TRIBUNALE DI NAPOLI Sezione Civile V Esecuzioni Immobiliari G.E. Dott.ssa Stefania Cannavale

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Via Rione Fior it o 76 – 8 0 0 14 Giugliano in Campania (NA) tel/ fax 0 8 1.50 6 023 2-33 9 .3 151575 e-mail r .cimmino@t in.it PEC r affaelevincenzo.c immino@ar c hiwor ldpec.it

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Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio ed

Allegati

LOTTO UNICO

TRIBUNALE DI NAPOLI

Sezione Civile V Esecuzioni Immobiliari G.E. Dott.ssa Stefania Cannavale

RGE 61/2021

promossa da

AMCO

Asset Management Company S.p.A.

contro

Ambrosetti M.

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Raffaele Vincenzo Cimmino Ar chitetto

Tribunale di Napoli RGE 61/2021

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Indice

1. Svolgimento delle oper azioni per itali………....…..pag. 4

2. Risposte ai quesiti ………..……….………….….……….….….pag. 6 a. Ver ifica della documentazione ex ar t. 5 6 7 c.p.c....….pag. 7

b. Identificar e i beni oggetto del pignor amento………...pag. 9 c. Individuar e i beni componenti ciascun lotto……….…pag. 11 Pr ospetto sintetico………pag. 23 d. Identificazione catastale del bene pignor ato…...pag. 25 e. Ricostr uzione dei passaggi di pr opr ietà in r elazione al bene pignor ato………....…pag. 35 f.- g. Regolar ità edilizia ed ur banistica dei beni pignor ati ………...……...pag. 38 h. Regolar ità edilizia ed ur banistica- oper e abusive………..…....……...pag. 47 i. Dichiar azione di agibilità - APE……….………..……...pag. 47 j. Stato di possesso attuale dell’immobile………..….………..…....……...pag. 48 k. Ver ificar e se i beni pignor ati r icadono su suolo demaniale………...pag. 48 l. Ver ifica dell’esistenza di pesi ed oner i di altr o tipo………...pag. 49 m. Vincoli ed oner i giur idici……….………...pag. 51 n. Condominio………..……….………...pag. 52 o. Valutazione dei beni……….………...pag. 53 p. Valutazione della quota indivisa……..……….………...pag. 62 q. Cer tificato di Stato Civile, Cer tificato di matr imonio con annotazioni….………...pag. 62

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Allegati

“ A” Ispezioni ipotecar ie...……...

" B” Atti di pr opr ietà

Notaio L. Castaldo anno 2 0 0 7...………...…...

Notaio T. For te anno 2 0 0 7...………...…...

Notaio G. Satr iano anno 2 0 11...………...…...

Notaio M. Cascini anno 19 8 5...………...…...

“ C” Autor izzazioni edilizio-ur banistiche………...….….…...……...

“ D” Cer tificato di matr imonio con annotazioni...

“ E” Pr eventivo di spesa ………..…..….…...…....…………...

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1 - Svolgimento delle oper azioni per it ali

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Procedimento n ° 61/2021

AMCO Asset Management Company S.p.A.

contro

Ambrosetti M . + 1

Consulenza Tecnica d’Ufficio richiesta dal G. E. Dott.ssa S. Cannavale

Svolgimento delle operazioni peritali

Con atto di pignoramento trascritto in data 24/02/2021 ai nn. 5064/3711 la AMCO Asset Management Company S.p.A. con sede in Napoli sottoponeva ad esecuzione l’immobile di proprietà dei Sigg.ri Ambrosetti Manolo e D’Alessandro Antonietta.

La AMCO Asset Management Company S.p.A., rappresentata e difesa dall’ Avv. Antonio Ferrara, chiedeva la vendita dei beni pignorati ed il G.E. designato, Dott.ssa S.

Cannavale, al fine di accertare il valore del bene e la sua trasferibilità, conferiva incarico al sottoscritto Arch. Raffaele Vincenzo Cimmino, ponendo i quesiti più avanti elencati.

Al fine di adempiere al mandato ricevuto il nominato custode giudiziario, Avv. Erika Capobianco provvedeva a notiziare le parti interessate dell’inizio delle operazioni ed in particolare:

- a mezzo raccomandata A/R agli esecutati, a mezzo e-mail all’ Avv. Antonio Ferrara, per la parte istante, veniva data comunicazione che le operazioni peritali avrebbero avuto inizio il giorno 13/01/2022 alle ore 10:00 sui luoghi oggetto del pignoramento.

Durante il sopralluogo si provvedeva ad effettuare i rilievi metrici e fotografici dei luoghi.

Si rimanda ai verbali di accesso redatti dal nominato custode giudiziario Avv. Erika Capobianco.

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2 - Rispost e ai quesiti

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a. Ver ifica della documentazione ex ar t . 5 6 7 c.p.c.

Ver ificar e, pr eliminar mente, la complet ezza della documentazione depos itata ex ar t. 56 7 c pc. In par tic olar e, l’esper to

specif ic her à nel c or so della per izia se, c on r ifer imento a ciascuno degli immobili espr opr iati, i c er t ificat i delle isc r izioni si

estendano al vent ennio anter ior e alla tr ascr izione del pignor ament o e se la cer tificazione delle tr ascr izioni (sia a favor e che

contr o) r isalga all’ultimo atto di acquisto a titolo der ivativ o od or iginar io pr ecedente il ventennio, nonché se il c r edit or e

pr oc edent e abbia depositato l’est r atto catastale attuale (r elat ivo alla situazione di una par tita al gior no del r ilascio del

documento) o quello stor ic o (r elat ivo ai passaggi del bene da un possess or e ad un altr o nel ventennio anter ior e alla

tr ascr izione del pignor amento), segnalando quindi i documenti mancant i o inidonei e l’eventuale mancanza di continuità delle

tr ascr izioni; in caso di acquisto del bene in r egime di comunione legale l’esper t o dovr à estender e tale ver ifica anche alle

tr ascr izioni ed iscr izioni contr o il coniuge dell’es ecutato.

