PERIZIA LOTTO 2 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE VI CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI

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N.338/2018 R.G.E

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La perizia è composta da una relazione peritale e da due perizie di stima per la pubblicità , in quanto i lotti sono distinti rispettivamente in :

• Lotto 1 : Appartamento sito in Palermo via UR/10 n.30 posto al sesto piano a sinistra ;

• Lotto 2 : Box sito nella piazza Ur/1 n.2 al piano terra contraddistinto con il n. 4.

Si è proceduto a dividere in lotti le due unità immobiliari in quanto l’immobile anche senza il box auto è facilmente vendibile, considerando che l’aria sottostante il palazzo è molto ampia e non sussistono problemi legati al parcheggio. Il box auto secondo la sottoscritta puo’ essere venduto anche separatamente, in quanto può essere utilizzato oltre che come box auto per altre destinazioni (con un cambio di destinazione d’uso).

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Il creditore procedente è la Banca Nazionale del lavoro S.P.A che ha intimato il debitore che da questo momento chiameremo “soggetto A” al pagamento di complessivi €116.804,29 oltre agli interessi in forza del contratto di mutuo del 11/02/2004 a rogito del Notaio Avv.

Mario Alessi di Palermo n..49436 di repertorio n.8722di raccolta. L’atto di pignoramento veniva notificato giorno 11/05/2018, i beni sottoposti a pignoramento sono:

• Appartamento sito in Palermo via UR/10 n.30 posto al sesto piano a sinistra;

• Box sito nella piazza ur/1 n.2 al piano terra contraddistinto con il n. 4.

Il Creditore procedente è la Banca Nazionale del lavoro S.p.A.,

Titolo esecutivo posseduto: Contratto di mutuo del 11/02/2014 a rogito del Notaio Avv.

Mario Alessi di Palermo n.49436 di repertorio n.8722 di raccolta, inscritto alla Conservatoria dei Registri immobiliari di Palermo al n.6751 del reg. gen. E n. 1431 del reg..part.

Il ctu veniva nominato dal Giudice dell’esecuzione Dott.ssa Valentina Imperiale giorno 20/01/2019 e depositava telematicamente il verbale di accettazione dell’incarico giorno 29/01/2019. In data 08/03/2019 il ctu depositava telematicamente i moduli di controllo della documentazione depositata dal creditore procedente.

Attività di consulenza

Il giorno 13 marzo del 2019 la sottoscritta si recava in via G. Bonafede n. 30, presso l’immobile oggetto del pignoramento (il debitore veniva avvisato dell’accesso tramite raccomandata del 19/02/2019).

L’accesso non è stato possibile in quanto veniva comunicato da una donna che il debitore non era in casa. Preso atto dell’impossibilità dell’accesso, venivano rimandate le operazioni peritali al 26 Marzo alle ore 10:00 con comunicazione al debitore tramite raccomandata. Giorno 26 marzo la sottoscritta insieme al custode nominato, Avv. Roberto Battaglia, si recavano sui luoghi ma nonostante diversi tentativi nessuno rispondeva al citofono. Successivamente venivano convocati i carabinieri per tentare di accedere all’appartamento, ma saliti al sesto piano si constatava che nessuno rispondeva al campanello. Alla presenza delle forze dell’ordine il custode rintracciava telefonicamente l’amministratore pro tempore del condominio e successivamente il debitore esecutato, con il quale veniva fissato un nuovo accesso per il giorno 3 Aprile 2019 ore 10:00.

Successivamente giorno 3 aprile alle ore 10:00 la sottoscritta si recava sui luoghi oggetto di pignoramento, alla presenza del custode Avv. Roberto Battaglia, del debitore “soggetto A” . Veniva effettuato il rilievo metrico e scattate diverse fotografie all’ interno dell’appartamento del box auto al piano terra. Alle ore 11:15 le operazioni peritali venivano concluse.

In data 8 Aprile 2019 veniva fatta richiesta della documentazione al settore edilizia privata di Palermo e veniva consultata la documentazione inerente la regolarità urbanistica ed edilizia dell’unità immobiliare. In data 5 Giugno 2019, la sottoscritta ritirava la documentazione richiesta al settore edilizia privata (ved. All. C).

