TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA SEZIONE CIVILE
Dott. Gilotta Paolo
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OGGETTO: PERIZIA ESTIMATIVA nella causa R.G. n° 2297/2018
ATTORE:
XXXXXXXXXXX CONVENUTI:
XXXXXXXXXX-XXXXXXXXXX
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Il sottoscritto MASSIMO CIVINELLI c.f. CVNMSM61H24H199H, nato a Ravenna il 24/06/1961, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Ravenna al n° 1052 e all’Ordine degli Architetti della Provincia di Ravenna al n° 614 Sez. A, con studio a Russi (RA) in Via Cavour 14, a seguito di ordinanza del 17-5-2019 e successiva ordinanza del 01-10-2019 si è presentato al Tribunale di Ravenna all’udienza del 22/10/2019 per l’accettazione dell’incarico, dichiarando quindi di confermare l’accettazione dell’incarico prestando il giuramento di rito di bene e fedelmente adempiere alle funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità, e fissando l’inizio delle operazioni per il giorno 19/11/2019 alle ore 17.30 presso lo studio del sottoscritto.
VENNERO FORMULATI DAL GIUDICE AL CTU I SEGUENTI ADEMPIMENTI E QUESITI
“Esaminati gli atti di causa e la documentazione prodotta allegata ai fascicoli di parte, eseguiti gli accertamenti necessari richiesti dal caso specifico, anche accedendo – al bisogno – presso Pubblici Uffici:
RG N°
2297/2018.
Prossima Udienza 07/04/2020
ore 10,00
1. Descriva anche mediante riproduzione grafica e fotografica gli immobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri della stima;
2. Verificare la coincidenza soggettiva tra gli intestatari catastali e presso RR.II., nonché la coincidenza oggettiva tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto nonché la conformità degli immobili agli strumenti urbanistici, in caso di difformità quantificando i costi della regolarizzazione;
3. Verificare ed indicare le iscrizioni e trascrizioni relative al compendio nel ventennio, nonché pesi ed altri vincoli privati o pubblici sul compendio;
4. Dica se gli immobili siano comodamente divisibili secondo le quote di comproprietà dei condividenti, senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti opere di modifica, onerose servitù reciproche o limiti di godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore del bene;
5. In caso affermativo predisponga un progetto divisionale determinando gli eventuali conguagli spettanti all’una o all’altro dei condividenti, secondo le rispettive quote di comproprietà;
6. Dica se gli immobili siano in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presentano i requisiti che ne consentono la commerciabilità, ai sensi della normativa di riferimento.
IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA Individuazione catastale
Le unità immobiliari sono censite al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna come segue:
Comune di Cervia
- foglio 17, mappale 1301, sub 10, cat. A/2, classe 5, consistenza vani 6, superficie catastale mq 116, totale escluso aree scoperte mq 93, rendita catastale € 1146.53, Viale Zara n. 5, piano 4-5
- foglio 17, mappale 1301, sub 13, cat. C/6, classe 4, consistenza mq 18, superficie catastale mq 19, rendita catastale € 130.15, Viale Zara n. 5, piano S1
Al Catasto Terreni le unità immobiliari fanno parte di un complesso condominiale che insiste su un lotto censito nel foglio 17, mappale 1301 Ente urbano di mq 3406.
OPERAZIONI PERITALI In data 19/11/2019, si dava inizio alle operazioni peritali.
Come preventivamente comunicato dai legali di parte, non sono stati nominati tecnici di parte; e nessuno si è presentato presso l’ufficio del sottoscritto per la causa in questione, quindi si è proceduto alla stesura del verbale, indicando la data del sopraluogo 21/11/2019 ore 9.30, già concordata preventivamente con i legali di parte, e inviando il medesimo verbale a mezzo posta elettronica alle parti.
Il giorno prefissato di Giovedì 21-11-2019 alle ore 9.30 il sottoscritto unitamente alla collaboratrice di studio si è presentato in Viale Zara n. 5 per l’accesso ai locali.
In presenza del sig. XXX , che ha acconsentito all’accesso, si è proceduto ad effettuare il rilievo metrico e fotografico dei beni oggetto di perizia.
Si è proceduto a richiedere acceso atti presso l’ufficio tecnico del Comune di Cervia per estrarre copia della documentazione urbanistica ed edilizia inerente l’immobile, in quanto la proprietà non era in possesso di alcuna documentazione.
In data 19-12-2019 sono state ritirate le copie richieste delle pratiche che l’ufficio tecnico del Comune di Cervia aveva messo a disposizione per la presa visione.
In data 08-01-2020 si è provveduto alla visura ipotecaria dell’immobile.
In data 13-1-2020 si è tenuta riunione presso lo studio dei CTU in presenza delle parti e dei rispettivi legali, in tale incontro il CTU ha illustrato le risultanze della perizia in bozza e si è tentata la conciliazione della causa. I legali di parte chiesero rinvio per aderire o meno al tentativo di conciliazione.
A seguito di comunicazioni intercorse venne fissata la data del 13-2-2020 per nuovo incontro, ma in data 12-02-2020 pervenne al CTU rinuncia all’incontro per mancato accordo fra le parti.
DESCRIZIONE GENERALE DEL CESPITE OGGETTO DI PERIZIA Immobile, appartamento con garage, sito a Milano Marittima di Cervia (RA) in Viale Zara n. 5, facente parte di condominio dotato di ascensore. Il condominio è a sua volta parte del “centro residenziale Caesar”.
Il cespite è costituito da appartamento (sub 10) al piano quarto con balcone perimetrale, e soprastante terrazzo/lastrico solare al piano quinto, con garage (sub 13) al piano primo sottostrada; è compresa la comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni ai sensi dell’art 1117 CC e per destinazione del padre di famiglia oltre che da quanto è indicato nelle planimetrie catastali e dall’elenco subalterni come zone e/o beni comuni.
E’ inoltre ricompresa nella proprietà, il posto auto di mq 8.64 circa riservato all’appartamento oggetto di perizia, ricavato nel piano interrato delimitato da segnaletica a riga bianca a pavimento a margine del corsello di transito condominiale comune.
Dalla documentazione si evince che il posto auto è compreso nel sub 12 quale BCC (bene comune censibile) destinato a C/6 di mq 98. In realtà il posto auto è collocato fisicamente in fondo al corsello comune traslato in quella sede allo scopo di lasciare libero transito per l’accesso alla porta pedonale, creata, per la messa a norma delle vie di fuga antincendio del piano interrato.
Si osserva che la descrizione inserita nei titoli di provenienza risulta comunque corretta.
IDENTIFICAZIONE BENI OGGETTO DI PERIZIA
L’immobile oggetto di perizia è composto da due unità immobiliari site in Viale Zara n.
5 a Milano Marittima di Cervia (RA), identificati catastalmente come segue:
foglio 17, mappale 1301, sub 10, cat. A/2, classe 5, consistenza vani 6, superficie catastale mq 116, totale escluso aree scoperte mq 93, rendita catastale € 1146.53, Viale Zara n. 5, piano 4-5
foglio 17, mappale 1301, sub 13, cat. C/6, classe 4, consistenza mq 18, superficie catastale mq 19, rendita catastale € 130.15, Viale Zara, piano S1
si precisa che la particella mappale 1301 deriva dalla particella ex 739.
E’ compresa la comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni ai sensi dell’art 1117 CC , a norma di legge e per destinazione del padre di famiglia e da quanto indicato nelle planimetrie catastali ed elenco subalterni ed in particolare:
- dell’area sulla quale insiste il fabbricato e area cortilizia comune; della centrale termica, delle scale, ascensori, dell’andito interrato sul quale, nella parte iniziale, grava una servitù di passaggio in favore degli Ex mappali 742 sub 1-6-7-8-9, distinta con il mapp. 1301 sub 1 del fog. 17;
- della cabina per la trasformazione dell’energia elettrica distinta in catasto con l’Ex mapp. 738 del fog. 17, concessa in uso perpetuo all’Enel;
- del locale posto al piano interrato adibito a autorimessa distinto al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 1301 sub 12 “Bene comune censibile” cat. C/6 cl. 3, consistenza mq 98, rendita catastale € 607.35, comune anche ad altri subalterni del mapp. 1301, subalterni ciascuno dei quali ha diritto ad un posto macchina esclusivo, precisandosi che in detto locale, il posto auto riservato all’unità immobiliare oggetto di perizia è il primo entrando dal tunnel, nell’angolo formato dalle pareti in cui sono allocati i contatori Enel e Acquedotto (così come risulta da delibera presa dalla assemblea del condominio nella seduta del 18/02/1973).
I beni di cui sopra sono intestati a:
- XXXXX nata a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietaria per 1/3 - XXXXX nato a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietario per 1/3 - XXXXX nato a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietario per 1/3
CONFINI APPARTAMENTO
- a Nord, ad Est e ad Ovest con con affaccio su area esterna comune;
- a Sud con altra unità immobiliare sub 11 di proprietà dei sigg. XXXXX, XXXXX, XXXXXX, e vano scala comune
Relazione in merito a:
1 Descriva anche mediante riproduzione grafica e fotografica gli immobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri della stima;
Si è provveduto al rilievo completo dell’immobile e sua restituzione grafica delle piante.
L’immobile è costituito da un appartamento al piano quarto e terrazzo/lastrico solare al piano quinto e da un garage al piano primo sottostrada, facenti parte di edificio condominiale, oltre alla comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni a norma di legge e per destinazione e al posto auto riservato all’unità immobiliare, ricavato nell’autorimessa comune al piano primo sottostrada
Appartamento - Foglio 17 mappale 1301 sub 10, cat. A/2, classe 5, consistenza vani 6, superficie catastale mq 116, totale escluso aree scoperte mq 93, rendita catastale € 1146.53, Viale Zara n. 5, piano 4-5.
L’unità oggetto di perizia è costituita da un appartamento facente parte di un fabbricato condominiale che comprende appartamenti ed autorimesse e che insiste insieme ad altri corpi di fabbrica sulla particella 1301. Il fabbricato di cui fa parte l’appartamento è stato costruito a circa cento metri dagli stabilimenti balneari e grazie alla sua posizione planimetrica e per il fatto che si trovi al piano quarto, oltre che essere dotato di balcone perimetrale, gode della vista sul mare e sul centro di Milano Marittima.