Pignoramento trascritto il 24/02/2021 nn. 5064/3711

Il creditore procedente:

1) ha depositato in data 23/04/2021 certificazione notarile sostitutiva che si estende fino al 1985 con atto inter vivos; si segnala che manca l’accettazione tacita dell’eredità relativamente al bene oggetto di pignoramento da parte di Trani Teresa (Ischia, 14/08/1943), Giudizioso Salvatore (Napoli, 17/08/1971), Giudizioso Carmela (Napoli, 29/08/1968), Giudizioso Nicola (Napoli, 05/11/1965) contro Giudizioso Gennaro (Ercolano, 27/09/1935) deceduto in data 20/02/1996.

2) i dati castali attuali e storici dell’immobile pignorato sono inseriti correttamente nella depositata certificazione sostitutiva.

3) gli esecutati, nel 2007 all’epoca dell’acquisto dei beni oggetto di esecuzione, risultavano coniugati in regime di separazione legale dei beni. Il pignoramento risulta esteso ai due coniugi ciascuno per la quota di ½.

4) E’ stato prodotto:

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- il certificato di matrimonio degli esecutati; Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) sono coniugati dal 26/06/2003 ed hanno scelto il regime della separazione dei beni.

(cfr. Allegato D – Certificato di matrimonio con annotazioni)

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b. Identificazione dei beni oggetto del pignor amento.

Identificar e pr ec isamente i beni oggetto del pignor amento c on indicazione per ciascun immobile di almeno tr e confini e dei

dati catastali (sia di quelli c ont enuti nell’att o di pignor amento, s ia di quelli attuali, c on l’indicazione di tutt e le var iazioni

eventualmente int er venute e della lor o epoca). Pr oceder e alla for mazione, ove oppor tuno tenut o conto delle car atter ist iche

dei beni pignor ati, di più lott i per la vendita, ident ificando i nuovi c onf ini e i dati catastali complet i per tutt i gli immobili

compr es i in c iascun lott o. Laddove sia indispensabile, e comunque pr evia istanza scr itta da r ivolger si al GE (in cui siano

specif icatamente indicate le esigenze di indispensabilità) ed autor izzazione dello st esso, pr oceder e altr es ì alla r ealizzazione

del fr azionament o e dell’accatastamento, allegando alla r elazione es timativa i t ipi debitamente appr ovati dall’Uff icio Tec nic o

Er ar iale. Nella for mazione dei lot ti (unico o plur imi) l’esper t o avr à cur a di assicur ar e la maggior e appet ibilità dei beni,

evitando la cost ituzione di ser v itù di passaggio.

Considerando le caratteristiche degli immobili pignorati e quanto risulta dalle ricerche effettuate e dai documenti agli atti, il sottoscritto procede nel relazionare formando un unico lotto.

LOTTO UNICO : immobile in Napoli alla via Suor Maria della Passione Beata 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2

nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3

– cat A/3 classe 3 consistenza 5,5 vani superficie mq 108, rendita € 312,46

Ambrosetti Manolo Napoli, 08/02/1979 Proprietà per ½ in regime di separazione legale dei beni

D’Alessandro Antonietta

Napoli, 29/04/1983 Proprietà per 1/2 in regime di separazione legale dei beni

I dati contenuti nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione e nei documenti catastali corrispondono a quelli attuali.

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Napoli - via Suor Maria della Passione Beata civ. 139

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c. Individuazione dei beni component i ciascun lotto ( dir itt i r eali, confini e dat i cat ast ali...)

Elencar e ed individuar e i beni componenti c iascun lot to, mediant e la esatta indicazione del dir itt o r eale espr opr iato per inter o

o per quota e della misur a con r ifer imento ad ognuno degli immobili , della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione

(città, via, numer o civico, piano, eventuale numer o di inter no), degli accessi, dei c onf ini (in numer o par i ad almeno tr e), dei

dati catastali (sia di quelli attuali che di quelli pr ecedent i la var iazione catastale per ipot esi inter venuta in pendenza della

pr oc edur a esecutiva, vale a dir e dopo il pignor amento), delle eventuali per t inenze (pr evio accer tamento del vinc olo

per t inenziale sulla base delle planimet r ie allegate alla denuncia di costr uzione pr esentata in catasto, della scheda catastale,

delle indicazioni contenute nell’att o di acquisto nonc hé nella r elativa nota di tr ascr izione e dei cr iter i oggettivi e soggettivi di

cui all’ar t. 8 17 cc), degli accessor i, degli eventuali millesimi di par t i comuni, specif icando anche il cont esto in cui essi s i

tr ovano, la eventuale diffor mità della situazione r eale r is petto a quella catastale, le car atter is tic he e la destinazione della

zona e dei ser vizi da essa offer ti nonc hé le car atter istiche delle zone conf inant i.