Risposta ai quesiti Lotto 2

(Quesito 1): Diritti dei beni oggetto del pignoramento

Il bene oggetto di pignoramento è così identificato:

• Box sito nella piazza ur/1 n.2 al piano terra contraddistinto con il n. 4, sito nel Comune di Palermo in Via Casalini snc distinto in N.C.E.U. del Comune di Palermo al Fg 40 p.lla 2647 sub. 44 cat. C/6 Cl. 7, mq 15, R.C. 37,18 €, piano T.

L’ unità immobiliare risulta intestata al “soggetto A” , proprietà per 1/1 giusto atto di compravendita del 12/03/2004 repertorio n.49683 in notaio Alessi Mario. Il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponda a quello in titolarità dell’esecutato;

• Lotto 2 : Box sito nella piazza UR/1 n.2 al piano terra contraddistinto con il n. 4, sito nel Comune di Palermo in Via Casalini snc distinto in N.C.E.U. del Comune di Palermo al Fg 40 p.lla 2647 sub. 44 cat. C/6 Cl. 7, mq 15, R.C. 37,18 €, piano T. Proprietà del “soggetto A”

, per 1/1 giusto atto di compravendita del 12/03/2004 in Notaio Alessio Mario. La Banca nazionale del lavoro S.P.A, creditore procedente, ha pignorato interamente l'immobile (lotto 1) ed il box (Lotto 2) .

L’immobile confina a Sud con la corte comune a Est con il sub 43 e a Ovest con il sub 45 (quest’ultime catastalmente di intestate a “ ” e risulta indicato al n.

2) dell’atto di pignoramento.

Di seguito riporto l'immagine satellitare dei luoghi estratta il 24/06/19 da Google Earth , lo stralcio dell'estratto di mappa catastale del foglio 40 nei quali ricadono i lotti e la sovrapposizione di essi (All. A).

Immagine satellitare

Lotto 2 Lotto 1

Estratto di Mappa

Sovrapposizione satellitare e catastale (Stimatrix for maps)

Lotto 1 Lotto 2

(Quesito 2): Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto

• Lotto 2 : Box sito nella piazza UR/1 n.2 al piano terra contraddistinto con il n. 4, sito nel Comune di Palermo in Via Casalini snc distinto in N.C.E.U. del Comune di Palermo al Fg 40 p.lla 2647 sub. 44 cat. C/6 Cl. 7, mq 15, R.C. 37,18 € piano T.

Foto n. 37 Foto n.35

Planimetria di rilievo del box

La zona dove è ubicato il lotto è compresa tra la via Michelangelo e la via Leonardo da Vinci alta, vicino il parco Uditore ed fornita di servizi di trasporti, supermercati ed è adiacente al palazzo delle poste italiane 36,ed è facilmente raggiungibile tramite bus e tram.

Le fermate più vicine a Via U.R. 10 sono: Casalini - Leonardo Da Vinci - Di Blasi - Passo Di Rigano .

Le linee Tram che si fermano vicino a Via U.R. 10 sono rispettivamente le linee : TRAM2, TRAM3.

LOTTO 2:

Il box sito in via Casalini, attualmente utilizzato dal debitore come posto auto si presenta all'interno in ottime condizioni.

Esso fa parte di un corpo in cemento armato accessibile tramite un cancello automatico con una elevazione fuori terra e copertura piana, dove sono ubicati diversi box con accesso al piano terra, mediante saracinesca. All’interno l’unità immobiliare risulta ammattonata con le pareti ed il soffitto rifiniti con intonaco ed idropittura bianca (ved. All. A da n.35 a n.38). L’altezza da terra al soffitto è di cm 264.

Impianti e canalizzazioni presenti nell'unità immobiliare:

impianto elettrico sotto traccia ;

La superficie utile risulta pari a circa mq14,60.

La superficie commerciale lorda dell'immobile, calcolata al lordo dell'immobile, a lordo dei muri perimetrali, e di quelli interni, risulta pari a :

S commerciale = circa mq 16,60

Per il seguente computo si è applicato quanto previsto dalla norma UNI 15733 in sostituzione della UNI 10750.

