Corso di Dottorato di ricerca
in Diritto, Mercato e Persona
ciclo XXXI
Tesi di Ricerca
Il turismo residenziale fra
proprietà e consumo
Il modello del condhotel
SSD: IUS/01 – DIRITTO PRIVATO
Coordinatore del Dottorato
Prof.ssa Carmela Camardi
Supervisore
Prof. Roberto Senigaglia
Co-supervisore
Prof. Fabio Padovini
Università degli Studi di Trieste
Dottorando
Alessandro Bernes Matricola 956232
Il turismo residenziale fra
proprietà e consumo
INTRODUZIONE p. 3
CAPITOLO PRIMO
Il condhotel. Un itinerario tra proprietà, contratto e tutela del consumatore
1. Premessa. La novità del condhotel nel mercato immobiliare turistico p. 7 2. La ricostruzione dell’istituto operata in un’ottica di integrazione delle
fonti p. 23
3. La singolare valenza consumeristica dell’acquisto immobiliare p. 32
4. Proprietà tra relitti e continue trasformazioni p. 38
5. Contratto, mercato e persona p. 45
6. Contrattazione immobiliare e tutela del consumatore: un binomio
possibile p. 52
7. Le inedite operazioni economiche al tempo della crisi p. 58
CAPITOLO SECONDO
La governance dei complessi immobiliari
1. L’attuale rappresentazione della proprietà p. 65
2. Una nuova declinazione del condominio: il condhotel p. 72 3. La funzione conformativa del contratto nella genesi condominiale p. 79 4. Segue. L’organizzazione concertata nelle situazioni immobiliari
complesse p. 86
5. I regolamenti di condominio p. 91
6. Segue. Contenuto e relativa opponibilità ai terzi p. 98 7. L’assimilazione della disciplina consumeristica da parte dei regolamenti
CAPITOLO TERZO
Le figure della multiproprietà e del condhotel a confronto
1. Le ragioni del fenomeno multiproprietario p. 113
2. Modelli contrattuali diffusi alle prese con i diritti reali p. 123
3. Segue. Nuove forme della proprietà in condominio p. 133
4. Multiproprietà alberghiera e condhotel come fattispecie autonome ma
prossime p. 141
5. Segue. L’impiego suddiviso dell’unità immobiliare sita in una struttura
ricettiva p. 152
CAPITOLO QUARTO
Il condhotel come contratto di consumo
1. Il godimento turnario di un alloggio al pari di un atto di consumo p. 163 2. Segue. L’applicazione al condhotel della normativa consumeristica p. 173 3. Il ruolo fondamentale della trasparenza:
a) pubblicità e informazioni precontrattuali p. 181
b) forma e contenuto del contratto p. 189
c) recesso di pentimento p. 194
d) inderogabilità delle tutele e ulteriori rimedi previsti in base ad altre
norme p. 200
4. L’emergere della figura del consumatore immobiliare p. 204
INTRODUZIONE
Innervandosi all’interno del mercato relativo alla circolazione della ricchezza immobiliare, la presente ricerca si occupa essenzialmente delle nuove forme di utilizzazione delle abitazioni ubicate nelle località di villeggiatura e dei recenti approdi del turismo legato alle seconde case. In altre parole, oggetto di studio sono i complessi residenziali, più o meno grandi, dove gli appartamenti vengono utilizzati prevalentemente in un certo periodo dell’anno: durante l’estate nelle zone balneari, in montagna nel corso della stagione invernale. Per usare una fortunata espressione di sintesi, si può parlare di “turismo residenziale”.
Nel frangente esaminato è possibile individuare, al giorno d’oggi, peculiari regimi giuridici applicabili agli immobili, volti a soddisfare esigenze sia abitative, sia ricreative – bisogni questi tipici del turismo residenziale – a costi inferiori rispetto al normale acquisto della proprietà di una seconda casa, e comunque trascegliendo soluzioni diverse rispetto al semplice pernottamento alberghiero o alle sempre diffuse locazioni turistiche (incluso AirBnb). Ci si riferisce, variamente, alla compera di un’abitazione all’interno di un supercondominio o consorzio residenziale, alle varie declinazioni del fenomeno multiproprietario, fino a giungere a modelli molto prossimi alle forme di ricettività vera e propria.
Del resto, il turismo di massa che ha investito il settore analizzato ha portato, per un verso, a una sorta di “pre-confezionamento” dell’investimento immobiliare, accessibile così a un numero ancora più ampio di soggetti, per altro verso, a marcare il profilo del godimento del bene piuttosto che il dominio, anche a causa dell’importanza cruciale rivestita dai servizi resi all’interno del compendio abitativo, tipicamente riconducibili agli esercizi alberghieri (pulizia, impianti sportivi e comfort di ogni genere). Vien da sé allora la necessità di avere delle strutture volte a soddisfare bisogni non solo strettamente abitativi, bensì diretti al miglioramento della qualità della vita, attraverso il ricorso a
Esempio eclatante è dato proprio dalla vendita frazionata di alberghi o residenze turistico alberghiere: una prassi negoziale, da tempo in auge, è quella di trasferire a privati la proprietà di singole unità immobiliari collocate all’interno di strutture ricettive, pur non venendo meno l’attività volta principalmente all’ospitalità dei soggetti.
Inserendosi nel solco appena tracciato, in tempi di crisi economico-finanziaria, anche il legislatore italiano ha inteso fornire il suo contributo: allo scopo dichiarato di diversificare l'offerta turistica e favorire la riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, nell’art. 31 del Decreto n. 133 del 2014 (meglio noto come “Sblocca-Italia”) viene tratteggiato il fenomeno del condhotel, da tempo diffuso negli Stati Uniti d’America e in alcuni Paesi europei, specie nelle isole spagnole (Baleari e Canarie). La peculiarità qui sta nel fatto che, al momento dell’acquisto di un’unità immobiliare sita all’interno del complesso alberghiero, l’avente causa si riserva l’utilizzo dell’alloggio per un certo tempo annualmente ricorrente, attribuendo al gestore della struttura, a titolo oneroso, la disponibilità dell’abitazione nei periodi di mancato impiego.
I vantaggi per chi compra sono molteplici: l’acquirente fruisce non solo di una casa, ma anche di tutti i servizi alberghieri, oltre a ricevere, in pratica, una certa percentuale dei profitti che il gestore realizza grazie all’offerta dell’abitazione a terzi ospiti. Sostanzialmente si tratta di una piccola rendita, come accade per il tramite di AirBnb e altre piattaforme simili. D’altra parte, con il denaro ottenuto quale corrispettivo della vendita, l’albergatore si assicura la liquidità necessaria per riqualificare l’immobile interessato, oltre a mantenere ben saldo l’esercizio della propria impresa turistica. Seppur il legislatore sia intervenuto anche successivamente per regolamentare il
condhotel (D.P.C.M. 22.1.2018, n. 13), fondamentale è, a ben vedere, l’apporto
dell’autonomia privata. Invero, la tendenza attuale è quella di andare verso la standardizzazione contrattuale, laddove i testi regolamentari preesistono al tempo della stipula, dal momento che non appare confacente il ricorso a una negoziazione individuale delle clausole. Più precisamente, al fine di garantire la funzionalità dell’intera operazione, appare necessaria una predisposizione dei contratti da parte del promotore dell’iniziativa, in modo da permettere, specialmente, la prosecuzione dell’esercizio alberghiero. Ma la prospettiva fisiologica può ben presto mutare in patologica: l’inesistenza, in concreto, di una trattativa evoca i ben noti rischi di abuso del potere contrattuale, cardine dell’intera disciplina incentrata sulla tutela del consumatore.
Ecco come nel settore delle case per le vacanze, in maniera alquanto paradigmatica, prende vita quello che, a prima vista, potrebbe sembrare un bizzarro accostamento fra due categorie giuridiche tradizionalmente tenute distanti: proprietà edilizia, da un lato, consumo, dall’altro.
