Norme di attuazione
Art. 1 . Normativa di riferimento.
Il presente Piano Esecutivo Convenzionato formato ai sensi dell’art. 43 della legge regionale 56/77 e s.m.i., e dell’art. 7 comma 7 delle Norme di attuazione di P.R.G.C., riguarda la rifunzionalizzazione della Cascina Morentone, in area E1 con possibilità di uso turistico ricettivo alberghiero, in Località Vauda nel comune di San Benigno Camavese. L’intervento interessa una interessa una superficie catastale territoriale di mq 39.339 ed una superficie fondiaria di mq 19.137 mq . La presentazione del presente Piano Esecutivo Convenzionato, ancorchè non obbligatorio, è stata una scelta progettuale volta a disciplinare in modo unitario gli interventi per il recupero del complesso edilizio della Cascina Morentone.
Art. 2 . Sintesi progettuale e destinazioni d’ uso.
La rifunzionalizzazione della cascina Morentone è iniziata nel 2016 con l’inizio dei lavori di restauro e risanamento conservativo delle facciate esterne e delle coperture. Il progetto di fronti e coperture esistenti è stato sottoposto a Commissione Locale del Paesaggio ed a parere consultivo della Soprintendenza con la quale è stato instaurato il dialogo relavo alle nuove strutture in progetto nella cascina. Attualmente i provvedimenti amministrativi aperti sull’immobile sono cinque (più successive varianti ai provvedimenti iniziali), tali interventi sono stati possibili in quanto il Piano Esecutivo Convenzionato non è previsto fra gli obblighi normativi.
Si riporta l’elenco dei procedimenti amministrativi aperti o recentemente conclusi sull’immobile:
SCIA n. 27/16 del 15/03/2016 e successive varianti di cui alla SCIA n. 133/17 del 25/09/2017 e alla SCIA n. 167/17 del 30/11/2017 - “Opere di Restauro e Risanamento Conservativo delle Coperture e delle Facciate del Fabbricato”
La SCIA n. 27/2016 del 15 marzo 2016 avente come oggetto il “restauro e risanamento conservativo dei fronti esterni e delle coperture”, successiva SCIA in variante a pratica edilizia n. 133/17 del 25/09/2017 per le modifiche sui fronti determinate da ciò che è emerso
durante il corso dei lavori di restauro (in ottemperanza a quanto indicato dal parere della Soprintendenza) che hanno portato, ad esempio, all’apertura di tutte le finestre della torretta, ed all’eliminazione degli sfondati della loggia di ingresso più a Nord ripristinando la simmetria degli avancorpi (sono stati documentati tutte le murature costruite in secondo tempo e sono state sottoposte, prima della loro demolizione, al Soprintendente), SCIA per opere urgenti n. n. 167/17 del 30/11/2017 per permettere l’esecuzione di alcune lavorazioni in sicurezza e per permettere il corretto recupero di alcune arcate interrotte da strutture successive nello scorso secolo (la scia è relativa alla demolizione di tramezzi interni oltre ai cannicciati già autorizzati in demolizione per pericolo di crollo, quindi la non ricostruzione di una tettoia costruita in epoca più recente interrompendo le arcate storiche e demandando la sua ricostruzione al presente pec).
SCIA n. 79/17 del 09/06/2017 e successiva variante di cui alla SCIA n. 34/19 del 01/04/2019 - “Opere di manutenzione straordinaria e modifica dell’assetto planimetrico dell’alloggio al piano primo”
Tale istanza è relativa all’area individuata nel LOTTO 1: la SCIA n. 79/17 del 09/06/2017 e la successiva variante SCIA n. 34/19 del 01/04/2019 sono relative al rifacimento della parte abitativa (posizione nord-est – piano primo), con mantenimento di destinazione residenziale agricola. La cascina è stata acquistata da un’azienda agricola che intende trasformare la cascina in parte in residenza privata agricola, in parte in unità produttiva. Per fare ciò, sono state individuate diverse funzioni, che in parte sono al momento ben definite ed in parte invece mantengono una ipotesi di “destinazione” possibile in quanto non è ancora chiara la definizione complessiva delle destinazioni interne alla volumetria facente parte del complesso storico.
SCIA n. 93/18 del 25/06/2018 - “Realizzazione di armadio contatori gas e accesso pedonale da S.P. 39 con parziale copertura del fosso esistente”. Lavori conclusi in data 21.05.2019 come da comunicazione presentata in comune in data 22.05.2019
La presentazione di tale istanza nasce dalla necessità di dotare la cascina di un allaccio alla rete del gas. In particolare nasce dalla necessità di inserire un terminale di collegamento (armadio contatori) al quale il distributore locale (IRETI/Italgas) allaccerà la rete pubblica.
SCIA n. 173/18 del 28/11/2018 - “Intervento di recupero e rifunzionalizzazione torretta”
Tale istanza riguarda due piani della torretta che si erge su fronte est. Si tratta di opere interne che prevedono anche la ricostruzione di un solaio. I lotti in cui si articola l’intervento del Piano Esecutivo Convenzionato verranno meglio illustrati successivamente.