L’immobile è inoltre sprovvisto di certificato di agibilità e non risulta al Comune di Palermo nessuna richiesta, nonostante gli oneri risultano pagati e all’ufficio del Genio Civile di Palermo è depositato il collaudo.

Spese totale di regolarizzazione :

Sca (Abitabilità dell’unità immobiliare) €1.000,00

(Quesito 3): Identificazione catastale del bene pignorato.

Lotto 2: sito nel Comune di Palermo in Via Casalini snc distinto in N.C.E.U. del Comune di Palermo al Fg 40 p.lla 2647 sub. 44 cat. c/6 consistenza 15 mq sup catastale 18 mq rendita

€37,18 al piano T. Appartiene al “soggetto A” , proprietà, per 1/1 giusto atto di compravendita del 12/03/2004 in Notaio Alessio Mario.

Situazione degli intestati dal 16/02/2001 al 12/03/2004 proprietà per 1000/1000 .

CATASTO TERRENI:

La particella 2647 deriva dal frazionamento del 16/02/2000 del foglio 40 part.2640 qualità mandarineto, superficie are 16 ca59.

Situazione meccanografica: foglio 40 part.327 qualità mandarineto, are 57 ca60 derivanti da impianto meccanografico del 08/03/1988 intestati a proprietà fino al 03/03/1987

e usufruttuario fino al 032/03/1987.

La planimetria catastale del lotto pignorato è conforme allo stato di fatto.

(Quesito 4): Schema sintetico-descrittivo del lotto

Lotto 2:

Box sito in Palermo in via Casalini snc al piano terra composto da un unico ambiente chiuso con saracinesca, all’interno di una corte comune chiusa da un cancello automatico.

Il lotto è individuato al catasto fabbricati alla part. 2647 del foglio 40 del sub 44 Per l’immobile è stata rilasciata la concessione edilizia n. 25 del 05/09/2001.

La superficie commerciale dell’immobile è di 16,6 mq

(Quesito 5): Ricostruzione passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato

Lotto 2 : sito nel Comune di Palermo in Via Casalini snc distinto in N.C.E.U. del Comune di Palermo al Fg 40 p.lla 2647 sub. 44 al piano T, appartiene, al “soggetto A” , proprietà, per 1/1 giusto atto di compravendita del 12/03/2004 in Notaio Alessio Mario. La particella 2647 ha avuto origine

dalla part.327 intestata a proprietà fino al 03/03/1987 e

usufruttuario fino al 032/03/1987.

(Quesito 6): Regolarità del bene pignorato sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

Regolarità urbanistica dei lotti 1 e 2 e relative concessioni.

Con istanza al protocollo al n.821 del 05/01/1995 il sig. , in qualità di amministratore unico della Immobiliare chiedeva il rilascio della concessione

edilizia relativa alla realizzazione di edifici per civile abitazione e corpi accessori da sorgere in via Casalini, nel lotto di terreno identificato al N.C.T. al foglio 40, part.327q.p.

Con successiva istanza, assunta al protocollo con il n.8077 del 27/03/1995, la stessa ditta ha presentato il certificato di allineamento stradale n.27 del 17/03/1995, rilasciato dalla competente Ripartizione Urbanistica. La suddetta ditta, con istanza prot. n.3720 del 29/03/96, ha comunicato l’inizio dei lavori di cui alla richiesta di concessione edilizia prot.

n. 821 del 05/01/1995, allegando alla stessa perizia giurata del progettista e le polizze fidejussorie a garanzia del versamento del contributo di concessione, essendosi formata la concessione edilizia assentita ai sensi dell’art.2 della L.R.17/94.

Si attestava che sulla domanda di concessione edilizia assunta al prot. 821 del 05/01/1995, si è formato il silenzio assenso ai sensindell’art.2 della L.R. n.17/94.

Il progetto presentato e quindi la concessione edilizia assentita riguardano la realizzazione di due edifici per civile abitazione denominati “A e B”, e tre corpi accessori denominati “X, Y e Z” (Ved. All. C).

