Tribunale di Ferrara

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promossa da: BPER BANCA S.P.A.

Contro: SI.MA SRL

N° Gen. Rep. 309/2018

Data udienza di comparizione delle parti: 03.06.2020

ore 9,30

rinviata al 07.10.2020 ore 11,30

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI Custode Giudiziario: Dott. ROBERTO FOTI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO F

Esperto alla stima: Dott.ssa Eleonora Benetti Codice fiscale: BNTLNR65A68D548E

Partita IVA: 01306300383

Studio in: Via Mozzo Ocaballetta, 14 - 44121 FERRARA Telefono: 335.7011195

Fax: 0532.471669

Email: eleonora.benetti@libero.it Pec: e.benetti@epap.conafpec.it

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INDICE SINTETICO

BENE:

Piena proprietà di un lotto di terreno edificabile a prevalente destinazione D6.a – intensiva (insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto), di mq. 9.199, senza fabbricati.

Località di San Giuseppe di Comacchio, con accesso dalla via Lido di Pomposa snc, in prossimità dell’ingresso est della località.

Intestazione: soc. SI.MA srl, con sede in Comacchio (c.f. 01571730389).

Quota e tipologia del diritto pignorato:

quota intera di piena proprietà a soc. SI.MA srl DESCRIZIONE CATASTALE

Identificato al Catasto Terreni di Comacchio:

foglio 40 particella 39, qualità seminativo arborato, classe 3, superficie ha 0.90.40, reddito domenicale € 53,42, reddito agrario € 39,68.

foglio 40 particella 1728, qualità vigneto, classe 3, superficie ha 0.01.59, reddito domenicale € 1,31, reddito agrario € 0,99.

per complessivi ha 0.91.99.

STATO DI POSSESSO: libero, salvo la presenza di un manufatto abusivo, presumibilmente costruito da terzi, in aderenza al confine e ad altro fabbricato estraneo al procedimento, da demolire a spese dell’aggiudicatario.

COMPROPRIETARI: nessuno

CREDITORI ISCRITTI:

BANCA CENTRO EMILIA – CREDITO COOP. SOC. COOP. C.F.: 01402600389 BPER BANCA S.P.A. C.F.: 01153230360

AGENZIA DELLE ENTRATE/RISCOSSIONE CON SEDE IN ROMA (C.F. 13756881002) MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO N. 2/2019

MISURE PENALI: no

CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI: si PREZZO:

Prezzo a base d’asta per la piena proprietà: € 226.000,00 Prezzo (offerta minima 75%): € 169.500,00

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Beni in COMACCHIO fraz. S. Giuseppe viale Lido di Pomposa snc

Lotto: F

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si.

1 . IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Piena proprietà di un lotto di terreno edificabile a prevalente destinazione D6.a – intensiva (per insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto), di mq. 9.199, senza fabbricati, posto alla periferia della località di San Giuseppe di Comacchio, con accesso dalla via Lido di Pomposa snc, in prossimità dell’ingresso est della località.

Quota e tipologia del diritto:

quota intera di piena proprietà di SI. MA. S.R.L. con sede in Comacchio (Fe) C.F.:

01571730389

Irregolarità, incombenze e spese a carico dell’aggiudicatario:

In merito alla presenza di un manufatto/deposito e accessorio completamente abusivi

Risulta edificato abusivamente, sul lotto in questione, in aderenza all’adiacente corpo di fabbrica ad uso servizi (part. 515 del foglio 40 di Comacchio), estraneo al procedimento, un manufatto in muratura ad uso deposito, con adiacente wc, entrambi con accesso diretto dal terreno oggetto della presente.

Tale costruzione abusiva, non rientra nell’ambito di sanabilità, né sotto il profilo urbanistico (poiché inammissibile per destinazione d’uso), che edilizio, per il mancato rispetto della distanza dal confine.

Viene precisato, inoltre, in base alle informazioni assunte, che presumibilmente la costruzione potrebbe essere avvenuta da parte della proprietà della part. 515 citata, confinante, che potrebbe averne mantenuto il possesso continuo, non interrotto, da epoca non nota.

L’incombenza della regolarizzazione edilizia, mediante demolizione e pristino dei luoghi, rimane a carico della parte aggiudicataria, salvo l’eventuale causa di riconoscimento del diritto di usucapione sul manufatto stesso, che potrebbe promuovere la parte interessata che attualmente ne detiene il possesso.

1.

Identificato al Catasto Terreni di Comacchio:

- foglio 40 particella 39, qualità seminativo arborato, classe 3, superficie ha 0.90.40, reddito domenicale € 53,42, reddito agrario € 39,68.

Derivante da: impianto meccanografico del 10.11.1976

- foglio 40 particella 1728, qualità vigneto, classe 3, superficie ha 0.01.59, reddito domenicale € 1,31, reddito agrario € 0,99.

Derivante da:

Istrumento (atto pubblico) del 05.02.1993 in atti dal 06.07.1993 (n. 632.2/1993);

Frazionamento in atti dal 06.07.1993 (n. 3737.1/1993) Variazione d’ufficio in atti dal 15.03.1993 (n. 3737.1/1992) Impianto meccanografico del 10.11.1976

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per complessivi ha 0.91.99.

Intestazione:

SI.MA. S.R.L. con sede in Comacchio (Fe), C.F.: 01571730389 per l’intera piena proprietà.

Confini: a Nord viale Lido di Pomposa, a Sud e a Est part. 41 del foglio 40, a Ovest part.

1915 del foglio 40.

Conformità catastale:

Dall'esame della documentazione catastale in atti, reperita presso l’Agenzia Entrate settore Territorio, a confronto con lo stato dei luoghi, non si rilevano difformità.

Si dichiara la conformità catastale, prevedendo, come citato al successivo paragrafo relativo alla conformità edilizia, la demolizione del manufatto abusivo, sopra citato, non ricompreso in mappa, ai fini della regolarizzazione edilizia.

Note generali: In caso di vendita a prezzo di aggiudicazione inferiore al valore catastale, rimane escluso, dalla presente valutazione, il computo degli oneri eventualmente richiesti in sede di accertamento sul valore, qualora l'Agenzia delle Entrate dovesse intraprendere tale controllo nei confronti dell'aggiudicatario, il quale dovrà, quindi, risponderne a propria esclusiva cura e spesa.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA 2.

Il lotto si trova tra il Lido di Pomposa e l’abitato di San Giuseppe, da cui dista circa 1,3 km., mentre la spiaggia più vicina, della suddetta località balneare, dista circa 900 mt..

La posizione rispetto alla viabilità è interna, tranquilla, accessibile da viale Lido di Pomposa, mediante lo stradello corrispondente alla part. 1728, lungo circa 60 mt., sul quale avvengono, sul lato ovest, gli ingressi a varie unità del complesso residenziale che insiste sulla part. 1945 limitrofa, e che gravano con servitù di transito sul passaggio stesso.

Caratteristiche zona: turistica e agricola. E’ presente a breve distanza un complesso alberghiero.

Area urbanistica: per quanto riguarda la part. 1728: sottozona “B2” consolidata di completamento (non edificabile), per quanto riguarda la part. 39: insediamenti turistico- ricettivi di nuovo impianto – D6.a – intensiva (edificabile).

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: presso il centro di San Giuseppe dove si trovano i più comuni servizi commerciali al dettaglio a circa 1,3 km..

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali a San Giuseppe e residenziali di tipo stagionale/balneare al Lido di Pomposa.

Importanti centri limitrofi: il centro di Comacchio a circa 8-9 km.

Attrazioni paesaggistiche: litorale a circa 900 m.

Attrazioni storiche: nessuna

Principali collegamenti pubblici: linea di trasporto pubblico a circa 400 mt..

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pag. 5 3. STATO DI POSSESSO:

Libero, salvo la presenza del manufatto abusivo sopra citato, utilizzato da terzi, costruito in adiacenza al corpo di fabbrica di cui alla part. 515 del foglio 40. Si precisa che il lotto pervenne all’attuale proprietà in data 13 ottobre 2004, in base a quanto riferito, al momento dell’acquisto, tale appendice del fabbricato adiacente non era presente, ed in tal caso non sarebbe trascorso il periodo ventennale di possesso continuativo, a seguito del quale potrebbe essere esercitato il diritto di usucapione.

Le ricerche presso L'Agenzia delle Entrate non hanno prodotto alcun risultato in merito a contratti di locazione registrati opponibili al procedimento.

^4.VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atto unilaterale d’obbligo edilizio:

Nessuno.

4.1.4 Servitù:

Nessuna.

4.1.5 Altri vincoli:

Servitù di elettrodotto in servizio soggetta alla normativa sulle emissioni elettromagnetiche a bassa frequenza (DPCM 08/07/2003) ed ai relativi DM applicativi, in particolare il DM 29/05/2008 riguardante la metodologia di calcolo delle fasce di rispetto degli elettrodotti.

In base a quanto comunicato dall’ente e-distribuzione Spa, interpellato mediante PEC della scrivente del 27.03.2020, tale servitù sarebbe registrata in data 03.04.1947 presso il registro ACS di Ferrara.

Non risulta alcuna trascrizione.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

Iscrizione nn. 1756/12700 del 24 luglio 2017 – Ipoteca giudiziale Decreto ingiuntivo del Tribunale di Ferrara in data 19 luglio 2017, numero 946/2017 di repertorio, a favore di: BANCA CENTRO EMILIA CREDITO COOPERATIVO SOC.

COOP. con sede in Cento (FE), codice fiscale 01402600389 contro: SI.MA. SRL con sede in Comacchio (FE), codice fiscale 01571730389

- Importo capitale € 34.074,95 - Importo ipoteca € 50.000,00

Su diversi immobili tra cui quello in oggetto.

A margine della stessa non risultano annotamenti trascritti.

Iscrizione nn. 2029/14246 del giorno 11 agosto 2017 – Ipoteca giudiziale Decreto ingiuntivo del Tribunale di Modena in data 7 agosto 2017, numero 6187/2017 di repertorio, a favore di: BPER BANCA SPA con sede in Modena (MO), codice fiscale 01153230360, contro: SI.MA. SRL con sede in Comacchio

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(FE), codice fiscale 01571730389, per complessivi € 700.000,00.