Il collante lo si rinviene nello strumento contrattuale, da intendersi sia quale momento attuativo del trasferimento della titolarità del bene, sia come mezzo mediante il quale vengono realizzati e finanche organizzati gli interessi in concreto perseguiti dai soggetti coinvolti nell’operazione, nonché abitanti dell’edificio, dando vita a una proprietà particolarmente complessa e minuziosamente scalfita dal ruolo preminente della libertà contrattuale. Tant’è che occorre individuarne i limiti.
Anziché operare una qualificazione incorporea, riconducendo il condhotel a uno o più tipi contrattuali, l’analisi che segue circa la formula ora sommariamente descritta rappresenta il grimaldello per saggiare la validità dell’affermazione per la quale si avrebbe, ad oggi, una sempre maggiore capacità espansiva della filosofia consumeristica anche in ambiti originariamente non contemplati, qual è il settore immobiliare.
Il condhotel si manifesta, appunto, nel suo essere punto di intersezione tra opposti interessi: per un verso, vi è la volontà delle imprese di produrre utili nell’ambito di un settore particolarmente foriero; sull’altro versante, anche in tempi di recessione, considerata l’irrinunciabilità delle ferie e del tempo libero, non è venuta meno l’esigenza primaria dell’individuo a godere comunque di un periodo, seppur minimo, di vacanza. Tra logiche mercantilistiche e realizzazione dei fabbisogni personali, il trasferimento della proprietà delle seconde case chiama a rapporto quei soggetti che, per definizione portatori di esigenze contrapposte, hanno assunto un ruolo centrale nel modello di mercato oggi imperante nel contesto globale: il professionista e il consumatore.
Specie nell’ambito di negoziazioni standardizzate e poco trasparenti, rinvenire meccanismi di tutela approntabili agli acquirenti di particolari “prodotti” turistico residenziali si rivela quanto mai essenziale: il binomio proprietà-consumo non va allora osservato in contrapposizione reciproca, bensì attraverso la lente del convincente avvicendamento tra contrattazione immobiliare e tutela del consumatore.
L’intreccio indistricabile tra le componenti sociali, economiche e giuridiche si mostra, pertanto, essenziale per la comprensione dei fenomeni nel campo dell’utilizzazione degli immobili per finalità ricreative: la presente ricerca disvela quelle che possono essere le
prospettive future, imbevute delle esperienze del passato e delle problematicità del contesto attuale.
CAPITOLO PRIMO
Il condhotel. Un itinerario tra proprietà, contratto e tutela del
consumatore
SOMMARIO. 1. Premessa. La novità del condhotel nel mercato immobiliare turistico. – 2.
La ricostruzione dell’istituto operata in un’ottica di integrazione delle fonti. – 3. La singolare valenza consumeristica dell’acquisto immobiliare. – 4. Proprietà tra relitti e continue trasformazioni. – 5. Contratto, mercato e persona. – 6. Contrattazione immobiliare e tutela del consumatore: un binomio possibile. – 7. Le inedite operazioni economiche al tempo della crisi.
1. Premessa. La novità del condhotel nel mercato immobiliare turistico
La presente indagine si incentra sui complessi immobiliari, più o meno grandi, dove gli alloggi vengono utilizzati in prevalenza per un certo periodo dell’anno: durante l’estate nelle zone balneari, in montagna maggiormente nel corso della stagione invernale.
La costante evoluzione del mercato delle seconde case, per il soddisfacimento di esigenze abitative e in parte anche ricreative a costi inferiori rispetto all’acquisto della
semplice proprietà dell’immobile, o ancora la ricerca di soluzioni alternative al pernottamento in un hotel ovvero alla locazione per finalità turistiche, hanno determinato un radicale mutamento del modo di concepire oggi la villeggiatura nelle mete a forte ispirazione vacanziera. È diffusa, infatti, la necessità di trascorrere piacevolmente il soggiorno in una dimora ampia, accogliente, a tratti simile alla prima abitazione, ma a differenza di quest’ultima supportata dei più innovativi impianti e dotata di standard adeguati allo stile di vita prescelto.
Per fare qualche esempio, si pensi alla diversa importanza che presentano nelle località balneari servizi comuni come la piscina o il parcheggio, fino a imbattersi in attrezzature ancora più sofisticate, nei veri e propri villaggi turistici dotati di ogni tipo di
comfort, quali bar, ristoranti, SPA-wellness e così via. Per un verso, si realizza in questo
modo un allontanamento dal contesto urbano, considerato come ostile, sull’altro versante, i beni e i servizi vengono riservati ai soli abitanti, legati da un progetto comune, all’insegna del maggior benessere1.
Il tema del turismo legato alle seconde abitazioni o, per usare una fortunata espressione, il “turismo residenziale”, si trova ad essere un crocevia di almeno due diverse vocazioni, entrambe apparentemente conflittuali; attraverso però la lente costituita da un’attenta disamina, sia in relazione agli aspetti strutturali, sia in chiave funzionale, sarà possibile giungere, in fondo, ad una appagante composizione dialettica. In primo luogo, è riscontrabile, per un verso, la capacità delle imprese di produrre reddito nell’ambito di un settore particolarmente foriero, com’è quello turistico, destinato a dare i suoi frutti anche in tempi difficili e di forte crisi (prima) finanziaria e (poi anche) economica; la non-crescita della produttività, d’altra parte, non sembra aver inciso molto sul bisogno primario dell’individuo di godere comunque di un periodo, seppur minimo, di ferie, relax e svago2. Sicché l’incentivazione del mercato turistico e
1 A. BUCELLI, Abitazione e condominio. Contributo allo studio dei diritti e degli interessi in comunione,
Napoli, 2018, p. 25.
2 Il mercato del turismo è sempre in crescita costante. Stando agli ultimi dati della Banca d'Italia, in Italia
nell’anno 2016 il turismo internazionale ha registrato un +3% in termini di flussi e un +1,3% in termini di spesa nel 2016, confermando i trend precedenti. Nonostante la persistente flessione economica, il settore turistico in generale e quello alberghiero in particolare, mantengono un ottimo trend, generando benefici non esecrabili.
l’esigenza primordiale di ognuno di fruire al meglio del tempo libero paiono incontrarsi, in particolare, nelle case di vacanza3.
Si scoprono subito interessi ontologicamente diversi: logiche mercantilistiche di profitto, da un lato, e soddisfacimento di utilità di natura non patrimoniale, della persona, dall’altro lato. Tuttavia, i soggetti portatori di siffatte esigenze sono figure meno sconosciute, che hanno assunto un ruolo centrale nell’ambito del modello economico di mercato oggi imperante nel contesto globale: il professionista e il consumatore. Del resto, volgendo lo sguardo alla dimensione europea, ma tenendo in debita considerazione anche un’analisi di marca comparatistica e certamente non collocando in secondo piano il “fenomeno” – se così lo si può realmente chiamare – della globalizzazione, pure l’ordine giuridico del mercato turistico è stato forgiato da un profluvio di fonti regolatrici non solo interne, ma anche e soprattutto di origine sovranazionale4.
Tanto premesso, è possibile rinvenire, nell’alveo del turismo residenziale, una seconda tendenza, anch’essa a prima vista evocante un certo antagonismo. La promozione, la valorizzazione e lo sviluppo delle attività turistiche, come anche le
policies perseguite dai soggetti che regolano il mercato, le quali cercano di evitare abusi,
distorsioni o deformazioni degli scambi, devono essere considerate da un punto di vista che può atteggiarsi bizzarro, dando vita all’intreccio tra due categorie giuridiche tenute, anche in un passato molto prossimo, rigorosamente distanti: proprietà edilizia e consumo.
Le forme tradizionali assunte dalla contrattazione immobiliare, com’è noto, appaiono verosimilmente estranee alle qualifiche soggettive delle parti (professionista e consumatore), oltre a non considerare l’oggetto del contratto, l’immobile, alla stregua
3 Il turismo rappresenta un’importante espressione settoriale dello sviluppo economico e la sua normativa
e i suoi strumenti possono diventare determinanti per una politica economica che punti a rilanciare le imprese: così A. CICCHETTI, Il vincolo ‘turistico-alberghiero’: strumento di conservazione o trasformazione
del territorio?, in Riv. giur. ed., 2014, p. 153. Sul versante proprietario, v. A. BUCELLI, Abitazione e
condominio, cit., p. 18, secondo il quale la qualità della vita e la qualità dell’abitazione sono profili
inscindibilmente connessi.
