ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO Consulenza Tecnica per l’Edilizia Regionale
ANCONA
FERMO VIA O. RESPIGHI N. 10
STIMA DEL CANONE DI LOCAZIONE PIÙ PROBABILE
Ancona 24 maggio 2011
Dott. ing. Giuseppe Semeraro ________________________
SOMMARIO
PREMESSA ...3
LOCALIZZAZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE...3
DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE...4
Caratteristiche costruttive funzionali ... 4
Gli impianti ... 4
SITUAZIONE URBANISTICA ...4
SITUAZIONE CATASTALE ...4
VINCOLI, SERVITÙ, ONERI...4
STATO MANUTENTIVO DELL'EDIFICIO...5
STIMA DEL CANONE PIÙ PROBABILE...5
Metodologia estimativa... 5
Fonti e valori unitari ... 5
Coefficienti di ragguaglio ... 6
Consistenza ... 6
Consistenza ragguagliata... 6
Canone più probabile ... 6
CONCLUSIONI ...6
ALLEGATI ...7
PREMESSA
Il sottoscritto dott. ing. Giuseppe Semeraro, su richiesta del Direttore della sede di Ascoli Piceno (all. 1), ai fini della remissione a reddito dell’unità immobiliare sita in Fermo, via O. Respighi n. 10, ex sede locale di Fermo, attualmente locala all’ASUR 11 di Fermo, ha redatto la presente relazione di stima del canone più probabile di mercato.
Per l'espletamento dell'incarico affidato il sottoscritto ha svolto le opportune indagini di natura tecnico - economica, di cui si dirà in seguito, allo scopo di individuare il valore più probabile del canone mensile di locazione da attribuire all'unità immobiliare in questione.
LOCALIZZAZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
L’immobile è sito in Fermo in via O. Respighi n. 10, in zona semicentrale di edificazione non intensiva.
La zona è a ridosso del centro storico della città e risulta essere ben collegata e servita.
DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
Caratteristiche costruttive funzionali
Sotto il profilo costruttivo, l’immobile è realizzato da telai in conglomerato cementizio armato e da solai in latero cemento.
Nel passato la strada posteriore all’edificio ha presentato problemi di franamento.
L’amministrazione condominiale ha provveduto ad effettuare lavori di consolidamento del muro di contenimento che generava l’inconveniente.
L’unità immobiliare in oggetto è costituita dall’intero piano terra e da parte del piano interrato di un immobile condominiale a prevalenza destinazione abitativa.
Il piano terra consente lo svolgimento di attività di ufficio, il piano terra può essere destinato ad archivi o depositi.
Gli impianti
L’unità immobiliare è dotata di:
- impianto termico centralizzato (condominiale);
- impianto elettrico a norma;
- impianti fonia e dati a cablaggio strutturato compresivi di apparati attivi.
SITUAZIONE URBANISTICA
L’immobile, nel quale è ubicata la proprietà INAIL in oggetto, ha ottenuto in data 3 maggio 1978 regolare autorizzazione di abitabilità, comprensiva dell’agibilità dei locali di proprietà INAIL (cfr. allegato 1) con destinazione diversa dall’abitativo.
SITUAZIONE CATASTALE
L’unità immobiliare è censita all’ex U.T.E. nel comune censuario di Fermo, al foglio 45, numero 418, sub. 1, categoria B4 (uffici pubblici), classe 2.
VINCOLI, SERVITÙ, ONERI
Non risultano vincoli, servitù ed oneri, oltre quelli condominiali, gravanti sulla proprietà
STATO MANUTENTIVO DELL'EDIFICIO
L’unità immobiliare, deve essere consegnato, in base all’art. 16 del contratto di locazione, in buono stato, salvo il normale deperimento d’uso (l’anno di costruzione è il 1977) e salvo l’onere della tinteggiatura, già assolto dall’ASUR 11 di Fermo al momento della stipula del contratto di locazione medesimo.
STIMA DEL CANONE PIÙ PROBABILE
Metodologia estimativa
La metodologia estimativa adottata (metodo sintetico comparativo) si fonda sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell'unità immobiliare in esame e quello di altri immobili sostanzialmente analoghi di cui è stato accertato il canone di mercato.
Fonti e valori unitari
Sono state considerate, come dati di riferimento, le seguenti fonti:
− Agenzia del Territorio – Banca dati delle quotazioni immobiliari;
− contratto di locazione attuale tra INAIL e ASUR 11 di Fermo;
− INPS, in quanto conduce in locazione un’unità immobiliare ad uso uffici.
Relativamente ai dati dell’Agenzia del territorio (all. 2) rileviamo nella zona valore di locazione in euro/mese variabili tra 5,8 e 7,6 per m2 di superficie lorda (L), che trasformati in euro/mese per m2 di superficie netta (N) si ottengono valori variabili tra 5,5 e 7,2 euro/m2*mese. Va considerato a riguardo che i canoni mensili rilevati dall’Agenzia del territorio riguardano prevalentemente unità immobiliari di modeste dimensioni, eccezionalmente superiori alle poche centinaia di metri quadrati.
Per quanto riguarda il contratto di locazione in corso tra INAIL e ASUR 11 di Fermo, si rileva un canone mensile rivalutato di euro 2.732,30, pari a euro/m2*mese di 5,03.
L’INPS, con superfici di locazione rilevanti (di circa 1.500 m2), ma in una zona periferica, corrisponde un canone mensile di locazione rivalutato di euro 6,5.
In considerazioni dei dati surriportati, considerato che il valore medio del canone di locazione mensile al metro quadro rilevato dall’Agenzia del territorio è di euro 6,3, del valore attualmente corrisposto dall’ASUR 11 di Fermo di 5,03 e del canone di locazione corrisposto dall’INPS, è possibile ipotizzare un canone di locazione di euro/m2*mese di 6,30.
Coefficienti di ragguaglio
In relazione alla destinazione d’uso, uffici, non saranno prese in considerazione nella consistenza i balconi, le terrazze e i porticati, porzioni del complesso immobiliare non utilizzabili dal locatore. Mentre è considerata la scala interna in quanto è ad uso esclusivo.
Per quanto concerne i coefficienti adoperati, ai fini dell’applicazione del canone di locazione mensile preso come riferimento, si utilizzano i seguenti coefficienti:
1,00 per gli uffici (intero piano terra);
0,5 per l’archivi/deposito (intero piano interrato).
Consistenza
Le superfici nette (al netto delle murature esterne e delle murature e pilastri interni) sono le seguenti (all. 3):
− piano terra m2 463,82;
− piano seminterrato m2 159,32.
Consistenza ragguagliata
Per consistenza ragguagliata si intende la consistenza che si ottiene moltiplicando le superfici nette con i coefficienti di ragguaglio.
La superficie ragguagliata complessiva è di m2 543,48.
Canone più probabile
Il canone mensile più probabile, il prodotto della superficie ragguagliata (m2 543,48) con il canone mensile unitario di riferimento (euro/mq 6,30), è di euro 3.424,00, per un canone annuale di euro 41.088,00.
CONCLUSIONI
In conclusione, l’unità immobiliare può essere immessa sul mercato con destinazione ad uffici (pubblici o privati) e con un canone mensile di locazione base di euro 3.424,00.
Il Coordinatore della CTE regionale (dott. ing. Giuseppe Semeraro)
ALLEGATI
- estratto banca dati delle quotazioni immobiliari del 24 maggio 2011.