Iscrizione nn. 1467/10110 del 20 giugno 2018 – Ipoteca conc, amministrativa/riscossione derivante da iscrizione a ruolo e avviso di addebito esecutivo dell'AGENZIA DELLE ENTRATE in data 19 giugno 2018, numero 1436/3918 di repertorio, a favore di: AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE con sede in Roma (RM), codice fiscale 13756881002 contro: SI.MA. SRL con sede in Comacchio (FE), codice fiscale 01571730389.

- Importo ipoteca € 181.109,54 - Importo capitale € 90.554,77

4.2.2 Pignoramenti:

Pignoramento a favore di BPER BANCA S.P.A. C.F.: 01153230360 contro SI.MA.

S.R.L. con sede in Comacchio, C.F.: 01571730389, derivante da atto giudiziario dell’Ufficiale Giudiziario di Ferrara in data 07.12.2018 di rep. n. 4471/2018, trascritto a Ferrara in data 03.04.2019 ai reg. gen. 5518 e part. 3925.

4.2.3 Altre trascrizioni:

Decreto di ammissione concordato preventivo a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO N. 2/2019 contro SI.MA. S.R.L.

con sede in Comacchio, C.F.: 01571730389, derivante da atto giudiziario del Tribunale Di Ferrara in data 03.10.2019 di rep. n. 2/2019, trascritto a Ferrara in data 18.11.2019 ai reg. gen. 19616 e part. 14225.

Sentenza dichiarativa di fallimento a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO N. 49/2019 contro SI.MA. S.R.L. con sede in Comacchio, C.F.:

01571730389, derivante da atto giudiziario del Tribunale Di Ferrara in data 06.12.2019 di rep. n. 50/2019, trascritto a Ferrara in data 20.01.2019 ai reg.

gen. 860 e part. 634.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

4.2.4

Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

alla data della perizia.

4.3 Misure Penali Nessuna

Nessuna.

5 .

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Altre informazioni:

servitù di elettrodotto in servizio, soggetta alla normativa sulle emissioni elettromagnetiche a bassa frequenza (DPCM 08/07/2003) ed ai relativi DM applicativi, in particolare il DM 29/05/2008 riguardante la metodologia di calcolo delle fasce di rispetto degli elettrodotti. Si tratta di un tratto di linea MT (media tensione), a 15Kv, insistente sulla part. 39 del foglio 40 di Comacchio, in posizione pressoché centrale all’interno del lotto.

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La Distanza di Prima Approssimazione (DPA) stando alla metodologia del citato DM.

29.05.2008 è di mt. 11 dall’asse della linea. Il terreno risulta quindi vincolato ed inedificabile nella fascia di rispetto dell’elettrodotto di 11 mt. per parte, la cui determinazione richiede un calcolo puntuale.

Per quanto riguarda la presenza del manufatto abusivo sopra citato, costruito in adiacenza alla fabbrichetta, identificata all’interno della part. 515, estranea al procedimento, si ribadisce la necessità di ripristinare lo stato di fatto con spese a carico dell’aggiudicatario, salvo l’eventuale riconoscimento di diritto di usucapione a favore dell’attuale possessore, se ed in quanto richiesto.

Attestazione Prestazione Energetica: Non necessario Indice di prestazione energetica: -

Note Indice di prestazione energetica: -

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non rilevati/conosciuti.

6 .

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Relativamente a: Terreno censito a N.C.T. di Comacchio fgl. 40 mapp. 39 di mq. 9.040 a) Titolare/Proprietario: dal 21.01.1996 al 08.10.2004, Gasperoni Stefano, C.F.:

GSPSFN70A18D548B proprietario della quota di ½, in forza di atto di donazione da Strump Gabriele Maragrete C.F.: STRGRL43C64Z112X, per la quota di 1/2 a rogito di notaio dr. Bertarelli Claudio in data 21.01.1996 di rep. n. 120180, trascritto a Ferrara in data 01.02.1996 ai reg. gen. 1784 e part. 1506.

b) Titolare/Proprietario: dal 21.01.1996 al 08.10.2004, Gasperoni Stefano, C.F.:

GSPSFN70A18D548B proprietario della quota di ½, in forza di atto di compravendita da Strump Stefanie Ulrike C.F.: STRSFN48A48Z112Z, per la quota di ½, a rogito di notaio dr. Bertarelli Claudio in data 21.01.1996 di rep. n. 120180, trascritto a Ferrara in data 01.02.1996 ai reg. gen. 1785 e part. 1507.

c) Titolare/Proprietario: dal 08.10.2004 al 08.10.2004, Strump Gabriele Maragrete, proprietaria della quota di ½, in forza di atto di retrocessione di donazione da Gasperoni Stefano C.F.: GSPSFN70A18D548B, per la quota di ½, a rogito di notaio dr. Bertarelli Claudio in data 08.10.2004 di rep. n. 67840, trascritto a Ferrara in data 13.10.2004 ai reg. gen. 21475 e part. 12646.