4 Per una recente rassegna dei provvedimenti di conio europeo in materia turistica v. ampiamente C.
di un vero e proprio bene di consumo5. Rinvenendo però nel contratto non solo il
momento attuativo del trasferimento della titolarità dell’unità immobiliare, ma anche e soprattutto il mezzo con cui vengono realizzati gli interessi in concreto perseguiti dai soggetti coinvolti nell’operazione, la commistione con le regole poste a tutela del contraente debole dovrebbe apparire meno inconsueta. In questa prospettiva, la diffusione capillare del turismo ha determinato l’assoluta centralità dell’elemento dei servizi annessi al bene, tanto da far cadere in secondo piano l’analisi prettamente legata alla caratterizzazione del diritto sull’abitazione acquistata: il godimento dell’alloggio, infatti, è visto come una normale operazione di consumo, fondamentale sì, ma in ogni caso comprimaria6.
Per saggiare l’ammissibilità di questo nuovo equilibrio, pare opportuno sottolineare, nel comparto esaminato, un’involuzione rispetto all’uguaglianza formale delle parti e un graduale passaggio verso una logica di contrattazione standardizzata, senza dubbio fisiologica in seguito all’enorme espansione del turismo, inteso ora come bene di massa7. Prendendo le mosse dal retaggio della tradizione codicistica, si assiste così alla
ribalta di una potenziale capacità espansiva della filosofia consumeristica anche a rapporti attinenti a beni immobili, oggetto di una maggiore considerazione della parte più vulnerabile8.
5 G. TASSONI, La comunione in generale, in Trattato di Diritto civile del Consiglio Nazionale del Notariato,
diretto da P. Perlingieri, Napoli, 2013, p. 149; ma già prima E. QUADRI, La «multiproprietà» tra logica
speculativa e interessi sociali, in Foro it., 1984, V, c. 228, secondo il quale, in una prospettiva alquanto
inconsueta, il giurista si troverebbe a dover individuare meccanismi di tutela del consumatore in riferimento a beni immobili, tradizionalmente estranei a qualsivoglia prospettiva consumeristica. D’altro canto, il legislatore europeo non si è preoccupato di individuare i beni, nonché le situazioni di appartenenza, forte della sua logica mercantilistica, incentrata sul profilo della circolazione: A. JANNARELLI,
Profili generali, in Trattato di diritto privato europeo, a cura di N. Lipari, II, I soggetti (seconda parte). Beni, interessi, valori, 2a ed., Milano, 2003, p. 299.
6 Non si tratta di far venir meno la tradizionale distinzione tra realità e personalità dei diritti, ma osservare
come la contrattazione immobiliare si collochi idealmente tra la disciplina dei beni e quella delle obbligazioni e dei contratti, caratterizzandosi altresì per la molteplicità delle fonti, anche multi-livello, che ne definiscono i contorni: così F. MACARIO, La vendita immobiliare nel sistema, in Trattato dei contratti,
diretto da V. Roppo e A. M. Benedetti, Vendita e vendite, I, Milano, 2014, p. 555.
7 Osservano L. ROSSI CARLEO – M. BONA, Il contratto di viaggio turistico, in Trattato di diritto civile del
Consiglio Nazionale del Notariato, diretto da P. Perlingieri, Napoli, 2010, p. 9, come nel corso dell’ultimo
secolo si sia passati dalla confezione artigianale del viaggio ad una sorta di pre-confezionamento delle molteplici offerte, con conseguente uniformità di pattuizioni.
8 M. DOGLIOTTI, Comunione e condominio, in Trattato di diritto civile, diretto da R. Sacco, VII, Torino, 2006,
Paradigmatici in tal senso sono essenzialmente gli insediamenti nei luoghi di vacanza, volti a perseguire fini diversi rispetto a quelli stricto sensu residenziali: qui i complessi immobiliari sempre meno spesso vengono realizzati per singoli e distinti fabbricati, essendo invece riscontrabili grandi strutture edilizie9. Si assiste quindi alla nascita e alla
diffusione di nuovi regimi abitativi in relazione alle installazioni turistiche, per soddisfare finalità, al tempo stesso, abitative e ricreative: basti pensare alle varie ipotesi di supercondominio, nonché alla multiproprietà10. In altre parole, dal secondo dopoguerra
in poi, la tendenza degli operatori economici è stata quella di moltiplicare gli statuti giuridici applicabili agli immobili, i quali si sono diffusi dapprima in un particolare settore del mercato, balzando solo in un secondo momento all’occhio attento del giurista11.
Riducendo il campo d’indagine, e per esemplificare, vi è da tempo una certa tendenza a trasferire a singoli soggetti alcune unità, aventi un’autonomia funzionale, site in un complesso adibito ad albergo o a residenza turistica alberghiera (R.T.A.)12. Attraverso lo
strumento dell’alienazione a terzi delle diverse abitazioni che compongono l’immobile sede dell’impresa turistico-ricettiva, si opera un frazionamento proprietario, costitutivo altresì di un intricato fenomeno condominiale, pur continuando ad esercitarsi all’interno dell’edificio un’attività di natura alberghiera, operante non solo nei confronti della
Traccia di un possibile Convegno, in Rass. dir. civ., 2000, p. 747, che non sempre il contraente debole nella
negoziazione immobiliare deve essere assimilato al consumatore. Vedasi, di recente, il novellato art. 33 cod. tur. (d.lgs. n. 79/2011, come modificato dal d.lgs. n. 62/2018), in materia di vendita di pacchetti e servizi turistici: nel fornire una significativa protezione al “viaggiatore” (in precedenza, il “turista”), senz’altro parte debole del rapporto contrattuale, il legislatore ha espressamente escluso dalla nozione di “servizio turistico” «l'alloggio (…) destinato a fini residenziali».
9 M. BASILE, I complessi residenziali, in Riv. dir. civ., 1992, I, p. 37.
10 In argomento, M. C. CERVALE, La proprietà «plurale»: un itinerario tra condominio e multiproprietà, in
Rass. dir. civ., 2014, p. 358 ss. ma cfr. anche A. BUCELLI, Abitazione e condominio, cit., p. 36, per il quale
«del coabitare il regime del condominio è, se non l’unica, la forma giuridica di base». Comunque sia, risulta difficile ipotizzare un rapporto multiproprietario che non presenti beni condominiali: così E. CATERINI,
Proprietà, in Trattato di diritto civile del Consiglio Nazionale del Notariato, diretto da P. Perlingieri, Napoli,
2005, p. 248. Di questo avviso anche P. A. MUNAR BERNAT, La Regulaciòn Española de la «Multipropiedad»,
2a ed., Navarra, 2003, p. 127, per il quale la multiproprietà si configura come un regime giuridico
applicabile ad un immobile, al pari del condominio negli edifici.
11 M. BASILE, I complessi residenziali, cit., p. 64.
12 Per il distinguo tra le varie forme che possono essere assunte dalle strutture ricettive di natura
alberghiera, si rimanda, riassuntivamente, a R. SANTAGATA, Diritto del turismo, 3a ed., Torino, 2014, p. 59
clientela occasionale, ma anche e soprattutto verso gli acquirenti, nuovi proprietari delle unità immobiliari13.
Inserendosi nel solco appena tracciato, allo scopo dichiarato di diversificare l’offerta turistica e favorire i finanziamenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri, di recente il legislatore nazionale, all’interno del D.L. 12.9.2014, n. 133, convertito in L. 11.11.2014, n. 164, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione
delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (decreto
noto anche con il nome di “Sblocca-Italia”), ha previsto la peculiare figura del “condhotel” o, se si vuole, “condominio alberghiero” – espressione che più di una traduzione è la rappresentazione sintetica del fenomeno14.