L’appartamento si trova al quarto piano del fabbricato, oltre al terrazzo/lastrico solare posto al piano quinto, ed è raggiungibile da ingresso/vano scala e ascensore comuni.
L’appartamento è composto da ingresso, soggiorno con scala a vista (che accede al lastrico solare) cucina, due camere da letto entrambe di superficie inferiore a mq 14, due bagni, un disimpegno, un ripostiglio con balcone coperto; attorno all’appartamento, lati est, nord ed ovest, è presente un ampio balcone coperto ed un piccolo ripostiglio ricavato in adiacenza alla parte strutturale con forma circolare ad est.
Al piano superiore (piano quinto) è presente un ampio lastrico solare/terrazzo.
L’altezza utile interna dell’appartamento varia da cm 296 a cm 300; la superficie utile netta risulta di mq 81,35 mentre quella accessoria risulta di mq 180,56, risultando una superficie complessiva di mq 189,69.
La superficie lorda dell’appartamento al piano quarto (escluso terrazzi e balconi), oltre alla porzione del vano scala al piano quinto, risulta di mq 101,70; i balconi al piano quarto (compreso il piccolo ripostiglio adiacente al soggiorno) hanno una superficie lorda di mq 49,55, il lastrico solare al piano quinto ha una superficie lorda di mq 139 circa.
La superficie commerciale somma a complessivi mq 171.00 circa.
STRUTTURA
La struttura portante dell’immobile è costituita da pilastri in c.a. e muratura in laterizio, solai in laterocemento con travetti e pignatte, sporti e balcone in c.a. all’interno del soggiorno è presente una scala in arredo a giorno probabilmente in ferro rivestita in legno.
FINITURE
Internamente l’appartamento presenta murature intonacate e tinteggiate, con rivestimenti in piastrelle ceramicate nei bagni e nella cucina.
I pavimenti sono in piastrelle ceramicate, di uguali caratteristiche per tutto l’appartamento, tranne che per i bagni dove sono uguali al rivestimento. È presente un battiscopa in legno mordenzato.
Il ripostiglio con balcone presenta un rivestimento in simil legno fino a metà parete.
I sanitari e le rubinetterie dei bagni sono della Ideal Standard .
La porta d’ingresso è del tipo blindata con n. 7 punti di chiusura, le porte interne sono in legno tamburato color mogano con maniglie ottonate in stile.
Finestre e porte finestre sono in alluminio anodizzato con vetro semplice, con cassonetto non coibentato in legno verniciato, per tapparelle in pvc movimentate manualmente con la cordella avvolgibile.
Soglie e banchine sono in marmo Botticino spessore cm 3.
Esternamente i balconi hanno pavimento e battiscopa in gress porcellanato da esterno; il parapetto è costituito da una porzione di muretto intonacato e verniciato con sovrastante corrimano in ferro zincato e verniciato.
Esternamente il fabbricato risulta intonacato e tinteggiato.
IMPIANTI
È stata reperita la certificazione di conformità relativa alla sostituzione della caldaia del 25/05/2018 .
L’impianto di riscaldamento è di tipo autonomo, con caldaia a condensazione marca BAXI DUO TEC alimentata a gas, collocata nel bagno di dimensioni maggiori, e radiatori in ghisa con condutture in tubazioni in rame sottotraccia. È presente un termostato di vecchia installazione.
L’impianto elettrico è costituito da canalizzazioni sottotraccia con cavi elettrici in rame plastificato che alimentano frutti di marca BiTicino originali degli anni ’70 e placche in alluminio.
Nell’ingresso all’appartamento è presente il sezionatore generale ed il citofono.
L’impianto idraulico: la conduttura è sottotraccia ed in acciaio, collegato alla rete pubblica dell’acquedotto.
L’impianto del gas: la conduttura è sottotraccia in rame ed allacciata alla rete pubblica.
Autorimessa - Foglio 17 mappale 1301 sub 13, cat. C/6, classe 4, consistenza mq 18, superficie catastale mq 19, rendita catastale € 130.15, Viale Zara n. 5, piano S1
Si tratta di autorimessa posta al piano primo sottostrada della superficie netta di mq 15.91 e con altezza utile interna di cm 195. La superficie lorda, ricavata tenendo conto di metà muro per tutto il perimetro dell’autorimessa, risulta di mq 18 circa.
La pianta presenta una forma irregolare; ci sono due accessi, uno carraio con infisso basculante in lamiera zincata e verniciata con apertura manuale, ed uno pedonale sul retro, anch’esso in lamiera zincata e verniciata.
Il pavimento è in piastrelle in gress.
L’accesso al garage avviene da un corsello/tunnel comune.
La struttura, verticale ed orizzontale, è in cemento armato, con solai in latero cemento, il tutto tinteggiato , con intonaco solo nei solai.