Concessione assentita n. 11 del 30/07/1999 e n. 25 del 05/09/2001 riguardante la realizzazione il completamento dei lavori di costruzione dell’immobile. Il lotto 1 risulta quasi conforme al progetto allegato alla concessione (vedere variante), tranne che per diversa distribuzione interna del lotto 1, che come evidenziato nelle tavole di rilievo (Ved.

All.B) presenta delle discrasie.

La presente concessione è relativa anche alle varianti in corso d’opera ai sensi dell’art.15 della legge 47/85 di cui ai progetti prodotti con istanze prot. 21478 del 26/10/1999 (prima variante) e prot. 5306 del 26/02/2001 (seconda variante).

Concessione assentita n. 25 del 05/09/2001:

Vista la domanda di concessine edilizia assunta al protocollo di quest’ufficio al n.1474 del 25/01/2000 prodotta dal sig. , nella qualità di legale rappresentante della “immobiliare , si è formato il silenzio- assenso ai sensi dell’art. 2 d3lla L.R n.17/94.

La presente concessione è relativa anche alle varianti in corso d’opera ai sensi dell’art.15 della legge 47/85 di cui ai progetti prodotti con istanze prot. 21478 del 26/10/1999

(prima variante) e prot. 5306 del 26/02/2001 (seconda variante).

Con raccomandata prot. n. 700334 del 07/10/2011, il Servizio concessioni edilizie del Comune di Palermo, sollecitava il pagamento relativo agli oneri concessori di cui alla concessione Edilizia Assentita n.11 del 30/7/1999.

Gli importi dovuti risultano pari a €87.214,75 (totale degli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione).

“Gli oneri di concessione sono dovuti da chiunque sia il proprietario dell’immobile per il quale è stata rilasciata la concessione edilizia, l’importo risulterà frazionato in proporzione alla quota millesimale di proprietà”.

Con prot. AREG -2011/0702151- A del 07/10/2011 veniva integrata la documentazione relativa a richiesta prot.1549/97 :

• Versamenti effettuati per adeg. Oneri concessioni pratica 1549747 conc. Assentita n.11 30/7/1999 con protocollo n.22386 del 07/11/02 di lire 8.059.708;

• Versamento d lire 87.748.073;

• Somma di lire 105.745.723.

Con raccomandata prat.1549/97 veniva fatto un sollecito di pagamento da parte del Comune, per adeguamento oneri relativi alla Concessione Assentita n.25 del 5/9/2001per l’immobile di via Giulio Bonafede n.30, per l’importo di €8.208,43(adeguamento oneri anni 1998/99/00/01).

In data 12/12/2011 veniva eseguito il bonifico di tale somma per l’adeguamento oneri al cap.5176/10 (ved. All.C). Non risulta presentata la richiesta di abitabilità e/o agibilità degli edifici, anche se a quanto riferito dal Comune tutti gli oneri risultano pagati. A tal proposito, il Comune di Palermo, ufficio edilizia privata, in data 20/06/2013, con prot. n.525908, inviava una raccomandata all’amministratore del condominio (Sig. ), in merito alla mancata richiesta di abitabilità dell’immobile (ved. All. C).

La sottoscritta avendo constatato il deposito al Genio civile del collaudo statico, dichiara quindi che per terminare la pratica occorre presentare la richiesta di abitabilità per il lotto 1 e agibilità per il lotto 2, riservandosi la possibilità che il Comune al momento del rilascio delle stesse potrebbe richiedere ulteriori documenti.

In data 25/06/2019 è stata presentata al Genio Civile la richiesta accesso agli atti per la verifica del rilascio del Nulla Osta (N. 15680 /99 ), nonché del collaudo statico degli edifici, in quanto nulla è stato reperito negli archivi dell’ufficio tecnico del Comune di Palermo settore edilizia privata.

L’ elaborato grafico del progetto approvato risulta corrispondente allo stato attuale (ved. All. c e All. B) .

(Quesito 7): stato di possesso dell’immobile

L’immobile di proprietà del “soggetto A” (proprietà per 1/1) è occupato dal “soggetto A” con la sua famiglia.

