TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO SEZIONE VI CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. GIANFRANCO PIGNATARO * * * * * ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA

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TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO

SEZIONE VI CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. GIANFRANCO PIGNATARO

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ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA

(N. 165/2019 R.E.)

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LOTTO DI VENDITA 1

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PERIZIA PER PUBBLICITA' DELL'ING. PIETRO BARRESI RELATIVA AGLI IMMOBILI COSTITUITI DA UN FABBRICATO COMPOSTO DA PIANO TERRA E PIANO SEMINTERRATO E DA UN LASTRICO SOLARE,

SITI IN PALERMO IN VIA GIAFAR 6/B, ISCRITTI RISPETTIVAMENTE ALLE PARTICELLE 2231 SUB 1 E 2231 SUB 2 DEL FOGLIO 88 DEL C.F.

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QUESITO N.1: DIRITTI REALI E BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento depositato in data 01/04/19 e notificato il 06/03/19, il Signor , in proprio e n.q. di legale rappresentante della , ha sottoposto a pignoramento i seguenti beni di proprietà della società

.: "fabbricato sito in Palermo in via Emiro Giafar n. 6/B piano T-S1 in Catasto dei fabbricati del Comune di Palermo al foglio

88 particella 2231 sub 1, zona cens. 2, categoria D/8, rendita

€ 9.761,04, foglio 88 particella 2231 sub 2 categoria lastrico solare”,

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Con lo stesso atto venivano pignorati anche altri immobili che fanno parte del lotto di vendita 2.

In data 21/04/20 e, successivamente, in data 22/10/20, . è intervenuta nel presente pignoramento.

Il fabbricato iscritto alla particella 2231 sub 1 e il lastrico solare iscritto alla particella 2231 sub 2 sono pervenuti all'esecutata

. per l'intera quota, in forza dell'atto di compravendita in Notaio Epifanio Messina del 13/10/88 rep. 17165/55863, trascritto il 18/10/88 ai nn. 43861/33247 (All. 1);

negli allegati 2…5 sono riportate le visure catastali attuali e storiche dei detti immobili.

Di seguito riporto le immagini satellitari dei luoghi, estratte da Google Earth (Foto 1...3) e lo stralcio dell'estratto di mappa catastale del foglio 88 (Foto 4), nel quale ricade l'intero lotto di vendita (All. 6).

FOTO 1 IMMAGINE SATELLITARE TRATTA DA GOOGLE EARTH

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^N

ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE DEL FOGLIO 88

Il terreno nel quale ricade l’immobile iscritto alla particella 2231 sub 1 del C.F. è indicato con la particella 1640 del catasto terreni; esso confina: a nord-est con le particelle 1555 e 3161, a sud-est con le particelle 2843 e 3048, a sud-ovest con la particella 82 e a nord-ovest con la via Emiro Giafar. Il terreno nel quale ricade l’immobile iscritto alla particella 2231 sub 2 del C.F. è indicato con la particella 3161 del C.T.; esso confina: a nord con la particella 1555, a est con la particella 2843, a sud e a ovest con la particelle 1640. All'interno della particella 1640 del C.T. ricade anche il lotto di vendita 2.

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QUESITO N.2: ELENCARE ED INDIVIDUARE IL BENE COMPONENTE IL LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO

L’immobile oggetto di stima ricade nella periferia meridionale della città di Palermo, ai margini della zona industriale di Brancaccio.

L'edilizia circostante è caratterizzata prevalentemente da capannoni industriali e da edifici residenziali di modesta fattura, generalmente composti da due o tre piani fuori terra e da esercizi commerciali.

L'immobile (Foto 4…10, 13…28), iscritto alla particella 2231 sub 1 del foglio 88 del C.F. (All. 7), è, come già detto, composto da un ampio fabbricato di piano seminterrato e piano terra con antistante corte in parte adibita a parcheggio e in parte coperta da una pensilina metallica (Foto 8...10). L’immobile iscritto alla particella 2231 sub 2 è costituito da un lastrico solare soprastante una piccola parte del piano seminterrato sopra citato; attualmente risulta occupato da una struttura coperta (Foto 5, 7), accessibile soltanto da proprietà di terzi che la utilizzano, come meglio specificato nel paragrafo 7.

L’accesso al piano terra avviene dal civico 6/B di via Emiro Giafar attraversando una prima corte di ingresso (comune anche agli immobili inseriti nel lotto di vendita 2), estesa circa 275 mq., protetta da un cancello metallico (Foto 4, 5); al piano seminterrato si accede dal piano terra attraverso due scale interne. Attualmente l’accesso al piano seminterrato può avvenire anche attraverso una rampa che ha origine dal civico 6/A (Foto 6).

