Finanziamenti: mutui e prestiti personali
OTTOBRE 2014
Il presente documento è stato redatto da UniCredit SpA esclusivamente con finalità educative nell’ambito del Programma In-formati per la presentazione in aula dei relativi contenuti. L’utilizzo ai fini educativi dello stesso deve essere effettuato esclusivamente da personale autorizzato da UniCredit. Le informazioni contenute nel presente documento sono prodotte da fonti interne al Gruppo UniCredit se non diversamente indicato. Laddove tali informazioni includano dati disponibili al pubblico e/o provenienti da fonti esterne, sugli stessi UniCredit SpA non svolge alcuna verifica di veridicità, accuratezza e
Benvenuti in In-formati, il Programma di Educazione
Bancaria e Finanziaria di UniCredit!
Il corso “Finanziamenti: mutui e prestiti personali” si colloca all’interno del più ampio programma di
educazione bancaria e finanziaria chiamato “In-formati” proposto gratuitamente da UniCredit in Italia a giovani, anziani, famiglie, imprese e non profit.
In-formati si propone di promuovere nella popolazione italiana la diffusione di conoscenze bancarie e finanziarie per supportare i cittadini nella realizzazione quotidiana di scelte economiche consapevoli e quindi sostenibili.
In questo senso “In-formati” rappresenta per noi una sfida: la sfida di avvicinare sempre di più la Banca alla vita quotidiana dei cittadini, per renderli In-formati, affinché diventino consumatori consapevoli.
Agenda
Il Mutuo
I Crediti Personali
Il Mutuo: nozioni di base
E’ un finanziamento a medio-lungo periodo rimborsabile con rate di importo costanti o variabili,
solitamente mensili, trimestrali o semestrali
Serve per acquistare, costruire o
ristrutturare un immobile, solitamente la casa di abitazione ed è chiamato mutuo ipotecario perché il
pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sull’immobile
Chiunque può richiedere un Mutuo per ottenerlo è necessario dimostrare di
essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta. Che cos’è? Che cos’è? A cosa serve? A cosa serve? A chi è rivolto? A chi è rivolto?
Il Mutuo: nozioni di base
solitamente mai superiore all’80% del
valore dell’immobile acquistato (vds mutuo fondiario).
La principale componente di costo è costituita dagli interessi che sono il compenso per il prestito erogato e
dipendono anche dalla durata del mutuo, a questi vanno aggiunti altri costi che
devono essere esplicitati dalla banca, le spese notarili, le imposte statali e le spese di perizia.
Che importo posso richiedere? Che importo posso
richiedere?
Quanto costa? Quanto costa?
Il mutuo fondiario
Il concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali:
non deve essere mai superiore all’80%
del valore dell’immobile acquistato (salvo i casi in cui esistano garanzie integrative);
La durata del finanziamento deve essere a
medio e lungo termine (oltre i 18 mesi);
deve essere di natura ipotecaria,
generalmente di primo grado e relativa a un immobile. DURATA DURATA IMPORTO IMPORTO GARANZIA GARANZIA
Il mutuo fondiario
Le altre forme di mutuo ipotecario :
Ristrutturazione Ristrutturazione Liquidità Liquidità Sal Sal
concedibile a tutti i proprietari di immobili. Finalizzato a supportare “altre occorrenze finanziarie” (liquidità), come, ad esempio, spese relative alla salute, studio, imprevisti attinenti la vita familiare e “consolidamento debiti pregressi”, con l'esclusione di investimenti speculativi” e “acquisto immobili non adibiti ad abitazione principale”.
finanziamenti destinati a realizzare interventi sull’immobile: lavori più o meno complessi (ma non strutturali) di miglioramento fino all’acquisto e completamento dello stesso.
ilmutuo in Stato Avanzamento Lavori (cd Sal) è finalizzato al finanziare la costruzione di immobili con erogazioni a tranches mano a mano che i lavori proseguono.
Accollo Accollo
è il contratto che interviene tra il mutuatario ed un terzo (acquirente dell’immobile ipotecato) con il quale il terzo si assume il debito residuo verso la Banca mutuante. L’accollo può essere tra privati o da Costruttore. il più comune è l’accollo di una quota di mutuo ipotecario riveniente da frazionamento del mutuo costruttori (cosiddetto mutuo
padre) in conseguenti altri finanziamenti cosiddetti mutui figli, destinati al Consumatore
che, acquistando un immobile dallo stesso, “si accolla” cioè si impegna a pagare alla Banca la quota del mutuo in essere (quindi già erogato) dalla Banca al costruttore medesimo.
…..inoltre
Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte almeno 10 giorni
prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.
Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte almeno 10 giorni
prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.
La banca ha facoltà di risolvere il contratto nel caso in cui il debitore non adempia ai propri obblighi di pagamento delle rate. (*)
La banca ha facoltà di risolvere il contratto nel caso in cui il debitore non adempia ai propri obblighi di pagamento delle rate. (*)
Il tasso di interesse
La variabile principale che caratterizza un mutuo è costituita dalle modalità di calcolo degli interessi.
Le forme di tasso d’interesse più utilizzate sono:
fisso
variabile
misto
bilanciato
Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
resta invariato per tutta la durata del
prestito; le rate saranno pertanto tutte uguali, indipendentemente dall'andamento dei mercati finanziari
varia in relazione all'andamento di uno o
più parametri indicati nel contratto di mutuo. Questo mutuo permette di pagare, tempo per tempo, un tasso in linea con le
variazioni delle condizioni di mercato. Tasso fisso Tasso fisso Tasso variabile Tasso variabile
Le altre forme di tasso d’interesse
Prevede la modifica in periodi predefiniti o
esercitabili secondo quanto
contrattualizzato della modalità di calcolo degli interessi del mutuo.
Prevede l’esistenza di un tasso fisso e di
un tasso variabile utilizzati pro-quota per
il calcolo degli interessi.
Modalità di tasso variabile che, tuttavia,
offre al cliente la possibilità di definire il
livello massimo del tasso d’interesse (cap). Bilanciato Bilanciato Misto/opzionale Misto/opzionale Il capped rate Il capped rate
Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
si tratta di un tasso applicato per la prima
parte del rimborso del mutuo e per un periodo limitato di tempo.
tasso applicato al mutuo per il calcolo
degli interessi dal momento in cui
terminano le facilitazioni relative al tasso d’ingresso. Tasso a regime Tasso a regime Tasso d’ingresso Tasso d’ingresso
Il processo di concessione del mutuo
Il processo di valutazione del merito creditizio e del rischio nella concessione del mutuo è approfondito e riguarda principalmente aspetti economico-finanziari del mutuatario e la valutazione da parte della Banca dell’immobile oggetto di Mutuo.
La domanda di mutuo
La documentazione richiesta varia da banca a banca. In generale, essa riguarda la situazione economica e le caratteristiche di tipo tecnico dell’immobile oggetto del mutuo e della garanzia
La domanda di mutuo
Nel mutuo assume particolare rilievo la documentazione relativa
all’immobile oggetto del finanziamento (oppure l’immobile costituito in garanzia) per:
La banca deve essere in grado di comprendere con chiarezza la situazione che caratterizza l’immobile in termini di proprietà, vincoli e effettiva
disponibilità poiché ciò condiziona la eventuale futura escussione della garanzia La banca deve essere in grado di comprendere con chiarezza la situazione
che caratterizza l’immobile in termini di proprietà, vincoli e effettiva
disponibilità poiché ciò condiziona la eventuale futura escussione della garanzia
identificare gli immobili oggetto della garanzia
verificarne la regolarità catastale
provare la proprietà degli immobili
provare la libertà dell’immobile
provare la disponibilità dell’immobile
Le caratteristiche della garanzia e dell’immobile
Aspetti che influenzano la proprietà, la disponibilità e la
libertà dell’immobile
immobili soggetti a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e
Ambientali
immobili che presentano, uno o più passaggi di proprietà a seguito di
donazione
immobili che rientrano nel regime di comunione dei beni
immobili gravati da fondo patrimoniale
immobili su cui esiste una servitù
immobili oggetto di usufrutto
immobili su cui grava un diritto di abitazione
immobili su cui esistono diritti di prelazione
immobili che provengono da programmi in regime di edilizia convenzionata
Che cos’è l’ipoteca?
Diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia e di soddisfarsi
con prelazione sul netto ricavo.
Diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia e di soddisfarsi
con prelazione sul netto ricavo.
I beni possono essere:
• Beni immobili con le loro pertinenze • Beni mobili registrati
Il vincolo si realizza con l’iscrizione d’ipoteca nei
Pubblici Registri
………in definitiva, l’ipoteca è la garanzia che consente alla Banca di tutelarsi in caso di mancato pagamento del debito
Surrogazione del creditore (portabilità del mutuo)
1/2
L’art. 8, DL n. 7/2007, convertito con modificazione nella
legge n. 40/2007, reca disposizioni sulla portabilità del
mutuo
Tramite la Portabilità del mutuo, la nuova banca (surrogante) eroga alcliente l’importo residuo del mutuo originario, che viene contestualmente versato alla vecchia banca (surrogata) e, tramite la surrogazione, la nuova banca subentra totalmente nella garanzia ipotecaria, compresi tutti i diritti e le garanzie (reali e personali) esistenti.
Il principale vantaggio consiste, in sintesi, nella possibilità di evitare i costidell'iscrizione di una nuova ipoteca e della cancellazione della vecchia.
La predetta surrogazione del mutuo non comporta il venir meno deibenefici fiscali (comma 4).
La surroga non è da confondere con la sostituzione del mutuo (nuovomutuo di solito di importo superiore al precedente) che si differenzia soprattutto per le spese che sono a carico del mutuatario e dalla necessità di iscrivere una nuova ipoteca.
Oneri accessori e costo del mutuo
I costi associati al prodotto mutuo non sono unicamente
legati agli interessi ma riguardano anche altri
oneri e servizi
collegati al finanziamento quali per esempio:
Spese di Istruttoria Polizza assicurativa (incendio e scoppio) Imposta Parcella Notaio e Perito Importo del finanziamento
Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
Coloro che sottoscrivono un mutuo hanno diritto ad una
detrazione
dell’Irpef
pari
al
19%
degli
interessi
complessivamente pagati nell’anno di imposta e degli oneri
accessori.
L’importo massimo di interessi per i quali è ammessa la detrazione che
attualmente è pari a 4.000 euro
La detrazione è unicamente riferita agli interessi relativi all’acquisto
dell’abitazione e agli oneri accessori (perizia, notaio, ecc….)
Il mutuo deve essere destinato all’acquisto dell’abitazione principale e
relative pertinenze.
La detrazione è ammessa unicamente per un mutuo garantito da ipoteca
Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
Nel caso di acquisto della "prima casa" l’acquirente deve pagare:
Acquisto da Impresa Costruttrice Acquisto da Impresa Costruttrice Abitazione secondaria o abitazioni di lusso Abitazione secondaria o abitazioni di lusso Abitazione principale
non di lusso (diverse
da quelle di cat. A1,A8,A9)
Abitazione principale
non di lusso (diverse
da quelle di cat. A1,A8,A9) Acquisto da Privato Acquisto da Privato Imposta di registro 2% Imposte ipotecaria e catastali 50 euro ciascuna Imposta di registro 9% Imposte ipotecaria e catastali 50 euro ciascuna IVA4% IVA 10%o 22% per immobili di lusso D.M. 2.8.1969
Agenda
Il Mutuo
I Crediti Personali e Credito al Consumo
È il credito per l’acquisto di beni e servizi ovvero per soddisfare esigenze di natura personale concesso ad una persona fisica. Il credito al consumo può assumere la forma di dilazione del pagamento del prezzo dei beni e servizi acquistati ovvero di prestito o altra analoga facilitazione finanziaria.
In Italia, gli unici soggetti autorizzati a concedere il credito al consumo sono le banche e gli intermediari finanziari iscritti negli appositi registri.