(Quesito 8): Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul lotto

Come evidenziato nel “modulo di controllo della documentazione”, già depositato, vi è un’altra procedura relativa al bene pignorato:

Con rep. N. 2392 /2018 in data 10/07/5018 Riscossione Sicilia S.p.A interveniva nel procedimento di espropriazione immobiliare per la complessiva somma di €90.042,71, per tributi accessori ed altre pubbliche entrate. L’intervento è in forza dei ruoli (titoli esecutivi per legge) posti in riscossione presso il suddetto Agente della Riscossione, giusta gli allegati estratti ruolo e prospetto di specifica delle singole somme dovute.

Ad oggi non pendono altre procedure esecutive relative al bene pignorato.

L’immobile fa parte di un condominio con amministratore pro-tempore nella persona del sig.

, il quale ha fatto pervenire alla sottoscritta oltre la situazione di debito da parte

“soggetto A” al condominio, anche il regolamento condominiale (ved. Allegato F).

Oneri e vincoli a carico dell’acquirente

• Presentazione sca ai sensi dell’art. 24 comma 1 del dpr 380/2001 integrata con Dlg 22/2016;

Il costo totale descritto sopra può essere stimato in € 1.000,00 Inoltre

Oneri e vincoli che saranno cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura.

- Ipoteca volontaria, concessione a garanzia di mutuo del 11/02/2004 Notaio Mario Alessi da Palermo repertorio N.49436 a favore di Banca Nazionale del Lavoro S pA contro il

“soggetto A” .

- Trascrizione pignoramento in data 13/06/2018 ai nn. 22751 R.gen. 17343 R.partr. a favore di Banca Nazionale del lavoro S.p.a contro il “soggetto A” nato a xxx il xxx;

- Dal confronto fra gli elaborati grafici del progetto approvato e lo stato attuale si rileva la perfetto corrispondenza.

Il costo tecnico per la presentazione al Comune di Palermo della Sca può essere stimato in

€ 1.000,00 .

(Quesito 9): verificare se il bene pignorato ricada su suolo demaniale L’immobile pignorato non ricade su suolo demaniale

(Quesito 10): Eventuali altri pesi od oneri

Con nota protocollo n. 22704 del 17/06/2019 in riferimento all’istanza del 13/06/2019, veniva comunicato che gli immobili oggetto di pignoramento non sono gravati da diritti d’uso civico (ved.

All C).

Non risulta che vi siano oneri gravanti sull’immobile pignorato.

(Quesito 11): Spese di gestione del lotto ed eventuali procedimenti in corso

Dopo diversi colloqui interposti con l’amministratore pro tempore del condominio di cui fanno parte il lotto 1 e lotto 2, la sottoscritta è venuta a capo di un debito da parte del “soggetto A” al condominio , pari ad €170,00 dal 2016 al 2019.

Ad oggi secondo quanto riferito dall’amministratore pro-tempore, non vi sono spese straordinarie deliberate ma non ancora scadute.

Le spese non pagate da parte del debitore dal 2017 ad oggi possiamo stimarle in € 85,00.

(Quesito 12): Valutazione del bene

LOTTO 2:

Valutazione dell'immobile

Valutare un immobile significa determinarne il suo valore di vendita, valutazione che puo’

variare per diversi fattori incidenti..

Per determinare il valore di mercato del bene oggetto di stima è stato adottato il metodo sintetico- comparativo, che si basa sul reperimento di dati storici elementari relativi a prezzi di mercato di beni analoghi riscontrati in epoca prossima a quella della stima. Dalla scala formata da tali valori si può determinare il valore di mercato dell’immobile da stimare, attraverso l’inserimento di esso nel gradino della scala che presenta maggiori analogie. Per la valutazione ho utilizzato come parametro di raffronto il metro quadrato di superficie lorda commerciale e ho svolto un’analisi di mercato di immobili simili per destinazione d’uso, ubicazione, vetustà, superficie commerciale e appetibilità nell’attuale mercato immobiliare. Non ho ritenuto di seguire il procedimento di stima indiretto o analitico per il lotto 2 ,in quanto si avevano dati sufficienti a disposizione per redigere la stima.

Scelta del metodo di stima:

Stima per comparazione

In base alle indagini effettuate sulle recenti transazioni concretizzate per immobili d caratteristiche analoghe al nostro nella stessa zona, si è potuto riscontrare un valore medio pari a €1420/mq.

