TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE
* * * FALLIMENTO:UNIRES.P.A.
GIUDICEDELEGATO:DOTT.PASQUALELICCARDO CURATORE:DOTT.ANDREAFERRI
* * * PREMESSA
Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con gli Uffici Tecnico dei Comuni di Albino (BG) e Budrio (BO), espletate le necessarie visure presso l’Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue.
* * * LOTTO 1
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Appartamento al quarto piano del fabbricato sito in Albino (BG), Piazza Carnevali n.5, costituito da soggiorno, cucina, bagno e una camera, per complessivi circa m² 49, oltre ad un terrazzo di circa m² 7,7.
Da regolarizzare dal punto di vista edilizio a carico dell’aggiudicatario.
Immobile venduto senza garanzia di conformità degli impianti, con oneri e spese di adeguamento a carico dell’aggiudicatario.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Il bene immobile stimato, a seguito di mia istanza all’Agenzia delle Entrate di correzione della toponomastica, è censito al Catasto Fabbricati del
N. 149/13 LOTTO 1
Comune di Albino, intestato a “SOCIETÀ FALLITA – Proprietà per 1/1” come segue:
Sez. Fg. Part. Sub Ubicazione Z.C. Cat. Cl. Cons. R.C. € AL 27 295 701 Piazza Carnevali n.5, p.4 A/3 1 3,5 vani 169,91
Dalla visura catastale storica si evince che l’unità immobiliare, così come identificata, deriva da variazione per “Demolizione e ricostruzione” Prot.
n.4674 in data 08.06.1964. Sulla planimetria si legge, con difficoltà, un protocollo differente (n.4686).
Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 1 – particella 5158 – Ente urbano di m²1.255.
Con riferimento all’art.19 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L.
n.78/2010), si rileva che i dati catastali dell’immobile sono conformi e che la planimetria catastale dell’alloggio è corrispondente allo stato di fatto, ad eccezione di alcune lievissime difformità irrilevanti dal punto di vista catastale.
La base imponibile a fini I.M.U. risulta complessivamente pari a
€ 28.544,88.
PARTI COMUNI E SERVITU’
L’alloggio in parola fa parte di un fabbricato in condominio, denominato
“Pradelì”, le cui parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, tali per legge o per destinazione.
L’edificio è privo di ascensore.
Dalla documentazione condominiale si evince che all’immobile competono 46,43 millesimi di proprietà generale.
Il preventivo di spesa per l’esercizio dal 01.02.2014 al 31.01.2015 ammonta
a € 239,30, che per effetto del saldo passivo pregresso di € 1.025,20, risulta di circa € 1.265.
Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell’immobile.
VINCOLI E ONERI
Si tratta di immobile di interesse storico e artistico sottoposto alle norme e tutele di cui al D.Lgs. n.42/2004 (ex L.1089/39); in particolare, ai sensi dell’art.60 del citato Decreto Legislativo, il Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali ha facoltà di esercitare il diritto di prelazione.
Nell’atto di provenienza non è stato indicato il vincolo suddetto e la compravendita non è stata comunicata alla Soprintendenza per i BB.AA, ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione.
Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell’immobile.
CONFINI
L’appartamento confina con parti comuni, via Matteotti, beni ---, salvo altri.
PROPRIETA’
Il bene in parola appartiene in piena proprietà alla società fallita.
PROVENIENZA DEI BENI
L’immobile è stato acquistato dalla società --- con atto a ministero notaio --- di Lecco in data 21.12.2010, Repertorio n.3273 Racc. n.2428, trascritto a Bergamo il 30.12.2010 al Reg. part. n.39369 e Reg. Gen. n.69168.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
La relazione notarile redatta dal Notaio Dott.ssa --- di Bologna in data 07.11.2014, non evidenzia formalità gravanti sull’immobile.
Come si è detto, dall’accesso presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Albino è emerso che l’immobile è vincolato dalla Soprintendenza BB. A.A.
per cui, verosimilmente, il vincolo sarà stato trascritto in data ultraventennale.
REGIME FISCALE
La società fallita non è qualificabile come impresa costruttrice.
L’immobile in oggetto è un’abitazione. La vendita dell’immobile sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dagli accertamenti svolti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Albino e dal Sistema informativo territoriale del comune stesso risulta quanto segue.
SITUAZIONE URBANISTICA
Secondo il Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) vigente, l’immobile in oggetto ricade in “Ambito di recupero dei nuclei di antica formazione CS”, normato dagli artt.47 e seguenti delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole.
Dalla cartografia di Piano si evince che il fabbricato ricade nel Centro Storico di Albino, vincolato ai sensi dell’art.136 D.Lgs 42/2004 (ex L.1497/39).
L’edificio, inoltre, risulta per la sua maggior porzione vincolato dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici, come Edificio di Valore Storico – Artistico, ai sensi dell’art.10 D.Lgs 42/2004 (ex L.1089/39), per la presenza di un affresco sulla facciata principale su Piazza Carnevali. Per la restante porzione il P.G.T. ha attribuito il grado di intervento CS3 “Risanamento conservativo CS3”.