Il condhotel viene definito testualmente nell’art. 31, D.L. 12.9.2014, n. 13315,
rubricato “Misure per la riqualificazione degli esercizi alberghieri”, come un esercizio
13 Come si avrà modo di vedere ampiamente in seguito, per lungo tempo si è dibattuto circa la possibilità
di ricorrere alla vendita parcellizzata di alberghi o residenze turistico alberghiere, considerata la commistione delle regole civilistiche, incardinate sull’autonomia contrattuale, con la rigidità delle norme relative ai vincoli, specie urbanistici, cui gli immobili sono sottoposti. Ad ogni modo, i dubbi relativi alla compatibilità tra la titolarità plurima dell’immobile e il mantenimento della sua destinazione alberghiera – seppur fondati qualora la struttura si trasformi di fatto in una normale residenza privata – andrebbero fugati tenendo a mente che una cosa è la titolarità del dominio, altra cosa è la modalità di fruizione del bene, dove lo strumento contrattuale ha il compito fondamentale di assicurare la prosecuzione dell’esercizio alberghiero.
14 Prima dell’intervento del legislatore, già T. GALLETTO, Le residenze turistico alberghiere. Proprietà
frazionata, rapporti condominiali e regolamenti contrattuali, in Foro pad., 2007, II, c. 126, parlava di
“condominio alberghiero”. Osserva il particolare accostamento tra i due termini anche J. A.TORRES LANA,
Acerca de los condohoteles en el ordinamiento juridico Español, reperibile all’indirizzo http://www.ibcdtur.org.br/downloads/ed11_art04.pdf.
15 Sulla legittimità della predetta disposizione le Province Autonome di Trento e Bolzano hanno sollevato
alcune perplessità quanto alla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, dipanate successivamente da C. cost., 14.1.2016, n. 1, in Foro it., 2016, I, c. 1149 ss. Sostanzialmente, la disciplina del condhotel attiene senz’altro alle materie “turismo”, “urbanistica” e “governo del territorio”, anche se, coinvolgendo rapporti di natura privatistica, appare necessario regolare una serie di elementi contrattuali e condominiali che, naturalmente, ricadono nell’ambito della potestà legislativa esclusiva statale “ordinamento civile”. Anzi, nel caso di pluralità di competenze e laddove non sia possibile avere il concorso tra di esse, l’ultima menzionata è da considerarsi prevalente ed è tale da attrarre l’intera potestà legislativa, nel rispetto, ovviamente, del principio di leale collaborazione tra Stato e Regioni (per l’emanazione del D.P.C.M. cui demanda l’art. 31, D.L. 12.9.2014, n. 133 è stato previsto lo strumento della Conferenza Unificata). Ad ogni modo, il D.P.C.M. fissa degli standard minimi per il legislatore regionale che non possono essere derogati e, per tale motivo, si mostra di immediata applicazione: di questo avviso F. BRUNETTI, La disciplina statale del c.d. “condhotel”: diretta applicabilità, disciplina regionale e profili di
alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati16. È, appunto, la
gestione integrata e complementare dell’attività ricettiva resa sia nelle camere d’albergo, sia nelle abitazioni private, che caratterizza la formula considerata, rendendola una figura innovativa e distinguendola dalle altre forme di ricettività comunemente note, tra i quali alberghi, residenze turistico alberghiere, alberghi diffusi e così via17.
Il modello del condhotel è sicuramente nuovo in Italia, anche se già prima dell’intervento legislativo, stante il costante vuoto normativo in materia, sembrava trovare terreno fertile nella prassi negoziale italiana, in forme più o meno similari, correlate al fenomeno multiproprietario18. In seguito all’entrata in vigore del D.P.C.M.
22.1.2018, n. 13, recante le condizioni necessarie per porre in essere il condominio alberghiero, in considerazione alla potestà legislativa legata per lo più alla materia turistica attribuita alle Regioni, Emilia-Romagna, Toscana, Veneto, Friuli-Venezia Giulia e soprattutto Sardegna sembrano, al momento, le uniche ad aver colto le esternalità
16 Non mancano di notare C. SFORZA FOGLIANI –P.SCALETTARIS, Un nuovo istituto. Il condhotel, Piacenza, 2018,
p. 8, come dall’art. 4, co. 1°, lett. b, D.P.C.M. 22.1.2018, n. 13 (in seguito, il D.P.C.M.), la percentuale massima delle unità a destinazione residenziale non può superare il quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere, riducendo di gran lunga la portata della disposizione di cui all’art. 31 d.l. “Sblocca-Italia”, dal momento che non vengono considerati i locali per le attività e i servizi comuni (costituenti buona parte del complesso). A ciò va aggiunta la specificazione che gli appartamenti devono essere ubicati in edifici diversi, nel territorio del medesimo Comune, a una distanza non superiore a duecento metri. Invero, dalla relazione illustrativa allo schema di decreto provvisorio, traspare anche una giustificazione ai (dubbi) limiti introdotti in via regolamentare: la necessità sarebbe quella di mantenere l’originaria vocazione alberghiera della struttura. Diversamente, v. C. GARUFI, Il condhotel. Presupposti,
lavori preparatori, contenuti, in Arch. loc. cond., 2018, p. 234, per la quale, nel suddetto limite, il legislatore
sembra essere stato mosso dall’intento di evitare speculazioni.
17 C. SFORZA FOGLIANI –P.SCALETTARIS, Un nuovo istituto, cit., p. 10.
18 L. CROCE – T. DALLA MASSARA, L’opportunità dei ‘condhotel’ nel decreto “Sblocca Italia”: scenario attuale
e prospettive, p.3, reperibile all’indirizzo https://iris.univr.it/retrieve/handle/11562/934752/29726/NCTM%20-%20Condhotel.pdf.
positive che deriverebbero dalla propagazione di una formula come quella analizzata, ancorché, in pratica, ancora non molto diffusa19.
Diversamente, il concept indicato è molto comune nei Paesi di common law, segnatamente negli Stati Uniti d’America e nei Paesi dell’America Latina, sebbene costituisce, nella maggior parte dei casi, un’opportunità di finanziamento per l’edificazione stessa di nuovi complessi alberghieri, piuttosto che un’alternativa alle tradizionali modalità di fruizione di un alloggio per le vacanze20.
Da alcuni anni a questa parte, interessante osservare come il condhotel abbia preso non poco piede anche nei territori dell’Europa continentale a forte vocazione turistica, specialmente nelle isole poco a largo della penisola iberica, Baleari e Canarie in primis21.
L’espansione della formula anzidetta in Spagna si spiega, principalmente, tenendo conto di ragioni di stampo squisitamente economico, calo del fatturato, crescenti costi di gestione delle strutture, pressione fiscale, difficoltà di accesso al credito e crisi delle presenze stagionali, come anche una riduzione dei periodi di vacanza che le famiglie possono sostenere22.
19 V. Dalla Lega una proposta di legge per incentivare il settore alberghiero FVG, 26 ottobre 2018,
https://www.studionord.news/dalla-lega-una-proposta-di-legge-per-incentivare-il-settore-alberghiero-fvg/; I Condhotel sbarcano anche in Sardegna, in La nuova Sardegna, 31 luglio 2018, http://www.lanuovasardegna.it/regione/2018/07/31/news/i-condhotel-sbarcano-anche-in-sardegna-1.17112554; Ecco i condhotel per recuperare le strutture chiuse, in Il Tirreno, 6 marzo 2017,
http://iltirreno.gelocal.it/massa/cronaca/2017/03/08/news/ecco-i-condhotel-per-recuperare-le-strutture-chiuse-1.14999951; I fondi di investimento si tuffano sul “Condhotel”, in Corriere delle Alpi, 30 giugno 2018, http://corrierealpi.gelocal.it/belluno/cronaca/2018/06/30/news/i-fondi-di-investimento-si-tuffano-sul-condhotel-1.17019641; Casa in albergo, in E-R ecco i Condhotel, in ansa.it, 3 maggio 2018,
http://www.ansa.it/emiliaromagna/notizie/2018/05/03/casa-in-albergo-in-e-r-ecco-i-condhotel_ec4a13fc-0091-46d5-9fed-e6ab26d687e5.html. V. anche I rendimenti del “condhotel” sfidano
l’affitto breve, in ilsole24ore.com, 29 marzo 2018,
https://www.ilsole24ore.com/art/casa/2018-03-28/i-rendimenti-condhotel-sfidano-l-affitto-breve-192557.shtml?uuid=AEwitiOE&refresh_ce=1, dove vengono riportate alcune esperienze sparse sul territorio italiano.