Con r if er iment o al singolo bene, ver r anno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. post i auto comuni, giar dino,..), la

tipologia, l’altezza inter na utile, la compos izione inter na, la super fic ie netta, il coefficiente utilizzat o ai fini della

deter minazione della super f icie c ommer ciale, la super f icie c ommer ciale medesima, l’es posizione, le condizioni di

manutenzione, le car atter is tic he st r uttur ali, nonc hé le car atter istiche inter ne di ciascun immobile, pr ecisando per ciascun

elemento l’attuale stat o di manutenzione e - per gli impiant i - la lor o r is pondenza alla vigente nor mativa e, in caso c ontr ar io,

i cost i necessar i al lor o adeguamento.

Ogni lot to dovr à esser e for mato e descr it to nel c or po della r elazione, in r isposta al pr esente quesito, secondo il seguent e

pr os pet to sintetic o: Lotto 1 (oppur e lot to unic o): piena ed inter a (oppur e quota di ½, 1/ 3 ,ecc.) pr opr ietà (o altr o dir itt o r eale)

di appar tamento (o ter r eno) ubicato in__________ alla via________ n.____piano__________int._______; è c ompos to da

_________, conf ina con __________ ………..

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Ambrosetti Manolo Napoli, 08/02/1979 Proprietà per ½ in regime di separazione legale dei beni

D’Alessandro Antonietta

Napoli, 29/04/1983 Proprietà per 1/2 in regime di separazione legale dei beni

I diritti reali indicati nell’atto di pignoramento corrispondono a quelli in titolarità degli esecutati in forza dell’atto di acquisto trascritto in loro favore ed i dati indicati nell’atto di pignoramento corrispondono agli atti del catasto.

Non sono state riscontrate difformità formali visto che la provenienza e la titolarità degli stessi è stata provata sia dalla continuità delle trascrizioni sia da quanto evidenziato nell’atto di compravendita (atto Notaio Castaldo anno 2007 - Allegato B).

Inoltre, gli esecutati al momento dell’acquisto del bene oggetto della procedura, risultavano coniugati in regime di separazione legale dei beni.

Difformità sostanziali: i dati catastali sono conformi

L’ immobile è inserito in un contesto prevalentemente residenziale. Nelle vicinanze vi sono negozi per le principali necessità.

Non è’ istituita regolare amministrazione condominiale.

Dotazioni condominiali: corte comune, cancello elettronico pedonale, carrabile e citofono.

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- Tipologia: categoria catastale: abitazione di tipo civile.

- Altezza interna utile: max 305 cm min 227 cm.

- Accessi: accesso pedonale sulla via Suor Maria della Passione Beata.

- L’immobile non è dotato in via esclusiva di altri spazi.

- Contesto: zona a prevalente carattere residenziale.

Composizione interna ed esterna

1 – Il fabbricato di via Suor Maria della Passione Beata civ. 139. (ex Corso sirena)

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2 – L’androne del fabbricato

3 – Le scale comuni.

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4 – Le scale comuni

Coni ottici

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5 – L’ingresso al sub 3 piano primo

6 – Disimpegno i

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7 – Il soggiorno S

8 – La camera da letto L1

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9 – Balcone b1 10 – Balcone b1

11 – Ripostiglio rip

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12 – La camera da letto L2

13 – Bagno B

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14 – Cucina-Pranzo K-P

15 – Balcone B2

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16 – il balcone b2 visto dal terrazzino

17 – Il terrazzino

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Superficie commerciale:

Superficie lorda (coeff. 1) PT mq 98,98 mq 98,98

Superficie balcone b1 coeff. 0,30 fino a 25mq coeff. 0.10 oltre i 25mq

mq 9,69 mq 2,91

Superficie balcone b2 coeff. 0,30 fino a 25mq coeff. 0.10 oltre i 25mq

mq 3,71 mq 1,11

Superficie terrazzino (solo parte legittima)

coeff. 0,30 fino a 25mq coeff. 0.10 oltre i 25mq

mq 5,97 mq 1,79

Superficie commerciale mq 104,79

Esposizione NordEst -SudOvest

Condizioni di manutenzione Ottimo Discreto Buono

x suffic. Scarso Caratteristiche strutturali Struttura in c.a. e muratura

Caratteristiche interne Ottimo

x Discreto Buono suffic. Scarso

Impianti Non risultano certificazioni

Certificato di prestazione energetica (APE)

Presente Non presente

X Costi necessari per l’acquisizione dell’Ape. Si stimano:

€ 500,00 + CP ed IVA corrente per onorario di un tecnico abilitato + libretto degli impianti

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PROSPETTO SINTETICO

- Proprietà di ½ ciascuno di appartamento al piano primo costituito da disimpegno, soggiorno, cucina-pranzo, 1 bagno, 2 camere da letto, un ripostiglio, due balconi ed un terrazzino.

- Confini: a Nord con altra proprietà, a Est con distacco da altra proprietà, a Sud con scale comuni e altra proprietà stessa p.lla sub 4 ed ad Ovest con la via Suor Maria della Passione Beata (ex Corso Sirena).

- Riportato nel NCEU del Comune di Napoli Sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3 cat. A/3 cl. 3. 5,5 vani, superficie catastale mq 108 rendita € 312,46.

- Il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale ma non corrisponde alla planimetria catastale. Nello stato di fatto, presenta delle difformità (cfr. paragrafo f. - g.

Regolar ità edilizia ed ur banistica pag. 38)

- il fabbricato è stato edificato in assenza di regolare licenza edilizia; è stata presentata Domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria del 24/10/1985 prot. N. 36154 e ad oggi non risulta rilasciata.