Gli strumenti finanziari che sono utilizzati per accedere al credito al consumo sono:
— Prestiti Personali
— Carte di credito
— Pagamenti posticipati o rateizzati
— Cessione del quinto dello stipendio/pensione
Gli strumenti per accedere al credito al consumo possono essere suddivisi in:
— finanziamenti finalizzati: prestiti destinati a finanziare specifiche finalità, quali ad esempio la rateizzazione dell'acquisto di un'automobile;
— finanziamenti non finalizzati: prestiti con generiche finalità (esigenze personali) e il consolidamento del debito delle famiglie.
IL CREDITO AL CONSUMO
LE GARANZIE
Le garanzie che vengono chieste al consumatore per accedere al credito al consumo sono ridotte rispetto ad altre forme di finanziamento (non è richiesta garanzia reale, ad es. l’ipoteca sul bene acquistato come nel mutuo), è sufficiente (non esaustivo):
— un reddito dimostrabile;
— un conto corrente;
È il prezzo che si paga per ottenere un prestito personale ed è calcolato in percentuale sull’ammontare erogato. Le principali tipologie sono:
— Il tasso fisso: l’importo della rata determinata con il T.F. resta invariata per tutta la
durata del finanziamento
— Il tasso variabile: tipicamente Euribor 3mesi + spread. L'adeguamento del tasso e
quindi della rata avviene trimestralmente; di conseguenza, nel tempo, il cliente può vedere aumentare o diminuire l’importo da pagare
Il tasso di interesse applicato a queste tipologie di prestiti è più elevato rispetto a quello applicato ai mutui. Questo perché il rischio di insolvenza del debito è più elevato e non ci sono garanzie a fronte del prestito se non il reddito del
Il tasso di interesse applicato a queste tipologie di prestiti è più elevato rispetto a quello applicato ai mutui. Questo perché il rischio di insolvenza del debito è più elevato e non ci sono garanzie a fronte del prestito se non il reddito del
Il Credito al Consumo: definizione (2/2)
IL TASSO DI INTERESSE
Il TAN (tasso annuo nominale) misura il costo del capitale preso a prestito, senza tenere conto degli altri costi accessori;
Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è l'indicatore del costo complessivo del credito per il cliente. Il TAEG permette di confrontare le offerte di finanziamento alternative, a patto che queste abbiano medesime caratteristiche in termini di importo e durata. Le voci di costo che compongono il TAEG sono le seguenti:
— TAN
— spese di istruttoria pratica — imposta sostitutiva
— assicurazione (facoltativa e compresa nel TAEG nel momento in cui il cliente la richiede/finanzia) INDICATORI DI COSTO DEL CONTRATTO DI CREDITO AL CONSUMO Notizie utili
La Direttiva Europea 2008/48/CE del Credito ai Consumatori
-Obiettivi ed ambito di applicazione
TIPOLOGIA CLIENTELA
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito sottoscritti da persone fisiche residenti in ambito CEE
TIPOLOGIA PRODOTTI
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito compresi tra i 200 e i 75.000 euro I prodotti oggetto della direttiva sono:
— Prestiti personali*
— Prestiti finalizzati e Prestiti auto — Leasing
— Carte di credito revolving — Cessione del Quinto — Scoperti con durata >30gg — Sconfinamenti
— Finanziamenti garantiti da ipoteca con durata fino a 5 anni
*: sono escluse dal perimetro di competenza della Direttiva Europea le finalità di acquisto immobile/terreno e/o ristrutturazione 1ae 2acasa (sono esclusi infatti “i finanziamenti destinati all’acquisto o alla conservazione di un diritto di
la Commissione Europea, con l’emanazione della nuova Direttiva, che abroga la direttiva 87/102/CEE, si è posta l’obiettivo di aggiornare, ampliare, uniformare - a livello europeo - le norme in materia di credito al consumo, tenendo conto delle moderne forme di credito nei confronti dei consumatori, facilitando così lo sviluppo del mercato interno nel settore
A partire dal 1° Giugno 2011 la nuova Direttiva stabilisce le regole e le modalità operative per lo sviluppo e un buon funzionamento omogeneo del sistema rivolto sia a tutelare il consumatore sia gli operatori (maggiore trasparenza ed efficienza per la concorrenza del mercato unico)