Il fabbricato, di forma pressoché rettangolare, è realizzato in conglomerato cementizio armato ed è costituito da un grande struttura

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sorretta da pilastri con copertura a volta. Esso è attualmente utilizzato, al piano terra (Foto 12...16), come locale commerciale per la vendita di prodotti per la casa e per la persona e, al piano seminterrato (Foto 17...28), come magazzino di deposito della merce. Nelle Foto 17, 18, 25, 26 sono visibili le scale interne di collegamento fra i piani terra e un montacarichi; una piccola scala a chiocciola è ubicata in una chiostrina esterna. Attualmente il fabbricato facente parte del lotto di vendita 1 è collegato internamente al fabbricato del lotto di vendita 2 attraverso un vano di passaggio, che andrà chiuso per separare i due immobili (Foto 14).

STRUTTURA SU LASTRICO SOLARE

FOTO 4 CORTE DI INGRESSO DA VIA E. GIAFAR 6/B FOTO 5 CORTE DI INGRESSO DA VIA E. GIAFAR 6/B

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FOTO 6 INGRESSO CARRABILE 6/A AL PIANO SEMINTERRATO

LOTTO DI VENDITA 1 LOTTO DI VENDITA 2

STRUTTURA SU LASTRICO SOLARE

FOTO 7 CORTE DI INGRESSO DA VIA E. GIAFAR 6/B FOTO 8 CORTE CON PARCHEGGIO ANTISTANTE IL FABBRICATO

FOTO 9 FABBRICATO DI PIANO TERRA FOTO 10 PENSILINA NELLA CORTE ANTISTANTE IL FABBRICATO

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LOTTO DI VENDITA 2

FOTO 11 CORTE DI INGRESSO DA VIA E. GIAFAR 6/F FOTO 12 CORTE DI INGRESSO

FOTO 13 INTERNO DEL FABBRICATO FOTO 14 INTERNO DEL FABBRICATO

FOTO 15 INTERNO DEL FABBRICATO FOTO 16 PAVIMENTAZIONE DEL FABBRICATO

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FOTO 17 SCALA DI COLLEGAMENTO FOTO 18 SCALA DI COLLEGAMENTO

FOTO 19 PIANO SEMINTERRATO FOTO 20 PIANO SEMINTERRATO

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FOTO 25 PIANO SEMINTERRATO MONTACARICHI ^FOTO²⁶ ALTRA SCALA DI COLLEGAMENTO

Nelle planimetrie schematiche di rilievo redatte dal sottoscritto, riportate nell'allegato 7 e di seguito, è possibile visualizzare la suddivisione interna; le differenze rispetto alla planimetria catastale saranno meglio descritte nel paragrafo 3 e quelle rispetto al progetto depositato al Comune al paragrafo 6.

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corte retrostante wc

LOTTO DI VENDITA 1 PIANO SEMINTERRATO

wc

corte retrostante

CORTE ANTISTANTE CORTE SOTTO PENSILINA

STRUTTURA SU LASTRICO SOLARESTRUTTURA CONTINUAA QUELLA ADIACENTE

LOTTO DI VENDITA 1

PIANO TERRA

PLANIMETRIA SCHEMATICA DI RILIEVO PIANO TERRA

PLANIMETRIA SCHEMATICA DI RILIEVO PIANO SEMINTERRATO

Come già detto, il fabbricato (particella catastale 2231 sub 1) è accessibile al piano terra dalla corte esterna con ingresso al civico n. 6/B (Foto 4, 5).

Il piano terra (Foto 13...16) è composto da: un ampio vano pilastrato, con due corpi scala per l’accesso al piano seminterrato, ripostigli e, al centro, un corpo provvisto di due vani, un ripostiglio e un servizio igienico; entrando a destra vi è un vano di collegamento con il fabbricato di cui al lotto di vendita 2. Il piano seminterrato (Foto 19...28) è composto da ampio vano pilastrato di dimensioni maggiori

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del piano terra, con locali ripostiglio, servizio igienico, scale di collegamento al piano terra e montacarichi. Come già detto, attualmente, il locale è accessibile anche da una rampa carrabile che ha origine da via Emiro Giafar 6/A, di cui meglio si dirà in seguito.

Nell'immobile di piano seminterrato vi sono esiti di infiltrazione di acqua nella parte inferiore delle pareti, in alcune delle quali si sono verificati distacchi di intonaco (Foto 27, 28). La pavimentazione è costituita in gran parte da battuto di cemento (Foto 16, 19, 23...25, 28).

FOTO 27 PIANO SEMINTERRATO ^FOTO²⁸ PIANO SEMINTERRATO Le pareti ed i soffitti risultano intonacati e tinteggiati, le pareti del servizio igienico sono rivestite in parte con piastrelle di ceramica. Gli impianti elettrico ed idrico sono sottotraccia.

L'accesso al piano terra del fabbricato è preceduto da una corte esterna pavimentata, destinata in parte a parcheggio e in parte coperta da una pensilina metallica per il ricovero di attrezzatura varia.