La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni.
REGOLARITÀ EDILIZIA
A seguito di richiesta di accesso agli atti all’Ufficio Tecnico del Comune di Albino, è emerso che l’immobile in oggetto fa parte di un fabbricato storico integralmente ristrutturato e ampliato (con parziale demolizione e ricostruzione), in forza del seguente atto autorizzativo:
! Licenza di costruzione n.618 – Pratica n.268, rilasciata in data 30.08.1960.
In data 18.06.1962 è stata rilasciata Autorizzazione di abitabilità di casa.
Si precisa che all’interno del faldone della pratica edilizia non è presente l’atto di rilascio della licenza, ma altri documenti che ne attestano la validità quali elaborati grafici e dichiarazioni di fine lavori, vistati dal Sindaco, e l’Autorizzazione di abitabilità. La stessa è completa del benestare della Soprintendenza ai monumenti della Lombardia, Prot. 3552 del 18.06.1960.
Dall’esame della documentazione reperita, emerge una sostanziale difformità della sagoma dell’intero fabbricato, tra quanto legittimato dalla licenza edilizia e la planimetria catastale dell’immobile, datata 06.06.1964, oltre al frazionamento dell’alloggio al piano quarto in due unità immobiliari.
In occasione del sopralluogo, peraltro, la planimetria dell’immobile in parola è risultata conforme allo stato di fatto, ad eccezione di alcune modestissime difformità evidenziate nell’allegata stampa del file PIANTE 149-13 L1.
Interpellati i Tecnici dell’Ufficio comunale, questi hanno segnalato la presenza agli atti del caso di un’altra unità immobiliare facente parte del medesimo fabbricato che si trovava nella medesima situazione di quella in parola. L’immobile, di proprietà di terzi, è stato oggetto di Permesso di Costruire a sanatoria (Pratica ed. n.335/2010), per le sole difformità rilevate tra lo stato di fatto e la planimetria catastale degli anni ’60, assumendo quest’ultima come stato legittimo.
Tale disposizione è stata assunta dal responsabile dell’Ufficio Tecnico, considerati il rilascio dell’abitabilità e le dichiarazioni di ultimazione dei lavori di ristrutturazione, attestate nelle date del 14.11.1967 e 04.12.1978, dagli allora Sindaci, che attestano la costruzione del fabbricato (che, credibilmente, non può essere stato variato nella sagoma in epoca successiva).
L’autorizzazione di abitabilità, per quanto riguarda il piano quarto, è rilasciata su un solo alloggio (nella descrizione del fabbricato si legge, “…1 cucina, 3 gabinetti con bagno, 2 corridoi” ), pertanto, l’immobile in parola nella sua consistenza reale, è privo di abitabilità.
Per sanare l’aspetto igienico dell’appartamento frazionato senza titolo edilizio, occorre richiedere Permesso di Costruire a sanatoria, previo ottenimento del Nulla Osta di compatibilità, da parte della Soprintendenza dei BB.AA..
Ai sensi dell’art.27 comma 1, lettera b, della L.R. 12/2005, il frazionamento di u.i. rientra nella definizione di Manutenzione Straordinaria, pertanto, ai sensi dell’art.37 del D.P.R. 380/01 - Testo Unico per l’edilizia, la sanatoria comporterà il pagamento di una sanzione pecuniaria “pari al doppio
dell’aumento di valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro”.
La fattibilità della sanatoria è subordinata alla verifica del rispetto dei requisiti igienici/sanitari e di sicurezza del fabbricato stesso nei confronti della normativa vigente, pertanto, il progetto a sanatoria richiederà anche la realizzazione di opere impiantistiche e opere edilizie, finalizzate all’adeguamento dell’immobile. A tal proposito si evidenzia che attualmente l’immobile è privo di impianto di riscaldamento e quello elettrico non è a norma e che il soggiorno è di dimensioni inferiori a quelle minime indicate dal D.M. 5 luglio 1975, pari a m2 14.
L’aggiudicatario dell’immobile dovrà, a proprie cure e spese, provvedere alla regolarizzazione edilizia/urbanistica dello stesso.
Si precisa che la pratica di sanatoria dovrà interessare, necessariamente, anche l’appartamento adiacente, coinvolgendo la proprietà di terzi.
STATO DI OCCUPAZIONE L’immobile è libero.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il fabbricato di cui l’immobile oggetto di stima fa parte, è posto nel centro storico di Albino, in prossimità della Piazza di San Giuliano Martire e di fronte alla Chiesa di San Bartolomeo, raggiungibile dalla via Mazzini.
L’edificio si sviluppa in angolo tra la Piazza Carnevali (o Piazza Carnovali) e la via Matteotti con accesso al corpo scale da un voltone sulla Piazza.
Si tratta di un fabbricato storico, per la maggior porzione ricostruito e ampliato con intervento edilizio nei primi anni ’60. È riconducibile all’impianto storico solamente una porzione della facciata su Piazza
Carnevali, che presenta un affresco sopra le arcate del portico al piano terreno. I piani superiori presentano caratteristiche “moderne”, con un
“ballatoio” a sbalzo avente struttura in cemento armato.