20 J. A.TORRES LANA, Acerca de los condohoteles, cit., il quale sottolinea come la normativa statunitense
risulta comunque scarsa, se non inesistente.
21 Segnala l’esistenza di almeno 18 condhotel attivi, nonché 12 progetti in fieri, almeno a partire dal 2008,
P. A. MUNAR BERNAT, Aproximacion a la figura del condohotel. Su incompatibilidad con la Ley de derechos
de aprovechamiento por turno, in Turismo residencial. Aspectos economicos y juridicos, edit by P. A. Munar
Bernat, Madrid, 2010, p. 325
22 I. G. CABRERA, Aproximacion al regimen juridico del condohotel, in Rev. derecho mercantil, 2012, p. 64;
A. DELGADO TRUYOLS, Los condohoteles in España: una nueva forma de propiedad, in El Notaro del siglo XXI,
2014, n. 58, p. 162. Per una fine analisi sulle recenti manifestazioni del turismo residenziale in Spagna v. anche A. MANTECON, La experiencia del turismo. Un estudio sociologico sobre el proceso
Per quanto qui importa considerare, al contrario dell’ordinamento spagnolo, dove l’interesse, anche scientifico, per il condhotel non è andato di pari passo con una regolamentazione legislativa generale, l’Italia presenta, mediante l’introduzione del modello a livello normativo nazionale, un’assoluta novità nel panorama europeo, che vale la pena tenere in considerazione23. Tuttavia, non serve nemmeno sottolineare
come la norma del decreto “Sblocca-Italia” si limiti esclusivamente a prevedere il fenomeno dal mero angolo prospettico del diritto pubblico, cosicché la sua portata quanto alla disciplina dei rapporti di natura privatistica risulta estremamente ridotta. Ad ogni modo, l’art. 31, D.L. 12.9.2014, n. 133, va a “facoltizzare” – ma era già pacificamente lecito – il frazionamento proprietario delle strutture aventi destinazione d’uso di tipo turistico-ricettivo, fugando qualsivoglia dubbio circa l’abusività dell’operazione, prevedendo il cambio del vincolo urbanistico in residenziale per alcune parti dell’edificio24; al contempo, la disposizione richiamata consente di ricavare, in via
interpretativa, l’esistenza di un nuovo modello negoziale, senz’altro atipico, diretto essenzialmente a dar vita alla formula sopra descritta25.
Qualche indicazione in più, di stampo eminentemente contrattualistico, si rinviene nel menzionato D.P.C.M. recante le condizioni di esercizio del condhotel, nonché i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo urbanistico dalla porzione dell’immobile alberghiero intento a dar luce all’operazione commerciale26. Per la creazione del
condhotel, dunque, occorre fare ricorso ad un contratto, con il quale si realizza il
23 La necessità di avere una norma chiara, la quale riconosca la specialità del condhotel come un’attività
alberghiera esercitata tramite un immobile appartenente a soggetti diversi che vantano su di esso pretese proprietarie, si rinviene in I. G. CABRERA, Aproximacion al regimen juridico, cit., p. 75, laddove ricorda come
il condhotel risulta ad oggi regolato in Spagna solo da alcune norme rese dalle Comunità Autonome, le quali, sostanzialmente, si limitano a richiedere, indirettamente, il rispetto del “principio de unidad de
explotaciòn hoteliera”, cioè la gestione dell’azienda alberghiera affidata ad un unico soggetto
imprenditore.
24 Assoluta novità rispetto alla legislazione delle Comunità Autonome presenti nel territorio spagnolo, ove
si va a regolare eminentemente il profilo della compatibilità tra frazionamento dell’albergo e utilizzo delle unità immobiliari da parte dei nuovi proprietari.
25 Come sottolineato già in I. G. CABRERA, Aproximacion al regimen juridico, cit., p. 65, per condhotel si
intende sia l’impresa alberghiera ove le distinte unità abitative vengono vendute ai singoli proprietari con il proposito di cederne comunque la gestione all’albergatore, sia il contratto mediante il quale sorge la formula anzidetta.
26 L’art. 3, co. 1°, lett. f, D.P.C.M. prevede espressamente che le unità abitative a destinazione residenziale
siano «destinate alla vendita»: ciò rappresenta un elemento fondamentale non solo per la creazione del
trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare27 – il più delle volte una suite
particolarmente attrezzata – sita all’interno della struttura ricettiva, assieme alla quota delle parti comuni correlate all’edificio, ma con la peculiarità che all’alienazione dell’abitazione si accompagna un accordo mediante il quale il bene acquistato, nei periodi di mancato impiego, viene reso produttivo dal gestore alberghiero grazie all’offerta dell’appartamento a una generalità indistinta di consociati, dividendo in seguito i profitti realizzati con il singolo proprietario28. In sostanza, mediante la stipula
del contratto di condhotel, un soggetto acquista la proprietà di un’unità immobiliare ubicata in una struttura ricettiva, previamente trasformata in appartamento, riservendosene il godimento, servizi alberghieri compresi, durante un certo periodo ricorrente ogni anno, consentendo comunque al gestore lo sfruttamento (oneroso) dell’alloggio nei restanti momenti.
È palese come l’albergatore sia incentivato a promuovere detta operazione: oltre a mantenere ben saldo l’esercizio dell’attività d’impresa e la gestione accentrata dei servizi, attraverso la vendita di una parte della struttura l’imprenditore può finanziarsi, al fine di riqualificare l’edificio, proprio con la liquidità proveniente direttamente dai privati29. Del resto, gli alti costi di gestione delle strutture ricettive, la mancanza di
27 Ovviamente è necessaria la presenza in atto e quindi il consenso del proprietario dell’immobile
alberghiero, qualora il gestore disponga del bene solamente in forza di un valido titolo giuridico (locazione alberghiera, affitto d’azienda, etc.).
28 Stando all’art. 6, co. 1°, lett. d, D.P.C.M., i contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative
ad uso residenziale ubicate in un condhotel devono contenere necessariamente la previsione che l’unità abitativa a uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero. Pare opportuno sottolineare come l’espressione “con il suo consenso” debba intendersi prestata una volta per tutte al momento della sottoscrizione del contratto, per non frustrare lo scopo principale dell’operazione, ovvero sia quello di mantenere in essere un complesso tipicamente alberghiero. Di questo avviso anche C. SFORZA FOGLIANI –P.SCALETTARIS, Un nuovo
istituto, cit., p. 10.
29 Anzi, stando a C. SFORZA FOGLIANI –P.SCALETTARIS, Un nuovo istituto, cit., p. 11, l’esecuzione di alcuni
interventi sulla struttura sembrerebbe un passaggio obbligato per la creazione di un condhotel; dello stesso avviso C. GARUFI, Il condhotel, cit., p. 238. Tra le condizioni di esercizio di cui all’art. 4, co. 1°, lett. e,
D.P.C.M., si richiede l’esecuzione di un intervento di riqualificazione (per la definizione v. il precedente art. 3, co. 1°, lett. e), ma quest’ultimo sembra essere necessario solamente per l’acquisizione da parte delle strutture ricettive della classificazione minima di almeno tre stelle a seguito dell’intervento. Tuttavia, già nella relazione illustrativa allo schema del D.P.C.M. si parlava di riqualificazione come «requisito la cui presenza è necessaria per poter configurare la struttura ricettizia alberghiera come condhotel». Ove venisse però interpretata in questo modo, la disposizione andrebbe, paradossalmente, a stridere con lo scopo espressamente enunciato dal legislatore all’art. 31, d.l. n. 133/2014, ove il condhotel è visto come formula diretta a «favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti»,
incentivi finanziari per il loro rimodernamento, la crisi delle presenze hanno portato o alla chiusura definitiva degli esercizi ovvero alla loro riconversione30. Per non parlare poi
della possibilità – in realtà, non contemplata dal legislatore31 – di accedere direttamente
al mercato stesso, principiando con l’esercitare un’attività alberghiera svincolata dalla titolarità dominicale dell’intero immobile32.