Dal rilievo diretto dell'immobile risulta che la superficie coperta, comprendente anche i muri perimetrali, è pari, al piano terra, a 950 mq.

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e, al piano seminterrato, a 1.420 mq.

Per ottenere la superficie lorda commerciale bisogna considerare, oltre che per intero quella coperta di piano terra, il 50% della superficie del piano seminterrato e il 10% della superficie della corta esterna di accesso (439,40 mq.); bisogna inoltre includere anche il 10% della superficie del lastrico solare (84 mq.) che, come già detto, è iscritto alla particella 2231 sub 2, ma che costituisce un unico lotto di vendita con il sub 1.

Nella sottostante tabella si riportano le sopra indicate superfici, con i relativi coefficienti di ragguaglio. In tal modo si ottiene la superficie lorda commerciale pari, in c.t., a 1.710 mq.

DESCRIZIONE SUPERFICIE COEFFICIENTE DI

RAGGUAGLIO

SUPERFICIE RAGGUAGLIATA

Superficie coperta piano terra 950 mq. 100% 950 mq.

Superficie piano seminterrato 1.420 mq. 50 % 710 mq.

Corte antistante (parcheggio) 439,40 mq. 10% 43,90 mq.

Lastrico solare 84 mq. 10% 8,40 mq.

SOMMANO IN C.^T. 1.710 mq.

L'altezza netta al piano terra è variabile da 5,40 m a 7,35 m, con un'altezza minima di 2,70 m nel locale ripostiglio.

QUESITO N.3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI

Il lotto di vendita 1 è iscritto al C.F. di Palermo al foglio 88 alle seguenti particelle, entrambe intestate a

, per la quota di 1000/1000:

-particella 2231sub 1, categoria D/8(Fabbricati costruiti o adattati per

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speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

-particella 2231 sub 2, lastrico solare, consistenza 84 mq.

Entrambe le particella hanno avuto origine dal frazionamento per trasferimenti di diritti del 02/10/1996 (n.74165.1/1996). Il terreno sul quale ricade il fabbricato iscritto al sub 1 della particella 2231 del C.F.

è iscritto al C.T. alla particella 1640 (All. 8); il terreno dal quale ha avuto origine la particella del C.F. 2231 sub 2 (lastrico solare) è iscritto alla particella 3161 del C.T. (All. 9). Entrambe le particelle 1640 e 3161 del C.T. sono divenute Ente Urbano con il tipo mappale del 05/11/1986 protocollo n. 124016 in atti dal 19/03/2002 TM 5288/86 (n.5288.1/1986).

Le planimetrie catastali attuali del sub 1 e del sub 2 (All. 10, 11) sono state presentate rispettivamente con dichiarazione del 02/10/1996 n. T133457 e n. T133459.

In merito alle difformità presenti nello stato di fatto rispetto alla planimetria catastale, le stesse sono evidenziate nella planimetria sottostante e nell'allegato 12.

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LOTTO DI VENDITA 1 PIANO SEMINTERRATO LOTTO DI VENDITA 1 PIANO SEMINTERRATO

wc

corte retrostante

LOTTO DI VENDITA 1

PIANO TERRA ELEMENTI DI NUOVA EDIFICAZIONE

ELEMENTI DIFFORMI

PLANIMETRIA SCHEMATICA DELLE DIFFORMITÀ RISCONTRATE RISPETTO ALLA PLANIMETRIA CATASTALE

Le difformità, evidenziate con retini colorati, consistono: al piano terra e seminterrato nell'aver inserito a sinistra dell'ingresso la scala di collegamento, al piano terra nell'aver suddiviso ulteriormente il corpo centrale, nell'aver modificato e aggiunto il ripostiglio sulla parte entrando a sinistra e nell'aver aperto il varco verso il fabbricato di cui al lotto di vendita 2. E’ stata anche realizzata una piccola scala a chiocciola di collegamento con il piano terra nella corte retrostante e sono stati realizzati alcuni tramezzi di fronte il montacarichi.

Per le riscontrate difformità occorre effettuare l'aggiornamento

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della planimetria catastale, con procedura Docfa, il cui costo presuntivo, considerando oneri e spese tecniche, può essere stimato in

€ 2.000,00.

Tuttavia è opportuno sottolineare che, oltre all'aggiornamento della planimetria catastale, deve essere effettuata la regolarizzazione edilizia e urbanistica delle suddette modifiche e, per tale aspetto, si rimanda al paragrafo 6.

QUESITO N.4: SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO

Piena proprietà di un immobile costituito da un fabbricato di piano terra e piano seminterrato, sito in Palermo, con accesso da via Emiro Giafar n. 6/B e da un lastrico solare attualmente occupato da una struttura metallica coperta con accesso da proprietà di terzi che la utilizzano. Il fabbricato è iscritto al C.F. alla particella 2231 sub 1 del foglio 88 e il lastrico solare al sub 2 della stessa particella.