I valori unitari di riferimento applicati, sono quelli medi rilevati mediante indagini di mercato e comparati con quelli rilevati e pubblicati dall'Agenzia del Territorio per il 2° semestre del 2018.

La banca dati delle quotazioni immobiliari riporta, per la zona: suburbana / Badia Angelico/Da Vinci/Ruggieri/Castellana/Michelangelo

codice zona : E20 microzona catastale :0

tipologia prevalente :abitazione civile destinazione : Residenziale

un valore di mercato oscillante tra il 950 / 1350 €/mq di superficie lorda per i box in conservativo normale (ALL. E) . Il valore preso in considerazione è il valore massimo €1350 visto lo stato di conservazione e la nuova costruzione dell’intera struttura e del contesto .

Il lotto da stimare ha una superficie commerciale, già calcolata nel precedente paragrafo, pari a:

Sup. commerciale : circa mq 16,6

• Criterio del valore venale

Il borsino immobiliare per i box (in buono stato) da un valore di vendita che va da un min. 677 ad un max 998. Si è scelto il valore di vendita della prima fascia(€998/mq)

Facendo un'indagine di mercato, nella zona vicino dove è ubicato il nostro lotto il prezzo medio è di 1.420€/mq

Dopo aver preso in considerazione il criterio basato sulla comparazione dei prezzi di vendita noti, per la stessa zona , si è constatato che il prezzo medio unitario rilevato nella stessa zona, per immobili con caratteristiche simili a quello in esame (P) è rispettivamente :

P = €1.256/mq, quindi si è proceduto a dare un valore di mercato medio pari a €1.256 (calcolato

dalla media di € 1.350 - € 998 – 1420 ) /mq .

Vm = Vmu x Stot

Vmu = valore medio unitario di mercato

Stot = superficie commerciale dell'immobile oggetto di stima

Il Vmu preso in considerazione è pari a €1.256/mq

Dalla stima sintetica il piu' probabile valore di mercato del nostro immobile è :

– Vm = 1.256 x mq16,6 = € 20.849,60 che arrotondiamo per eccesso ad €20.850,00 ( euro ventimilaottocentocinquanta /00).

Conclusioni

La scrivente, in qualità di tecnico incaricato a redigere la perizia di stima, tenuto conto di quanto è emerso nel rilievo e nel sopralluogo dell'immobile, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché l'ubicazione e la consistenza, ritiene di stimare il valore di mercato dell'immobile in € 20.850,00 ( euro ventimilaottocentocinquanta /00). A questo valore va decurtata la somma di €1.000,00 (per la presentazione della sca) e le spese condominiali pari ad €75,00.

Considerando che l’immobile viene trasferito con procedura esecutiva, è necessario effettuare una riduzione del prezzo a base d’asta mediante un coefficiente del 15% circa. Pertanto il valore a base d’asta dell’immobile oggetto di esecuzione nello stato in cui si trova puo’

essere stimato in €16.808,75 che arrotondiamo per difetto a €16.800,00 (euro sedicimilaottocento /00).

Fonti delle informazioni utilizzate per la stima o Agenzia del territorio OMI;

o Borsino immobiliare;

o Agenzie immobiliari della zona;

o Indagine di mercato .

(Quesito 13): Valutazione dell’eventuale quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota

Il lotto 2 appartiene al “soggetto A”, proprietà per 1/1, pertanto la stima è relativa all’intera proprietà.

Il lotto non è divisibile.

ALLEGATI

Allegato A – Documentazione fotografica;

Allegato B – Rilievo planimetrico;

Allegato C – documentazione rilasciata dal Comune di Palermo;

Allegato D – Planimetria e visure catastali;

Allegato E – Valutazioni immobiliari.

Allegato F – Regolamento condominiale;

* * * * * * * *

Con la presente relazione, composta di n. 19 pagine dattiloscritte e n. 6allegati, il c.t.u. ritiene di aver adempiuto all’incarico conferitole e resta a disposizione del Giudice per qualsiasi

chiarimento.

Palermo, Il c.t.u.

2 2/07/2019 Arch. Sabrina Zora