Il fabbricato si eleva cinque piani fuori terra ed è dotato di un corpo scala a
“U”, privo di vano ascensore. Il corpo scala è pavimentato in marmo alla palladiana; le pareti sono intonacate e tinteggiate con smalto oleosintetico.
La Struttura dell’edificio è in muratura e cemento armato. I solai dei piani alti sono in latero cemento e la copertura è a falde inclinate.
L'alloggio in oggetto è posto al quarto piano, senza ascensore, e affaccia sulla via Matteotti. È costituito da un piccolo soggiorno, un cucinotto, un bagno e una camera da letto, per complessivi circa m2 49 lordi, oltre ad un terrazzo di circa m2 7,70, sul fronte strada. L'altezza dei locali è di circa m 2,85.
Finiture. L’alloggio in parola presenta in prevalenza le finiture degli anni
’60. La pavimentazione è in piastrelle di graniglia, ad eccezione del bagno che è pavimentato in piastrelle di ceramica. Le pareti sono intonacate e tinteggiate; quelle del bagno e dell’angolo cottura rivestite con piastrelle di ceramica di colore bianco dimensioni cm 10 x 15. Le restanti pareti del cucinotto sono tinteggiate con smalto oleosintetico.
Gli infissi interni sono in legno tamburato con sopraluce in vetro e il portoncino d’ingresso è in legno. I serramenti sono in legno con vetrocamera, oscurati da tapparelle in pvc.
Impianti. L'appartamento è privo di impianto di riscaldamento; dotato solamente di una stufa a gas nel soggiorno e di uno scalda-acqua a gas posto in cucina. L'impianto elettrico non è a norma.
CONFORMITÀ IMPIANTI
L’aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22.01.2008 n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di realizzazione e adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell’art.1490 del codice civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA
Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo
…” ed in particolare all’Allegato C “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo:
" per intero la superficie lorda dell’immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e accessori diretti e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.;
" per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune;
" la superficie del terrazzo è computata in misura del 30%.
La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato.
CONSISTENZA DEI BENI
Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, si ha:
Particella Destinazione Sup.m2 Coeff. Sup. comm
295/701 Appartamento p.4 49 1,00 49
295/701 Terrazzo p.4 7,7 0,30 2,3
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE m2 51 STIMA DEL BENE
ASPETTO ECONOMICO
Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura fallimentare, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge.
Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell’estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell’ottica di una positiva conclusione dell’asta fallimentare, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 35%.
PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO
La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca di beni comparabili di cui è già stata definita la libera contrattazione, nell'identificazione degli elementi di comparazione (caratteristiche fisiche estrinseche ed intrinseche), nell’individuazione di un parametro di confronto (nella fattispecie la superficie commerciale come
sopra definita), nonché in un ulteriore “processo di aggiustamento”, di tipo qualitativo, per ridurre ulteriormente le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto.
I valori unitari che seguono costituiscono l’espressione sintetica dell’indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette. Nella fattispecie, si è consultato l’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate:
• Abitazioni di tipo economico in stato conservativo normale, zona centrale: prezzo minimo €/m2 1.150,00, massimo €/m2 1.350,00.
La valutazione dell’immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene.
VALUTAZIONE DEL BENE
In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell’ubicazione, dell’appetibilità complessiva dell’immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, in particolare delle carenze degli impianti e delle irregolarità edilizie/urbanistiche rilevate, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue.
Alloggio p.4: m2 51 x €/m2 1.000,00 = € 51.000,00
e, in cifra tonda, si assume come valore dell’immobile € 50.000,00.
Detraendo il 35% circa (€_15.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene
VALORE DEL LOTTO 1: €_35.000,00 (euro trentacinquemila/00)
* * *
Ritenendo di avere dato un’esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Con osservanza.
Bologna, lì 14 novembre 2014
IL PERITO ESTIMATORE
Ing. Giovanni Manaresi
ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa
2. Visura Catasto Fabbricati in data 08.07.2014
3. Visura Catasto Fabbricati aggiornata in data 01.10.2014 4. Visura storica C.F. Fg.27, P.295/701
5. Catasto Terreni Fg.1, P.5158
6. Planimetria catastale Fg.27, P.295/701
7. Rendiconti spese condominiali con indicazione delle quote millesimali 8. Atto notaio dott.ssa --- in data 21.12.2010 Rep.3273
9. Estratto cartografia e normativa urbanistica
10. Estratto documentazione ed elaborati grafici allegati alla Licenza di costruzione n.618 – Pratica n.268, rilasciata in data 30.08.1960
11. Nulla Osta della Soprintendenza Prot. n. 3552 del 18.06.1960 12. Autorizzazione di abitabilità n.268 del 18.06.1962
13. Inquadramento territoriale 14. Stampa file PIANTE 149-13 L1
15. Documentazione fotografica 16. Visura camerale storica 17. Copia della Relazione notarile Consegnati a parte
! Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi)
! Allegato G (commerciale)
! n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato “A” senza nomi (word), Allegato “G” con i nomi (word).