Il fabbricato è costituito da due grandi locali pilastrati al piano seminterrato e al piano terra, con corte di pertinenza di accesso utilizzata a parcheggio. L'intero fabbricato, è attualmente utilizzato, a piano terra, come locale commerciale per la vendita di prodotti per la casa e per la persona; il piano seminterrato è utilizzato come magazzino merci.

Il piano terra, della superficie coperta di 950 mq., è composto da un ampio vano pilastrato, con presenza di alcune tramezzature che delimitano spazi destinati a magazzini, ad uffici e a servizi igienici; si trovano inoltre due corpi scala per il collegamento con il piano seminterrato e un montacarichi. Il piano seminterrato è composto da

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ampio vano pilastrato, della superficie di 1420 mq., con presenza di alcune tramezzature che delimitano spazi destinati a magazzini.

Attualmente è anche accessibile dalla rampa carrabile che ha origine da via Giafar 6/A, ma tale diritto non risulta essere stato trascritto e quindi non viene considerato.

L'immobile è stato costruito con licenze edilizie n. 228, rilasciata dal comune di Palermo in data 07/04/74, e n. 86 del 30/01/76. La dichiarazione di agibilità n. 10128 è stata rilasciata il 25/05/79.

Successivamente l'immobile è stato oggetto di alcune modificazioni che potranno essere regolarizzate a norma dell’art. 36 del DPR 380/2001; si dovrà inoltre chiudere il varco di collegamento con il fabbricato di cui al lotto di vendita 2 e demolire la costruzione realizzata da terzi sul lastrico solare della superficie di 84 mq.

(particella 2231 sub 2).

Per la regolarizzazione catastale occorrerà presentare domanda di variazione con procedura Docfa; dovrà inoltre essere redatto l'Attestato di prestazione energetica. Ottenuta le concessioni in sanatoria sarà possibile procedere alla Presentazione della SCA.

Prezzo base dell'immobile nello stato in cui si trova: € 900.000,00.

QUESITO N. 5: RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETÀ IN RELAZIONE AI BENI PIGNORATI

Con atto di compravendita in Notaio Epifanio Messina del 13/10/1988 rep. 17165/55863, trascritto il 18/10/88 ai nn. 43861/33247 (All. 1), i beni oggetto di stima sono pervenuti alla società

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in qualità di Amministratore Unico e legale rappresentante della I

e sono così descritti: "lotto di terreno esteso mq. 1494 con pertinenti capannoni industriali in Palermo, via Giafar 6/B zona industriale Brancaccio, confinante con proprietà con lotto che qui appresso acquista la società . con proprietà d area comune, come appresso si dirà. I fabbricati sono costituiti da un piano cantinato di mq. 1471, al quale si accede da via Emiro Giafar 6/A tramite lo scivolo di proprietà della

sul quale la società venditrice ha servitù di passaggio e da superficie coperta a piano terra di mq. 939 e superficie scoperta (corte) a piano terra di mq. 532. In catasto figurano alla partita 163242, fg. 88, part. 2231 che ha incorporato la 1640/b via E. Giafar n. 6/B, piano T.S/1...Fa parte delle superiori vendite la superficie di mq. 253 di terreno, cui si accede da via E. Giafar n. 6/B e che viene trasferita indivisamente alle società compratrici, che accettano che nella pianta planimetrica che si allega al presente sotto lettera "C", è campita con colore blu e che confina con via Giafar, con il confine dello scivolo allo scantinato del lotto della , con il lotto della società con quello della e ricade sulla part. 1640 del fg. 88. Si specifica che nella planimetria allegata è campito in rosso il lotto acquistato dalla soc. ed in giallo quello comprato

dalla .

Nell'atto si legge inoltre la seguente dichiarazione del venditore:

"che la superficie di mq. 84 di terreno e che fa parte del lotto confinante della contraddistinta nell'atto di cui

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appresso con la part. 2231 (ex 1555/B) del foglio 88 è pervenuta alla società venditrice per compra fattane con atto del Not. Messina, da Palermo, autenticato il 10/06/1986, reg.to al n. 2073, trascritto il 01/07/86 ai nn. 21357/16542 da potere della

". Sempre nell'Atto dichiara il signor , nella spiegata qualità: "che il terreno su cui sono stati costruiti i fabbricati, era pervenuto per atto not. Alaimo, da Palermo, del 7.11.1962, reg.to al n. 30220, trascritto il 26.11.1962 ai nn. 35492/29248, da potere dell'Amministrazione del Demanio della Regione Siciliana, alla società

con verbale di assemblea per not. Schifani, da Palermo, del 10.7.1973, reg.to il 18.7.1973 al n. 15861, regolarmente depositato, annotato e trascritto alla Cancelleria Commerciale del Tribunale di Palermo".