PE
R
IM
ET
Le principali novità normative introdotte dalla Direttiva
AMBITO HIGHLIGHTS NUOVO FRAMEWORK NORMATIVO
Annunci pubblicitari
Maggiori dettagli ed informazioni da mettere a disposizione del cliente in fase pubblicitaria: in particolare,
gli annunci pubblicitari (non obbligatori) che riportano il tasso d’interesse o altre cifre concernenti il costo del credito dovranno sempre indicare in forma chiara, concisa e graficamente evidenziata (anche con esempio) -le seguenti informazioni : Tan, Spese, Importo Tota-le Del Credito, Taeg, Eventuali Servizi Accessori (Se Inclusi Nel Taeg), Durata, Importo Totale dovuto dal Consumatore. Nessuna voce può avere maggiore evidenza del TAEG
Nuovo standard di informativa pre-contrattuale: “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori” Personalizzazione dell’informativa (condizioni offerte al singolo consumatore)
Obbligo di raccogliere l’attestazione dell’avvenuta consegna dell’informativa pre-contrattuale
Separazione (“concettuale”) tra la fase pre-contrattuale e la conclusione del contratto
Obbligo di assistenza gratuita (“chiarimenti adeguati”) con possibilità per il cliente di interazione individuale
con personale adeguatamente “formato”
Assistenza gratuita (fino al termine del periodo a disposizione per l’esercizio del diritto di recesso)
Diritto di recesso di 14 giorni dalla data di conclusione del contratto per tutti i prodotti e non solo per quelli
venduti tramite tecniche di collocamento a distanza
diritto di estinzione anticipata parziale e totale ed applicazione di specifiche penali (1% se la restituzione
avviene prima degli ultimi 12 mesi di ammortamento - 0,5% se la restituzione avviene negli ultimi 12 mesi di ammortamento - nessuna penale per restituzioni di importo inferiore a 10.000 €)
Diritto del consumatore di risoluzione del contratto di credito in caso di inadempimento del fornitore (“di
non scarsa importanza”)
Informativa pre-contrattuale Assistenza al consumatore Diritto di recesso Nuove penali di estinzone Risoluzione per inadempimento
Il Credito Finalizzato indica un finanziamento il cui scopo è determinato al momento della richiesta e generalmente corrispondente a finanziare:
un bene durevole
un bene di consumo
un servizio
Il Credito Finalizzato
DEFINIZIONE
La struttura dell’operazione prevede un rapporto creditizio diretto fra finanziatore e cliente finanziato, tuttavia …
in virtù del mandato del debitore, la somma può essere direttamente accreditata a favore del distributore commerciale che ha realizzato la vendita del bene (ad esempio acquisto auto)
nel credito finalizzato, il richiedente deve dimostrare il pagamento effettuato o da effettuare (fattura) nei confronti del fornitore
Finanziamenti destinati a coprire un fabbisogno finanziario, la cui causa non è strettamente collegata all’acquisto di uno specifico bene o servizio.
Le principali tipologie di credito non finalizzato possono riguardare:
prestiti personali
prestiti contro cessione del quinto dello stipendio.
Il Credito Non Finalizzato
DEFINIZIONE
Finanziamenti con orizzonte temporale ben definito;
A Tasso Fisso o Variabile*
Con spese di istruttoria previste
L'estinzione anticipata totale o parziale è prevista in qualsiasi momento beneficiando di una riduzione del costo totale del credito pari agli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto.
Anche il diritto di recesso è normato dalla Direttiva e prevede che "il Consumatore dispone di quattordici giorni di calendario per recedere dal contratto di credito senza dare alcuna motivazione".
Agenda
Il Mutuo Ipotecario
Il Credito al Consumo (Prestiti Personali)
Il sovraindebitamento
Cosa significa essere “sovraindebitati”?
“tutti coloro che si trovano in una situazione di deficit economico (cioè
le loro uscite per finanziamenti sono superiori alle entrate!!) rientrano
nella categoria dei sovraindebitati”
volendo visualizzare………
Le rate mensili di qualsiasi forma di debito, non dovrebbero superare il 40% del reddito disponibile
Le rate mensili di qualsiasi forma di debito, non dovrebbero superare il 40% del reddito disponibile