- Ricade in: zona Bb del PRG – ESPANSIONE RECENTE

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PREZZO BASE D’ASTA

€ 81.000,00

(valore immobile decurtato delle spese)

NB: al prezzo a base d’asta non è stata sottratta

la quota relativa agli oneri concessori integrati di interessi e sanzioni maturati, oltre i diritti per il rilascio della concessione in Sanatoria stessa.

Si sottolinea che la suddetta richiesta risulta afferente all’intero fabbricato composto da 7 immobili. L’espletamento ed il rilascio della concessione edilizia in sanatoria riguarderà l’intero complesso immobiliare pertanto non è possible in questa sede definire il calcolo delle spese necessarie all’espletamento del domanda di CE in sanatoria relativamente all’immobile oggetto di esecuzione.

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d. Identificazione cat ast ale del bene pignor at o.

Identificar e catastalmente l’immobile, pr evio accer tament o dell’esatta r ispondenza dei dati specif icati nell’atto di pignor amento e nella nota di tr ascr izione, nonché nel negozio di acquisto, con le r isultanze catastali, ed in par tic olar e con quelli della scheda catastale nonché della planimetr ia allegata al titolo di pr ovenienza, eseguendo le var iazioni che fosser o necessar ie per l’aggior nament o del catasto, acquisendo la r elativa scheda ovver o pr edisponendola ove mancante (pr evia autor izzazione del GE).

L’esper t o r ifer ir à nel cor po della r elazione al GE, in r isposta al pr esente quesito, tutt e le situazioni in cui dovesse r iscontr ar s i la diffor mità dei dati catastali, quali: 1) diffor mità dei dati catastali identificativ i del bene contenuti nell’atto di pignor amento e di quelli dell’att o di acquisto con i dati della sc heda catastale; 2) diffor mità dei dati catastali identif icativi del bene contenuti nell’atto di pignor amento e nella nota di tr ascr izione (fogli, p.lla, sub) con le r isultanze attuali.

1) sono stati acquisiti:

l’estratto storico-catastale e la corrispondente planimetria catastale.

2) i dati rilevati all’attualità corrispondono a quelli contenuti nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione.

3) A seguito del confronto tra lo stato dei luoghi, rilevato durante il sopralluogo effettuato in data 13/01/2022 e la planimetria catastale agli atti, sono state riscontrate difformità: realizzazione di volumi non autorizzabili.

4) Inoltre dal confronto tra la planimetria dello stato di fatto, la planimetria catastale e i grafici allegati alla richiesta del titolo abilitativo si evince che la planimetria catastale è stata erroneamente rappresentata: la struttura portante è costituita da travi e pilastri, mentre la rappresentazione catastale fa alludere ad una struttura in muratura portante.

Si rimanda al par. f. - g. Regolar ità edilizia ed ur banistica pag. 38.

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Plan. catastale

Plan. dello stato di fatto

Confronto tra planimetria catastale e stato di fatto

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Mappa terreni

Il fabbricato, in cui si trova l’immobile oggetto di esecuzione, insiste su terreno censito nel CT al foglio 173 p.lla 32.

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e. Ricost r uzione dei passaggi di pr opr iet à in r elazione al bene pignor ato.

Ricostr uir e tut ti i passaggi di pr opr ietà, anche acquisendo gli atti nec essar i pr esso la conser vator ia, r elativi ai beni pignor at i

int er venut i fr a la tr ascr izione del pignor amento e r isalendo, a r itr oso, al pr imo passaggio di pr opr ietà anter ior e al ventennio che

pr ec ede la stessa, senza limitar si alla pediss equa r ipetizione degli accer tament i già r ipor tati nella documentazione ipocatastale o

nella cer t ificazione sos titut iva depositate ex ar t. 56 7 c pc dal cr editor e pr oc edent e. In tale ot tica, l’esper t o segnaler à anche tutti i

fr azionament i e le var iazioni catastali via via eseguiti, incr ociando i dati r isultant i dagli atti di alienazione c on le r isultanze dei

r egistr i catastali, e s pec ificando alt r esì, esattamente, su quale ex par t icella di ter r eno ins istano i manufatti subastati. L’es per t o

avr à sempr e cur a di r isc ont r ar e la eventuale situazione di c ompr opr ietà dei beni pignor at i, anc he con r ifer iment o al dante causa

del debit or e esecutato, con la specificazione della sua natur a (comunione legale tr a coniugi oppur e or dinar ia, fer mo r estando c he

la qualificazione ult ima spetta al GE) e della misur a delle quote di ciascuno dei par tecipanti. Laddove poi l’atto di acquisto del bene

in capo all’esecutato contenga una r iser va di usufr utto in favor e del dante causa o di un ter zo, l’esper t o dovr à aver e cur a sempr e

e se tale r iser va sia stata tr ascr itta e s e l’usufr uttuar io sia anc or a in vita. A tale sc opo acquisir à il cer tif icato di esist enza in vit a

ed eventualmente di mor t e di quest’ultimo.

Pignoramento trascritto il 24/02/2021 nn. 5064/3711

- 30 ottobre 1985 atto di divisione del Notaio Manlio Cascini rep. 68758/9670 trascritto il 13/11/1985 ai nn. 19509/14244 con il quale Giudizioso Gennaro (Ercolano, 27/09/1935) per i diritti di 1/1 di proprietà acquisiva l’immobile oggetto della presente esecuzione.

(cfr. Allegato B – Atto Notaio Cascini anno 1985).