Note: il presente atto annulla la donazione di cui al punto a)

d) Titolare/Proprietario: dal 08.10.2004 ad oggi, SI.MA. S.R.L. per la quota intera da Gasperoni Stefano C.F.: GSPSFN70A18D548B, proprietario della quota di ½, Strump Gabriele Maragrete C.F.: STRGRL43C64Z112X, proprietaria della quota di ½, in forza di atto di compravendita a rogito di notaio dr. G. L. Maioli in data 08.10.2004 di rep. n.

67841/22210, trascritto a Ferrara in data 13.10.2004 ai reg. gen. 21477 e part. 12648.

Relativamente: Terreno censito a N.C.T. di Comacchio fgl. 40 mapp. 1728 di mq. 159 Titolare/Proprietario: dal 05.02.1993 al 08.10.2004, Gasperoni Stefano C.F.:

GSPSFN70A18D548B, per la piena proprietà, in forza di atto di compravendita a rogito di notaio dr. Bertarelli Claudio in data 05.02.1993 di rep. n. 116328, trascritto a Ferrara in data 15.02.1993 ai reg. gen. 2210 e part. 1512.

Titolare/Proprietario: dal 08.10.2004 ad oggi, SI.MA. S.R.L. per la quota intera da Gasperoni Stefano C.F.: GSPSFN70A18D548B, per la piena proprietà, in forza di atto di

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compravendita a rogito di notaio dr. G. L. Maioli in data 08.10.2004 di rep. n.

67841/22210, trascritto a Ferrara in data 13.10.2004 ai reg. gen. 21478 e part. 12649.

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. 7

. P r e s u m i b i l m e c h e c h e n t e c h e 1

7.1 PRATICHE EDILIZIE E IRREGOLARITÀ

Sul lotto si evidenzia un manufatto costruito in adiacenza alla fabbrichetta che insiste sulla proprietà confinante, estranea al procedimento, identificata alla part. 515. Si tratta di due corpi adiacenti: un deposito ed un piccolo vano wc e lavabo, in muratura, con copertura in travetti di ferro e lastre ondulate in fibrocemento e con portone in lamiera.

Dalle condizioni del vano wc, aperto e accessibile, pare che questi locali vengano attualmente utilizzati.

Si desume che tali manufatti non fossero presenti al momento dell’acquisto, infatti non sono menzionati nell’atto di compravendita, né, in base a quanto riferito, sono stati edificati dall’attuale proprietà.

Presumibilmente potrebbero essere stati edificati da chi utilizza o possiede la proprietà del corpo di fabbrica adiacente.

L’intervento non è comunque autorizzato e conforme agli strumenti urbanistici, sia per i vincoli di distanza dagli edifici e dai confini, sia per la destinazione d’uso del lotto.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

La regolarizzazione prevede la rimozione e lo smaltimento dei materiali, previa idonea comunicazione al comune, comprensivamente dell’onere del corretto smaltimento della copertura in fibrocemento, con costi prudenzialmente stimati in € 8.000,00, che rimarranno a carico dell’aggiudicatario.

Quest’ultimo dovrà provvedere all’incombenza entro 120 giorni dall'emissione del Decreto di Trasferimento e, pertanto, vengono detratti dal costo finale a base d’asta.

7.2 DESTINAZIONE URBANISTICA:

In base al certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Comacchio, in data 09.03.2020, P.G. n. 13294/2020 (riportato in allegato alla presente), l’area in oggetto ricade nelle seguenti destinazioni di zona:

A) PRG

Art. 38 - Sottozone “B2” consolidate di completamento B2.b – semintensiva per il Fg. 40, Mapp. 1728.

Art. 53 – Insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto D6.a – intensiva per il Fg. 40, Mapp. 39

Area soggetta a Piani Urbanistici Esecutivi (PUE) – (relativa al comparto di attuazione delle zone omogenee “D6.a” per insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto - regolamentati dagli Art. 9 punto 24 del Regolamento Edilizio –

Art. 19 del Regolamento Edilizio - Art. 53 delle N.T.A.) Fg. 40, Mapp. 39

B) PTPR

Art. 6 - Unità di paesaggio (costa nord) U.P.1 Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 12 – Costa

Fg. 40, Mapp. 1728, 39

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Art. 19 - Zone di particolare interesse paesaggistico ambientale Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 20.a - Dossi o dune di rilevanza storico documentale e paesistica Fg. 40, Mapp. 1728, 39

C) PTCP

Art. 8 - Unità di paesaggio (delle dune) U.P.9 Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 12 - Sistema costiero Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 19 - Zone di particolare interesse paesaggistico ambientale Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 20.a - Dossi o dune di rilevanza storico documentale e paesistica Fg. 40, Mapp. 1728, 39

D) PTP

Stazione centro storico di Comacchio Art. 24 - Sottozone C

C.BOS: ambiti di progetto del Bosco Eliceo Fg. 40, Mapp. 39 parte

G) Variante

Art. 36 - Norme generali per le zone “B”

Fg. 40, Mapp. 1728, 39

Art. 38 - Sottozone “B2” consolidate di completamento – B2.b – semintensiva

Fg. 40, Mapp. 1728

Art. 53 – Insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto – D6.a - intensiva

Fg. 40, Mapp. 39

Area soggetta a Piani Urbanistici Esecutivi (PUE) – (relativa al comparto di attuazione delle zone omogenee “D6.a” per insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto - regolamentati dagli Art. 9 punto 24 del Regolamento Edilizio –Art. 19 del Regolamento Edilizio - Art. 53 delle N.T.A.)