All’opposto, coloro che abitano nel complesso, nei periodi di tempo in cui si servono dell’abitazione, fruiscono di tutti i servizi alberghieri tipici. In altre parole, i proprietari immobiliari utilizzano non solo una casa per trascorrere le vacanze, ma allo stesso tempo godono di tutti i comfort loro offerti dalla struttura. Non da ultimo, fondamentale è il profilo relativo al rendimento economico33: l’attribuzione del godimento dell’alloggio in
capo all’impresa alberghiera, nei periodi di non utilizzo del proprietario, permette a quest’ultimo di ammortizzare, entro un tempo abbastanza contenuto, l’esborso iniziale effettuato per l’acquisto del bene, abbatterne i costi e le spese annue di manutenzione, finanche ricevere un certo reddito immobiliare34. Si tratta di una nuova tendenza del
non quale obbligo di intervenire in complessi che presentano già tutti i requisiti di cui all’art. 4 del regolamento. In questo senso, forse il parere del Consiglio di Stato n. 1850/2017, dal quale si evince che nell’art. 4 è riscontrabile un’indebita sovrapposizione tra condizioni di esercizio dell’attività e presupposti per l’esistenza del condhotel.
30 M. DOGLIOTTI, Comunione e condominio, cit., p. 493. È un po’ quanto è avvenuto, specialmente in
Friuli-Venezia Giulia con gli alberghi diffusi, sorti proprio per rivitalizzare i centri storici montani, offrendo un nuovo tipo di ricettività tramite unità abitative dislocate in uno o più edifici separati, integrate con servizi centralizzati (bar, reception, etc.): in argomento, P. SCALETTARIS, L’«albergo diffuso», in Arch. loc. cond.,
2007, p. 131 ss. e V. MORANDI, La disciplina regionale dell’albergo diffuso, in Dir. tur., 2008, p. 18 ss.
31 Stando all’interpretazione letterale del D.P.C.M., l’esercizio del condhotel sembra essere riservato alle
sole strutture turistico-ricettive già esistenti che intendano riqualificarsi, attraverso la trasformazione in appartamenti di porzioni dell’edificio e la loro successiva alienazione a terzi.
32 Così I. G. CABRERA, Aproximacion al regimen juridico, cit., p. 64. Invero, l’impresa che non sia proprietaria
della struttura, può accedere al mercato alberghiero senza operare un previo, ingente investimento in termini di denaro: di questo avviso, J. A.TORRES LANA, Acerca de los condohoteles, cit.
33 I. G. CABRERA, Aproximacion al regimen juridico, cit., p. 67.
34 V. diffusamente L. CROCE – T. DALLA MASSARA, L’opportunità dei ‘condhotel’, cit., p. 3 ss. Osserva I. G.
CABRERA, Aproximacion al regimen juridico, cit., p. 78, che il contratto con il quale coloro che acquistano
un’unità immobiliare all’interno dell’hotel, con il proposito di cederne simultaneamente la gestione all’esercente quando non utilizzata, è vocato al fine precipuo di lucrare una certa rendita. Una prospettazione siffatta non può essere condivisa, perché non valorizza, a torto, lo sfruttamento dell’abitazione da parte dei singoli proprietari, di concerto ai servizi alberghieri resi dalla struttura, per un turno di godimento annuale: questo rappresenta il vero fine dell’operazione commerciale posta in essere. Semplicemente, rispetto alla tradizionale multiproprietà, si avrà modo di vedere diffusamente, l’acquisto si presta ad essere reso produttivo, mediante una gestione dinamica e non statica della proprietà
mercato turistico, diretta verso un investimento immobiliare che non esaurisca la sua portata nel godimento esclusivo del bene, bensì risulti attento all’aspetto reddituale, connesso alla fruibilità dell’alloggio anche da parte di terzi ospiti35.
Non meno degno di nota il fatto che l’individualismo proprietario ha portato ad una progressiva e rilevante edificazione, recando altresì una cementificazione massiccia soprattutto delle località costiere, depauperando quel “paesaggio” il quale rischia oggi di trovare un muto eco tra le righe dell’art. 9 della Carta costituzionale36. Tanto
premesso, il mercato sembra, in tempi più recenti, propendere per l’abbondono circa la costruzione ex novo di strutture a vocazione ricettiva, adoperandosi, viceversa, di concerto con una legislazione premiale (specie tributaria), alla trasformazione degli immobili a destinazione alberghiera già avviati commercialmente, convertendoli in complessi abitativi ove l’ospitalità va di pari passo con la soddisfazione di interessi propriamente residenziali. Il recupero del patrimonio esistente dovrebbe quindi portare ad un’incentivazione del turismo, quale essenziale fattore di crescita e sviluppo nell’economia odierna, favorendo peraltro l’occupazione e il lavoro37.
Non è però tutto oro ciò che luccica. Al fine di mantenere la fisionomia necessaria del complesso avente funzione prevalentemente alberghiera, non solo si rende opportuno che il gestore unitario assuma su di sé il compito di provvedere all’amministrazione dei beni e all’erogazione dei servizi comuni a tutti, acquirenti delle unità abitative ovvero ospiti; l’albergatore deve altresì garantire l’organizzazione tipica di ogni struttura ricettiva mediante l’apertura al pubblico degli alloggi dei singoli proprietari nei periodi
trasferita, in modo tale da fornire una certa rendita per il tempo di non utilizzo dell’abitazione, e non anche partecipare all’attività d’impresa, condividendone utili e perdite.
35 T. GALLETTO, Le residenze turistico alberghiere, cit., c. 123.
36 Sottolinea F. BOCCHINI, Le vendite immobiliari, I, Contratto e pubblicità, Milano, 2016, p. 13 ss., che non
potendosi utilizzare territorio all’infinito, sorge l’esigenza di riqualificare le strutture esistenti.
37 Cfr. A. GAMBARO, Il diritto di proprietà, in Trattato di diritto civile e commerciale, già diretto da A. Cicu e
F. Messineo, continuato L. Mengoni, Milano, 1995, p. 657, ove si pone in evidenza che l’esigenza di conservare il patrimonio turistico-ricettivo può essere assunta come finalità di pubblico interesse solo a condizione che i turisti manifestino una certa propensione ad avvalersi di tali attività, mentre una generale tendenza a trasformare alberghi in altre strutture per la fruizione del tempo libero tende a testimoniare il contrario.
di non utilizzo da parte di questi ultimi. In pratica, camere e appartamenti devono essere gestite in maniera unitaria e integrata38.
In assenza di una chiara e precisa regolamentazione da parte del legislatore, ogni spazio vuoto o incerto del condhotel andrebbe colmato mediante l’inserimento di minuziose clausole contrattuali, volte ad affrontare le diverse questioni e a regolare ogni possibile vicenda relativa al rapporto nascente dal negozio39. Tuttavia, questo preme
evidenziare, l’unico modo per assicurare il rispetto delle predette indicazioni è rappresentato dalla predisposizione anticipata non solo del contratto d’acquisto, ma anche del regolamento (condominiale40) attinente all’organizzazione del complesso
immobiliare, nella stragrande maggioranza dei casi semplicemente allegato all’atto di vendita.
Se sorge però la necessità di avere una regolazione uniforme per tutti coloro che fruiscono di un alloggio e dei servizi correlati, in modo da evitare una disparità di trattamento e mantenere la fisionomia necessaria dell’esercizio alberghiero, da contraltare fa l’approdo all’inesistenza, in concreto, di una vera e propria trattativa individuale, evocando così i ben noti rischi di abuso del potere negoziale, cardine dell’intera disciplina dei contratti del consumatore. Più precisamente, perplessità sorgono circa la presenza di clausole vessatorie all’interno dei testi regolamentari, laddove si concretizzino in un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi scaturenti per l’acquirente, il quale si ritrova nella posizione comunemente riferibile al contraente debole.