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- Denuncia di successione del 29 gennaio 2002 rep. 592/4380/2 trascritta il 28/05/2009 ai nn. 23733/17515 con la quale a seguito del decesso di Giudizioso Gennaro (Ercolano, 27/09/1935) avvenuto in data 20/05/1996 l’eredità, tra gli altri, dell’immobile oggetto della presente procedura, devoluta al coniuge Trani Teresa (Ischia, 14/08/1943) per i diritti pari a 1/3, ai figli Giudizioso Carmela (Napoli, 29/08/1968), Giudizioso Salvatore (Napoli, 17/08/1971), Giudizioso Nicola (Napoli, 05/11/1965) per i diritti pari a 2/9 ciascuno.

Per la denuncia di successione del 29/01/2002 in data 29 dicembre 2011 si rileva atto di accettazione tacita di eredità del Notaio Giuseppe Satriano rep.

12761/5697 trascritto il 30/12/2011 ai nn. 34861/24887 che è relativa ad immobili diversi da quello oggetto della presente esecuzione.

Si segnala che manca l’accettazione tacita dell’eredità relativamente al bene oggetto di pignoramento da parte di Trani Teresa (ischia, 14/08/1943), Giudizioso Salvatore (Napoli, 17/08/1971), Giudizioso Carmela (Napoli, 29/08/1968), Giudizioso Nicola (Napoli, 05/11/1965) contro Giudizioso Gennaro (Ercolano, 27/09/1935) deceduto in data 20/02/1996 per le quote prima elencate. (cfr. Allegato A – Ispezioni ipotecarie).

- 31 luglio 2007 atto di compravendita del Notaio Tullio Forte rep.

21596/7577, trascritto il 02/08/2007 ai nn. 34499/16436, con il quale Trani Teresa (Ischia, 14/08/1943) per la quota di 74/1000, Giudizioso Salvatore (Napoli, 17/08/1971) per la quota di 74/1000, Giudizioso Nicola (Napoli, 05/11/1965) per la quota di 74/1000, acquistavano il bene in oggetto da Giudizioso Carmela (Napoli, 29/08/1968) per i diritti pari a 222/1000 dell’immobile oggetto di esecuzione

(cfr. Allegato B – Atto Notaio Forte anno 2007).

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- 29 novembre 2007 atto di compravendita del Notaio Luigi Castaldo rep.

14025/5922 trascritto il 03/12/2007 ai nn. 48090/23928 con il quale Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) coniugati in regime di separazione legale dei beni, hanno acquistato ½ ciascuno da Trani Teresa (Ischia, 14/08/1943) per la quota di 11/27, Giudizioso Salvatore (Napoli, 17/08/1971) per la quota di 8/27, Giudizioso Nicola (Napoli, 05/11/1965) per la quota di 8/27, la proprietà del cespite in oggetto identificato nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 4 piano 1 (cfr. Allegato B – Atto Notaio Castaldo anno 2007).

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3 8

f. - g. Regolar it à edilizia ed ur banist ica

Ver ificar e la r egolar ità edilizia e ur banis tica del bene nonché l’es istenza della dichiar azione di agibilità dello st esso pr evia

acquisizione o aggior nament o del cer tif icato di dest inazione ur banis tica pr evist o dalla vigente nor mativa;

Ver ificar e la r egolar ità dei beni sot to il pr ofilo edilizio ed ur banist ic o, indicando in quale epoca fu r ealizzato l’immobile, gli

estr emi del pr ovvediment o medesimo, e segnalando, anc he gr aficamente, le eventuali diffor mità e modific he e gli estr emi

degli atti autor izzativi.

PROSPETTO SINTETICO

– cat A/3 classe 3 consistenza 5,5 vani superficie mq 108, rendita € 312,46 Dalle ricerche effettuate è emerso che:

Gli strumenti urbanistici del Comune di Napoli prevedono che la zona in cui è ubicato il cespite è la zona Bb – Espansione recente.

Zonizzazione Comune di Napoli - zona Bb – Espansione recente

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Legenda

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Zonizzazione acustica. Zona III: Aree di tipo misto, con media densità di popolazione, interessate da traffico veicolare locale o di attraversamento, con presenza di uffici e attività commerciali.

Legenda

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 il fabbricato in cui è posto l’immobile oggetto di esecuzione, in base a quanto emerso, è di origine recente;

 il fabbricato è stato edificato in assenza di regolare licenza edilizia, è stata presentata Domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria del 24/10/1985 prot. N. 36154 e ad oggi non risulta rilasciata.

 non è stato rinvenuto alcun titolo edilizio successivo a detta epoca (Concessione Edilizia, Permesso a Costruire, DIA, SCIA, CIL) rilasciato all’attuale proprietario o ai precedenti che autorizzino le modifiche apportate e riscontrate in sede di accesso.

 Lo stato di fatto riscontrato dal sottoscritto durante l’accesso non corrisponde alla planimetria catastale agli atti presentata in data 15/05/1981;

1) È stata riscontrata :

- la presenza di un volume sul terrazzino che non può essere sanato;

- il balcone b2 risulta chiuso con infissi in alluminio che dovranno essere rimossi;

- il terrazzino sul lato Est non è autorizzato, la sua dimensione è superiore a quanto concesso in quanto deborda su altra proprietà, pertanto si prevede la sua riconfigurazione con il rifacimento della balaustra;

- il vano portafinestra che conduce dalla cucina-pranzo al balcone b2 è stato rimosso ed allargato: si prevede la ricostruzione dell’originario vano porta finestra e la messa in opera di un infisso.