QUESITO N. 6 REGOLARITÀ DEL BENE PIGNORATO SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO

La costruzione del fabbricato oggetto di stima è stata autorizzata con le licenze n. 228 del 07/03/74 e n. 86 del 30/01/76 (All. 13); la licenza 228/74 riguarda "opere di trasformazione del capannone esistente ed inoltre la costruzione di un altro capannone in conformità al progetto per il quale la C.E. nella seduta del 17/07/73 ha espresso parere favorevole". Con la licenza n. 86/76 è stato approvato un altro progetto di variante così descritto: "creazione del piano cantinato per l'industria e l'unificazione con quello esistente con

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una diversa distribuzione interna nella realizzazione di un piccolo soppalco per locali tecnici entro la copertura a volta, la costruzione dell'alloggio del guardiano a piano terra e di alcuni corpi di fabbrica destinati a cabine elettrica, locale autoclave e guardiola con portineria in conformità al progetto per il quale la C.E. nella seduta del 16/09/75 ha espresso parere favorevole". La dichiarazione di agibilità n. 10128 è stata rilasciata il 25/05/79 (All. 14); con essa il Comune di Palermo dichiara agibile la costruzione così descritta: "- a piano scantinato due grandi ambienti pilastrati"; "- un locale composto di due grandi ambienti, altri tre ambienti minori, due w.c., disimpegno e batteria di w.c. e di doccia spogliatoi".

E' anche riportato che "il parcheggio ai sensi dell'art. 18 della legge 765 del 06/8/67 è ubicato negli spazi liberi fra le costruzioni e vincolato in base all'art. 40 della legge R.S. n/19 del 31/3/1972".

Nell’All. 15 è riportata copia fotografica del progetto in variante per il quale la C.E., nella seduta del 16/09/75, ha espresso parere favorevole e per il quale è stata rilasciata la suddetta agibilità.

Dal confronto tra il rilievo dello stato di fatto e lo stralcio del progetto di variante sul quale la Commissione Edilizia ha espresso parere favorevole il 16/09/75, si rilevano le variazioni rappresentate nella planimetria riportata di seguito e nell'allegato 16.

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LOTTO DI VENDITA 1 PIANO SEMINTERRATO LOTTO DI VENDITA 1 PIANO SEMINTERRATO

wc

corte retrostante

LOTTO DI VENDITA 1

PIANO TERRA ELEMENTI DI NUOVA EDIFICAZIONE

ELEMENTI DIFFORMI

PLANIMETRIA SCHEMATICA DELLE DIFFORMITÀ RISCONTRATE RISPETTO ALLA VARIANTE DI PROGETTO APPROVATO DALLA C.E. NELLA SEDUTA DEL 16/09/75

Come già accennato nel paragrafo 3, vi sono delle difformità nello stato di fatto rispetto alla planimetria di progetto in variante approvato dalla C.E. nella seduta del 16/09/75, che andranno regolarizzate. Tali difformità, evidenziate da campiture di colore diverso per nuova edificazione e difformità, consistono, al piano seminterrato, nella realizzazione di una seconda scala interna di collegamento e una scala a chiocciola esterna, nella realizzazione e nella demolizione di alcuni tramezzi; al piano terra nella diversa distribuzione del corpo centrale, nella nuova realizzazione e demolizione di alcuni tramezzi, nell'apertura di un vano di collegamento con il fabbricato di cui la lotto di vendita 2 e, all'esterno, nella realizzazione di una pensilina metallica

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in corrispondenza del muro di confine con altra proprietà. Per le variazioni sopra elencate ritengo possa procedersi alla richiesta di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR n. 380/2001.

Il costo presuntivo per tale procedura, comprensivo di oneri vari e spese tecniche, può essere stimato in € 30.000,00 Altresì occorre ripristinare la chiusura della parete di collegamento al lotto di vendita 2, stimata presuntivamente a corpo, pari a € 2.000,00.

Per il lastrico solare (particella 2231sub 2) con accesso dalla corte di pertinenza, attualmente occupato da una struttura con accesso da proprietà di terzi e utilizzato dagli stessi, è prevista la dismissione di

tale struttura, la cui spesa presuntivamente può essere stimata in

€ 15.000,00.

In merito alla legittimità dell’uso della rampa carrabile dalla quale attualmente è consentito l’accesso al piano seminterrato, si rimanda al capitolo 8.

Inoltre, alle somme sopra riportate, occorre aggiungere quelle per la redazione dell'APE (attestato di prestazione energetica), il cui costo presuntivo può essere stimato in € 1.000,00.

Infine ritengo opportuno considerare anche i costi per la SCA che, in via presuntiva, possono essere stimati in € 5.000,00.