Posto macchina in uso esclusivo non identificato catastalmente facente parte del sub 12 del mapp. 1301 “Bene comune censibile” cat. C/6 cl. 3, consistenza mq 98, rendita catastale € 607.35, comune anche ad altri subalterni del mapp. 1301, subalterni ciascuno dei quali ha diritto ad un posto macchina esclusivo, precisandosi che in detto locale, il posto auto riservato all’unità immobiliare oggetto di perizia è il primo entrando dal tunnel, nell’angolo formato dalle pareti in cui sono allocati i contatori Enel e Acquedotto (così come risulta da delibera presa dalla assemblea del condominio nella seduta del 18/02/1973), e come riportato negli atti di compravendita.
Si tratta di un posto auto in uso esclusivo della superficie di mq 8,64, ricavato all’interno del sub 12 BCC; le dimensioni sono di cm 200 di larghezza e cm 432 di lunghezza ed è delimitato da linee disegnate a terra.
STATO DI CONSERVAZIONE
Nel complesso le unità si trovano in buono stato di conservazione, ma necessitano di opere di ammodernamento sia delle finiture che degli impianti.
DESTINAZIONE URBANISTICA RUE
Nella cartografia del RUE del Comune di Cervia l’immobile ricade in zona “Ambiti urbani a prevalente funzione turistica – Tessuti turistico ricettivi ad alta densità”, regolamentata dall’art. 5.11.2 della normativa tecnica.
Art. 5.11.2 Tessuti turistico-ricettivi ad alta densità
Art. 5.3.2 Funzioni ammesse nei tessuti urbani consolidati a prevalente funzione turistica.
L’estratto degli articoli di RUE sono parziali e non esaustivi , si rimanda alla lettura delle norme RUE Vigenti ed alla normativa di PUG in via di adozione da parte del Comune di Cervia.
VERIFICA CONFORMITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA
In seguito ad accesso atti del 10/12/2019 per l’immobile sono stati reperiti seguenti titoli autorizzativi:
- Licenza edilizia n. 482 del 30/10/1971
- Licenza edilizia n. 595 del 24/12/1971 per variante;
- Licenza edilizia n. 53 del 21/03/1972 per variante;
- Licenza edilizia n. 251 del 16/06/1972 per variante;
- Abitabilità del 05/10/1972;
- Sanatoria parti comuni prot. 8148/2019
Si dichiara che in seguito al rilievo effettuato sono emerse difformità che vengono di seguito elencate riferite al grafico allegato alla pratica edilizia di variante n. 251/412 del 16/06/1972, ovvero l’ultima pratica rilasciata per le unità immobiliari di cui sopra, per una comparazione con lo stato dei luoghi.
Appartamento - Foglio 17 mappale 1301 sub 10, cat. A/2, classe 5, consistenza vani 6, superficie catastale mq 116, totale escluso aree scoperte mq 93, rendita catastale € 1146.53, Viale Zara n. 5, piano 4-5.
Le difformità riscontrate consistono in:
- Lievi differenze nelle dimensioni esterne dell’appartamento, dovute al diverso spessore dei muri perimetrali, ma comunque rispettando la tolleranza del 2%
- Lievi spostamenti di tramezzi, vani porta internamente all’appartamento con variazione delle superfici interne dei locali
- Lievi differenze nelle dimensioni interne dovute anche al diverso dimensionamento delle parti comuni, quali vano scala e vano ascensore
- Rilevato piccolo ripostiglio ricavato sul balcone nell’incavo semitondo creato dalla parete in confine, il quale risulta di mq 0.68, ricadente nella tolleranza del 2%
- Diversa sagoma del vano scala interno all’appartamento per il raggiungimento del terrazzo/lastrico solare del piano quinto
- Lieve differenza di superficie del terrazzo/lastrico solare la quale risulta maggiore di circa mq 0,72 rispetto a quella concessionata in quanto era prevista una rientranza in prossimità della porzione che coincide con la copertura del piccolo terrazzo al piano sottostante, ma che comunque viene compensata con la diversa sagoma della sala macchine dell’ascensore
- Presenza di un pilastro in prossimità dell’angolo del vano scala
Autorimessa - Foglio 17 mappale 1301 sub 13, cat. C/6, classe 4, consistenza mq 18, superficie catastale mq 19, rendita catastale € 130.15, Viale Zara n. 5, piano S1
Per quanto riguarda l’unità immobiliare dell’autorimessa, ricavata nella “forbice” tra le due “ali” del condominio, si precisa che nel grafico allegato alla licenza n. 251/412 del 16/06/1972 non risulta rappresentata e che parte delle suddette pareti, quelle sul fondo dell’autorimessa stessa, cambiano inclinazione aprendosi (con figura a clessidra) verso le parti comuni.
Inoltre l’altezza utile interna all’autorimessa risulta di cm 195 anziché i cm 230 autorizzati.
Si precisa che per il condominio è stato effettuato sopralluogo in data 11/09/1972 da parte dell’Ufficio Tecnico del Comune di Cervia, in seguito a domanda di abitabilità e
che nel referto il tecnico ha indicato “Bene (vedi lievi correzioni interne)”. Siccome le planimetrie catastali sono state depositate presso il Catasto Fabbricati in data 22/07/1972 e in considerazione della struttura in cemento armato che costituisce il piano interrato, si ritiene che l’autorimessa sub 13 fosse certamente già presente al momento del sopralluogo del 11/09/1972, quindi legittima.
Per quanto riguarda il Sub 12 si segnala una difformità di ampliamento di superficie realizzato in totale difformità dal titolo edilizio originario.
Per l’unità immobiliare sub 10 oggetto della presente relazione si dichiara che le difformità ricadono all’interno dell’art. 19 bis della L.R. 23/2004 comma 1, 1-bis e 1- ter, per le quali non necessita la presentazione di una pratica di regolarizzazione ma andranno segnalate al momento di un futuro intervento che preveda la presentazione di una pratica edilizia.
Per quanto riguarda il 13 e sub 12 è stata presentata presso il Comune di Cervia sanatoria per sanare le difformità delle parti comuni prot. 8148/2019 del 04-02-2019 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE - CORRISPONDENZA Si è estratto copia e presa visione delle planimetrie catastali delle unità immobiliari:
- fog. 17 mapp. 1301 sub 10 - fog. 17 mapp. 1301 sub 13
Per quanto riguarda le parti comuni non è presente alcun elaborato planimetrico, ma queste vengono raffigurate nelle planimetrie catastali delle unità immobiliari.
Appartamento fog. 17 mapp. 1301 sub 10
Si è riscontrato che c’è corrispondenza con lo stato dei luoghi ad eccezione delle seguenti difformità rilevate:
- lievi differenze nella posizione della scala di accesso al terrazzo/lastrico solare del quinto piano per errata rappresentazione grafica del vano scala e vano ascensore comuni
- lieve differenza nell’inclinazione della parete non a squadro del bagno di superficie minore e diversa posizione della porta
- diverso posizionamento del tramezzo che separa cucina e camera da letto adiacente dall’ingresso, riducendo la superficie di quest’ultimo
- rilevato piccolo ripostiglio di mq 0.68 adiacente alla porta di accesso al terrazzo dal soggiorno, ricavato tamponando la porzione ricurva della parete
- diversa sagoma del vano scala che conduce al terrazzo/lastrico solare del quinto piano per errata rappresentazione grafica dell’inclinazione delle murature
Si dichiara la corrispondenza dello stato dei luoghi alla planimetria catastale ad eccezione difformità grafiche sopra esposte, segnalando che sostanzialmente la consistenza catastale non varia.
Autorimessa fog. 17 mapp. 1301 sub 13
Si è riscontrato che vi è corrispondenza con lo stato dei luoghi ad eccezione delle seguenti difformità rilevate:
- rilevata altezza utile interna di cm 195 contro cm 230 riportati in planimetria catastale
- rilevata superficie interna dell’autorimessa di mq 15,91,che risulta inferiore ai mq 18 indicati nella consistenza in visura catastale censita dal catasto.
Si dichiara la corrispondenza dello stato dei luoghi alla planimetria catastale ad eccezione delle difformità sopra esposte, che non pregiudicano la consistenza catastale esistente in quanto non varia in aumento
Posto auto ad uso esclusivo riservato all’appartamento e non censito catastalmente, ricavato nel “Bene comune censibile” identificato con il sub 12 del mapp. 1301 fog. 17 È presente la planimetria catastale del sub 12 che identifica un’autorimessa comune ma non sono segnalati i posti macchina ad uso esclusivo, come invece risulta dalla delibera dell’assemblea condominiale del 18/02/1973
In conclusione, è possibile dichiarare la corrispondenza dello stato dei luoghi alle planimetrie catastali in quanto difformità sopra esposte non limitano la commerciabilità dell’immobile
STIMA
Per quanto concerne il criterio di stima da adottare per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili sopra descritti, si ritiene di applicare quello
“sintetico comparativo”, attraverso il metodo del confronto con beni analoghi od assimilabili, oggetto di recenti compravendite sulla stessa piazza, mediante informazioni assunte presso agenzie immobiliari locali, e l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Stante la particolarità degli immobili oggetto di perizia, si riscontra la scarsità di elementi di comparazione per segmenti di mercato per cui si esclude il procedimento di stima per elementi di comparazione ( MCA).
In considerazione di quanto sopra esposto e visto anche l’andamento del settore immobiliare tenendo conto dell’attuale persistente crisi del mercato, il sottoscritto esprimerà un valore commerciale dei beni in argomento considerati in condizioni di libero mercato e conformemente agibili.
Verranno considerati i costi per la presentazione di pratica di regolarizzazione per le difformità sopra indicate, la quale pratica dovrà essere presentata al Comune di Cervia solo in occasione di un eventuale intervento edilizio all’interno dell’immobile.
Appartamento - Foglio 17 mappale 1301 sub 10, cat. A/2, classe 5, consistenza vani 6, superficie catastale mq 116, totale escluso aree scoperte mq 93, rendita catastale € 1146.53, Viale Zara n. 5, piano 4°-5°.
Appartamento piano 4° oltre al lastrico solare piano 5°
Autorimessa - Foglio 17 mappale 1301 sub 13, cat. C/6, classe 4, consistenza mq 18, superficie catastale mq 19, rendita catastale € 130.15, Viale Zara n. 5, piano S1
Autorimessa al piano primo sottostrada della superficie netta di mq 15.91 e con altezza utile interna di cm 195.
Il tutto per una superficie commerciale complessiva di circa mq 171.00
Posto macchina di mq 8,64 in uso esclusivo all’appartamento, non censito catastalmente, ricavato nel sub 12 del mapp. 1301 “Bene comune censibile”; il posto auto riservato è il primo entrando dal tunnel, nell’angolo formato dalle pareti in cui sono allocati i contatori Enel e Acquedotto con dimensioni di cm 200 di larghezza e cm 432 di lunghezza. Superficie mq 8.64
TABELLA CALCOLO CONSISTENZA
(SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA) per sub 10-13
vetustà
101,70 1,00 101,70 € 5.200,00 0,75 € 396.630,00 49,55 0,40 19,82 € 5.200,00 0,75 € 77.298,00 139,00 0,25 34,75 € 3.500,00 0,75 € 91.218,75 18,00 0,60 10,80 € 3.700,00 0,75 € 29.970,00 8,64 0,50 4,32 € 3.500,00 0,75 € 11.340,00
TOTALE 171,39 € 606.456,75
posto auto uso esclusivo
Mq ridotti Coeff.
appartamento P. 4°
lastrico solare P.5° e rip.
TOTALE DESTINAZIONE
Mq €/Mq.
autorimessa P.S1 balconi coperti P.4° e rip.
Ciò premesso e considerato, il sottoscritto perito in seguito ad attente valutazioni dei fattori e delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche che incidono e determinano il valore dell’immobile considerando le superfici ragguagliate, valutando ed effettuando una comparazione di valori di venale commercio tenendo in dovuto conto la destinazione d’uso e la particolare posizione dell’immobile in esame, eseguito un suo calcolo analitico, tenendo conto di quanto sopra esposto e del fatto che si dovrà procedere alla regolarizzazione edilizia per esatta rappresentazione dello stato dei luoghi, stimando spese professionali di circa € 2.400,00 il sottoscritto ritiene di poter stimare, come in effetti stima in via cautelativa, che allo stato attuale, il più probabile valore di mercato dell’immobile sopra descritto, sia in cifra tonda pari a € 604.000,00 (euro seicento quattro mila/00)
Relazione in merito a:
2 Verificare la coincidenza soggettiva tra gli intestatari catastali e presso RR.II., nonché la coincidenza oggettiva tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto nonché la conformità degli immobili agli strumenti urbanistici, in caso di difformità quantificando i costi della regolarizzazione;
VERIFICA DELLA PROPRIETA’ DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA Le unità immobiliari sono intestate a:
- XXXXX nata a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietaria per 1/3 - XXXXX nato a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietario per 1/3 - XXXXX nato a XXXX il XXXX c.f. XXXXXX, proprietario per 1/3 PROVENIENZA
Le unità immobiliari sono pervenute in proprietà con i seguenti titoli:
-- consolidamento dell’usufrutto alla nuda proprietà per effetto della morte della sig.ra XXXXXX, deceduta a XXXX il XXXX, prot. RA 0154517 del 06/11/2003 -- atto Notaio Domenico Piazza di Loiano del 15/07/1988, Rep. 29349/2728, registrato a Bologna il 01/08/1988 al n. 8888 e trascritto a Ravenna il 09/08/1988 ai nn.
10706/7346, con il quale XXXX, riservandosi l’usufrutto vitalizio, ha venduto a XXXXXX la nuda proprietà di 1/3 dell’appartamento con terrazzo censito al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 10 e dell’autorimessa censita al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 13. Nella vendita è compresa la comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni a norma di legge e per destinazione ed in particolare:
- dell’area sulla quale insiste il fabbricato e area cortilizia comune; della centrale termica, delle scale, ascensori, dell’andito interrato sul quale, nella parte iniziale, grava una servitù di passaggio in favore dei mappali 742 sub 1-6-7-8-9, distinta con il mapp.
739 sub 1 del fog. 17;
- della cabina per la trasformazione dell’energia elettrica distinta in catasto con il mapp.
738 del fog. 17, concessa in uso perpetuo all’Enel;
- del locale posto al piano interrato adibito a autorimessa distinto al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 12 “Bene comune censibile” cat. C/6 cl. 2, consistenza mq 98, comune anche ad altri subalterni del mapp. 739, subalterni ciascuno dei quali ha diritto ad un posto macchina esclusivo, precisandosi che in detto locale, il posto macchina riservato all’unità immobiliare che, per la suddetta quota di nuda proprietà forma oggetto del presente atto, è il primo entrando dal tunnel, nell’angolo formato dalle pareti in cui sono allocati i contatori Enel e Acquedotto (così come risulta da delibera presa dalla assemblea del condominio nella seduta del 18/02/1973).