Inoltre, dal confronto tra la planimetria dello stato di fatto, la planimetria catastale e i grafici allegati alla richiesta del titolo abilitativo si evince che la planimetria catastale è stata erroneamente rappresentata: la struttura portante è costituita da travi e pilastri, mentre la rappresentazione catastale fa alludere ad una struttura in muratura portante.

Cfr. grafici di seguito allegati

(42)

42

Plan. catastale

Plan. dello stato di fatto Errata

rappresentazione della muratura in plan.

catastale

Superficie del terrazzino non autorizzabile – non presente sui grafici

richiedenti il titolo abilitativo

Volumi non autorizzabili

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43

Stralcio dai grafici allegati al richiedente titolo abilitativo

(44)

44

(45)

45

La presentata Domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria del 24/10/1985 prot. N. 36154 ad oggi risulta non rilasciata.

Gli uffici preposti del Comune di Napoli riferivano che la pratica risulta incompleta e necessita dell’integrazione documentale.

Le oblazioni dovute risultano pagate. Ai fini dell’espletamento della suddetta domanda di sanatoria sarà necessario prevedere il pagamento della quota relativa agli oneri concessori integrati di interessi e sanzioni maturati, oltre i diritti per il rilascio della concessione stessa.

Si sottolinea che la suddetta richiesta risulta afferente all’intero fabbricato composto da 7 immobili. L’espletamento ed il rilascio della concessione edilizia in sanatoria riguarderà l’intero complesso immobiliare pertanto non è possible in questa sede definire il calcolo delle spese necessarie all’espletamento del domanda di CE in sanatoria relativamente all’immobile oggetto di esecuzione.

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46

- Per la regolarizzazione dell’immobile sarà necessario:

Cila con oper e a far si

€ 1.500,00 + CP + IVA per onorario di un tecnico abilitato

€ 374,00 per diritti di segreteria al Comune di Napoli

€ 1.000,00 + CP + IVA per onorario di un tecnico abilitato per la Direzione Lavori TOT € 3.546,00

Aggior namento catastale

€ 300,00 + CP + IVA per onorario di un tecnico abilitato per espletamento pratica

€ 50,00 quali oneri all’Agenzia delle Entrate TOT € 430,64

Demolizione volumi abusivi, r ifacimento della balaustr a e messa in pr istino (cfr. Allegato E – Preventivo di spesa).

€ 2.500,00 + IVA TOT € 3.172,00

Attestato di pr estazione ener getica ( APE) e libr etto degli impianti

€ 500,00 + CP + IVA per onorario di un tecnico abilitato TOT € 634,40

N.B. Si è considerato l’IVA al 22% , la CPA al 4%

(47)

47

h. Regolar it à edilizia ed ur banistica - oper e abusive.

In caso di oper e abusive, contr ollar e la possibilità di sanator ia ai sensi dell’ar t. 3 6 del DPR 0 6/ 0 6 / 20 0 1 n. 3 8 0 e gli eventuali

costi della stessa; altr imenti, ver ificar e l’eventuale pr esentazione di istanze di condono, indicando il soggett o istant e e la

nor mativa in for za della quale l’istanza sia stata pr esentata, lo stato del pr oc ediment o i cos ti per il conseguimento del t it olo

in sanator ia le eventuali oblazioni già cor r is pos te o da cor r isponder e; in ogni altr o caso, ver ificar e, ai fini dell’istanza di

condono che l’aggiudicatar io possa eventualmente pr es entar e, c he gli immobili pignor ati s i t r ovino nelle condizioni pr evist e

dall’ar t. 40 comma6 della Legge 28 / 0 2/ 19 8 5 n. 47 ovver o dell’ar t. 46 comma 5 del DPR 0 6 / 06 / 20 0 1 n. 3 8 0 , specificando il

cost o per il c ons eguimento del tit olo in sanator ia; ove l’abuso non sia sanabile, l’esper to quantific her à gli oner i economic i

necessar i per l’eliminazione dello stess o; a questo ultimo pr opos ito l’esper t o ver ific her à l’es istenza o meno di or dinanze di

demolizione r elative all’immobile in oggetto o alla par t e di esso; in caso di abuso non sanabile r elat ivo all’inter o immobile o

alla maggior par te di esso, l’esper to ne r ifer ir à pr ontamente al GE il quale pr ovveder à a chieder e all’amminist r azione

compet ente le inf or mazioni necessar ie ex ar t. 213 cpc.

L’immobile pignorato presenta degli abusi. Si rimanda al paragrafo f. - g. Regolar ità edilizia

ed ur banistica pag. 38

i. Dichiar azione di agibilit à - APE

Ver ificar e l’esis tenza della dichiar azione di agibilità, pr evia acquisizione dell’aggior nato c er t ificat o di destinazione

ur banistica. L’esper to dar à conto, poi, dell’esist enza o meno dell’att estato di cer t ificazione ener get ica posseduta

dall’immobile staggito (con cont estuale allegazione dello stesso) e, ove pr esente dell’indic e di pr estazione ener getica in esso

contenut o, ai sensi dell’ar t. 6 commi 2 ter e quater del dlgs 20 0 5 n. 19 2 , come intr odot to dal dlgs 28 / 20 11.

 non è stata rintracciata la Licenza di agibilità;

 non è presente l’Attestato di Prestazione Energetica;

Costi per la r edazione dell’ attestato di pr estazione ener getica ( APE) e libr etto degli impianti

€ 500,00 + CP + IVA per onorario di un tecnico abilitato TOT € 634,40

 N.B. Si è considerato l’IVA al 22% , la CPA al 4%

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j. Stato di possesso att uale dell’immobile

Indicar e lo stato di possesso degli immobili, pr ecisando se occupati dal debitor e o da ter zi, e, in quest’ultimo caso, a che

tit olo. Ove essi s iano occupati in base ad un contr atto di affitt o o locazione, ver if ichi la data di r egistr azione, la data di

scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di r ilascio f issata o lo stato della causa eventualmente in c or s o per il

r ilascio.