Sotto un altro e diverso profilo, il diritto spettante all’albergatore relativamente alla disponibilità dell’abitazione nei periodi non impiegati dai proprietari viene unilateralmente riservato al momento della conclusione dell’affare. Di talché, la
38 V. art. 4, co. 1°, lett. d, D.P.C.M., ove si pone anche un requisito minimo di durata (dieci anni) del
rapporto in forza del quale l’unità avente destinazione residenziale entra nella disponibilità del gestore del condhotel, pena il mutamento non consentito della destinazione urbanistica dell’immobile. Critico avverso siffatta previsione F. BRUNETTI, La disciplina statale, cit., p. 7, per il quale una norma
dichiaratamente privatistica sembra idonea a determinare una sanzione di natura pubblicistica, con conseguenza, peraltro, in capo al beneficiario dell’obbligo.
39 C. SFORZA FOGLIANI –P.SCALETTARIS, Un nuovo istituto, cit., p. 24.
40 È fin troppo evidente che l’appartenenza a distinti soggetti di unità abitative insite nella struttura
alberghiera e, nel contempo, la presenza di beni, impianti e servizi comuni a tutti gli abitanti del complesso, mette in luce il nocciolo di problemi relativi alla presenza del regime condominiale.
preventiva individuazione del numero di notti nelle quali la medesima unità può essere liberamente occupata da parte dell’acquirente non fa altro che accorciare le distanze tra la nuova forma analizzata di utilizzazione degli immobili e le esperienze meglio note di multiproprietà41. D’altronde, quanto alle molteplici forme assunte nella prassi dal
timesharing, il legislatore europeo ha inteso fornire una tutela minimale, incentrata sulla
trasparenza dell’operazione commerciale, ai diversi modelli contrattuali destinati a realizzare funzioni abitative di svago, comunque declinate in chiave turistica, laddove il diritto godimento turnario di un alloggio assume le vesti di una componente necessaria per far fronte alle esigenze dell’acquirente, soddisfatte di concerto ai vari servizi resi all’interno delle strutture complesse. Vien da sé la possibile capacità espansiva dei meccanismi rimediali previsti in seno al fenomeno multiproprietario anche all’ipotesi di
condhotel.
Incrociando le brevi considerazioni appena svolte, si ricava come le mutate esigenze della società, il tracollo del mercato immobiliare, l’evoluzione urbanistica siano tutte cause che conducono necessariamente verso nuovi orizzonti della contrattazione immobiliare, sempre più impari, ma rappresentano altresì fattori importanti che permettono di evidenziare l’insufficienza della disciplina codicistica del condominio, appena riformato (sic!), nel regolare «un magmatico e disordinato formarsi nella prassi di figure di collettività residenziale»42, le quali, non trovando una compiuta
regolamentazione, corrono sempre il rischio di venire additate, negativamente, di atipicità, a causa dei problemi di compatibilità con il principio di tipicità e quello del numero chiuso dei diritti reali, eludibili – verrebbe da dire – solamente mediante la riconduzione dei nuovi fenomeni nell’ambito di fattispecie già note. Nel corso dell’ultimo secolo, infatti, si sono via via affermate fantasiose figure immobiliari,
41 L. CROCE – T. DALLA MASSARA, L’opportunità dei ‘condhotel’, cit., p. 4. Il vero elemento differenziale, come
afferma giustamente J. A.TORRES LANA, Acerca de los condohoteles, cit., non sta tanto nella dissociazione
tra titolarità dell’immobile e gestione dell’impresa, quanto nel modo in cui si realizza la frammentazione proprietaria del supporto materiale e la successiva organizzazione. Come si avrà modo di vedere, la diffusione del condominio alberghiero sembra essere una reazione alternativa alla formula multiproprietaria, considerato l’ampio fallimento di quest’ultima, specialmente a causa degli ingenti costi di gestione della struttura. La differenza rispetto alla multiproprietà tradizionale è qui data da un investimento in una proprietà immobiliare esclusiva, con una potenzialità di incremento del capitale investito: di questo avviso, P. A. MUNAR BERNAT, Aproximacion a la figura, cit., p. 325, ove si sottolinea la
potenziale rendita come tratto distintivo anche rispetto il semplice acquisto di una seconda casa.
associabili alla lontana al condominio, del quale seguono comunque, in un modo o nell’altro, le orme43. In una prospettiva siffatta, gli istituti richiamati del condominio e
della multiproprietà, di concerto con i contratti che ne determinano l’origine e finanche la conformazione dei diritti, si arricchiscono incessantemente delle esigenze diffuse in una società sempre più “liquida”, per dirla alla Bauman, di interessi (anche non) patrimoniali prima sconosciuti che condizionano ora, sostanzialmente, il prodotto finale. Esemplare è allora il condhotel: questo può essere considerato come una creazione mista o, meglio, ibrida, con profili poliedrici e non univoci, una complessa e nuova figura giuridica, la quale riflette del resto la sua stessa denominazione e richiede, pertanto, che siano regolamentati sia aspetti condominiali, sia contrattuali44.
Occorre, peraltro, arricchire l’analisi dello statuto proprietario, e del relativo meccanismo centrale di circolazione, cioè il contratto, anche per il tramite degli spunti forniti dalle componenti storiche, politiche, economiche e sociali, essenziali per la migliore comprensione della genesi dei nuovi fenomeni nel terreno della contrattazione immobiliare a fini turistici, nonché per l’indagine circa l’inquadramento giuridico del
condhotel, allo scopo prefigurato di individuare un nucleo duro di disciplina applicabile,
ove non soltanto il legislatore, ma pure i contraenti tacciano45.
Il ruolo assunto oggi dal giurista non è statico, bensì dinamico, in quanto deve fare i conti con fenomeni sempre in costante ed incessante evoluzione: bisogna cioè avere contezza che i presupposti sociali, economici e politici condizionano l’interprete nell’attribuzione di un significato, assunto partendo dalla disposizione46. Con una
scollatura evidente rispetto a prospettive mistificatorie passate, i “miti” o i “mostri sacri”
43 Cfr. M. DOGLIOTTI, Comunione e condominio, cit., p. 454. Ancora, parla di nuove forme residenziali nelle
quali si ritiene, sia pure con significative incertezze, il condominio come punto fermo, che si adegua costantemente alla fantasia demiurgica degli operatori immobiliari ed alle immaginifiche costruzioni contrattuali, R. VIGANÒ, Il condominio negli edifici, in Trattato di diritto privato, diretto da P. Rescigno, VIII,
Proprietà, 2a ed., t. 2, Torino, 2002, p. 373.
44 Cfr. negli esatti termini C. cost., 14.1.2016, n. 1, cit.
45 Ancorché si tratti, evidentemente, di elementi aventi carattere extra-giuridico, l’analisi del giurista deve
oggi attingere alle altre scienze sociali, al patrimonio di conoscenza ed esperienza che influenza incessantemente la stessa produzione della scienza giuridica: in argomento, G. ALPA, Il contratto in
generale. Fonti, teorie, metodi, in Trattato di diritto civile e commerciale, già diretto da A. Cicu, F. Messineo
e L. Mengoni, continuato da P. Schlesinger, Milano, 2014, p. 15 ss.
46 Magistralmente G. TARELLO,L’interpretazione della legge, in Trattato di diritto civile e commerciale, già
della modernità giuridica, proprietà e contratto tra tutti, hanno dovuto necessariamente fare i conti con i comportamenti, le esigenze e le trasfigurazioni valoriali profondamente radicate all’interno della società47. Come ammonisce autorevole dottrina, il diritto come
fatto culturale necessita di categorie ordinanti, ma queste non devono essere assolutamente ritenute, alla stregua della filosofia kantiana, come «concetti fondamentali del pensiero puro»48: gli istituti giuridici non appartengono ad una logica
eterna, ma sono storia ed in questa si (ri)fanno49.