Fg. 40, Mapp. 39 parte VINCOLI:

Paesaggistico-Ambientale, D. Lgs. 22/01/2004 n°42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio Art. 142 lett. f)

Fg. 40, Mapp. 39 parte

Non risulta inserita la servitù di elettrodotto.

Modalità attuative

Inquadramento urbanistico secondo la normativa di riferimento:

- VARIANTE PRG DEL 2004

Adottata con deliberazione di c.c. n° 78 del 11/08/2004 - NUOVO REGOLAMENTO EDILIZIO

Approvato con deliberazione del consiglio comunale n. 77 del 11/08/2004 In base alla normativa vigente vengono così definite le aree D:

Insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto, comprendenti aree non urbanizzate nelle quali il PRG prevede nuovi insediamenti a destinazione ricettiva alberghiera.

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Le sottozone D di nuovo impianto D2, D4, D6, D8, D10 sono tutte comprese all'interno di comparti urbanistici di attuazione individuati nelle planimetrie di PRG. L'attuazione avviene previa approvazione di un Piano Urbanistico Esecutivo esteso all'intero comparto come individuato dal PRG.

Nelle sottozone D di nuovo impianto, il progetto di PUE dovrà essere corredato dallo studio sull’impatto sul sistema viario e dei parcheggi di cui all’Art.102, sostituito dalle Norme di dettaglio parte II del Regolamento Edilizio.

In base all’Art.53 vengono precisati gli usi gli indici e i parametri per le Sottozone “D6”

per insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto 1. Usi ammissibili

1. Sono ammessi, nelle proporzioni indicate al successivo comma 2, i seguenti usi:

• Funzioni residenziali collettive e speciali: a2, a.3;

• Funzioni alberghiere e di soggiorno temporaneo: e1, e2, e3, e4, e10, e11, così meglio descritte:

e1 alberghi e pensioni, e2 motels,

e3 villaggi – albergo,

e4 residenze turistico-alberghiere, e10 Aree di sosta per il turismo in transito, e11 Campeggi appartenenti a enti o associazioni.

2. Sono ammessi, in misura non superiore al 20% delle SU realizzabili nel comparti di attuazione, i seguenti usi esterni o non direttamente legati agli usi alberghieri e di soggiorno temporaneo:

• Funzioni direzionali: b1.1, b1.2;

• Funzioni commerciali: b2.1, b2.2, b2.5, b2.6; compatibilmente con il piano di settore

• Funzioni artigianali di servizio: b3.1;

• Funzioni di servizio di interesse generale e pubblico: b4.2, b4.3, b4.5, b4.6;

2. Interventi consentiti

1. Oltre all’intervento urbanistico NU, sono consentiti gli interventi edilizi MO, MS, RE, CD, D, RI, AM, NC

3. Indici e parametri per gli interventi

1. Ai fini della determinazione degli indici e parametri degli interventi le sottozone D6 sono suddivise in:

• sottozona D6.a - semiestensiva

• sottozona D6.b – estensiva

2. Nella sottozona D6a - semiestensiva gli interventi devono essere realizzati nel rispetto dei seguenti indici e parametri:

• Ut < 0,2 mq/mq

• H max = 13,00 ml

• Distanza tra edifici = VL; con un minimo di m l0,00

• Distanza dalle strade = m 10.00 o in confine con rispetto stradale quando individuato

• Distanza dai confini del comparto o subcomparto di attuazione = VL con un minimo di m 10,00

• Lotto minimo di intervento = comparto di attuazione individuato nelle planimetrie del PRG o eventuali subcomparti individuati in sede di PUE.

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Descrizione e particolarità del lotto edificabile

Il lotto presenta conformazione regolare, comprende le particelle 1728 e 39 del foglio 40 del comune di Comacchio.

La part. 1728, costituisce la strada asfaltata di accesso dalla via Lido di Pomposa alla part.

39, e ricade interamente nella sottozona “B2” consolidata di completamento – B2.b – semintensiva, ma senza alcuna potenzialità edificatoria, in quanto interamente utilizzata per il transito alla/dalla strada pubblica, sia per il lotto in questione, che per le unità poste all’interno del fabbricato limitrofo posto sul lato ovest, insistente sulla part. 1945, a favore delle quali veniva costituita, di fatto, servitù di passaggio per l’accesso ai cancelli di sette unità.

L’altra particella 39, costituisce l’intero lotto edificabile per insediamenti turistico- ricettivi di nuovo impianto. L’area si presenta piana non coltivata, lasciata a verde in buone condizioni di manutenzione, ad eccezione dei confini est e sud, dove è presente una fitta vegetazione arbustiva e ad alto fusto, che necessiterebbe di interventi di regolamentazione e potatura.