Come dichiarato in sede di accesso, l’immobile oggetto della procedura è occupato dall’esecutata Sig.ra D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) e dalle figlie minori.

Non è stato necessario verificare l'esistenza di contratti di locazione presso l’Ufficio del Registro visto che l’immobile non è locato.

(cfr. Allegato D – Certificati di matrimonio con annotazioni).

K. Ver ificar e se i beni pignor at i r icadono su suolo demaniale

Ver ificar e se i beni pignor at i r icadano su suolo demaniale, pr ec isando se v i sia stato pr ovvediment o di declassamento o s e

sia in cor s o la pr atica per lo stess o.

I beni pignorati non ricadono su suolo demaniale.

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l. Ver ifica dell’esist enza di pesi od oner i di alt r o t ipo.

Ver ificar e che i beni pignor ati siano gr avati da censo, livello o uso civico e se vi s ia stata affr ancazione da tali pesi, ovver o

che il dir it to sul bene del debit or e pignor ato s ia di pr opr ietà ovver o der ivante da alcuno dei suddetti t itoli; l’inf or mazione

sull’impor t o annuo delle s pese fisse di ges tione o di manutenzione, su eventuali spese st r aor dinar ie già deliber ate anc he s e il

r elativo debit o non sia ancor a scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anter ior i alla data

della per izia, sul cor so di eventuali pr ocedimenti giudiziar i r elat ivi al bene pignor ato. In par tic olar e, l’es per to ver ific her à

laddove possibile - per il tr amite di oppor tune indagini catastali - il titolo c ostitutivo e la natur a del soggetto a favor e del

quale sia costituito il dir it to di uso civico (se pubblico o pr ivato). All’uopo, laddove il dir itto sia cost ituit o a favor e di soggetto

pr ivato (es. per sone f isic he; ist ituti r eligiosi pr ivati quali mense vescovili e r elativi successor i) l’esper t o ver ific her à -

acquisendo la r elativa documentazione - se sussistano i pr esuppost i per r it ener e che vi sia stato acquisto della piena

pr opr ietà per usucapione (ad es. laddove l’or iginar io enfit euta o livellar io, od un suo successor e, avesse ceduto ad altr i per

atto tr a vivi la piena pr opr ietà del fondo senza far e alcuna menzione degli oner i su di esso gr avanti o comunque garantendo

l’immobile come liber o da qualunque gr avame, e siano decor s i almeno venti anni).

Laddove il dir itt o sia cos tituito a favor e di soggetto pubblic o, l’esper t o ver if icher à se il soggetto concedente sia

un’amministr azione statale o un’azienda autonoma dello Stato (nel qual caso ver ificher à se sussistano i pr esuppost i per

cons ider ar e il dir it to est into ai sensi degli ar tt. 1 della Legge 16 del 1974 o 6 0 della Legge 222 del 198 5) oppur e a favor e di

ente locale in for za di pr ovvedimento di quotizzazione ed assegnazione, eventualment e ai sensi della Legge n. 1766 del 19 27

(acquisendo la r elativa documentazione s ia pr ess o l’ent e locale che pr esso l ‘Uffic io Usi Civ ici del s ett or e BCA della Regione

Campania). In tale ultima ipotes i, laddove dovesse r isultar e l’assenza di atti di affr ancazione del bene, l’esper t o sos pender à le

oper azioni di stima e depositer à nota al GE cor r edata della r elativa documentazione.

Dalle ricerche effettuate non risulta che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico.

- Trascrizione del 18/10/2013 nn. 29040/21966 – atto amministrativo della Regione Campania di delimitazione dei perimetri di contribuenza del comprensorio consortile a favore del Consorzio di bonifica paludi Napoli e Volla e contro, tra gli altri, dell’immobile oggetto di esecuzione.

L’importo del contributo da pagare viene calcolato mediante l’applicazione del vigente Piano di classifica agli immobili di proprietà del contribuente (fabbricati, terreni,

(50)

50

infrastrutture viarie) ricadenti nel perimetro del comprensorio di contribuenza del Consorzio, inseriti nella Banca Dati catastale consortile.

Il contributo di bonifica rappresenta il corrispettivo dell’attività istituzionale espletata dal Consorzio sul territorio, attraverso la manutenzione delle OO.PP. di bonifica, al fine di assicurare la continua efficienza delle opere stesse a salvaguardia e per la tutela idrogeologica del territorio, a beneficio di tutti gli immobili ricadenti nel comprensorio consortile.

L’imponibile del contributo è calcolato sulla base della rendita catastale per i fabbricati e del reddito dominicale per i terreni e sulla base degli indici di beneficio relativi all’area sulla quale l’immobile è situato. Tali indici sono un moltiplicatore della rendita catastale e del reddito dominicale il cui prodotto è pari al contributo consortile richiesto. A tal fine il Consorzio elabora un Piano di classifica degli immobili che individua i benefici derivanti dalle opere di bonifica, stabilisce i parametri per la quantificazione dei medesimi e determina l’indice di contribuenza di ciascun immobile. Il contributo racchiude le spese (costi) per la manutenzione del sistema idraulico, le spese (costi) per l’attività di bonifica, le spese (costi) di funzionamento del Consorzio.