-- atto Notaio Domenico Piazza di Loiano del 05/04/1986, Rep. 21456/1715,
4872/3441, con il quale XXXXX ha venduto a XXX la piena proprietà di 1/3 e l’usufrutto vitalizio di 2/3 ed a XXXX e XXXX in parti uguali la nuda proprietà di 2/3 dell’appartamento con terrazzo censito al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 10 e dell’autorimessa censita al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 13. Nella vendita è compresa la comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni a norma di legge e per destinazione ed in particolare:
- dell’area sulla quale insiste il fabbricato e area cortilizia comune; della centrale termica, delle scale, ascensori, dell’andito interrato sul quale, nella parte iniziale, grava una servitù di passaggio in favore dei mappali 742 sub 1-6-7-8-9, distinta con il mapp.
739 sub 1 del fog. 17;
- della cabina per la trasformazione dell’energia elettrica distinta in catasto con il mapp.
738 del fog. 17, concessa in uso perpetuo all’Enel;
- del locale posto al piano interrato adibito a autorimessa distinto al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 12 “Bene comune censibile” cat. C/6, comune ai subalterni 2-4-8-10 della particella 739, ciascuno dei quali subalterni ha diritto ad un posto macchina esclusivo, precisando che il posto macchina riservato a Bernardi Roberto in detto box sub 12 del mapp. 739 è il primo entrando dal tunnel, come già convenuto con gli altri condomini del medesimo box sub 12 del mapp. 739 e come risulta dalla assemblea condominiale del 18/02/1973.
Nel suddetto atto XXXX dichiara che quanto acquistato è bene personale ai sensi dell’art. 179 lettera f) C.C. e quindi escluso dalla comunione legale, come confermato dal coniuge XXXX intervenuto in atto.
-- atto Notaio Giannantonio Zambellini Artini di Bologna del 17/04/1973, Rep.
89293, registrato a Bologna il 05/05/1973 al n. 8396 e trascritto a Ravenna il 10/05/1973 ai nn. 6974/5376, con il quale XXXX ha venduto, altresì, a XXXX la piena proprietà della porzione di fabbricato in Cervia – Milano Marittima, con entrata da Viale Zara attraverso l’area distinta in catasto con il mapp. 746, sulla quale gravano servitù di cui appresso, e precisamente un appartamento al piano quarto con terrazza al piano quinto alla quale si accede solo da scala interna all’appartamento, il tutto censito al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 10, un vano ad uso autorimessa al piano seminterrato censita al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 13. Nella vendita è
compresa la comproprietà pro-quota delle parti dell’edificio comuni a norma di legge e per destinazione ed in particolare:
- dell’area sulla quale insiste il fabbricato e area cortilizia comune; della centrale termica, delle scale, ascensori, dell’andito interrato sul quale, nella parte iniziale, grava una servitù di passaggio in favore dei mappali 742 sub 1-6-7-8-9, distinta con il mapp.
739 sub 1 del fog. 17;
- della cabina per la trasformazione dell’energia elettrica distinta in catasto con il mapp.
738 del fog. 17, concessa in uso perpetuo all’Enel;
- del locale posto al piano interrato adibito a autorimessa distinto al Catasto Fabbricati nel fog. 17 mapp. 739 sub 12 “Bene comune censibile” cat. C/6, comune ai subalterni 2-4-8-10 della particella 739, ciascuno dei quali subalterni ha diritto ad un posto macchina esclusivo, precisando che il posto macchina riservato a XXXXXX in detto box sub 12 del mapp. 739 è il primo entrando dal tunnel, come già convenuto con gli altri condomini del medesimo box sub 12 del mapp. 739 e come risulta dalla assemblea condominiale del 18/02/1973.
- Come da relazione del Notaio Avv. Gianvito saraceno dell’08/03/2019, figura anche allegato sotto “B” all’atto del 23/12/1972 del Notaio Paolo Modonesi di Ravenna, Rep. 32970/5995, registrato a Ravenna il 09/01/1973 al n. 301 e trascritto il 22/01/1973 ai nn 2367/2170 il regolamento del condominio Caesar con allegate le relative tabelle millesimali.
Relazione in merito a:
3 Verificare ed indicare le iscrizioni e trascrizioni relative al compendio nel ventennio, nonché pesi ed altri vincoli privati o pubblici sul compendio;
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Si rimanda alla relazione notarile del Notaio Avv. Gianvito Saraceno del 08/03/2019, sostitutiva del certificato ipo-catastale, le cui risultanze sono riportate di seguito:
- trascrizione del 03/07/2018 n. 11634/7471: domanda giudiziale (atto di citazione) del 13/06/2018 del Tribunale di Ravenna, Rep. 3138, relativa a scioglimento della comunione sugli immobili censiti al Catasto di Cervia al fog. 17 mapp. 1301 sub 10, 11 e 13 (udienza del 31/10/2018 dinanzi al Tribunale di Ravenna), contro XXXX, nato a XXXXX il XXXX c.f. XXXX, XXX nato a XXXX il XXXXX c.f. XXXXX, XXXXX
nato a XXXXXXX il XXXX c.f. XXX, XXXXXX nata a XXXXXX il XXXXX c.f.
XXXXX.
- trascrizione del 19/03/2019 n. 5167/3379: domanda giudiziale (atto di citazione) del 10/10/2018 del Tribunale di Ravenna, Rep. 2297/2018 per gli immobili censiti al Catasto di Cervia al fog. 17 mapp. 1301 sub 10, 11 e 13
VINCOLI – TUTELE – SERVITU’
Non risultano vincoli tutele e servitù ad eccezione di quelle derivanti dalle norme di RUE di Cervia.