Il confine ovest non è recintato, ad eccezione del lato di confine con la part. 1984 che presenta una recinzione in paletti di legno con rete.

La conformazione a forma rettangolare del lotto, seppur con la presenza di una servitù di elettrodotto, che impone vincoli di distanza, consente lo sfruttamento di una buona parte della capacità edificatoria, pur con i conseguenti limiti edificatori di posizionamento degli/dello edifici/o che si potranno costruire, nel rispetto delle distanze dall’impianto.

Opere e manufatti presenti sul lotto Sono presenti sull’area:

- un recinto in rete metallica che delimita una piccola zona con fitta vegetazione arbustiva, del tutto non accessibile;

- il manufatto abusivo di cui sopra.

L’area non presenta opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servitù

Come già citato è presente una servitù di elettrodotto, ricadente sulla part. 39 del foglio 40 di Comacchio, soggetta alla normativa sulle emissioni elettromagnetiche a bassa frequenza (DPCM 08/07/2003) ed ai relativi DM applicativi, in particolare il DM 29/05/2008 riguardante la metodologia di calcolo delle fasce di rispetto degli elettrodotti.

Si tratta di un tratto di linea MT (media tensione), a 15Kv, in posizione pressoché centrale all’interno del lotto.

La Distanza di Prima Approssimazione (DPA) stando alla metodologia del citato DM.

29.05.2008 è di mt. 11 dall’asse della linea. Il terreno risulta quindi vincolato ed inedificabile nella fascia di rispetto dell’elettrodotto, la cui determinazione richiede un calcolo puntuale, e che comunque non si estende per più di 11 mt. per parte.

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Come si evince dalla foto aerea di pag. 1, il percorso della linea elettrica si svolge in senso trasversale, perpendicolare rispetto alla lunghezza del lotto, indicativamente lungo l’asse mediano. Pur con i vincoli di distanza imposti, essa non pregiudica le potenzialità edificatorie dell’area per gli usi consentiti.

Come infra citato la part. 1728 è gravata di servitù di passaggio a favore di proprietà di terzi. Circa i tempi di realizzazione e utilizzo di detta servitù si precisa che la part. 1945, confinante, veniva acquistata dalla soc. Beni e Case s.r.l. nel 2004 e che la stessa deriva dalla soppressione della precedente, iscritta come terreno, mediante tipo mappale del 16.12.2005 per la creazione di Ente Urbano (fabbricato). L’edificazione su tale mappale e le nascenti servitù di accesso alle unità inserite nel fabbricato, furono quindi costituite, presumibilmente, in epoca successiva a detta data.

Caratteristiche fisico-agronomiche

Le caratteristiche del terreno corrispondono alla classificazione desunta dalla Carta dei Suoli dell’Emilia Romagna, così descritta: suoli sabbioso - fini molto profondi, da scarsamente a moderatamente calcarei, a tessitura sabbiosa fine, da neutri a moderatamente alcalini nella parte superiore e moderatamente alcalini in quella inferiore. Il substrato è costituito da sedimenti marini a tessitura grossolana tipici della pianura costiera, in dune spianate. In queste terre la pendenza varia dallo 0,01 allo 0,2%.

L'uso del suolo è in prevalenza a seminativo semplice, ma sono possibili colture arboree e ad orticole a pieno campo.

Caratteristiche della zona ed elementi influenti sulla stima

Nelle vicinanze sono presenti un albergo e due complessi residenziali, che ricadono sulla stessa area urbanistica. Considerata la zona di ubicazione posta circa a metà strada tra la località di San Giuseppe, abitata durante tutto l’anno ed il Lido di Pomposa, per lo più ad affluenza turistica stagionale, considerato anche lo scarso sviluppo turistico dei lidi ferraresi, che vedono una certa affluenza solo per pochi mesi all’anno, si considera che l’area in oggetto possa essere meglio destinata ad utilizzo di Residenze Turistico Alberghiere (R.T.A.) piuttosto che alberghiero. Tale destinazione consente di ampliare le potenzialità recettive per un periodo più lungo rispetto ai soli mesi estivi, anche rivolta ad un’utenza non prettamente turistica, ma più stanziale.

Le Residenze Turistico Alberghiere (i cosiddetti Residence) sono esercizi ricettivi a gestione unitaria che forniscono alloggio e servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, manutenzione) in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo di cucina.

Non costituisce caratteristica positiva di pregio l’esposizione e/o la vista panoramica, per mancanza di attrazioni paesaggistiche, l’area si trova in posizione interna, non fronte- strada, godendo, perciò, di un certo livello di riservatezza e tranquillità.

Questi elementi valutativi sono strettamente influenti sul criterio di stima.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

La metodologia di stima è di complicata individuazione, in quanto si tratta di un bene non comparabile sul mercato, poiché direttamente dipendente da:

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- la peculiarità della zona, nel caso di specie il lotto non è direttamente inserito in una località balneare, ma posto nelle vicinanze di essa (si osserva che il Lido di Pomposa ha affluenza turistica pressoché solo nei due/tre mesi estivi), né inserito in un centro cittadino, dove vi sia richiesta di ricettività per studenti o turismo d’arte costante, poiché la città più prossima, Ferrara, dista circa 50 km.;

- la peculiare destinazione d’uso che prevede la possibilità edificatoria per insediamenti turistico-ricettivi di nuovo impianto, quali: alberghi e pensioni, motels, villaggi – albergo, residenze turistico-alberghiere, aree di sosta per il turismo in transito oppure campeggi appartenenti a enti o associazioni.