Se l’immobile viene venduto è opportuno comunicare al Consorzio di Bonifica l’Atto di alienazione o l’avvenuta trascrizione del titolo di proprietà.

(51)

51

m. Vincoli ed oner i giur idici.

Specificar e i vinc oli ed oner i giur idici gr avanti sul bene, dist inguendo e indicando in sezioni separ ate quelli che r est er anno a

car ico dell’acquir ent e e quelli c he sar anno cancellati o r egolar izzati dalla pr ocedur a. In par ticolar e r es ter anno a car ic o

dell’acquir ent e:

1) domande giudiziali (pr ec isando se la causa sia ancor a in cor s o ed in c he stato) ed altr e tr ascr izioni;

2) atti di asser vimento ur banist ic i e cess ioni di cubatur a;

3 ) convenzioni matr imoniali e pr ovvediment i di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

4) altr i pesi o limitazioni d’uso (es. oner i r eali, obbligazioni pr opter r em, ser vitù, uso, abitazione, ec c.) anche di natura

condominiale;

Saranno invece cancellati o r egolar izzati al momento della vendita iscr izioni di ipoteca e tr ascr izioni di pignor amenti.

ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Oneri condominiali: nessuno

Non è istituita regolare amministrazione condominiali; le spese condominiali ammontano a circa 20/22 €/mese.

ONERI E VINCOLI CANCELLATI O COMUNQUE REGOLARIZZATI NEL CONTESTO DELLA PROCEDURA

Nel ventennio che precede il pignoramento l’immobile risulta gravato dalle seguenti formalità:

pignoramento immobiliare trascritto in data 24/02/2021 ai nn. 5064/3711 a favore di AMCO Asset Management Company S.p.A. con sede in Napoli e contro Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) per i diritti pari ad ½ di proprietà e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) per i diritti pari ad ½ di proprietà gravante sull’ immobile in Napoli alla Via Suor Maria delle Passino Beata civ 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2 nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3 ;

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Ipoteca volontaria iscritta il 03/12/2007 concessa a garanzia di mutuo fondiario per atto Notaio Castaldo del 29/11/2007 rep 14026/5923 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena, contro Ambrosetti Manolo (Napoli, 08/02/1979) per i diritti pari ad ½ di proprietà e D’Alessandro Antonietta (Napoli, 29/04/1983) per i diritti pari ad ½ di proprietà gravante sull’ immobile in Napoli alla Via Suor Maria delle Passino Beata civ 139 (ex Corso Sirena 277) piano primo int. 2 nel NCEU sez BAR foglio 10 p.lla 574 sub 3 ;

- Trascrizione del 18/10/2013 nn. 29040/21966 – atto amministrativo della Regione Campania di delimitazione dei perimetri di contribuenza del comprensorio consortile a favore del Consorzio di bonifica paludi Napoli e Volla e contro, tra gli altri, dell’immobile oggetto di esecuzione.

n. Condominio.

For nir e ogni inf or mazione concer nente:

1) l’impor to annuo delle s pese fiss e di gestione o manutenzione (spes e condominiali or dinar ie)

2) eventuali spese st r aor dinar ie già deliber ate ma non anc or a scadute

3 ) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anter ior i alla data della per izia

4) eventuali cause in cor so

Non è istituita regolare amministrazione condominiali; le spese condominiali ammontano a circa 20/22 €/mese.

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o. Valut azione dei beni

Valutar e complessivamente i beni, con r if er iment o esplic it o ex ar t. 56 8 cpc, al valor e di mer cato, da deter minar e pr oc edendo

al calcolo della super ficie dell’immobile, specificando quella commer ciale, del valor e per metr o quadr o e del valor e

compless ivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le c or r ezioni della stima, ivi c ompr esa la r iduzione del valor e di

mer cato pr aticata per l’assenza della gar anzia per vizi del bene v enduto, e pr ec isando tali adeguamenti in manier a dist inta

per gli oner i di r egolar izzazione ur banis tica, lo s tato d’uso e di manutenzione, lo stat o di possess o, i vincoli e gli oner i

giur idici non eliminabili nel cor so del pr ocediment o esecutivo (domande giudiziali, convenzioni matr imoniali o atti di

assegnazione della casa coniugale al coniuge, altr i pes i o limitazioni d’uso), nonché per le eventuali spes e condominiali

insolute. Indicar e, il valor e finale del bene al net to di tali decur tazioni e cor r ezioni.

Scopo della stima è quello di determinare il valore di mercato che il bene economico assume in un mercato ordinario, allora il criterio da adottarsi consisterà nell’analisi previsionale della domanda e dell’offerta di tale tipo di bene, quindi, si procederà alla ricerca del valore che ha più probabilità che si verifichi quando l’immobile viene immesso nel mercato.

Questo metodo di stima è basato essenzialmente sul confronto che, a secondo di come viene eseguito, conduce alla comparazione diretta (metodo sintetico) o indiretta (metodo analitico) del bene economico.

Il procedimento estimativo si basa sulla comparazione con beni analoghi a quelli da stimare, prevedendo il reperimento di un certo numero di “dati” forniti dal mercato immobiliare, cioè di valori ad una certa data, inerenti a beni assimilabili a quelli da stimare, per condizioni intrinseche ed estrinseche. Il metodo del confronto consente, di stimare il valore di mercato di un immobile quando il mercato stesso è attivo e quindi sono disponibili i dati immobiliari occorrenti alla stesura del rapporto di valutazione.