Sono presenti vincoli di natura condominiale di cui all’art 1117 del CC per servitù attive e passive reciproche se esistenti ed aventi ragione legale di esistere, in particolare sotto l’osservanza dei patti, obblighi, convenzioni e servitù portati e richiamati nell’atto Notaio G. Zambellini Artini di Bologna del 17/04/1973, Rep. 89293/3142, registrato a Bologna il 05/05/1973 al n. 8396 e trascritto a Ravenna il 17/04/1973 all’art.
5376/1973, nell’atto Notaio Domenico Piazza di Loiano del 15/07/1988, Rep.
29349/2728, registrato a Bologna il 01/08/1988 al n. 8888 e trascritto a Ravenna il 09/08/1988 ai nn. 10706/7346, e nell’atto Notaio Domenico Piazza di Loiano del 05/04/1986, Rep. 21456/1715, registrato a Loiano il 28/04/1986 al n. 8500 e trascritto a Ravenna il 29/04/1986 ai nn. 4872/3441.
Relazione in merito a:
quesito n. 4 Dica se gli immobili siano comodamente divisibili secondo le quote di comproprietà dei condividenti, senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti opere di modifica, onerose servitù reciproche o limiti di godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore del bene.
L’immobile costituito da appartamento al piano 4° e terrazzo al piano 5° nello stato di fatto in cui si trova non risulta comodamente divisibile .
Relazione in merito a:
quesito n. 5 “In caso affermativo predisponga un progetto divisionale determinando gli eventuali conguagli spettanti all’una o all’altro dei condividenti, secondo le rispettive quote di comproprietà.”
Non essendo possibile procedere con un progetto divisionale dell’immobile si procederà con il solo riparto in base alle quote di comproprietà
Il riparto sulla base della stima di euro 604.000,00 fra le quote di proprietà è il seguente:
XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00 XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00 XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00
Relazione in merito a:
6 Dica se gli immobili siano in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presentano i requisiti che ne consentono la commerciabilità, ai sensi della normativa di riferimento
Come già riportato al punto n. 1, e al successivo punto n. 2, in merito alla conformità urbanistica ed edilizia delle unità oggetto di perizia, relativamente alle difformità rilevate tra stato dei luoghi e i titoli rilasciati dal Comune di Cervia, si dichiara che le suddette difformità ricadono all’interno dell’art. 19 bis della L.R. 23/2004 comma 1, 1- bis e 1-ter, per le quali non necessita la presentazione di una pratica di regolarizzazione ma andranno segnalate al momento di un futuro intervento che preveda la presentazione di una pratica edilizia.
RIEPILOGO RISPOSTE AI QUESITI:
1 appartamento al 4° piano con terrazza al 5° piano raggiungibile con scala interna, appartamento composto da un soggiorno, cucina disimpegno due bagni due camere da letto e un servizio un balcone accessibile dal servizio e un balcone terrazzo perimetrale all’appartamento, garage e posto auto al piano interrato. valore immobile euro 604.000,00
2 Vi è coincidenza fra le intestazioni catastali e trascrizioni ipotecarie vi è corrispondenza sostanziale fra le planimetrie catastali e stato dei luoghi
4 Non risultano pesi o vincoli privati o pubblici se non quelli indicati dagli strumenti urbanistici in merito alla destinazione urbanistica.
5 L’immobile non è comodamente divisibile
Il riparto della stima di euro 604.000,00 fra le quote di proprietà è il seguente:
XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00 XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00 XXX quota di 1/3 in cifra tonda pari ad euro 201.335,00
6 L’immobile risulta in regola con la normativa urbanistica edilizia e catastale con alcune lievi difformità realizzate in corso lavori e pertanto ricadenti nelle tolleranze di legge per cui l’immobile è commerciabile. Si specifica che in caso di necessità di effettuare lavori nell’appartamento si dovrà preventivamente procedere con la presentazione di una pratica (come già sopra indicato) da presentare al Comune unitamente alla pratica dei lavori da realizzare, per una esatta rappresentazione dell’immobile individuando le difformità rientranti nelle tolleranze di legge.
Si può comunque dichiarare che le unità immobiliari oggetto di perizia presentano i requisiti di commerciabilità.
La presente perizia venne inviata in bozza ai legali di parte in data 12-2-2020 per loro eventuali osservazioni. Non sono pervenute osservazioni .
Tanto si doveva per l’espletamento dell’incarico ricevuto Russi, 10-03-2020
Il CTU
Arch. Massimo Civinelli
Allegati: Doc.
1. Verbale inizio operazioni 19-11-19 2. Verbale sopraluogo 21-11-2019 3. Verbale riunione del 13-1-2020 4. Visura ipotecaria Cervia 8-1-2020 5. Planimetrie catastali, estratto di mappa 6. Visure catastali
7. PIANTA STATO RILEVATO 8. Documentazione Fotografica 9. Estratto RUE Comune di Cervia 10. Estratto norme RUE Comune Cervia
