Speciale
locazioni
Che cos’è la locazione?
La locazione viene instaura mediante il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l’utilizzo di una cosa (bene immobile o anche mobile) per un dato periodo di tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta
“pigione” o “canone”).
La normativa di riferimento è contenuta negli articoli dal 1571 al 1614 del Codice Civile e in diverse leggi specifiche: legge numero 431/1998 in materia di locazione ad uso abitativo e legge numero 392/1978 per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo.
Data di stipula del contratto
È la data della firma del contratto. Può anche non coincidere con la data di decorrenza, ovvero il momento in cui il locatario prende possesso del bene. Per i contratti che riguardano i beni immobili è obbligatoria la registrazione entro trenta giorni, dalla data di stipula (o dalla data di decorrenza nel caso questa sia anteriore alla stipula).
Indicazione delle parti
I soggetti che stipulano il contratto di locazione sono:
• Il locatore è colui che concede il bene in locazione; solitamente, coincide con il proprietario della cosa, ma può anche essere titolare del diritto che consente di trasferire il godimento e la detenzione del bene;
• Il conduttore o locatario o inquilino è la controparte contrattuale a cui viene concesso il bene in locazione. Con il contratto, egli diventa titolare di un diritto personale di godimento verso il locatore, che non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto, salvi i casi stabiliti dalla legge.
È necessario inserire nel contratto l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti: nome e cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA.
Quali sono gli
elementi essenziali?
Identificazione del bene
Il bene oggetto del contratto deve essere poter essere identificato per mezzo di dati idonei: l’indirizzo completo con la precisazione di scala e piano, i dati catastali, i locali e i servizi di cui è composto, eventuali pertinenze e l’uso per cui viene ceduto in locazione.
Canone di locazione
Le parti devono specificare le voci che compongono il corrispettivo dovuto, definendo, oltre alle modalità, anche le spese connesse per gli oneri accessori.
Durata della locazione
Il contratto di locazione può essere:
• a tempo determinato: l’Articolo 1573 del Codice Civile stabilisce un termine massimo pari a 30 anni. Se la locazione ha durata superiore a 9 anni, il relativo contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari;
• senza determinazione di tempo: in tale ipotesi è la legge stessa a stabilire il limite di durata nell’Articolo 1574 del Codice Civile, a seconda del bene oggetto del contratto.
La durata del contratto è normalmente stabilita dalle diverse leggi speciali che si occupano di definire i termini di decorrenza.
Quali sono le tipologie di locazione ad uso abitativo?
CANONE
LIBERO CANONE
CONCORDATO CANONE CONCORDATO
TRANSITORIO CANONE CONCORDATO
A STUDENTI Fonte Legge 431/98
art. 2, c. 1 Legge 431/98
art. 2, c. 3 Legge 431/98
art. 5 c. 1 Legge 431/98
ex art. 5 c. 2 e 3
Definizione Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, restando esclusivamente vincolate alla durata minima stabilita dalla legge e alle modalità di rinnovo o recesso
Le parti non sono libere di determinare il canone dovendolo stabilire tra un limite minimo e un limite massimo fissati da appositi accordi territoriali
Soddisfa particolari esigenze delle parti legate alla mobilità lavorativa: apprendistato, esigenze legate al contratto di lavoro, formazione professionale, attiva
ricerca di occupazione. Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito
Può essere stipulato solo nei comuni sede di università. Il conduttore deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e il locatore deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti. Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito Durata 4 anni + 4 di rinnovo
automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
Da 1 a 18 mesi non rinnovabili Da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
Canone Liberamente stabilito nella contrattazione delle parti
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali o fino al 20% superiore al canone
“concordato”
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali
Termine per le
comunicazioni 6 mesi 6 mesi 3 mesi (locatario)
CANONE
LIBERO CANONE
CONCORDATO CANONE CONCORDATO
TRANSITORIO CANONE CONCORDATO
A STUDENTI Fonte Legge 431/98
art. 2, c. 1 Legge 431/98
art. 2, c. 3 Legge 431/98
art. 5 c. 1 Legge 431/98
ex art. 5 c. 2 e 3
Definizione Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, restando esclusivamente vincolate alla durata minima stabilita dalla legge e alle modalità di rinnovo o recesso
Le parti non sono libere di determinare il canone dovendolo stabilire tra un limite minimo e un limite massimo fissati da appositi accordi territoriali
Soddisfa particolari esigenze delle parti legate alla mobilità lavorativa: apprendistato, esigenze legate al contratto di lavoro, formazione professionale, attiva
ricerca di occupazione. Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito
Può essere stipulato solo nei comuni sede di università.
Il conduttore deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e il locatore deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti.
Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito Durata 4 anni + 4 di rinnovo
automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
Da 1 a 18 mesi non rinnovabili Da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta per ipotesi specifiche)
Canone Liberamente stabilito nella contrattazione delle parti
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali o fino al 20% superiore al canone
“concordato”
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali
Secondo la Cassazione, i «gravi motivi» si devono riferire a fatti:
• indipendenti dalla volontà dell’affittuario,
• imprevedibili
• sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto
• tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione.
Recesso anticipato
del conduttore
RECESSO CONVENZIONALE Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata
RECESSO LEGALE
La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.
Il recesso del locatore alla prima scadenza contrattuale è possibile solo in casi
espressamente previsti dalla legge (Legge 431/98 art. 3, c. 1), ovvero quando:
1. intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
2. intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
3. il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
Recesso anticipato
del locatore
4. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
5. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
6. quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).
Il locatore è tenuto a dare comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, tramite raccomandata.
Attenzione: se il locatore non adibisce l’immobile all’uso per cui ha inviato la disdetta nel termine di 12 mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto
