VINCOLI CANCELLATI O COMUNQUE REGOLARIZZATI NEL CONTESTO DELLA PROCEDURA
Nel ventennio che precede il pignoramento l’immobile risulta gravato dalle seguenti formalità:
pignoramento immobiliare trascritto in data 24/02/2021 ai nn. 5064/3711 a favore di AMCO Asset Management Company S.p.A. con sede in Napoli e contro Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) per i diritti pari ad ½ di proprietà e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) per i diritti pari ad ½ di proprietà gravante sull’ immobile in Napoli alla Via Suor Maria delle Passino Beata civ 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2 nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3 ;
Raffaele Vincenzo Cimmino Ar chitetto
Ipoteca volontaria iscritta il 03/12/2007 concessa a garanzia di mutuo fondiario per atto Notaio Castaldo del 29/11/2007 rep 14026/5923 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena, contro Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) per i diritti pari ad ½ di proprietà e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) per i diritti pari ad ½ di proprietà gravante sull’ immobile in Napoli alla Via Suor Maria delle Passino Beata civ 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2 nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3 ;
- Trascrizione del 18/10/2013 nn. 29040/21966 – atto amministrativo della Regione Campania di delimitazione dei perimetri di contribuenza del comprensorio consortile a favore del Consorzio di bonifica paludi Napoli e Volla e contro, tra gli altri, dell’immobile oggetto di esecuzione.
n. Condominio.
For nir e ogni inf or mazione concer nente:
1) l’impor to annuo delle s pese fiss e di gestione o manutenzione (spes e condominiali or dinar ie)
2) eventuali spese st r aor dinar ie già deliber ate ma non anc or a scadute
3 ) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anter ior i alla data della per izia
4) eventuali cause in cor so
Non è istituita regolare amministrazione condominiali; le spese condominiali ammontano a circa 20/22 €/mese.
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mer cato pr aticata per l’assenza della gar anzia per vizi del bene v enduto, e pr ec isando tali adeguamenti in manier a dist inta
per gli oner i di r egolar izzazione ur banis tica, lo s tato d’uso e di manutenzione, lo stat o di possess o, i vincoli e gli oner i
giur idici non eliminabili nel cor so del pr ocediment o esecutivo (domande giudiziali, convenzioni matr imoniali o atti di
assegnazione della casa coniugale al coniuge, altr i pes i o limitazioni d’uso), nonché per le eventuali spes e condominiali
insolute. Indicar e, il valor e finale del bene al net to di tali decur tazioni e cor r ezioni.
Scopo della stima è quello di determinare il valore di mercato che il bene economico assume in un mercato ordinario, allora il criterio da adottarsi consisterà nell’analisi previsionale della domanda e dell’offerta di tale tipo di bene, quindi, si procederà alla ricerca del valore che ha più probabilità che si verifichi quando l’immobile viene immesso nel mercato.
Questo metodo di stima è basato essenzialmente sul confronto che, a secondo di come viene eseguito, conduce alla comparazione diretta (metodo sintetico) o indiretta (metodo analitico) del bene economico.
Il procedimento estimativo si basa sulla comparazione con beni analoghi a quelli da stimare, prevedendo il reperimento di un certo numero di “dati” forniti dal mercato immobiliare, cioè di valori ad una certa data, inerenti a beni assimilabili a quelli da stimare, per condizioni intrinseche ed estrinseche. Il metodo del confronto consente, di stimare il valore di mercato di un immobile quando il mercato stesso è attivo e quindi sono disponibili i dati immobiliari occorrenti alla stesura del rapporto di valutazione.
Raffaele Vincenzo Cimmino Ar chitetto
Tribunale di Napoli RGE 61/2021
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Metodo sintetico - Market Comparison Approach
La valutazione del prezzo della unità immobiliare in oggetto, viene determinata con sistema analogico-comparativo tenendo presente l’ubicazione dell’immobile, lo stato dei luoghi, i metri quadrati e tenendo soprattutto conto delle caratteristiche proprie dell'immobile oggetto del pignoramento.
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LOTTO UNICO : immobile in Napoli alla via Suor Maria della Passione Beata 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2
nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3
– cat A/3 classe 3 consistenza 5,5 vani superficie mq 108, rendita € 312,46
O.M.I. 1° semestre 2021 Borsino immobiliare di Napoli Abitazioni di tipo economico (zona
suburbana BARRA CENTRO STORICO
€/mq 790,00 e €/mq 1.200,00
Abitazioni di tipo economico (zona BARRA CENTRO STORICO
€/mq 1.025,00 fascia media
Per cui volendo considerare come punto di partenza un prezzo medio tra i valori, avremo:
790,00 + 1.200,00 = 1.990,00/2 = 995,00 €/mq 1.025,00 €/mq 995,00 + 1.025,00 = 2.020,00/2 = 1.010,00 €/mq
Raffaele Vincenzo Cimmino Ar chitetto
Tale costo moltiplicato per la superficie convenzionale 1 della singola unità, ci fornisce il Valore Commerciale.
1) La superficie degli immobili viene considerata in ragione del 100%;
2) I locali accessori (bagni, ingressi, corridoi e ripostigli) vengono considerati in ragione del 100%;
3) La superficie dei balconi o terrazzi viene considerata in ragione del 25%
Coefficienti per il calcolo della superficie commerciale (dell’immobile) relative all’unità immobiliare; vedi tabella dei coefficienti di merito (Tabella A). Tale valore viene moltiplicato per i coefficienti di merito, evidenziati in neretto nella Tabella A di seguito riportata, corrispondenti ai requisiti più significativi che differenziano un’unità immobiliare da altre.
1 Per superficie convenzionale di un’abitazione si intende quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi l’area compresa nel filo esterno dei muri perimetrali (fino ad un max di 50 cm), al lordo dei tramezzi interni (cioè compresa degli stessi e comunque fino ad uno spessore max di 50 cm) e considerando per metà i muri di confine con appartamenti vicini o con le parti condominiali.
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Riscaldamento centr. 1.00 Con sent. di sfratto 0.75
Senza riscaldamento 0.97 Occupato 0.70
Con servizi pubblici 1.10 Un balcone 1.00
No servizi pubblici 0.90 Nessun balcone 0.90
Traffico scarso 1.00 Tripli servizi 1.05
P. terra con giardino privato 1.00 P. terra con giardino privato 1.00
P. primo 1.00 P. primo 1.00
P. secondo 1.00 P. secondo 0.95
P. terzo e superiori 1.05 P. terzo 0.85
P. ultimo 1.10 P. quarto 0.75
Attico 1.15 Oltre il p. quarto 0.70