QUESITO N.7: STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL'IMMOBILE

Il fabbricato oggetto di pignoramento (particella 2231 sub 1) è occupato dalla ditta per la vendita e il deposito di prodotti per la casa e per la persona. Tale locazione è regolata dal contratto registrato il 27/01/12, in data anteriore alla trascrizione del

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pignoramento, eseguita il 11/04/19; lo stesso contratto si è rinnovato tacitamente il 01/01/18 per la durata di sei anni che scadranno il 31/12/2023; il canone annuo di locazione è stabilito in 84.000,00

€/anno (7.000,00 €/mese). In esso l’oggetto della locazione è così descritto: "-immobile sito in Palermo via Emiro Giafar n. 6/B, di mq.

900 circa con relativa corte di pertinenza di circa 400 mq. e sottostante piano cantinato con accesso indipendente al 6/A e comunicante con il piano terra, distinto in catasto al fg. 88 part.lla n.

2231 sub 1-2 e immobile distinto in catasto fg 88 part.lla 1640 sub 1-2 di mq. 800 oltre corpo uffici, del NCEU del Comune di Palermo".

Esso riguarda anche parte del fabbricato di cui al lotto 1 (particella 2231 sub 1). Con integrazione al contratto di locazione del 11/04/12 si stabilisce che il canone viene ridotto in 5.000,00 €/mese.

In merito al lastrico solare, iscritto alla particella 2232 sub 2 (superficie catastale 84 mq.), come già detto, ho constatato che su di esso risulta essere stata realizzata una costruzione costituita da un struttura metallica alla quale si ha accesso soltanto da un immobile limitrofo appartenente alla ditta i ed è in uso a tale ditta senza titolo. Inoltre non risulta che la sua edificazione sia stata eseguita con titolo edilizio.

Conformemente a quanto disposto nei quesiti formulati dal G.E., si procede a verificare se il canone di locazione sia inferiore di un terzo al valore locativo di mercato.

Per la stima del valore locativo di mercato mi sono basato su dati forniti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

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(OMI) per negozi e magazzini al secondo semestre dell’anno 2020. Nel 2020 il valore locativo dei negozi risulta compreso fra 5,50 €/(mq. x

mese) e 7,50 €/(mq. x mese), mentre quello dei magazzini fra 2,00 €/(mq. x mese) e 3,00 €/(mq. x mese) (All. 18).

Tenendo conto che l'immobile oggetto di esecuzione rientra nella tipologia corrente, del suo stato di conservazione, del grado delle rifiniture e dell’appetibilità, considerando anche l’attuale crisi economica, ritengo che si possa attribuire all'immobile il valore locativo massimo dei magazzini che è pari a 3,00 €/(mq. x mese).

Poiché la superficie commerciale del della particella 2231 sub 1 è pari a 1.700 mq., il valore locativo di mercato dell’immobile può essere stimato in c.t. 5.100,00 €/mese, corrispondente a 61.200,00 €/anno.

Considerando che il canone di locazione stabilito nel contratto riguarda anche la superficie commerciale di circa 900 mq. del lotto di vendita 2, il confronto deve essere effettuato con il valore locativo sopra determinato, aumentato di tale superficie, e quindi pari a 93.600,00 €/anno. Tale valore, ridotto di 1/3, è pari a 62.400,00 €/anno e, pertanto, il valore del canone di locazione che risulta dal citato contratto, modificato con integrazione del 11/04/12 (60.000,00

€/anno), risulta di poco inferiore rispetto a quello stimato come valore di mercato ridotto di 1/3.

QUESITO N.8: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE

Come già evidenziato nel "Modulo di controllo della documentazione" già depositato telematicamente, non vi sono altre

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procedure esecutive relative al bene pignorato.

In merito alla legittimità dell'accesso al piano seminterrato da via Giafar n. 6/A, nell'atto di compravendita del 12/10/88 si legge: "I fabbricati sono costituiti da un piano cantinato di mq. 1471, al quale si accede da via Emiro Giafar 6/A tramite lo scivolo di proprietà della sul quale la società venditrice ha servitù di passaggio e da superficie coperta a piano terra di mq. 939 e superficie scoperta (corte) a piano terra di mq. 532". Tale servitù non risulta però essere stata trascritta e, pertanto, nella stima del bene non terrò conto della possibilità di ingresso carrabile dalla rampa di accesso da via Emiro Giafar 6/A.

ONERI E VINCOLI A CARICO DELL'ACQUIRENTE

Sono a carico dell'acquirente gli oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile consistenti in:

- Richiesta di sanatoria a norma dell’art. 36 del DPR 380/2001. Costo presumibile € 30.000,00.

- Ripristino parete del piano terra. Costo presumibile € 2.000,00 - Ripristino lastrico solare. Costo presumibile € 15.000,00

- Aggiornamento della planimetria catastale tramite procedura Docfa.