Seguendo la linea sì appena abbozzata, pare opportuno sottolineare come, nell’ultimo ventennio, il diritto europeo sia penetrato nel diritto privato nazionale, modificando regole e prassi radicate, introducendo nuovi diritti e nozioni, finanche sconfessando principi ritenuti tradizionalmente inoppugnabili50. Solo per
un’esemplificazione chiarificatrice, si è lucidamente messo in evidenza che il diritto europeo dei contratti, come congegnato dalle Direttive, non si muove sulla dicotomia codicistica parte generale/parte speciale, nonché poggia prevalentemente sulla tecnica della norma imperativa, mentre la disciplina di diritto comune è imbevuta di norme aventi carattere dispositivo51. Ancora, il carattere frammentario dell’azione dell’Unione
47 Si rimanda, tra le varie opere, a P. GROSSI, Mitologie giuridiche della modernità, Milano, 2001; ID.,
Assolutismo giuridico e diritto privato, Milano, 1998 e, da ultimo, in una magistrale sintesi, ID., Ritorno al
diritto, Roma-Bari, 2015.
48 Così N. LIPARI, Categorie civilistiche e diritto di fonte comunitaria, in Rimedi e tecniche di protezione del
consumatore, a cura di A. M. Gambino, Torino, 2011, p. 140. Ancora: «è ovvio che, nel momento stesso
in cui la categoria diventa un dato oggettivo, perde ogni sua duttilità o capacità di adattamento (e persino di radicale superamento) per diventare uno degli elementi con i quali si devono fare i conti per pervenire al risultato interpretativo». Le categorie, per l’A., devono invece essere intese come «duttili strumenti» sempre adattabili e sempre passibili di revisione, che l’interprete utilizza per classificare la realtà. Si vedano anche ID., Prolegomeni ad uno studio sulle categorie del diritto civile, in Riv. dir. civ., 2009, p. 515
ss. e, diffusamente, ID., Le categorie del diritto civile, Milano, 2013, passim.
49 P. GROSSI, Ritorno al diritto, cit., p. 30.
50 G. BENACCHIO, Diritto privato dell’Unione Europea. Fonti, modelli, regole, 6a ed., Padova, 2013, p. 284.
Osserva G. ALPA, Il contratto in generale, cit., p. 12, che la civilistica italiana continua a coltivare,
congiuntamente, due prospettive: una interna, che affida la descrizione dei fenomeni al microscopio, ove si registra la descrizione dei cambiamenti attraverso le categorie logico-normative, ed una esterna, che guarda ai fenomeni con il telescopio, individuando i fattori economici e sociali che incidono sul contratto.
51 S. MAZZAMUTO, Il contratto di diritto europeo, 3a ed., Torino, 2017, p. 153, il quale osserva come solo di
rado il legislatore è andato a incidere sulla parte generale del contratto del consumatore (es. clausole abusive). Tuttavia, per l’A. non sarebbe precluso all’interprete di ricostruire «un nucleo essenziale di una parte generale del “sottosistema” del contratto del consumatore» (p. 157). V. anche S. PATTI, Autonomia
contrattuale e diritto privato europeo, in Contr. e impr., 2013, p. 635, ove si rammenta che il diritto
europea prescinde dal tipo contrattuale, ma interessa per lo più gruppi di contratti, accomunati dall’affinità dell’operazione economica, mediante il ricorso a un intervento rapsodico e non unitario52. In fin dei conti, la cultura giuridica europea è orientata alla
sostanza delle cose, al mercato53: l’approccio eminentemente pragmatico tende a
privilegiare le similitudini piuttosto che le differenze54.
La complessità ivi richiamata disvela quelle che possono essere tracciate come prospettive future, imbevute altresì delle esperienze del passato e delle potenzialità del contesto attuale.
2. La ricostruzione dell’istituto operata in un’ottica di integrazione delle fonti
Punto di partenza di qualsivoglia indagine concernente i nuovi fenomeni di utilizzazione degli immobili per finalità turistiche è, ovviamente, il contenuto del contratto. Quest’ultimo altro non è che il prodotto, il frutto della volontà dei contraenti, ne rappresenta il complesso di interessi avuto di mira. In particolare, le clausole in esso contenute vanno lette alla luce del risultato programmato, in quanto sorte per perseguire una certa funzione voluta, in concreto, dalle parti.
È evidente come, nella società moderna, il contratto non è più assunto quale mero strumento di circolazione di beni preesistenti, ma crea esso stesso il bene giuridico, tanto che dal regolamento pattuito dipende in massima parte la disciplina della singola relazione negoziale55. La novità principale, nella quale si immette anche la legislazione
di fonte europea, è rinvenibile allora nelle modalità con le quali si perviene alla nascita
52 S. MAZZAMUTO, Il contratto, cit., p. 153.
53 Così anche l’identità europea non può essere disgiunta dalla coscienza europea: non è solo il prodotto
di una élite di studiosi, ma è il riflesso di ciò che la collettività esprime. E in ciò la componente giuridica rappresenta un momento essenziale: G. ALPA, Diritto privato europeo, Milano, 2016, p. 4. L’A. ritiene,
inoltre, che «il diritto di oggi, e la cultura giuridica che lo esprime, dovrebbe essere studiato “from the bottom up”, dal basso, anziché dall’alto, dai comportamenti effettivi della gente, anziché dal comportamento dei legislatori, come invece usualmente si fa, iniziando il discorso su un ordinamento giuridico e cominciando dalla struttura delle sue fonti» (p. 7).
54 G. ALPA, Diritto privato europeo, cit., p. 13.
55 Cfr. N. LIPARI, Diritto e mercato della concorrenza, in La concorrenza tra economia e diritto, a cura di N.
dei beni, attraverso il mutato ruolo dello strumento contrattuale56. In altre parole, i beni
(o i servizi) che costituiscono oggetto dei rapporti convenzionali vengono presi in considerazione da un diverso punto di vista, rimanendo però sempre ancorati alla teoria capitalistica: la consumazione finale del prodotto non rappresenta un reddito, ma soddisfa un bisogno personale o familiare, derogandosi allo schema del contratto di matrice codicistica57.
Essendo palesemente atipica la forma di manifestazione dell’autonomia contrattuale vista nel paragrafo precedente, si pongono problemi non irrilevanti in tema di qualificazione del contratto e conseguente individuazione della disciplina applicabile, stante il mito dell’autosufficienza dell’accordo. Nuove prassi commerciali, dopotutto, abbisognano sempre di un compiuta e sicura normativa di riferimento, sia essa suppletiva o cogente, ancorché affidarsi interamente al diritto di conio nazionale ovvero sovranazionale peccherebbe di superficialità.
È indispensabile, ad esempio, operare un contemperamento della disciplina del Codice civile dedicata al contratto in generale e dai singoli contratti con la normativa posta a presidio del consumatore. Non senza tener in debito conto il chiaro ammonimento secondo il quale l’ombra del mercato inficia anche le regole giuridiche, non solo attraversando l’accordo, ma andando al di là della legge, rendendo accidentato ogni tentativo di proporre una visione in prospettiva del diritto dei contratti58.
Del resto, nello spettro dell’atipicità negoziale, non poche difficoltà si rinvengono quanto alla ricognizione della disciplina applicabile al contratto, nel caso in cui si decida di operare attraverso la tecnica della tipizzazione. Rilevano piuttosto, per la metodologia d’indagine prescelta, i limiti posti all’autonomia contrattuale e le norme di legge di sicura applicazione, anche se spesso si tratta di navigare in una selva di interventi caotici del legislatore e, in ogni caso, su plurimi livelli normativi59.
56 A. JANNARELLI, Profili generali, cit., p. 306.
57 Esemplare è S. RODOTÀ, Le fonti di integrazione del contratto, Milano, 1969 (rist. 2004), passim, ove il
pensiero che trasuda è quello che l’autonomia privata rimanga “motore” del contratto, ma quest’ultimo si fa portatore anche di logiche diverse, nell’ottica di un più generale quadro costituzionale di riferimento, nel senso di una funzionalizzazione sociale dei rapporti economici. V. ancora, esaustivamente, P. BARCELLONA, Libertà contrattuale, in Enc. dir., XXIV, Milano, 1974, p. 487 ss. e, più di recente, A. BARBA,
Consumo e sviluppo della persona, Torino, 2017, passim.
58 Cfr. U. BRECCIA, Prospettive nel diritto dei contratti, in Riv. crit. dir. priv., 2001, p. 176. 59 L. ROSSI CARLEO – M. BONA, Il contratto di viaggio turistico, cit., p. 19-20.