SCIA n. 33/19 del 01/04/2019 – “Opere di manutenzione straordinaria e modifica dell’assetto planimetrico dell’alloggio destinato al salariato agricolo”
Si tratta di opere interne a definire una unità abitativa destinata ad alloggio del salariato agricolo.
L’intervento oggetto di Piano Esecutivo Convenzionato si articola in 10 lotti, come nel seguito individuato nella legenda e nelle descrizioni. Si rimanda alla relazione tecnica per la descrizione delle opere in progetto in ogni singolo lotto.
LOTTO 1- ristrutturazione interna dell’unità abitativa porzione nord-est con mantenimento residenziale agricolo, recupero dei sottostanti spazi a piano terra con riconversione in alloggio per salariato agricolo e spazi di servizio alla residenza agricola del piano primo. Ad oggi in corso.
LOTTO 2 –recupero ed ampliamento della travata su manica Est – ristrutturazione dei fabbricati sud e sud est per la localizzazione delle seguenti nuove funzioni: sede uffici azienda agricola, fattoria didattica, sede consorzio agrario con relativo piccolo punto vendita.
LOTTO 3: Demolizione tettoie, porcilaie e tettoia contenente amianto, recupero della manica sud ovest – ristrutturazione e demolizione con ricostruzione dei silos -ampliamento e nuova costruzione – Nuova destinazione d’uso del lotto 3: ristorante agrituristico.
LOTTO 4. Recupero della manica ovest/sud ovest con funzione agrituristica-ricettiva (camere).
Ristrutturazione degli spazi esistenti con piccolo ampliamento per esigenze igienico funzionale.
LOTTO 5. Cappella e manica nord ovest. Locali a destinazione “aperta” – servizi per il culto – agriturismo o residenze agricole. Ristrutturazione degli spazi senza ampliamenti.
LOTTI 6 e 6A. ristrutturazione senza ampliamento – Agriturismo e servizi annessi o abitazioni agricole e servizi annessi.
LOTTO 7. Locali tecnici – Locali produttivi di trasformazione prodotto.
LOTTO 8. Corte interna ed eventuali autorimesse e locali tecnici interrati LOTTO 9. Corte esterna
LOTTO 10. Aree esterne
Tutti i lotti sono stati progettati nel rispetto delle indicazioni riportate nelle tabelle di zona allegate al P.R.G.C.
La verifica della superficie coperta, degli indici e dell’altezza massima sono state eseguite in conformità alla normativa in vigore all’ atto del rilascio del PEC. Il Piano Esecutivo comprende una Superficie Territoriale complessiva pari a mq 39.339 ed una fondiaria pari a 19.137 mq.
All’art. 57 delle NTA al comma 3 viene assegnata la possibilità di trasformazione della cascina in turistico ricettivo alberghiero. Tale norma non è compatibile con la sopravvenuta normativa regionale in materia che prevede, per la ricettività e la ristorazione non ricadente in comparto agrituristico, la destinazione commerciale.
Nel caso di estensione della categoria commerciale alla cascina, che dovrà necessariamente avvenire attraverso una variante ai piani urbanistici e commerciali del Comune, verrà presentata apposita variante al presente P.E.C. nel rispetto delle nuove destinazioni urbanistiche.
Art. 3 . Tipologie edilizie e materiali costruttivi.
I materiali costruttivi consentiti nell’ edificazione sono i seguenti:
Paramenti esterni di tutti i corpi di fabbrica esistenti in muratura intonacata e tinteggiata. Paramenti esterni dei corpi di fabbrica in nuova edificazione in adiacenza e prosecuzione della cascina in acciaio verniciato e corten, rame, vetro, porzioni cieche in pannelli acquapanel o similari tinteggiati colore sabbia come la cascina, pannelli metallici verniciati color sabbia come la cascina ed elementi di mascheramento in corten/legno/acciaio verniciato.
Coperture in coppi sui corpi di fabbrica storici, in metallo (acciaio verniciato o corten, o rame) e vetro sui nuovo corpi di fabbrica costruiti in adiacenza e continuità con il fabbricato esistente. Nella stecca dei locali tecnici, essedo le coperture schermate, si ammette l’uso di elementi prefabbricati, moduli fotovoltaici, solette piane,
Serramenti e oscuranti ( gelosia) esterni in legno o acciaio verniciato o corten.
Le opere di finitura esterne come canali di gronda e discese pluviali in rame, zoccoli esterni in lastre regolari a tutta altezza di pietra dell’ altezza massima di cm 80, davanzali e gradini esterni in pietra naturale o pavimentazioni antigelive.
Muro di cinta: verranno mantenuti a vista laterizi e pietre.
Art. 4. Zonizzazione geotecnica.