Costo presumibile € 2.000,00

- Redazione dell’APE. Costo presumibile € 1.000,00 - Presentazione della SCA. Costo presumibile € 5.000,00

Il totale degli oneri che dovrà sostenere l’acquirente per la regolarizzazione urbanistica e catastale dell’immobile può essere stimato complessivamente in € 55.000,00.

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FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RESTERANNO NON OPPONIVBILI ALL'ACQUIRENTE ISCRIZIONI IPOTECARIE

- Ipoteca giudiziale iscritta il 09/02/17 Reg.Part. 549 Reg. Gen. 4797 derivante da Sentenza di Condanna rep. 1484/14 del 23/09/14 della Corte di Appello del Tribunale Civile di Palermo a favore di

- Ipoteca Conc. amministrativa iscritta il 14/03/19 Reg. Part. 1297 Reg. Gen. 10328 derivante da Ruolo Nota rep. 816/18 del 12/03/19 a favore di

.

TRASCRIZIONI

- Trascrizione pignoramento in data: 11 aprile 2019 ai nn. 14786 Reg.

Gen. 11108 Reg. Part. a favore di 1)

QUESITO N.9: VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE

I beni pignorati non ricadono su suolo demaniale.

QUESITO N.10: ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO

Non risultano pesi ed oneri gravanti sul bene pignorato.

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QUESITO N. 11: INFORMAZIONI SULLE SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO

Il fabbricato oggetto di esecuzione non fa parte di un condominio.

QUESITO N.12: VALUTAZIONE DEL BENE

Per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di stima ho adottato il metodo sintetico-comparativo, che si basa sul reperimento di dati elementari relativi a prezzi di mercato di beni analoghi riscontrati in epoca prossima a quella della stima. Dalla scala formata da tali valori si può determinare il valore di mercato dell’immobile da stimare, attraverso l’inserimento di esso nel gradino della scala che presenta maggiori analogie.

Per la valutazione ho utilizzato come parametro di raffronto il metro quadrato di superficie lorda commerciale e ho svolto un’analisi di mercato di immobili similari per destinazione d’uso e appetibilità nell’attuale mercato immobiliare. Poiché il quartiere nel quale ricade il bene è una zona ricca di attività commerciali, capannoni industriali, locali depositi, magazzini ai margini della zona industriale Brancaccio, la vocazione del bene potrebbe essere quella di locale commerciale al piano terra e di magazzino al piano seminterrato.

Non ho ritenuto di seguire il procedimento di stima indiretto o analitico, perché è opportuno fare uso di esso solo quando non si hanno a disposizione dati di mercato che permettano la stima diretta del bene stesso. Infatti la stima indiretta si basa sempre sulla scelta comparativa di dati elementari che, opportunamente elaborati, permettono di valutare il bene; tale metodo richiede inoltre la scelta del tasso di

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capitalizzazione e quindi si basa su un maggior numero di previsioni ipotetiche che conferiscono, a mio avviso, a questo tipo di stima, minore oggettività rispetto a quella ottenuta con il metodo sintetico comparativo.

Per la stima mi sono basato su dati dedotti da avvisi di vendita di Agenzie Immobiliari per tipologie similari al’immobile oggetto di esecuzione (All. 19), confrontati con i dati forniti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI), relativi al primo semestre dell'anno 2020 (All. 18). Questi ultimi, per la zona

“Periferica/Stazione Brancaccio -Torrelunga - Giafar - Conte Federico - Pecoraino" di Palermo, codice D8, Microzona catastale n. 9, destinazione commerciale, tipologia "magazzini" stato conservativo

“normale”, riportano un valore compreso fra 340,00 €/mq. e 475,00

€/mq.; per la tipologia "negozi" riportano un valore compreso fra 810,00 €/mq. e 1.000,00 €/mq.

Si riporta di seguito una tabella dei valori di offerte di vendita di beni analoghi, ricadenti nei pressi dell'immobile oggetto di pignoramento, nella quale sono indicati l'agenzia immobiliare, la descrizione del locale, la superficie dell'immobile in vendita, la richiesta economica, il conseguente importo unitario e note varie.

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AGENZIA

IMMOBILIARE DESCRIZIONE SINTETICA SUPERFICIE

(MQ.)

RICHIESTA ECONOMICA

(€)

IMPORTO UNITARIO

(€/MQ.)

NOTE

UNICREDIT PER LA CASA

Magazzino corso dei Mille zona Brancaccio, piano terra, costruito in muratura portante

1.777 480.000,00 270,00 Due livelli, da ristrutturare

PRIVATO

immobiliare.it

Porzione di complesso industriale, via Favier, composto da capannone, area laboratori e appartamenti con aggiunta di superfici accessorie e area scoperta di pertinenza

2.000 749.000,00 370,00

TECNOCASA

immobiliare.it

Magazzino via Benfratello, magazzino seminterrato con

accesso carrabile 504 200.000,00 400,00

CASA IMMOBILIARE immobiliare.it

Capannone via Favier, su due elevazioni con uno spazio esterno di 470 mq.