Tale possibilità di utilizzo limita fortemente la domanda di acquisto a finalità imprenditoriali e non per scopi abitativi di privati, salvo la semplice utilizzazione agricola sempre possibile.

Ciò premesso, escludendo la maggior parte dei possibili utilizzi sopra citati, che richiederebbero ingenti investimenti, non giustificati per l’attuale presunta domanda di mercato, si ritiene più percorribile l’ipotesi di realizzazione di un residence RTA, che consente di ampliare l’offerta di ricettività per un maggior numero di mesi all’anno, al di fuori del periodo estivo, per affitti brevi o anche medio lunghi.

1° Criterio di stima

La prima metodologia si basa sul calcolo dell’incidenza del valore dell’area rispetto al costo complessivo dell’edificazione. Per il calcolo del costo di edificazione si riportano i seguenti passaggi.

Si determina la superficie lorda di pavimento edificabile (SLP) in base all’indice di edificabilità:

Ut (indice di edificabilità) = max 0,2 mq./mq.

Superficie territoriale (ST) = mq. 9.040 (solo la part. 39) SLP = ST X Ut = mq. 9.040 x 0,2 = 1.808 mq.

In base al parere di esperti imprenditori edili si considera, per la zona in questione, considerata la tipologia edificatoria di un complesso residenziale RTA dove vi sono spazi comuni (almeno il 10% della superficie complessiva), spazi per la gestione (almeno il 20% del volume), oltre a costi di sistemazione della superficie scoperta (almeno il 50 % deve essere attrezzato per le pratiche sportive e lo svago), un costo complessivo di costruzione di € 1.800,00 comprensivo di:

costo del terreno, oneri e costi di realizzo (opere di urbanizzazione comprese), utile di impresa.

Si determina così:

Mq. 1.808 x € 1.800,00 = € 3.254.400,00 costo complessivo dell’intervento.

In base a dati bibliografici e pareri acquisiti si considera l’incidenza del costo dell’area pari al 10% del totale, da cui discende che:

€ 3.254.400,00 x 10% = € 325.440,00 valore del lotto di terreno non urbanizzato

€ 325.440,00/mq. 9.199 = € 35,37 /mq. (valore unitario del terreno non

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urbanizzato in base al primo metodo).

Il secondo criterio si basa sul calcolo semplificato del probabile valore di trasformazione, ovvero si giunge a calcolare il valore del terreno dalla differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione (terreno con sovrastante intervento edilizio) ed i costi necessari a realizzarla.

Tale criterio di valutazione determina il prezzo massimo ammissibile per l'area, in un mercato delle aree poco attivo.

In assenza di dati statistici specifici di immobili turistico-ricettivi, si ritengono comparabili, i valori del costruito nuovo abitativo, in ottime condizioni, del Lido di Pomposa (valore medio per effetto della maggior distanza del lotto rispetto al centro della località) desunti dalle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, pari a € 1.850,00/mq.

Tale valore medio si ritiene possa anche tener conto della differente tipologia edificatoria del residence RTA che si diversifica, dall’uso prettamente abitativo, per la presenza di spazi gestionali e comuni, che hanno una minor incidenza sui costi di costruzione, oltre che dell’area scoperta comune che residua dal lotto dopo l’edificazione.

Si ottiene il valore di mercato dell’intervento, comprensivo del terreno, moltiplicando il valore unitario abitativo (€ 1.850,00/mq.) per la superficie lorda di pavimento edificabile (SLP) di 1.808 mq.

Mq. 1.808 x € 1.850,00 = € 3.344.800,00 (valore di mercato dell’intervento) Togliendo dal valore di mercato dell’intervento il costo totale delle opere di realizzo al netto del valore del terreno, determinato al 1° criterio di stima, pari a € 2.928.960,00 (€ 3.254.400,00 - € 325.440,00) si determina il valore dell’area:

€ 3.344.800,00 (valore di possibile realizzo dell’intervento) - € 2.928.960,00 (costo complessivo dell’intervento) = € 415.840,00 valore del lotto di terreno non urbanizzato.

€ 415.840,00/mq. 9.199 = € 45,20 /mq. (valore unitario del terreno non urbanizzato in base al secondo metodo).

Il terzo criterio si basa sulla stima per capitalizzazione del reddito.

Si determina il calcolo del valore dell’edificato (capitale) partendo dal rendimento atteso da quest’ultimo, in base al principio della capitalizzazione del reddito, con saggio di rendimento, ritenuto ottimale, del 5%.

Rispetto al valore dell’edificato, il valore dell’area del lotto verrà sempre calcolato pari al 10%.

Si parte dal calcolo del rendimento atteso dall’investimento e per ottenerlo si calcola il numero di mq. realizzabili per ottenere unità da affittare temporaneamente nel residence RTA

SLP= 1.808 mq.