In relazione alla zonizzazione di carattere geologico tecnico individuata nelle carte geomorfologiche e di sintesi della pericolosità geomorfologia e dell’ idoneità all’ utilizzazione urbanistica, riportata nelle tavole di progetto della “ Variante STRUTTURALE N. 3” al P.R.G.C., LA CASCINA Morentone , si colloca in classe “ II “ porzioni di territorio nelle quali la pericolosità geomorfologica possono essere agevolmente superate attraverso l’adozione ed il rispetto d
modesti accorgimenti tecnici esplicitati a livello di norme di attuazione ispirate al DM.LL.PP.
11/03/88 e realizzabili a progetto esecutivo esclusivamente nell’ambito del singolo lotto edificatorio o dell’intorno significativo. Aree edificabili.”
Art. 5 . Numeri civici.
In conformità alle disposizioni dell’art. 44 del Regolamento Edilizio, il numero civico sarà collocato a destra dell’ ingresso di ogni unità immobiliare ad una altezza variabile da 1,50 m a 3,00 m e sarà mantenuto perfettamente visibile dal proprietario dell’ immobile.
Art. 6. Disposizioni per i muri di cinta e recinzioni.
Al momento non sono previste recinzioni oltre a quelle già esistenti. Dovessero esserlo in futuro verranno sottoposte a pratica edilizia separata dal presente PEC.
I cancelli pedonali e carrabili si apriranno all’ interno della proprietà.
Le apparecchiature videocitofoniche e di apertura elettrica o telecomandata e motorizzata dei cancelli saranno opportunamente protette ed inserite armonicamente nel contesto della struttura (saranno disegnate opportune paline esterne); per i cancelli automatici con fotocellule saranno dotati di dispositivi di segnalazione di sicurezza
Art. 7. Piani inclinati e rampe.
Al momento non sono presenti dettagli di rampe e piani inclinati. Le rampe carrabili per l’accesso al piano interrato dell’eventuale autorimessa saranno conformi alle disposizioni dell’art. 51 del Regolamento Edilizio, in particolare potranno essere realizzate ad andamento rettilineo con larghezza min 3,00 m e pendenza minore del 20 % o ad andamento curvilineo con larghezza min 3,50 m e pendenza inferiore al 15 %.
Dovranno essere realizzate in materiale antisdrucciolevole, con apposite scanalature per il deflusso delle acque e griglia raccogli acqua alla fine della pendenza.
Art. 8. Aree private di pertinenza delle abitazioni.
Le corti interne potranno essere pavimentate e lasciate a prato, giardino, orto, a seconda dell’area. Si ritiene che l’uso dell’acciottolato possa avvenire secondo un disegno in alternanza ad altre pavimentazioni ed aree lasciate a verde all’interno dell’aia.
Le strade di accesso ed i parcheggi potranno essere lasciate inghiaiate o in alternativa pavimentate con lastricati, acciottolati, o altri materiali idonei a supportare il carico carrabile.
Art. 9. Tempi di attuazione.
La realizzazione degli interventi dovrà avvenire entro i termini indicati in convenzione.
Art. 10. Opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Non sono previste opere di urbanizzazione primaria o secondaria. Si rimanda a quanto indicato al precedente art. 2 ed alla eventuale variante del PEC.
Art. 11. Reti fognarie ed allacciamenti
La cascina non è allacciata alla rete fognaria pubblica. Verrà presentato sistema di fosse imhoff supportato da opportuna relazione geologica per l’allontamaneto dei reflui domestici (cucine e bagni).
La cascina è dotata di pozzo autorizzato al quale attingerà per l’acqua non potabile (uso sciacquoni bagni), è stato richiesto allacciamento all’acquedotto (vedere planimetria individuante il punto di consegna).
La cascina al momento non è dotata di allacciamento gas, che è stato richiesto (vedere planimetria individuante il punto di consegna).
Art. 12. Sostenibilità energetica
La cascina è dotata di allacciamento elettrico ed è prevista l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione dell’energia elettrica per una potenza di circa 65kW. Il riscaldamento dell’intero complesso avverrà tramite tre centrali a cippato. Il cippato sarà prodotto dal legname derivante dalla pulizia e tagli programmati dei boschi della cascina. E’ in corso di ripristino il sistema dei canali e verrà rimessa in funzione anche la vasca presente nella corte esterna, nella quale confluiranno parte delle acque meteoriche che verranno riutilizzate nell’irrigazione . Da un punto di vista impiantistico, eventuali vasche di accumulo per impianti di spegnimento idrico antincendio verranno collegati ad un sistema di recupero delle acque piovane collegato ad un troppo pieno.
Art. 14. Attività antincendio
Il PEC prevede la realizzazione di alcune attività che presuppongono esame progetto presso il comando dei Vigili del fuoco (come ad esempio le centrali a cippato). Tutta la progettazione esecutiva sarà sottoposta ad esame progetto in sede di singola autorizzazione.
Art. 15. Zonizzazione acustica
Il PEC ricade in area III del piano di zonizzazione acustica comunale.
Art. 16. Altezze, distanze, indici, destinazioni d’uso ammesse
Come da Norme di attuazione e da Piano Regolatore Generale– PR-VG .