Dotato di diversi uffici, ampia sala di lavorazione, spogliatoio e tre bagni

1.378 650.000,00 470,00

NPLS-

RESOLUTIONS/

IMMOBILIARI

immobiliare.it

Magazzino via G. Alagna 4/a di piano cantinato costituito da un unico ambiente pilastrato con n. 2 servizi igienici ricavati in una chiostrina

1.465 837.600,00 570,00

NPLS-

RESOLUTIONS/

IMMOBILIARI

immobiliare.it

Magazzino via G. Funaioli 1/B, piano cantinato adibito a magazzino per deposito e vendita all’ingrosso, con accesso dalla rampa carrabile, composto da tre sale di esposizioni, n. 1 front office, una sala adibita a deposito e n. 3 wc con annessi antibagni

984 688.800,00 700,00

Nella tabella soprastante, nella quale sono riportati gli importi richiesti per la vendita di 6 immobili ubicati in zone ricadenti nei pressi dell'immobile pignorato, si osserva che i valori unitari variano da un minimo di 270,00 €/mq. ad un massimo di 700,00 €/mq. Quest'ampia oscillazione può trovare giustificazione principalmente nello stato d’uso, nella superficie, nella vetustà e nella presenza di eventuali aree

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accessorie. Tenendo conto che l'immobile oggetto di esecuzione rientra nella tipologia corrente e che ricade in una zona periferica con presenza di magazzini di grande superficie, locali depositi, capannoni industriali e grandi locali commerciali, che il suo stato di manutenzione è discreto e che la superficie è piuttosto grande, ritengo che si possa attribuire all'immobile il valore unitario pari a 650,00 €/mq. Tale scelta è confortata dai dati OMI, i cui valori unitari, per i magazzini variano, come già detto, da 340,00 €/mq. a 475,00 €/mq. e per i negozi da 810,00 €/mq. a 1.000,00 €/mq.

Poiché la superficie lorda commerciale dell’immobile oggetto di stima è pari a 1.710 mq., il valore dell’immobile, nell’ipotesi sopra formulata, potrebbe essere stimato in € 1.111.500,00.

Da tale valore si devono detrarre i costi quantificati al paragrafo 8 presuntivamente in € 55.000,00, e, quindi, il valore di mercato dell’immobile può essere stimato in € 1.056.500,00.

Considerando che l'immobile viene trasferito con procedura esecutiva, è necessario effettuare una riduzione del prezzo a base d'asta mediante un coefficiente del 15% circa.

Pertanto il valore a base d'asta dell’immobile oggetto di

esecuzione nello stato in cui si trova può essere stimato in

€ 900.000,00.

QUESITO N. 13: VALUTAZIONE DI QUOTA INDIVISA PER GLI IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA

L’immobile è di proprietà della

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all'intera proprietà.

Palermo, 15/01/2021

Il C.T.U.

ing. Pietro Barresi

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ELENCO DEGLI ALLEGATI

Allegato 1 –Atto di compravendita in Notaio Epifanio Messina del 13/10/1988 rep.

17165/55863, trascritto il 18/10/88 ai nn. 43861/33247

Allegato2–Visura attuale catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 1

Allegato 3–Visura storica catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 1

Allegato4– Visura attuale catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 2

Allegato 5–Visura storica catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 2

Allegato 6–Estratto di mappa foglio 88

Allegato7– Planimetrie schematiche di rilievo, scala 1:500

Allegato8–Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T. foglio 88 particella 1640 Allegato9–Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T. foglio 88 particella 3161 Allegato 10 – Planimetria catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 1

Allegato 11 – Planimetria catastale dell'immobile iscritto al C.F. foglio 88 particella 2231 sub 2

Allegato 12 – Planimetrie schematica delle difformità dell'immobile rispetto alla planimetria catastale

Allegato 13 – Licenze n. 228 del 07/03/74 e n. 86 del 30/01/76 rilasciata dal Municipio di Palermo

Allegato 14 - Dichiarazione di agibilità n. 10128 del 25/05/79 rilasciata dal Municipio di Palermo

Allegato 15 - Documentazione fotografica dello stralcio del progetto di Variante approvato dalla C.E. nella seduta del 16/09/75

Allegato 16 - Planimetrie schematica delle difformità dell'immobile rispetto alla planimetria di progetto

Allegato 17 - Contratto di locazione del lotto di vendita 1 e di parte del lotto di vendita 2 Allegato 18 – Valori immobiliari di locazione e di vendita magazzini e negozi OMI- anno

2020- semestre 1

Allegato 19 – Valori di vendita di capannoni/magazzini delle agenzie immobiliari

Documentazione fotografica (Foto 1 - 28)