Dai mq. edificabili vengono detratte le aree comuni e gestionali dell’RTA 10% servizi comuni in RTA = 180 mq.

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20% (sul volume, ma si semplifica in base alla superficie) spazi per la gestione in RTA = circa 360 mq.

Residuo SLP da destinare ad unità abitative del residence = 1.268 mq.

Si desume dall’O.M.I. il valore medio mensile di locazione della zona:

€/mq x mese = € 6,05

Considerata, prudenzialmente, la possibilità di locare le unità per 8 mesi all’anno, si determina:

1.268 mq. x €/mq x mese 6,05 x 8 mesi = € 61.371,20 rendimento annuo lordo.

Si considera una percentuale di decurtazione che tiene conto delle spese fiscali e manutenzioni, del 30%, per determinare il rendimento annuo netto dell’investimento

€ 61.371,20 rendimento annuo lordo – € 18.411,36 (30%) = € 42.959,84 rendimento annuo netto dell’investimento

La capitalizzazione dei redditi è l’operazione matematico-finanziaria che determina l’ammontare del capitale, nel caso di specie il valore di mercato del complesso RTA (Vm), dividendo il reddito netto che il capitale produce (Rn) per il saggio (r) di capitalizzazione atteso. Si ritiene soddisfacente, tenuto conto del rischio di impresa, un rendimento del 5%.

Vm = Rn / r Rn = € 42.959,84 r = 5%

Vm = € 42.959,84/0,05 = € 859.196,80 valore di mercato del capitale investito (valore di mercato del complesso RTA compreso il suolo)

Sempre assumendo l’incidenza del terreno sul costo totale dell’investimento, pari al 10%, si determina il valore di mercato del terreno in:

€ 859.196,80 x 10% = € 85.919,68 valore del lotto di terreno non urbanizzato.

€ 85.919,68/mq. 9.199 = € 9,34 /mq. (valore unitario del terreno non urbanizzato in base al terzo metodo).

Questa metodologia identifica il valore dell’investimento di spesa partendo dal dato certo del suo rendimento e del saggio di capitalizzazione atteso.

Il limite di questo criterio è che parte dal presupposto della convenienza all’investimento, viene infatti stabilito il saggio di rendimento e l’entità del capitale da investire per valutare il rendimento ottenibile e la sua convenienza.

L’importo così determinato del capitale investito (€ 859.196,80 valore di mercato dell’RTA), si discosta sensibilmente dai costi di realizzazione (comprensivi del terreno) individuati al metodo n. 1 (pari a € 3.435.200,00), più realistici.

In sostanza incrociando i dati si osserva che, partendo dal dato ottenuto dal criterio n. 1, per un capitale di investimento necessario di € 3.435.200,00, con un possibile rendimento di € 42.959,84, il saggio di rendimento atteso verrà opportunamente ridotto a 1,2%, infatti:

Rn = € 42.959,84 Vm = € 3.435.200,00

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r = Rn / Vm

r = € 42.959,84 / € 3.435.200,00 r = 0,012 (1,2%)

Conclusioni

Considerati i limiti di tutte le metodologie adottate, il valore di mercato del lotto di terreno viene calcolato partendo dal dato medio del valore unitario del terreno, derivante dalle risultanze dei tre metodi di stima adottati, pari a € 29,97/mq. (€ 35,37 /mq. + € 45,20 /mq. + € 9,34 /mq.).

Il valore dell’intero lotto di terreno risulta, quindi, pari a:

€ 29,97/mq. x 9.199 mq. = € 275.694,03 8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Uffici del registro di Ferrara, Sportello Unico dell'Edilizia di Comacchio, Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, ricerca di valori di compravendite per terreni posti nelle vicinanze, progettista e costruttore con esperienza pluridecennale, agenzia immobiliare della zona, colleghi esperti e conoscenza personale.

8.3 Valutazione finale:

Destinazione Parametro Sup. mq. Valore a

corpo €

lotto di terreno edificabile per insediamenti turistico ricettivi di nuovo impianto

sup catastale

9.199 € 275.694,03

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15% per assenza di garanzia per vizi, per la immediatezza della vendita giudiziaria (come

da disposizioni del G.E.): €- 41.354,10

8.5 Decurtazione per regolarizzazione edilizia:

Spese di regolarizzazione edilizia a carico dell’aggiudicatari €- €- 8.000,00 8.6 Prezzo base d'asta del lotto:

Prezzo a corpo dell’immobile al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trova, nulla escluso.

€ 1

€ 226.339,93

Prezzo a corpo dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, nulla escluso.

(Arrotondato a) € 226.000,00 Si allega fascicolo a parte con la documentazione da considerarsi parte integrante della presente.

Ferrara, 8 agosto 2020

L'esperto alla stima Dott.ssa Eleonora Benetti

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ALLEGATI ALLA PERIZIA:

1. Estratto di mappa;

2. Fotografie.

ALLEGATI DEL FASCICOLO A PARTE:

1. Visure catastali;

2. Atto di provenienza;

3. Certificato di Destinazione Urbanistica;

4. Elenco e formalità ipotecarie.